沈阳万科XX项目概念规划方案设计项目策划任务书

1、沈阳万科XX项目概念规划方案设计项目策划任务书目录宗地基本情况项目定位片区住宅市场情况区域概况规划设计要求中国 沈阳沈阳宗地区位优势与战略地位：沈阳位于环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，作为东北经济中心，肩负着东北工业、物流、金融等多方面的重镇职责。随着国家 “振兴东北”策略的深入，国家加大对沈阳支持力度。沈阳是东北唯一两条高铁交汇的城市，2013年在沈阳将召开第十二界全国运动会。14,000东北亚经济圈环渤海经济圈辽中城市群东北三省经济走廊“沈阳经济区”（以沈阳为中心，在150公里范围内的七座城市）：沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭区位优势：位于辽中城市群的中心、环渤海经济圈和东三

2、省经济走廊结合部，历来的枢纽城市；城市定位：东北经济中心中心城市作用：沈阳经济区的中心，带动区域发展同时沈阳将完成城市外拓，满足相应物流人流、市民增长、产业扩充、业态丰富等需求。京沈客运专线线路设计时速350公里，起自北京，经承德、朝阳、阜新到达沈阳，全程运行时间为2小时18分，比现有的沈阳至北京动车组还要快一个半小时。 2009年1月20日上午，国家体育总局在北京体育大学召开第十二届全国运动会承办单位推选会议。辽宁最终被推选为第十二届全国运动会承办地。沈阳整体规划理念：五大区域同步发展，未来五年南部片区是全市发展的重点。详见下图 中心城区旧城改造东部：以棋盘山风景区为依托形成东北地区风景旅游

3、度假胜地 北部：建立以现代化农业为主的产业新区西部：现代工业发展迅速，带动老城区商贸、居住改造。南部：新城区、高新区、物流区为概念的大浑南地区。 四大空间北统 东优西进南拓优先进行二环内的旧城改造，形成金廊、银带为城市主要风采展示区，兼顾以“东优西进南拓北统”的规划理念形成的四大发展空间。宗地宗地片区发展-“大浑南”发展概况。 未来城市中心：沈阳新的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽。浑南新城大浑南核心区，北起沈阳三环路、南至机场北路之间，总规划面积57平方公里，是第十二届全国运动会的主功能区，也是承担沈阳市未来市政府、科技中心、文化中心重任的浑南新城整体规划中的重要部分。大浑南核心区高新

4、区智能区航高基地宗地 全运会：为了迎接2013年全国运动会，沈阳确定大浑南莫子山建设全运村（包括运动员村、媒体村）、全运会训练中心；宗地距离奥体中心仅公里，距离全运村4公里，可充分享受全运会前后周边配套提升所带来的效应。宗地片区发展-“大浑南”发展概况。奥体中心全运村、全运会训练中心全运村距离公里距离2公里奥体中心体育场奥体中心游泳馆、体操馆宗地宗地片区发展-“大浑南”区发展概况。 地铁：整个沈阳的地铁规划11条线，有8条跨越浑河。近期修建计划中，2号线即从本宗地东侧通过，南至机场及北至沈北，2号线继1号线之后将于11年下半年投入运营。首期地铁修建计划：1、2、4、9、10号线宗地11年下半年

5、投入运营的为二号线首期工程，从宗地南侧上深沟（与宗地世纪广场间隔2站）松山路站目录宗地基本情况项目定位片区住宅市场情况区域概况规划设计要求项目基础信息表项目位置行政区浑南新区地段21世纪广场北、浑河大街西占地面积代征地面积计容积率 建筑面积住宅面积32.88万净地面积19.93 万公建面积26.91万小计容积率3 公建比例45%总建筑面积59.79万限高根据空管部门要求（暂时可按120-150米考虑）土地使用权归属 已由沈阳土地储备交易中心收储土地规划用途居住商业出让方式挂牌方式 成交时间2011年1月备注1.户型比例必须符合国家相关要求，按居住区规划要求配置公共服务配套设施用房；2.建设项目

6、如涉及人防配建的，其人防面积应符合人防部门的要求；3.宗地临街部分建筑需在2013年全运会之前建设完毕；4.宗地东南角将有地铁穿过，需考虑和地铁口一并设计考虑；宗地四至新隆街远航西路浑河大街世纪路东至：浑河大街 西至：新隆街 南至：世纪路 北至：远航西路新隆街远航西路浑河大街世纪路新 隆 街远航西路浑河大街世纪路宗地地铁口世纪路位于项目东南角，现地下部分已建成地铁口宗地交通分析由外部到宗地的车行线路如图所示：1、由机场高速公路口到宗地。2、由市区内经青年大街到宗地。3、由市区内经沈营路到宗地。4、由西侧到宗地。5、由西侧到宗地。12345分析：线路2为主要线路。线路4、5为最次级线路。由于高速

7、路的存在导致项目主要车流来线需转弯多次才能到达宗地。由于新隆街过街隧道的存在，导致宗地西侧的北半部分车行交通只能直行，无法左转或调头。新 隆 街远航西路浑河大街世纪路宗地高速路与宗地高差关系项目东侧高速路与项目之间有4-5米高差，参见示意图。本项目绿化带高速路4-6米高差（绿化带下面为地铁线路）项目的其他设计输入条件新 隆 街远航西路世纪路浑河大街宗地4321、各边界退线要求：市政路10米，绿化带4-6米，商业集中区退线需加大，地铁沿线、地铁口需与地铁指挥部落实。2、地铁：1号线的项目段至以南5公里，预计2011年底运营通车；地铁口、地下通道已建设完成，后期需要我司接建，政府要求。地铁任意一侧

8、30米范围内均属地铁控制范围，范围内没有具体建筑层数、高度和埋深的要求。但需地铁指 挥部审批。考虑噪音和振动因素，指挥部建议30米范围内不做住宅。3、市财政局用地已出让，正在设计中，预计将与本项目同期开发。4、中间规划路现已修建一部分，穿规划路穿浑河大街的隧道不再建设。5、政府要求用地东侧绿化带需结合二十一世纪大厦东侧已建成的绿化带结合考虑。6、处于112米航空控制限高以外区域，预计可达120-150米。地铁线路地铁站预留接口地面17米3米7米7米地上、地下状况及宗地外不利因素：宗地基本为净地，但目前在位于西北侧有一处约占地1500平方米保利达临时办公楼，西南侧为区政府临时占用的办公楼，两处楼

9、房均已收储随时可拆迁；宗地内无水渠、高压线、地下管线等影响后期开发的不利因素。宗地北侧为沈抚轻轨，其外围建设有绿化隔离带，对宗地的噪音影响较小，东侧紧临浑河大道，车流量较大对项目会产生一定的噪音影响。新 隆 街远航西路浑河大街沈抚轻轨站世纪路浑河大街宗地沈抚轻轨宗地周边大市政管网配套宗地周边大市政管网配套齐全，各类管网均可通过新隆街接入。煤气给水污水供热供电沈丹高速入口宗地浑河大街远航西路世纪路新隆街宗地交通配套：宗地周国交通配套完善，交通便利，优势明显。东侧沿浑河大街为地铁2号线，宗地坐拥双地铁口，宗地东南角即为地铁站，北侧距离地铁SR站约400米。地铁2号线沈丹高速交通干道地铁出入口宗地桥

10、、隧道青年大街浑南大道宗地沈丹高速浑 河远航西路浑河大街新隆街地铁世纪广场站地铁SR站浑河桥五爱隧道长青桥富民桥生活配套：宗地周边具备医疗、教育、商业、文体等生活配套，但商业氛围一般。浑南第一中学、第一医院紧邻宗地，医疗教育配套齐全；亿丰广场、沃尔玛、居然之家、乐购、女人街、在建的红星美凯龙等大型商业配套齐全；沈阳奥体中心距宗地约1公里文体氛围浓郁；距宗地1500米的浑河河滩公园，景观资源绝佳。宗地浑 河沃尔玛江南高尔夫奥体中心浑南新区第一中学浑南新区第一小学浑南新区医院陆军总院浑南分院浑南新区管委会河滩公园东购超市居然之家奔驰、宝马、丰田等4S店红星美凯龙沃尔玛泛华广场乐购三好街IT商业区久

11、丽百货 美克美家家俱 茂业百货 宗地基本情况目录项目定位片区住宅市场情况区域概况规划设计要求. 片区住宅整体市场：沈阳主城区供应逐年减少，旺盛的客户需求漂移到南部浑南，市场容量较大，10年成交量为180万平，占全市成交约13%；成交价格持续增长，10年累计片区均价为5550元/平，成交量价同比增长均超过50%；随着“大浑南”概念逐渐为客户认可，全运会后，板块价值将进一步提升。浑南新区05年以来商品住宅供销量价* 片区住宅细分市场：片区中供销结构以首改类产品为主，首置所占比例逐年减小，区域改善属性较强。*首置产品线首改产品线再改产品线首改产品一直是片区主流市场，占片区整体供销的一半，片区中所有项

12、目均有较大比例的首改产品供应；*供应结构单位：万平成交结构备注：首置、首改、再改：首置指90平米及以下面积户型，首改指90-140平米面积户型，再改为140平米以上户型。 %*住宅首置产品线：首置产品约占片区整体成交的30%；客户主要来自和平、沈河区的青年白领，多为首次置业。项目名称产品类型面积均价总价区间对应客群首创国际城高层2房80-90650050-55万主要面对中低低端首置客群，大多数来源于和平区和沈河区，总款是客户考虑的第一要素，主诉求点是较便利的交通配套；对产品户型、园区关注度相对较低 泛美华庭60-80670040-52万金地国际花园80-90700050-63万名流印象80-9

13、0670050-54万 *成交特点竞品情况区域分布：产品供应项目主要分布较广：主要集中在万科新榆、SR、首创、东亚国际城、泛美、名流、金地滨河国际面积段：面积主要集中在80-90平之间的2房产品；总款区间：总款主要集中在40-55万之间；客户来源：浑南区原住户、五爱街和三好街附近工作的白领青年及新婚家庭； %住宅首改产品线：首改类产品是片区成交主流，约占片区整体成交份额的50%；产品形式主要是100平米左右2房及130平左右3房产品。*成交特点项目名称产品类型面积均价总价区间对应客群河畔新城高层2房、3房100-110700070-80万客户诉求主要为改善居住环境，总款并不是购房的唯一因素，对

14、区位比较看重；购房者分两类：一部分是由于特定生命周期而导致换房，供两代或三代人居住，对产品功能性十分在意；一是纯粹的改善居住环境，提高居住品质，关注园区景观呈现及物业服务质量；浦江苑100-120900090-110万坤泰新界100-130700070-90万保利达江湾城130-140700085-98万金地国际花园120-140700080-100万*区域分布：产品供应主要集中在金水花城、首创、荣盛及金地几个项目面积段： 100平米左右2房及130平左右3房产品；总款区间：总款主要集中在60-100万之间；客户来源：三好街私企老板、沈河、和平区企事业单位、公务员，浑南事业单位及企业、公司白领

15、等 %上住宅再改产品线：近两年板块再改供应量相对稳定，占片区成交14%，小高层、临河高层产品日益稀缺，客户认可度高。成交特点竞品情况*项目名称产品类型面积均价总价区间对应客群浦江苑高层4房、小高、洋房，舒适型3房150-1609000120-150万客户对浑南片区十分认可，诉求主要为改善居住环境；对产品的功能性和十分在意；关注园区景观的呈现及物业服务质量；金域蓝170万金地檀郡160-1709500130-170万金地长青湾170-1809000150-170万区域分布：产品供应主要集中在金地的几个项目，以及金域蓝湾、浦江苑、浑河湾等项目中面积段： 150-1

16、70平米左右小高、洋房和河景高层产品；总款区间：总款主要集中在120-150万之间；客户来源：三好街私企老板、五爱街个体业主、和平区企事业中高层、公务员、浑南高新区公务员、企事业公司中高层等 %上住宅高端产品线：近两年板块高端产品供应量有所增加，占片区比例7%，客户对片区低密产品认可度较高。成交特点竞品情况*项目名称产品形式面积均价总价区间对应客群浦江苑洋房、别墅、临河高层180-28010000180-280万客户诉求主要为改善居住环境；对产品的功能性和十分在意；关注园区景观的呈现及物业服务质量；此外，购置别墅的客户对私密性也有较高要求金地檀郡200-22013000220-300万河畔公馆

17、240-36015000360-540万东方威尼斯180-28015000270-420万保利康桥200-24015000300-360万金地长青湾180-260；320-34015000270万-500万区域分布：产品供应主要集中在金地的洋房及叠拼别墅、河畔公馆、东方威尼斯、保利康桥的临河高层等；面积段： 180-240平左右的临河高层，220-320平米别墅产品；总款区间：总款主要集中在200-400万之间；客户来源：政府公务员、三好街、五爱街个体业主、和平区国企中高层片区市场特点：C 客户客户主要以和平区、沈河区为主，约占整体成交量的一半，其次是浑南客户；主要客户购买力较强，以改善性需求

18、为主；B 价格走势目前片区临河和奥体周边项目将在未来2-3年内售罄，客户需求将向浑南外部区域释放；D 未来供应特点A 整体供销特点首改类产品为市场主流，产品主要集中在90-130平之间，总款约在60-100万之间；2010年片区价格涨幅超过50%，全市增长幅度最大，区域规划利好，未来仍有较大增长空间；目录宗地基本情况项目定位片区住宅市场情况区域概况规划设计要求项目产品定位住宅总体量约33万平，产品线比例及主力户型面积：产品线首置首改再改比例10%70%20%主力户型面积段70-80100-140160-170商业总体量约27万平，以大部分出售型公寓和少部分办公、商铺解决。出售：公寓以小面积公寓为主，体量约16万平 办公体量约万平 商铺-体量约万平（以上为暂估量）目录宗地基本情况项目定位片区住宅市场情况区域概况规划设计要求概念规划设计委托范围本次设计邀请的重点为B地块概念规划。考虑项目的完整性及空间的连续性，故也应针对A地块应给出必要的规划结构和体量分析建议。A地块B地块A、B地块指标分析：用地面积建筑面积容积率性质A地块119153.13398202.85 住宅+商业B地块801662578803.22 商业因公司经营计