房地产项目投融资尽职调查实务（27页）ppt课件

1、房地产工程投融资尽职调查实务徐颢2021年11月.个人引见徐颢，高级理财规划师、执业律师，具有证券从业资历，工学学士、法律硕士，先后毕业于西安交通大学、清华大学。曾在建立银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份西北业务三部任务，从事过对公结算、贸易融资、外汇买卖、资金衍消费品买卖、贵金属业务及信托经理任务，现任长安国际信托股份尽职调查部高级信托经理。.房地产工程尽职调查关注点一、工程情况1、合规性分析；2、工程位置；3、经济效益分析；二、融资方及股东背景1、行业背景开发资质；2、股东实力产业构成、生长历程及社会关系；三、其他弥补.尽职调查资料来源1、企业书面提供加盖公章；2

2、、互联网人行征信、企业信誉查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价钱、房屋价钱、负面信息3、实地走访本工程及周边售楼部、房产中介4、登记机关查询；5、其他金融机构银行、信托、小贷公司；6、访谈：基层员工，针对性选择访谈对象。.工程情况一、根本控规目的情况案例四附表二、分期情况及重要节点对应现金流量表三、工程卖点及市场情况.房地产开发流程一、可研报告及立项文件二、拿地1、招拍挂信息互联网查询；2、土地出让合同土地出让金、用地面积、性质及土地出让金交纳期限；3、土地出让金交纳凭证；4、土地运用权证用地面积、用地性质等；5、实地走访看土地情况能否涉及拆迁？净地、毛地、熟地6、核对银行流水；

3、.房地产开发流程三、规划1、配套规费的交纳及免除情况；2、施工答应证能否获得？能否曾经开工？3、总平图；4、设计方、施工方及监理方合同及付款凭证四、施工1、五通一平、土方工程渣土问题、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙；2、按月出监理报告监理合同及监理费；.房地产开发流程五、工程款支付1、施工合同商定的付款条件；2、工程量确认文件；3、付款回单及银行流水；4、收款方开具的发票或有；.房地产开发流程六、预售1、预售条件：主体过半或其他；2、销控表；3、销售回款账户流水现金收款；4、销售合同及收款收据；5、网签系统；6、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价；.工程

4、财务分析总投资及资金来源已缴金额未缴金额合计1.土地成本2.滞纳金3.各种配套费4.契税等税金5.拆迁补偿合计楼面地价元/平方米.工程财务分析已投入资金来源1、银行流水及划款单；2、资金汇入账户；.工程财务分析一、工程投资估算案例四附表二、工程现金流分析案例四附表.工程财务分析三、工程压力测试1、回款周期敏感性分析附表 2、价钱敏感性分析附表.债务投资流程一、工程公司债务全面核对人行；二、签署买卖文件营业场所面签+拍照；三、工程用地抵押及在建工程抵押委贷；三、施工方书面承诺放弃优先权效能存疑；四、受托支付；五、监管销售回款账户，商定反投比例及还款比例；.债务投资风险点一、拆迁风险建议不介入或做

5、最坏计划；二、民间债务分批放款+受托支付，用数字说话，提早发现问题为上策；三、销售风险获得“降价权并谨慎运用四、还款次序风险本钱递增；五、品德风险扩展债务人及担保人范围；六、添加违约本钱；七、“跑路风险平安边沿要大；八、解押风险定期核保+登记机关联络人.股权投资流程一、工商局查档，审查历次增资、变卦文件及与此有关的划款凭证可经过律师事务所及会计师事务所报告验证；二、增资或受让股权实现控股权必要时可经过新设公司并受让工程的方式，实现债务隔离；三、全面接纳企业根底证照、印章及账户；四、关键岗位派驻人员；.股权投资风险点一、债务优于股权排查标的企业债务或新设公司并经过拍卖方式实现债务隔离；二、民间融

6、资排查；三、拆迁风险四、股东责任无法躲避；五、落实原股东继续投入责任；六、销售风险降价权+提早锁定销售整合资源.期间深度管理一、方案确定确定管理方案、管理责任人及职位董监财二、前期预备1、修正公司章程、三会一层及职权；2、艰苦事项内部审批程序谁审批？如何审批？3、工程公司及工程审计；二、现场交接1、重要物品交接；2、新保险柜要是分别保管责任人签字确认.期间深度管理三、运营监管1、印鉴证照监管印鉴及证照运用台账2、资金支出监管3、工程收入监管4、合同监管5、工程监管6、监管报告制度.监管报告内容要点1、五证办理进度及相比预期完成情况；2、工程进度及相比预期完成情况实景照片；3、基金资金运用情况对

7、比上期；4、工程资金投入情况对比上期；5、开发贷进度及预期；6、预售与销售一次性或分期；7、调控政策情况；8、周边楼盘及本地市场情况；9、风险事项及其他事项。.监管报告附件1、现场照片固定位置及角度2、截止上月末一切账户的银行对账单复印件；3、监理公司的工程进度报告复印件；4、印鉴运用登记表复印件；5、合同台帐复印件；6、月度资产负债表、利润表、现金流量表复印件.案例一：某一线城市旧改工程一、根本情况：二、投资结果：三、总结：1、工程土地获得价值；2、拆迁风险不可控性；3、股东方前期资金本钱控制问题。.案例二：某省会城市汽配城工程一、根本情况：二、投资结果：三、总结：1、细分房地产市场资产流动性问题；2、实践控制人股东实力考量；3、股东方前期资金本钱控制问题。.案例三：某省会城市住宅工程一、根本情况：二、投资结果：三、总结：1、刚需住宅工程融资的最正确介入时点；2、股东方前期资金本钱控制问题；3、股东方房地产开发背景问题。.案例四：某三线城市商住工程一、根本情