2018大连市住宅物业服务标准文字版

1、-. z.*市住宅物业效劳标准1*围本标准规定了住宅物业效劳的术语与定义、效劳事顶和效劳质量等级、综合效劳、共用部位及共用设施设备日常运行保养维修效劳、公共区域秩序维护效劳、清沽正生效劳、绿化养护效劳的质量等级标准。本标准适用于*市行政区域内住宅物业的效劳和管理。在物业效劳实践中，物业效劳企业与开发建立单位或业主(物业使用人)可根据实际情况，参照本标准选择效劳内容。2术语与定义以下术语和定义适用于本标准。2.1物业建成的房屋及配套的设施设备和相关场地。2.2住宅物业具备居住功能、供人们生活居住的物业(包括住宅小区、单体住宅楼、住宅式公寓、与住宅毗邻的同一物业管理区域内的非住宅物业等)以及与之相

2、配套的共用设施、设备和公共场地。2.3业主房屋所有权人。2.4物业使用人不具有物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业局部权利的人，包括承租人和其他实际使用物业的非所有权人。2.5物业效劳业主自行或者通过选聘物业效劳企业等形式,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进展维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动2.6 物业效劳企业依法成立并取得独立法人资格，依据物业效劳合同从事物业效劳的组织。2.7老旧住宅区房屋年久失修，配套设施缺损、环境脏乱差并且没有建立长效管理机制的住宅小区或零散楼院。2.8急修工程.一般为影响到业主正常生活,可能引发严用

3、后果的工程。本标准中所指急修工程系指:物业共用部位、 共用设施设备损坏发生危险:因电气设备线路故障而引起停电和漏电:因供水管线设备或水管爆烈造成严重漏水;落水管堵塞和水盘等设备漏水:电梯故障，不能正常行使;楼地板、 扶梯踏步断裂或阳台、晒台、女儿墙、外沿柱、扶梯扶于，栏杆松动或提坏:房屋漏水;h)其它涉及到公共平安的急修工程。2.9共用部位.根据法律、法规，共用部位是指住宅主体承重构造部位(包活根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.10共用设施设备根据法律、法规,共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建立费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道

4、、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路，消防设施，绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3效劳事项和效劳质量等级3.1住宅物业效劳事项包括综合效劳、共用部位和共用设施没备日常运行、保养、维修效劳、公共区城秩序维护效劳、清洁卫生效劳、绿化养护效劳以及。3.2依据住宅物业效劳需求的不同，各类物业效劳事项效劳质量分为一级、 二级、三星级，四星级和五星级五个等级。等级越高，物业效劳质量越高。老旧住宅区设置根底物业效劳标准。各等级包含但不限于效劳标准内容，开发建立单位或业主(物业使用人)与物业效劳企业可根据需求

5、协商增加效劳条款。3.3开发建立单位或业主(物业使用人)与物业效劳企业可按照实际情况分别选取每类效劳事项的效劳质量等级，组合确定物业内容，作为测算物业效劳价格的参考依据。3.4物业效劳企业可参考附录A配备各类物业效劳人员。3.5老旧住宅区根底物业效劳可参考附录B的要求执行、4综合效劳4.1一级效劳场所小区不设效劳接待中心，小物业办公室配备根本办公用品:公示物业效劳企业普业执照，收费标准，工程负责人及主要效劳人员信息:提供特约效劳的，公示特约效劳项及效劳标准、收费标准:公示24小时效劳。效劳人员4.1.2.1效劳人员服装统一，仪表整洁规*、文明效劳:特种作业员均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，

6、严格遵守操作规程及保养规*。.2效劳人员系经系统培训台格后上岗。4.1.3日常效劳4.1.3.1有效劳人员接待业主和物业使用人，处理物业效劳合同*目内的公共性事务，值班记录及时。实行24小时报修值班制度，水、电急修20分钟内响应，共它报修60分钟内响应，4.1.3.224小时受理客户投诉，7个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反响客户，不能立即处理的能够阶段性反响处理情况。4.1.3.3日常效劳应符合国家、省、市物业管理有关规定以及物业效劳合同的约定:建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度。.4主出入口设有小区入园须知、平面示意图

7、等。4.1.3.5重要物业效劳事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务。4.1.3.6建立小区物业管理档案，工程基木信息、根底贷料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全:有档案管理人员。4.1.3.7每年进展I次业主满意度测评，对管理效劳中的薄弱环节适时整改。4.1.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交给业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业效劳各项费用年度收支情况。4.2二级4.2.1效劳场所小区设置效劳接待中心，小区物业办公室配备根本办公用品:公示物业效劳企业营业执照、收费标准，工程负责人及主要效劳人员信息，提供特约

8、效劳的，公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准。公示24小时效劳、效劳人员4.2.2.1效劳人员服装统一、仪表整洁规*、文明效劳:特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规*。.2效劳人员系经培训合格后上岗。日常效劳.1每天8小时有效劳人员接待业主和物业使用人，处理物业效劳合司*用内的公共性事务，其他时间设置值班人员，效劳24小时有人接听，值班记录及时、实行24小时报修值班制度，水，电急修20分钟内响应，其它报修60分钟内响应。效劳后回访率到达70%以上。.224小时受理客户投诉，7个工作口内将情况说明解次方案及处理结果反响客户，不能立即处理的能够阶段性反响处理情况

9、。投诉回访率100%.3日常效劳符合国家、省，市物业管理有关规定以及物业效劳合同的约定，建立物业管港区城内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度:建立培训体系，定期组织培训与考核，并有培洲记录档案。.4主出人口设有小区入园需知，平面示意图等，小区组团、栋、单元(门)、户门以及配套公建标识规*清晰。4.2.3.5重要物业效劳事项在主要出入口，各楼单元门内以书面形式履行告知义务。.6工程根本信息、根底资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全:设置档案管理人员，建立完善的档案管理制度并设有档案柜。.7每年进展全少1次业土满意度测评，覆盖率到达70%

10、以上，对管理效劳中的薄弱环节适时整改.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业效劳各项费用年度收支情况。.9节假日进展专题布置，每年组织2次以上社区活动。4.3三星级效劳场所小区设置效劳接待中心，配备、电脑、打印机等办公设备设施;公示物业效劳企业营业执照，收费标准、工程负责人及主要效劳人员*、照片及岗位信息;提供特约效劳的，公示特约效劳工程及效劳标准，收费标准。公示24小时效劳。效劳人员.1效劳人员服装统一、仪表整洁规*、文明效劳;特种作业员工均应持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规*，.2

11、效劳人员系经培训合格后上岗、工程部物业效劳中心配有客产效劳专员，每人管理户数不超过600户。4.3.3日常效劳4.3.3.1每天8小时有效劳人员接待业主和物业使用人，处理物业效劳台同*围内的公共性事务，其他时间设置值班人员，保证效劳24小时有人接听，值班记录及时。实行24小时报修值班制度。水、电急修20分钟内响应，其它报修60分钟内响应，回访率75%以I上。4.3.3.224小时受理客户投诉，3个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反响客户，不能立即处理的能够阶段性反响处理情况。投诉回访率100%。.3日常效劳符合国家、省、市物业管理主出入口设有小区入园须知、平面示意图等，管理区域内交通标志、

12、引导指示牌规*清晰，有信与文明、环保、健表生活的温磬提示标识，小区组团、栋、单元(门)、户门以发配套公建标识规*清晰重要物业效劳事项在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务，并通过信息平台以短信、微信等形式告知业主。4.3.3.6工程根本信息、根底资料、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全;应用电子信息技术动态管理设施设备维修养护情况:对业主信息档案和收费情况实现动态管理:档案管理制度健全，档案分类规*、整洁，查阅方便;档案使用登记手续完备:有档案管理人员，设有档案资料室或档案柜。.7每年进展至少1次业主满意度测评，覆盖率到达70%以上，对管理效劳中的薄对环节适时整改;每月组织1

13、次工程效劳质量检查，巨大节假日前组织平安检查。4.3.3.8每年第四季度将物业共用部位，共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，井公示公共收益收支情况和物业效劳各项费用年度收支情况.9节设日进展专题布置，每年组织2次以上社区活动、4.4四星级4.4.1效劳场所4.4.1.1小区设置效劳接待中心，配置办公家具及、电脑、打印机等办公设施设备，WTFT覆益效劳中心保证客户来访使用:公示物业效劳企业营业执照、效劳内容和标准、收费标准，工程负责人及主要效劳人员*，照片及岗位信息:提供特约效劳的:公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准、公示24小时效劳。4.4.1.2建立小区物业管

14、理系统，利用手机移动客户端报证与业主间的实名万联互通。.1效劳人员服装统一、佩戴标志，仪表整洁规*、文明效劳;特种作业员工均持有专业部门颁发的有效证书上岗，严格遵守操作规程及保养规*。4.4.2.2工程负责人具有3年以上物业效劳企业同等岗位工作经历，效劳人员系经培训合格后上岗。工程部物业效劳中心配有客户效劳专员，每人管理户数不超过400户。日常效劳4.4.3.1每天10小时白效劳人员接待业主和物业使用人，处理物业效劳合同*围内的公共性事务，其他时间设置值班人员，保证效劳24小时有人接听，值矿记录及时。实行24小时报修值班制度，水、电急修15分钟内响应，其它报修30分钟内响应，预约维修按双方约定

15、时间到达现场，同访率85%以I。.224小时受理客户投诉，1个工作日内将情况说明解决方案及处理结果反响客户，不能立即处理的能够阶段性反响处理情况。投诉同访率100%。4.4.3.3日常效劳符合国家、省、市物业管理白关规定以及物业效劳合同的约定:建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序、坏境卫生的维护以及绿化养护等方面的规章制度;建立培训体系，定期组织培训与考核。并有培训记录档案。 .4主出入门设有小区入园须知、平面示意图等，管理区域内标志、引导指示牌规*清晰，有倡导文明、环保、安康生活的温馨提示标识，小区组团、栋，单元(门)、户门以及配套公建标识规*清晰。4.4.3.5重要物业

16、效劳事项在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务，并通过信息平台以短信、微信、APP平台等形式告知业主，4.4.3.6工程根本信息，根底资科、房屋设施设备按承接查验及日常维修养护档案齐全，应用电子信息技术动态管理设施设备维修养护情况，对业士信息档案和收费情况实现动态管理:档案管理制度健全，档案分类规*、整洁，查阅方便;档案使用登记手续完备:有专职档案管理人员，设有档案资科室或档案资料专区。4.4.3.7每年进展至少1次业主满意度测评，覆盖率到达70%以上，对管理效劳中的薄弱环节适时整改:每月组织1次工程效劳质量检查，重大节假日前组织平安检查。4.4.3.8每年第四季度将物业共用部位、共

17、用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业效劳各项费用年度收支情况。4.4.3.9节假日进展专题布置，每年组织3次以上社区活动.4.5五星级效劳场所4.5.1.1小区设置效劳接待中心，配置办公家具及、 机、电脑、复印机、打印机、网络等办,公设施设备，WIFI覆盖效劳中心保证客户来访使用;公示物业效劳企业营业执照、效劳内容和标准、收费标准、工程负责人及主要效劳人员*、照片及岗位信息;是供特约效劳的，公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准。公示24小时效劳。4.5.1.2建立小区物业管理系统，利用手机移动客户端保证与业主间的实名互联互通。效劳人员4.

18、5.2.1效劳人员服装统一、佩戴标志、仪表整洁规*、文明效劳:特种作业员工均持有专业部门颁发的有效正书上岗，严格遵守操作规程及保养规*。4.5.2.2工程负责人具有3年以上物业效劳企业同等岗位工作经历，效劳人员系经培洲合格后上岗，工程部物业效劳中心配有客户效劳专员，每人管埋户数不应超过300户。4.5.1每天12小时有效劳人员接待业主和物业使用人，处理物业效劳合同*围内的公共性事务，其他时间设置值班人员，保证效劳24小时有人接听，值班记录及时。实行24小时报修值班制度，水、电急修15分钟内响应，其它报修30分钟内响应，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率95%以上。.224小时受理客户投诉，

19、1个工作日内将情况说明，解决方案及处理结果反响客户，不能立即处理的能够阶段性反响处理情况。投诉问访率100%.3日常效劳符合国家，省、市物业管理有关规定以及物业效劳合同的约定:建立物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生的维护以及绿化养护等方面主出入口设有小区入园须知、平面示意图等，管理区或内交通标志、引导指示牌规*清晰,有倡导文明、环保、安康生活的温薯提示标识，小区组团、栋、单元门、户门以及配套公建标识规*清晰。.5重要物业效劳事顶在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务，并通过信息平台以短信、微信、APP平台等形式告知业主。4.5.3.6工程根本信息、根底资料

20、、房屋设施设备承接查验及日常维修养护档案齐全:应用电子信息技术动态管理设施设备維修养护情况:对业主信息档案和收费情况实现动态管理:档案管理制度健全，档案分类规*、整洁，查阅方便:档案使用登记手续完备:有专职档案管理人员，设有档案资料室或档案资料专区。4.5.3.7每年进展至少I次业主满意度测评，覆盖率到达80%以上，对管理效劳中的薄弱环节适时整改;每月组织I次工程效劳质量检查:重大节假日前组织平安检查。4.5.3.8每年第四季度将物业共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，在第二年第一季度内公示，并公示公共收益收支情况和物业效劳各项费用年度收支情况.9节假日进展专题布置，每年组织4

21、次以上社区活动。5共用部位共用设施设备日常运行、保养、维修效劳5.1一级5.1.1综合管理5.1.1.1配备设施设备管理人员，建立台账，设施设备运行，维护、保养和检查等管理制度健全。.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。5.1.1.3建立运行、检查、维修养护记录挡案，发现问题，及时组织修复。.4发现平安隐患，立即采取防护措施，并及时处理。.5每年第四季度制定下一年度维修养护方案。公共部位.1房屋构造每半年巡视1次房屋主体构造，外观出现变形、开裂等现象时，建议相关业主或业主委员会申请房星平安鉴定，同时采取必要的方护措施,.2建筑部件5.1.2.2.1每季度检查I次外墙饰面或抹灰、屋檐

22、、护栏支撑构件。.2.2每季度巡查I次共用部位的门、窗、坡璃等。5.1.2.2.3每半年度检查I次共用部位地面、墙面、天棚等。.3附属构筑物5.1.2.3.1年检查1次屋面泄水沟、楼内外排水管道、屋顶防水层。.3.2每季度巡查.3.3每季度1次巡查道路、路面、侧石、井盖，休闲设施等,.3.4每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。;.3.5配置避雷设施位置平面图:每年检测1次防雷装置、5.1.3设备机房5.1.3.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。.2在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。贴或悬挂相关制度和值守人员相关证件复印件。排水系统5.1.4.1每半年检查1次雨水井、污水井、化粪池

23、，无堵塞无外溢。化类池每年清掏不低于1次。.2每年汛期对雨、污水井，屋面雨水口等设施进展检查，组织清理、疏道，确保畅通、.3每次大、暴雨前后对主要排水口、管井进展检查。5.1.4.4污水泵汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态;每月进展1次手动启动测试:每年养护1次。公共照明5.1.5.1楼内照明每周巡视1次，一般故障24小时内修复;复杂故障7日内修复。楼内照明设施完好率到达75%5.1.5.2楼外照吸每月巡视2次，-般线路故障3日内修复;复杂故障10日内修复。楼外照明设施完好率到达75%.5.1.5.3应急照头每周巡视1次，发现故障1小时内到达现场组织维修,电气设备.1根本要求

24、5.1.6.1.1配电室，楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备。.1.2电缆进出线和开关标识准确.1.3每年检查1次电气平安。.2低压柜:5.1.6.2.1每月巡视I次设备运行状况:每年养护1次，养护内容包括紧固，检测、清扫。.2.2每年检测I次接地电组:每2年校验1次仪表、.3低压配电箱和线路每季检查I次设备运行状况;每年养护1次，内容包括紧固、检制、清扫。.4控制柜:每季检查1次设备运行状况:每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。.5发电机每季度试运行1次，保证运行正常.5.1.7消防系统5.1.7.1建立、落实消防交全责任制，明确各级岗位的消防平安以责。5.1.7.2

25、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防根本灯识和技能:消防宣传及消防演练每年至少组织1次。.3设置消防平安宣传专栏，组织开展经常性的消防平安宣传教育;每年对员工进展1次消防平安培训。5.1.7.4每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防火门监率系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等历火分隔设施、消防电梯，建筑火火器等消防设施进展巡查，定期检测、维修和保养，发现问题及时处置，确保消防设施完好有效。巡查及检测、维修、保养形成记求，定期整理并存档，5.1.7.5年月检查I次区域消防通道，发现占用，堵塞消防通道等消防平安*行为和火灾隐患，立即纠正、排涂，无法立即纠

26、正、排除的，应向公安机关消防机构报告。5.1.7.6消防控制室设专人24小时值班，及时处理各类报警，故障信息。5.1.7.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。平安防*系统5.1.8.1不定期检查摄像头发现问题并进展调试，保证镜头清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠，接线连接正常，5.1.8.2不定期检查楼宇对讲系统，发现问题进展调试.3中央控制室管理实行24小时人员值班制度。5.1.8.4相关报警探制设施、设备定期检查、清洁，保障设备运行正常。5.1.8.5图像采集设备每周检查1次监视画面、录像等功能，每月外表清洁1次。保障没各运行正常，画面

27、、图像保存不低于30天，5.1.8.6门禁、巡查等相关设施、设备定期检查调试、清洁除尘。保证设施、没备运行正常。.1电梯维修保养合同规*，维保单位资质符合规定:配备兼职电梯平安管理员，对主梯保养进展监视，并对电梯运行进展管理，5.1.9.2电梯在投入使用前或者投入使用后30曰内，向相关行政主管部门办理使用登记，登记标志应置于或对者附着于电梯的显著位置。5.1.9.3在电梯平安检监合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请，按照相关规定定期检验，并书准用(合格)证、年检证明.紧急和乘客考前须知和警示标志置于轿厢醒目位置:电梯机房通风、照明情况良好，专业工具齐全，电梯轿厢、井道内保

28、持清洁，桥厢广告没置有序，无乱则、乱画。5.1.9.4电梯按合同约定时间运行，出现故障，维修人员接到报修后两小时内到达现场。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大险情时，物业效劳人员应在20分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。5.1.10水景及景观设施5.1.10.1启用前进展防渗漏和防漏电检查，防止渗漏。保证用电平安。5.1.10.2使用期间每月巡查1次喷水池、水泵及其附属设施:每季度检查1次防漏电设施。.3设置必要的平安警示标志。.4水质符合卫生要求。5.2二级综合管理5.2.1.1设施设备专业管理人员配置合理，建立设施设备台帐，设施设备标志齐全、规*，设施

29、设备运行，维护、保养和检查等管理制度健全。5.2.1.2特种设齐按照有关规定运行、维修养护和定期检测。.3雷电、强降水，大风等极端天气前后有检查防*措施。5.2.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案:共用部位、共用设施设备出现的故障及检查中发现的问题，及时组织修复。5.2.1.5对危险息患部位设置平安防*警示标志，发现平安隐患，立即采取防护措施，并及时处理,.6每年第四季度制定下-年度维修养护方案。公共部位.1房屋构造每半年巡视1次上体构造，外观出现变形、开裂等现象时，建议相关业主或业主委员会中请房屋平安鉴定，同时采取必要的防护措施。.2建筑部件5.2.2.2.1每季度检查1次外墙贴饰面或抹

30、灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等。5.2.2.2.2每季巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成85%，门，窗开闭灵活并无异常声响。5.2.2.2.3每季检查I次共用部位地面、墙面、天棚等。5.2.2.3附属构筑物5.2.2.3.1每年I次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进展清扫，疏通:每年检查I次屋顶，发现屋顶防水层有气股、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及对修理。.3.2每月巡查1次大门、围墙，围栏等。5.2.2.3.3每季度1次巡查道路、路面、侧石、井盖、休闲设施等。.3.4每月巡查I次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。.3.5配置避雷设施位置面图;每年检制I次防雷装置。设备机

31、房:5.2.3.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板、5.2.3.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查I次消防器材，确保完好有效。5.2.3.3设施设备标志、标牌齐全。.5.2.3.4在显著位置*贴或悬挂相关制度和值守人员相关证件复印件。.5交接班记录、工作日志等齐全、完整。排水系统5.2.4.1每个月检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢，化粪池每年清掏不低于1次。.2每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等设施进展检查，组织清理、疏通，确保畅通，5.2.4.3每次降雨前后对主要排水口、管井进展检查。5.2.4.4污水泵汛期每日巡视1次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态:每周

32、进展I次下动启动测试:每季度养护1次。公共照明5.2.51楼内照明每周巡视1次，一般故障24小时内修复:复杂故障5日内修复。楼内照明设施完好率到达85%.5.2.5.2楼外照明每周巡视1次，一般线路故障1日内修复:复杂故障I周内修复:每月调整I次时间控制器。楼外照明设施完好率到达85%。5.2.5.3应急照明每周巡视1次，发现故障，1小时内到达现场组织维修。电气设备5.2.6.1根本要求5.2.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行，维修、保养、巡检记录完整，5.2.6.1.2受托管理高压供电设备的，变配电室平安警示牌配置齐全，检修检验和平安防护用具配置齐全，年检合

33、格，5.2.6.1.3后备电源设备.1.4配电室、楼层配电间有门，孔、洞、窗等处的防鼠设施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。5.2.6.1.5变电站上下压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对上下压母线、配电盘、变压器、电缆进展1次例行试验，根据试验记录对相关设备进展维护，每年检验1次内部核算电能表，5.2.6.1.6每年检查2次电气平安。.2低压柜5.2.6.2.1每周巡视I次设备运行状况:每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。.2.2每半年检测I次接地电阻:每年校验1次仪表、5.2.6.3低压配电箱和线路每月检查1次设备运行状况:每半年养护1次，养护内容包

34、括紧固、检测、清扫，每半年切换1次双路互投开关。5.2.6.4控制柜5.2.6.4.1、每月检查1次设备运行状况:每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。.4.2每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值;每年检查2次各类远控装置和节能装置、5.2.6.5发电机;5.2.6.5.1每季度试运行I次，保证运行正常。5.2.6.5.2每年活化I次蓄电池:每半月巡视I次充电机和蓄电池。5.2.7消防系统5.2.7.1建立、落实消防平安责任制，明确各级岗位的消防平安职责、5.2.7.2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防根本知识和技能:消防宣传及消防演约每年至少组织1次。.

35、3设置消防平安宣传专栏，组织开展经常性的消防平安宣传教育:每年对员工进展1次消防平安培训。5.2.7.4每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等防火分隔设施、消防电梯、建住灭火器等消防设施进展巡查，定期检测、维修和保养，发现问题及时处理，确保消防设施完好有效。巡查及检测、维修、保养形成记录，定期整理并存档。5.2.7.5每月检查1次区域消防通道，发现占用、堵塞消防道道等消防平安*行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。;5.2.7.6消方控制室设专人24小时值班，及时处理各类报警、故障

36、信息。5.2.7.7出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示平安出口、消防设施器材使用方法的明显标上和警示标语。5.2.7.8发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作，平安防*系统5.2.8.1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求;系统及子系统运行、维修、保养、巡检:方案周全，记录完整:技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，能及时进展维诊。5.2.8.2摄像头每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况、镜头清洁等情况。进展相应的调试:每年防护带内部除尘1次。5.2.8.3楼宁对讲设备每2个月检查1次按健，显示屏，通活等功能状况，保障设备运行正常:

37、每2个月外表清洁1次。5.2.8.4中央控制室管理实行24小时人员值班制度。5.2.8.5报警控制管理主机每日检查1次，保障设备运行正常:每日外表清洁1次;每季.6红外对射探测器每月做运行状态制试，保障设备运行正常:每月外表清洁1次。5.2.8.7网络控制箱每季度检直1次外观、接线:每季度外表清洁1次。5.2.8.8图像采集设备每日检查I次监视画面、录像等功能:每周外表清洁1次，保障设备运行正常画面、图像保存不低于30天解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进展相应的调式:每季度外表清洁1次:每半年内部除尘I次。5.2.8.10云台每季度检查1次运转、接线，进展清晰度调校:每季度外表清洁1次:每

38、年转动部位上润滑油l次。5.2.8.11巡更点每周检查1款外观:外表清洁1次:每日存储巡更记录。.12读卡器每周检查I次外观:每周外表清洁I次，查看防水状况。.13电磁锁门锁每月检查I次吸力、外观、接线。5.2.8.14闭门器每月检查1次，调整拉力保证门能正常关闭。电梯维修保养合同规*，维保单位资质符合规定;配备兼职电梯平安管理员，对电梯保养进展监视，并对电梯运行进展管理。5.2.9.2电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，向相关行政主管部门办理使用登记，登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。5.2.9.3在电梯平安检验合格有效期后满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请，按照有关规定

39、定期检验，并将准用(合格)证、年检证明、紧急和乘客注忘事项和警示标占置于轿厢醒目位置;电梯机房通风，照明情况良好，专业工具齐全:电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画。.4电梯按合同约定时间运行，出现故障，维修人员接到报修后两小时内到达现场。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大险情时，物业效劳人员应在20分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。5.2.10水景及景观设施.1启用前进展防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电平安。5.2.10.2使用期间每周巡查2次喷水池，水泵及其附属设施:每周检查1次防漏电设施、5.2.10.3水质符合卫生要求。5

40、.2.10.4每周巡查I次游乐设施，确保无平安隐患，有平安警示标识，重大节日前应对景观没施进展平安、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。游乐设施有平安使用须知，5.3三星级5.3.1综合管理5.3.1.1设施设备专业管理人员配置规*量化，岗位责任明确，建立设施设备台账，设施设备标志齐全，规*，设施设备运行、维护，保养和检查等管理制度健全，.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。.3雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防*措施。5.3.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案，共用设施设备运行中出现的收障及检查中发现的问题，及时组织修复。5.3.1.5对危险隐患部位设置平安防*警示

41、标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每季度检台I次，保证标志清晰完整，设施运行正常。发现平安隐患，立即采取防护措施，并及时处理。.6每年第四季度制定下一年度维修养护方案、公共部位5.3.2.1房屋构造每半年巡视1次主体构造，外观出现变形、开裂等现象时，建议相关业主或业主委员会申请房屋平安鉴定，同时采取必要的防.2建筑部件5.3.2.2.1每季度检查I次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等、5.3.2.2.2每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成90%，门、窗开闭灵活并无异常声响。5.3.2.2.3每月检查I次共用部位地面、墙面、天棚等。.3附属构

42、筑物5.3.23.1每半年1次对屋泄水沟、楼内外排水管道进展清扫、疏通，每年检查I次屋顶，发现防水层有气股，碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。.3.2每半月巡查I次大门、围墙、围栏等。:5.3.2.3.3每月1次巡查围墙、道路、路面、侧石，井盖，休闲设施等，.3.4每半月巡查1次休闲椅，凉亭，雕塑、景观小品等，5.3.2.3.5配置避雷设施位置平面图:每年由专业机构检测1次防雷装置。5.3.3设备机房5.3.3.1.1设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。5.3.3.1.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。.1.3设施设备标志、标牌齐全。5.3.3.1.4在显著位置*

43、贴或悬挂相关制度和值守人员上岗证书复印件、.1.5交接班证录、工作日志等齐全、完整。排水系统:5.3.4.1每个月检查1次雨水井，污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次.2每年汛前对雨水并，污水井，屋面雨水口，公共部位雨水管等设施进展检查。组织清理、疏通，确保畅通。5.343每次降雨前后对主要排水口，管井进展检查。5.3.4.4污水泵汛前、汛期每天巡视1次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态:每周进展1次手动启动测试;每季度养护1次。公共照明:5.3.5.1楼内照明每48小时巡视1次，一般线路故障12小时内修复:复杂故障一日内修复。楼内照明设施完则率到达95%。5.3.5.2楼

44、外照明每日巡视1次，一般线路故障12小时内修复:复杂故障3日内修复:每月调整1次时间控制器。楼外照明设施完本到达95。5.3.5.3应急照明每周巡视2次，发现故障，1小时内到达观场组织维修，电气设备.1根本要求5.3.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编.1.2受托管理高压供电设备的，平安操作规程明示，变配电室平安警示牌配置齐全，检修检验和平安防护用.1.3后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常，设备编号有序。5.3.6.1.4配电室、楼层配电间有门，孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆.1.5变电站上下压电缆沟，电梯底坑无积水。每年组

45、织对上下压母线，配电盘、变压器，电缆进展1次例行试验，根据试验记录对相关没备进展维护，每年检验1次内部核算电能表。.1.6每年2次电气平安检查，保证电气设备运行平安正常，5.3.6.2低压柜5.3.6.2.1每周巡视I次设备运行状况:每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫.2.2每平年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。.3低压配电箱和线路每月检查1备运行状况:每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。每半年切换1次双路互投开关。:5.3.6.4.1.4.1每半月检查1次设备运行状况;每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。.4.2每季度校正I次各种电器装置或控制设备的设定

46、值:每年检查2次各类远控装置和节能装置5.3.6.5发电机5.3.6.5.1每季度试运行1次，保证运行工常。5.3.6.5.2每年活化2次蓄电池:每半月巡视1次充电机和蓄电池。5.3.7消防系统5.3.7.1建立，落实消防平安责任制，明确各级岗位的消防平安职责，5.3.7.2成立义务消防队。配备必要的消防器材，相关人员掌握消方根本知识和技能:消防宣传.3设置消防平安宣传专栏，组织开展经常性的消防平安宣传教育;每年对员工进展2次消防平安培训。5.3.7.4每月对火灾自动报警系统，自动灭火系统、室内外消火栓系统，防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等防火分隔设施、消防电梯、建筑灭火

47、器等消防设施进展巡查.定期检测、维修和保养，发现问题及时处置.5每周检查1次区域消防通道，发现占用、堵塞消防通道等消防平安*行为和火灾隐患，立即纠止、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。5.3.7.6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。5.3.7.7在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示平安出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语.8发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.3.8平安防*系统5.3.8.1系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合费求;系统及子系统运行、维修、保养、巡检方案周全、

48、记录完整，技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应尽快进展维修。5.3.8.2摄像头每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况、镜头清洁等情况，进展相应的调试;每年防护罩内部除尘I次。.5.3.8.3楼宇对讲设备每周检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常:每周外表清洁1次,5.3.8.4中央控制室管理实行24小时专人值班制度。5.3.8.5报警控制管理主机每日检查I次，保障设备运行正常;每日外表清沽1次每季度内部除尘1次5.3.8.6红外对射探测器每月做运行状态测试1次，保障设备运行工常:每月外表清洁1次。.7网络控制箱每季度检查1次外观、接线;每季度外表清洁I次。5.3.

49、8.8图像采朱设备每日检查1次监视画面，录像管功能;每周外表清洁1次，保障设备运行正常，画面、图像保存不低于30天.9解码器每季度检金1次防雨罩、接线等，进展相应的调试:每季度表而清洁1次。每半年内部除尘I次。5.3.8.10云台每季度检查次运转、接线、进展洁利度调校;每季度外表清洁1次，每年转动部位上江滑油1次。5.3.8.11巡更点每周检查I次外观，外表清沽I次:每日存储巡更记录。,12读卡器每用检查1次外观:每周外表清洁1次，查看防水状况.13电磁锁门锁每2周检查I次吸力，外观、接线。5.3.8.14闭门器每2周检查1次，调整拉力保证门能正常关闭:升降系统5.3.9.1电梯维修保养合同规

50、*，维保单位资质符合规定:配备兼职电梯平安管理员，对电梯保养迸行监视，并对电梯运行进展管理。5.3.9.2电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，向相关行政主管部门办理使用登记，登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。5.3.9.3在电梯平安检验合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请,按照有关规定定期检验，并将准用(台格)证、年检证明，紧急和乘客注高事项和警示标志置于轿厢醒目位置:电梯机房通风、照明查况良好，专业工具齐全;电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画。5.3.9.4电梯按合同约定时间运行，出现故障，维稳人员接到报修后两小时内到达现场。制定电梯应急救

51、援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大险情时，物业效劳人员应在20分钟内到达规场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。5.3.9.5电梯轿厢内可视监控装置，无线通讯装置等设施正常使用，电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。5.3.9.6电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整，电梯地坑干爽整洁，排水泵完好并能止常运行，5.3.10水景及景观设施5.3.10.1启用前进展防渗漏和防漏电检查、防止渗漏，保证用电平安。5.3.10.2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施:每周检查1次防漏电设施。.3水质符合卫生要求。5.3.10.4每5日巡查1次游乐设施，确保无平安隐患。有平安警示标

52、识，重大节日前应对景观设施进展平安、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。游乐设施有平安使用须知。5.4四星级5.4.1综合效劳5.4.1.1设施设备专业管理人员配置规*量化。岗位责任明确，建立设施设备总账、台账、设备卡，设施设备标志齐全，规*，设施设备运行、维护，保养和检查等管理制度健全。.2特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。.3雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防*措施。5.4.1.4建立运行、检查、维修养护记录档案。共用设施及设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，即时组织修复。5.4.1.5对危险急患部位设置平安防*警示标志，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施

53、，每月检查1次，保计标志清晰完整，设施运行正常。发现平安隐患，立即采取防护措施并及时处理。.6每年第四季度制定下一年度维修养护方案。5.4.2公共部位.1房屋构造每季度巡视1次主体构造，外观出现变形，开裂等现象时，建议相关业主或业主委员会申请房屋平安鉴定，同时采取必要的防护措施。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、室外屋面、散水等。5.4.2.2.2每周巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率达成95%，门、窗开闭灵活并无异5.4.2.2.3每月检查I次共用部位地面、墙面、天棚等。5.4.2.3附属构筑物5.4.2.3.1每季度1次对屋面泄水沟、楼内外井水管道进展清扫、疏

54、通;每半年检查1次屋顶，发现防水层有气跑臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时修理。.3.2每10天巡查1次大门、围墙，围栏等。5.4.2.3.3每半月I次巡查道路、路面、侧石、井盖等。5.4.2.3.4每10天逼查1次休闲椅、凉亭、雕塑配置避雷设施位置平面图;每年由专业机构检测1次防雷装置。设备机房:5.4.3.1设置挡鼠板、鼠药盘或粘鼠板。5.4.3.2在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。.3设施设备标志、标牌齐全。5.4.3.4在显著位置*贴或悬挂相关制度和值守人员上岗证书复印件。.5交接班记录，工作日志等齐全，完整。排水系统5.4.4.1每个月检态1次雨水井、

55、污水井、化粪池，无堵塞无外溢、化粪池每年清掏不低于1次.2每年汛前对雨水井，污水井、屋面雨水口、公共部位雨水管等设施进展检查，组织清理、疏通:确保畅通。5.4.4.3每次降雨前后对主要排水口、管井进展检查。5.4.4.4污水泵汛前，汛期每天巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态:每周进展I次手动测:每季度养护1次。.1楼内照明每21小时巡视1次，一般线路战障8小时内修复，复杂故障1日内修复,楼内照明设施完好率到达98%，照明灯具损坏更换时限为8小时。5.4.5.2楼外照明每日巡视1次，一股线路故障12小到内修复:复杂故障3日内修复;每月调整1次时间控制器。楼外照明设施完好率到达100%，

56、照明灯具损坏更实时限为4小时。.3应急照明每日巡视1次，发现故障。1小时内到达现场组织维修。电气设备5.4.6.1根本要求5.4.6.1.1管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序，运行，维修、保养、巡检记录完整。5.4.6.1.2受托管理高压供电设备的，平安操作规程明示，变配电室平安警示牌配置齐全，检修检验和平安防护用具配置齐全，年检合格。5.4.6.1.3后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常，设备编号有序.1.4配电室、楼层配电间有门，孔.洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。5.4.6.1.5变电站上下压电缆沟、电梯底坑

57、无积水。每年组织对上下压母线、配电盘、变压器、电缆进展1次例行试验，根据试验记录对相关设备进展维护，每年检验1次内部核算电能表。.1.6每年检查2次电气平安，保证电气设备运行平安正常。.1每日巡视1次设备运行状况:每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫、.2.2每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。.3低压配电箱和线路每半月检查1次设备运行状况:每半年养护1次，养护内容包括紧同、检测、清归:每半年切换1次:双路互投开关。5.4.6.4控制柜5.4.6.4.1每周检查1次设备运行状况:每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。.4.2每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值

58、:每年检查2次各类远控装置和节能装置。5.4.6.5发电机;5.4.6.5.1每季度试运行1.5.2每年2次带负荷运行:每年活化2次蓄电池:每半月巡视1次充电机和蓄电池。5.4.7消防系统5.4.7.1综合管理5.4.7.1.1建立，落实消防平安责任制，设消防平安负责人，逐级逐岗明确消防平安职责。5.4.7.1.2成立义务消防以，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防根本知识和技能:每年组织2次有员工，业主或使用人参加的消防演练。5.4.7.1.3设置消防平安宜传专栏，组织开展经常性的消防平安宣传教育;每年对员工进展2次消防平安培训。5.4.7.1.4消防控制室设专人24小时值球，每班2人，及时

59、处理各类报警、故障有息。5.4.7.1.5每日防火巡查1次，每月防火检查2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施:保障疏散通道、平安出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防平安要求。.1.6发现消防平安*行为和火灾隐息，立即纠正、排除，无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。.1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏数遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。.2消防设施设备维修养护.2.1火灾自动报警系统5.4.7.21.1火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行，每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能:每年机

60、柜内部除尘1次。.2.1.2火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次，.2.1.3各用电源每月检测切换1次主、备电源:每手应备月电源、蓄电池充放电试验和外表除尘1次、.2.1.4消防播送系统每月检查测试1次消防专用、重要场所的对讲、对讲主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量。每年机柜内部除尘1次:每年机柜内的设备内部除尘1次。.2.1.5防排烟系统每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速。每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口，排烟阀等