武汉光谷市场调研别墅项目汇报

1、武汉光谷市场调研别墅项目汇报1.汤逊湖板块别墅市场分析汤逊湖别墅板块，依托于汤逊湖湖景资源，均依湖而建，分布相对集中纳帕溪谷光谷地产湾郡市场概况市场分布格局蓝色表示在售项目绿色表示将售项目根据汤逊湖板块产品特征，可以将其划分为三类纯独栋类：品牌开发商+资源+纯独栋联排/叠拼类：高性价比 长岛别墅独栋1000万-2500万/套 远洋庄园独栋500-1500万/套双拼250-350万/套叠拼110-160万/套纯独栋纳帕溪谷围合300-600万 独栋1500-1900万/套万科红郡联排220-380万光谷坐标城九台320-430万联排/叠拼独栋+双拼+叠拼市场概况产品分级 保利十二橡树庄园400-

2、10000万/套 长岛纳帕溪谷保利十二橡树庄园远洋庄园光谷坐标城九台万科红郡光谷湾郡中建汤逊湖壹号光谷湾郡联排110-160万中建汤逊湖壹号预计双拼：300-400万；预计联排：200-300万90200250300350400450500保利十二橡树庄园九台远洋庄园长岛150纳帕溪谷55060065070075090-130280-360450-650600-700150-270250-350万科红郡150-180市场背景面积区间独栋面积呈现两极分化趋势，但主力产品面积仍在280-360平之间；联排主力面积区间为150-260平米316-467247-318207-260光谷湾郡中建汤逊湖壹

3、号190-250表示联排、叠拼面积区间表示独栋面积区间2011年下半年汤逊湖别墅市场供应量较大，市场竞争激烈市场背景市场供货2.案例分析总价1000-2500万，武汉独栋别墅标杆别墅市场长岛基本信息项目总结：开发商第一次开发别墅，缺乏经验，有世邦魏理仕顶级物业服务；拥有汤逊湖绝佳的景观环境、但周边交通欠发达；物业形态单纯，3+1层构造，注重细节，室内配有电梯；U型设计，中间高，两边低，各楼栋看汤逊湖水景基本达到均好；户型方正、地下室采光效果好。赠送600-1600平超大花园；社区无商业配套，楼王项目名称纳帕溪谷开发商/代理商湖北广运地产置业有限公司/新聚仁机构位置洪山东湖高新技术开发区江夏大道

4、总占地面积/总建筑面积195431平方米 /57000平方米 总户数/当期户数141/141容积率/绿化率0.37/57%物业类型独栋别墅户车比（二期）1:2均价45000元/面积区间为450-650，户型设计极具创新带电梯带可用型壁炉地下室带自动天窗别墅市场长岛户型530户型图631户型图小面积走量较大户型快通过预约提升项目调性，游艇接送进行体验式营销关于客户：全武汉的顶级富人圈层，多以占有绝佳资源，彰显地位为置业目的。销售动态：2009年10月开盘推售39栋，600万每套起，当年全部售罄2010年价格上涨至1000万，由于价格上涨，当年销售约25套2011年上半年销售情况一般，半年成交不足

5、10套 2011年下半年根据市场情况，决定是否推售剩余6个组团共计58套房源广告语大气、精准，通过预约拔高项目调性，注重游艇接送等体验式营销客户关注点：私家岛、汤逊湖湖景、产品关于营销：卖点提炼：不可复制的私属领地、岛屿展示：光谷广场户外、机场户外、枫叶国际学校有精神堡垒；营销中心展示一般；园林和样板间展示极具诱惑力9月5日，“武汉长岛首届国际游艇节新闻发布会” 在汉口新华诺富特酒店召开（号举行）别墅市场长岛营销及客户汤逊湖板块，占地46万方，资源型，围合别墅项目名称纳帕溪谷开发商/代理商武汉瑞华置业发展有限公司/中原、开发商位置藏龙岛开发区栗庙路9号总占地面积/总建筑面积460000平方米

6、/250000平方米 总户数/当期户数600/二期不确定（新开发商可能在前期基础上更改）容积率/绿化率0.49/40%物业类型四围合、六围合与独栋别墅户车比围合：1:1独栋：1:2均价围合：19000元/（带4000元/精装）；独栋：25000/（带6000元/精装）二期未建产品三期未建项目总结：拥有汤逊湖绝佳的景观环境、但周边交通欠发达；物业形态较单纯，地上2-3层的四围合、六围合，3+1层独栋，全精装交房；户型方正、但无大露台，仅情人露台，主力围合产品无地下室和阁楼赠送；社区无商业配套；园林景观好，移植了海藻等名贵植物二期在售产品别墅市场纳帕溪谷基本信息四围合共四种户型，其中一种为三层，其

7、余为两层产品，目前剩余产品面积段集中在254纳帕溪谷目前推广、短信等都主打254别墅市场纳帕溪谷户型通过完美园林展示，湖滨栈道，精装等弱化项目不足关于客户：光谷片区客户占据总客户80%左右，年龄在45岁左右，大部分是私企业主和大学老师，以自住为主销售动态：2006年7月8日拿地，2008年12月拿预售证，2009年初开盘，实收均价12000/（带装修）目前一期149套围合产品除11套样板间全部售罄；20套独栋产品当前剩余约11套二期推售58套围合，剩余40套，二期部分产品还未建，下半年无新品推售，后续还有三期产品待建卖点提炼准确，半岛湖景+精装修+高尔夫，现场园林、样板间展示等与主打形象一致客

8、户关注点：精装修、湖景、园林、产品关于营销：卖点提炼：半岛.精装.纯别墅展示：锦绣龙城三环线附近有户外、导示充分；园林展示非常好，湖滨道展示到位，给客户第一印象就有让其产生购买冲动。销售中心展示一般，空间分割太零散；精装样板间注重细节，例如开关的高度、强棱角的弧形、排水沟的弧线设计，样板间的垃圾处理器、斯密斯热水系统等别墅市场纳帕溪谷营销及客户央企第一品牌保利集团，TOP系纯独栋别墅,也是汤逊湖板块，占地最大纯独栋别墅区项目名称十二橡树庄园开发商/代理商保利地产/世联、保代、瑞帮位置洪山东湖开发区民族大道与中环线交汇处总占地面积/总建筑面积500000平方米 /250000平方米总户数/当期户

9、数556/72容积率/绿化率0.4/42.6%物业类型独栋别墅户车比1:1或1:2均价15000元/项目总结：拥有汤逊湖内湖景观、但周边交通不便捷；物业形态较单纯，2层、或者带地下室和阁楼的3层纯独栋产品；户型方正、赠送大露台；赠送面积大，地下室面积达到120-170，阁楼面积70-110，花园250630社区有2万方商业配套、3800休闲会所；别墅市场保利十二橡树庄园基本信息独栋产品类型丰富，既包含两层、也有带阁楼和地下室单位，地下室还有明暗两类，面积段集中在275-360小面积低总价产品受客户青睐度高，别墅市场保利十二橡树户型小步快跑，主打品牌和资源，现场展示欠佳关于客户：武昌区域，武汉8

10、+1城市圈、以及外省湖北籍客户为主，主要是私企业家、企业高管。销售动态：2009年，当年武汉没成交2套别墅就有一套橡树单位；2011年截止8月主要销售东区院墅十二栋产品；2011年8月20号启动西区18套，东四区6套高压线下房源认筹，预计9月17号推售2011年10月、11、12月将分批次加推高压线下剩余48套房源采用小步快跑策略，每次少量加推，看似高端项目，但现场展示包装与宣传形象极其不符；不注重体验营销。客户关注点：湖景、品牌、产品。关于营销：卖点提炼：湖景、央企品牌、中环线、纯独栋；展示：无户外、仅在保利北路枫叶国际学校处有一桁架和精神堡垒、以及1000米路段道旗，营销中心经过4年使用，

11、已显陈旧，无更换，现场物业服务不到位，园林没有维护，水系未更换，卖的是豪宅价格，但是普通楼盘展示。别墅市场保利十二橡树庄园营销及客户物业类型丰富的混合型社区项目名称万科红郡开发商/代理商万科/武汉新联康房地产经济有限公位置武汉市武大园一路总占地面积/总建筑面积230000平方米 /348000平方米 总户数/当期户数3000/174（叠拼别墅）容积率/绿化率1.5/40%物业类型叠拼别墅、高层、多层户车比别墅：1:2均价15000元/项目总结：无稀缺资源，但交通便捷，公交直达社区；物业形态丰富，包含叠拼、洋房、高层；户型是小面宽大进深，舒适度较低，地下室赠送面积小，部分无赠送；社区基本生活配套

12、较齐全；园林景观好，社区指示充足物业服务和万科品牌深受业主喜爱，也是主要卖点别墅市场万科红郡基本信息A户型3室2厅2卫180.00B户型2室2厅2卫132.00C户型3室3厅2卫192.00F户型3室3厅1卫180.00D户型3室2厅2卫174.00共六种户型，面积130-190户型布局紧凑，小面宽大进深，舒适性低别墅市场万科红郡户型E户型2室2厅2卫148.00利用高层户外吸引目标客户上门，注重现场展示和物业服务关于客户：主要依靠万科老业主消化，和老带新成交，客户群75%集中在武昌区域。成交客户主要是私企业主、高效教师以及企业高管销售动态：月开盘，推售16栋，当年全部售罄2011年1月-20

13、11年6月初，别墅进入散卖状态2011年6月中旬推售13、17、19、20#，目前剩余约4套；截止当前社区共计29栋赖特产品，还有9栋由于市场不佳暂时未推售赖特别墅更多的依赖高层户外吸引客户上门，同时充分挖掘老业主，促使老带新，万科项目非常注重品牌和物业服务效应，这也是产品的最大卖点。客户关注点：品牌、地段、物业关于营销：卖点提炼：品牌、物业；展示：别墅无户外，现场园林、样板间展示到位，导视充足，营销中心能很好契合项目形象，物业服务到位，别墅市场万科红郡营销及客户小面积低总价，城市型别墅,第一居所项目名称光谷湾郡开发商/代理商武汉光谷地产有限公司/武汉大家顾问机构位置武汉东湖开发区民族大道与中

14、环线交汇处 总占地面积/总建筑面积154468平方米 /123574平方米 总户数/当期户数1047/215(别墅)容积率/绿化率0.80/49.8%物业类型联排、高层、小高层户车比联排别墅：1：1均价11500元/项目总结：项目无稀缺资源、目前交通状况不便捷；物业形态丰富，包含联排别墅和高层；户型小面宽大进深，前后庭院面积小，赠送少；社区无商业配套；90变130，小面积别墅极具吸引力别墅市场光谷湾郡基本信息小面宽大进深舒适度低，部分赠送地下室目前走量最快的是90小面积产品别墅市场光谷湾郡户型户外较少，注重圈层营销，和企业团购关于客户：客户年龄偏年轻化，集中在2540岁左右，首次置业为主，成交

15、客户80%为关系户，主要是国企职员、包工头、私企业主；销售动态：2011年开盘，推售215套，销售91套，销售率43%，大约70套是关系户购买开盘后月均消化速度为8套广告语直白，卖点提炼准确，每周上门量低客户关注点：地段、总价关于营销：卖点提炼：一步到位、恒温、阔变、城市联排；展示：汤逊湖北路枫叶国际学校附近有桁架、导视牌、从该路段至项目上了道旗，项目施工沿路围墙能吸引路过客户，施工现场杂乱。别墅市场光谷湾郡营销及客户77万方，拥有丰富物业形态之大盘项目名称中间汤逊湖壹号开发商/代理商中建地产(武汉)有限公司/世联位置江夏汤逊湖红旗岛总占地面积/总建筑面积600000平方米 /770000平方

16、米 （别墅25万方）总户数/当期户数未定/413容积率/绿化率1.00/52.5%物业类型联排、高层户车比联排别墅：1：2均价预计13000-150000元/项目总结：项目拥有稀缺的汤逊湖、目前交通状况不便捷，但珞狮路全线通车后，15分钟可达街道口商圈；物业形态丰富，包含双拼、联排别墅和高层；社区无商业配套，但有9洞高尔夫球场；别墅市场中建汤逊湖壹号基本信息共四种户型，面积段在195-250别墅市场中建汤逊湖壹号户型V1户型首层3室5厅4卫1厨251.00认筹客户对户型抗性主要表现为面积较小，房间太少充分利用各个营销节点吸引客户上门关于客户：武昌区域私企业主、企业高管、大学老师，以自住为主销售

17、动态：2011年8月6号产品发布会预计2011年10月样板间开放预计2011年11月开盘，到时候将推出ABG三个组团所有名流都在岛上的广告语极富吸引力，本次推售由于是项目入市第一批，为了树立市场营销力和热卖形象，有可能低开高走。客户关注点：汤逊湖湖景、高尔夫球场、交通、产品。关于营销：卖点提炼：岛及湖景、高尔夫球场；展示：靠近项目有户外、中南以及街道口有LED屏，在中南设有临时营销中心；现场目前由于在施工，营销中心也未对外开放，所以整个展示较差。别墅市场中建汤逊湖壹号营销及客户中南接待中心汤逊湖板块唯一送业主孩子美加分校学位的联排别墅项目名称美加橘郡开发商/代理商斯米克集团美加置业（武汉）有限

18、公司/开发商位置江夏大道特77号总占地面积/总建筑面积88114平方米 /50040平方米 总户数/当期户数未定/300（三期第一批）容积率/绿化率0.57/30%物业类型联排、高层户车比1：1均价13000元/项目总结：三期第一批房源未靠近汤逊湖，交通相对便捷，有903、915等公交直达；整个社区物业形态丰富，包含联排别墅和高层，但高层和别墅分开管理；户型小面宽大进深，前后庭院面积小，赠送少；社区无商业配套，未来营销中心将改造成会所；送美加分校学位极具吸引力1组团2组团4组团3组团5组团别墅市场美加橘郡基本信息户型小面宽大进深，舒适度低，小户型走量较快4-8联排面积：240-350三期第二批

19、、第三批临湖产品将建双拼和独栋，预计带8000元/精装，售价将在800-1000万别墅市场美加橘郡户型小步快跑，分批加推，园林和营销中心展示欠佳关于客户：60%是光谷附近的高校教师、公务员，部分企业高管，还有部分客户来自江夏、汉口等区域。销售动态：2010年第三期别墅第一批推售4、5组团，当年销售约120套，价格150万起；2011年上半年推售3组团时别墅单套上涨约100万，月均销售速度为3-5套2011年下半年将推售1、2组团、共22东4至8联排，约116套单位三期第2、3批未建，将建双拼和独栋，带8000元/精装，预计价格在800-1000之间，小步快跑，分批加推，大量户外推广，和短信。由于是开发商自己在卖，现