403物业管理实务2013版讲义管理第16讲

1、第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施 、 房屋及设施设备维修养护计划的制订（ 掌握）(一)制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法1 维修养护的方式与类别(1)维修方式（ 记清各种方式之间的包含关系）对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律， 在保证运行的前提下， 合理利用维修资源， 达到物理周期内费用最经济的目的。1)预防性维修为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用 的维修策略，能够降低故障率， 将事故隐患消除在初级阶段， 从而提高系统的稳定性和可靠性

2、， 保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。预防性维修有以下几种方式：计划性预防维修 。计划性预防维修又称定期维修， 具有周期性特点。它是根据零件的失效规律， 事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修 。这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式， 是在状态监测和技术基础上， 掌握设施设备劣化发展情况， 在高度预知的情况下， 适时安排的预防性修理， 又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备， 利用率高的精、 大、稀设备等。改善性的预防维修。为消除设施设备性缺陷或陈

3、旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以 提高其可靠性和维修性的措施， 称为改善性维修。2)事后维修事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在 其发生故障 或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理，维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁， 因此一般情况下， 应该尽量避免事后维修， 仅在下述场合可以采用： 故障停机后再修理不会给物业使用造成影响； 修理技术不复杂， 修理迅速而又提供备件； 某些利用率低或有备用的设备。3)紧急抢修紧急抢修是对意

4、外事件的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的， 往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑。通常采取 设计紧急事件处理程序 的方法对紧急抢修进行准备。实践证明， 这是提高房屋及设施设备管理水平的重要。(2)修理类别1)大修设施设备大修是工作量最大的一种计划修理。它是在房屋及设施设备基础构件或主要零件损坏严重 ， 主要性能大部分丧失， 安全性和可靠性严重下降， 必须经过 全面修理 才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修时， 一般需要对设备进行全部， 消除缺陷， 恢复设备的规定精度和性能

5、。为了补偿设备的无形磨损， 还可结合大修， 采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改进和改装， 提高设备效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之间。 在实际工作中大修与中修的差别往往不太容易界定， 特别是在结构和不复杂的情况下， 可取消中修类别。3)小修设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理。对于实行状态(监测)维修的设备， 小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件， 以恢复设备的正常功能； 对于实行定期维修的设备， 小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常

6、工作能力。(3)修理周期和修理周期结构（ 注意概念）1)修理周期对已在使用的设施设备来说，修理周期是指 两次相邻大修之间 的间隔时间；对新设备来说， 修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间(： 月或年)。2)修理间隔期修理间隔期是指两次相邻计划修理 之间的工作时间(： 月)。 确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最低限度。3)修理周期结构修理周期结构指在一个修理周期内应采取的 各种修理方式的次数和排列顺序 ，如小修 小修 中修 小修 小修 大修。物业服务企业在实行计划修理时，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要其修理的经济性。2 维修养

7、护计划的种类(1)按时间进度编制的计划1)年度维修保养计划。包括大修、 项修、 技术改造、 实行定期维修的小修和定期，以及更新设备的安装等项目。2)季度维修保养计划。包括按年度计划分解的大修、 项修、 技术改造、小修、定期及安装和使用部门季度追加项目。3)月维修保养计划。 包括按年度和季度计划分解的本月各项目； 根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题， 必须且有可能安排在本月的项目。(2)按修理类别编制的计划。包括房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。3 维修养护计划的编制依据(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；(2)房屋及设施设备的使用要求和管理

8、目标；(3)安全与环境保护的要求；(4)房屋及设施设备的技术状态。4 编制维修养护计划应考虑的问题(1)物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理， 这样可减少对日常使用的影响；(2)应考虑到维修保养工作量的平衡 ，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划；(3)应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；(4)应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持， 不应降低维修保养的技术要求；(5)计划最后确定前， 定要落实，确保计划内每项工作的都有足额的保障，否则， 应该按照轻重缓急

9、做删减调整， 重新制订计划；(6) 所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序， 使计划具有可操作性和可验证性； (7)对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非期检修，以缩短停歇时间(如空调系统的冬季检修、 采暖系统的夏季检修等)。5. 维修养护计划的编制维修养护计划的编制流程如图7 1 所示。6 维修养护计划的内容维修养护计划的内容如图 7 2 所示。二、房屋及设施设备维修养护计划的实施（ 掌握）(一)修前预检修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。修前预检可按下面的步骤进行：(1)技术首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和

10、技术指标。其次是查看技术， 了解对象的故障及其修理的历史情况；(2)使用和介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；(3)进行外观检查， 如磨损、 油漆及缺损情况等；(4)进行运行检查， 开动设备， 观察运行情况；(5)按部件检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好，以便时检查及装配复原之用；(6)预检完毕后，将进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题表、零配件修理及更换明细表等。(二)修前资料准备修前预检结束后，工程技术须准备各类图纸、图样、表格以及其他技术文件等。(三)修前工艺准备资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。(四)其他准备其他准备包

11、括对材料及零备件、工、量具和设备的准备， 以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、作业现场等设施设备停修前的准备工作。(五)组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个：1 质量的控制对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。2 进度的控制物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。3 成本的控制通过对维修养护成本的要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。(六

12、)验收和存档企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题： 维修养护工作是否按照计划全部完成? 维修养护工作是否达到要求的质量标准? 维修养护工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能满足计划要求，原因是什么? 采取何种补救措施?维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、 预算和批准文件、 维修养护工作、更换材料和零配件、竣工图和验收资料等。案例分析编制房屋及设施设备维修养护计划消防设施维修保养计划 、维修保养项目(一)建筑名称： 某地点：某市某区某路某号(32 层)建筑面积 25800m2建筑结构：一栋，(二)消防设施维修保养项目火灾

13、自动系统、消火栓系统、控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、灭火系统、消防联动系统(含事故广播和对讲)。(三)维修保养费计划内的维修保养费为每月 XX 元，详见消防系统维修保养预算单。二、技术资料及图纸为实施维修保养计划， 必须准备以下技术资料和图纸。(一)竣工图1 消防给水系统(含消火栓、自动喷水灭火、等)2 防排烟系统3 火灾自动系统(含联动、紧急广播、消防)4 气体灭火系统(二)详细技术资料1 消防控制设备(含控制器、联动柜、紧急广播柜、消防柜、气体灭火控制柜等)的原理图、端子接线图。2 消防被控设备(含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等)控制柜的

14、原理图、端子接线图。(三)设备资料1 消防给水设备(含水泵、阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、混合器装置等)产品说明书。2. 灭火系统设备(含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等)产品说明书。3火灾设备(含控制器、各种模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等)产品说明书， 如联动柜、事故广播、通信柜为标准产品， 亦应提供其产品说明书。4 防排烟设备(含风机、风阀等)产品说明书。5 防火分隔设备(防火门、防火卷帘及闭门装置、启动控制装置等)的产品说明书。(四)文件1 消防设备的运转2 系统编程表及系统软件三、运行和使用者的责任和配合(1)指定负责消防系统运行的责任人

15、 2 3 人， 运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。(2)运行责任人应对维修保养和进行和签字确认。(3)运行责任人的职责：1)负责提供维修保养所需的水、电供应； 2)负责提供维修保养所需的垂直；3)负责通知楼宇住户(租客)有关维修保养的工作时间，避免造成不必要的；4)负责协助维修保养进入安装有消防系统的室内；5)负责加强维修保养期间的巡查， 预防事故发生。四、 维修保养职责(1)维修保养应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术担任。(2)维修保养进入现场后，在 5 个工作日内提供所保养设备的现状，并对存在问题提出解决方案，由有关确认。(3)维修保养进入现场后，提交月、季、年度保养

16、计划，经审核批准后实施，并交运行责任人以便配合。(4)按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。(5)对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检并。检查结果应如实， 并会同运行责任人共同签字确认。(6)实行 24 小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行。(7)接到运行通知后， 应在 4 小时内解决一般故障， 2 小时内解决严重故障； 对无法解决的故障要作出说明，并将解决的具体日期作出保证，同时应得到运行责任人认可。五、 月、 季度检查(1)在进行每月检查时要对下列各系统逐项， 如实检查结果， 发现故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并故障修复的全过

17、程。(比例应在月、季、年度检查计划中列明，但全年必须 100 覆盖)1)消火栓系统：喷水试验、水泵自动启动。2)自动喷淋系统：末端排水试验水流指示、水泵自动启动、湿式阀水力警铃检测。3)自动系统(季度试验比例按安装设备的 30以上进行)：加烟试验(年终试验100 )、加温试验、手动触发。4)防排烟系统：信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机。5)气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验。6)联动系统： 事故广播播音、对讲通话。(2)季度检查原始必须由参加维修保养的运行责任人签字。(3)季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养签字后各执一份。六、 半年检查和维修保养和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成报告并存档。其内容包括：(1)消防设施各系统的运转情况； (2)半年维修保养和检查；(3)消防