087.商业计划书和可行性报告地产营销房产策划方案龙湖弗拉明戈项目施工图设计任务书定稿

1、多层施工图设计任务书 成都龙湖地产发展有限公司PAGE NUMPAGES 25龙湖_西部新城一期项目（多层）施工图设计任务书编制单位：成都西玺置业有限公司成都西祥置业有限公司二00八年七月 目录正文部分： TOC o 1-1 h z u 第一章 总则第二章 总图专业第三章建筑专业第四章结构专业第五章电气专业第六章给排水专业第七章燃气、采暖通风与空调专业附件部分：政府文件（批文、意见书等）图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（同时提供电子文件）规范规定成都龙湖房地产开发公司多层项目施工图设计指引其他支持性文件（报告、表格等）参考项目资料第一章 总则一、设计范围成都西玺置业有限公司、成都西祥置业

2、有限公司开发的_西部新城一期项目多层住宅楼及其附属用房(地下车库、机电设备等)，商业用房，场区内总图，管网、道路。二、设计依据民用建筑设计通则GB 50352-2005住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）住宅建筑规范GB50368-2005汽车库设计规范JGJ 10098汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 5006797地下工程防水技术规范GB 501082001屋面工程质量验收规范GB 502072002方便残疾人使用的城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-2001、J 114-2001夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ 134-2001、J 116-2001

3、成都市规划管理技术规定（2005年版）商业建筑设计规范国家及四川省、成都市相关各种设计规范成都市建筑工程初步设计专家审查意见书成都市建委对该项目初步设计的批复以往任务书及其附件三、设计基础资料1、_西部新城一期_项目经批准的初步设计图纸；2、_西部新城一期项目地质详勘报告； 3、_西部新城一期项目周边道路标高及雨污水设计图；4、甲方提出的本项目施工图设计任务书；5、甲方提出的本项目施工图设计指引；6、甲方提出的与本项目有关的其它合同、资料。四、施工图设计文件质量和深度要求1、符合中华人民共和国建设部批准的建筑工程设计文件编制深度的规定（二零零三年四月）。2、符合成都龙湖房地产开发公司对施工图纸

4、的有关深度要求。3、提交的图纸和电子文件必须做到各专业统一编号，查阅便捷。4、设计成果提交：应在正式出图前_5_天，以非正式的白图形式和电子版（各二套）提交甲方审查。与甲方进行充分沟通，作出必要的修改并经甲方认可之后才能正式出图。5、预审施工设计图（白图形式和电子版）应有以下内容：、各专业施工设计图、主要大样图、设计说明、措施表等；、建筑、结构与安装管线的综合合图；、遇特别复杂的部位或可能影响建筑使用功能的部位，加出综合布线剖面图（具体部位以会议纪要形式明确）。五、施工图设计过程控制要求要求1、设计过程中按照各个专业间相互提交设计中间成果的时间点作为阶段控制节点，均应在提交成果前报甲方相关设计

5、管理人员备案审查，设计过程中随时与甲方相关设计管理人员保持沟通。2、设计过程中各个专业间的协调讨论会应邀请甲方相关设计管理人员参加，并将讨论结果报甲方相关设计管理人员。第二章 总图设计一、 总体规划1、交通组织：动静态交通应组织合理，对居住不造成干扰。2、无障碍设计：无障碍设计的内容和深度应满足国家规范要求。3、安全性考虑：水景、泳池边界宜有护栏或绿化处理。二、 设计规模及组成设计单位应严格控制面积指标，确保面积不得超出初步设计确定的面积范围。机动车、非机动车停车数量应根据项目具体容量严格满足规范要求。三、总平面布置1、住宅平面布局及沿街商业的平面布局，参考报初步设计通过的总图和初步设计有关批

6、复。 2、在总平面图中规划要求标注建筑物间的距离,后退建筑红线或道路红线的距离,道路开口宽度，地下车库距离道路红线距离等尺寸均需标注清楚。3、总平图应标明分期界限，并标明边界构造及措施做法。4、小区入口应充分考虑人流的聚散和入口景观的需求，同时避免周边闲杂人群驻留，不宜设置尺度过大的入口广场，同时注意规避人车流线交错的问题。5、园区的入口位置及进入各幢楼的入口位置需结合景观综合考虑，适当避免入口广场成为周边人流的集散地，影响小区内部的安全和居住舒适度。6、住宅车库入口位置详报初步设计通过的总图。车库入口设置需结合景观设计。7、地下室的平面位置详报初步设计通过的总图。 8、有关规划方面的所有问题

7、需设计院提前协助甲方与当地规划局沟通取得规划认可,并确保施工图审查的通过.四、总图竖向 1、室内外标高不得有误，务必注意与周边道路及中心景观的关系，总图与单体室外标高必须协调。2、应明确小区内道路及与小区相邻道路标高、衔接关系及具体做法。3、应明确各建筑物出入口踏步或坡道的设计并出详图。4、综合考虑园区内地表雨水排放、注意地下室顶板的找坡、滤水层的设置，画出典型的剖面图、雨水盲沟的详图与布置图。五、 消防1、消防车道的坡度：满足国家及成都相关规范要求。各管线检查口尽量设于绿化中。2、将消防车道和绿化景观有机结合，既有利于景观的营造又有利于消防车停车和扑救操作等。3、明确地下室各空间的功能，结合

8、实际使用功能划出安全通道。4、地下室空间的尾气和排风口不能对一层住户造成影响。5、尽端式回车场应满足不小于15M15M。6、地下车库楼梯应满足双向疏散设置，复核地下部分的疏散距离，复核商铺的疏散宽度和距离。7、以上消防方面的问题需设计院提前协助甲方与当地消防部门沟通，并获得消防主管部门的认同，确保施工图审查的通过。六、室外环境1、建筑间距应满足防火间距、日照间距，各工程管道占地宽度等的设计要求。2、应明确道路两侧及小区内雨水排水系统做法，如设置雨水口，应明确雨水口的设置位置和做法并出详图。3、室外工程雨水管井的设置应考虑尽量不影响路面的美观。4、室外庭院设置在地下室顶板上，当覆土层按照450M

9、M厚度考虑荷载，排水措施设计前须征求甲方景观意见。5、给、排水管的布置应尽量隐蔽，绝对要避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开窗和各种留洞。6、应注意与景观设计单位的衔接和配合。地下车库顶板以覆土1200MM MM考虑，局部大型树种及采光井位置应与景观协商确定，大型树种覆土深度按1500MM考虑。七、道路设计1、住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应3M，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应2M。2、小区车行道宜采用沥青路面，车道宽5.5

10、M，坡度变化处应设计缓坡。、坡度8%的车道，应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于3级，梯道每升高1.51.5M宜设置休息平台，宽度不小于1.5M。、角度90度的急转弯道，弯道处的车道宽度应适当扩大并作缓冲带设计。、机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。八、配套设施1、应明确小区内包括公厕、垃圾站、社区用房、围墙、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法。2、总平面设计时，应在小区入口附近设置直接对外的物业管理用房（客户接待中心）。第三章建筑专业一、综合要求1、设计单位项目负责人应严格把好质量关，各种管线、设备箱、留洞、结构、家具

11、布置、插座位置等务必以最美观的方式相互协调，不发生矛盾，平面图与系统图务必相吻合，确保所有专业的统一。将梁用虚线标注在建筑平面图上。2、建筑指标：计算应符合现行规范、规定及技术要求，指标数据应准确；尤其是建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，并对最终结果负责。建筑面积计算应严格按照成都市产权中心面积测量的有关面积计算的相应规定，并附详细的计算书。每户建筑面积中应明确标注出套内面积、公摊面积等组成部分，尤其是对于栋公摊面积的计算应有详细的分解、包括大堂面积、核心筒面积、外墙面积等以及分解到每个户型的比例及具体的面积等。大堂装修后净高须保证不低于3600MM,当不能满足要求时，

12、过道上的梁应预留导管，以便于水管、强弱电管线穿过，保证天棚吊顶高度。3、设计说明：、应说明厨房、卫生间、阳台、楼电梯间降板尺寸。阳台比厅房结构降板50mm，卫生间结构降板350mm，所有卫生间管道在本层走，其完成面比厅房低50mm；厨房结构降板50mm。、应说明楼梯栏杆及残疾人扶手、阳台栏杆、空调百叶及网眼板、铝合金门窗、外墙贴面、单元门及进户门开关插座、住户配电箱、灯具、智能化设备箱、玻璃构件、围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件做法。、门窗表的数量及形式不得有误，且门窗立面形式须与平面编号相符。厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认。、门窗详图中务必注明：窗户的分格尺寸及构造保证空调外

13、机能从相应窗户处通过并进行安装（按格力空调为准）。二、 住宅单元编号及户型平面组合1、 住宅单元的编号：根据物管和成都市公安局要求对住宅单元分别编号。 住宅户型编号参考甲方统一提供的户型编号。2、户型的调整根据甲方的要求进行相应调整，并兼顾结构、水电等各专业的要求和规范。三、外立面1、外立面设计应明确外墙面的材质、颜色，明确裙房、窗台、挑板、 线条檐口等细部装饰做法。建筑立面转角和不同材料交接处要有详细做法。2、立面应标出分格缝划分间距和做法。3、面砖墙面需标明铺贴方式大样。4、变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。主立面严禁出现立管，其它立面做

14、隐蔽处理。5、卫生间排水立管原则上设于户外(尽量利用建筑凹槽)。6、应注意消除下沉花园的立面、结构及后期装修、景观施工的设计问题。四、平面功能房：要求详设计指引五、装修标准 依据甲方提供的住宅交付标准。六、节能设计1、外窗保温隔热设计，屋面保温隔热设计，外墙保温隔热设计，给排水节能设计，暖通节能设计，电气节能设计均须满足国家和成都市对于节能设计的要求。2、准确计算出公共体形系数，屋面和外墙热惰性指标。3、外墙保温技术措施需验证混凝土构造是否可行，同时考虑面砖铺贴的安全性。4、补充电气方面的节能说明。5、必须使用动态计算软件进行节能设计。节能计算必须经甲方认可。第四章结构专业一、设计原则1、结构

15、设计需满足国家及成都市现行结构设计规范强制性条文的要求，确保结构设计技术先进、安全可靠，顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查：2、结构设计需满足建筑功能要求，结构布置、结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应，避免竖向构件局部突出、水平构件影响净高、完整的功能空间出现结构构件的情况。3、结构设计需经济合理，结构体系受力明确、传力简捷，做到精心设计，不断优化，含钢量控制在3.6条要求范围之内。4、结构设计需保证设计质量，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀沉降等质量通病的发生；二、设计荷载1、设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需由龙湖确认

16、。2、楼面荷载考虑二次装修和找平层，并在图纸注明二次装修时各功能房间不得超过的荷载数值。3、墙体材料的自重：页岩实心砖取_KN/M3；外墙填充材料KP页岩多孔砖取_KN/M3；内墙填充材料内隔墙为KF页岩空心砖取_KN/M3；分户墙为KP页岩多孔砖取_KN/M3；卫生间、厨房及管井填充材料KP页岩多孔砖取_KN/M3； 4、地下室顶板、裙房顶板覆土无特别注明处按覆土厚度1200MM考虑，活荷载考虑_kN/M2，如为行车道则按行车荷载考虑（参照总平或景观图纸）。5、遇特殊荷载取值需同龙湖商量后确定。三、 基础设计1、局部软弱土层及暗塘暗滨等，可采用换土或其他方法处理，处理方法需经过技术经济指标分

17、析并经龙湖同意后择优采用。2、对基坑回填土需提出施工质量要求。3、设计人员需参加基坑验槽，检验地基土是否符合设计要求。4、基础形式根据_项目地基处理方案会议纪要要求设计，如确需调整，需征得甲方同意。四、上部结构1、剪力墙结构的剪力墙布置需优化，结构布置宜规则、对称，严格控制结构的扭转变形，按一般装饰要求控制层间位移，在满足规范的前提下尽量减少墙的数量，减少墙、暗柱、连梁的配筋，并应按计算结果和构造要求分段配筋。外挑阳台优先考虑梁板式结构受力体系。2、建筑构件，包括装饰构件，优先考虑采用钢筋混凝土结构。并出结构详图，如确需采用钢结构，需征得委托方同意，并出钢结构详图，不得标注“专业厂家设计”。3

18、、尽量用砖砌女儿墙代替钢筋混凝土女儿墙，设置配筋压顶和构造柱，并对女儿墙下部砌体进行加筋处理。4、各专业预留预埋应在结构图纸中明确注明，预留孔应注明孔边钢筋加强图。5、板用钢筋采用冷轧带肋钢筋，梁受力钢筋使用三级钢。6、结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求。五、其他要求1、结构图上墙体厚度、柱子尺寸、门窗洞口尺寸、楼梯定位尺寸和标高等应与其他专业相应构建外形和几何尺寸一致。2、对顶部覆土绿化的地下车库、裙房，宜采用梁板式结构，建筑找坡；顶部不覆土的地下车库、裙房，宜采用梁板式结构，结构找坡。3、在设计地下室和地下车库等地下构筑物时，需充分考虑施工及使

19、用中的不同工况，考虑必要的抗浮防洪措施。4、对超长构件是否设缝需进行专题研究，图纸中详细注明施工注意事项。5、对地下室顶板侧墙砼抗裂措施需进行专题研究，并对材料的应用、施工措施等提出明确的要求，并征得甲方同意。6、对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。7、住宅卧室内天棚板下不得有梁露出，若因结构确实需要，梁高应尽量小，或采用大板结构形式。8、阳台及板下无管式卫生间应明确降板尺寸：、卫生间结构相对降板350MM。、厨房结构相对室内结构降板50MM。、阳台结构相对室内结构（室内厅、室）降板50MM。9、电梯井内部尺寸应上下一致，井壁厚度变

20、化台阶应置于井道外侧； 10、地下生活水池、污水池的盖板应便于检修，应明确盖板施工图。11、绿化平台及屋顶花园的现浇楼板，采用结构找坡，出具大样图。12、与外墙装饰有关的纵横装饰线条的结构尺寸应扣除建筑抹灰及装饰面层的尺寸。六、配合要求1、 在设计过程中结构计算工作完成后应向业主提交结构设计计算书，其中应包括以下内容：（1）设计依据；（2）结构计算总信息表；（3）荷载取值；（4）楼地面（含地下室）、屋面荷载计算资料；（5）地基基础计算资料；（6）地下室计算；（7）每层梁、墙、柱配筋简图；（8）每层板配筋简图；（9）柱底内力图。2、如设计单位不便提供资料的，业主在需要时可到设计单位查询，设计方应

21、积极配合。3、结构方案最终确定后应向业主提供梁、墙、柱、板布置简图并取得业主认可。4、业主如确有需要，设计方应提供单体的结构建模、计算电子文件。七、 含钢量、砼用量控制标准1、在满足结构设计规范和相关技术要求的前提下，通过精心设计、精确计算、合理布筋。、要求结构主体每平方米建筑面积结构含钢量应控制在_kgM2，砼用量应控制在_M3M2；、地下室每平方米建筑面积结构含钢量应控制在_kgM2，砼用量应控制在_M3M2。2、如超出合同标准，需向委托方说明情况，分析原因，并得到龙湖的确认。第五章电气专业一、设计范围与内容：1、本项目高（从进入小区高压进线开关开始，含标明进线高压电缆规格）低压配电、动力

22、、照明、住宅配电等全部强电系统与平面布置设计；消防报警系统与平面布置设计；电话、电视、宽带（由电视带）系统与平面设计；智能化系统（安防、楼控、内部通信等）按甲方要求进行系统图与布管设计，但当平面图不能明确的用于指导施工和工程计量，深化设计由甲方另行委托。2、上述内容的总平图区各期的设备、管线须采用相同的编号方法进行标注。3、 按经济、安全、实用原则进行设计，并有设备材料表和干线电缆起始端明细表，表明电缆的始端、终端、型号、规格、数量等。具体要求见下述。4、设计标准：按照现行国家规范及标准和成都市地方规范。二、强电：1、供、配电系统设计：进一步校核初设中的用电容量，确定变压器容量与台数和配电室位

23、置。需提供二次接线图。2、高压总配电室与值班室：值班室设置应考虑到操作、巡逻方便、邻近总配室，微机保护终端放在值班室。3、 配电室接地与电缆沟：每配电室预留13个接地测试点，沟盖板采用花纹钢板，并设计提环。4、计量方式：、用电性质的划分：A动力计量：二次供水、消防水泵、游泳池设备房用电、总平动力（单设一个配电箱）、电梯；B居民用电：所有楼道照明、所有居民用电再设总计量；D非居用电：会所、物管中心、车库照明、景观照明（单设一个配电箱，含景观动力）。、集中电表箱采用落地柜或箱，柜（箱）门采用带读表窗口的形式。5、复核并提供计算数据：变压器负荷计算、无功补偿计算、各种计算系数的取值及确定变压器容量、

24、变压器负荷率、电压损失值。6、低压配电、动力配电、照明系统设计：、各配电柜、配电箱：系统图与平面图均应标注柜、箱序列号和名称，并一致；同一项目，标注方式与规律相同，并加以说明。、除主要配电元件品牌由甲方指定外，其它由设计选用合格的、常用的国产产品。、配电箱凡在通道和砖墙处设计为暗装，其它按有关规范设计，并加以注明。、强电电缆随水平桥架、钢管（或电缆沟）进入电井后在井内明敷，即井内不作垂直桥架，采用电缆支架，垂直电缆穿楼板处采用钢管作电缆套管。电井内桥架、支架、强弱电箱体的平面与立面布置应有详图，各金属件的接地应有明确的作法（建议直接从接地干线铜排引）。、安全出口、疏散指示灯采用发光二极管（或L

25、ED）作为光源。所有应急照明应有灯具接线示意图。、消防疏散楼梯采用吸顶节能灯管，采用带应急强启的感应开关控制；电梯前室与走廊采用节能筒灯。强、弱电、水（进深大于1m）井设计节能灯照明，普通翘板开关控制。开关底边距地1300。、景观、总平道路照明、大堂照明应采用定时控制。机房重要负荷由UPS供电，电梯摄像机电源由电梯轿箱提供。其余设备电源就近取。、强弱电井每层设五孔插座一个，距地0.8m，设在弱电设备侧，电源在照明箱中取。、地下室灯具吊杆采用薄皮不锈钢管，并标出灯具标高，与桥架、风管、水管协调一致：灯具略高于风管底部35cm。7、管路与桥架设计：、将规划道路上所有需过街的管路在总平中位置及制作要

26、求表示清晰，与有关专业的平面图相一致。、火灾报警、事故照明线路的管线敷设：DN50及以下的采用紧定管（JDG）混凝土板、墙及砖墙、柱内暗敷或部分明敷；DN50以上采用焊接钢管。0.00及以下的所有管路采用钢管，0.00以上除消防用管路采用钢管外，其它采用PVC在混凝土板、墙及砖墙、柱内暗敷或部分明敷。、强、弱电系统在楼层前室中不设水平桥架（当每层户数较多线路较多时，如每层4户时，应设弱电桥架，每层6户时，应设强电桥架，并帖梁敷设），分户线路均采用从竖井直接穿管PVC入户。、桥架采用热镀锌桥架，不单设接地扁钢或跨接线。插接母线与桥架相同路径时，共用支吊架。、水平敷设的桥架、明敷管或套管需标出标高

27、，并与其它专业如水管、风管不冲突，协调美观（包括地下室与前室），原则上桥架、电管应布置在最上方。、前室（包括地下与地上）桥架与管路尽量贴梁敷设，以便给装修留出空间，原则上桥架盖距梁底控制在3cm内，或吊顶后前室净高不低于2.5m。8、防雷接地系统：、建议采用TN- S接地系统，配电室、屋顶正压送风机、消防稳压泵、光彩照明、航空障碍灯、电梯、消防电源箱内、控制室弱电进线回路等应装浪涌保护器，其余不设。、弱电系统要作防雷设计（包含摄像监控和弱电机房），包括在各系统图和平面图中明确位置、作法、参数等，包括信号、电源防雷，对象为室外进入机房者。、防雷引下线不得穿过核心筒体和设备房。屋面接闪器统一采用1

28、0镀锌圆钢明敷设；防雷测试在楼栋地面上0.3米处作测试点，每单元12点。、对阳台铁花、铝合金窗和屋顶爬梯的防雷作法，以及整个小区联合防雷接地网的详细作法说明。9、电力管网整个片区的电力管网宜按沿地下车库就近接入桥架敷设为原则，车库未贯通部位可采用电缆排管或电缆沟的方式进行供电区域内的贯通；根据管线的数量确定电力管网的容量及路由，埋设时与其它管沟、环境协调，深度和与其它管道的间距符合规范要求，电力管线或管沟在平面图中须有定位尺寸和剖面图。10、居室配电设计：、总体要求：要求各专业之间相互配合，在满足各专业规范的基础上，从客户视觉出发，从产品使用的舒适性、方便性角度出发，设计布置点位。要求图纸设计

29、深度达到施工图中能体现每个点位与墙体的相对位置距离。、详细另表格描述（多层强弱电配置标准(初稿)）。三、 弱电设计：1、总体要求弱电设计要求提供各子系统的系统图和平面图、弱电总平面图、户型弱电插座定位图(与强电插座配合)、弱电机房设备布置图、弱电井设备布置图。在弱电平面图中，应标明各种弱电箱体的尺寸，墙挂式应标明安装高度。复核初设任务书中确定的机房位置：中控室或地下室不占用车位或其它功能房但相对居中的位置。若住宅楼盘的总户数超过1000户，设置电信机房。机房的使用面积不小于25平方米，机房不要设置在厕所等易于集水的房间附近，不要设于变配电室、柴油发电机房、风机房等有电磁干扰的房间附近，机房应能

30、安装分体空调，并可以方便排冷凝水。监控室与消防控制同室，摄像监视系统设监视屏，弱电控制台采用琴台柜方式，消防控制柜采用立式柜；注明监控室接地作法。电视和网络系统总平线缆采用光纤敷设至楼栋单元。2、技术要求：（1）、电话系统 住宅：每户引入二对电话线。在客厅、主卧各设一个电话终端接口。（2）、数据网络系统住宅：每户引入一根超五类非屏蔽双绞线。在次卧或书房设一个数据终端接口。客厅数据终端接口位置设置在客厅电视终端接口位置附近。（3）、有线电视系统有线电视系统采用双向数字互动系统，住宅：每户引入一根射频电缆。在客厅、主卧各设一个电视终端接口。电话、网络、电视入户线接入家庭综合布线箱（箱内模块包括：有

31、线电视1进4出，双向51000MHZ；电话2进6出；网络1进5出，带交换功能。电源220V，内部变压。预留ADSL接入设备空间）。户内电话、数据网络和有线电视系统户内布线，由多媒体布线箱引出，均不复接。（4）、安防系统（4.1）电子周界防护系统设有围墙时，小区（组团）周界应设置主动红外对射探测器及周界照明设施，报警主机设置在保安电视监控室，并设置与探测器联动的声光警告装置。当发生非法闯入时，实时向监控中心报警，显示报警部位和报警时间；当探测器或前端设备被拆除或线路被切断时，发出报警信号；该报警系统可与监控系统联动。设计原则：不留死角，红外对射采用总线制，实际每对距离按理论80%左右考虑。围墙上

32、的摄像机原则上按3050m设一台。围墙周界监控摄像机采用红外摄像机或低照度摄像机。（4.2）电视监控系统监视小区（组团）出入口、停车场、主要道路、电梯轿厢、(周界、单元出入口)等重要部位。摄像机主要选用低照度彩转黑固定摄像机或者红外固定摄像机，设计时明确墙装、吊顶或立杆安装方式；视频传输超过300米，应相应集中，采用光纤传输方式；电梯轿厢视频传输，应采取抗干扰措施；监控系统主机选用数字化录像和监视主机，数字化录像机图像保存时间为高质量15天。（4.3）楼宇对讲系统对讲系统按龙湖年度合作单位产品设计，采用彩色可视对讲系统。单元门采用磁力锁的方式进行控制，单元门内设出门按钮。进入各单元，如果有多个

33、入口均要设门禁系统。单元门口机内装门禁读卡头，用于控制单元门磁力锁。在小区（组团）大门设置对讲围墙机，在一层和地下室单元门附近设置单元门口机，户内客厅设置室内机，在消防监控控制室设置管理主机。选用安保型联网楼宇彩色可视对讲系统。实现小区（组团）大门、一层和地下室单元门访客与住户、管理中心通话功能；住户与管理中心通话功能；室内机开锁功能；当要求接入家庭入侵报警设备时，室内机应具有布撤防功能；按按市政停电后可靠供电23小时设置后备电源。小区（组团）大门围墙机、单元门口机、室内机位置应清楚表示，位置应方便住户使用；小区（组团）大门围墙机、单元门口机应考虑防雨。（4.4）门禁系统在小区（组团）大门、一

34、层和地下室单元门附近设置门禁系统，门禁读卡设备可安装在对讲围墙机和单元门口机内。选用非接触式IC卡识别联网门禁系统，实现刷卡通行、开启单元门功能；消防紧急报警时自动打开所有门禁通道的门锁功能；门禁系统设置后备电源。门禁管理与停车场管理、物业收费、会所收费可实现一卡通。（4.5）户内安防系统每户在主卧设置紧急按钮，紧急按钮位置距地0.8米，紧急按钮的线路与对讲系统联接。跃层设置红外/微波双鉴探测器，与对讲系统的线路复接。设置天然气泄漏报警系统,即厨房设置煤气泄漏报警探头。（4.6）电子巡查系统小区面积大于50亩时设置离线式电子巡更系统，主要治安点均应设置巡更点，对保安人员的巡查活动状态进行监督和

35、记录。（5）、停车场管理系统小区（组团）设置停车场管理系统。出口处设置岗亭。在物管办公室、门卫室或消防监控室设停车场系统管理中心。 该系统采用非接触式射频卡的方式对车辆进行管理。如果有2个以上出入口安装停车场管理系统，采取联网控制方式管理。停车场系统可与门禁服务器放在中控室（或物管办公室），发卡器设在物业接待中心。门禁管理、物业收费、会所收费等实现一卡通。（6）、商铺的红外报警双鉴探头仅一层设置计，且每个商铺各自单独设防和撤防，采用总线方式。（7）、设备管理系统：只监控主要设备：电梯运行（电梯自带）监控，设计前再次与甲方沟通确认。（8）、弱电设备箱和机柜放在室内井道或设备间，尽量不放在小区绿地

36、上。光端机或光工作站与放大器设备放在车库或室内设备间或电井内，尽量不放在小区绿地上。都不占用可售面积房间或影响视觉的区域。弱电管路与桥架：弱电信号线从机房经桥架进入弱电井后，做垂直桥架。桥架采用热镀锌桥架，不单独作接地扁钢与跨接线。楼层前室是否设桥架视项目而定：线多时则设，反之不设（见前述）。（9）、三表远程计费管理系统若水电气三表不能实现户外抄表，应设置相应远程计费管理系统，远程计费管理系统选用直读式原理的三表远程计费管理系统。三表的位置和管线布置应在弱电平面图中表示清楚。若所在项目市政单位采取预付费卡表，取消相应远程计费管理系统设计。（10）、园区背景音乐系统 结合园区景观图设计园区背景音

37、乐系统，背景音乐系统控制室设在消防控制室。（11）、电梯三方通话系统电梯机房的应急呼叫电话应复接到消防控制室，即从各单元电梯机房内电梯控制箱到消防控制室铺设电缆和预埋管，实现三方通话功能，便于物业管理。（可根据电梯招标确定后，由电梯生产厂家提供解决方案最后确定）（12）、在小区出入口设置电子公告牌系统（需要物业管理方确认后实施）（13）、以上弱电系统考虑防雷措施。四、火灾自动报警及消防联动系统：1、设计时按照“北京利达” 品牌设计手册和火灾自动报警系统设计规范设计。1、消防控制室应能显示消防水箱和水池的水位。2、自带消防电话的手动报警按钮和消火栓按钮应分别设置。3、应能控制煤气主管电磁阀，应能

38、控制停车场管理系统的道闸，应能控制单元门开启。4、该系统与其它弱电系统的布线不共用桥架。5、电梯前室内的消防警报装置、烟感探头、安全指示灯等设备的安装位置应与电梯前室装修图结合，在保证功能的前提下，注重整体效果协调统一。6、 背景音乐与消防广播合用声源，图中应注明强切功能及要求。7、模块的放置： 不单独设或不集中设设模块箱或双切换模块箱，也不设相应的控制电缆。需联动动力控制箱的，将模块放在控制箱正上方200处，软管引进控制箱（卷帘门的则放在其控制箱旁，因其箱基本靠顶板）；联动电梯前室风阀的，块直接放在吊顶内（无吊顶时，吸顶安装，并注意隐蔽）；联动地下室风阀的，在其上方顶板上吸顶安装（用金属软管

39、或JDG引接）；其它就地安装有困难、并影响美观的，可设模块箱，并尽量兼端子箱。8、 需注明过街管路规格与数量、位置，并与智能弱电管路统一考虑。9、前室（含地下前室）公共部位注意与水专业的位置配合（如消火栓与消火栓按钮的位置协调），桥架与管路尽量贴梁敷设（参见前述），以便给装修留出空间。第六章给排水专业一、给水系统：1、生活、消防、景观绿化用水均由市政自来水供给；2、小区分居民、商业、特种不同用水性质分设总表进行计量；3、建筑下部充分利用市政自来水管网压力直接供水，上部采取变频水泵加压供水，低区生活供水干管兼作室外消火栓供水环管，景观绿化用水在干管上分支引出；4、室内消火栓和自动喷淋系统采取临时

40、高压制湿式系统；5、各种用水量指标的选取除依规范要求外，设计过程中还应征得建设方同意。二、排水系统：1、总平排水采取雨污分流制，雨水直接排入市政雨水管网，污水经过化粪池处理后直接排入市政污水管网；2、建筑单体雨水、空调凝结水、场地积水直接排入总平雨水管网；3、建筑单体生活污水、生活废水合流放，直接排入总平污水管网流入化粪池处理；4、化粪池的数量和摆放位置，设计过程中应征得建设方同意。三、给排水系统各种设备、材料选择按建设方要求进行，须在设计说明中明确。四、设计中的一些关键点位：1、标准层电梯前室等公共区域的室内消火栓箱的设置位置应考虑装修的效果，满足功能的前提下尽量美观。电梯前室的消防管道、消

41、火栓箱的布置，设计过程中设计院应先作出综合布置详图，传建设方讨论确认后，再展开下一步工作，以避免产生重复工作。2、雨水、空调凝结水管道应结合建施、设施等其它专业进行定位，在水施施工图中出详细的系统图及平面图，各管道应统一编号。立管应设于外立面较隐蔽处，如建筑平面的凹槽内或管井内、或开放式阳台、露台的墙角处，不得影响外立面美观及使用；空调凝结水与阳台雨水管距离较近时，应考虑统一从雨水立管排放。上述平面、系统图应详尽表述各转点及与总平管网衔接的情况。3、卫生间排水按同层排水方式设计；厨房排水也优先按同层排放设计（排水横支管在地面上走明管。卫生洁具及布置间距应满足正常使用要求；地漏布置应合理，避免被

42、后期安装的洁具占压；卫生间排水立管的布置应考虑噪音对卧室的影响，卫生间排水立管原则上靠室内墙角处，不得影响卫生洁具正常使用，不得遮挡门窗影响卫生间采光和门窗的开启，立管应靠墙体边线与结构梁边线一致的墙面布置；排水立管及专用通气立管的布置应考虑便于安装固定和装修包管处理；排水立管伸出屋顶部分的通气管应靠近女儿墙或其它墙体处，否则应在顶层卫生间内转弯改变伸顶段通气立管位置；坡屋面不能出现单独的突兀的通气管，应结合建筑进行处理。卫生间同层排水在水施图中应出排水管安装剖面详图（标注排水管与结构板面、防水层、保护层之间的安装尺寸关系）。卫生间排水立管、风道、洁具位置布置设计过程中应出过程确认图，传建设方

43、讨论确认后，再展开下一步工作，以避免产生重复工作。4、雨水、空调凝结水、生活污废水等排水管道与各种穿墙套管位置应协调一致，以免冲突。应特别注意生活阳台上各种排水管、燃气管、燃气表、热水器、洗衣机插座、排水栓、地漏等的平面及竖向布置，保证间距、避免冲突，应满足国家相关“煤气设计规范”的要求。生活阳台等各个专业管线、设备较多的地方，应出综合叠合图。生活用热水采取主管循环方式供应的，热水器及循环水泵规格须在水施施工图中详细确定出。5、单元管道井应出详细大样图（有变化时应分别出图），注明水表安装标高及各种管道平面布置尺寸。6、地下室自动喷淋报警阀组宜分开设置，但要考虑其排水的方便。地下室消火栓箱按明装

44、设计，消火栓箱设置位置方向不应影响车位，尽量避免设在车位附近的柱子上，支管控制阀设计在顶部横管上。第七章燃气、采暖通风与空调专业一、燃气系统1、气源按天然气设计，每户在户内生活阳台上设气表独立计量，远传抄表，数据采集器设在首层弱电井内。2、热水按非循环方式供应的户型，热水器按普通强制排风壁挂式燃气热水器设计；热水按主管循环方式供应的户型，热水器按户外落地型容积式燃气热水器设计。3、燃气气表、热水器布置在生活阳台上，煤气立管应结合建施设于较隐蔽的地方，保证外立面的效果。4、燃气热水器、气表、气管布置时与电气设备、开关插座应保证大于300mm的水平安全距离。5、施工图设计中，须详细布置出燃气管道的立管、进户横支管、气表、热水器、炉具以及相关远传抄表接线盒、电源插座、热水循环水泵的位置，并详细标准定位