2004年深圳龙岗春季商业手抄本

1、拍案江湖之蚂蚁、流言、大象2004 年龙岗春季商业手抄本（上 下 ）大象、流言、蚂蚁当我写下这个标题，一万个工人在华南城施工的工人正在休息，但即使是夜晚，也将没有力量可以阻挡世界资本正以亿计向龙岗腹地迁移。龙岗深惠公路改造、地铁 3 号线、快速、横坪快速等推进龙岗的工程将在今年一一上 国际茶都、电子世界、奥柜，在下的龙岗，已是世界目光下的巨大创富矿藏。而华南国际工业原料城、东方五洲ALL、德众五金物流园、新龙岗商业中心、龙岗商业步行街、龙岗品牌折扣城、碧湖皇冠假日国际街区、新龙岗商业中心只是一个个钱前夜，龙岗商业高速引擎。东方国际茶都、五洲ALL 等龙岗商业巨头已初步达成合纵连横的迹象，新的理

2、念正在照耀新龙岗，龙岗片区商业巨头迎来新的机遇。龙岗商业巨头在、温州两地坦荡和雄心，新龙岗商业大步迎来大地产格局和国际化商业双重语境。但是同时发现，由于龙岗商业巨头所处龙岗片区甚至不为特区所熟悉，将龙岗物流地产与百货商业混为一谈，将计划推盘量与正在市场上供应量混为一谈，使得市场上甚至出现今年龙岗商业压力相当大，龙岗商业可能在市场重压下种种不尊重事实的猜测和推论。片区商业开发者、经营者、投资者、消费者让龙岗商业甚至站在这些流言造成的公上，给目前高速成长的龙岗商业带来了和压力，不利于龙岗商业健康发展。2004 年，新龙岗商业上，数个商业地产巨头正散步在龙岗热地，市场上的，优胜劣汰的市场规则必将让一

3、部分巨头成为，也将让一部分巨头成为烈士。潜龙在渊，谁执牛耳？也许不要太久，龙岗将成为与烈士同在的。在大象、蚂蚁和流言之间，龙岗商业行走江湖，。上篇：龙之行龙岗商业地产试水温州-温州举办 2004 年春季专业商铺展，龙岗五洲MALL、东方国际茶都等 4 个项目参展龙岗 4 个商业地产项目亮相温州商铺展4 月 3 日，五洲MALL 首次将名字贴到了温州宾馆大门口。下午 1：30，在此宾馆 2 楼大厅举行的五洲MALL 招商说明会，将距此宾馆百米之遥、正在举行的 2004 年春季温州首次专业商铺展推向。五洲MALL 只是此次在温州铺展亮相的龙岗其中一个商业地产项目。龙岗商业地产项目代表还包括东方国际

4、茶都、龙岗电子世家、碧湖街区 3 个项目。数次到温州设展的龙岗另一新商业中心没有在现场设展位，但是温州晚报大厅设了展示台。4 个商业地产项目展位都位于东南部，现场展示过，4 个项目割据一方，没有形成合力整体打出龙岗片区区位优势。此次龙岗参展的所有商业地产项目却成为市场焦点。由于 4 个项目定位差异相当明显，不少投资者甚至成为客户。据主办方温州晚报、温州胜集投资服务等提供给参展者的邀请函，历数2003 年 6 次房展会，均有来自各地 400 余家地产商参展，每次展位均在 120 个以上仍难满足需求。而每次展会，温州以外的各地参展商占 95%以上，人气最旺的展位要数商铺。来自温州及温州周边 6 县

5、 2 市的温州投资者不下于 10 万人。2004 年 1 月份有数字显示，从世界各地汇往温州下于 1500 亿元。的有 2000 亿之多。而温州人用于购房的民间资本也不自 1999 年以来，温州人携几百亿元的雄厚，将杭州、等地的房地产市场炒得沸沸扬扬。使得地产商纷纷到温州淘金。更有甚者索性将销售部、沙盘搬到了温州。除购房团外，温州人更热衷于在温州房展会上选房买房，虽只短短几天时间，但房展会可以使温州人足不出户就可以了解到各地的信息。而具有温州模式的房展会。温州人看好就买的特性使得温州的房展会成为原计划只有百十人的说明会现场，被当地投资者挤得爆棚，不少没有座位的投资者只能立在现场。说明会后，五洲

6、MALL 在酒店 3 楼举行了现场咨询会。主办方设计了较为宽松的交流环境和当地投资者一对一咨询，现场不时有投资者与项目方的互动。地铁 3 号线带来沿线物业利好4 月 5 日下午 3 时许，对东方国际茶都有意向的温州投资者为了能够定到更有价值的商铺，竟追到该项目下榻的酒店公寓。据该项目经理证实，也向这样的温州投资者在参展期间，已碰过多位。江湖透露了类似情况。五洲MALL 副总经理4 月 4 日 19 时 30 分，在江湖的撮合下，龙岗地铁沿线物业项目东方国际茶都、五洲MALL 这两家龙岗地铁 3 号线一北、一南两个项目相关坐在了一张MALL 有关负圆桌边。这两家商业业态定位迥异的项目商讨联合推广

7、的意向。五洲责人致电邀请志联佳两个项目加入此次联合推广之列，但是之志联佳将单独组团。有观点分析认为，志联佳之所以不愿意与这两个项目组团，有可能是因为前两者距离地铁较近，更容易走在一起有关。“尽管相当多的温州投资者对龙岗区域不熟悉，对龙岗区域认识还有待加深。但他们对新城市片区、地铁沿线物业升值前景看好，因为他们有对类似项目投资的经验使然。”合和地产总经理席文官分析说。温州人比较关心投资回报，注重投资的回报空间，在对区域不了解的前提下，有可能对地铁沿线物业和新城市区域感也就不足为怪了。龙岗商业正在理性挖掘温州资本价值4 月 5 日晚，央视对温州资本进行了专题探讨。4 月 1 日，南京市开始实施加强

8、房地产预售管理细则，全面推行“购房实名制、期房限转、信息公示”。在温州资本带来区域城市经济热闹的同时，温州游资的价值开始为市场理性，温州游资处在新一轮市场评判的火山口上。东方国际茶都、五洲MALL 此次都是首次进入温州进行展示，而这次入主温州推广的时间也是今年龙岗数个商业巨头相继登台的敏感时机。龙岗商业咬合温州资本暗寓了龙岗商业正在嬗变，这次龙岗商业巨头飞抵温州的目的引人关注。五洲MALL 副总经理、东方国际茶都策划合和地产总经理席文官、东方国际茶都全运营。经理等都认为，这次温州首次试水，前提是一定要保证商铺健康、安“主要还是以游离性质的民间为主，并且主要是作为市场的一个有益的补充，而不是市场

9、的主流。保证项目健康运营是前提。”这样说。龙岗商业地产理性发挖温州资本价值似成大势。下篇 ：龙岗商业从中挣脱-以百货商业类比分析龙岗商业业态是一种，龙岗商业地产招商注重龙岗商业地产在售面积高达数百万平方米，庞大得令业内担忧，有业内认为龙岗商业早产，操之过急，在市场的重压下发展前景堪忧。然而，在龙岗的工地中播种希望的龙岗地产开发者却认为，这是对龙岗商业地产的一种。显然，今年龙岗仍将是岗商业最大热点。据世方物业市场数据显示，2003 年龙在售总商业容量相当于罗湖、福田、南山三区总和。相对于特区商业地产来说，推进过的龙岗商业地产信息是不对称的。关外地产商业发展和投资迎来了大好机遇，但是同时由于特区内

10、外信息不对称，很容易被。今年龙岗仍是商业最大热点刚刚参加完 4 月 3 日-5 日在温州举行的 2004 春季温州首届专业商铺展的龙岗两大商业巨头除五洲MALL 和东方国际茶都及其商合和地产、中原地产眼下格外忙碌。有条不紊的正常招商工作之外，近日，这两家龙岗商业巨头，都在准备接待此次温州商铺展有意向的第一批温州客。这批温州资本将有望在这两个地铁 3 号线沿线商业巨头中找到商铺安全经营和资本回报双向平衡点。“温州游资，在龙岗商业发展中所占的将相当小，今年龙岗商业要撬动国际资本的迹象相当明显。”市合和地产顾问总经理席文官这样说。目前，东方国际茶都的招商工作进展非常顺利，一层已基本招租完毕。进驻东方

11、国际茶都的商户均为茶界中的名厂大户，其中不乏、的实力商户。总建筑面积达到15万平方米的东方国际茶都利好不断。数天后，东方国际茶都将召开首届经营研讨会，同期将举行第面其 1000 万推广基金投入的活动。而5 大财团总投资超过 26 亿、总建筑积超过 220 万的华南国际工业原料城已在上月 29 日在展召开的“CEPA 框架下物流发暨华南国际工业原料城项目推介会”上，正式公开其海外推广开始。专业五金生产资料物流园德众五金商贸广场也已在近日封顶。4 月 3 日，龙岗首个 CEPA购物城碧湖皇冠假日街区正式开盘。继与吉之岛攀上亲戚、喜情良缘后，盘踞地铁 3 号线的“桥头堡”、大地产前瞻物业五洲MALL

12、 再次成为龙岗新一轮商战的焦点，近日招商利好频传。眼下，夹在龙岗商业步行街和五洲MALL 之间的奥品牌折扣城正在蓄势强力出击。龙岗商业体量最大，商业业态最为丰富世方物业去年年底就已觉察到了龙岗商业新信号：“华南国际工业原料城等的浮出水面会将传商业推向了一个新的高度”。至 2004 年春季，龙岗商业业态已经涵盖统百货、MALL、商业步行街、CEPA成为商业业态最为丰富的区域。商城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等，显然，今年龙岗仍将是商业最大热点。据世方物业市场数据显示，2003 年龙岗在售总商业容量相当于罗湖、福田、南山三区总和，眼下，加上已入市的华南城、东方国际茶都等商业物流地产，以及碧湖皇

13、冠假日国际街铺、CEPA比城，龙岗商业在商业的重骤然再次加大。据不完全统计，龙岗百货商业已有吉之岛、天虹百货、国美电器、劳、面点王、人人家等进入；而华南国际工业原料城、东方国际茶都、五洲MALL、德众五金物流园、新龙岗商业中心、龙岗商业步行街、缤纷美妆城、龙岗电子世界、奥特莱斯品牌折扣城、碧湖皇冠假日国际街区、龙岗首个 CEPA的购物城等共同组成了龙岗丰富商业业态。加上鹏达 MALL 等数个商业地产项目正在寻找合适时机进入龙岗，而龙岗社区商业街也在预谋一席之地，龙岗商业体量还将加大。“龙岗商业伸个腰，大。”席文官这样说。的商业不动都不行，龙岗商业在商业地产的影响在加而随着地铁 3 号线、深惠路

14、路网改造和龙岗步伐的进一步加快等利好刺激下，借CEPA 天时和物流售地利的龙岗商业开始显露走出龙岗的雄心壮志。“目前，龙岗商铺的价相当于南山的 1/2，罗湖的 1/10，有较高的成长空间。借力龙岗惠，地铁 3 号线、深公路改造，龙岗商业潜能将不断为市场、经营者、投资者、消费者发现。”市鑫业投资副总经理说。国际资本、前夜、地铁物业、成长潜力正在成为龙岗商业巨头新一轮起跳关键词。负重爬行、之旅，是龙岗爬上商业地产之脊的双重语境。以为跳板，把眼光投向世界3 月 29 日，在君悦酒店，CEPA 框架下物流业发展暨华南城项目推介会隆重举行，标志华南城面向海外客户、世界招商工作全面铺开。华南城董事局表示，

15、华南城 30%的客户为海外客户，目前前来华南城咨询的客户来自、韩国等十多个国家。细心人发现，推广会前一个月，华南城几乎每有相关推广活动，甚至还与商会有过非同寻常的亲密接触。推介会上，华南城董事长月份表示，华南城 1 期即将完工，1 期 3300 个已完成招租，出售 1000 个，10可以全部完成对外招商工作并开业。由于此次华南城招亲还有一个重要目的是加大项目国际，因此有心人将之喻为“一石二鸟”。1.5 平方公里、位居龙岗平湖的华南城已经跳出了龙岗，其眼光已放到了，珠三角，中国内地，甚至是全世界。珠三角地区制造业发展大多承接中国工业北移，历史原因造成工厂零乱，配套能力较差，甚至是无序竞争，因而造

16、成原材料采购，加之周边专业市场单一，导致了不少中的重要原因。国企业成本上升，这是资本着陆5 大财团投资超过 26 亿、圈地 1.5 平方公里、建筑面积超过 220 万平方米、100 栋建筑同开工、近 10000 工人齐施工的华南城，现在又借为跳板，开启世界招商步伐，反映出世界商业资本新的趋势。“实际上目前接待的茶商已经遍布各个著名茶叶，甚至不乏港台等海外茶商。”东方国际茶都招商称。而德众五金商贸广场则把目光锁定在国际五金商贸中心城，目前有关公开认购、招商等工作正在紧张筹备中。在东方国际茶都董事长钦看来，没有一个真正的国际上的茶叶市场，东方国际茶都是填补空白的市场，而且有 CEPA 和龙岗茶的天

17、时和地缘优势。东方国际都坐落于龙岗中心城，东接东莞惠州，南靠，西北与世界工厂珠三角广阔腹地相连。东，影响国际有地缘优势。方国际茶都立足如果面向亿国际，依托珠三角，辐射，东方国际茶都抢占的是 200 亿内销大市场，打入国际，将分食 1000蛋糕。2000 年，中国茶业的农业产值首次超过 100 亿元，近来又以约 14%的增长速度迅速增长，以此增速估计，到 2005 年中国茶叶行业的农产值将达到 200 亿元。东方国际茶都汇聚产区茶业大户，将以较强的性价比和丰富的产品线成为国内极具茶业消费超过 1000 亿元。东方国际茶都欲成就国际茶叶物流中心的雄心开始的一级批发市场。世界。龙岗商业遭遇数百万平方

18、米重压误读华南城一二期加起来，即使按 3 成销售的话，销售面积也远远超过去年公布的商业销售面积 50 万平方米的总数。更不用说加上新推出的建筑面积不小的东方国际茶都、德众五金商贸物流园。地产市场上开始出现各种各样的观点，是今年龙岗商业在售面积达数百万平方米，龙岗目前人群和消费力无法支撑这量，据此，这些观点作出结论：龙岗商业早产，操之过急，市场重压，今年龙岗商业发展堪忧。数个龙岗商业巨头突然站在市场公面前。龙岗商业地产果真如此吗？为此，江湖展开相关。华南城董事长分析认为，这种观点只看到了表面现象，本质上并没有真正理岗商业。华南城不仅为内地制造业提供，也为外国公司进入中国提供机会，华南城建成后是全球的制造业物流，是全球视野，而不仅是，更