(定价)四川荣新江南半岛住宅项目一批次住宅定价分析ppt课件

1、 “荣新江南半岛一批次住宅定价分析 谨呈：四川荣新房产经过我们最近对苍溪房产市场调研、入会客户心思价钱摸底调查以及结合工程今年义务方案情况，对一批次价钱制定做了真实及深化的分析，供集团公司研讨决策。详细从以下几点进展分析： 前 言一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 工程一批次销售义务及目的按时完成集团公司签定的季度目的，尽快缩短销售周期，实现一批 次资金快速回笼树立工程良好笼统，为后批次推行销售奠定坚实根底在深化推行荣新高质量、超实力的品牌效应同时，消

2、除客户不断认 为“店大价高不能接受的恐惧心思，一批次尽量以“开自信心的 价钱战略，逐渐拉拢客户，细火慢烧，为后批次蓄势发力。完成公司义务、快速回笼资金、树立客户自信心一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 工程一批次房源引见一批次推出房源为 11栋、13栋、14栋、15栋、16栋，高度为16层、18层电梯公寓及一栋6层多层，共454套，总面积约 42876。户型面积区间为76109的套二、套三户型。工程一批次房源分布D1D4D2D2D3D4D1D2D2D3

3、B1B2B1B2B4B3B3B4EEEEFF14栋15栋16栋13栋C1C1C2C3C1C1C2C311栋推出楼栋总套数套型户型套数15#140套三室两厅二卫三室两厅一卫两室两厅一卫B1：约107.68B2：约107.68B3：约94.39B4：约75.07B1：36套B2：36套B3：34套B4：34套16#30套三室两厅一卫三室两厅二卫E：约109.89F：约96.33E：20套F：10套11#72套三室两厅二卫两室两厅一卫C1：约107.7C2：约94.6C3：约80.4C1：36套C2：18套C3：18套13#72套三室两厅二卫两室两厅一卫C1：约107.7C2：约94.6C3：约80

4、.4C1：36套C2：18套C3：18套14#140套三室两厅一卫两室两厅一卫D1：约93.11D2：约76.87D3：约84.97D4：约87.68D1：28套D2：56套D3：28套D4：28套工程一批次房源分析共454套房源，总销售面积42876一批次房源优优势分析楼栋优势劣势等级评比15栋1、楼间距较大2、视野良好3、户型设计合理1、临江南干道、噪音、灰尘严重影响居住品质2、蝶式布局，单元间房源采光受影响16栋1、绝版多层房源2、户型设计合理3、房源较少仅30套1、临江南干道、噪音、灰尘严重影响居住品质14栋1、视野良好、无遮挡、楼间距较大2、户型设计较为合理3、部分房源可观嘉陵江1、

5、两梯五户2、公摊较大，大部分房源超过20%3、受楼下大型商业噪音影响11栋1、两梯四户2、临中庭房源、可观嘉陵江3、楼间距较大，视野均好性较好4、户型设计合理、通风采光良好1、由于处于社区中心，加之该楼下无地下车库，因此，出行及停车较为不便13栋1、两梯四户2、临中庭房源、可观嘉陵江3、楼间距较大，视野均好性较好4、户型设计合理、通风采光良好1、临规划道路，有一定噪音影响2、由于处于社区中心，加之该楼下无地下车库，因此，出行及停车较为不便14栋立面效果图15栋、16栋立面效果图工程一批次户型展现约107.7约94.6约80.4 工程一批次户型展现约93.11约76.87 约107约94.39约

6、75.07工程一批次户型展现约84.97约109约96.一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 宏观房产市场趋势分析关键政策：1、当地居民购房不能超越两套，全面限制购买第三套房2、异地购房需提供一年纳税证明或社保交纳证明，并限制购买第二套房3、收回一套贷款优惠，提高二套房首付比例达60%，二次贷款利率不低 于1.1倍此次新国八条出台进一步抑制投资性和投机性购房，使得房地产市场销售情势进一步严峻，一线城市的销售价钱及销售量有所回落，目前都处于市场的张望中；对

7、于三线城市苍溪，对于改善性购房的按揭客户同样带来了较大的影响，首付比例提高和利率的提高遏制了购房需求。其他相对于三线县城来说暂时影响不大。2021年焦点：“国八条国十条政策和国八条政策对比政策更加严峻，限制更加苛刻！苍溪历年成交量及价钱走势分析 苍溪市场成交量受08年大市场萎靡及地震影响回落后，09年开场迸发，2021年整体房屋成交量突破了12万平米；商品房成交价钱从09年开场逐渐攀升，2021年整体均价已突破3200元/平米。苍溪市场的年成交量不大，消化才干偏小，虽然商品房的整体成交价钱上涨迅速，但大多商品房处于老城区较好地段位置上，使得价钱整体有所提升。估计2021年苍溪年成交量将突破14

8、万左右，由于老城地块开发殆尽，新盘逐渐向新城区域开展，价钱有所制约，因此整体价钱增长不会太大。万元/备注：数据来源于苍溪房管局项目名称预计推出预计套数备注玉锦凤都约3万约250套持续在售嘉宇新城约1.5万约120套持续在售山水名城约1万约120套持续在售鑫苑名城约4.3万约400套2011年推出江南新区砖厂项目约4.6万（按照容积率3.5算）约500套2011年推出龙王沟项目约11万约1100套2011年推出龙江国际总体量约20万（11年推出约5万平米）约500套2011年推出江南半岛住宅14万约1500套2011年推出总 计约44.4万约4490套2021年苍溪开发放量分析2021年估计苍溪

9、市场整体开发量将到达39.4万，是历年开发量之最。按目前苍溪的年消化量，未来市场竞争将非常猛烈。2021 年竞争工程分布表示砖厂工程鑫苑名城锦绣阳光龙王沟工程山水名城玉锦凤都嘉宇新城江南半岛旧城改造工程在售楼盘即将推出楼盘龙江世纪售罄楼盘龙江国际楼盘名称占地面积建筑面积容积率总户数梯户比户型区间主力户型楼层差销售进度优惠幅度均价（元/）优惠后玉锦凤都二期约40亩 约13.8万约2.2390户2梯4户、2梯6户约60-130平米114舒适性套三20元/约70%议价方式优惠一次行3180按揭3480嘉宇新城约16384 约6.2万 约5416户2梯4户、2梯5户约81-130平米113-125舒适

10、性套三20元/约80%一次性优惠3%3550鑫苑名城15亩左右约3.8万约3.5400户90-120平米100-110套三20元/未开盘一次性优惠5%3500锦绣阳光约10亩约1.9万约3200户/80-125105-115套三20元/约90%根据付款额度不同50-150元/3600山水名城约3600约1.8万约5180户2梯4户约76-96平米91紧凑套三20元/约30%一次性优惠2%分期1%（最低价）2900龙江世纪约10亩约5万约5.5500户2梯4户、2梯5户约75-130100舒适套三/售罄一次性优惠3%3500-3740苍溪目前在售楼盘销售价钱分析 目前苍溪在售楼盘数量不多，且都在

11、老城区域，位置及配套较好，认同度较高，相对价钱也居高。新区新盘开发我们尚属于首个，暂无区域参照。集资房、经济适用房等，价钱2200元/左右，没有作为参照分析，但对商品房工程销售也有一定冲击 玉锦凤都目前销售价钱采取议价方式，均价降幅较大，吸引了部分本工程入会客户购买，根据回访客户得知，目前玉锦凤都价钱最低价到达3180元，均价约为3400元/。 北门沟板块代表楼盘，山水名城目前价钱较春节前有一定回落，降幅约100元/。 嘉宇新城目前价钱依然较为巩固，均价约为3550左右，一次性优惠3%，按揭无优惠。 由苍溪本地开发商开发的龙江国际工程，目前曾经启动前期笼统推行，估计今年推出5万平米住宅，结合其

12、工程体量，设计风格与本工程类似，将会是2021年江南半岛最大的竞争工程。苍溪房地产市场最新市调情况一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 工程一批次定价战略1、市场比较法入会客户中主要以苍溪当地公务人员、企事业单位员工、私人企业运营者为主，打工回乡置业客户约占10%左右。2、入会客户调查分析2021年2月13日开场截止到2021年2月25日荣域会入会客户为516组，为保证开盘有较好的转化率，对入会客户进展了细致的摸底调查分析。苍溪城区客户占总数的66%，是

13、购买的主流群体；苍溪乡镇也有较多客户如东青镇、元坝镇、岐平镇等比例约为30%，阐明乡镇客户拥有较强的购买力；外地客户主要为广元、重庆、广东、天津等地回乡置业的客户比例约为4%。入会客户中，对B1、B2、C1温馨性套三户型意向最大，其次为C2C3中庭户型，D2由于为临中庭户型且面积较为紧凑也较为受客户 青睐。90110区间户型是选择主流，一批次此区间户型占57.8%。一批次中16栋的多层以及小区中庭的11栋、13栋最受客户欢迎，意向选择最大，而位于江南干道路边的15栋以及具有4层商业的14栋，客户意向选择较少。后期可以经过拉开价差添加性价比的方式吸引客户购买。大部分客户的心思价钱在3400360

14、0元/，占到总数的71%；其中接受34003500元/区间客户最多，占39.7%；3400元/以上的低端客户，主要倾向14号、15号楼；接受3700元/以上5.2%少数高端客户主要是选择多层。一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 销售价钱销售周期3400元/及以下35003600元/3700元/及以上34003500元/36003700元/1个月内1-2个月 2-3个月4-5个月6个月以上推行费极少推行费相应减少推行费维持平衡总产值1.5%推行费添加30

15、%推行费添加60%及以上一批次价钱敏感性分析推出时间推出批次推出楼栋总套数总面积2011年4月一批次11、13、14、15、16栋454套428762011年7月二批次7、8、12栋259套238152011年9月三批次6、9、10栋288套287552011年11月四批次3、4栋352套35972总 计共四批次共13栋1353套1314182021年每个批次推出时间节点备注：其中6、7、8、12号楼总面积包含商业因此，根据工程实践情况，从一批次工程4月开盘，到二批次工程7月开盘，衔接时间最长不超越3个月，加之今年整体义务4个亿的目的，每个批次都应在推出的2个月内必需清盘，才可以足以保证全年义

16、务的完成，销售周期不能够更长；另外从营销推行费用及回款的财务费用思索，坚持预期的推行投入，不减少影响工程笼统树立也不添加推行费用过多投入浪费。因此，我们选择销售周期在2-3个月清盘，销售价钱在35003600元/区间，是最为合理的方式。一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 4个亿的义务，我们面临的两大难题:1、一年仅12万整体市场消化量，我们几乎全面垄断市场！2、4月份开盘，仅8个月，1200套房源，延续平均每月必达 150 套，如此紧迫的时间及短暂的销

17、售周期！扩展市局面，树立质量笼统，加强推行活动，深化发掘客户；提高产品性价比，垄断性的统治市场，快速销售。因此，必需牺牲一点价钱，不能追逐过高。突破点：工程一批次销售均价建议综上所述1、市场比较法 比较价钱 3648元/2、客户心思价钱 34003600元/ 平均3500元/3、价钱敏感性分析 35003600元/ 平均 3550元/综合以上三种方法的价钱所得，我们对其进展算数平均，得出我们工程一批次房源最终建议销售均价为：3566元/我们一批次工程入会客户享用交3万抵4万，即1万元总房款优惠政策，根据我们一批次户型面积76109计算，优惠幅度到达92131元/，平均优惠约112元/；加之开盘

18、时一次性付款预留出2%的优惠空间，约70元/。因此，我们对外均价报价为：销售均价（公司底价）（优惠前）对外均价3566元/3748元/一批次销售总产值底价产值： 428763566元/=1.53亿元注：实践销售产值还应大于底价产值楼栋销售均价（公司底价）对外报价（优惠前均价）栋建筑面积层差价(元/)16栋（6层）4000元/4180元/405050-100元15栋（18层）3500元/3680元/1280710-20元14栋（16层）3500元/3680元/1151010-20元11栋（18层）3700元/3880元/725610-20元13栋（18层）3680元/3830元/725610-2

19、0元阐明：在工程销售均价确定后，我们将立刻根据每个户型的位置情况，制定一批次房源一房一价，满足集团公司确定的工程一批次整体均价要求。一批次房源栋均价建议工程今年整体销售均价预估分析推出时间推出批次推出楼栋销售均价总面积2011年4月一批次11、13、14、15、16栋3566元/428762011年7月二批次7、8、12栋3650元/238152011年9月三批次6、9、10栋3750元/287552011年11月四批次3、4栋3850元/35972总 计共四批次共13栋3700元/131418按目前建议的均价为根底，后批次的均价按100150元/逐渐上浮，今年工程销售的整体均价我们将能实现3700元/，完全能到达集团公司估计的利润要求。一、工程一批次销售义务及目的二、工程一批次房源分析三、宏观房产市场趋势分析四、工程一批次定价战略五、工程一批次价钱敏感性分析六、工程一批次销售均价建议七、工程一批次对位分析目 录 江南新区虽然作为苍溪未来开展的中心区域，但目前新城区配套方面远远落后于老城区，客户对于新区开展依然存在一定的疑虑甚至抗性，加之新区还未有工程开发销售，开篇之作面临的压力姿态，我们必需面对和注重的一个问题。一批次VS区域 本案无论在工