某物业部管理手册范本

1、. .180/180文 件 目 录序号文 件 名 称文 件 编 号页码1物业管理部人员架构表DTZ-MK-PD-01-S2物业管理部岗位职责DTZ-MK-PD-02-S3处业主入伙流程图DTZ-MK-PD-03-S4业主入伙通知书DTZ-MK-PD-04-S5业主入伙资料DTZ-MK-PD-05-S6二装流程图DTZ-MK-PD-06-S7二装工作程序DTZ-MK-PD-07-S8二次装修手册DTZ-MK-PD-08-S9业主手册DTZ-MK-PD-09-S10业主公约DTZ-MK-PD-10-S11业主公约（合同）DTZ-MK-PD-11-S12服务协议DTZ-MK-PD-12-S13业主退

2、租工作程序DTZ-MK-PD-13-S14业主退租通知书DTZ-MK-PD-14-S15业主问卷调查工作程序DTZ-MK-PD-15-S16客户走访处理工作程序DTZ-MK-PD-16-S17催缴通知书DTZ-MK-PD-17-S18前台接待工作标准DTZ-MK-PD-18-S19前台接待工作程序DTZ-MK-PD-19-S20日常巡视工作程序DTZ-MK-PD-20-S21空置房巡查管理标准作业规程DTZ-MK-PD-21-S文 件 名 称文 件 编 号页码22客户投诉处理工作程序DTZ-MK-PD-22-S23报修处理工作程序DTZ-MK-PD-23-S24宣传品摆放工作程序DTZ-MK-

3、PD-24-S25制作水牌工作程序DTZ-MK-PD-25-S26公司水牌制作更改申请表DTZ-MK-PD-26-S文 件 名 称物业管理部人员架构表文 件 编 号DTZ-MK-PD-01-S归 口 部 门物业管理部物业管理部人员架构表部门经理 1人形象前台2人事务前台2人物业管理员1人客服主管1人物业管理员1人保洁公司18人合计：8人文 件 名 称物业管理部岗位职责文 件 编 号DTZ-MK-PD-02-S归 口 部 门物业管理部物业管理部岗位职责物业管理部经理岗位职责职 位：物业管理部经理直接上级：物业总经理督导下级：客服主管1.1负责协调本部门与其他相关部门的工作。1.2制订本部门工作规

4、划和部门预算，定期向总经理办公室汇报，并出席总经理办公室召集的部门会议。1.3掌握各种费用的收缴情况，保证本部门按期收缴各项管理费用。1.4负责与客户之间保持良好的沟通，与时了解客户的动态，组织各种联谊活动。1.5对物业部主管的日常工作进行监督、检查。1.6负责组织并协调本部门服务质量体系的建立、实施、维持和改进，以保证本部门的服务质量符合公司标准。1.7组织主持每日工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。负责本部门工作计划的实施并定期总结上报。1.8了解其它同等大厦管理水平与相关信息，提高本部门服务水平，完善部门工作。1.9负责本部门员工的业务培训计划与实施，提出员工招聘、调职、晋升等意

5、见。1.10完成物业总经理交办的其它工作。2. 物业管理部主管岗位职责职 位：物业管理部主管直接上级：物业管理部经理督导下级：物业管理员、前台2.1负责部门经理布置的各项工作的具体实施，并跟进汇报。2.2与客户紧密联系，了解客户动态，与时处理相关问题。2.3掌握各种费用的收缴情况，定期上报并安排催收。2.4熟知本部门各项工作流程。2.5处理客户投诉与时跟进上报。2.6对物业助理的日常工作进行监督、检查。2.7跟进本部门物品采购的有关工作。2.8负责对物业助理的日常管理工作与每月绩效考评。2.9监督管理保洁公司的日常运作，并定期对保洁公司的工作进行评估。2.10负责与相关政府部门的联络、沟通，与

6、时汇报政府部门的要求，并按要求布置落实。2.11负责对物业管理部工作每月进行总结，完成各种汇总表格与时上报，并提出自己的建议与整改意见。2.12负责每日本部门工作日志的填写工作。2.13负责本部门员工的绩效考核和综合评定工作。2.14负责本部门员工的业务培训计划与实施，提出员工招聘、调职、晋升等意见。2.15完成上级领导所下达的各项服务。3. 物业管理部物业管理员岗位职责职 位：物业管理员直接上级：物业管理部主管督导下级：无3.1负责大厦公共区域与各项设备设施的巡视、报修工作，并填写相关工作报告。3.2负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对保洁公司日常工作进行检查与监督。3.

7、3负责每日本岗工作日志的填写工作。3.4了解与处理负责区域的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将问题与时上报给上级领导。3.5严格遵守本部门各项工作程序。3.6负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情况。3.7遇到突发紧急事件或重大事件时，应与时上报。3.8了解与掌握负责区域的客户的思想动态。要求定期对客户进行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合理化建议。3.9跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。3.10配合管理处各项物业管理费用的催缴工作。3.11协助相关部门对装修客户进行监督，与时通报问题并协助解决。3.12定期检查、更新客户资料，并与时存档。3.1

8、3发挥工作主动性，认真完成上级领导交予之工作。4. 物业管理部物业管理员（负责保洁）岗位职责职 位：物业管理员（负责保洁）直接上级：物业管理部主管督导下级：无4.1.负责大厦公共区域与各项设备设施的巡视、报修工作，并填写相关工作报告。4.2负责大厦公共区域的清洁质量巡查工作，填写巡查记录表，并对保洁公司日常工作进行检查与监督。4.3负责每日个人工作日志的填写工作。4.4了解与处理负责区域的客户投诉，缓解客户的不满情绪，并将问题与时上报给上级领导。4.5严格遵守本部门各项规章制度和工作程序。4.6负责客户日常报修，有偿服务等工作安排，并跟进处理相关情况。4.7遇到突发紧急事件或重大事件时，应与时

9、上报。4.8了解与掌握负责区域的客户的思想动态。要求定期对客户进行拜访工作，并填写拜访记录，对物业公司改善物业管理服务提供合理化建议。4.9跟进客户档案的收存工作，定期整理客户档案。4.10配合管理处各项物业管理费用的催缴、每月统计工作。4.11协助相关部门对装修客户进行监督，与时通报问题并协助解决。4.12定期检查、更新客户资料，并与时存档。4.13负责大厦机动车辆的办理等相关业务。4.14负责月底上报业主饮用水用量情况。5. 物业管理部形象前台岗位职责职 位：形象前台直接上级：物业管理部主管督导下级：无5.1热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。5.2接待台严禁空岗，遇有特殊情况向物

10、业管理部请示后，有人接替方可离开。5.3熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、联系等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。5.4接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。5.5接待来访客户首先做到询问清楚，联系被访单位，并向来访客户讲清位置。5.6客户要求提供服务，做到询问清楚，做好记录并确认无误，迅速给予提供。5.7客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意接受，并详细记录投诉意见，立即上报上级领导。5.8接待询问，回答要准确、清楚，有些问题注意要替业主。5.9遇到特殊情况，如不能与时处理，要迅速报告上级领导。5.10保持接待台、台面上的清洁，除文具与相关表册与大厦公司宣

11、传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁，不要放任何无关物品。5.11负责每日业主的快件、报刊、邮包等物品分送。5.12做好交接班工作，认真填写交接班记录。5.13负责每日个人工作日志的填写工作。6物业管理部事务前台岗位职责职 位：事务前台直接上级：物业管理部主管督导下级：无6.1热情迎送客户，主动问好，仪态端庄，仪表整洁。6.2接待台严禁空岗，遇有特殊情况向物业管理部请示后，有人接替方可离开。6.3熟悉业务，熟练掌握大厦客户单位名称、位置、单位联系人、联系等情况，熟练掌握大厦的基本设施、位置、服务项目。6.4接待业务询问要有问必答，礼貌待客，百问不厌。6.5接待来访客户首先做到询问

12、清楚，联系被访单位，并向来访客户讲清位置。6.6客户要求提供服务，做到询问清楚，做好记录并确认无误，迅速给予提供。6.7客户提出投诉，不论正确与否，先行笑意接受，并详细记录投诉意见，立即上报上级领导。6.8接待询问，回答要准确、清楚，有些问题注意要替业主。6.9遇到特殊情况，如不能与时处理，要迅速报告上级领导。6.10保持接待台、台面上的清洁，除文具与相关表册与大厦公司宣传资料外，其他任何物品不得置于桌面上。地面保持清洁，不要放任何无关物品。6.11做好交接班工作，认真填写交接班记录。6.12负责大厦非机动车辆的办理等相关业务。6.13负责每日个人工作日志的填写工作。文 件 名 称业主入伙流程

13、图文 件 编 号DTZ-MK-PD-03-S归 口 部 门物业管理部业主入伙流程图流程图：业主填写收楼表与移交登记表移交该单元钥匙整理所有交楼文件呈交总物业经理审定，然后存档业主通知物业部搬家时间，以便物业部配合完成工程部获物业部通知后，进行移交单元之验收工作会同物业部人员与业主共同验房解答关于工程问题物业部确认业主身份登记业主档案，并办理住户证呈交与说明服务手册与其他资料财务部1收取各项管理费用。业主前来收楼，应携带收楼入伙通知书中所规定之文件工程部与物业部协同完成如下工作：会同业主检验单元内设施之状况。解释并阐明单元设施使用规定，记录业主之合理返修要求查看并记录单元之电表读数作为该单元之底

14、数业主填写：1单位设备核对表 2遗漏、缺陷工程申报表承建商返修文 件 名 称业主入伙通知书文 件 编 号DTZ-MK-PD-04-S归 口 部 门物业管理部迈科国际大厦物业管理处业主入伙通知书：承蒙您对我公司的支持与信赖，已顺利完工，并可正式交接。为使本次交接工作顺利完成，我公司作了如下安排，并恳请您再次给予支持；谨请您于年月日至月日携带各种付款凭证与有效件到我公司设于大厦室（客服：88830281）办理入伙手续，如您有任何问题，请即与我公司联系，若于月日前我公司未收到您的通知，将按原计划安排。此致层单元业主 戴德梁行迈科国际大厦物业管理处年月日文 件 名 称业主入伙资料文 件 编 号DTZ-

15、MK-PD-05-S归 口 部 门物业管理部业主入伙资料1. 物业管理处业主入住工作程序1.1适用围对迈科国际大厦业主入住进行登记、建档。1.2引用文件 无1.3定义 无1.4工作程序1.4.1入住准备：物业助理准备好各种业主入住需要的文件，文件包括：1.4.1.1治安防火责任书 1.4.1.2安全消防协议书1.4.1.3业主档案 1.4.1.4能源计量表号与读数记录单1.4.1.5有偿清洁服务报价表 1.4.1.6单元钥匙交接表1.4.1.7机动车登记表 1.4.1.8非机动车登记表1.4.2文件发放：1.4.2.1在接到业主入伙通知书后，将建立业主档案资料交由业主相关负责人，并讲明各表格用

16、途与容。1.4.3收取文件、发放资料、签订协议：1.4.3.1发放业户手册。1.4.3.2与业主签订治安防火责任书、安全消防协议书，填写业主/租户资料登记表。物业部存放作为建立业主档案的原始资料。1.4.4钥匙发放1.4.4.1由物业助理确认业主各项费用缴纳完毕后，与业主交接单元钥匙，并填写单元钥匙交接表1.4.5抄验能源表数：1.4.5.1由物业助理与工程部人员陪同业主抄写水、电表底数，记录在能源计量表号与读数记录单上。1.4.6所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。1.4.7经办人向相关部门发出“入住通知书”。1.5记录和保存5.1 物业部保存业主/租户资料登记表 永久保存1.6.附录1.

17、6.1安全消防协议书1.6.2治安防火责任书1.6.3 业主/租户资料登记表1.6.4能源计量表号与读数记录单1.6.5入伙通知书 1.6.6入伙流程图1.6.7 有偿清洁服务报价表 1.6.8 单元钥匙交接表1.6.9 机动车登记表 1.6.10非机动车登记表1.6.11停车场管理规定 1.6.12申请车辆进出许可证2. 物业管理处业主资料公司名称： 电 话： 传 真：通讯地址：紧急情况联络联络人1： ：联络人2： ：所购单位之用途: 自用 出租 其他 客户签字 日 期3. 物业管理处业主退租工作程序3.1适用围本工作指引适用于国际金融中心业主退租手续的办理程序。3.2引用文件 无3.3定义

18、 无3.4工作指引 3.4.1 业主/租户退租时，由业主提前15日以书面形式通知物业部，并出具委托函。3.4.2 业主/租户于迁出日前一周到物业部填写业主迁出申请表。3.4.3由物业部、工程部、保安部人员共同陪租户前往该房间同承租人共同检查单元状况。3.4.3.1 工程部检查迁出单元各种工程设施设备是否完好。3.4.3.2 保卫部检查迁出单各种消防安全设备是否完好。3.4.3.3 单元设施情况检查完毕，如业主委托接管单元钥匙，与租户交接钥匙，并填写钥匙签收表，此钥匙交给保安部保管。 3.4.3.4由工程部人员抄写能源表底数，填写能源计量表读数记录单，检查完关闭该单元水电能源。3.4.4物业部根

19、据各部门填写的业主迁出申请表，并确认各种费用已缴清。3.4.5 业主/租户退租后由物业部向相应部门发出退租通知书，各部门做好相应工作安排。3.4.5.1退租通知书抄送保安部、工程部、财务部。3.4.6 所签署文件上交物业主管审阅无误后存档。3.5记录和保存3.5.1物业部保存3.5.2 业主档案各相关表格永久保存3.6.附录3.6.1业主迁出申请表3.6.2退租通知书3.6.3能源计量表读数记录单4. 物业管理处业主退租通知书迈科国际大厦单元租户已于年月日退租，望各部门做好相关跟进工作。物业部: 2008年 月 日抄送：保安部工程部财务部文 件 名 称二装流程图文 件 编 号DTZ-MK-PD

20、-06-S归 口 部 门物业管理部迈科国际大厦二装流程图装修申请1.装修施工申请表 2.装修管理协议 3.承诺书业户/施工单位提交以下资料1.装修单位相关资质材料 2.工商局生产资料生产要素管理分局装修备案资料 管理处凭房屋租赁合同与业主方提供的确认函与客户办手续业户/施工单位交费1.装修押金 2.装修协作费 3.装修施工保险单原件管理处工程交底1.建筑平面图 2.强电系统图 3.弱电系统图 4.消防水/电平面图空调系统图 业户/施工单位按装修手册要求提供装修图纸一式三份管理处检查对大厦的系统，结构有无影响，并出具意见租户/施工单位将图纸与相关材料送市消防局审查不合格签署消防、安全责任书办理施

21、工出入证领取灭火器物业管理处与租户/施工单位对楼层公共区域巡检并现场拍照装修施工完毕，自检合格，租户/施工单位书面通知物业管理处验收施工单位整改租户/施工单位交市消防局安排验收施工单位交齐装修施工资料，按期退押金（扣除公共部位维修费用，若有损坏）租户正式入驻办公物业管理处签发二次装修施工许可证，租户/施工单位正式装修施工文 件 名 称二装工作程序文 件 编 号DTZ-MK-PD-07-S归 口 部 门物业管理部物业管理处业主二装工作程序1适用围 本工作程序适用于迈科国际大厦业主二次装修手续的办理。2引用文件 迈科国际大厦业户装修手册3定义 无4工作程序 4.1 业户向物业部提交装修申请。4.1

22、.1装修申请表 4.2装修单位提交以下装修材料至物业部。4.2.1营业执照与副本一份4.2.2资质等级证书与副本一份4.2.3装修人员4.2.4各专业装修图与材料明细表一式三份4.2.5装修改造工程消防审核申报表4.2.6签订消防安全责任书4.3 审图4.3.1 工程部对图纸进行审批，合格后由保安部发放安全施工许可证。4.3.2 施工单位从物业部领取施工许可证。4.4装修方开始施工，施工时要接受管理处管理和遵守装修须知的管理办法。4.5装修期间物业部/保安部职责4.5.1监督装修工人施工现场情况4.5.2审批动火申请表4.5.3审批大件货物出入放行/货梯使用申请表4.6 装修期间工程部职责4.

23、6.1监督工程必需依图施工4.6.2检查施工质量必须符合政府与大厦总体设施相关标准4.7 施工完毕装修方可申报完工验收4.7.1物业部/工程部/保安部进行验收4.7.2装修方提供竣工图4.8 以上程序完成后，所有文件资料经物业主管审阅无误后存档。5记录和保存5.1 物业部保存5.1.1二装施工各类申请表格 永久保存5.2 工程部保存5.2.1装修方施工图纸6附录6.1装修手册 6.2二装违规通知单6.3二装违章施工整改通知单 6.4装修单位清场通知6.5装修单位复工申请 6.6二次装修申请表6.7二次装修收费标准 6.8二次装修流程图6.9钥匙借用登记表 6.10押金结算审批表 6.11装修开

24、工许可证 6.12二次装修验收申请表6.13二次装修验收单 6.14施工延期申请表6.15临时出入证办理登记表 6.16大件货物出入放行/货梯使用申请表文 件 名 称二次装修手册文 件 编 号DTZ-MK-PD-08-S归 口 部 门物业管理部迈科国际大厦二次装修手册戴德梁行迈科国际大厦物业管理处二零零七年元月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc1526462411.0序言HYPERLINK l _Toc1526462422.0须知HYPERLINK l _Toc1526462433.0大厦提供之基本装置HYPERLINK l _Toc1526462443.

25、1电梯系统HYPERLINK l _Toc1526462453.2中央空调系统HYPERLINK l _Toc1526462463.3供电系统HYPERLINK l _Toc1526462473.4给排水系统HYPERLINK l _Toc1526462483.5通信与网络系统HYPERLINK l _Toc1526462493.6消防设备HYPERLINK l _Toc1526462503.7监控系统HYPERLINK l _Toc1526462513.8楼宇自控系统HYPERLINK l _Toc1526462523.9公共区域HYPERLINK l _Toc1526462533.10结构

26、HYPERLINK l _Toc1526462544.0申请入场装修HYPERLINK l _Toc1526462554.1申请程序HYPERLINK l _Toc1526462564.1.1租户在物业管理处领取或填写下列表格HYPERLINK l _Toc1526462574.1.2装修承包商在申请装修时应具备下列文件:HYPERLINK l _Toc1526462584.1.2.1所有设计说明与图纸HYPERLINK l _Toc1526462594.1.2.2施工单位应向管理处提供以下资料：HYPERLINK l _Toc1526462604.1.3装修图纸HYPERLINK l _To

27、c1526462614.1.4图纸审批与报审HYPERLINK l _Toc1526462624.1.5保险购买HYPERLINK l _Toc1526462634.1.6施工出入证HYPERLINK l _Toc1526462644.2缴款HYPERLINK l _Toc1526462654.2.1装修押金HYPERLINK l _Toc1526462664.2.2装修协作费收费标准HYPERLINK l _Toc1526462674.2.3其它HYPERLINK l _Toc1526462684.3施工安排HYPERLINK l _Toc1526462695.0限制事项HYPERLINK

28、l _Toc1526462705.1施工时间HYPERLINK l _Toc1526462715.1.1静音作业时间HYPERLINK l _Toc1526462725.1.2机械作业时间HYPERLINK l _Toc1526462735.1.3异味挥发等异味作业时间HYPERLINK l _Toc1526462745.2干扰限制HYPERLINK l _Toc1526462755.2.1材料堆放限制HYPERLINK l _Toc1526462765.2.2运输限制HYPERLINK l _Toc1526462775.2.3废物处理限制HYPERLINK l _Toc1526462785.

29、2.4消防要求HYPERLINK l _Toc1526462795.2.5烧焊限制HYPERLINK l _Toc1526462805.2.6空调限制HYPERLINK l _Toc1526462815.2.7装修企业行为规定HYPERLINK l _Toc1526462825.2.8承建商的选择HYPERLINK l _Toc1526462835.2.9承建商的推荐HYPERLINK l _Toc1526462846.0物业管理处验收HYPERLINK l _Toc1526462857.0装修完成HYPERLINK l _Toc1526462867.1提交书面报告HYPERLINK l _T

30、oc1526462877.2主要核查容如下HYPERLINK l _Toc1526462887.3签发HYPERLINK l _Toc1526462897.4整改HYPERLINK l _Toc1526462908.0消防验收序 言“迈科国际大厦装修手册”（以下简称“手册”）为迈科国际大厦物业管理处（以下简称管理处）为维护全体租户的利益，更好地配合租户二次施工，同时对租户/施工单位提供有关大厦的技术资料与消防报审、报验手续的指导，明确物业在租户/施工单位施工过程中的服务项目与管理规定，以保证装修工程顺利完成而编写，敬请细读.本大厦的物业管理公司为：戴德梁行房地产咨询（）分公司租户有义务通知受雇

31、于贵户之施工单位必须同样遵守以下条款与规则。如果贵租户对本“手册”中的有关事项存有疑问，请与管理处联系，：1。须知装修工程施工前应向物业管理处工程部提交两套正规装修工程设计图，装修设计必须严格遵守高层民用建筑设计防火规与建筑部装修设计防火规的有关规定。租户的装修工程必须得到市消防局颁发的市建筑工程施工单位消防局建筑部装修防火审核意见书和市公安局消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书方可进行。租户已装修完毕之工程必须得到市消防局颁发的市公安局消防局建筑工程消防验收意见书中“同意投入使用”之意见后，方可入驻使用。租户装修改造之工程必须以市消防局批准的施工图纸为准，否则由于消防验收未通过而耽误贵司

32、工作，管理处不承担任何责任。市消防局批准的装修设计图纸，并不代表装修承包商在管理处批准的施工围以外的施工是合法的。为保证装修质量，建议贵户聘请有资质的监理单位对装修工程进行监理并将签约合同原件提交至管理处备案。大厦提供之基本装置电梯系统大厦写字楼部分设置5部电梯：4部客梯、1部消防梯；大厦餐饮部分设置观光电梯2部。为保护电梯饰，客户只能用有饰防护措施的消防梯运送货物，装修垃圾必须在指定时间运送。中央空调系统大厦空调供应时间为：（周一至周五）工作日8:0018:00，周六9：0012：00。租户对区域空调系统的改动必须由合格之承造商施工，费用由租户负责支付，施工设计图需经物业管理处审批合格后，方

33、可施工。供电系统本大厦供电系统采用市政10KV专线供电，备用电源装有300KW应急发电机壹台，主要为大厦电梯、消防设备、监控设备等一级负荷提供电源。租区的照明、动力电源与计量表已预留在各层强电竖井总配电箱，租户可由此接驳。所有由总配电箱接驳至各租区之工程(包括电表、配电盘、电流断路器、隔离器、电线、照明灯具等装置)均需经物业管理处批准。在收到书面批准书后,由合格或经物业管理处批准之施工单位施工,并需符合政府之安全规格，所有费用由租户负责。施工临时用电须到物业管理处办理手续，并遵守临时用电管理规定。大厦之消防通道与电梯厅、大堂等公共区域均已安装紧急照明,租户不得私自更改。给排水系统各楼层之供水与

34、排水系统,均已安装与接驳至各楼层之管道井与卫生间。任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单位施工,费用由租户负责。通信与网络系统语音、数字、视频信号线已引入各层弱电竖井配线箱和电视箱，租户可根据需求按规定向供应商办理相关手续，费用由租户负责。消防设备大楼之防火楼梯,防火门、指示牌、紧急照明、消防栓、自动喷淋系统、消防报警系统、排烟系统、灭火器等,均遵照政府防火规格安装。任何更改均必须符合消防规定并得到管理处与消防局之书面批准，并且由消防局与管理处认可之施工单位施工，完工后由消防局检验，费用由租户负责。监控系统公共区域已安装24小时监控系统,租户如欲加装个别之保安/报警/监控系统,事

35、先应得到物业管理处书面同意与由合格之施工单位施工,费用由租户负责。楼宇自控系统中央空调、公共照明等均纳入楼宇自控系统管理，任何更改均需得到物业管理处之书面同意后由合格之施工单位施工,费用由租户负责。公共区域公共区域地面、墙面、吊顶等已完成装饰，配以消防、监控、空调、照明等相关设施，租户对公共区设施不能进行任何改动，亦不能占用公共区域。结构2.2.1各区域地面之承重力均有所不同,请向物业管理处核实贵单位地面之负重。2.2.2在未获得物业管理处书面同意前,不得将地面、结构墙、梁或柱切削、挖洞或钻孔，亦不得改动建筑物的结构。2.2.3所有已建成之间隔墙与门窗均符合政府规定之防火规格，在未获得管理处书

36、面同意前不得擅自更改。申请入场装修申请装修租户须在物业管理处领取或填写下列表格:二次装修流程图承诺书装修施工申请表二次装修消防、安全责任书装修管理协议书施工出入证申请表装修交款通知单装修施工许可证安全、消防整改通知单施工单位在申请装修时应具备下列文件:所有设计说明与图纸部设计图与天花布置图。消防系统布置图。供暖通风与空调系统布置图。电力系统图/平面图。弱电系统图其他“报审资料统计明细表”所述资料施工单位应向管理处提供以下资料：本市认可设计承包商的营业执照装修承包商资质证书租户与装修商签订的装修合同市工商局生产资料生产要素管理分局装修备案回执装修施工保险单原件监理公司之签约合同原件施工安全许可证

37、施工组织设计、说明与进度表施工人员复印件一份（外地人员须持务工证、暂住证）、1寸照片2装修图纸租户/施工单位需于入场装修前提交一式三份设计图纸(蓝图)以供审批。所有图纸尺寸应以公制标注,比例不小于1:100。每图纸应注明项目名称、比例与必要的说明。在设计图上，任何阻挡消防通道、消防龙头、机电房的设计都不会获得批准。装修用料(必须符合政府和环保与消防的规定)。天花设计图必须说明天花设计与照明、出风口、喷淋头、烟感的位置。新造或更改的空调设置系统之图纸必须说明盘管风机、风柜、温控器、风管与出风口的位置。图纸必需说明维修检查口的位置与尺寸。照明系统与电源布线图必须说明所有总配电盘、分区配电盘、照明、

38、开关、插座之功率与位置。家具分布图必须说明摆放重型保险箱、大型UPS电池组、大型书架、大型计算机房等位置。更改消防设置之详细图纸必须说明喷淋头与烟感器的位置，并需符合有关政府部门法规要求，同时在图纸中还需要标明原喷淋头与烟感器的位置。图纸审批与报审交给物业管理处的所有图纸都将被审查,并在收妥图纸5个工作日(不包括有关部门审批的时间)批示，对不合规格或资料不全的要求租户/施工单位在7日进行修改与重新提交审批。不按以上程序办理而引起之延误,由租户自负责任。租户/施工单位将装修设计图纸等申报材料（盖有报审专用章）送消防局审查。若装修设计图纸审查不合格，则由施工单位修改。若装修设计图纸已合格，则由租户

39、/施工单位取回消防局签发的消防局建筑工程施工现场消防安全审核意见书与开工证。管理处凭此签发装修施工许可证方可进行施工。提交的图纸必须符合防火规定与要求,任何违反规定的改建都将被拆除,费用由租户负责。消防局批准的装修设计图纸，并不代表施工单位在管理处批准的施工围以外的施工是合法的。在装修设计图纸未经消防局审核批准情况下的施工是绝对禁止的。一经发现，管理处有权要求停止施工并恢复原状，由此造成的损失由租户/施工单位负责。若完成之装修与原先申请的图纸有所不符，管理处有权要求在7日整改。因此而引起的延误由租户自行负责。保险购买装修期间的工程一切保险与第三者责任险，必须以本大厦业主、租户、大厦管理处和施工

40、单位与其分包人（如有）的名义为被保险人。建筑与安装工程的一切保险。保险金额应为承包工程合约之总金额，最小金额为人民币壹佰万元。 第三者责任保险。主要是保障工程期间因意外事故时造成工地现场与临近地区的第三者人身伤害，疾病或财物的损失，以与被保人因此而支付的诉讼费用和其它费用。第三者保险金额每一事故不少于人民币壹佰万元(视工程之围而定)。为施工人员投保足够的意外伤害保险。所有保单均需提交管理处。物业管理处有权在必要时,要求提高保险额至适当程度。施工出入证所有施工人员必须凭施工出入证出入迈科国际大厦，同时租户/施工单位必须对施工人员之行为负责，所有施工人员出入证于装修完毕后必须交回物业管理处。办理临

41、时施工出入证需带两一寸相片与有效证件（、暂住证）。缴款装修押金要求施工单位支付装修押金，用以支付在装修工程结束后，对因施工而造成的对公共区域污染与结构损坏修补等费用，如押金不能弥补所受损失之费用，管理处有权向有关租户/施工单位追讨收回所需费用。装修工程完工经管理处检查并书面确认三个月后将押金无息退还。若施工单位不能在竣工之后一个月恢复损坏之部分，管理处将安排自行恢复，所需费用自装修押金中扣除。装修押金收费标准： ￥10.00元/m2；装修押金要求由施工单位支付，若贵户愿代其支付，请向物业管理处递交承诺书，重承诺：“在装修押金未退还之前，不得以此为理由拒付或延付物业管理费与其它费用。”“不用未退

42、还之装修押金冲抵物业管理等费用。”装修协作费收费标准：￥3.00元/ m2（以上面积按建筑面积计算）其它：临时施工出入证为：保证金45元/证、工本费5元/证；垃圾清运费：2元/m2（以上面积按建筑面积收取），请放置于指定区域由管理处安排清运；若自行清运，应放置于装修区域，免收此项费用。电费：按表计量，1.15元/度（与客户用电收费标准一样）。水费：包含在装修协作费中。泄水费：300元/区/次（如不改动消防系统，免收此项费用）灭火器租赁费：20元/个、与押金200元/个。（如自带灭火器可免收此项费用，但灭火器放置应保证不少于1个/100平米）。施工安排提交必要资料与缴付相关费用后经物业管理处审核

43、批准，安排施工单位施工。获得批准后，需将装修施工许可证贴于施工现场明显处。开始施工前管理处将安排对装修单元附近的公共区域的设备设施情况进行检查，检查结果将填入二次装修公共区域验收表，装修结束后将再次对上述区域进行检查，发现损坏的由责任方负责修复或赔偿。施工期间管理处物管部、工程部、保安部等部门有权随时查验施工现场情况，一旦发现有违反本手册之规定行为将按照施工现场违约行为处理办法的规定，做出相应处理，由此产生的问题由租户/施工单位负责，管理处保留采取进一步措施的权利。施工期间对大厦任何系统的开启和关闭都须填写二次装修开启关闭大厦系统申请表，经管理处批准后方可进行。限制事项施工时间限制作业时间：每

44、天7：0022：00在此时间施工不得发出任何形式噪音，不得从事带有挥发气味的喷涂、油漆等作业。机械作业时间：每天22：00-次日早7：00在此期间施工可以使用电动工具，动火必须提前办理“动火证”，动火证在物管部办理，当日24：00前有效。异味挥发等异味作业时间：周六与周日：24：00周日早4：00之间进行在已有其它租户入住办公的楼层，在此时间段外不得从事带有挥发性气味的喷涂、油漆等作业工作。作业时需使用临时排风机将所产生气味排出至室外。在上述时间以外的施工须填写装修期间加班申请表经管理处批准后方可进行。干扰限制不得干扰其它单位之正常营运或装修。装修期间必须控制噪音、灰尘与震动至最低。嘈杂钻孔等

45、工作应在夜间进行。所有家具不得在现场喷漆/油漆。若有必要在现场进行喷漆/油漆，必须事先得到物业管理处之批准与在夜间进行。所有超时费用由租户负担。材料堆放限制装修材料与用具只能放置于租户之单元,不得放置于公共地方或阻挡通道。运输限制运输车辆在指定卸货区卸下货物或装修材料后应立刻开走。装卸货物和运输货物均需按管理处所指定的时间和路线并听从管理人员的指示。所有在大楼之运输只能使用货用电梯。如有对任何公共设施,例如:天花、地板、墙身、电梯等,造成损坏,将由物业管理处安排修补,一切修补费用将加收行政管理费,由物业管理处在装修保证金中扣除,或于贵户入驻前直接向贵户收取。废物处理限制搬运沙石与铲除废物要有完

46、好包装。不能在搬运途中随地遗漏。在装修期间,所有工程废料不得存放在任何公共地方,必须每天夜间清理至指定的地方。若有造成排水系统堵塞,租户需负责一切疏通排水道的费用。消防要求在施工前,必须按照要求在现场放置足够与适当的灭火器（灭火器放置应保证不少于1个/100平米）。管理处在认为数量不足的情况下可要求施工单位增加灭火器,同时需特别注意防火管理,以避免造成事故。材料要选用消防合格的材料,有需要的必须作防火漆喷涂,所有装修均不得阻碍消防卷帘门与防火门。易燃易爆物品进场须填写易燃易爆物品进场申请表。对消防系统的任何改动都将以书面申请的形式向管理处提出，经批准后方可进行。烧焊限制烧焊前需出示施工人员的合

47、格焊工证与动火证,经申请批准后按规定施工。空调限制为避免损坏空调系统,装修期间,将没有空调供应,如有特别要求,请与管理处联系。装修企业行为规定禁止在任何玻璃隔墙上喷漆或设置标牌。未经批准禁止更改任何间隔墙或门窗。禁止将招牌、公司名安装在玻璃隔墙、玻璃门上。公司名牌/招牌由管理处在规定地方统一安装。未经批准,不得在装修围/外安装任何播音/广播系统。装修天花、墙身与地台时必须保留维修口位置。维修口最少要保持500mm500mm。禁止使用任何含有石棉成分之装修材料。任何材料、工具和设备运出大楼,都必须出具管理处签发的出门证,并由指定出口运出。租户需对所雇用工人的行为负责。工人在工作时间必须佩戴有效出

48、入证。禁止吸烟、点火或储存易燃物,应按消防局要求在单元设置灭火器,费用由租户负责。施工单位和工人只限在单元施工。不得在走廊、公共区域或其它单元施工。 禁止在单位或公共区域发出噪音,赤裸上身、赌博与酗酒等。禁止在单元或公共区域大小便。工人只能使用指定的卫生间,禁止在马桶倾倒垃圾。工人不得在单元留宿。施工现场违约行为处理办法中规定的其他违约行为。施工人员只可使用指定路线进入大厦。进入大厦路线为：（由大厦外围进入地下车库乘坐消防电梯进入施工楼层。）5.2.7.7.10 使用消防电梯运送施工材料时，施工方必须提前对电梯轿箱进行与时保护。如因保护不当造成电梯轿箱地面石材或梯面划伤，由施工方付全部责任，照

49、价赔偿。施工单位的选择为保障大厦业/租户的整体利益，必须选用经过消防主管部门认可的消防施工单位。施工单位的推荐物业管理处建议租户选用推荐的合格的各施工单位。详见指定合格的机电承建商。物业管理处验收与租户的主系统连接之前（如空调、电气、弱电和消防报警系统等），必须经管理处验收合格方可与主系统连接。隐蔽工程完成后，施工单位需通知物业管理处进行隐蔽工程验收。在施工单位完成全部工作后，租户应通知物业管理处，物业管理处将到装修区域检查全部装修工作是否符合原批准的装修方案与要求的标准和规格。为了全体租户的共同利益，在必要时，物业管理处有权要求租户拆除、修改或改正（包括恢复房屋的原状）任何擅自安装的装置或不

50、符合经所批准的装修方案的任何装修部分。如果租户不予合作，物业管理处可决定由租户的施工单位完成有关工作，有关费用和开支由租户承担。验收工作只限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结构、外观、主系统运行以与是否影响其他租户正常办公。贵户单元围的装修工程质量不在验收围，管理处亦不会为此承担责任。装修完成提交书面报告租户于装修完成后应以书面形式向管理处报告,管理处将安排人员会同租户与装修商根据装修图纸进行核查。主要核查容如下:消防设施的完成情况。装修材料与消防要求的一致性。 空调设施的完成情况。卫生环保设施的规情况。电气设施情况。给排水系统的情况。招牌、天花、地面等情况。其它有需要的项目。重申：验收工作只

51、限于确认贵户之装修工程是否影响大厦结构、外观、主系统运行以与是否影响其他租户正常办公。贵户单元围的装修工程质量不在验收围，管理处亦不会为此承担责任。签发若完成之装修与原先批准的图纸相符并经检查合格,管理处将签发整改若完成之装修与原先批准的图纸有所不符,管理处有权要求在7日整改。因此而引起之延误由租户自行负责。消防验收装修竣工后租户/施工单位应在30日备齐所有材料，进行消防报验。若消防验收合格，租户/施工单位从消防局取回消防局建筑工程消防验收意见书并将副本交与管理处备案。管理处再次重申，在消防验收合格之前不可以入驻办公/营业，租户将自行承担由此引致的全部责任与后果。押金退还8.1租户装修审核完毕

52、，施工单位交回施工许可证、租用的灭火器与所有施工出入证后，即刻退还施工出入证押金与灭火器押金。 8.2 装修完工三个月后，如装修无质量问题，且未对公共部位 与其它使用人造成影响和危害，将全额退还装修押金。文件 名 称业主手册文件 编 号DTZ-MK-PD-09-S归口 部 门物业管理部迈 科国 际 大 厦业主手册发 展 商：迈科投资控股 物业管理公司：戴德梁行房地产咨询（XX）西安分公司 发 展 商： 迈科投资控股 物业管理公司：戴德梁行房地产咨询（XX）西安分公司致 辞尊敬的迈科国际大厦业主/使用人：值此迈科大厦开业之际，我谨代表大厦戴德梁行房地产咨询（上致 辞尊敬的迈科国际大厦业主/使用人

53、：值此迈科大厦开业之际，我谨代表大厦戴德梁行房地产咨询（）分公司物业管理处全体员工对您的入驻表示诚挚的欢迎。受大厦开发商的委托，我们荣幸的成为这一著名的、极具升值潜力之大厦的物业管理机构。我们将为广大业主/使用人提供尽善尽美的服务，为您创造一个现代化的、舒适的商务办公环境。尽善尽美地为业主/使用人服务，是我们的工作宗旨，这也是区别于其他许多大厦管理的不同之处。我们会根据业主/使用人提出的各种要求，随时补充与完善大厦之服务，快速有效地为业主/使用人解决各种困难。迈科国际大厦是一座设施完备的智能型商业大厦，相信通过我们的努力，这座大厦不仅具有一流的硬件设施设备，更将具有一流的软件管理，使其成为西北

54、地区高档商业办公大厦之典。欢迎您在今后的使用中随时对我们的工作提出建议、意见和要求，以使我们更好的为您提供服务。谨致以诚挚的祝福！ （戴德梁行）迈科国际大厦物 业 管 理 处 总 经 理业主手册目录第一部分 物业管理公司概况 第二部分 迈科国际大厦概况 第三部分 大厦管理 第四部分 装修管理 第五部分 停车管理 第六部分 配套设施服务管理 第七部分 安防、消防管理 第八部分 紧急事故处理 第九部分 服务事项 第十部分 物业管理费与缴付事项 第十一部分 业主须知 第一部分 物业管理公司概况迈科国际大厦由戴德梁行房地产咨询（）分公司负责进行物业管理。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至、

55、斯德哥尔摩至悉尼，均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产与商业解决方案。戴德梁行于一九九三年在国开设首家分公司，成为国首家领有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地客户与跨国企业，提供国际水平的一站式房地产解决方案，服务畴包括研究顾问、环球企业顾问、估价与顾问、物业代理、投资服务，以与物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独挡一面，深得客户信赖，同时在业界亦广获认同。戴德梁行于1998年进入市场，为客户提供全方位的物业咨询管理服务。戴德梁行房地产咨询（）

56、分公司成立于2005年11月11日，位于市南大街30号国际大厦705室，业务辐射至整个大陆西北地区。戴德梁行已进驻迈科国际大厦，将从各方面入手，用国际化标准全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员和从业人员，可以为业主/使用人提供最先进的物业服务，解决入驻客户的一切后顾之忧。根据迈科集团要求，戴德梁行为迈科国际大厦量身订做的物业管理方案标志着迈科国际大厦已成为该公司进入中国西北市场的示型物业大楼。我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作。提高物业质量与价值，是我们梁行全体的服务宗旨和服务准则，我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高，

57、与业主共同成长、共创佳绩。迈科国际大厦物业管理处各部门与主要职责：综合管理部：负责日常行政管理和大厦后勤保障之工作。综合协调管理处各部门的关系，负责管理处的所有会议与接待工作，以与整理各项记录，管理处员工的培训，管理日常运行中的各项对外委托合同文本，物业管理服务政策、法规以与市场信息的收集反馈。物业管理部：业主投诉、求助的接待与处理，业主意见与建议的收集和反馈，办理业主入驻、装修、搬迁等手续与大厦使用的各种证件，定期收缴业主的物管费用，统计项目的收支盈余，大厦的外环境绿化、清洁卫生等工作，定期进行业主的访谈，与时处理客户的投诉，提供管理处发布的特约服务。物业工程部：物业维修、养护计划的编制和日

58、常保养维修，建立大厦的设备台帐，为业主提供物业的修缮服务，审核与监督业主与租户的装修过程，对大厦的各种机电设备提出改善意见并予以实施更新、改造。物业保安部：大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作，对大楼与其围进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。监控系统24小时值班监控，确保业主/使用人的人身财产安全。维持停车场秩序，保证车辆的进出顺畅。第二部分 迈科国际大厦概况迈科国际大厦是由迈科投资控股集团开发的一座集办公、商务、餐饮、会议等为一体的现代化多功能智能大厦，大厦位于最繁华的商务区西高新技术产业开发区CBD中心钻石地段唐延路南段。大厦占地 14 亩，共 24 层，高 99.5 米，

59、总建筑面积 3.5 万平方米。大厦采用全现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，规模宏大，气势恢弘，由国际著名设计公司设计。其与国际接轨的设计理念、独具一格的建筑风格、智能化的外配置与生态化的人居环境使大厦被评为“市十标建筑”。大厦楼层使用功能包括：负一层为地下停车场，拥有车位总数约120个；1层为大堂；2-5层为王子铂金饭店，6-24层为高档写字间；24层设有多功能厅1个，各种规模会议室5个，商务洽谈区1个，供整栋大楼用户租用。环境与配套设施迈科国际大厦位于最繁华的商务区西高新技术产业开发区CBD中心钻石地段唐延路南段，千亩城市绿化带从楼前穿过，环境幽美无与伦比；大厦北接高新一区，南衔高新二区，高新中

60、心商务区与长安科技产业园近在咫尺，周边世界五百强知名大企业云集，交通便利，地理位置得天独厚。迈科国际大厦是整个地区商务板块中超5A级现代化智能商务楼宇。这里交通便利、四通八达，距市中心13公里、距火车站16公里、距机场65公里、距绕城高速公路入口5公里，29路、34路、251路、608路、707路等主要交通线路均经过于此。物料与装饰迈科国际大厦由国际名师倾心设计，装饰材料为全进口高档材料，大厦装饰的色彩简洁、线条流畅，整个部布局匠心独具，装饰风格清新独特，彰显个性化与人性化，其裙楼中心上下通透，大堂宽敞明亮，给人一种雄伟大气的感觉。大厦外观大厦外观由著名设计师设计，几何曲线营造出风帆的形状，再