房地产业-置业国际-南昌森岳艾溪湖项目整体定位和物业发展建议（ 109页）ppt课件

1、森岳艾溪湖工程整体定位和物业开展建议谨呈：广西鑫凤置业投资定位三大目的添加物业可售面积走销售型赢利方式经过匠心独具的产品整合提升工程的附加值充分发掘地块价值最大化实现利润最大化地块背景及约束条件分析土地用途：旅游度假用地及宾馆配套公建用地土地运用权年限：商业用地40年，公建用地50年土地面积：74,354容积率：0.5 绿化率：50% 建筑密度：20%建筑高度：15米以下建筑间距：11.1H以上间距本工程须严厉按城东新区规划建立园林式五星级度假酒店汇报构造框架地块解析开展方向研判工程定位及开展建议竞争分析城市重点拓展区:红谷滩中央商务区朝阳人居中心组团 “两湖产业景观区建立艾溪湖片高新技术产业

2、和效力业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区 一江两岸产业带昌南新城 本工程地处南昌主导开展方向之一“东拓区域京东片区京东片区，未来将成为以京东鹿鼎国际购物公园为中心的城东商业中心圈及以艾溪湖、海洋公园为中心的南昌市首个100万平方米城市湿地公园的旅游休闲、生态居住区 工程所在区域将打呵斥为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住为一体的城市副中心走北京路20分钟直达市区八一广场南昌高新技术开发区南昌市区离高速公路10分钟走南京路直达八一大桥四季花城凯美怡和紧临高新区工程城市交通路网兴隆，与外部区域联络便利工程周边商业配套齐全, 产业经济及居住环境优南昌高新技术开发区城东中心商务圈

3、城市湿地公园旅游休闲、生态居住区 四季花城凯美怡和世纪风情四季花城、凯美怡和天使京东工程的出现及艾溪湖的改造，再加上本工程的入市，将提升片区成为南昌新一代湖滨高尚住宅片区！工程周边表示图北京东路南京东路京东大道本工程艾溪湖N凱美怡和海洋公园世纪风情工程环境景观资源绝佳,噪音干扰少本工程地块沿湖呈长条外形，東向一线观湖面长达六百多米，422公顷湖景资源丰厚工程须建筑物距湖约48米，规划为公共绿地带,园林绿化资源丰厚地块西侧为政府办公用地，环境较有保证北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾 溪 湖48米优势S：区位前景好区域生活配套齐全/交通便利区域产业经济前景好景观资源丰富教育/

4、休闲/居住环境好优势W：土地运用权最长为50年,销售会有影响须按五星级酒店规范建立,减少可售面积地块不规那么,整体规划有一定难度地块中部湖面小岛影响观湖景观要挟T：未来市场竞争按酒店规范打造,将减少可售面积,影响开发利润时机O：区域市场存在空白点区域内潜在高端消费群体艾溪湖的改造南昌首个100万平城市湿地公园的建立SWOT分析工程断定区位属性城市中间隔市中心区较近，城市外直达高速公路，辐射力强。区域产业及经济环境较好，消费力强。从工程属性看出：本工程开发物业其目的客户辐射力强，其本身属性支撑工程开发高端物业方向！工程属性城市属性与自然属性重叠，是城市的也是自然的。少数人充分占有城市的稀缺资源湖

5、、岛、公园。教育资源丰富，树立了本工程高尚的人文环境。城东商圈的打造，生活配套成熟。汇报构造框架地块解析开展方向研判工程定位及开展建议竞争分析添加物业可售面积 走销售型赢利方式期望目的建立用地的约束性规划建立园林式五星级度假酒店 走运营管理物业增值型赢利方式按常规开展的能够结果以五星级酒店建立为主，以运营管理型方式开发赢利为主，少量公建配套物业销售。所面临的问题：1、酒店运营竞争及风险较大。2、投资回收期长。期望结果以社区住宅开发方式，尽量添加可售物业面积，直接销售。以少量社区配套进展物业运营管理。以销售型为主。参照国内物业及南昌商业酒店式用地物业用于销售的主要表现为：产权式酒店工程和酒店公寓

6、工程目的方向分解：1、以社区配套的会所作为酒店公用功能安排思索社区效力功能与酒店效力功能二合一，有效减少运营管理面积进展报建。2、报建经过后，可建成后以酒店式效力工程出卖，也可以产权方式出卖，到达直接销售目的。产权式酒店和酒店式公寓的概念解析产权式酒店概念： 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出卖给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其他时间段，可以委托开发商或管理公司运营，并享用一定的分红，同时业主可以转卖、承继、抵押、馈赠。 酒店式公寓概念： 酒店式公寓是指位于商务圈或商圈内，坚持一致装修方式、配置一整套高规范硬件设备和酒店效力系统，并聘请专业酒店物业管理公司或

7、酒店式公寓管理公司并由其一致管理；普通只做酒店式效力，不做酒店运营，有提供租赁效力。区别于产权酒店和传统酒店，酒店式公寓最大的特点就是自在方便，户型选择余地大，而且价钱相对酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种效力，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务效力。 南昌产权式酒店工程案例国恩宾馆 国恩宾馆产权酒店的运作方式 运作方式分析：国恩宾馆采用3种灵敏报答方式：为独立的三七分成方式，业主如引进客户、旅游团入住宾馆或者引进团领会议进驻宾馆召开，业主可以提取营业额的70%的利润，宾馆收取其中30%的效力费和管理费。业主如未引进客户，可与其他业主捆绑平均分配利润，宾馆收取一定比例的效力费和管理费

8、。业主可以选择将房间全权委托宾馆运营管理，每年按投资报答率的6%保底利润，每月根据宾馆运营情况再分红。 该投资方式目前在南昌市场上较为新颖，减少了投资者对风险的顾虑，但投资风险依然存在，酒店的入住率成为投资者日后投资报答所担忧的重点。丰和都会 此工程为商务酒店用地，开发的产权式商务酒店仅作为一个销售的理由和概念，其本质性销售同普通住宅一样。有纯属偷概念之嫌。南昌酒店公寓工程案例南昌目前以酒店公寓名义，产权在40-50年的典型工程案例如下：总 结 南昌市产权式酒店工程较少，销售情况普通；由于运营风险的缘由，市场以固定报答式的销售方式甚少；而大部分只是以酒店公寓方式进展销售，只承诺提供酒店式的效力

9、与售后租赁效力，并不承诺固定报答，以逃避其酒店运营风险。南昌酒店公寓工程较多，大部分产权均为40年，销售方式较好，其市场反响其产品比普通的小户型销售更好更快，产权运用年限对房价的影响甚小。南昌酒店公寓工程引入星级酒店管理效力的甚少，大部分只是以酒店式工程名义进展销售，提供常规的物业管理效力。酒店公寓带精装销售，普通比同区同类型普通住宅均价高出了20%左右 。 南昌酒店式物业的客户群体主要以投资客户为主，大部分为本地投资客户。工程开展方向选择 根据南昌市商业酒店式用地情况，结合本工程详细条件和情况，我们以为可以选择如下开展方向：酒店公寓酒店别墅酒店公寓+别墅工程开发方向比较工程开展方案选择根据以

10、利润最大化和品牌开展为原那么，开发方案引荐选择：酒店别墅的开发，在南昌尚属初次。其竞争主要来源于住宅用地性质的别墅开发。酒店别墅汇报构造框架地块解析开展方向研判工程定位及开展建议竞争分析香溢花城白金瀚 绿地兰宫典型楼盘分布图名雅欧洲城南昌别墅典型案例分析别墅种类供应量简介独立别墅155套其中白金翰7套，欧洲城105套，绿地山庄43套。其中欧洲城还有54套未销出。双拼别墅168套其中白金翰4套，香溢花城30套，绿地山庄134套。全部销售完毕。联排别墅646套绿地山庄供应480套，白金翰供应132套，香溢花城供应34套。除了白金翰20套左右未售出，其余全部销售完毕。叠加别墅158套其中白金翰58套

11、，绿地山庄100套。白金翰还有13套未销售。合共1,127套销售率达92%，销售不俗南昌主要别墅工程0406年的供应及销售分析香溢花城联排 ：226-259 ，單价：1.3-1.4万 双拼 ：259-378 ，單价：1.8-2万客户层面 ：主要以南昌市企业高层、私营企业主、政府公务员为主；新供应：二期北区别墅一共42套，第一批10余套已全部售完；第二批别墅如今售VIP卡，估计5月份开盘估计推出30余套； 青山湖50万美式西班牙社区别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高层 产品特征：赠送半地下室，屋顶赠送20米大露台，客厅全为双层中空。沿湖的别墅另赠送500平米花园。小结：1.1.5倍容積率，市中

12、心高档別墅洋房区；2.青山湖板块的楼盘中拥有最长的沿湖水岸线；但为了正南排布，实践观湖单位不多；3.赠送面积多。绿地兰宫新一期别墅：联排 ：190.17-210 ，200套左右，估计均价：4,900元/平米 双拼 ：239.74-252.09 ，100套左右，估计均价：5,300元/平米如今咨询登记客户较多，多分布在南昌市区内的私营企业主，管理阶层和政府公务员，占到80%。 南昌40万纯别墅工程产品特征：赠送2米2半地下室车库、储物间，双拼赠送双露台、联排屋顶赠送露台。小结：1.南昌市独一的纯别墅小区；2.绿地的品牌；3.單價不高，使得性价比较高。4. 别墅缺乏自然景察看，配套缺乏。铭雅欧洲城

13、独立别墅 ：236386 、671 731 ，105套，均价：14,000元/平米 别墅主要以本地型私营业主为主不少为房地产、建筑等业内人士，少数为浙江、上海的投资客约占10% 小结：1.工程与南昌其他别墅相比有显著的卖点：低密度0.1的容积率、高尔夫、临碟子湖、擁有社区直升机场；2.离市中心较远，未能发掘到南昌市区客户。 35万欧式别墅、公寓香溢花城白金瀚 恒贸湖滨 天赐良缘绿地兰宫名雅欧洲城典型楼盘分布图2007年新供应别墅工程简析世纪风情凱美怡和 天赐良缘联排 ：183205 、274、280 ，推出104套，均价：6,800元/平米 主要为南昌市区的政府公务员及部分私营企业主 。 红谷

14、滩 26万园林社区容积率约1.3倍小结：1、小区别墅僅定位于经济型别墅；2、销售情况普通，推出别墅约50%的销售率；3、片区周边配套缺乏；4、别墅只需园林景；产品特征：赠送2米2半地下室车库，赠送大露台。恒茂湖滨联排 ：200 ，24套，估计均价：1.5万 双拼 ：260 ，20套，估计均价：1.5-1.6万独立：800-1000 ，4套，估计均价：1.8-2万预备以现楼出卖，如今咨询登记客户较多，多分布在南昌市区内。 青山湖品牌社区总建筑面积72,911，容积率1.55，分別為3栋33层高层公寓、20套双拼别墅、24套联排别墅、4栋独栋别墅 产品特征：赠送2米2地下室车库，双拼的客厅为双层中

15、空。小结：1.市中心高档别墅区；将成为另一个南昌千万豪宅2.恒茂品牌优势；3.一线临湖，但别墅都没有湖景；4.产品赠送面积多；南昌别墅市场客户特征35-55岁占据了75-85%的比例他们中有很大一部分群体是私营企业主，比例约为70% ；普通这些客户群都是2次或多次以上的置业，对于房地产本身具有一定的认识客群普通购房主要是以自住为主，投资的比例据目前数据显示平均在10%以下独立别墅面积集中在400以上，双拼主要集中在300左右，联排集中在200左右，以联排别墅为主，独立别墅供应相对较少许多别墅临湖并不观湖，或那么很少单位观湖，普遍存在对视问题混合式为主，别墅产品多同小高层、多层、高层等产品组合在

16、一同，缺乏纯别墅小区新建工程通常会赠送地下室和露台价钱存在两个等级，青山湖城市别墅价钱在挑战二万元大关，近郊的那么维持在五至六千元左右别墅市场产品特征项目名称供应面积产品类型及特色绿地兰宫5万独栋：50套左右，约2万平米双拼联排别墅约：100套，约3万平米铭雅欧洲城3万50套低地别墅和50多套长堤别墅香溢花城1万双拼联排别墅约100套世纪风情1.5万50套独立别墅天赐良缘4万双拼联排别墅约200套凯美怡和2.5万双拼联排别墅90套合计17万独立别墅约200套双拼联排别墅约500套南昌市2007年下半年2021年下半年别墅供应统计表南昌别墅市场未来供需预测南昌目前私企累计12万家，按照国内比较通

17、行计算方法，3%的精英层比例计算有3600余家，而这部分人群会占到购房比例的70%左右。粗略的推算整个南昌可以有才干支付300万别墅的客群约在5,000户到10,000户。对比04年到06年的别墅消化量，可以得知南昌对别墅的需求的客户群的购买力还未释放2006年全年180平米以上累计销售套数为1,082套，销售面积为23.97万平方米，套平均面积为221.5平方米。小结：90/70政策、收紧别墅用地政策、经济继续增长，将有利别墅市场预期未来对别墅每年销售量在300-500套之间！別墅市場需求预测别墅市场总结回想竞争环境要素回想：正面竞争工程供应量达17万之数不少为品牌开展商及大盘别墅产品普遍存

18、在之问题：以联排别墅(Townhouse)为主，独立别墅供应相对较少，密度较高，采光效果普通许多别墅临湖并不观湖，或那么很少单位观湖，普遍存在对视问题小区多为道路分割，花园面积不大市区工程以混合式为主，别墅产品多同小高层、多层、高层等产品组合在一同，缺乏纯别墅小区重点竞争对手凯美怡和简析：别墅为双拼和联排别墅；混合形小区，小区内有小高层、高层单位；别墅推出时已构成小区气氛；别墅用地地形全面抬高，南北陈列，观湖单位依然较少。约90套单位估计2021年5月份入市。 对本工程的影响：在物业形状和销售周期上构成正面竞争。艾溪湖10万纯住宅社区容积率约1.6倍重点竞争对手凯美怡和存在问题：双拼和联排别墅

19、与市场普通产品同质混合型小区，别墅生活元素不纯粹湖景，景观面缺乏 产品笼统与效力等同于普通住宅，质量感不强本工程时机点构成汇报构造框架地块解析开展方向研判工程定位及开展建议竞争分析本工程属性本身地块属性：城市区位180湖景岛资源0.5倍超低容积率园林式酒店用地面对同物业形状的产品，工程中心优势依然明显提炼工程中心竞争优势，成为无可比性別墅項目，淡化年限弱势针对市场对手弱点，打造新一代晋级版别墅社区提煉出本工程无可比较的竞争力元素竞争力城市湖、岛资源少数占有的城市性“双重稀缺资源竞争力园林式五星级酒店尊享高贵五星级酒店配套及效力竞争力0.5倍容积率独立别墅群发扬低容积率优势，以独立别墅形状挑战主

20、流市场双拼与联排工程产品竞争力总结园林式五星级酒店效力与配套全城独一别墅酒店纯独立别墅形状独立别墅领域全城独一独院纯别墅独享城市稀缺的湖岛公园全城独一全湖景/私家湖岛公园别墅南昌新一代晋级版的别墅中心竞争力之一园林式五星级酒店国内代表性酒店别墅案例天目慧谷名人录 工程根本情况地址：位于江苏常州溧阳市天目湖畔栋数：63套别墅面积：约在180平方米340平方米均价：2万元至5万元左右。 产品特点 半山坡建造全湖景别墅;户户接入温泉;大多别墅都带有独立的露天SPA、游泳池和地下贮藏室;园内都是私家小径、每户都拥有开放式花园; 该工程用地性质属于商业用地，产权40年，也是临湖工程，与本工程有相当的类似

21、性。对本工程有一定的自创性。由法国雅高酒店集团下最高端品牌“索菲特初次在中国以其高质量酒店管理方式，运用到别墅方式工程的管理中，第一次为私人业主提供效力。该工程采取一种灵敏性的操作方式，业主可随时选择自住，或者委托运营，获得两者兼得的保证。假设自住时无需占用本人的时间进展内部装饰，即可享遭到“索菲特带来的享用家庭暖和的居所，及国际顶级酒店管理公司所带来的体恤效力；假设房屋空闲不住时那么可委托“索菲特运营，他将支付给业主每天300400元的租用费用，假设业主一年未住那么可获得高达十几万元的现金报答，业主更可与“索菲特最长十年一签。 工程运作管理方式天目慧谷 与周边居住型别墅比较天目慧谷除出五星豪

22、装，其价钱也在1500023800之间，远远高出周边工程价钱阐明酒店别墅型产品有相当大的市场溢价空间高规范的物业管理效力：引进五星级品牌酒店管理公司，进展管理维护，提升工程附加值和竞争力；高规范的产质量量与配套：工程从规划设计到工程本身的配套都是五星级酒店规范进展产品在打造；整合本身资源，制造独特卖点：结合了本身的资源、自然环境等优势，打造全湖景别墅酒店；顶级俱乐部式配套：以俱乐部方式高规范打造本身配套，提升工程笼统及价值。对本工程启示我们卖什么？它代表着建筑产品功能的延伸，房子不仅仅只是简单的居住功能。接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展现厅等 。度假休闲的空间载体 。Club-house

23、是一种以聚会和交流为中心，同时又非常强调私密性和专属性的居所形状。 工程定位理念CLUBHOUSE “名流聚会、精英聚集的商务名利沙龙 酒店行宫工程整体定位独特性，排它性，竞争的独一性私人五星级酒店工程笼统定位被人俯视的非凡身份顶级法式贵族行宫酒店会所建议整体差异性定位私人顶级会馆服务对象定位： 别墅业主贵宾 高端客户整体品质定位奢华、贵族化、高品位整体消费水平以高档次为主整体功能定位集酒店式服务、餐饮、健康休闲和商务功能为一体功能的阶段化设置在项目的整个开发、销售阶段，内设营销中心，担当重要的销售功能。会所运营管理方式建议1、开展商全权委托会所运营管理机构或星级酒店管理方式一致运营。 主要3

24、种方式2、开展商聘请专项效力机构美食机构、健身会等以单项知名的品牌工程带动整个会所的运营，其他工程由本工程的物业管理公司进展运营管理。3、开展商委托本工程的物业管理公司进展会所的运营管理。适用性专业管理，专业运营，高档次、高质量，适宜高档工程 单项知名品牌效力面，影响面有限，不能全面提升会所档次和效力。普通物业管理公司只适宜普通物业管理，没有俱乐部高级会所阅历。原那么上不建议开展商自行运营需投入大量人力物力，且短少阅历，不能提供专业个性化效力，不能提升工程附加值 结合工程档次定位，建议工程采用第一种方式会所的配置是按照五星级酒店的配置设计以五星级酒店的效力功能为主。 引进全球知名的五星级酒店管

25、理公司或全球顶级物业管理公司进展会所及物业管理。会所运营管理方式建议配合会员的商务需求，设会议室、高级中西餐等。注重休闲，咖啡、SPA、桌球麻将等。健身房、泳池、各类球室等等 文娱游艺 社交会友 商务交流 健身休闲 主题安康会所休闲会所商务会所会所功能顶级俱乐部游艇、钓鱼俱乐部等。地块内独立商务型会所功能总体分布注：地块内独立商务型会所室内面积控制在2700平方米左右。功能分区项目建议面积（平方米）备注大堂200商务功能商务会议室（大、小）500 + 100商务居住酒店客房约6003040M2/间高档餐饮西餐厅300中餐酒店500休闲酒吧红酒/雪茄坊300咖啡吧200合计约2700来源：南昌本

26、地人为主,以高新区和市中心城区为主；身份：中大型私营业主、外资企业高管 、金融企业高管、IT业CEO、政界要员等目的：居住为主，长期投资为辅；除了满足改善居住条件之外，寻求休闲度假及生意商务涉交的需求。年龄：40-55岁收入：收入很高，位于南昌高尖端敏感要素：环境景观、位置、产品素质、总价等。中心客户重点客户游离客户来源：南昌市其他区域周边其他城市、同南昌存在地缘、亲缘、任务缘的人士目的：投资、储值、未来移居、休闲养老、商务社交南昌本地客户外地人士其他城市或地域的置业者根据工程调查和与南昌本地房地产专业人员、别墅客户进展访谈，同时研讨周边类比案例客户构成，分析得出工程目的客户构成：我们卖给谁？

27、客户定位附：典型客户访谈对于提供五星级酒店式管理与硬软件效力设备的酒店类型别墅，您能否乐意接受并有想购买的想法？回复1：我住过别墅酒店，环境和效力非常好，觉得不错，可以接受，可以思索购买 。您会思索选择在艾溪湖旁边购买酒店别墅物业？购买目的和用途？回复2：可以思索，当然是那边环境还不错，未来规划会更好，除了住外可用来休闲放松，有时也可以用来朋友聚会您能否情愿为酒店别墅高档硬软件效力设备支付比普通别墅更高的价钱？高多少适宜？回复3：应该会比普通的高，至于能高多少，那就不好说，但我想应该会高些。您对酒店别墅市场前景如何对待？回复4：前景应该不错，只需能做好。典型客户：王先生，某企业公司老板，40多

28、岁对于提供五星级酒店式管理与硬软件效力设备的酒店类型别墅，您能否乐意接受并有想购买的想法？回复1：当然乐意接受，想购买，由于别墅本来就是高档产品，在硬件软件效力配套上当然是越高端越好，最好是白金五星级的。您会思索选择在艾溪湖旁边购买酒店别墅物业？购买目的和用途？回复2：艾溪湖那边如今工程楼盘素质越来越好，别墅产品在部分工程后期都有规划和销售，本来居住人文环境就不错，未来片区改造环境和条件更好，所以应该会遭到高端客户关注，对于这种产品，能够会把它当成投资、休闲度假，圈内社交的场所。当然效力和配套一定要好。您能否情愿为酒店别墅高档硬软件效力设备支付比普通别墅更高的价钱？高多少适宜？回复3：就像如今

29、南昌酒店公寓一样，普通来说比周边普通公寓会高出20%左右，我想别墅产品能够更高，越高端越高。您对南昌酒店别墅市场前景如何对待？回复4：如今南昌有钱人越来越注重居住质量和生活质量，新的产品概念和效力，不会比普通别墅差，市场前景应比较乐观。典型客户：李先生，房地产公司担任人对于提供五星级酒店式管理与硬软件效力设备的酒店类型别墅，市场看法如何？回复1：南昌市有公寓提倡类似的酒店管理与效力，但多数只是个概念，但作为酒店类别墅，其配套与效力能否得到市场认可和接受有待验证 。您以为有人购买本工程在艾溪湖旁边酒店别墅物业？购买目的和用途？回复2：就现阶段来说，艾溪湖片区并不是高档豪宅片区，环境也普通，但潜力

30、挺大，尤其是临湖优势，结合酒店效力与配套，估计购买用途有投资、休闲度假、谈判接待。您能否情愿为酒店别墅高档硬软件效力设备支付比普通别墅更高的价钱？高多少适宜？回复3：能够会高些，但目前片区价钱也不是太高，估计也不能高多少。您对酒店别墅市场前景如何对待？回复4：有一定的开发风险，就看开展商如何打造。典型客户：赵小姐 ，某房地产网记者 对于提供五星级酒店式管理与硬软件效力设备的酒店类型别墅，您能否乐意接受并有想购买的想法？回复1：可以啊，可以思索购买。您会思索选择在艾溪湖旁边购买酒店别墅物业？购买目的和用途？回复2：那边要看看了，看看总体情况，只需合我心意，我就会思索，用来住或投资都可以。您能否情

31、愿为酒店别墅高档硬软件效力设备支付比普通别墅更高的价钱？高多少适宜？回复3：只需产品好，本钱高点，价钱高些是应该的，高多少我就不好说。您对南昌酒店别墅市场前景如何对待？回复4：没听说过，不过只需是别墅，市场应该可以吧。典型客户：何小姐，已购买别墅业主，35岁以上对于提供五星级酒店式管理与硬软件效力设备的酒店类型别墅，您能否乐意接受并有想购买的想法？回复1：这种别墅好似市场上还没有，在居家同时能享用星级酒店效力，可以接受。您会思索选择在艾溪湖旁边购买酒店别墅物业？购买目的和用途？回复2：可以思索，那边以后会不错啊，安静，周边环境又好。挺适宜居住的，未来养老也不错。您能否情愿为酒店别墅高档硬软件效

32、力设备支付比普通别墅更高的价钱？高多少适宜？回复3：情愿，也不能太高。您对南昌酒店别墅市场前景如何对待？回复4：前景不好说，关键看他们的规划。 典型客户：茹先生，公务员，40岁以上典型客户对工程产品酒店别墅定位都比较认同。对艾溪片区价值有一定的认识，并均看好片区未来的开展。置业的目的和用途：居住、投资、休闲度假并带有部分社交功能。在价钱方面能接受比普通别墅略高的价钱，但要看工程的整体质素。对工程市场前景看法，同比于如今别墅市场，普遍了解只需工程产品规划开发到位，应该会得到市场认可。访谈小结中心竞争力之二0.5倍容积率独立别墅群引入重点元素要点：连而不合之独立别墅其它补充元素：多重庭院，多面采光

33、：前后庭院，内庭院，立体庭院主卧朝湖，送超大露台观景“凯旋门设计 “凯旋而归展现王者气派 以独立别墅形状打造泛独立别墅群除了延续市场上已有的产品优点外，我们应建立差别化的绝对优势：尽量引入独立别墅元素多重私有空间、独门独院、多面采光、专属尊荣领域连而不合之独立别墅四面采光、通风效果等同独立别墅 市场上双拼与联排多存在户户紧挨，采光及空间独立感不强情况下，本工程可以实现首层连而上层分之独立别墅形状。分体式独立别墅分体式独立别墅剖面表示图连而不合之独立别墅四面采光、通风效果等同独立别墅一层二层二层一层庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四让独栋别墅最多拥有5个庭院，其它最少拥有3个庭院，而且每个庭院功能不

34、同，多出口、多功能、多灵性制造出多重私密领地，每一个庭院都是居室空间的伸展。 把共有空间做成私有空间，多重私有空间1利用前、后、中、左右景观资源与阳台、露台构成“六重立体庭院私家庭院利用阳台、露台构成立体庭院2宫廷别墅法胄世家别墅多重立体私有空间，大独立别墅，大气，宏伟好像法式贵族般的宫廷气质多重立体私有空间，小独立别墅，俱有世家大族的生活大露台/观景阳台无比享用与尊荣主卧室朝湖，送超大露台“凯旋门设计 “凯旋而归展现王者气派凯旋门设在花园中两层高的入户凯旋门法国凯旋门意味着光彩与光彩,法国举国欢度国庆时，法国总统都要从凯旋门经过 王者归来,专属领域产品定位建议市场主力别墅供应的面积注：分体式

35、别墅部分较差位置，面积可思索减少20平方米本工程各产品类型的面积建议晋级与对抗中心竞争力之三私家湖岛公园私家湖岛功能建议私家湖岛作为工程的泛会所，其功能主要为休闲文娱功能，有效把别墅酒店社区的公有空间扩展到岛上。功能分区项目建议面积（平方米）备注健身休闲游泳池1000露天500室内恒温SPA300室内健身房300室内壁球300可根据实际情况灵活安排台球馆300乒乓球室200商业士多店250室内湖上休闲游艇俱乐部二艘钓鱼台4个/木盏板露天烧烤场4个/炉露天合计约3350私家湖岛公园建议规范游池建议：将游池建于岛中心，将大大节省小区内用地，同时游池可参与利用性，经过构思、创意，与艾溪湖、大自然营成

36、一体，发明出一种安静、幽雅、清洁、温馨、享用的气氛。游泳池需有深水区、浅水区的区分，在合理的部位装有平安的游泳梯和跳水板。 岛上桑拿、SPA建议与游池一同打造桑拿、SPA岛上休闲钓鱼区建议在岛上一角开辟岛上钓鱼区岛上烧烤场建议岛上一角开辟烤烤场区游艇俱乐部建议配置两艘游艇：二百万以上中型游艇一艘，几十万到二百万之间 小型游艇从一艘，供业主，个人，单位会员运用打造新一代晋级版别墅社区其它改善和提升现有产品缺乏普遍存在对视，临湖不观湖，景观面缺乏全城独有100%全湖景别墅车道占有公共空间较大，没有真正意义上之人车分流全城全地下阳光生态车库其它改善和提升现有产品缺乏进展車道地下化，车子直接进入底层，

37、地面完全释放给人行底下为地下室车库由车库直接进入花园提升绿化率，绿化庭园无处不在最大化的利用外表土地资源，加大每户花园面积，部份单位更拥私家泳池添加社区公共休憩空间及绿化庭园面积绿化庭园无处不在，兼拥2万园林、千亩湖双重景观精心打造30米宽的沿湖绿化带，并精简化湖岸乔木，成为工程景观带及社区配套设备地标建议 标志物方式与周围的建筑可以明显不同，较为醒目，本身不仅仅是一组建筑平面的中心。给人们以剧烈的精神上的归属感和认同感。精神堡垒价钱定位综合思索：现有高端别墅的推出价钱：1300020000/ 未来青山湖工程别墅本年中入市价，能够会超逾20,000/，将迅速拉升别墅市场价钱京东板块多个工程联动

38、开发，有利提升片区地段价值本工程产品总价控制本工程可坐顺风车，采放风筝式订价青山湖高端别墅將为本工程定立参考价亲密留意其开价，看其如何炒作片区，然后再制定本工程的售价。工程预期目的价：20,000 - 21,000元/注：此价钱为初步定价，详细价钱定位要到进入销售预备阶段视当时的条件确定。将酒店用地最大化的移出工程地块，拿出最大建筑面积来用于销售，发明利益的最大化。工程总销售额估算：20,000 - 21,000元/平米 * 35,000预期销售额约7 7.5亿元人民币别墅建筑风格建议建筑风格建议当前市场上流行的建筑风格绿地兰宫：聚集西班牙、法国、意大利、北美和英国五大建筑风格铭雅欧洲城：欧式建筑香溢花城：西班牙加州建筑风格恒