CRIC市场篇上虞房地产市场调研报告

1、2011.06上虞房地产市场调研报告1市场篇：上虞房地产市场调研报告来源：CRIC内部2011 CRIC 上虞创意生态农场工程背景分析报告标签：上虞/市场研究/商业/酒店/住宅/办公目录1.城市综合文化背景研究2.城市商业总体表现3.上虞餐饮实体调研4.上虞休闲娱乐实体调研5.上虞酒店实体调研6.上虞住宅市场解读7.上虞办公市场解读8.城市商业消费者研究9.旅游消费者调查研究2PART 1 城市综合文化背景研究31.1 城市位置上虞位于浙江省东北部,地处杭州湾南岸、杭州与宁波之间,与上海隔海相望。上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢之称。上虞市位于浙江省东北部,东邻宁波,西接杭州,

2、南连温台,北濒杭州湾与国际大都市上海隔湾相望。 城市区划：上虞市现辖3个街道、15个镇、3个乡。全市353个行政村,87个城镇社区居委会。规模面积：全市总面积1403平方公里。2009年总人口77.31万。PART 1 城市综合经济文化背景研究工程位置4 2010年,上虞市财政总收入39.81亿元,居民人均可支配收入24360元,在全国县域经济根本竞争力百强榜中排名35位。2009年福布斯中国大陆最正确商业城市排行榜,上虞名列第13名,且连续3年位居福布斯中国大陆最正确商业城市排行榜县级市榜首。1.2 城市概况PART 1 城市综合经济文化背景研究5高速公路、港口、大桥,四通八达的立体交通与周

3、边相连,内外形成快速便捷的交通网络1.2 城市交通PART 1 城市综合经济文化背景研究杭甬铁路、杭甬高速、杭甬运河、104国道、329国道、上三高速穿境而过,距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程。已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞相邻,只有10多分钟车程。上虞港拥有杭州湾南岸唯一的出海港口（5000吨级）。 6嘉绍大桥是浙江省公路交通规划中杭州湾的第二个通道。全长10.137公里,工程全线按8车道高速公路标准建设,大桥北起海宁尖山围垦区,跨越钱塘江后到达上虞围垦区。建成后从上虞可直接走大桥直达上海,整个车程将比原先走杭州湾大桥节省1小时左右。1.2 城市交通工程建成后,可与沪

4、杭高速公路、乍嘉苏高速公路、杭浦高速公路、杭甬高速公路和上三高速公路等便捷地连接起来,将大大缩短杭州湾两岸的时空距离,增强区域内城市竞争力,对嘉兴、绍兴及周边地区的经济开展、旅游开展、人口导入升级等起到极大的推动作用,社会经济效益预期显著。PART 1 城市综合经济文化背景研究7人均GDP突破8000美元,上虞人均消费力与宁波、杭州等大城市看齐,跨入中等收入地区行列标准。城市经济GDP,人均GDPPART 1 城市综合经济文化背景研究2010年,上虞地区GDP首超400亿元,而人均GDP突破8000美元数据来源： 历年上虞市国民经济和社会开展统计公报8上虞人均可支配收入年均增长12%左右。消费

5、性支出同步增长,由于本地外来人口比例较小,市民实际消费能力强。2010年上虞社会消费品零售总额比上年增长17.5%,居民购置力持续提升,本地商业消费的升级换代亟待加速。数据来源： 2010年昆山市国民经济和社会开展统计公报1.3 城市经济人均可支配收入、消费支出PART 1 城市综合经济文化背景研究92009年浙江县级市生产总值前十强2009年各主要区县社会消费品零售总额情况1.3 城市经济（浙江省县级市比对2009年） 2009年浙江省各县级市GDP和人均GDP排名中,上虞都进入前15强行列。上虞本地有很多家庭型的作坊式企业,但由于规模较小,纳税情况不标准,造成GDP统计上有误差,因此,实际

6、上虞人均收入水平和消费能力与统计数据显示的不完全一致。城市人口（万人）人均GDP(元)人均GDP(美元)玉环356951410193义乌756926710156慈溪103.52604958870余姚82.7604598865嘉善38598248772海盐37568388334富阳62.8567528321平湖51.73558778193海宁66.8556548160桐乡68492887227诸暨108488437162德清43488377161上虞77.6475686934PART 1 城市综合经济文化背景研究10上虞的城市工业根底扎实,第二产业比例始终维持在60%以上,对本地经济拉动作用巨大

7、。而三产这几年的开展迅速,对GDP奉献的比例逐年升高,这些都对提升城市商业消费形成巨大支持。1.3 城市经济（三产比例）PART 1 城市综合经济文化背景研究2010年上虞市产业结构比重111.4 城市规划PART 1 城市综合经济文化背景研究随着市委、市政府“建设滨江生态型现代化新兴中等城市战略决策的提出,上虞城北新区已经成为上虞公认的行政、经济、文化中心,其区位优势日渐凸现,区域价值日益彰显。城市定位：北进西扩、南拓东连、沿江开发、提升老城形成以为先进制造业服务的商务中心开发区组团形成全市行政、商业及居住的综合性主中心城北组团形成市域传统商业居住中心老城区组团12PART 1 城市综合经济

8、文化背景研究1.4 城市交通规划公共交通对外交通换乘枢纽：上虞火车站、城际铁路车站、汽车东站和汽车西站。市内交通换乘枢纽：汽车东站、汽车西站、城北客运站及开发区客运站不仅是主要的对外交通换乘枢纽,而且也是区间公交联系的主要枢纽,汽车东站和开发区客运站也规划为区间级的公交枢纽。城市路网城市路网根本上形成“四横两纵三环主骨架。四横分别是杭甬高速、一号路、人民路、上三高速；两纵分别是南北中心大道、329国道；三环分别是内环、三环路、四环路。 131.5 城市文化旅游资源旅游资源 曹娥景区舜耕公园。曹娥景区曹娥庙。“英台故里祝家庄。凤鸣山风景区。白马湖、春晖名人园。东山景区。桃花源景区。卧龙山景区（普

9、净寺）PART 1 城市综合经济文化背景研究作为越文化的核心区域,上虞的民俗根本趋同于长江以南吴越文化区的民俗,但就区域特色而言,又有其个性色彩。上虞民性素称敦厚,“习勤俭,重耕织；勤诵读,尊师友；廉耻为尚,气节相高为其最主要的民俗特色。141.5 城市文化旅游资源PART 1 城市综合经济文化背景研究桃花源生态旅游区位于上虞长塘镇桃花园村,依景区自然的湖、潭、溪、林、山、滩、崖以及丰富的植被,构建陶渊明笔下的桃花源盛景。景区已经开发沙滩浴场,龙潭休闲,水上俱乐部,陶公路和寒碧潭等旅游景点,为休闲旅游之佳地曹娥庙位于曹娥江西岸曹娥街道小女庙村,被誉为“江南第一庙庙内石碑系宋蔡卞重书。建筑技艺高

10、超,雕刻精美,富有江南特色,是浙江古代木构建筑体系中民国时期的代表作品。151.5 城市文化旅游资源PART 1 城市综合经济文化背景研究英台故里祝家庄地处上虞市中部丰惠镇西北,是经典爱情故事“梁祝传说中祝英台的故土。景区依山傍水,景色旖旎,其中景区内药师寺存有一鼓,有“浙江第一鼓之称。是集文化、休闲、生态旅游于一体、具文化特色的乡村旅游地。东山景区位于曹娥江中游东岸,是东晋政治家谢安的隐居地,著名寺庙国庆寺的所在之处,成语“东山再起即源于此。景区内尚有谢安墓、墓碑及洗屐池、蔷薇洞等遗迹。16PART 1 城市综合经济文化背景研究上虞区位优势明显,在上海2小时辐射圈范围内,交通便捷,经济实力强

11、。城市开展主轴在城北,滨海新城的规划极大的完善了上虞的主城区面貌,将成为上虞未来的地标。上虞本地产业根底雄厚,尤其是建筑业已经开展成为整个上虞地区展龙头。上虞本地及周边人文景观和旅游资源丰富,商业消费根底和能级均较高,是绍兴宁波之间旅游必经之地,开发潜力和价值很高。17PART 2 城市商业总体表现1819921996-200120012007.6.25-2008.6.252007.11.72009至今百货购物中心超市大卖场传统商业街上虞城市商业开展历程大通商城异军突起上百、大通两巨头开始垄断上虞百货份额大润发进驻城北华润落户开发区超市竞争升级大通11万平米购物中心城北商业中心格局形成解放路商

12、业街开始没落上虞一百一枝独秀解放路商圈逐渐起色宁波三江抢占商超市场上百万和城购物中心崛起PART 2 城市商业总体表现19城北商圈解放路商圈开发区商圈上虞商业现状及主要商圈/工程分布PART 2 城市商业总体表现20解放路商圈城北商圈开发区商圈解放路商圈,以品牌专卖店、大卖场、百货为主,分布有肯德基、苏宁电器、二百超市、上百百货、大通商城、三江超市等知名品牌。以大通购物中心、上百又一城、时代广场和大润发为代表,经营档次中高档的综合性商场。开发区主要是时代超市,商业气氛薄弱,主要效劳开发区住宅业主。上虞三大主要商圈介绍PART 2 城市商业总体表现21典型商业工程大通购物中心大通购物中心是上虞单

13、体建筑面积最大的商业工程,达12万。业态齐全,定位高端。引入雨果波士、卡地亚、登喜路、都彭、切瑞蒂1881和施华洛世奇等国际高端品牌。该工程开业时间不长,和同处城北区的上百万和城形成直接竞争,现经营状况一般。大通购物中心已经引进沃尔玛,整合传统百货和大型超市的优势,对城北的万和城和时代广场形成三足鼎立之势。PART 2 城市商业总体表现22典型商业工程大通购物中心大通购物中心百货项目名称大通购物中心地理位置市民大道689号开业时间2009年9月30日档次定位中高档营业面积95000层数B2-F8内部配套24部扶梯，2部观光梯，7部直梯，1000个停车位外部配套55个地面停车位经营模式联营扣点出

14、租率100%租金扣点男装25%、女装22%-25%楼层业态规划B2停车场B1停车场及沃尔玛（尚未进驻）F1国际名品、珠宝钟表、女鞋、滋补品、烟酒、药品F2淑女装、女包、女杂、流行饰品、表、婚纱摄影F3少女装、羊毛羊绒制品、新潮饰品、甜品工坊F4男装、休闲牛仔、男鞋、男包、男士配饰、咖啡吧F5运动服饰、阳光休闲、童装童玩、学习用品、运动器材、办公用具、男士配饰、图书城、淘气堡F6家电、电脑数码、手机通讯、居家用品、儿童摄影F7厨卫电器、家装用品、中央空调、卫生洁具、风味美食、电玩、特卖场主要商户雨果波士、卡地亚、登喜路、都本、切瑞蒂1881、Maxmara、巴利、施华洛世奇、周大福、老凤祥、DK

15、NY、DIESELPART 2 城市商业总体表现23大通购物中心楼层经营品种、品牌、档次统计表序号位置业种品牌档次B1层1B1超市沃尔玛国际一线序号位置业种品牌档次1层11F服装敦奴国际二线21F服装AMASS国内一线31F珠宝饰品明牌首饰国内二线41F珠宝饰品中国黄金国内二线51F珠宝饰品老凤祥国内二线61F鞋类伊伴国内一线71F鞋类星期六国内一线81F鞋类他她国内二线91F鞋类百丽国内二线101F鞋类思加图国内一线111F鞋类莱尔斯丹国内一线121F鞋类Aee国内一线131F鞋类FED国内一线141F鞋类康莉国内一线151F鞋类莱思丽国内一线161F鞋类达芙妮国内一线171F鞋类天美意国内

16、一线181F鞋类奥卡索国内一线191F鞋类西村名物国内一线201F鞋类红蜻蜓国内一线211F鞋类安巴莉国内二线221F鞋类威波帝狮非品牌231F鞋类丹尼斯非品牌241F珠宝周大福国内一线251F珠宝饰品万隆国内二线261F珠宝饰品金大福非品牌271F珠宝饰品瑞恩非品牌281F珠宝饰品梵迪非品牌291F珠宝饰品泛达诗非品牌301F珠宝饰品爱是唯一非品牌311F珠宝饰品金戈尔非品牌321F珠宝饰品格丽雅非品牌331F珠宝饰品玉玲珑非品牌341F珠宝饰品有缘者得非品牌351F化妆品DHC国际二线02层12F服装AMASS国内一线22F服装敦奴国际二线32F服装玖姿国内二线42F服装吉思缇娜国内二线5

17、2F服装伯柔国内二线62F服装七色麻国内二线72F服装卡斯比亚国内二线82F服装伊芙欣悦国际二线92F服装OTT国内二线102F服装路逸沙美非品牌112F服装沐兰非品牌122F服装玛丝菲尔国内二线132F服装菲妮迪国际二线142F服装宝姿国际二线152F服装钡萱国内二线162F服装玛丝菲尔素国内二线172F服装诗篇国内二线182F服装哥弟国内二线192F服装野麦非品牌202F服装君帛国内二线212F服装红人非品牌222F服装兰亭非品牌232F服装逗留非品牌242F服装X-MOOM国内二线252F服装玛妮雅非品牌262F服装回头草非品牌272F服装古斯塔安娜非品牌282F服装帛丝路非品牌292F

18、服装伊维妮非品牌302F服装安娜丽丝国内二线312F钟表眼镜卡西欧国际二线322F钟表眼镜名爵国际二线332F钟表眼镜欧格雷非品牌342F钟表眼镜史努比国际二线352F饰品她世代非品牌362F饰品千指百态非品牌372F饰品福万盛非品牌382F饰品九品工匠非品牌392F饰品About me非品牌402F内衣爱慕国际二线412F内衣CK国际二线422F内衣黛安芬国际二线PART 2 城市商业总体表现24432F内衣古今国内一线442F内衣华歌尔国际二线452F内衣安莉芳国际二线462F内衣妒非品牌472F内衣兰卓丽国内二线482F内衣伊丝艾拉国内二线492F内衣素丝玛女人非品牌502F内衣迪士尼国

19、际二线512F内衣芬狄诗国际二线522F内衣桑扶兰国内二线532F内衣Lemog非品牌542F内衣新世家族非品牌552F内衣朵朵可可非品牌562F内衣弗劳思非品牌572F内衣美标国内二线582F内衣秋鹿非品牌592F内衣十月妈咪国内二线602F内衣添香快乐屋国内一线612F内衣北极新秀非品牌622F内衣三枪国内二线632F内衣帕兰朵国内二线642F内衣卡帝乐鳄鱼国际二线652F内衣黑白之恋非品牌662F内衣鳄鱼恤国内一线672F内衣JEEP国际二线682F内衣GP国际二线692F内衣圣大保罗皮尔卡丹国际二线702F内衣雪竹国内二线712F内衣舒雅国际二线722F内衣梦特娇国际二线732F皮具箱

20、包菲安妮国际二线742F皮具箱包迪莱克丝国内二线752F皮具箱包威尔萨斯国际二线762F皮具箱包P&B非品牌772F皮具箱包卡帝乐鳄鱼国际二线782F皮具箱包V6非品牌792F日杂孚日非品牌802F日杂内野非品牌812F日杂皂就人生/流行美/雪绒花非品牌03层13F服装VERO MODA国际三线23F服装ONLY国际三线33F服装地素国际三线43F服装特芙娜非品牌53F服装HUM国际三线63F服装Mind Bridge国际三线73F服装拉夏贝尔国内二线83F服装Basic House国际三线93F服装LULU 国内二线103F服装衣索非品牌113F服装ESPRIT国际三线123F服装E.LAN

21、D国际三线133F服装Teenie Weenie国内一线143F服装U.G.I.Z国际三线153F服装W-TU非品牌163F服装ES国际三线173F服装艾格国际三线183F服装周末非品牌193F服装璞秀非品牌203F服装轩非品牌213F服装欧利芙非品牌223F服装odbo国内一线233F服装简非品牌243F服装交叉点非品牌253F服装韩依依非品牌263F服装伊可爱非品牌273F服装艺香楠国内二线283F服装丽贝卡非品牌293F服装UIP非品牌303F服装缇蕾娜非品牌313F服装米奇非品牌323F服装LA Chapelle sport国内二线333F服装夕紫荷非品牌343F服装史努比国际二线35

22、3F服装艾托奥非品牌363F服装贝娜非品牌373F服装丝蒂雅文非品牌383F服装冰洁国内二线393F服装飞雁非品牌403F服装披狼非品牌413F服装波司登国内一线423F服装龙达飞国内二线433F服装春竹非品牌443F服装班维琦非品牌453F服装群工国内二线463F服装鹿王国内二线473F服装梦特娇国际二线483F服装恒源祥国内一线493F服装鄂尔多斯国内一线503F服装金利来国内一线513F服装AMAYI 非品牌523F服装老人头国内一线533F服装天山 风韵/褚老大非品牌543F服装浅秋国内二线553F服装诸氏方圆国内二线563F服装鳄鱼恤国内一线573F服装澳洋纯非品牌583F箱包皮具米

23、奇非品牌593F箱包皮具贝蒂非品牌603F箱包皮具中国娃娃国内二线613F饰品shes非品牌623F饰品妍尚非品牌633F美发奇峰美容美发非品牌04层14F休闲Levis配件国际三线24F休闲VANS国际三线34F休闲Lee国际三线44F休闲Levis国际三线54F休闲榭飞雍国际三线64F休闲GXG国际三线74F休闲杰克琼斯国际三线84F休闲ESPRIT国际三线94F休闲思莱德国际三线104F休闲衣购非品牌114F休闲太平鸟国内二线124F休闲坚持我的国内二线134F休闲奥克非品牌144F休闲霸狮滕非品牌154F休闲G-RSAGA国内二线164F服装思硕非品牌174F服装Godkeen国际三线

24、184F服装迪拉克丹非品牌194F服装犀牛非品牌204F服装百富非品牌PART 2 城市商业总体表现25214F服装艺河非品牌224F服装步西尼非品牌234F服装AJK非品牌244F服装箭鱼鲨国内二线254F服装金狐狸国际二线264F服装九牧王国内一线274F服装培罗蒙国内一线284F服装杉杉国内一线294F服装迪梵尔非品牌304F服装CEO/金利来/雅戈尔国内一线314F服装利奥雷诺非品牌324F服装周织/卡荻司登/都佳鹏/唐鹰/步云国内二线334F服装雅戈尔国内一线344F服装皮尔卡丹国内一线354F服装博里尼国内二线364F服装派帝克非品牌374F服装堡尼国际二线384F服装沙驰国内一线

25、394F服装凯迪东尼国际三线404F服装金鲨国内二线414F服装比华利保罗国际二线424F服装蔓哈顿国内一线434F服装杰里斯非品牌444F服装斯卡图国际二线454F服装路卡迪龙国际二线464F鞋类SKAP国际二线474F鞋类巴利宝国际二线484F鞋类其乐国际二线494F鞋类CD国际二线504F鞋类沙驰国内一线514F鞋类布莱希尔顿非品牌524F鞋类卡帝乐鳄鱼国际二线534F鞋类花花公子国际二线544F鞋类木林森国内二线554F鞋类宾奴非品牌564F鞋类圣大保罗国际二线574F鞋类喜来登国际二线584F鞋类森达国内一线594F鞋类港啄非品牌604F鞋类苹果非品牌614F鞋类红蜻蜓国内一线624

26、F鞋类金利来国内一线634F饰品威戈国际二线644F饰品Zippo国际二线654F饰品盛世阡陌非品牌664F饰品生活城市非品牌674F饰品吉利可威尔非品牌684F皮具箱包保罗美思得国际二线694F皮具箱包金利来国内一线704F皮具箱包沙驰国内一线714F皮具箱包ELLE国内一线724F皮具箱包Jeep国际二线734F皮具箱包新秀丽国际二线05层15F体育用品体育器械非品牌25F体育用品自行车非品牌35F体育用品艾力斯特国内二线45F运动休闲乔丹国内一线55F运动休闲哥伦比亚国际二线65F运动休闲特步国内一线75F运动休闲安踏国内一线85F运动休闲彪马国际二线95F运动休闲乐卡克国际二线105F

27、运动休闲耐克360国际二线115F运动休闲菲乐非品牌125F运动休闲New blance国际二线135F运动休闲三叶草国际二线145F运动休闲李宁国内一线155F运动休闲匡威国际二线165F运动休闲卡帕国际二线175F运动休闲阿迪达斯国际二线185F运动休闲耐克360国际二线195F运动休闲森马国内一线205F运动休闲真维斯国内一线215F运动休闲艾夫斯国内一线225F运动休闲LACOSTE国际二线235F运动休闲史努比国际二线245F文化用品得力/七彩/艾普国内一线255F文化用品卡西欧国际二线265F文化用品青联非品牌275F文化用品永发康华国内二线285F文化用品读书郎国内二线295F文

28、化用品步步高国内一线305F文化用品王一品国内二线315F文化用品诺亚舟国内一线325F文化用品派克万宝龙国际一线335F文化用品威豹威浩达派米奇非品牌345F儿童乐园淘气堡非品牌355F童装衣恋童装国际二线365F童装Paw in paw国际二线375F童装好孩子国内一线385F童装哥比兔国内二线395F玩具乐高国际二线405F玩具TOMMY国际二线415F玩具灵动国际二线425F玩具奥迪国内二线435F玩具男孩女孩非品牌445F玩具经典泰迪非品牌455F玩具巴布豆/斯乃纳/兄妹猫/自然之子/摩根及麦洛/bbg非品牌465F玩具小熊之家/卡拉/爱法贝/小猪班纳/Hello Ketty非品牌4

29、75F玩具贝熊/安琪罗/青青果/安奈儿非品牌485F童装OURQ国际三线495F童装法纳贝尔国内二线505F童装小木马国际二线515F童装阿迈蒂尼国内二线525F童装阿迪达斯baby国际二线535F童装阿迪达斯国际二线545F童装史努比国际二线555F童装常春藤非品牌565F童装Jeep国际二线575F童装小笑牛国内二线585F童装耐克国际二线595F童装丽婴房国内一线605F童装如意宝贝/芙儿优英氏/贺曼国内一线615F饰品芳卓非品牌625F饰品步塔非品牌635F书城书城非品牌PART 2 城市商业总体表现2606层16F精品店晶玉陶瓷国内二线26F精品店工艺品非品牌36F家居简爱雅颂之家国

30、内二线46F家居多样屋国内一线56F家居利快国际二线66F家居米技/膳魔师国际二线76F家居双立人国际二线86F家纺银桑非品牌96F家纺飞雁非品牌106F家纺阿思家非品牌116F家纺尚玛可非品牌126F家纺恐龙纺织/ESPRIT国内二线136F家纺卡撒天娇/ELLE国内二线146F家纺罗莱国内一线156F家纺寐国际二线166F家纺宜庭国际二线176F家纺惠谊国内一线186F家纺紫罗兰国内二线196F家纺乔德国内二线206F家纺南方寝饰国内二线216F家纺维科国内一线226F家纺雅芳婷国内一线236F家纺堂皇非品牌246F家纺有光/蓝牧非品牌256F家电玻璃器皿苏泊尔亚都国内一线266F家电美的

31、/九阳/博朗国内一线276F家电三洋/龙的ACA/天际国际二线286F家电科沃斯/福库/虎牌国际二线296F家电松下国际一线306F家电飞利浦国际一线316F家电孩视宝非品牌326F家电中国联通国内一线336F家电苹果电脑国际一线346F家电长虹彩电国内一线356F家电飞利浦彩电国际一线366F家电海信彩电国内一线376F家电索尼彩电数码电脑国际一线386F家电康佳彩电国内一线396F家电TCL彩电国内一线406F家电创维彩电国内一线416F家电海尔彩电国内一线426F家电松下彩电国际一线436F家电三星彩电国际一线446F家电尊宝国际二线456F家电爱浪国内二线466F家电惠而浦国际二线47

32、6F家电伊莱克斯冰箱国际二线486F家电夏普国际一线496F家电西门子国际一线506F家电飞利浦国际一线516F家电中国电信国内一线526F家电容声冰箱国内二线536F家电美的空调国内一线546F家电松下/大金/三菱电机三洋/三菱重工/三星空调国际一线556F家电小天鹅/荣事达/美的洗衣机国内一线566F家电西门子/三星/博世/松下/LG/惠而浦洗衣机国际一线576F家电海尔专卖店国内一线586F家电美菱冰箱国内二线596F家电三星冰箱国际一线606F家电博世冰箱国际一线616F家电LG冰箱国际一线626F家电星星冷柜国内二线636F家电松下/格兰仕国际一线646F家电美的/艾美特国内一线65

33、6F数码产品电话机传真机非品牌666F数码产品手机非品牌676F数码产品数码非品牌686F数码产品惠普电脑国际一线696F数码产品联想电脑国内一线706F数码产品华硕/宏基国内一线716F数码产品清华同方国内二线726F数码产品三星国际一线736F数码产品方正国内二线746F数码产品戴尔国际一线756F儿童摄影彩扩儿童摄影非品牌07层17F厨卫用品皇明太阳能国内一线27F厨卫用品四季沐歌太阳能国内二线37F厨卫用品伊嘉国内二线47F厨卫用品樱花国内二线57F厨卫用品老板国内二线67F厨卫用品欧琳国内二线77F家居全友家私国内二线87F厨卫用品美的空气能国内一线97F厨卫用品美的厨卫国内一线10

34、7F厨卫用品海尔厨卫国内一线117F厨卫用品米博热水器国内二线127F厨卫用品方太厨卫国内一线137F厨卫用品西门子厨卫国际一线147F厨卫用品史密斯热水器国际二线157F厨卫用品樱花电器国内二线167F厨卫用品林内阿里斯顿国际二线177F厨卫用品德意电器国际二线187F厨卫用品TOTO卫浴国际一线197F厨卫用品乐家卫浴国际一线207F厨卫用品帝朗卫浴国内二线217F厨卫用品英皇卫浴国内二线227F家居斯米克瓷砖国内二线237F家居索菲亚移门衣柜国内一线247F厨卫用品友邦浴顶非品牌257F厨卫用品奥普浴顶国内二线267F家居生活家巴洛克地板国内二线277F家居世友地板马堡壁纸国内二线287

35、F家居雅鼎五金国内二线297F家居名门锁业国内二线307F家电松下家中国际一线317F家电大金家中国际一线327F家居华策灯具非品牌337F家居松下电工国际一线347F特色餐饮外婆家国内二线357F特色餐饮铁板烧非品牌08层18F影城大通电影城非品牌28F电玩游艺电玩非品牌 品牌数量32101338391131品牌档次国际一线国际二线国际三线国内一线国内二线非品牌27业态包含商家个数比例零售46097.70%餐饮51%休闲娱乐30.60%配套服务30.60%合计471100%业态商家格数比例超市10.21%影城10.21%厨卫用品224.67%服装12827.18%化妆品173.61%家电42

36、8.92%家纺家居337.01%内衣337.01%皮具箱包173.61%日杂30.64%饰品142.97%数码电子102.12%体育用品30.64%童装173.61%玩具91.91%文化用品102.12%药房61.27%运动休闲357.43%珠宝饰品163.40%钟表眼镜91.91%鞋类357.43%特色餐饮20.42%食品30.64%儿童乐园10.21%电玩游艺10.21%美发店10.21%书城10.21%儿童摄影10.21%合计471100.00%统计内容零售购物餐饮娱乐休闲配套服务特色餐饮食品影院儿童乐园电玩游艺美发书城儿童摄影经营商户数46023111111数量比例97.7%0.4%0

37、.6%0.2%0.2%0.2%0.2%0.2%0.20%面积比例78.0%9.0%11.0%2.0%合计经营总面积 95000 、经营总户数471 家、零售商业数量比例 97.7% %、非零售商业数量比例 2.3%。PART 2 城市商业总体表现28典型商业工程上百万和城上百万和城业态齐全、定位中高端。引入了大地影院、E区家居生活馆、新华书店、普乐迪KTV、环球游乐城、麦当劳、必胜客和同仁堂等知名商家,自营上百超市,为城北区首个整合超市、电器、家居、餐饮娱乐和百货的商业工程。由于城北区商业气氛有待培养,且大通购物中心和大润发分流了百货和超市的局部份额,因此营业状况一般。随着城北作为政治、文化、

38、经济中心的逐步开展,其商业价值未来前景看好。PART 2 城市商业总体表现29典型商业工程上百万和城上百万和城项目名称上百万和城地理位置市民大道688号开业时间2007年11月7日档次定位中档营业面积38266层数B1-F4内部配套直梯3部，扶梯18部外部配套80个地面停车场经营模式联营扣点和租赁出租率99%租金扣点扣点：男女装18%-23%，化妆品、皮具18-21%；租金：一楼510-590元/月，二楼280-320元/月，三楼126元/月，五楼租金113元/月楼层业态规划B1上百超市、停车场F1珠宝钟表、化妆品、皮鞋皮具、烟酒滋补、手机、眼镜、照相冲印、洗衣、美发、西式快餐、茶餐厅F2少女

39、、少淑、淑女、内衣、羊毛衫、儿童用品F3男装、休闲装、运动装、运动器材、羽绒服、美容F4电器、用品、书店、影院、KTV、游戏城、美食城主要商户必胜客、麦当劳、味千拉面、大地影院、天梭、劳力士、梅花、帝舵、都彭、VASTO、OLIVER GRANT、JOOPL、GEOX、百丽、ECCO、Zippo、Swatch、同仁堂、李维斯、LeePART 2 城市商业总体表现30序号位置业种品牌档次B1层1B1超市上虞一百超市国内二线序号位置业种品牌档次1层11F珠宝饰品明牌国内一线21F珠宝饰品中国黄金国内一线31F珠宝饰品六福国内二线41F珠宝饰品老庙黄金国内一线51F珠宝饰品碧云轩国内二线61F珠宝饰

40、品泛达诗非品牌71F珠宝饰品爱是唯一非品牌81F珠宝饰品金戈尔非品牌91F珠宝饰品格丽雅非品牌101F化妆品DHC国际二线111F化妆品雅呵雅非品牌121F化妆品羽西国际三线131F化妆品欧莱雅国际三线141F化妆品玉兰油国际三线151F化妆品欧泊莱国际三线161F化妆品卡姿兰美宝莲国际三线171F化妆品蝶妆国际三线181F化妆品Za国际三线191F化妆品雅顿国际二线201F化妆品家美乐国际三线211F化妆品丸美国际三线221F化妆品奥洛菲国际三线231F药房胡庆余堂国内二线241F药房李宝赢堂国内二线251F烟酒名烟名酒非品牌261F钟表眼镜帝舵国际二线271F钟表眼镜梅花国际二线281F钟

41、表眼镜劳力士国际一线291F钟表眼镜美度国际二线301F钟表眼镜天梭国际二线311F钟表眼镜swatch国际三线321F服装哈特马克斯国际三线331F服装迈雅国内一线341F服装ICE国内二线351F服装都彭国内一线361F服装oliver grant国际二线371F服装VASTO国际二线381F服装aquascutum国际二线391F服装jeep！国际二线401F服装daniel hechter国际二线411F皮具外交官国内一线421F皮具迪莱克丝国内一线431F鞋类马内尔国际三线441F鞋类雅乐士国内一线451F鞋类GEOX国内一线461F鞋类ECCO国内一线471F鞋类TATA国内一线4

42、81F鞋类天美意国内一线491F鞋类达芙妮国内一线501F鞋类星期六国内一线511F鞋类百丽国内一线521F鞋类思加图国内一线531F鞋类fed国内一线541F鞋类gabor国内一线551F餐饮DQ冰欺凌国内一线561F餐饮茶餐厅非品牌571F餐饮肯德基国际一线581F餐饮麦当劳国际一线591F餐饮必胜客国际一线601F餐饮哈格达斯国际一线611F餐饮味千拉面国际二线621F配套设施中国银行02层12F服装天意国内二线22F服装粉红玛丽国内一线32F服装玛丝菲尔国内一线42F服装子苞米国际三线52F服装温莎蒂国内一线62F服装影儿恩裳非品牌72F服装尚约非品牌82F服装庄容非品牌92F服装BU

43、OUBUOU国内二线102F服装V-GRASS国内一线112F服装雅莹国内一线122F服装卡迪黛尔国内一线132F服装露玛莉先国内二线142F服装ANITA-SU国内二线152F服装声雨竹国内一线162F服装珂尼蒂思国内二线172F服装高氏杰国内二线182F服装可可尼国际三线192F服装TB2国际三线202F服装亦谷国内二线212F服装E-world国内二线222F内衣安莉芳国际二线232F内衣皮尔卡丹国际二线242F内衣梦特娇国际二线252F内衣黛安芬国际二线262F服装史努比国际二线272F内衣爱美丽国内二线282F服装铅笔俱乐部非品牌292F服装耐克国际二线302F服装贝蒂国内一线312

44、F休闲娱乐儿童游乐区非品牌322F服装ONLY国际三线332F服装JC5国内二线342F服装MO&CO国际三线352F服装Esprit国际三线362F服装VERO MODA国际三线372F服装太平鸟国内一线382F服装欧珂国内一线392F服装米奇生活馆国际二线402F服装CUTIES国际三线412F服装米奇乐国内一线422F服装完美方程式非品牌432F服装Changeshe国内二线442F服装江南布衣国内二线452F服装Ochirly国际三线462F服装季候风国内二线472F服装Chezcoco国内一线482F服装红袖国内二线492F服装MAXIGO国内二线502F餐饮迪欧咖啡国内一线PART

45、 2 城市商业总体表现3103层13F运动休闲匡威国际二线23F运动休闲探路者国际三线33F运动休闲日高国内一线43F运动休闲七匹狼国内一线53F运动休闲乐途国内二线63F运动休闲卡帕国际二线73F运动休闲阿迪达斯国际二线83F运动休闲耐克国际二线93F休闲男装G-star国内一线103F休闲男装帕加尼国内二线113F休闲男装太平鸟国内一线123F休闲男装GXG国内一线133F休闲男装TONY JEANS国内二线143F休闲男装保罗诗丹国内二线153F休闲男装步森国内二线163F休闲男装罗蒙国内二线173F休闲男装雅戈尔国内一线183F休闲男装梦特娇国内一线193F休闲男装安东尼奥国内一线20

46、3F休闲男装派登国内一线213F休闲男装德国鲨鱼国际三线223F休闲男装浪比时国内一线233F休闲男装兰卡狄国内一线243F休闲男装JEEP国内一线253F休闲男装DIDIBOY国际三线263F休闲男装西蒙贝尔国内一线273F休闲男装骆驼国际二线283F休闲男装金莱克国内一线293F休闲男装JACKJONES国际二线303F休闲男装cabbeen国际三线313F休闲男装esprit国际二线323F休闲男装博士名奇非品牌333F休闲男装杉杉国内一线343F休闲男装比华利保罗国际三线353F休闲男装卡洛奇国内一线363F休闲男装杰凡尼国际二线373F休闲男装马克华菲国内一线383F休闲男装路易诗兰

47、国际二线393F运动休闲乔丹国内一线403F运动休闲哥伦比亚国际二线413F运动休闲特步国内一线423F运动休闲安踏国内一线433F运动休闲彪马国际二线443F运动休闲乐卡克国际二线453F运动休闲菲乐非品牌463F运动休闲New blance国际二线473F运动休闲三叶草国际二线483F运动休闲李宁国内一线493F运动休闲森马国内一线503F运动休闲真维斯国内一线513F运动休闲艾夫斯国内一线523F运动休闲LACOSTE国际二线533F运动休闲史努比国际二线04层14F家居罗卡芙国际一线24F家居美罗国内一线34F家居多喜爱国内一线44F家居仙合国内二线54F家居博洋国内二线64F家纺富安

48、娜国内一线74F家纺恒源祥国内一线84F家纺嘉加梦非品牌94F家纺米兰婷非品牌104F家纺黛富妮国内一线114F家纺喜临门国内一线124F家纺馨儿乐国内一线134F家纺地毯布衣窗帘非品牌144F家纺韩尚宫非品牌154F家纺卫浴非品牌164F家纺工艺礼品非品牌174F家纺厨房餐厅馆非品牌184F家纺梦洁非品牌194F家纺书房、儿童房非品牌204F家纺洗衣机非品牌214F家纺厨卫电器非品牌224F家电玻璃器皿苏泊尔亚都国内一线234F家电美的/九阳/博朗国内一线264F家电松下国际一线274F家电飞利浦国际一线284F家电孩视宝非品牌294F家电苹果电脑国际一线304F家电长虹彩电国内一线314F

49、家电飞利浦彩电国际一线324F家电海信彩电国内一线334F家电索尼彩电数码电脑国际一线344F家电康佳彩电国内一线354F家电TCL彩电国内一线364F家电创维彩电国内一线374F家电海尔彩电国内一线384F家电松下彩电国际一线394F家电三星彩电国际一线404F家电尊宝国际二线414F家电爱浪国内二线424F家电惠而浦国际二线434F家电伊莱克斯冰箱国际二线444F家电夏普国际一线454F家电西门子国际一线464F家电飞利浦国际一线474F家电中国电信国内一线484F家电容声冰箱国内二线494F家电美的空调国内一线514F家电小天鹅/荣事达/美的洗衣机国内一线524F家电西门子/三星/博世/

50、松下/LG/惠而浦洗衣机国际一线534F家电海尔专卖店国内一线544F家电美菱冰箱国内二线614F数码产品电话机传真机非品牌624F数码产品手机非品牌634F数码产品数码非品牌644F数码产品惠普电脑国际一线654F数码产品联想电脑国内一线664F数码产品华硕/宏基国内一线674F数码产品清华同方国内二线684F数码产品三星国际一线694F数码产品方正国内二线704F数码产品戴尔国际一线714F休闲娱乐大地数字影院国内一线724F餐饮九百碗非品牌734F休闲娱乐环球游乐场非品牌744F餐饮玉流宫烧烤非品牌PART 2 城市商业总体表现32国际一线国际二线国际三线国内一线国内二线非品牌34786

51、01585866统计内容零售购物餐饮娱乐休闲配套服务餐饮食品影院儿童乐园KTV电玩游艺药店超市银行经营商户数2111011111211数量比例91.7%4.3%0.4%0.4%0.4%0.4%0.4%0.9%0.4%0.4%面积比例53.7%11.4%12.9%22.0%合计经营总面积 75000 、经营总户数 230 家、零售商业数量比例 91.7% %、非零售商业数量比例 8.3 %。业态包含商家个数比例零售21191.70%餐饮105%休闲娱乐31.60%配套服务41.70%合计471100%四大业态商家数量比例统计上百万和城经营业种比例统计汇总表上百万和城经营业种、品牌、档次汇总表上百

52、万和城经营业种面积比例统计汇总表PART 2 城市商业总体表现33典型商业工程上虞一百上虞一百位于解放路商业街末端,定位中档,为综合性百货,是上虞历史最久的百货店,和大通商城并列为上虞营业状况最好的商场。上虞一百商场装饰老旧,店面形象一般,物业空间的局限也间接影响了入驻品牌档次,商场三楼女装和五楼出现不连贯性,致使局部高区楼层空置。随着城北新区商圈的逐步成型和人气集聚,消费者对购物环境和综合性商场的要求气盛,上虞一百的客流量受明显冲击。PART 2 城市商业总体表现34典型商业工程上虞一百上虞一百项目名称 上虞一百地理位置百官街道龙山路10号开业时间1992档次定位中低档营业面积27000层数

53、B1-F5内部配套扶梯16部外部配套20个地面停车场经营模式联营扣点出租率95%租金扣点男装25%、女装23%、休闲装18%-22%、大众运动25%楼层业态规划B1上百超市F1化妆品、黄金珠宝、钟表、皮鞋、手机、小百货、烟酒滋补、超市、药品、皮具、眼镜F2配饰、精品女装、时尚女装、普通时装、少淑女装、羊绒衫、羊毛衫、内衣、妇女用品F3男装、休闲服饰、童装、童鞋F4家用电器、电讯器材、数码照相、电脑、学习用品、办公用品、休乐用品、床品、家居用品、工艺品F5运动服饰、健身器材、美容院主要商户艾格、米奇、艾莱依、罗蒙、培罗蒙、波司登、以纯、森马、阿迪达斯、耐克、李宁、彪马、卡帕、同仁堂、艾格PART

54、 2 城市商业总体表现35典型商业工程解放路商业街解放路步行街全长650米,商业街以中低档次服装店为主,另外分布有苏宁、KFC、时代广场服装卖场、第二百货大楼、上虞一百百货等商家。解放路商业街业态多为服饰,除上虞一百经营情况良好外,其余服饰店由于租金攀升,经营收益降低。档次区别不明显、客户定位雷同,呈低层次的价格竞争,城北商圈的成熟使得解放路步行街人气逐渐被转移。楼层商户名称使用面积（）单位租金（元/月）1F真皮皮鞋275801F意大利老人头275801F贝斯沃卡324691F特步40417PART 2 城市商业总体表现36PART 2 城市商业总体表现37PART 2 城市商业总体表现38美

55、丽档案服饰60临街店铺传统中低档18-35岁一般BEIN服饰60临街店铺传统中低档25-45岁一般哎呀呀饰品60临街店铺现代中高档18-25岁好2046服饰60临街店铺传统中低档18-35岁一般三点水服饰60临街店铺传统中低档0-8岁一般儿童衣柜服饰60临街店铺传统中低档0-8岁一般第一步童鞋80临街店铺传统中低档0-8岁一般1。2。3童装服饰80临街店铺传统中低档0-8岁一般品 牌经营内容经营面积物业结构装潢格调消费对象经营状况KFC快餐200临街商铺现代中高档散客很好好必来快餐400临街商铺传统中低档散客一般葡田奶茶茶饮10临街商铺传统中低档15-30岁，散客好北京小野栗炒货15临街商铺传

56、统中低档20-35岁，散客很好来吧小镇快餐250临街商铺现代中高档散客一般茶桔便创意饮品连锁茶饮8临街商铺现代中高档15-30岁，散客很好百官鱼头王火锅250临街商铺传统中低档25-40岁，周边居民，散客好好味客站茶饮20临街商铺传统中低档15-30岁，散客好重庆麻辣汤小吃30临街商铺传统中低档15-30岁，散客好玫子甜品甜品60临街商铺现代中高档15-30岁，散客好横街饭店快餐80临街商铺传统中低档散客一般沙县小吃小吃30临街商铺传统中低档散客一般魔空快餐200临街商铺传统中低档散客一般上虞市解放路步行街酒家饭店/休闲餐饮店情况调查表上虞市解放路步行街美容美体护肤、健身中心、足浴情况表调查表

57、PART 2 城市商业总体表现39品 牌经营内容经营面积物业结构装潢格调消费对象经营状况米蓝咖啡咖啡、简餐500临街店铺传统中低档散客一般有意思咖啡、简餐600临街店铺现代中高档散客一般 香米蛋糕糕点、面包35临街店铺传统中低档散客好金得园糕点60临街店铺现代中高档散客好365咖啡茶语咖啡、简餐500临街店铺传统中低档散客很好上虞市解放路步行街酒吧、咖啡、茶座业种情况表调查表品 牌经营内容经营面积物业结构装潢格调消费对象经营状况金苹果网吧网吧350框架结构传统中低档1530岁年青人很好步行街溜冰场旱冰1000框架结构传统中低档1530岁年青人好枫林晚网吧网吧400框架结构传统中低档1530岁年

58、青人好上虞市解放路步行街KTV、游艺厅业种情况调查表上虞市解放路步行街中心商务配套商业业种情况调查表位置业态业种楼层面积（）租金（元/天）解放街西侧餐饮中式快餐1-2F4003.5-4.0解放街西侧零售炒货店1F2520解放街西侧餐饮奶茶1F427解放街中段零售服饰1F6011-13解放路中段零售杂货1F4011-13解放路中段横街餐饮咖啡1-2F6003.7解放路东段零售服饰1-2F1208-9解放路东段零售饰品店1F4511-12解放路商业街租金调查详细情况表PART 2 城市商业总体表现40PART 2 城市商业总体表现2.1 上虞市商业市场小结1随着城北商圈的崛起,上虞的城市商业已经呈

59、现传统市中心逐渐弱化,重点开展城北商圈的商业格局,而城北商圈将逐渐取代解放路成为上虞的核心商圈。2上虞现有商业业态有传统百货、专卖店、大卖场、购物中心,在县级市中开展已经处于很前沿的水平,但开展不平衡,各业态之间档次差距较大。3大通、上百、时代都是新建的现代购物中心,但在业态组合、动线布局、尺度及公共空间方面还存在诸多缺乏。上虞餐饮业态则以中档业态为主,人均消费普遍不高,高端、优雅的文化型餐饮稀缺。娱乐业态在上虞总量最多,尤其以夜总会、商务会所为主,但各档次差距较大。4新建中的五洲广场以及财富广场等一系列办公楼的配套商业局部规模体量都比较可观,未来对上虞本地商业市场将形成考验。弱化老市中心,重

60、点开展城北核心商圈传统+现代商业业态组合,开展超前但不均衡商业形态丰富娱乐餐饮较为兴旺新兴商业工程对未来市场形成考验41PART 3 上虞餐饮实体调研42餐饮业 江南龙宫 调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研43餐饮业 国邦茶餐厅 调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研44餐饮业有意思简餐调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研45餐饮业台北小吃调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研46餐饮业迪欧咖啡调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研47餐饮业米蓝咖啡调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研48餐饮业上岛咖啡调查详细情况表PART 3 上虞餐饮实体调研49