【深规院】深圳罗湖区木头龙片区城市更新规划(1)

1、项目背景分析基地现状情况周边地块研究上位规划解析城市更新研究项目规划方案交通影响分析商业策划构思目 录 content1234561781BACKGROUND INFORMATION项目背景分析项目位置区域发展定位过境口岸轨道交通公司简介Chapter21. 项目位置项目背景分析 本项目位于深圳市罗湖区中心地区，属于翠竹街道办辖区【大头岭片区】。西临文锦中路，东靠爱国路，距离罗湖商业中心区约 800米，区位条件十分优越。罗湖区3龙 岗LONG GANG 香 港HONG KONG福田中心区上步片区罗湖商业中心区本项目罗 湖LUO HU项目背景 罗湖区是深圳市开发最早、建成度最高的地区，是目前深圳

2、的经济和文化中心，随着城市日新月异的飞速发展，一些特区成立初期建设的居住小区建设标准偏低，面貌破旧，同时占据着城市重要位置，对城市的进一步发展带来越来越大的负面影响。 目前，深圳市城市更新工作已全面展开，为了适应城市总体发展目标，改善和提升木头龙片区的人居环境和城市面貌，依照深圳市的城市更新政策，加快旧城改造步伐，益田集团公司于2010年3月委托我院编制罗湖区木头龙片区城市更新专项规划。规划研究范围 木头龙片区位于罗湖区翠竹公园的南侧，属于深圳市罗湖区翠竹街道办事处管辖，是以居住生活功能为主，普通教育设施为辅的功能片区。 片区内，规划研究范围西北、东北、东南、西南分别以东门北路、华丽路、爱国路

3、、文锦中路为界，规划研究范围面积23.44公顷；其中，规划范围占8.86公顷。2. 规划研究范围项目背景分析4翠竹公园洪湖公园人民公园儿童公园罗湖区委区政府罗湖商业中心本项目香 港深圳火车站罗湖口岸规划范围规划研究范围 强化“金融城” 金融是现代经济的核心。深圳是全国的金融创新中心。而深圳金融业资产六成以上集中在罗湖，罗湖区正在强化蔡屋围金融中心建设。繁荣“万象城” 加快建设人民南老东门万象城“金三角”商业区，打造人车分流、环境优美、万商云集、高中低档业态最全的商圈，努力建设区域性国际消费中心。提升华润中心万象城周边商业业态，进一步整治、提升周边环境，放大都市综合体效应。提升“珠宝城” 罗湖的

4、水贝黄金珠宝产业集聚基地率先建成，发展态势良好，要加快水贝黄金珠宝产业集聚基地二期建设，全力推广黄金珠宝区域品牌，促进黄金珠宝产业由“罗湖制造”向“罗湖创造”转变，提升市场竞争力，开拓国际市场。加快黄金珠宝产业公共服务平台建设。推动黄金珠宝产业与文化创意、高端旅游等融合发展。巩固“工艺城” 全市工艺品十大专业市场有七家在罗湖，其中，深圳古玩城被认定为国家级文化产业示范基地，满京华艺展中心、深圳古玩城和航诚艺都先后成为“文博会”分会场。打造“艺术小镇” 在深圳水库上游大望、梧桐两村建设艺术小镇，即以一座山（梧桐山）、一条河（梧桐山河）、一条路（丹平路）、一条街（博物馆一条街）、一个高地（大望文化

5、高地）为依托，建成有着浓厚人文风情的艺术休闲旅游胜地。 3. 罗湖区发展新的定位项目背景分析5“ 四城 、一小镇 ”龙 岗 区罗 湖 区香 港罗湖产业发展结构图07版总规中深圳市城市职能为1国家经济特区，自主创新、循环经济的示范城市。2国家支持香港繁荣稳定的服务基地，深港共建的国 际性金融、贸易和航运中心。3国家高新技术产业基地和现代文化产业基地。4国家重要的交通枢纽和边境口岸。5具有滨海特色的国际著名旅游地。 深圳市与香港共同发展国际大都会。而罗湖区紧邻香港，拥有深圳火车站及三个主要通关口岸。足以体现其在城市发展中承担的重要职能。罗湖区也是深圳市未来构建国际大都会及国际消费中心的重要门户区域

6、。 本项目距离文锦渡口岸约1300米，具有明显的区位优势，将是未来罗湖区打造国际消费中心的重要区域。罗湖口岸:（1986.6至今） 1986年6月14日竣工启用。占地面积18107平方米，2002年罗湖口岸经过大规模改造后，查验通道从原来的137条增加到173条。口岸设计通过能力由八十年代每天20万人次，提高到目前每天40万人次。罗湖口岸4. 口岸因素项目背景分析63km距离龙 岗 区罗 湖 区本项目深圳火车站罗湖口岸文锦渡口岸香园围口岸香 港3 KM罗湖区新定位：打造区域性国际消费中心 罗湖区作为最早建成区，具有通关优势：罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘香园围口岸与本片区均有着便利的交通关系。本项

7、目与罗湖通关口岸的区位关系文锦渡口岸：（2010-2012） 文锦渡口岸改造工程概预算3.9亿元，总用地面积为3.42万平方米，建筑面积4.52万平方米，由新建的联检综合楼与配套的停车楼两个单体组成。其中联检综合 楼建筑面积1.86万平方米，共六层，一、二层设出入境查验大厅以及相关查验用房。该口岸改造工程拟定2012年完成。莲塘/香园围口岸：（20132018） 位于在莲塘西岭下村南面及东面。将承担香港与深圳东部、惠州以及粤东、赣南、闽南之间的跨界货运兼客运交通功能。 莲塘口岸拟采用客货分层的双层方案,下层为货运,上层为客运。该口岸拟定2018年建成运行。 未来三个通关口岸形成后，将分担和缓解

8、罗湖口岸的通关压力。方便的通关条件势必也将加强内地与香港的各种交流，带来大量的人流和商机。文锦渡口岸现状与改造莲塘香园围口岸4. 口岸因素项目背景分析7深圳轨道交通建设概况 2003年编制的深圳市城市轨道交通建设规划(20052010年)通过了国家发改委和建设部的评估，作为二期工程建设的规划依据。目前深圳市地铁一期工程已建成通车。二期工程的1号线、4号线续建，2号线、3号线、5号线新建均已开工建设。二期工程线路将于2011年7月大运会召开前全部建成通车，届时，深圳市将形成约178公里左右的轨道交通网络。5. 轨道交通因素项目背景分析8。 深圳地铁2011年7月即将开通5条线，其中3号地铁线翠竹

9、站与本项目距离不到100米。2、5号两条线地铁站距离本项目不超过800米，将极大地改善本片区的交通条件 。地铁3号线：福田-龙岗 晒布-翠竹-田贝。地铁7、8号线（国贸大梅沙）已纳入三期前期准备建设阶段95. 轨道交通因素项目背景分析本项目周边轨道站点分布图深圳市益田房地产集团股份有限公司 成立于1996年2月，现已发展成为以房地产开发为核心业务，以商业、酒店、高速路、物流、生物制药、物业管理、实业投资等业务为辅业的大型集团股份公司。 益田房地产集团秉承铸树精品，创新无限的经营理念，经过10年的探索与发展，通过在市场环境变化中实施战略调整与资源整合，从开篇之作益田花园到半岛城邦，益田集团凭借着

10、一系列有巨大市场影响力的项目，形成了自己独有的开发与经营模式，在新的战略目标指引下，集团现已形成了以深圳、北京、长春为中心，向华南、华北、东北进行区域性发展的战略布局，实现了由传统的住宅开发向复合型地产开发的过渡与战略转型。 益田房地产集团股份有限公司目前已有以下房地产作品益田名园 ：益田花园占地2.5万平方米，建筑面积4.5万平方米，由10幢色彩凝练，庄重典雅的小高层组成，开创欧陆风情地产的先河。半岛城邦 ：半岛城邦位于深圳蛇口，占地30万平方米，是深圳特区内唯一一个拥有稀缺海景资源的100万平米超级大盘，一期5天售罄、回收15亿资金的骄人业绩刷新深圳地产豪宅销售记录。3. 益田假日广场及其

11、酒店： 益田假日广场位于深圳华侨城核心，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积14.3万平方米，设计理念是“城市中的邮轮”，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。大运城邦介绍词：4. 益田大运城邦-大运新城唯一一座百万平米健康人居大宅。项目一期自2010年年初开盘至今，屡创销售奇迹，连续两周位居销售排行榜首。益田集团有信心、有能力、有实力、有决心如期完成木头龙小区城市更新项目。5. 城市更新企业简介项目背景分析102FACT INTRODUCTION 基地现状情况用地权属用地性质建筑质量配套设施现状问题Chapter111、改造对象 根据深圳市城市更新

12、管理办法要求，翠竹小学和翠园中学为教育设施用地，现状建筑质量较好，予以现状保留；怡泰与俊园大厦为建设年代较近的高层建筑，质量较好，予以现状保留；教育新村现有已批规划，按照已批规划建设。01-05地块建筑符合城市更新条件，根据宗地界线确定规划改造范围面积为8.86公顷，拆迁范围面积为7.70公顷。2、现状功能居住用地及配套设施用地。3、本次规划范围内地块权属03地块：9班幼儿园04地块：露天篮球场01、02、05地块：6-8层多层住宅区备注：以上宗地面积总和与地块面积存在微差。1. 现状用地权属基地现状情况12宗地权属一览表编号 宗地面积（）权属单位013233.52 深圳市城市建设开发（集团）

13、公司0253262.15 罗湖区房管局032256.79 深圳奥康德石油贸易集团公司042100.76 深圳市规划国土局罗湖分局0516166.00 深圳市城市建设开发（集团）公司合计77019.22 现状用地权属图翠竹小学翠园中学怡泰大厦教育新村俊 园 规划研究范围内总用地面积为23.44公顷。其中主要为居住用地，面积为11.25公顷，占总用地比例48%。商住用地面积为2.26公顷，中学用地面积为3.87公顷，小学用地面积为1.03，道路用地面积为3.77公顷，街头绿地面积为1.26公顷。2. 现状土地利用基地现状情况13规划研究范围现状用地汇总表序号用地性质代码用地类别用地面积（ha）占总

14、用地比例（%）1 R居住用地11.25 47.99其中R2二类居住用地7.36 31.40R22二类幼托用地0.21 0.90R23二类社区体育设施用地0.14 0.60R3三类居住用地3.54 15.102 C商业服务业设施用地2.26 9.64CR商住用地2.26 9.643 GIC公共设施用地4.90 20.90其中GIC53中学用地3.87 16.51GIC54小学用地1.03 4.394 S道路广场用地3.77 16.08S1道路用地3.77 16.085 G绿地1.26 5.38G12街头绿地1.26 5.386 合计规划研究范围23.44 100.00 改造范围内地形相对平坦，北

15、高南低，东西方向高程大至相等，地块中部有2-3米的自然平缓高差。现状土地利用图 规划范围内建筑修建于20世纪80年代初期，分别竣工于1981年底至83年底。住宅形式为6至8层多层住宅，户型面积约在75至90平米不等，楼龄在2729年之间，原设计标准偏低，建筑老化现象严重，大多数现状住宅质量较差。 木头龙片区拟拆迁范围面积为77040平方米，总建筑面积约为119200平方米，其中包含各类建筑物65栋，业主共1317户（含居委会和幼儿园）。（资料由益田公司提供）建筑质量调查统计表范围类别名陈栋数(栋）面积（平方米）比例（%）规划范围质量良好建筑质量较好建筑质量较差建筑65 119200.35 33

16、.95 小计65 119200.35 33.95 规划研究范围质量良好建筑8 180265.71 51.44 质量较好建筑11 24326.48 6.94 质量较差建筑25 26890.04 7.67 小计44 231482.23 66.05 合计109 350682.58 100.00 3. 现状建筑质量基地现状情况14现状建筑质量图 木头龙片区四周有城市主干道东门北路、文锦中路、爱国路，城市次干道华丽路。西侧通过雅园立交直接连通笋岗路和泥岗路，南侧距离深南大道仅600米。片区对外交通联系十分便捷。（目前地铁施工对东门北路交通带来一定影响） 规划范围内部道路不成系统，通达性较差，消防车道未覆

17、盖到所有建筑，局部存在一定的消防安全隐患。 雅园立交桥4. 现状道路交通基地现状情况15现状道路交通图雅园立交地铁翠竹站16爱国路（双向八车道）华丽路（三车道）文锦中路（双向八车道）东门北路（受地铁施工影响局部为双向4车道）（双向六车道） 4. 现状道路交通基地现状情况 规划范围内现状有邮政支局、居委会、幼儿园、等公共服务设施，相对本片区现有人口规模及周边区域的集聚程度，公共服务设施总量及建设标准均显不足。 5. 现状公共服务设施基地现状情况17现状公共设施一览表序号类别设施名称用地面积（）建筑面积（）1行政管理居委会86.00 2市政设施邮政支局935.11 1386.14 3卫生设施垃圾收

18、集站40.39 40.39 4体育设施篮球场916.89 5医疗设施社康中心926.69 1203.70 6餐饮设施巴蜀风3107.94 3870.34 7教育设施9班幼儿园2054.58 2239.73 现状日照分析1、规划范围内住宅现状呈南北向排列式布置，多数住宅达不到现有住宅日照采光规范要求。2、万科俊园对规划范围内南部住宅日照有不利影响。 6. 现状日照分析基地现状情况18现状日照分析图现状人口 木头龙居住小区现状总人口5838人。其中，户籍人口：3900人，暂住人口1220人，常住非户籍人口718 人。（数据资料由益田公司提供）木头龙片区现状问题：1、地处罗湖中心城区黄金要地，建筑面

19、貌破旧，与罗湖区打造区域性国际消费中心的发展目标相差甚远，有必要进行城市更新。2、地块现状多为特区成立初期所建的多层住宅，建筑和规划受时代所限，未能充分发掘木头龙片区城市空间资源价值，浪费了宝贵的地下空间和地面区域的空间资源。3、现状单一居住功能已不适应现代化集约用地、复合功能开发建设模式。4、市政配套设施不完善，部分设施老旧过时，迫切需要更新换代。小区体育设施旧小区住宅面貌破旧小区内部环境乱小区居民热盼旧改7. 现状人口及存在问题基地现状情况198. 更新单元范围图基地现状情况209. 规划权属图基地现状情况2110. 建筑物信息图基地现状情况223SURROUNDING AREA STUD

20、IES周边地块研究周边地块现状周边建筑影响公共服务设施Chapter23 地块周边高层、超高层建筑鳞次栉比。有紧邻雅园立交桥的40层怡泰中心大厦，47层万科俊园，爱国路东侧32层的新王朝酒店。总之，待更新的木头龙小区已处在高层、超高层建筑包围之中。1. 周边高层建筑分布情况周边地块研究24规划范围 教育新村用地范围内旧房目前已拆除，总用地面积2.97公顷。规划建设教育新村报建方案数据如下：1栋超高层+5栋高层住宅+6班幼儿园指标：总建筑面积：21.13万平方米 地上：15.56万平方米 地下：5.57万平方米 其中商业：3390平方米容积率：5.50停车位，980个位，地面86，地下894总户

21、数：1733回迁户面积：5.14万平方米2. 教育新村更新概况周边地块研究25方案鸟瞰旧房拆迁证旧房拆迁现场教育新村区位规划范围翠竹小学 深圳市翠竹小学创办于1984年9月，1985年定为深圳市对外开放学校，1986年定为深圳市重点小学，1994年5月被评为广东省一级学校，1997 年被评为深圳市办学效益好学校。2002年12月，原翠竹小学与原翠华小学合并为新的翠竹小学。学校现分为两个校区，均位于罗湖区东门北路, 总占地面积5340平方米，总建筑面积为15819平方米。 现状招生规模为30班。小学大门教学楼运动场教学楼教学楼3. 教育设施周边地块研究26规划范围学校出入口翠园中学 翠园中学创建

22、于1964年，原名深圳市二中，是深圳市首批“国家级示范性高中” 广东省一级学校，深圳市老牌重点中学。 翠园中学高中本部位于罗湖区东门北路1016号，地铁3号线雅园站口，毗邻东门老街，交通便利，地理位置优越。校园占地100亩，绿树成荫，芳草如茵，环境幽静。 学校现状招生规模为45班。教学楼及办公楼3. 教育设施周边地块研究27规划范围4HIGHER-LEVEL PLANNING ANALYSIS上位规划解析罗湖分区规划法定图则拼图周边公共设施Chapter28规划依据： 1、深圳市城市更新管理办法； 2、罗湖分区规划； 3、大头岭地区法定图则； 4、深圳市城市规划标准与准则； 5、益田集团公司与

23、本院签订的本项目专项规划合同； 6、有关会议纪要； 7、相关规划法律、法规、政策、办法等。城市更新项目规划原则： 1、城市整体利益优先原则； 2、公共设施配套优先原则； 3、人居环境美化优先原则； 4、集约利用节省资源原则。1. 规划依据与规划原则上位规划解析29规划目标罗湖区的未来发展目标在于建设成为环境优美的现代化国际性城区；重点发展商贸、房地产、旅游服务、金融和信息咨询等第三产业，成为全市的金融商贸中心区、文化娱乐旺区、网络服务基地； 1、控制规模：在土地资源有限的前提下，人口规模及土地开发强度的控制是影响城市规模的关键因素。本区未来的发展应遵循“总量控制，结构调整”的原则，提高常住人口

24、的比例和人口素质，严格控制土地开发强度，抑制高层楼宇的新建； 2、完善功能：根据深圳市城市总体规划(1996-2010)的要求，对区内的产业结构和用地布局进行调整，改造与城市发展不相适应的工业区、仓储区和新、旧村，完善城市功能； 3、改善交通：本区交通环境的治理应充分挖掘现有路网的潜力，结合旧城改造完善次干道和支路系统，明确道路功能，提高运行效率，形成多元化的路网结构和捷运系统，改善整体交通环境； 4、完善配套：公共、市政的配套水平是衡量一个城市生活质量的重要标准。要实现现代化国际性城市的战略目标，必须从新的高度审视本区现有的配套设施，在城市改造过中加以重视，在政策上加以优惠，在管理中加以严重

25、控制，完善和落实本区的配套设施系统；2. 罗湖区分区规划上位规划解析5、美化环境：城市的更新改造是城市自我完善的过程，也是本区未来城市建设的重点。本区今后的发展不是靠“外延式”的扩张，而是要走“内涵式”的集约化发展道路，以“调整、改造、提高、完善”为基本方针，把建设的重点放到公益性设施的完善和城市面貌的更新上，改善城市环境。30本项目地块在罗湖分区规划土地利用规划中的用地性质以居住为主，有少量商业配套。商住混合的用地性质与本项目城市更新建设目标一致。2. 罗湖区分区规划 用地性质上位规划解析31 本片区周边与三条城市主干道（文锦中路、东门北路、爱国路）直接联系，其中文锦中路为城市景观性主干道，

26、并与一条次干道（华丽路）联系，片区周边城市道路按罗湖综合交通规划已实施，特别是东环高架快速路修建对罗湖区城市交通起到了实质性改善。 本项目对外交通联系便捷，与罗湖区三大口岸均有直接的交通联系。雅园立交桥2. 罗湖区分区规划 综合交通规划上位规划解析32至平湖至布吉、龙岗罗湖口岸至福田、南山、宝安至福田、南山、宝安至福田、南山至福田、南山至福田笋岗路泥岗路深南大道滨河路上步路沿河北路沿河南路布心路文锦路北环大道红岭路红荔路人民公园路东门路宝安路快速路主干道次干道翠竹路八卦三路太宁路雅园立交至盐田爱国路华丽路雅园立交桥罗湖城市商业发展轴 以万象城为核心龙头，东至文锦渡口岸，北至水贝珠宝城，西至笋岗

27、物流片区，形成罗湖区大商业圈概念。 本项目位于华丽路西侧，在商业发展轴辐射范围内，为在规划范围内更新改造的相关产业功能的发展与提升起到支撑作用。笋岗文锦渡万象城水贝文锦渡2. 罗湖区分区规划 产业调整上位规划解析33万象城二期鸟瞰图黄贝岭地王大夏 罗湖分区规划景观设计指引要求：罗湖中心城区保留三条重要景观通廊：1）围岭大头岭黄贝岭；2）地王洪湖围岭；3）地王大头岭东湖。 木头龙片区未在三条重要景观通廊控制范围内，可适度建高层、超高层建筑。翠竹公园东湖公园洪湖公园地王大夏2. 罗湖区分区规划 景观设计指引上位规划解析34翠竹公园洪湖公园荔枝公园东湖公园市人民医院罗湖区委区政府1）行政办公设施 罗

28、湖区委、区政府。六片区法定图则拼合图2）周边公共设施配套 A、医疗设施 深圳市人民医院始建于1946年, 1994年被评为深圳市第一家“三级甲等”医院。已发展成为一个功能齐全、设备先进、人才结构合理、技术力量雄厚，集医疗、教学、科研、保健为一体的现代化综合性医院。3. 法定图则 周边公共配套设施上位规划解析35B、学校资源（名校概念）高中名校2所（深圳中学、翠园中学），近距离小学4所,其中小学名校2所（翠竹小学，螺岭小学）。 深圳中学1947年建校，从1983年成为广东省重点中学，到1993年成为广东省首批一级学校，再到2003年向全国示范性高级中学目标迈进。上位规划解析3. 法定图则 周边公

29、共配套设施36六片区法定图则拼合图（2003年11月批准）道路宽度爱国路：主干路、道路红线：40米、双向6车道；华丽路：次干路、道路红线：30米、双向4车道；东门北路：主干路、道路红线：45米、双向6车道；文锦中路：主干路、道路红线：45米、双向6车道；小区支路：内部道路红线：1520米。上位规划解析3. 法定图则 周边道路红线宽度37用地功能规划 深圳市罗湖03-01号片区【大头岭地区】法定图则，对此地块用地功能为二类居住用地和配套设施用地。公共配套设施要求：1、幼儿园（9班）2、邮电支局、书店3、居委会4、垃圾收集站5、文化活动站、老人活动站6、雨水泵站、公厕7、篮球场上位规划解析3. 法

30、定图则 公共配套设施38大头岭地区法定图则c5CITY-RENEWAL PROGRAMME RESEARCH城市更新研究规划依据规划原则更新模式Chapter39城市更新作用 城市更新是深圳在增量土地资源紧缺条件下转身挖掘城市存量空间的一项主动选择。城市更新更深刻的内涵在于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、提升城市整体品质。本项目对于罗湖当前通过空间整合优化释放空间资源，缓解用地紧张矛盾，提升城市整体功能和价值具有重要现实意义。 木头龙小区城市更新的必要性木头龙小区城市更新的可行性现状建筑外观破旧，内部生活环境混乱，公共空间不足，影响城市景观秩序。现状用地使用强度与结构，阻碍了城市功能

31、的提升与发展。现状公共服务配套设施陈旧且配置标准落后，急需提升和完善。结论：本项迫切需要通过城市更新，来解决自己以及区域发展问题开发商具备承担该项目的经济和技术实力。本项目已列入政府年度更新计划。地块权属清晰，房产权属明确，便于工作开展。该项更新符合原住民利益，获得多数业主支持。结论：本项更新计划具备可操作的条件城市更新立项条件：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新研究1. 必要性及可行性40

32、现状空间职能单一，不符合城市中心区位多元复合的空间诉求。现状建筑质量整体不佳，对居民的生命和财产安全构成威胁。运用SWOT分析法项目优势：1）基地处于罗湖商业区核心区位，更新动力充足。 2）有发达的地面道路交通和地下轨道交通支持，交通便利。 3）周边商业服务和教育等配套设施完善，利于建成发展。 4）缘于区位特殊，政府支持力度更大。项目劣势：现状建筑多，拆迁还返量大，更新成本偏高。项目机遇：1）为城市更新首批公布计划项目，利于早期介入、稳步推进。 2）周边地铁线路即将开通，有效推动更新进程。 3）罗湖区口岸增多，深港交流更加频繁，基地区位更显增值。项目挑战：1）政府、开发商、业主对空间形式存在源

33、于多元利益的博弈。 2）区域影响因素复杂，具体开发形式的定位影响后续开发建设。结论优势大于劣势，机遇挑战并存。城市更新研究2. 规划分析41本项目城市更新模式 在城市整体发展要求下，本项目应采取全面改造的更新模式，完全拆除现状建筑，对片区进行整体重新建设。 城市更新模式1）整体拆除现状建筑，完全重新建设的全面改造模式；2）保留原有建筑，改善居住环境，完善基础设施为目的综合整治模式； 有些城中村规模较大，采取分期设施策略，也会采用同时采用上述两种模式，部分完全改造，部分综合整治，逐步展开城市更新计划。追求原住民利益企业效益、政府收益三方共赢的局面。城市更新研究3. 项目更新模式42政 府改造单位

34、（开发商）业 主公共利益城市环境改造成功经济收益不减少、长远发展有保障拆迁补偿成本低、实施顺利获取经济利润法治管理社会安定经济发展产权保障政策倾斜城市更新研究4. 项目发展定位43根据上层次规划要求及现状土地利用情况本项目发展定位： 以居住功能为主，商业功能为辅的公共设施配套齐全，人居环境优美的现代化高尚居住社区，提升木头龙片区核心竞争力，使之成为深圳城市更新一张靓丽的名片。根据深圳市城市规划标准与准则居住建筑退线要求1）满足日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视距卫生、建设用地要求。2）深圳新区：大寒日：有效日照不低于3小时。 旧区：大寒日：有效日照不低于1小时。高层建筑退红线要求： 东

35、北： 12米 东南： 12米 正南： 12米 西北：10米 绿化带： 6米 多层建筑退道路红线9米。 低层建筑退道路红线6米。城市更新研究5. 建筑退线44建筑退线图6PLAN AND THE DESIGN规划设计方案Chapter功能布局空间结构交通组织景观意向技术指标451. 根据本项目的区位条件，以及低密度高强度的集约开发模式，规划采取“ 强边活心 ”的策略。 即小区内部沿城市干道区域，土地利用价值较高，采取高强度开发，提升和完善城市功能及整体空间形象。而小区中心区域留出大尺度的公共活动空间。满足居民日常生活需求，丰富小区景观环境，提高居民生活品质。2. 梳理完善室外环境，充分利用屋顶、

36、地面、地下空间，增强三者之间的空间联系和可达性，同时打通与地铁站点的交通联系，提升片区发展条件。3. 高效利用沿街商业价值，合理组织商业功能界面，提升整体空间形象，打造区域品牌亮点。 规划设计方案1. 规划构思46规划总平面图1）空间开发策略东高西低，强边活心。南北通透，立体花园；地上地下，完善配套，双圈布局，和谐社区。2）建筑空间功能布局 东南部结合公建配套，规划布局超高层塔楼，西部布置高层住宅，东北、东南侧集中布置商业，形成双层向心性组团空间，北部三角形空间布置公寓，西南夹角配套公共设施。 规划设计方案2. 功能结构布局47功能结构规划图一核、一带、一轴一核：核心公共开放空间；一带：东西景

37、观带；一轴：南北景观轴。 四栋点式超高层布置在爱国路一侧，其余百米高层住宅顺沿地块边线布置成两条不规则弧形。一心、一点、一个弯月的景观空间规划形成三个组团花园，三个花园由一条步行道串联起来，形成南北方向景观轴，同时，为小区人流主要出入口倾力打造南大门景观轴。 规划设计方案3. 空间结构布局核心开放空间48空间结构规划图 外围道路能承担交通增量 木头龙街区周边道路已按罗湖分区规划综合交通规划落实路幅宽度。由于罗湖区新的一轮道路交通规划调整落实基本到位，并在原规划中留有一定增量空间，因此，外围道路交通流量可容纳本项目城市更新的交通增量。小区内部机动车道：设置在项目西侧红线内侧，并兼消防疏散通道之功

38、能。地下停车场出入口设置：在本项目地下室各角落部位应充分利用空间，布置地下停车场出入口，减少对地面交通的干扰。商业客户停车场出入口与住户停车场出入口需分开设置。公交车站设置：为鼓励居民公交出行方式，在木头龙小区四周城市干道上分别设置一组公交车站。 规划设计方案4. 道路交通规划49道路交通规划图5. 公共交通规划公交车站设置 提供方便快捷的公共交通服务，鼓励居民公交出行方式。在四周城市道路上，分别设置一组港湾式公交车站，提供充裕的公交线路，满足居民出行需求。 规划设计方案公交站点 分布图50 设置两个小区住户人行出入口，一个设在华丽路中段，另一个设在爱国路中段。 翠竹小学大门面向小区一侧，规划

39、在小学、幼儿园大门外集中设置人流疏散场地。 规划枝状与环状结合、密度适宜的步行路径系统，让住户在小区内部能够最大限度享受步行空间带来的惊喜，无论在底层的向心广场花园，还是在屋顶花园上都能找到幽静的空间角落。 规划沿外围华丽路、爱国路布置适宜人步行、无障碍、通达连续的商业人流界面。 规划设计方案6. 人行流线组织51人行流线规划图名称建筑面积（平方米）（12班）幼儿园4500社区健康服务中心500居委会600邮电支局800雨水泵站200老年活动中心800公厕400垃圾收集站200合计8000 本项目除按法定图则要求配套公共服务设施外，还根据项目所处地区环境特点，在商业设施内，考虑增设一些高中挡商

40、业文化娱乐活动场所，例如：国际影城、高档餐饮、生活超市、文体活动中心、休闲会所等。 规划设计方案7. 配套公共服务设施52配套设施分布图 1、片区住户及周边人群的的生活及消费需求（低碳需求：减少远距离出行购物）； 2、集约使用资源，复合功能叠加； 3、罗湖区三个口岸，加强了内地与香港的密切联系，可适度开发餐饮业； 4、打造罗湖旅游品牌，完善城市服务功能，促进旅游业发展，适当开发文化休闲娱乐设施。8. 商业服务配套设施53 规划设计方案地下空间退线 本项目的地下空间利用综合考虑周边地下市政管线安全、地下空间开挖深度、地下施工操作要求等因素，沿东边城市道路后退用地红线3米，同时，又考虑到小学、中学

41、、教育新村建筑物安全，西边后退用地红线5米。地下空间功能设置： 设置两层地下空间。 地下一层：北部华丽路一侧布置地下商场，其余部分布置停车场。 地下二层：商场区域布置商业客户停车库，其余部分布置住户停车库及水、电、气等专业设备用房等。地下停车场出入口设置1）地块西北角地下商业空间与地铁3号线翠竹站预留出口无缝接驳，其它地下空间通过垂直疏散楼梯、通道与地面发生联系。2）地下停车库入口就近设置于小区车辆出入口道路边，减少对商业界面及小区内部人流的干扰。3）商业客户停车场出入口分别布置在华丽路、爱国路一侧，避免相互干扰。 规划设计方案9. 地下空间开发利用54地下空间功能面积统计表A-A剖面 规划设

42、计方案10. 地下空间开发利用55地下空间建筑面积一览表类别使用功能建筑面积（）停车位（辆）地下一层商业区19341.75 住户停车场51156.74 1462 地下二层各专业设备用房5000.00 客户商业停车场14341.75 410 住户停车场51156.74 1462 合计140996.98 3334 本项目为高层、超高层住宅项目，按高层建筑消防规范要求，高层建筑周边需设计环形消防车道。 沿城市道路一侧借用城市道路，西侧借用住户机动车出行道路形成闭合环形消防通道，并在适当位置布置消防登高扑救面。 花园内步行道及各类场地在紧急情况下兼做消防车道使用。 规划设计方案11. 消防通道规划56

43、消防通道规划图日照校核总结1）万科俊园对本小区内1栋建筑低层有影响。2）本项目对华丽路北侧住宅楼日照无影响。3）受户型平面组合的限制，部分户型日照条件受到空间布局的影响。 总而言之，城市更新规划实施后，小区内部住宅日照条件有大幅度的改善。 规划设计方案12. 日照校核57日照分析图 本项目高层、超高层建筑形成内外两层向心围合圈层布局，景观视线外圈层建筑以向外观察城市四周自然景观为主（例如：翠竹公园、东湖水库、梧桐山风景区、香港新界、东门商业街等），内圈层建筑以观察内部超大立体花园景观为主，北部圈层建筑以观赏屋顶花园为主，南部圈层建筑以观赏地面中心水景花园为主。 规划设计方案13. 景观视线关系

44、58景观视线分析图 按本地块开发强度7.40计算，地面以上计入容积率的建筑面积为56.98万平方米，小区现状建筑面积11.92万平方米，按1：1.26比例，拆迁还返原住民共计建筑面积15.02万平方米，扣除小区公共设施配套0.80万平方米，扣除政府保障性住房0.55万平方米，剩下可销售建筑面积40.61万平方米。还迁面积15.02：销售面积40.61=1:2.70还返户按：90X1.26=113.4平方米/套(户),共计1325户。 规划设计方案14. 还迁与销售比例关系59计入容积率建筑面积指标表面积类别功能建筑面积(万平方米)备注商品房销售面积住宅27.43公寓3.18商业10地下空间2拆

45、迁还回住宅面积15.02拆迁还返比例1：1.26政府保障性住房0.55小区公共配套设施面积0.8合计56.98 还返户面积: 11.92（万平方米）X1.26=15.02（万平方米） 本项目引导低碳生活方式，低碳生活是一种值得提倡的生活方式，本项目主要从以下五个方面实现低碳排放。1、出行方式： 鼓励居民尽量使用地铁和公交出行方式，减少使用私家车次数。 规划设计方案15. 项目低碳导向概念602、高度集约用地 高度集约用地，复合功能叠加，减少居民出行距离。将停车、商业、休闲、居住多种功能竖向叠加设置，满足居民在小区内的日常生活需求。将城市广场、轨道交通与小区有机结合起来，从城市维度放大小区空间延

46、展性。城市的运行效率与小区的土地利用效率得以一并提高。3、自然通风采光 裙房一层大厅、商业屋顶层架空，有意识留出对接城市空间的通风廊道，使小区总体自然通风采光良好。同时，按照国家标准设计公共活动场地，通过减少楼体阴影对场地的影响，满足大多数用户日照要求，减少对人工照明、空气调节等设备的依赖，实现低碳目的。 规划设计方案15. 项目低碳导向概念614、提倡健康生活方式 提供健身场地、增设康体设施、规划花园步道、配备自行车停放场地，提倡居民多锻炼、多健身，共同努力使小区成为低碳社区典范。要做低碳地产，但不降低生活品质。5、本项目其他可以采用的低碳技术1、中水回用利用系统；2、雨水收集系统；3、太阳

47、能风能路灯照明系统；4、屋顶花园，节能减排。 规划设计方案15. 项目低碳导向概念62城市更新实施策略： 应当遵循政府引导、市场运作、公众参与、统筹规划、节约集约、保障权益的原则，通过实施城市更新，促进城市整体的科学发展。 实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑、营造宜居环境、改善能源结构、推广中水和雨水利用、加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。 城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。 规划设计方案16. 项目实施策略63 规划设计方案16. 项目实施策略64东南部透视图 规划设计方案16. 项目实施策略65鸟瞰图木头龙小区各类户（套）数一

48、览表序号居住类别建筑面积（）平方米/户（套）户数1公寓3178060530 2还迁户15019211313253商品房27432814518924合计4563003747 备注：还返户面积90X1.26=113.4（平方米）备注：还返户面积: 11.92（万平方米）X1.26=15.02（万平方米）地下空间面积组成一览表功能名称面积(万平方米)地下空间14.10 地下商业1.93停车库11.67空调设施0.10 供电设施0.10 人防设施0.10 消防设施0.10 给排水设施0.10 备注：各专业设备用房面积共计5000平方米。项目控制总指标表： 规划设计方案17. 经济技术指标66总用地面积

49、7.70公顷总建筑面积71.08万平方米其中地面以上56.98万平方米地下空间14.10万平方米计入容积率的建筑面积56.98 万平方米容积率7.4建筑覆盖率35%绿化率30%商业面积：8.0万平方米（集中+沿街）+2.0万平方米（地下）=10（万平方米）计入容积率建筑面积指标表面积类别功能建筑面积(万平方米)备注商品房销售面积住宅27.43公寓3.18商业10地下空间2拆迁还回住宅面积15.02拆迁还返比例1：1.26政府保障性住房面积0.55小区公共配套设施面积0.8合计56.98小区公共服务设施一览表按3.5人/户计算，预估小区套（户）数：3747（户）停车位配置比：(3334（地下）+

50、200（地面）)/3747=0.94（辆位）/户(套) 地下停车库: 35平方米/车位计结论：满足深圳城市规划标准与准则要求。名称建筑面积（平方米）幼儿园3600社区医疗中心800居委会600邮电局900雨水泵站300老人活动中心1000公厕400垃圾收集站400合计8000小区人口：3747X3.5=13115人 新增人口：13115-5838（现状）=7277人小区已接近15000人口规模，相应增加各类公共服务设施面积。幼儿园12班规模需要独立占地3200平方米，建筑面积3600平方米。地下空间建筑面积一览表类别使用功能建筑面积（）停车位（辆）地下一层商业区19341.75 住户停车场51

51、156.74 1462 地下二层各专业设备用房5000.00 客户商业停车场14341.75 410 住户停车场51156.74 1462 合计140996.98 3334备注：地面露天停车数量：200辆。占地面积：6000平方米 规划设计方案17. 经济技术指标677Traffic Impact Analysis交通影响分析区域对外交通分析地块周边道路情况一览表小区交通组织交通影响综述交通展望Chapter68 日益完善的城市交通体系，极大地改善罗湖核心城区的交通出行。木头龙项目位于罗湖中心地位，交通条件优越。1.区域对外交通分析交通影响分析69罗湖口岸至平湖至布吉、龙岗至福田、南山、宝安至

52、福田、南山、宝安至福田、南山至福田、南山至福田笋岗路泥岗路深南路滨河路上步路沿河北路沿河南路布心路文锦路北环大道红岭路红荔路人民公园路东门路爱国路宝安路主干路快速路翠竹路华丽路八卦三路太宁路次干路 项目周边路网示意图2.地块周边道路情况一览表交通影响分析70道路名称道路等级车道设置断面形式现状道路红线宽度（米）备注爱国路主干道双向八车道一块板40直线路段东门北路主干道双向六车道一块板40-45雅园立交口文锦中路主干道双向八车道一块板45华丽路次干道双向三车道一块板22爱国路（双向八车道） 东门北路（双向六车道） 华丽路（三车道）文锦中路（双向八车道）地块范围3.小区交通组织交通影响分析71 1

53、）车行出入口设置： 住宅车行：爱国路、文锦中路设置车行主要出入口 华丽路设置次要出入口 商业车行：爱国路设置主要出入口 华丽路设置次要出入口2）人行出入口设置： 住宅人行：爱国路设置主要人行出入口 华丽路设置人行次要出入口 商业人行：爱国路与华丽路交叉口设置主要出入口 车库出入口沿社区边缘设置，车辆进入小区后直接进入地 库，实现地面人车分流。4.交通影响综述交通影响分析72 根据木头龙旧改专项报告中指标得出小区交通增量： 新增人口：13664（规划）-5838（现状）=7826(人） 新增车辆: 2650（规划）-1100（现状=1550（辆） 木头龙小区周边道路已按罗湖分区规划增加路幅宽度，

54、均达到了双向六、八车道，40至45米宽，并在规划之初，根据周边交通流量，预留了较大的增量空间。据现场调查：东门北路、文锦中路、爱国路交通流量尚未饱和，非交通高峰期可容纳本项目城市更新的交通增量。华丽路规划宽度较窄，虽现在尚可满足通行要求，但将来存在拥堵隐患，针对以上分析，本规划设计拟从以下五个方面解决以上交通问题：4.交通影响综述交通影响分析73住户停车场出入口商业停车场出入口一、合理利用周边市政道路设置出入口 规划设计充分利用通行能力较强的城市主干道，设置小区车行出入口。华丽路仅作为小区车行次要出入口，只在非高峰期开启使用。出入口位置如图所示。 交通高峰期及特殊时段（每年一届深圳市迎春花市活

55、动）利用物业调控手段，根据周边道路拥堵情况选择小区车行通行出入口。 商业车行与小区车行出入口分开，位置如图所示。仅在华丽路设置次要出入口。合理安排商业送货时间，以求与周边市政路交通高峰期错开。4.交通影响综述交通影响分析74绿地街心广场商业广场小区内部车道交通环绕拥堵段区域内新增道路二、项目区域内实现微循环 针对华丽路通行能力较差情况，为了避免华丽路成为影响社区周边交通环绕的交通瓶颈，拟从以下两点解决此问题：一、采用物业调控手段，交通高峰期禁止社区 一切车辆进入华丽路；将华丽路留给市政通行之用；二、四条市政路环绕的区域内增设低级别市政 道路，实现交通微循环（如图所示），疏导华丽路通行车辆。 4

56、.交通影响综述交通影响分析75三、方案合理规划 为了留出足够的人流疏散空间及规划合理车行流线，规划方案从以下几个方面着手解决：1）爱国路与华丽路交叉口处规划小广场，作为商业前广场的同时，也提 供了商业人流疏散空间；2）利用爱国路侧20米宽市政绿化带，与小区主要人行出入口统一设计考虑，为小区居民提供疏散空间，为市政提供公共小花园；3）利用用地西侧退用地红线的8米距离做双车道贯穿小区南北，组织内部交通，连结华丽路及文锦中路；商业入口广场绿地街心广场绿地街心广场商业广场小区内部车道4.交通影响综述交通影响分析76四、倡导绿色低碳出行方式 减少私家交通工具出行是从根本解决城市交通拥堵的最有效途径，木头

57、龙社区利用自身周边市政配套优势，倡导居民采用以下方式出行：1)引导住户轨道交通出行： 小区建成之时，深圳地铁网络已基本成形，覆盖深圳全市重点区域。小区地下通道与地铁三号线翠竹站无缝接驳，商业和住户人流可以通过乘坐地铁通达各个区域。2)倡导公交出行： 木头龙小区四边城市道路上已设置有完善的公交车站，居民出户即可乘坐公共交通工具。公交车站地铁三号线翠竹站4.交通影响综述交通影响分析77五、其它手段 交通疏导是一个全方面合力作用下才能完善解决的问题，本项目拟定运用以下方式解决:1）利用科学合理的物业管理手段，早晚上下班高峰期灵活开设车库出入口；2）花市期间实行临时交通管制，封闭华丽路及 爱国路车行主

58、入口，解决临时交通压力问题。3）商铺及集中商业客户进货出货时间调整，避开交通高峰期；4）其它手法运用，譬如室外收费岗亭退道路红线10米以上设置，或者至于地库以内，避免等候收费车辆妨碍市政道路通行。迎春花市人流密集区域迎春花市人流密集区域5.交通展望交通影响分析78 通过合理规划、市政改造、积极引导等综合手段的运用，木头龙社区对市政交通的影响必将会降至最低，相信一座崭新的国际新城必将会和谐的融入罗湖之中！8Planning for Business商业策划构想前言罗湖区商业现状概述木头龙商业主题定位业态规划 主题文化品牌组合益田假日广场文化营销推广Chapter791.前言商业策划构想80 得益

59、于中国改革开放，经过30年的飞速发展，深圳已经从30年前的小渔村发展成初具雏形的现代化国际大都市。已拥有创意之都、文化之都、设计之都的美誉。凭借经济的迅猛发展和优越的地理位置。深圳的商业发展也极为迅速。众多国内、国际的商业、零售巨头汇聚深圳，加速了深圳商业的繁荣和发展。 2.罗湖区商业现状概述商业策划构想81罗湖是深圳最早的建成区，罗湖的商业也是深圳最早起步和发展成熟的。得改革开放风气之先，罗湖的商业曾缔造了中国零售业的神话。 罗湖是“集金融、物流、 信息、专业服务等现代服务功能于一体的商业活动中心区，以现代商贸、都市旅游，娱乐休闲为支撑的消费天堂，以创新产业为导向的文化产业基地”。依托优越的

60、区位条件和雄厚的基础，罗湖区将打造为国际消费中心 。商贸、金融和信息中心，商业活动中心区，消费天堂，文化产业基地商业策划构想823.罗湖区现有商圈简介人民南商圈东门商圈地王商圈木头龙动漫产业园水贝珠宝城 东门、人民南、宝安南，以点带面，以面连片，形成了深圳市最繁华的商业金三角。黄金珠宝、文化创意产业的大力发展，形成了水贝珠宝城及动漫产业园 。城市的更新改造及国际消费中心的城市定位呼唤新商圈及新商业模式的诞生。4.开辟罗湖东新商圈的条件 商业策划构想833公里5公里木头龙商业的有力支撑罗湖东缺乏高端商业汇 聚大量中产阶级居民消费能力强大社会及行政资源丰富交通便利、紧邻地铁政府高端前瞻性规划5.木