宁波工业地产研究报告-46页-课件

1、宁波工业地产市场报告行业分析框架宏观基础：宏观经济政策环境我国对房地产行业的政策我国对工业地产的政策房地产行业在宁波的经济地位宁波房地产行业分析宁波房地产的市场综述宁波工业地产综述宁波工业地产案例分析宁波经济技术开发区宁波保税区宁波大榭开发区宁波望春工业园区镇海经济开发区宁波工业地产的展望经济全球化对宁波的影响国家宏观经济政策对宁波的影响长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响提问与回答第一部分 宏观基础宏观环境分析我国对房地产行业的政策历史沿革现在描述宏观环境分析工业用地政策 2003年 2月18日 国土资源部 关于清理各类园区用地加强土地

2、供应调控的紧急通知 2月21日 进一步治理整顿土地市场秩序工作方案 6月5日 国有土地使用权出让协议 7月18日 国务院办公厅 关于暂停各类开发区的紧急通知 7月30日关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 11月3日 关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知 2004年10月21日 国务院关于深化改革严格土地管理的决定2005年3月21日 国务院办公厅转发商务部关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见2006年 4月28日国务院国有土地使用权出让合同补充协议进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象 整合了工业园区规模 园区和工业用地审批程序愈加严格 加快了土地市

3、场化进程 宏观环境分析房地产行业在宁波的经济地位占GDP的比重未来的增长空间第二部分宁波房地产行业分析宁波房地产的市场综述1、2000-2006年宁波房地产指数（包含二手市场）宁波房地产的市场综述阶段年份房地产形势商品房建设阶段2000-2002房产市场刚刚崛起，开发商开发水平初见端倪3069.4爆涨阶段2002-2004土地放量日益增大，房市进入快速发展期4180.5调控稳定阶段2005-2006国家宏观调控政策颁布实施，房市趋于理性5573宁波工业地产综述 宁波市工业产业园区开发建设的三个阶段1、创建国家级开发区2、兴办省级开发区3、建设乡镇工业产业园区宁波工业地产综述（一）发展概况1.产

4、业结构三种产业结构由1949年的74.29.716.1发展为目前的8.25635.8，第二产业成为国民经济的主导，并已进入以重化工业和高加工度化制造业为先导的工业化中期加速发展阶段。2.工业构成 三大类特色工业由服装制造业、日用（家用）电器制造业、通用仪器仪表制造业等传统支柱工业； 以炼油、化学、电力、钢铁、造纸和修造船等6大行业为基础的临港型工业体系； 以电子信息、机电一体化、新材料等行业为主的高新技术产业。 宁波的工业正逐步走向重型化。3.园区建设至2005年底，全市共有各类工业园区127个，规划面积约330平方公里，开发面积121.7平方公里。其中实际开发率在50以上的占40.1，基本以

5、市级以上工业园区为主；开发率在4050的占6.1；开发率在3040的占5.5；开发率在2030的占9.5；开发率在20以下的占38.8，基本以镇级以下工业园区为主。4.中心城工业用地空间分布就中心城范围而言，现状工业用地39.75平方公里，占城市建设用地28.6，人均33.1平方米，单位面积产值约6.67亿元/平方公里。宁波工业地产综述 目前： 各类工业产业园区（开发区）127个，规划面积330平方公里，实际开发面积120多平方公里； 其中市区共有各类工业产业园区（开发区）43个，规划面积258平方公里，实际开发面积75平方公里 宁波工业地产综述级别远景园区名称规划面积产业方向国家级开发区 2

6、020年总面积为123.14平方公里； 2020年纯工业用地面积为38.7平方公里。 宁波经济技术开发区 至2020年规划面积扩大至90平方公里，远景规划面积扩大至100平方公里，其中2020年纯工业用地面积为36.9平方公里 以石化、钢铁、造纸、修造船为主的临港大工业 宁波保税区 规划园区总面积为2.3平方公里 具有保税性质的仓储业及高新技术产业 大榭开发区 规划园区总面积为30.84平方公里（不计山体为16.13平方公里），其中2020年纯工业用地面积为1.8平方公里 能源、出口加工等中小型临港工业 宁波工业地产综述级别远景园区名称规划面积产业方向市属大型产业园区 远景总面积为262.4平

7、方公里2020年总面积为118.4平方公里其中纯工业用地面积为44.25平方公里 机电工业园区 远景用地为20km2，其中2020年用地12km2，纯工业用地为8.52km2机械、电子等一、二类工业 江北工业科技园区 远景用地为14km2，其中2020年园区总面积为9km2，其中纯工业用地为4.56km2 一类工业 科技园区 远景用地为18.9km2，其中2020年纯工业用地为0.86km2科研、研发 栎社工业产业园区 远景用地为32km2，至2020年园区总面积为12km2，其中纯工业用地为6.05km2一、二类工业 鄞州工业产业园区 至2020年园区总面积为12km2，其中纯工业用地为5.

8、5km2 一类工业 化学工业产业园区 远景用地为35km2，其中2020年用地17km2，纯工业用地为11.95km2炼油、催化裂解及精细化工等石化工业 镇海经济开发区 至2020年园区总面积为7.5km2，其中纯工业用地为4.6km2 一、二类工业 市纺织工业产业园 至2020年用地面积为3km2，纯工业用地为2.21km2 织造业 明州工业产业园区 远景规模控制为80km2，其中姜山为10km2，洞桥为12km2，方桥为5km2 无污染或轻污染的一、二类工业 江北工业产业园区 规模控制为30km2无污染的一类工业 宁波工业地产综述 宁波工业产业园区的发展中的问题：一、宏观管理薄弱，不适应加

9、快工业结构战略性调整的需要，在体制上也存在一些制约工业产业园区发展的问题。二、规划相对滞后。全市缺乏系统的工业产业园区总体规划，对工业产业园区的布局考虑不够周详，部分工业产业园区缺乏中长期的控制性详规。三、部分园区规模偏小、产业档次偏低、集聚功能偏弱。四、各地原工业园区布局分散，重复建设现象较为突出，土地综合利用不尽合理。 第三部分 宁波工业地产案例宁波经济技术开发区1984年10月经中国政府批准成立, 是中国建区最早、面积最大的国家级开发区之一。1992年经国务院批准，面积扩大至29.6平方公里，现规划总面积达100平方公里。2002年全区实现国内生产总值105.3亿元，工业总产值325.4

10、亿元，出口总值10亿美元，财政收入16.8亿元。位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，距离市中心约27公里。宁波经济技术开发区 形成石化、能源、钢铁、汽车、造纸、机械、轻纺、食品等产业群。 宁波经济技术开发区 美国EXXON、DOW化学，欧洲BP、赫斯特，日本依藤忠、三菱、三井，韩国三星，东南亚的金光、正大，台湾台塑化工、见龙化学、长荣货柜、敏孚机械等都来宁波开发区投资。国内来甬落户开发区的大项目有宝钢集团宝新不锈钢项目、唐山建龙钢厂宽厚板项目、杭州恒逸集团PTA项目、吉利集团轿车项目 宁波经济技术开发区政策优势 土 地“八通一平”（通路、通电、通蒸汽、通讯、通有线电

11、视、上水、下水、排污和土地自然平整）条件的工业用地，具有50年使用权。所得税外资企业所得税率为15%，国家赋予国家级开发区“二免三减半”的政策，即：外商投资的生产型企业经营期在10年以上的，从获利年度起，第一、二年免征所得税，第三至第五年减半征收所得税 税外收费依法治区，大幅减少税外收费，实行目录管理，杜绝乱收费。基建补贴企业在筹备建设期间，需要向供电部门缴纳的用电一次性电贴费，由开发区管委会给予全额补贴。 宁波经济技术开发区在全国国家级开发区综合评比中列前五名 连续6年在浙江省各级开发区综合评比中名列第一，也是商务部评估中国最佳的5个国家级开发区之一城区人均公共绿地面积12.94平方米，区域

12、绿地率32.99%，绿化覆盖率36.74%，三项指标均列宁波市各城区首位。目前宁波开发区全年有282天空气质量保持在级水平，83天保持在级水平 宁波保税区成立于1992年11月19日，是经中国政府批准的国家级开发区中国大陆目前开放度最大、运作机制最活、政策最优的特殊对外开放区域之一。去年，国务院又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积3平方公里。位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，毗邻宁波经济技术开发区，距离市中心约27公里。宁波保税区信息家电业集成电路产业精密机械产业。海外留学人员创业计算机产业软件宁波保税区政策优势 -经 贸 管 理鼓励大中型企业跨行业从事

13、多种经营,成为集加工、贸易和商业服务等为一体的综合型企业海 关 管 理兑保税区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行进出口配额、许可证管理 金 融 及 外 汇 管 理免征固定资产投资方向调节税 税 收保税区允许部分企业直接收购区外产品并享受出口退税对 加 工 企 业 的 政 策对 贸 易 企 业 的 政 策 对 物 流 企 业 的 政 策商 品 展 示 优 惠 政 策宁波保税区进区分拨 出口聚集分运 转口贸易 收购出口 宁波大榭开发区1993年3月经国务院批准设立由中国中信集团公司（CITIC）成片开发的国家级开发区是迄今为止中国唯一由企业自主开发的国家级开发区宁波大榭开发区大

14、榭岛本岛面积30.84平方公里，其中山地面积约为14 平方公里，已开发土地11.4 平方公里。宁波大榭开发区 依托深水区位优势、资源优势，开发区重点发展港口、能源中转、临港石化、现代物流等产业 目标建成： 宁波国际中转港重要组成部分 浙江省环杭州湾产业带石化产业核心区块 华东地区能源、化工、集装箱物流中转基地 宁波大榭开发区享受国家级经济技术开发区优惠政策 企业所得税优惠政策： 关税和进口环节增值税 凡在我国境内设立的外商投资企业，属于外商投资产业指导目录中鼓励类项目的，除外商投资项目不予免税的进口商品目录外，从国外进口设备免征关税和进口环节增值税。 宁波大榭开发区注册程序 宁波大榭开发区序号

15、收费项目收费部门收费标准（人民币元）1注册登记工商局注册资本1000万元，按注册资本0.81000万元-1亿元，按注册资本0.41亿元以上 44000元2验资费用会计事务所协商收费注册资本50万元， 500元50万-200万元，1000元200万元-1000万元，按注册资本0.41000万元以上 按注册资本0.23代码证申领经发局148元4银行开户人民银行30元5税务登记税务局45元注册、验资、名称登记费 宁波望春工业园宁波市区十大重点工业园区规划总面积31.5平方公里宁波望春工业园“一核”即为全区生产、生活服务核心区；“三带”即杭甬高速公路沿线与集古路西侧生态廊道和蜿蜒于工业园区中部的生态景

16、观带；“三区”即集仕港、布政三个居住社区；“五园”即环绕核心及居住社区的五个特色专业园。 规划 “一核、三带、三区、五园”。宁波望春工业园 “五园”之医疗器械专业园园区东北部，规划总面积3.73平方公里。已有5个项目签约，总投资2.82亿元。宁波望春工业园 “五园”之新材料专业园园区的中部，规划用地7000亩，一期规划用地5000亩。首批入园的年产800吨锂离子电池碳负极材料、铜箔材料等高新科技项目均为国家“863”高科技示范项目。 宁波望春工业园 “五园”之轻纺服装专业园分布在园区东部，近4平方公里左右的轻纺服装区已落户的国际著名品牌包括意大利的“Marco Azzali”、“SASCH”、

17、英国的“Musingwear”、美国“Callaway”、“Pinky&Dianne”、“Maui&Sons”以及法国的“Le Coq Sportif”(大公鸡)等。 宁波望春工业园 “五园”之外商投资园位于园区西南部，面积为4平方公里。以引进500万美元以上规模型外资企业为主。产业导向为精密机械、汽配、信息及光机电一体化等。招商主攻港、台、日、韩外资，兼顾欧美。 宁波望春工业园 “五园”之中小企业园园区的西北部，面积约2.5平方公里。以提供标准产房式工业用地等方式，吸纳中小企业。 宁波望春工业园注册程序 宁波望春工业园注册费注册资本（人民币：元）费用（人民币：元）注册资本1000万0.810

18、00万注册资本1亿8000+（注册资本1000万）0.4注册资本1亿44000验资费 2004年3月1日起，鄞州区向外商投资企业推出验资代理制服务，由定点机构专门代理全区外资企业的验资业务，以简化验资手续，提高验资速度。区政府承担由此产生的全部验资费用。名称登记费100注册、验资、名称登记费 镇海经济开发区成立于1992年，是经浙江省人民政府批准的省级经济开发区首期规划面积9.22平方公里，延伸开发34平方公里。镇海经济开发区精密机械工业高科技电子工业（北欧工业区）精细化工仓储物流加工工业镇海经济开发区 北欧工业园区中庭b.北欧工业园区外景c.浙江省镇海经济开发区一侧d.北欧工业园区管理有限公司e.浙江省镇海经济开发区一侧 镇海经济开发区A、B区将成为生态型、花园式的一流工业园区近期开发3-2平方公里，拟将A、B区连接，发展