易居中国·如何做好房地产市场研究ppt课件

1、 如何做好房地产市场研讨主要内容房地产市场研讨根本思绪14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产工程市场分析6一、房地产市场研讨根本思绪1、总体认识体、面、线、点 市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以了解成为一个买卖行为，在房地产市场可以了解为一个工程的开发和销售。 按照这种想象，宏观环境是“体，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线构成，各类型物业市场这条线是由一个个工程开发的“点构成的。 房地产市场分析方法就是要

2、从体到面，从面到线，从线到点的层层深化，直到认清工程市场的方方面面。一、房地产市场研讨根本思绪2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测缺乏定量分析方法运用不当分析层次不清市场研讨的方向不明确对需求分析缺乏不进展供求对比对市场份额估计过高市场研讨没有给出多种能够方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，短少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研讨根本思绪3、房地产市场分析的方法与思绪 比较法方式 运用估价方法，与可比案例进展比较、修正 假设条件法方式 假设房地产市场某种开展趋势，进展预估未来价钱等 现状类推法方式 经过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等， 然后假设工程所在

3、市场与宏观市场同构进展分析 方法：一、房地产市场研讨根本思绪3、房地产市场分析的方法与思绪 三个层次 地域市场、专业物业市场、工程物业市场 两个方面 供应、需求 三个时段 过去、如今、未来 五个影响要素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心思方面 五个工程分析目的 区域、价钱、体量、客户、产品 思绪： 3 2 3 5 5 一、房地产市场研讨根本思绪3、房地产市场分析的方法与思绪 房地产市场分析所需根本信息表 一、房地产市场研讨根本思绪4、房地产市场分析的根本内容 估价 本钱效益分析 可行性研讨 营销分析 专业市场供求分析 土地最正确用途和最正确利用分析 地域经济分析及

4、预测一、房地产市场研讨根本思绪4、房地产市场分析的根本内容 不同委托人的不同要求，可选的市场研讨种类 4、CBD的开发主要内容房地产市场研讨根本思绪1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产工程市场分析6二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系 不同的国家或地域，房地产动摇的周期长度不同。 从1870年到20世纪末，美国的房地产周期根本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。 二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系 美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系 二、房地产宏观经济分析

5、2、房地产宏观分析内容宏观经济与地域经济分析 宏观经济运转的总体情况和景气情况 中央和地方政府的政策法规动向及影响 艰苦事件的影响宏观报告房地产市场总体分析 房地产市场总体趋势分析 房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容房地产市场总体分析内容： 房地产市场总体趋势预测 普通用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。主要经 济目的分为总量目的和构造目的物业分类和地域分类。 房地产政策法规动向与影响分析 土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。 二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容可自创的专业成果： 中国经济宏观景气专家 调查询卷系统 中经宏观景气动向 各

6、城市的景气报告系统 二、房地产宏观经济分析3、宏观根本数据的获得 全国社会经济统计目的 总量目的：GDP、人口、进出口等 构造目的：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等 程度目的：人均可支配收入、人均居住面积人均建筑面积、人均运用面积等 动态目的：零售价钱指数、固定资产投资、价钱指数、贷款利率、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴 二、房地产宏观经济分析3、宏观根本数据的获得 地方经济统计目的 宏观年度经济目的 GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价钱总额 宏观月度经济目的 第一、二、三产业的GDP、 工业工业综合效益指数

7、、 商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、 投资固定资产投资、开复工面积、开工面积、商品房销售建筑面积、销售额 、收入职工数、职工平均工资、 人口人口总数、家庭规模、出生率、死亡率、外经贸、财政、金融、物价等数据来源：地方统计年鉴、地方经济法开展月报 二、房地产宏观经济分析3、宏观根本数据的获得 房地产业统计 全国房地产统计目的投资：全国总计、商品房建立投资、土地开发投资、方案总投资 资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、开工面积销售：商品房销售面积、销售额、销售价钱 地方房地产统计目的土地开发：土地开发

8、投资、土地运用权出让金、土地开发面积开发投资、开发量、销售、资金同上数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地域政府统计局、房产局网二、房地产宏观经济分析4、宏观根本数据的管理普通情况下以两种方式进展管理：图和表例1：政策法规数据格式政策影响二、房地产宏观经济分析4、宏观根本数据的管理例2：宏观经济根本目的数据格式 4、CBD的开发主要内容房地产市场研讨根本思绪1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产工程市场分析6三、房地产整体市场分析1、市场行情动摇分析方法 指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测

9、方法 景气分析方法：反映地域经济活动程度 投入产出方法：反映根底产业投入变化对房地产业的影响 价钱及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度三、房地产整体市场分析2、地域房地产市场总体趋势分析报告全国房地产业景气指数稳步上升 北京房地产开展回想总体、分阶段、分物业类型 北京住宅市场的供应与需求 北京居住物业的区域特点 北京房地产价钱北京房地产总体市场概略分析三、房地产整体市场分析2、地域房地产市场总体趋势分析报告北京住宅指数与Hedonic指数图房地产开发投资额与商品房销售额图三、房地产整体市场分析2、地域房地产市场总体趋势分析报告商品房开工面积与销售面积图 商品住宅价钱走势图

10、4、CBD的开发主要内容房地产市场研讨根本思绪1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产工程市场分析6四、房地产政策影响分析1、房地产政策对市场的影响金融、税收政策等以及“四证的控制影响施工进度，从而影响市场供应“90/70政策、限高、限容积率政策政策倾斜的区域将成为开发热点区域影响市场供求，从而影响价钱走势对供应节拍的影响对产品方式的影响对开发空间的影响对价钱的影响四、房地产政策影响分析2、房地产政策影响分析的方法 跟踪市场政谋划向信息，了解最新政谋划态及背景 领会政策内容和含义，比较分析相关政策，发现其中变化与 联络的脉络，由此判别政策目的和意

11、图 判别政策影响确实切部分，以及对各主体的影响程度 尽能够用定量方法分析政策影响 分析政策后果，尤其是对供求的影响，并进展必要的预测 政策评论，如缺失之处，从而预测政策的未来趋势四、房地产政策影响分析3、房地产政策影响分析的案例 政策出台背景 前后政策对比 作用部位分析 效应量化分析 政策走势预期 政策缺失评价主要内容房地产市场研讨根本思绪14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产工程市场分析6五、供求分析1、供求分析的根本内容 板块的界定 市场的细分 供求缺口的分析 五、供求分析2、供应量及供应构造分析 潜在供应量分析 可售面积

12、M1 未建面积 M2 潜在土地供应量= M1 + M2 现有市场存量分析 已开工量 销售量 平均销售周期 五、供求分析2、供应量及供应构造分析 供应构造分析方法 对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进展分类分析五、供求分析3、需求量分析方法人口构造人口增长与住宅需求潜力分析家庭构造家庭规模、家庭构造与套型规模的分析收入构造收入与住宅需求潜力分析产业构造产业规划的调整与住宅需求潜力的分析主要内容房地产市场研讨根本思绪14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产工程市场分析6六、房地产工程市场分析1、房地产工程普通特性分析 法律特性

13、分析：土地出让方式、规划条件、开发限制条件等 经济特性分析：价钱、租金、促销手段、付款方式、定价战略等 地理特性分析 六、房地产工程市场分析1、房地产工程普通特性分析 地理特性分析 地块物理条件：地块的面积、外形、高度、深度、角度 地表的自然情况：地貌、地表景观、地基情况、水文地质、植被情况 配套设备的物理特性 ：建筑物的规划、设计、通行方式 便利配套：停车场特征、平安性设备 六、房地产工程市场分析2、对不同用途物业特性的分析 住宅物业特性的根本要素 财务特性：租金、价钱、停车费、付款方式及折扣、物业管理费、其他相关税费 建筑特性：运用年限、面积、房间数量、特殊设计错层、飘窗、天井 地块特性

14、：社区配套小配套、景观等 大配套特性：商业中心、文教娱医、交通干道、公交站点、运动休闲六、房地产工程市场分析2、对不同用途物业特性的分析 商业、写字楼物业特性的根本要素 财务特性：租金、价钱、租金折扣、出租面积、可用期限、物业管理费等 建筑特性：规范层面积、功能区面积及比例、可分割性、智能化程度、装修程度、交通设计、空调等设备情况 地块特性 ：停车场设备、配套设备、对外交通、景观 环境特性：与主干道、交通枢纽的接近程度、与行人密集区的接近程度、商业区或附近商铺的类型和数量、周边商业的租赁条件附录一、房地产市场分析常用工具工具方面：简单的饼状图、折线图、柱状图、表格；量价配比关系可用于分析市场情

15、势去化周期可用于分析市场情势和寻觅市场时机点价值价钱吻合度可用于分析市场情势供需比差可用于寻觅市场时机点 表格：适于涉及数字较为复杂的情况原有可售量新增可售量当前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930饼状图：适于组成分析，且各比例合计 为100%的数据统计 折线图：适于处置历史走势的数据统计柱状图：适于处置两组或多组数据相比较 的数据统计量价配比关系 第一步：统计买卖量并简单描画走势2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走势量价配比关系 第二步：统计买卖价钱并简单描画走势2006年10月-2007年3月商品住宅成交价钱走势量价配比关系 第三步：对买卖量和买卖价钱配比2006年10月-