上海万科晶源项目产品分析ppt课件

1、万科晶源工程产品分析工程概略占地面积37500平方米建筑面积30000平方米容积率0.8绿化率35.00% 建筑形态15栋叠加别墅; 10栋四连排别墅; 开发商万科代理商易居中国主力户型：联排别墅：150平米；叠加别墅：150平米； 主力总价：联排别墅：450万；叠加别墅：350万；赵巷小户型纯别墅社区1.区位。区域界定青浦镇镇中心赵巷国际别墅区徐泾别墅区赵巷镇区域整体交统统达性较好，且区域内分布大量楼盘，整体别墅市场较为认知工程并非位于传统赵巷国际别墅区，而是处于赵巷镇内，地块气质不如龙湖滟澜山、圣安德鲁斯等楼盘基于地块判别，地块具备别墅市场，但由于地块气质不如赵巷别墅区，小户型产品可以很好

2、差别化竞争A30沪青平高速A5由于地块区位非赵巷传统别墅区，整体户型趋小化可以很好的差别化竞争2.规划。建筑规划N联排别墅，以四连排为主，主力户型在150平米左右叠加别墅，主力面积在150平米左右。由于70/90限制，以公寓的方式报批实践购买为2张产证规划目的：容积率0.8；万科产品系受制于70/90限制产品组合：万科晶源以纯别墅设计，物业组合以联排+叠加产品为主，其中叠加产品以公寓方式报批。平衡容积率；化解70/90政策抗性建筑规划：将西南向优势地块分布联排别墅，叠加产品经过L型设计，分布在东北角；产品业态分布根本将高价值地块留给联排区域，叠加产品L型分布于东北角；整体150户型为产品中心特

3、征。建筑规划经济性别墅大开间窄进深设计整体容积率却可到达0.8，车库地下设置使规划成为能够；联排区域整体采用人车分流设置，整体车库均置于地下区域内只设置一条车行主干道传统经济型别墅设计基于市场规律而言，叠加+联排经济性别墅紧凑型排布，整体容积率可控制在0.8-0.9之间传统经济性联排开间控制在5.3-6.9米之间，进深10米以上，以此设计可最大程度的提升容积率万科晶源别墅设计万科晶源采取大开间短进深设计，整体开间7.4米，进深8.4米，如此尺度设计固然可提升产品温馨性，但一定程度上浪费容积率万科晶源整体容积率控制在0.8，与传统经济性别墅容积率类似，中心关键在于万科晶源创新的将联排区域车库放置

4、于地下，使地面节省了大量的车行空间主入口动线设置主入口 会所位置售楼处叠加停车位叠加停车位车行动线人行动线入口设计：区域主入口设置在地块的正北向，位于联排和叠加的交界处动线设置：联排区域在小区入口处即进入地下车库，整体人车分别设置；叠加区域集中设计两个地面停车位由于联排区域整体拥有地下车库，故联排部分较叠加位置整体地面抬高2米联排区域人车分别，叠加部分地面集中停车联排部分抬高设置建筑排布：整体建筑排布采取兵营式排布的方式最大程度提升土地的运用率，整体设置为高建筑密度，低容积率的社区联排排布：主体以四连排产品为主，辅以少量三联排与五联排。由于地块整体开间300米左右，联排四开间设置排布较为合理栋

5、距：联排栋距14米左右，叠加栋距在20米左右车行入口车行道联排地下车库地下车库人行出入口地下车库车行出入口叠加地面车库车库规划整体车库规划车行入口车库车道联排地下车库规划个人车库其中一个个人地下车库含2个车位车库人行出入口车库车道个人车库个人地下室由于实现地下车库直接入户的现转，导致整体地下室入门朝向相反。以此联排别墅出现两种入口方式的户型北向出口南向出口联排地下车库拥有双车位，实现独立入户设置；叠加配备地上车位联排地下车库部分放大联排车库设置地平线地下室地下车库一层二层三层经过的堆坡的方式将地块整体太高2米地下车库的整体层高2.9米，区域无压制感地下室层高也到达2.95米经过地下车库的开挖以

6、及整体的抬高，导致整体地下室高于地平线主入口地平线堆坡抬高车库入口虽车库为公共地下车库设计，但实现车库独立入户车行动线人行动线联排区域车库虽然公共地下车库，但实现整体独立入户；每户拥有两个停车位置，且整体层高2.9米，空间无压制感；如此联排车库最大达7.6米面宽，设置较为人性化，温馨性抑较高；车位坚持1：1配比经过堆坡技术，将联排区域太高，以此保证地下车库的层高首层天井为车库采光车库具备天然采光动线设置小区入口联排车库方向叠加车库方向联排车库人行出口联排车库车行出入口边套设计叠加产品：边套较中间套与三层添加东西向阳台，并且在每层均增开两扇窗提升东西向采光面积联排产品：边套较中间套差别不大，每层

7、仅多增开一扇窗由于整体定位小户型别墅，万科晶源变套产品并未像传统别墅设计添加房型面积抑或提高花园面积，而是仅仅经过开窗来提升房型采光面；规划小结基于市场需求以及整体容积率限制，物业形状组合以联排+叠加的方式存在；区域内产品走小户型道路，联排与叠加面积均控制在150 上下，为万科晶源产品最大的特征；联排大开间小进深的设计浪费一定容积率，而车库地下设置那么很好的弥补容积率的损失整体地块价值分配合理，将高价值联排产品分布西南侧；整体建筑排布较为紧凑，联排以四联排为主，栋距控制在14米左右；联排边套并未添加产品附加值，叠加边套增开南北向阳台；联排区域人车分流设计，叠加部分拥有独立地面停车位。3.景观。

8、景观分布中心组团整体的绿化率为35%，如此比例在别墅区域内并不算高；区域内中心景观组团仅为入口处一处，作为样板段营造一定景观效果；其他绿化以各户型南北向花园为主地块东南向有天然水系，据售楼人员引见未来将搭建清程度台，目前尚在施工阶段整体景观效果不佳，中心景观组团较少天然水系景观组团由于入口处的景观组团位于联排别墅区中，整体位置高于地面，故入口景观坡度设置，立体感强硬质景观与绿化景观结适宜当，视觉觉得温馨区域中心添加些许水质景观，为整体增添一份活力植被注重颜色搭配，并且疏密有致，整体搭配合理会所外部以中央喷泉为主向外辐射各种景观小品参差搭配，更添情趣区域内设置休憩空间，为客户提供一个相互交流沟通

9、的空间入口住作为独一的景观组团，景观铺设较为细致，整体觉得温馨，良好的第一景观印象尽能够的弥补整体景观的缺失。花园景观联排南向花园毛坯效果花园采用软性分割方式，整体效果较好，也节约了本钱联排北向花园毛坯效果景观小品几乎一切的景观小品抑采取软硬结合的原理，使整体景观细节更显情趣景观特点一充分利用植物与水系的优点软化硬质的构建物，使整体线条坚持柔和经典的软硬结合设计水系软化处置水系资源在万科晶源的利用不是很多，主要在于后期高昂的维护本钱联排南立向叠加北立向景观特点二人性化配备植物，建筑南北面种植大量高低参差植被，添加整体私密性，同时软化楼房硬度景观特点三叠加区域尽能够的减少硬质景观的铺设，实践运用

10、效率不高为主要缘由，此外节约本钱抑是开发商所思索的要素叠加区域绿化区域叠加区域北向花园景观草皮内部无铺面设置景观特点四不论是整体铺面抑或景观小品，各硬质景观外表铺面采用如大理石，砂岩或涂料等资料，相比较花岗岩而言，本钱大大紧缩红线外景观处置开发商经过2个措施较少沿路为联排带来的噪声、尾气污染1、联排整体高于地平面2米，减缓粉尘2、红线外铺设大量市政绿化，减弱噪音污染红线外景观处置可最大程度减缓噪声尾气污染景观小结万科晶源景观属性不突出是不争的现实，区域内仅入口处独一中心组团；经过各种景观细节的设置，弱化景观不佳的抗性；整体景观铺设较为经济，但不影响效果的展现；景观设置软硬结合较好，很好的软化整

11、体构造建筑，整体视觉效果柔和；整体景观本钱适用，细节处置得当4.建筑风格。建筑立面整体风格与万科红郡较为类似，走古典英式Tudor风格大量一米阳台的运用外立面采用仿红砖墙，并用三色区隔，整体效果丰满经典英式斜屋顶英伦风格别墅是万科的经典别墅产品，万科红的胜利，使英伦别墅乃至今日都依然是别墅设计的主流。万科晶源很好的复原英伦经典建筑外观古典英式Tudor风格被公以为是最为亲切宜居的建筑风格。 矮烟囱基座采用厚重石材铺面，更显严肃感圆弧拱门顶部沥青立面每家户前的户外楼梯红砖铺就丢弃千篇一概的“红色英伦，以更具田园意象的“蜂蜜色复原英伦精致田园别墅生活。 建筑颜色人性化设计英伦风格以适用著称，万科晶

12、源充分发扬建筑的特性，保证居住的温馨性英式斜屋顶在散水和坚持室温方面有显著的功能成效基座采用石材建筑，且墙体内部采用多层墙面设计，整个更加保温Low-e玻璃整体暖颜色运用，冬暖夏凉建筑风格小结继万科红郡胜利面试之后，万科晶源为其推出第二代英伦风格产品；较万科红郡相比，万科晶源整体颜色较为柔和，整体建筑用材也更加厚重，底座采用石材原料；英伦风格以适用著称，万科晶源充分发扬建筑的特性，保证居住的温馨性5.户型。联排户型分析叠加户型分析5.户型。联排户型分析户型面积户型面积此次万科晶源联排建筑面积控制在147平米，辅以近50平米的地下空间，整体具备200平常的运用空间。相比较传统联排而言，万科晶源小

13、于主流联排产品200平米左右的面积区间户型特点虽然整体仅150平米，但2.9米地下室50平米以及一层6.1米的挑高空间弥补了相应的弱势整体为框架构造，故后期可经过人为改造营造更多个人空间147平米的主力联排面积为万科晶源的中心特征地下室一层二层三层户型特点小户型设计，联排别墅主力面积150平米，但整面子宽大7.4米，温馨度提升；开间进深尺度虽然面积较小，但并未较大的紧缩开间尺寸，户型整体坚持7.4米开间，保证户型温馨性户型面积的紧缩主要在于进深的紧缩，万科晶源并非入传统联排近15米的开间，将进深范围控制在8-9米进深的紧缩也减少了北向次卧的分布地下室一层二层三层7.4米8.4米户型特点地下室一

14、层二层三层大量可改造空间，提升产品附加值；整体为框架构造，故后期可经过人为改造营造更多个人空间挑空部分亦可改呵斥卧室，且南向配有阳台约20三楼北阳台后配有等面积设备平台，打通后可做空中花园约10 ，样板房阶段被设计成衣帽间地下室层高到达2.9米，整面子积到达50，空间内无压制感，但无自然采光框架构造，整体格局可进展优化经过构造改造北向可设置成次卧户型特点南北双向花园、阳台设置地下室一层二层三层三层主卧设置南北向双阳台，极大的提升了主卧的温馨性设备平台区域北向阳台南向一米阳台 虽二楼部分挑空，但南向依然设置阳台，为日后添加隔层铺设卧室后运用挑空南向的阳台 一层南北向均设置花园，且整面子积较大，边

15、套南向花园面积到达50，中间套35；北向面积20平米左右首层南向花园首层有天井，供地下车库采光地下空间分布地下室空间下楼方向进入地下车库方向地下室功能区间并非分布与一个平面，而是经过错层设计分布于三个层面盥洗室位置地下室实践层高2.9米，整体无压制感；地下室并非位于一致平面中，整体三错层设计；地下室空间整体方正，户型面积到达50平米，运用效率极高；地下室与车库相通，构成停车独立入户。下楼进入地下车库位置车库入口盥洗室地下室地下样板房设计开门车库位置地下室整体被装修成歌剧品鉴厅的觉得。地下车库具有自然采光点，室内光线效果较好一层空间分布一楼整体开间7.4米，整面子积在60平米左右；一层全部设置为

16、动区部分，包容厨房、餐厅、客厅等功能区间；由于大开间短进深设计，双厅横向摆放，但功能区间并未严厉区分；由于整面子积不大，首层未能设置次卧空间，该设置不利于全家三代居住；客厅位置6.1米挑高设计；由于构造属于框架构造，内部构造可以进展较为大的改动。样板房设置中在厨房南向墙体打通，西向添加隔墙，如此设置使动线相对简约，入口处也较为独立。入口位置挑高部分一层7.4米开间再加6.1米层高，整体空间感较好7.4米面宽，6.1米挑高，首层整体空间感较好户型图样板房改造二层空间分布二楼由于很大部分面积设置为挑空，整面子积较小经过户型图可以发现，挑高区域南向额外设置阳台，此举寓意在与鼓励消费者将此区域铺设隔板

17、添加运用面积北向卧室进深过小，难以作为次卧运用，但内部却拥有一收纳空间，如此设计有一定瑕疵。挑空层南向的阳台 样板房改造效果改造后的北向次卧可以南北向摆放一张单人床过道部分被设计成休憩区二层南卧被设计成海盗风格，以此设计风格更像为10-15岁儿童设计二层整体空间较小，样板房经过构造改造被设计成南北双卧的方式；挑高部分样板房阶段未被利用展现三层空间分布户型图样板房户型改造三层户型只设计主卧区间，私密性更强南北双向阳台设计，极大的提升主卧的温馨度及空间感户型中赠送10平米左右设备平台，但在原户型中由于只和北阳台相连，实践利用率不大主卧开间较大，可在额外摆放沙发，但如此不利于电视机摆放样板设计将部分

18、墙体打通，使设备平台与卫生间相连，以此极大的提升设备平台的利用率，可作为衣帽间运用；但该设计隔绝了主卧与卫生间的联通改造后的设备平台成为衣帽间顶层坡顶设计主卧大开间，南接一米阳台北向露台尺度也不是非常大卫生间干湿分别设计三层空间尺度宽阔，空间感强，整体温馨度较高联排户型小结联排整体150平米户型设计，总面积段趋小，较适宜与一家三口运用产品整体大开间小进深设计，该创新性户型设计得到市场的认可整体尺度温馨，且具备大量可改造空间，设计人性化户型设置独立地下车库5.户型。叠加户型分析户型面积叠加部分户型面积也为150平米，整体为公寓产权，即购买为上下两层购买，单层面积在75平米左右。整体设计为短开间大

19、进深设计由于为公寓设计，产品上下两层户型设计完全一样但整体为框架构造设计，户型改造余地大。叠加别墅为上下两套购买设计，整面子积在150平米左右地下室一层二层客厅餐厅厨房卫生间卧室卧室书房卫生间6.9米户型特点由于整体为公寓性质，功能分布于别墅差别较大，后期运用需花大量精神重新分割真实户型一层真实户型二层样板房设计二层样板房设计一层整体构造改动较大，最大变化为楼层需打通一部分铺设楼梯此外为了温馨性思索，底层需去掉中间隔板，二层需添加隔板样板房设计中，在二层厨房位置设置为挑空，整体一层立体感户型特点并非独立入户，且不设置电梯，私密性较差入户并非独立入户，内部也为设置电梯空间上套两户人家需一致经过公共走道，整体私密性较差南向公共入口北向入口入上套叠加必需经过的公共楼道户型特点叠加顶层阁楼设计较有特征顶部阁楼面积完全赠送，整面子