农村建设可研报告课件

1、深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究委托目的：为委托方制定深圳市福田区华新村旧城改造专项规划提供可行性研究报告委托方：深圳市城市规划设计研究院有限公司深圳市福田区华强北华新村旧城改造可行性研究项目介绍项目界定项目改造的迫切性1项目解析项目市场定位经济效益附件整体定位分项功能定位多功能物业的共存拆迁补偿方案经济效益指标社会效益附表华强北基础资料IT产业研究IT专业市场案例综合体案例234报告框架项目介绍项目界定项目改造的迫切性1项目解析项目市场定位经济效益附件整体定位分项功能定位多功能物业的共存拆迁补偿方案经济效益指标社会效益附表华强北基础资料IT产业研究IT专业市场案例综合体案例234报

2、告框架本项目位于福田区华强北商圈内，红荔路、华富路、华强北路、华新路围合的区域。福田区：全市的行政文化中心和以现代服务业为主的中心商务区华强北商圈：深圳市市级商圈深圳中心区：为全市的金融、商贸、会展、行政、文化中心项目解析项目介绍项目位置 位于华强北市级商圈西面：紧邻华富路，对面为中心公园东面：紧临华强路，隔路为圣庭苑酒店北面：紧邻华新路、正对海关公寓南面：紧邻红荔路，对面为华强北商圈区域项目四至项目解析项目介绍华新路：华新路宽小于10米，2车道，平时车流量较小，道路承载能力有限红荔路：红荔路宽16米，6车道华强路：华强路宽1820米，6车道华富路：华富路宽2830米，10车道 （2）地块高差

3、特征：整个地块呈现东高西低的高差特征地块海拔沿红荔路由西向东逐渐增高，致使华强北路口与华富路口的高差约达10米；地块海拔沿华富路由南向北亦逐渐增高，华新路口与红荔路口的高差约为5米；（1）地块周边道路情况：除华新路的车流较小外，其他三条路是华强北与外界联系的重要交通干线地块状况项目解析项目介绍（3）华新村现状 规模：项目占地8万平方米，目前华新村共有30栋住宅，994户；1栋办公楼 （交行大厦），1个幼儿园；地块内有幼儿园、华新村总站等市政建设目前部分住宅楼一层住宅、车库等被改建为商铺，主要为五金、发廊、小卖店、餐饮、快递物流等，根据调研，商业部分属违建行为；办公楼一层为临街商铺，目前由于地铁

4、3号线在建，商铺未经营；华新村目前由深圳市大众物业管理公司 ，管理费为0.68元/平方米. 月，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，管理较差。建筑面积（平方米）户数主力户型目前用途住宅约93,0009942房：71-99m2一层部分用作商业，其余均为住宅3房：102-144 m2办公楼8,499.41一层商铺，其余办公幼儿园2,729.52华新幼儿园华新村现有物业产权面积地块状况项目解析项目介绍项目解析项目介绍主要目的地直线距离车程福田中心区1公里5分钟深圳火车站3公里10分钟皇岗口岸3公里10分钟蛇口码头15公里25分钟深圳机场20公里30分钟（1）该项目主要外部交通条件项目交通条件项目解析项

5、目介绍（2）项目周边公交情况：周边道路有华强北路、红荔路、华富路、华新路；项目地块内目前有“华新村”公交总站，23、41路公交线；红荔路公交站的线路超过20条：10、12、13、25、59、64、67、80、108、123、225、228等，连接市内各主要区域； 华富路“华新村”公交站线路超过15条：230、243、25、303、311、383、337等；由于地铁3号线在建，施工造成红荔路在近期内车流疏导压力较大；项目交通条件项目解析项目介绍（3）未来轨道交通 项目红荔路上，设华华新站，地铁3、7线通过，3号线将于2010年开通，地铁7号线将于2015年开通；3号线、7号线和地铁各线的接驳将使

6、得福田、南山和龙岗方向的人流快速到达华新片区，将为项目带来巨大的人流。（4）快速公交系统规划规划中的BRT-2号线、3号线、7号线重点覆盖本项目所在片区华强-上步商业圈，可直达本项目。项目地铁交通图项目交通条件项目解析项目介绍项目隶属华强北商圈“中国电子一条街”， 商业业态主要包括百货、电子专业市场等，但档次普遍不高；项目周边商务氛围较浓厚，主要办公为与电子相关行业，写字楼品质不高；项目周边分部主要为快捷酒店，星级酒店较少，大部分酒店物业档次不高；项目东面住宅项目较多，主要为早期开发的中档住宅；周边医院、学校、体育馆、公园等配套齐全，居民生活便利。中高档酒店物业酒店1、圣廷苑酒店、世纪楼 2、

7、格兰云天酒店 3、上海宾馆写字楼4、圣庭苑B座、世纪楼 5、群星广场 6、现代之窗大厦 7、华强广场 8、宝华大厦 9、赛格广场10、电子科技大厦 11、华强佳和大厦学校、医院、公园12、深圳实验中学 13、深圳实验小学 14、妇幼保健医院 15、荔园小学 16、深圳外国语学校 17、深圳实验中学 18、市二人民医院 19、深圳体育馆 20、中心公园住宅小区21、长怡花园 22、长泰花园 23、长城大厦 24、长安花园 25、长乐花园 26、百花公寓 27、百花园28、国城花园29、燕南路88号 30、桑达雅苑31、华强广场商业物业32、顺电家居 33、女人世界 34、群星广场35、曼哈顿时尚

8、广场 36、远望数码城 37、赛博广场38、茂业百货 39、华强广场 40、华强电子世界 41、赛格广场项目周边物业周边配套项目解析项目介绍项目解析项目界定项目界定项目的特点1、中国电子第一街2、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应2008年12月，中国电子商会给华强北冠以“中国电子第一街”的称号，做大做强以电子元器件和消费类电子产品为龙头的电子交易市场 日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日） ，是目前深圳营业额最大的商业区经过20多年的发展，现已形成多种业态并存的都市综合商业区项目占地8万平方米，目前华强北旧城改造体

9、量最大的项目3、体量大、发展物业类型多样1、中国电子第一街2、深圳市市级商圈4、华强北旧城改造的示范区IT产业的、商务的商业的多功能的、综合体的旧改拆迁的、居住的项目界定项目的特点3、体量大、发展物业类型多样特点项目解析项目界定解决关键问题解决的主要问题 华新村项目旧城改造的必要性?项目的市场定位?项目经济效益、社会效益?321项目解析项目界定旧城改造的迫切性 四大因素：商圈档次的提升、旧改示范区域的树立、交通问题的缓解和项目现状亟待改造华强北交通问题一直是制约华强北商圈发展的瓶颈本地块较大的体量，建成后有4500个停车位，一定程度疏解华强北片区停车难的压力特区内未建设地极其稀缺，未来可建设用

10、地的供应，只能寄希望于旧城改造项目，本项目旧城改造的成功实施不仅更加充分体现了用地的商业价值，还树立了华强北旧区改造成综合体的示范区域，为其它旧城改造项目尤其是成熟区域的旧改项目提供丰富的经验华新村现状的住宅楼已使用近二十年，外观陈旧，内部结构存在问题华新村物业管理乱，整个小区开放式管理，居住人口杂乱，治安较差华强北商圈可建设用地稀缺，发展十分缓慢，区域内IT专业市场混乱，缺失高档商业物业，与华强北市级商圈的地位不符合，限制了整个商圈档次的提升本项目占地规模大，可引伸华强北向红荔路以北发展，扩大华强北商圈的影响力1华强北需要商业档次升级，来提升华强北市级商圈的形象2对华强北交通问题尤其是停车位

11、压力方面的问题，起到一定的疏解作用3成为全市成熟商圈旧城改造的示范区域，为其它旧改项目提供经验4华新村现状亟须改造项目解析旧城改造的迫切性项目介绍项目界定项目改造的迫切性1项目解析项目市场定位经济效益附件整体定位分项功能定位(1)商业功能(2)商务功能(3)居住功能多功能物业的共存拆迁补偿方案经济效益指标社会效益附表华强北基础资料IT产业研究IT专业市场案例综合体案例234报告框架在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸

12、中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) + hotel +apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城地铁口、深圳市级商圈、华强北平时50万人流综合体（complex）综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店

13、、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 定义 项目市场定位整体定位项目市场定位项目整体定位项目定位为以商业为核心功能的都市综合体项目利用华强北成熟的商业氛围和电子产品聚集地的优势，突破传统的商业模式，使本项目从边缘变为中心项目作华强北电子专业市场的升级版，引领华强北IT专业市场的升级项目通过综合体自身多业态的配置，功能互相补充，同时满足华强北商业、商务、居住的需求关键词：综合体、IT产业、中心化、升级化、一站式“中国电子第一街”集商业、商务、居住为一体的多功能城市综

14、合体以商业为核心功能的综合体=商业+商务+居住项目整体定位项目可能发展的功能 商业功能以商业为核心功能的综合体项目临华强路、红荔路，均是华强北商业价值较高的街道项目设有公交站点，并建成地铁3号、7号线及两条快速公交系统，交通便捷，地段前景看好项目具有商业开发的基本条件，满足商业经营的可达性、昭示性、商业经营环境、人流量的要求项目占地8公顷，是目前华强北最大的旧城改造项目，投资成本大，开发周期较大，最大地挖掘商业价值是保证本项目成功运营的关键商务功能居住功能IT+百货+娱乐+餐饮+休闲办公+商务公寓+酒店+服务式式公寓项目市场定位项目整体定位项目介绍项目界定项目改造的迫切性1项目解析项目市场定位

15、经济效益附件整体定位分项功能定位(1)商业功能(2)商务功能(3)居住功能多功能物业的共存拆迁补偿方案经济效益指标社会效益附表华强北基础资料IT产业研究IT专业市场案例综合体案例234报告框架购物/零售餐饮娱乐休闲专业市场华强北商圈东门商圈人民南商圈蔡屋围商圈南山后海商圈商业功能定位 华强北缺失娱乐、休闲功能，而IT专业市场是华强北商圈的最大特色商业功能及其发展方式整体商业城市项目商业体量（万平方米）购物 餐饮 娱乐 休闲 专业市场会展深圳万象城一期10.5二期2 (商业街)中信城市广场7.18海岸城10.8（海岸城广场6.8万，商业街4万）益田假日广场10广州正佳广场30天河城广场16上海徐

16、家汇港汇中心 24.1商业功能定位 深圳与本项目竞争的大型商业项目均具有“购物、餐饮、娱乐、休闲”的功能，而广州、上海中心商圈内的大型商业物业也均具有以上功能商业功能及其发展方式整体商业IT专业市场商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能商业功能及其发展方式整体商业购 物商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能商业功能及其发展方式整体商业餐 饮商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能商业功能及其发展方式整体商业娱乐商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱

17、乐、休闲”五大功能商业功能及其发展方式整体商业商业功能定位 本项目商业适合发展“IT专业市场、购物、餐饮、娱乐、休闲”五大功能休闲商业功能及其发展方式整体商业商业业态定位 本项目商业适合发展 “IT Box、Mall、百货、商业街”四大类承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能商业街IT Box本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能Mall主要承担购物的功能百货商业功能及其发展方式整体商业承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能商业街IT Box本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能Mall主要承担购物的功能百货IT Box定位商业功能及其发

18、展方式IT Box主要技术晶体管微处理器通讯宽带软件、信息服务提供服务生产产品生产产品增值服务+生产产品服务期末使用人数1000万1亿10亿全球市场特征生产链是企业内部的一个封闭的系统，美国国内生产大部分零件兼容，机型轻巧，美、日降低成本, 大规模转移地向外生产网络带动电脑与通讯价值链的统一软件产业与信息服务业的产值，成为未来世界电子信息产业最重要的增长点1964-1981年1982-1994年1994-2015年大型主机时代个人PC为中心以网络为中心以信息服务为中心美国戴维莫谢拉权力的浪潮-全球信息技术的发展与前景中指出，IT产业发展存在四次变化浪潮：商业功能及其发展方式IT Box世界IT

19、产业 IT产业的四次浪潮： 目前世界IT产业正处于第四次浪潮时，以软件、信息服务为主要技术1994年至今产业发展梯次化、产业分工全球化 IT产业与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流竞争核心集中在创新和垄断上产业“软”化的趋势产品生产规模化、产品设计个性化世界IT产业发展趋势GfK（全球消费电子零售研究会）表示：2005-2007年，全球消费类电子每年以13%的增长率增长，预计未来五年将以该速度发展。从国家和地区来看，中国依然是一个非常值得关注的市场，2006-2007年占全世界消费份额的11%，预计未来中国将是市场增长率最高的国家。以上数据来源于GFK研究报告世界IT产业 发展趋势：IT产业

20、与传统产业渗透、消费类电子产品成为主流，未来全球消费类电子继续以13%的速度增长，中国依然是增长速度最高的国家商业功能及其发展方式IT Box从出售收音机器件到出售电视、洗衣机、冰箱等基本家电1950s1970s1990s之后开始销售电脑产品，并且家电品种更丰富，录象机、录音电话、音响等销售额不断上升电脑相关产品销售额超越家电销售额，秋叶原渐渐变身成以电脑、手机、因特网相关产品为中心的先端多媒体大街基本家用电器家用电器品种更丰富，并且有售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主秋叶原商业业态发展商业功能及其发展方式IT BoxIT专业市场案例借鉴 日本秋叶原 Akiba：日本最大的电器产品商业街，也是

21、世界屈指可数的电器街物业类型发展商业、IT研发办公、餐饮、娱乐一应俱全小型商铺大型卖场与零售商铺结合，辅以百货商业功能及其发展方式IT BoxIT专业市场案例借鉴 日本秋叶原 Akiba项目：友都八喜开业时间：2005.9营业面积：超过90,000平方米层数：地上9层，地下6层车位数量：400个业态：以彩电、数码、手机、手机、IT为主导的消费类电子商品的比重占到了70%以上，而空调、冰箱、灶具、餐具、锅具等为代表的传统家电商品只占不到30%。项目UDX Building开业时间2006.3.9楼层数地上22层，地下3层建筑面积约160,000建筑高度101.4 m车位约800个主要功能办公、商

22、业、活动中心、展示中心、多功能厅、东京动漫中心商业功能及其发展方式IT BoxIT专业市场案例借鉴 日本秋叶原 Akiba电子杂货铺主要经营电子元器件最早的IT销售集散地，“前店后场”的销售模式，形成最早的电子一条街。主要经营电脑配件、攒机、数码专卖随着中关村作为IT技术研发，销售系统中心的确定，卖场向商场形式发展，但主要以柜台为主。新型3C模式出现，以“一站式购物”、“体验式购物”出现，完全以消费类电子产品为主导，各种高端品牌旗舰店、专营店、体验店出现主要经营电脑、通讯产品、消费数码等产品第二阶段90年代后期-21世纪初DIY+精品展示相结合集展示、科普、娱乐为一体第三阶段2004年后第一阶

23、段80年代末-90年代初IT专业市场案例借鉴 中关村电子商业街：中关村海淀园区电子卖场消费类电子为主导，集展示、科普、娱乐为一体IT专业市场商业功能及其发展方式IT Box项目规模：商业总营业面积10.5万平方米，商户3000多家。鼎好商户群体分析集中了全国各主流IT品牌的经销商，商户3000多家，聚合IT500强知名旗舰店，譬如SONY、EPSON、HP、SAMSUNG、VIEWSONIC、联想、海尔、CANON、OLYMPUS、FUJIFILM、NIKON、PANASONIC；以及国内各电子厂商。鼎好经营理念鼎好电子商城首创的卖场、厂商、维修城的三方合作方式及“IT行业4S店”、“一站式消

24、费”等理念，开创了中国IT市场服务水平的新思路。北京鼎好电子商城商业功能及其发展方式IT BoxIT专业市场案例借鉴 北京鼎好电子商城已经成为全国消费类电子交易额最大的电子专业市场，辐射至京津塘乃至全国深圳IT产业从1988年开始起步，经过20多年的发展，已经形成较具规模的产业体系，进入产业成熟期，2007自主知识产权产值占总产值的58.6%2002-2007年，深圳IT产业产值平均年增长率为35%，占全市工业产值50%以上，是深圳经济增长的重要增值点其中电子计算机、通信是IT产业销售收入的主要来源，2007年占总收入的86%，消费类电子产品占深圳IT产业的主导地位深圳十一五产业规划：以电子信

25、息产业为主的高新技术产业成为深圳四大支柱产业之一华强北IT专业市场从1980年发展至今，从早期的电子生产工业区发展成为全国最大IT产品交易平台之一华强北是中国最大的电子信息产品集散地，已形成辐射全国的规模效应华强北定位：定位为珠三角有影响力的电子产品交易中心，发展以电子专业市场为特色功能华强北IT专业市场体量在4万平方米以上的专业市场仅5个，占总供应量的57%，目前华强北专业市场呈混乱、零散的状况，同质化现象严重，缺乏良性竞争中低端电子元件批发市场和中高端数码产品零售商场混杂，现存IT商业业态分散、缺乏合理规划各种物业功能良性促进、良性竞争不足，如办公物业与电子专业市场之间的良性互动不足电子元

26、器件产品最近2年进驻率有所下降，消费类电子产品（通讯、数码、电脑）商铺进驻率高于生产类产品（电子元器件）深圳IT产业发展深圳IT产业发展华强北IT专业市场背景华强北IT专业市场背景定位背景及条件 商业功能及其发展方式IT BoxIT Box定位华强北电子专业市场现状第一阶段第二阶段第三阶段日本秋叶原基本家用电器家用电器品、售电脑产品电脑、数码、动漫产品为主中关村电子商业街电子元器件经营电脑配件、攒机、数码专卖集展示、科普、娱乐、消费类电子为一体华强北IT产业所处的阶段全国最大电子元器件集散地中国电子第一街IT专业市场散、乱、杂、整体档次低同质化现象严重华强北电子专业市场特点为适应IT产业发展的

27、趋势、符合深圳高新技术产业发展的要求，华强北IT产业亟须升级，以打造“中国电子第一街”新形象商业功能及其发展方式IT BoxIT Box定位作区域的领导者，整合现有华强北IT专业市场，引导华强北区域IT产业的升级领导者挑战者跟随者补缺者整体定位市场占位华强北IT专业市场的领导者的身份占位，引导华强北IT专业市场产业升级商业功能及其发展方式IT Box目前华强北生产类电子产品主要针对生产型企业，专业市场人流多，要求仓储配套足，物流量大，整体档次低，无法与本项目的整体档次结合消费类电子是未来IT产业的重要增长点，借鉴北京鼎好电子商城的经验，重点发展消费类电子市场借鉴日本秋叶原商业、IT产业的发展历

28、程，同时发展与IT产业相关的动漫、展示功能整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类电子动漫展示商业功能及其发展方式IT Box整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能消费类电子商业功能及其发展方式IT Box动 漫整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能商业功能及其发展方式IT Box展 示整体定位 华强北IT专业市场的领导者，重点发展消费类电子，同时兼有动漫、展示功能商业功能及其发展方式IT Box方案新增需求增长率2013年累计新增需求（万平方米）保守估计+10%

29、每年16.7基准估计+12% 每年20.7乐观估计+15% 每年27.0依据历年华强北电子专业市场吸纳量走势（2003-2008年年平均新增需求量为3.6万平方米），预测2009-2013年，新增需求量约16.7-27万平方米。根据历年华强北IT专业市场销售金额与专业市场需求面积的关系，对未来市场需求量进行预测。预测2009-2013年，新增需求量约26.9-46.5万平方米。方案华强北IT专业市销售额增长率2013年累计新增销售额（亿元）2013年累计新增需求（万平方米）保守估计+10% 每年201.4726.9基准估计+12% 每年256.1534.2乐观估计+15% 每年 348.92

30、46.5华强北IT专业市场商业坪效保持在7.5万元/平方米/年的平均水平体量定位 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场的新增需求量将保持在40万平方米左右预测1预测2商业功能及其发展方式IT Box未来供应： 后续供应项目约50万平方米，以旧城改造项目为主，地块现状为停车场和旧宿舍楼，未确定具体时间。市场需求量： 预测2009-2013年，华强北区域电子专业市场新增需求量将保持在40万平方米左右，同时华强北4万平方米以下的IT专业市场约20万平方米需整合，预计可消化约60万平方的专业市场。编号项目位置1振中路2振中路与燕南路交界3燕南路合计约50万平方米IT Box 定位 未来几年

31、华强北的供应约50万平方米的IT专业市场21振中路3燕南路华强北路红荔路本项目未来商业项目商业功能及其发展方式IT Box本项目IT Box的体量为8-9万平方米：新增需求量将保持在40万平方米左右，同时20万平方米IT专业市场需整合，华强北未来供应50万平方米的IT专业市场，但项目未最终确定时间，与本项目不会形成直接竞争华强北IT专业市场普遍在4-5万平方米未来可承受新增40万平方米的供应量借鉴的案例规模均在9-10.5万平方米地区名称商场总规模（平方米）深圳华强北赛格电子市场42,000深圳华强北华强广场53,314深圳华强北华强电子世界43,000合计138,314北京中关村鼎好电子商城

32、105,000日本秋叶原友都八喜多媒体Yodobashi Camera90,000体量定位 本项目IT Box的体量定位为8-9万平方米商业功能及其发展方式IT Box业态建筑面积（平方米）目标商户消费类电子商场国内国际IT旗舰广场、体验店20,000知名厂商如Apple、Sony、HP、联想、海尔、Canon、Olympus、Fujifilm、Nikon、Panasonic精品销售区15,000主要经营台式机、笔记本、数码产品主力商场20,000经营台式机、DIY配件、外设等产品时尚青春店面、购物自助区10,000手机、游戏、软件产品动漫区动漫特区5,000动漫、衍生产品展示厅主题展销厅、路

33、演广场5,000液晶电视、家庭影院等主题展销厅、新产品展示IT产品展厅、销售厅10,000IT产品发布、展示、销售合 计85,000体量定位 本项目IT Box的体量定位为8.5万平方米商业功能及其发展方式IT Box目标客户消费目的个人消费时尚年轻人追逐最时尚、潮流的电玩产品新兴家庭家庭娱乐体验教育培训消费厂家/品牌电子产品研发企业了解电子产品、行业最新信息及动态寻找研发灵感电子产品生产厂家了解电子产品、行业最新信息及动态寻找产品或技术借鉴客户定位 商业功能及其发展方式IT Box承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能商业街IT Box本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、

34、餐饮的功能Mall主要承担购物的功能百货百货定位商业功能及其发展方式百货核心辐射范围界定：以项目为中心1.5公里范围内外围辐射圈范围界定：第二辐射圈：以项目为中心5公里范围内，覆盖福田中心区、蔡屋围金融中心区、人民南片区，并涵盖罗湖、福田及皇岗口岸第三辐射圈：除第一、第二商圈之外深圳的全部区域核心商圈第二辐射圈第三辐射圈市级商圈辐射1.5公里1.5-3公里3-5公里华强北中高档商业需求预测 解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量商业功能及其发展方式百货商圈辐射范围常住人口规模（万人）商圈渗透率吸引系数商圈有效消费人口（万人）核心1.5公里2分钟车程1060%50%3第二5公里15分钟车程12

35、030%25%9第三全市范围内45分钟车程1,00015%10%15数据来源：深圳市统计局，深圳商业网点规划，戴德梁行整理华强北商圈消费人口测算（2013年）华强北商圈需求规模测算（2013年）商圈消费人口（万人）中高档商业人均年消费水平（元）中高档商业坪效（元/平方米/年）实用率中高档商业项目规模（平方米）33.7530,00020,00055%920,455由于华强北为深圳商业核心区域，考虑到该区域消费人群还包括20%的流动人口及旅游人群，将对商圈消费人口测算值上调25%，约合33.75万人。华强北中高档商业需求预测 解决项目“购物、餐饮、娱乐、休闲”的体量根据商圈辐射能力的规模测算，到2

36、012年，华强北商圈商业需求总规模为920,455平方米，目前现有供应仅435,065平方米，由此可见，仍将有485,390平方米的商业需求需要得到满足，而未来二到三年有22万平方米的商业供应，还有26万平方米商业存在空白。商业功能及其发展方式百货截至2008年上半年统计，区域百货类商业累计吸纳量达约43.5万平方米，年平均增长率为34.7%。华强北已有零售百货43万平方米，而东门的零售百货规模约65万平方米，目前深圳市商圈重点向西移，华强北的零售百货的坪效明显高东门华强北的未来发展优势强于东门。区域项目商业量体(平方米)坪效(元/平方米/月)华强北茂业百货6.4万1800曼哈百货4万-天虹商

37、场2万1200东门茂业百货4.3万1600太阳百货4.5万1600天虹商场2.6万-华强北的消费客户平均年龄27岁，75%是30岁以下，主打青春、时尚，而茂业百货、女人世界、曼哈已聚集了相当的人气规模。百货定位 华强北的零售百货定位背景及条件 商业功能及其发展方式百货百货定位 整体定位:作华强北区域的挑战者，档次与茂业百货相当，体量不少于6万平方米，业种基本于茂业百货相当考虑到本项目占地规模优势，同时金光华具有丰富的零售百货管理经验，本项目百货以市场挑战者的身份入市，与茂业百货形成区域上的竞争，同时达到区位上的共赢。领导者挑战者跟随者补缺者市场占位体量 6万平方米档次茂业百货业种 茂业百货业种

38、种类商业功能及其发展方式百货档次：中高档，国内一线品牌，青春时尚产品 目标客户：主打全市年轻新贵，年龄在30岁以下百货定位 商业功能及其发展方式百货业种建筑面积（平方米）比例化妆护肤品6,500 8%黄金珠宝、钟表8,500 11%女装24,000 30%男装10,000 13%休闲10,000 13%运动器械、体育用品7,000 9%儿童服装、儿童用品7,000 9%床上用品、家用电器7,000 9%合计80,000 100%百货定位 体量8万平方米商业功能及其发展方式百货承担电子专业市场的功能主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功能商业街IT Box本项目商业主要承担购物、娱乐、休闲、餐饮的功

39、能Mall主要承担购物的功能百货商业功能及其发展方式Mall、商业街1、根据商圈辐射能力的规模测算，到2012年，华强北商圈商业需求总规模为920,455平方米，目前现有供应仅435,065平方米，由此可见，仍将有485,390平方米的商业需求需要得到满足。2、华强北商圈仍缺乏集“购物、餐饮、娱乐、休闲”于一体的大型购物中心项目，未来仅有中航广场购物中心与本项目有竞争。5、预计未来至2012年，将有22万平米的商业推出，而未来有约26万平方米商业的空缺，主要是中高档商业。3、随着地铁3、7号的开通，福田中心区距项目仅2分钟车程距离，而福田中心区、蔡屋围是深圳市商务办公、高档住宅的高消费人群集中

40、的区域，对本项目发展高端的购物广场具有绝对的优势。4、华强北作为深圳市市级商圈，未来地铁线的接驳，有助于吸引深圳全市的高端消费客户。未来本项目有26万平方米的中高档商业空缺，其中8万平方米发展中高档的百货物业，则18万平方米可发展华强北所缺失的“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业商业街、Mall 体量定位 ：18万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业商业功能及其发展方式Mall、商业街 商业街、M all补充华强北“购物、餐饮、娱乐、休闲”高档商业业态的功能领导者挑战者跟随者补缺者商业街、Mall 体量定位 18万平方米可发展 “购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业市场

41、占位商业功能及其发展方式Mall、商业街提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所功能构成：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 商业街 案例借鉴：上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 商业功能及其发展方式商业街商家：兰桂坊及其周边酒吧、餐厅和迪士高林立，在极小的区域内聚集了5

42、0多家世界各地风味的餐厅兰桂坊酒吧分布商业街 案例借鉴：香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街规模：德己立街与云咸街间的L型地段，街道不长，只有10来分钟的步行距离功能定位：集美食、娱乐、休闲及文化于一体的宝地，吸引大量国际化消费者，香港人通宵达旦的狂欢胜地商业功能及其发展方式商业街借鉴上海新天地商业街、万象城二期商业街，本项目发展集“餐饮、娱乐、购物”为一体的高档商业街，体量为3万平方米，约300-400米，餐饮 : 娱乐 : 零售 = 35% : 25% : 40%项目体量（平方米）业种比例上海新天地商业街30,000餐饮 : 娱乐 : 零售 = 35% : 25% : 40%万象城二期商

43、业街国际商业休闲广场26,000餐饮 : 娱乐 : 零售 = 40% : 30% : 30%商业街定位：国际化休闲、娱乐中心，体量为3万平方米，业种主要为餐饮、娱乐、购物商业功能及其发展方式商业街档次定位高档项目百货主要定位为中高档，主打青春时尚客户， Mall定位需与百货拉开档次；区域内无高档商业项目，而未来主要形成竞争的中航广场以中高档定位；目前与本项目在区位上有竞争的购物中心，定位均在高档。项目商业面积（平方米）档次万象城一期10.5万高档海岸城6.8万中高档益田假日广场9万高档金光华广场8万中高档COCO PARK6 万中高档同类大型购物中心体量体量定位10-14万平方米与本项目竞争的

44、大型购物业中心体量在9-10万平方米而本项目18万平方米可发展“购物、餐饮、娱乐、休闲”的高档商业物业，其中3万平方米建商业街，14万平方米建Mall。Mall体量、档次定位：体量定位为10-14万平方米，同时减少与中高档购物中心形成竞争，填补市场空缺，而档次定位为“高档”商业功能及其发展方式Mall主 力 消 费 群Mall客户定位 主要居住在项目所界定的1.5公里商圈（如福田中心区）内收入水平高、消费能力强以高级白领、管理人员、华强北生意人为主本项目居住、商务人群等亦是主要消费群体之一经常性消费居住在以上商圈之外的1.5-5公里次辐射地带消费能力强以高级白领、管理人员、公务员为主，同时特区

45、内高收入人群间断性消费，可能1个月来2-3次次 消 费 群商业功能及其发展方式Mall资料来源：DTZ戴德梁行整理业种定位 华润万象城案例商业功能及其发展方式Mall功能主要业态商户名牌国际名品国际品牌旗舰店Dunhill, Paul Smith, Marc Jacobs, Polo Ralph Lauren流行服装时尚服装DKNY, Guess, I.T, Zara, CK Jeans, Sisley, FCUK, CLUB Monaco, Morgan, Benetton潮流饰品鞋包/皮具Tods, Furla, Samsonite 潮流饰品饰品/手表/眼镜Tissot, Swatch,

46、Just Gold, MONT BLANC, Tiffany, Follie Follie, Swarovski, Alexander de Paris业种定位 时尚国际精品名店荟萃国际名店荟商业功能及其发展方式Mall功能主要业态代表品牌Pop-up Shops临时品牌发布展场I.T, MANGO, H&M, Esprit, Zara, CK Jeans, Sisley, FCUK, CLUB Monaco运动潮流运动体验馆NIKE, ADIDAS, PUMA, SPEEDO, STUSSY汽车展示尊贵体验展场BMW, Jaguar, Porsche, Maserati, Ferrari等品

47、牌新款概念车型展示教育/玩乐英语及幼儿互动培训中心华尔街英语, 金宝贝展示体验ZONE业种定位 品牌展示发布平台、产品体验专区商业功能及其发展方式Mall功能业态代表品牌约会/休闲酒吧/咖啡/茶室/快餐星巴克、真锅咖啡、SPR coffee, Pacific Coffee, Pizza Hut, 季诺, Sizzler特色主题餐馆Modern Street屋顶花园酒吧街冰淇淋/西点Bread Talk, Valentino Chocolate, 哈根达斯餐饮中西餐厅俏江南、阿一鲍鱼、鹿港小镇、露比美国餐厅、福楼, Tony Romas Ribs, 粉酷、蕉叶美食广场开发商自营美容护理个人护理品

48、/化妆品FANCL, Anna Sui, HR, Christian Dior, Chanel, Bobbi Brown美容/康体/养生玛花纤体,Clarins, Renewal Spa, Spa Senso, OLoreal休闲商业中心业种定位 适合家庭、聚会的休闲消费中心商业功能及其发展方式Mall功能主要业态代表品牌IMAX影院多厅影院IMAX影院、环球影城、华纳影城聚会/娱乐KTV钱柜、好乐迪、BABY K、加州红保龄球场桌球馆开发商自营游戏/冒险互动式游戏厅互动游乐广场SEGA World、Play Station、Nintendo World、数码迪士尼室内游乐设施开发商自营或合作

49、娱乐中心业种定位 科技娱乐体验商业功能及其发展方式Mall功能面积比例业种国际名荟店2500020%国际品牌旗舰店,服装服饰,鞋包皮具,饰品,手表/眼镜休闲商业中心3000024%咖啡/茶室,冰淇淋/西点,特色主题餐馆,中西餐厅,美食广场娱乐中心3500028%影城，真冰溜冰场,保龄球场,KTV,桌球馆展示体验ZONE1500012%Pop-up Shops,运动体验馆,汽车展厅,教育培训中心超市1500012%超市配套服务50004%银行/ATM，便利服务设施合计125,000100%本项目Mall功能配比：Mall定位业种定位 商业功能及其发展方式Mall商业体量32万平方米，IT BOX

50、、百货、MALL均为地上6层，地下2层，商业街为地上2层，地下1层，具体各层面积明细如下商业部分建筑面积明细楼层建筑面积()IT专业市场百货Mall商业街F68,000 8,00012,000F58,000 8,00012,000F48,000 8,00012,000F38,000 8,00012,000F28,000 8,00012,00010,000F18,000 8,00012,00010,000B118,500 16,00026,50010,000B2(连地铁)18,500 16,00026,500合计 85,000 80,000125,00030,000商业总建筑面积 商业功能及其发

51、展方式整体商业类型项目首层实用面积租金（元/平方米/月）首层建筑面积租金（元/平方米/月）百货、Mall万象城1,200-1,500 600-750茂业百货华强店1,500 680 中信城市广场1,000 700 商业街华强北路1,500 1,200 项目首层租金水平 (元/平方米/月)消费类电子租金 (元/平方米/月)首层业种建筑面积租金层数建筑面积租金赛格电子市场电子元器件1,700 3-10层 1100-200华强电子世界电子元器件1,500-华强广场电子元器件1,300 4-6层 800-400赛博数码广场消费类电子9001-3层900-3002009年2月同类大型商业物业租金调查20

52、09年2月华强北IT专业市场租金调查大型百货、Mall深圳市同类大型百货、Mall，首层实用面积租金为1000-1500元/平方米，建筑面积租金为700-750元/平方米；电子专业市场华强电子专业市场租金明显高于百货，尤其电子元器件类专业市场高于消费类电子专业市场，电子元器件专业市场首层建筑面积月租金为1300-1700元/平方米，而消费类电子低于元器件专业市场，月租金900元/平方米；商业街华润万象城商业街租金水平与一期华润中心商业基本相当。商业物业价格定位 商业功能及其发展方式整体商业百货、Mall：结合本项目的整体定位，考虑项目前期需市场培育，本项目百货、Mall百货、Mall首层建筑面

53、积租金定位为500元/平方米；IT专业市场：IT专业市场定位为高档消费类电子专业市场，华强北电子专业市场租金水平相对高于零售百货租金，价格在百货、Mall的租金上浮10%商业街定位：本项目商业街定位为两层，租金与百货、Mall相当，首层建筑面积租金为750元/平方米（实用面积租金与Mall相同）。楼层建筑面积(建筑面积)建筑面积面积租金（元/平方米/月）IT专业市场百货Mall商业街IT专业市场百货Mall商业街F6 8,000 8,00012,0002201001000F5 8,000 8,00012,0003001501500F4 8,000 8,00012,0003302002000F3

54、 8,000 8,00012,0004003803800F2 8,000 8,00012,00010,000440425425525F1 8,000 8,00012,00010,000550500500750B1 18,500 16,00026,50010,000500475475675B2(连地铁) 18,500 16,00026,500450450237.20合计 85,000 80,000125,00030,000418 361 319 650 2009年2月项目商业物业租金定位商业物业租金定位 商业功能及其发展方式整体商业项目介绍项目界定项目改造的迫切性1项目解析项目市场定位经济效益附

55、件整体定位分项功能定位(1)商业功能(2)商务功能(3)居住功能多功能物业的共存拆迁补偿方案经济效益指标社会效益附表华强北基础资料IT产业研究IT专业市场案例综合体案例234报告框架可能发展的商务功能及其发展方式商务功能写字楼酒店SOHO商务公寓服务式公寓发展写字楼的可能性 华强北企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求较高的吸引力改善性需求较高的进驻率供应紧张近四年除华强广场，华强北区域没有真正意义的写字楼入市；而目前作为办公用的楼宇仅有不足50%为现代办公楼宇2000年后建成的写字楼如现代之窗大厦、赛格广场、中核大厦等，拥有较高的入住率，可达95%从华

56、强北起步的高新技术企业，发展壮大之后，区内写字楼品质无法满足其改善性需求，往往另在区外如车公庙寻找写字楼华强北以其高知名度和成熟的商业氛围，不仅吸引了电子相关企业，还吸引了大小培训机构、律师事务所、旅行社等未来旺盛的需求逐步升级改造的上步工业区，将使占据半壁江山的工业厂房逐渐退出写字楼市场，从而增加了企业对写字楼物业的需求较强的竞争力厂房等非专业办公场所的退出也增强了区内写字楼发展的竞争力商务功能及发展方式写字楼目标客户定位 中小型民营企业是本项目写字楼的最主要终端使用者大量中小型民营企业电子产品供货商、采购商成长型高新技术企业电子产品维修公司，包括知名电子产品的特约维修中心动画、广告工作室8

57、5%贸易、物流公司银行行业协会电子市场周边服务培训机构设计院其他如房地产中介、旅行社办事处、律师事务所等10%5%目前华强北写字楼的客户构成如下：决定供应的是需求商务功能及其发展方式写字楼档次及产品定位 准甲级写字楼、中等面积单位并可自由分隔主力客户强大的电子专业市场和良好的市场机制将使中小型IT企业成为华强北写字楼最主要的终端使用者围绕着这类企业，物流公司、银行等金融服务机构也占有一定地位注重写字楼的位置和昭示性注重周边上下游产业的聚集程度不关注写字楼的硬件设施青睐小面积的写字楼潜在客户区外高新技术企业倾向于在华强北设立其办事处，以增强与外界联络的便利性区内高新技术企业即使将其加工生产部分迁

58、出华强北，但其对该区域的依赖性将促使他们将联络处留在此处华强北中小企业的密集程度，将吸引风险投资机构进驻本区域，为中小企业融资提供配套服务不仅关注写字楼的昭示性，还对档次有一定要求倾向于选择面积较大的写字楼物业准甲级写字楼中等面积单位无隐梁、柱设计，可自由分隔、组合商务功能及其发展方式写字楼产品类型定位 产品类型定位：规模7-8万平方米，单位面积100-400，40层左右的超高层，标准层面积1,800-2,000项目及落成时间写字楼层数标准层面积单位面积硬件、配套设施赛格广场(华强北，2000年落成)13-60层1,724138-206玻璃幕墙；智能化管理；跨度12m的无柱化设计圣廷苑B座(华

59、强北，2001年落成)6-29层1,029140-208设有配套商务会议中心；知名物管时代科技大厦(车公庙，2007年落成)3-25层3,200-4,070100-385(6-25层)61-1,879(3-4层)玻璃幕墙；大堂面积1,000、11m层高；合资品牌电梯华强广场写字楼(华强北，2008年落成)4-21层1,814118-148(5,6,18-21层整层出售)玻璃幕墙；大堂面积1,000、11m层高；合资品牌电梯本项目写字楼40层左右1,800 2,000100 - 400(高区设置大间隔户型、低区设置中小户型)玻璃幕墙外观；国内或合资品牌电梯；分户空调；大堂面积500-600、10

60、m层高；聘请知名写字楼物管写字楼面积：7-8万平方米商务功能及其发展方式写字楼价格定位 2009年2月价格建议27,000-28,000元/平方米华强广场一手价格: 28000-29000元/ (写字楼)；25000-26000元/ (公寓式办公)企业入驻率约80%，目前一手写字楼已售罄公寓式办公销售率80%赛格广场二手价格：20000-21000元/价格变化较为平稳，即便是经济放缓，也未见大幅下跌，其稳定的租金是支撑售价的主要原因经贸中心（中心区北区）二手价格：24000-25000元/2007年落成；由于福田中心区写字楼供应量较大，且档次相近，因而竞争较为激烈，目前入驻率在70-80%本项