柳州柳北区地块可行性分析报告

1、小结： 1、 09年（17月份）出让土地812.04亩， 达到07年出让土地（1019.39亩）的80%，超过08年全年出让土地（683.94亩）可以预见09年全年土地出让将超过07年； 2、从当前的市场情况来看，07年出让的量比较大。但08年房地产市场低靡，造成07年出让的土地一定量的积压，出现08年出让土地收缩的连锁反应；3、因08年房地产市场的不景气，06年和07年成交的地块基本集中在08年底和09年开发，形成09年柳州多个新盘的涌现（统计约有超过35个新盘出现)。 4、从07年、08年、09年（17月）柳州土地出让及成交情况来看，土地的成交量比较频繁，可以预计未来两年的市场开发量将进一

2、步加大。 三、2006年2008年柳州市房地产经济指标项目06年度07年度08年度金额或面积增长（%）金额或面积增长金额或面积增长（%）商品房施工面积471.85万15.3554.21万17.5834.6万50.6新开工面积205.4万25311.78万51.8375.8万20.5商品房竣工面积113.42万20163.4万44.188万-53.9商品房住宅销售面积189万23.1275.6万45.8200万-37.8商品房住宅销售额49.26亿21.764.35亿30.650.31亿-27.9商品房住宅销售均价2550元173000元17.732006.7房地产开发投资45.2亿35.673

3、.74亿6391.92亿24.7 （以上数据来自市建委、规划局、拆迁办、经济房中心）小结：1、09年上半年房地产开发投资44.97亿元，同比增长3.6%，是06年全年总开发投资量，接近08年总投资的50%，开发力度仍呈上升趋势；（其中企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，占房地产投资的20.95%，这些经济适用房会对市场产生较大的冲击。）2、09年上半年商品房施工面积877.35万平方米，同比增长24.56%（其中住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积

4、54.91万平方米，增长88.1%）。总施工量超过08年全年的施工量，是近几年来开发量最大的一年；3、 09年上半年商品房销售额33.47亿元，同比增长17.50%。其中，住宅销售额29.26亿元，增长12.41%。住宅销售较07年、08年呈明显上升趋势；4、09年上半年房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅144.99万平方米；商业11.59万平方米，经济适用房32.12万平方米。5、商品房销售面积为106.64万平方米（成交9385套），同比增长6.6%。其中住宅为100.52万平方米；上半年住宅的销售势态与08年全年相比，势态不是很明显。 第二章 项目基本概况

5、一、项目所在区域示意图 柳北区河东区鱼峰区城中区柳南区项目位置二、项目环境分析（一）项目地址：柳州市白沙路2号 位置描述：白沙路与壶东大桥西端交汇处往北江岸处壶东大桥白沙路项目位置（二）项目四至状况1、项目东面沿河堤一线500米左右西东北南滨江路 项目所在位置能看到的江面及河东区景观壶东大桥河东新区项目江岸边2、项目南面紧靠壶东大桥西端西东北南3、项目西面西临白沙路。沿路约500米左右，一路之隔为区民社区（由南至北依次为柳锌职工医院、柳锌小区（46栋大社区）、金桑子宿舍区、紫薇园小区、冠亚蓝湾国际等社区。白沙路柳锌小区冠亚蓝湾社区4、项目北面北侧为景绣路。紧靠维多利亚小区、颐和园（在建项目）、

6、飞龙富苑社区。颐和家园售楼处锦绣路颐和家园维多利亚小区飞龙富苑（三）、项目周边配套状况柳锌菜市场第35中学公交路线柳州商业银行1、学校柳州市第三十五中、锦锈路小学；2、交通19路、24路、54路、61路四条公交路线经过；3、医院柳锌员工医院；4、其他柳锌菜市场、锦绣农贸市场、柳州商业银行等。三、项目基本状况（一）、项目内部现状（二）、地块出让状况A、地块规划总面积224535.67平方米（合336.8亩）；B、扣除城市、绿化、排水用地后，实际出让169343.2平方米（合254.01亩）（三）、项目经济技术指标地块规划用地净用地性质容积率绿化率A58.02亩56.74亩商业/居住3.52.53

7、0%B45.35亩44.36亩商业/居住4.02.530%C69.45亩69.45亩商业/居住4.02.530%D39.72亩39.72亩商业/居住3.52.530%E43.74亩43.74亩商业/办公/旅馆/文化娱乐4.52.525%合计256.28亩254.01亩平均容积率为3.8，土地出让后的建筑要求A地块和D地块的建筑限高为60米。项目情况分析：1、地块背景： 该地块为原锌品厂厂区，目前是柳州唯一一块成片的未开发的江边大面积地块，以平地为主，地块完整容易规划，尚有部分建筑楼体尚未拆除（但已经般迁）；2、地块出让指标： 属于居住、商业、 办公、文化娱乐综合用地；3、交通情况： 四面道路围

8、绕，东面沿江一线为10米宽度左右滨江路（贯通城中、柳北沿岸）；西面紧靠白沙路（连三中路，通锦锈路和跃进路）；南靠壶东大桥（连接河东区和柳北区主要干道）；北近锦绣路（连通跃进路和滨江路）。 公交系统有19路、24路、54路、61路四条路线通过。4、市政配套： 水、电、通信、路网等完善，完全成熟的居住版块；医院（柳锌职工医院）、学校（35中、锦绣路小学）、银行（柳州商业银行）、小型超市（金陵超市等）、菜市（柳锌菜市场、锦绣农贸市场）、美食城（金福园美食广场，有桂林仔、金龙寨等酒家）等配套齐全；5、人气、人文情况：有相当的人流和车流，白沙路一带全为住宅社区（柳锌宿社区约3000多户；金桑子小区80多

9、户；紫薇小、区200多户；冠亚蓝湾国际1000多户）浓厚的人居和生活氛围形成了该片区的主要特征。6、景观环境该地块直面柳江，得益于百里柳江的实施和白沙路扩建，此区域交通更为便利，环境更加宜居。7、问题与顾虑：地块原属锌品厂厂区，属于污染相对严重的区域，虽然目前企业已经不存在，但锌品化学污染的心理依然有一定的影响。 结论：1、片区属于旧城改造范围，整体相对落后，城市化进程缓慢，改善现有居住环境成为当前房地产开发的主流；2、项目拥有大面积的江景资源和具备规模性，在柳州这样的项目少之甚少的，与周边项目对比更胜一筹；3、与对岸河东片区相比它的影响力还存在差距，可以说仅一水之隔即为完全不同的两个概念。

10、第三章 柳州房地产基本情况 一、楼盘分布情况：目前柳州市在售楼盘约为120个左右，其中09年新增约35个左右，区域具体划分为鱼峰区、柳北区、柳南区、柳东区、城中区、高新区六个区，其中柳南区、柳北区、河东区和鱼峰区几乎均衡平分，在售楼盘均超过20个，占总量的80%左右。1、柳南区具有工业基础雄厚、交通便捷、商贸集中、人口流动量大等特点。作为柳州市的“南大门”，该辖区内的柳州铁路局、柳工集团、柳州五菱汽车有限责任公司、广西鱼峰集团有限公司等300多家国有大中型企业及单位职工撑起了柳南片区的房地产市场。该区域目前主要在售项目包括盛世中华、汇景龙湾、在水一方等项目，总体销售价位约在30003500元/

11、平方米左右，柳南片区主要以多层小高层为主的普通住宅为主，而最近有如在水一方、盛世中华等中高档楼盘的出现。2、鱼峰区当前区内在售楼盘约为22个，总体销售价位约在31004600元/平方米左右，该片区的高端楼盘相对比较集中，价位与普通住宅差距比较大，典型的有大美天第、托斯卡纳、永意山语城等。 3、柳东区是柳州的CBD，目前区内房地产开发较为密集，主要包括阳光100城市广场、兆安现代城、凤起新都等项目，区内在售楼盘约为21个，销售价在52006000元区间。新市政府、柳州高中和市政广场等的落成极大的提高了片区的价值，因而外地客和投资客成为该片区购房的一大组成部分。4、城中区作为柳州传统商业中心，现建

12、筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主，目前在开发的有锦业城市广场、地王财富中心等项目。5、高新区该片区的楼盘相对比较集中，且以高品质楼盘开发为主，该片区乘着政府东进的发展步伐获得了良好的发展机遇，房产价格上升比较快，当前销售价在50005800元区间，代表作有文源华都、兴佳清华坊等。6、柳北区作为柳州原老厂区、老企业相对比较集中的区域，开发和修建道路、市政、美化环境成为当前北扩的主要工程，改善当前居住条件成为当前的主流，因此房产开发相对比较集中，且以多层小高层居多，但缺乏高品质的项目。当前价格在33004500元区间，代表楼盘有颐和家园、锦绣香江

13、、冠亚尚成国际等。二、建筑/规划/产品特征1、产品户型：楼盘基本上以多层、小高层和部分高层为主。从柳州房地产市场户型产品供应结构来看，两房及三房是市场的主力产品，而复式与一房则是市场供应量最小。从产品面积来看，两房面积多数在7090平方米间，三房面积大部分在100130平方米的区间，市场户型产品多样；2、柳东片区高档楼盘众多柳州近两年涌现出来部分高端项目，大美天第、阳光100城市广场、托斯卡纳、永意山语城等楼盘就是其中的代表。高端项目必然会带动柳州楼市房价的上涨。3、江景住宅出现随着城市的发展趋势，柳州市近年来开始大批旧城改造，柳江两岸涌现江景楼盘，一线江景成为了此类项目的核心卖点，如在水一方

14、、川海汇景龙湾等。4、销售价格目前河东区楼盘均价在52005500元，阳光100的商务楼价格在700010000元；其它区域普通住宅大部分楼盘均价30004000元/平方米左右。5、建筑风格大部分楼盘都以现代简约式风格为主，少量欧式的类别墅、洋房（如圣蓝山、托斯卡纳等）和中式传统建筑风格（如大美天第、兴佳清华坊等），但不同的风格在柳州很容易获得市场的接受。 三、可比性楼盘情况概述及分析（一）项目周边楼盘情况1、颐和家园 2、锦绣香江 3、维多利亚 4、冠亚尚成国际 颐和家园地址： 锦绣路8号规模：占地54.7亩，总建筑面积90600万容积率：2.8 物业形态：总共有13栋楼，其中5栋多层，8栋

15、高层，一共约824户 产品： 65220多种户型 价格：均价4100左右销售期、销售率：分三期销售，一期5栋多层，2栋18层高层于09年6月推出并开始预约，多层100余户预约200名（已经停止预约）；高层仍在预约中，一期计划在12月中下旬开盘。主题概念：以尊崇江岸园林为主题 与众不同之处：1、自然景观：项目畔江而建，自然景观优越；2、园林建设：社区主题性园林别有特色，与江景融成一体；3、配套设施：高级会所，配备健身、康体、休闲 ，高层建有精装豪华酒店入户大堂 ；4、有5栋多层与我项目的差距：规模小，建筑、产品常规划，没有特色。售楼部内售楼部内项目鸟瞰图 锦绣香江地址：锦绣路3号规模：占地13亩

16、，总建筑面积 34557.3容积率：4物业形态：共2栋有28层组成，共约220户产品：58240 价格：均价4200左右销售率：2006年底推出，目前普通平层住宅销售完毕，8套190240平方米楼中楼，目前剩2套（无江景），极少量底商正招商中； 主题概念：江景豪宅生活 主要亮点：项目无其他特色，建筑立面在柳北区具备一定特色，因为高度而揽江景的豪宅。 效果图 维多利亚地址：柳州白沙路4号(原市纸制品厂) 规模：占地43.5亩，总建筑面积58400容积率：2.5 物业形态：多层组成和高层（4栋多层,5栋高层） 产品：80-180（两房：80-90；三房：130-140） 价格：目前在售9号楼均价4

17、000左右销售率：销售分三期进行，一期2006年底推出，除9号楼及少量楼中楼在售外，其他产品已经销售完毕；该盘在2006年底推出首批货量，价格在25003200中间；09年8月价格超过4000元/平方米；9号楼30多套房源目前在售中。主题概念：维多利亚花园小区 主要亮点：1、社区入住率高，基本成熟；2、9号楼将电梯通道与14层低楼层特别配备的楼梯通道分开，且1、2楼创新独门入户设计；项目鸟瞰图项目立面图小区实景 冠亚尚成国际 地址：柳州市跃进路88号（原床单厂址）规模：占地 80亩，总建筑面积18万容积率：3.5 物业形态：由10栋高层筑住宅、两栋多层建筑、共1000余户住宅组成 产品：75-

18、190 价格：均价3800左右销售率：项目分三期推售，2008上半年推出一期，目前销售超过80%左右，2008年11月均价3450元/平方米；二期开盘在2009年5月9号，均价3600元左右，09年9月均价3800元/平方米；主题概念：北欧风情特色园林，鼎力打造HOPSCA都市生活理念与众不同之处：1、产品：大部分产品为两梯四户、全明生态采光、双阳台；2、配套：3万平方米的区域商业中心，4000平方米的室内体育文化中心。3、社区：打造北欧风情特色园林小区。 小结：1、柳北区没有高端项目，目前所建项目规模小，产品同质化比较严重；2、项目所在方圆两公里内没有上规模的楼盘存在，缺乏品质和配套上层的社

19、区；3、片区住宅以改善型楼盘为主，小高层、高层成为该片区未来房地产发展的趋势；4、项目周边多为06年、07年开卖楼盘，如冠亚蓝湾国际（已卖完）、维多利亚、锦绣香江等已经进入尾盘阶段；5、该区楼盘销售速度慢，价格提升缓慢，白沙路一带总体价格走势为06年2500元/平方米左右；07年30003200元/平方米左右；08 年34003600元平方米；09年37004300元/平方米，尚未出现突破5000元/平方米的住宅。 （二）河东区可比楼性盘基本情况1、阳光100城市广场 2、上东龙城世家 3、兴佳清华坊 阳光100城市广场 地址：柳州桂中大道南端2号 文昌桥东市政府新址对面 ；规模： 242.5

20、亩 户数：3000户 容积率：5 总建筑面积：70万（7.8万商街业，4.7万纯商务写字楼）；物业形态：纯板式高层、小高层住宅；1栋五星级酒店、1栋5A甲级写字楼，1栋公寓楼、1栋 37层SOHO（总共410套由4套云顶公馆、16套云中艺墅、156套LOFT才智空间、234套LOFT精英公寓；产品：两房115；三房132；四房166；五房290； 350400平方米云顶公馆；价格：06年底推出一期，一期低楼层均价3800；07年初推出二期，高楼层均价4150；09年售价住宅55006000元/平方米；写字楼70001100元/平方米；云顶公馆精装修销售超过1000万/套；销售率：销售周期3年，

21、目前住宅部分售完，SOHO销售超过80%；主题概念：柳州国际五星级商务时代70万复合商务集群； 与众不同之处： 1、地段：柳州东区黄金地段，比邻市政府新址、市政广场；2、规划：集居住、办公、商业、酒店等综合性建筑集群；3、建筑特色：独特的建筑风格和立面增加了项目的吸引力；4、营销模式：前期实行泛营销，销售与业绩挂钩式销售激励销售取得良好效果；5、品牌力：凭阳光100在全国的影响力，在销售中大力宣传；6、配套体系：引进南城百货购物中心、美林华映国际影城进驻，打造柳州最大的影城等规模商业，形成新区前所未有的高档商业，提升项目乃至带动周边区域的投资价值。项目鸟瞰图售楼部实景现场实景效果图 上东龙城世

22、家 地址：柳州市桂中大道（新十二中旁） 规模：70亩 户数： 1020户 总建筑面积： 180000 容积率：4 物业形态：由12栋19层和24层构成 产品：一房和两房（ 3090平方米）；三房（100175平方米）；四房（179208平方米）；五房（200228平方米）；楼中楼（三七房133350平方米）价格：一期开盘均价4000元/平方米；09年5月均价4750元/平方米；在推二期均价5300元/平方米销售率： 项目分三期开发，08年6月28日一期开盘，销售达90%以上；二期推销售超过70%左右，目前在推的1#、7#楼王全为三房以上及楼中楼；主题概念：河东上东区的高尚社区。 与众不同之处：

23、 1、园林：以园林为主的高层建筑社区，建有近3万平方米中庭园林；2、建筑：270度观景狐型阳台，建筑立面简洁明朗，成为片区特色的楼盘之一； 3、配套：项目外围沿街四层商业群楼拟建成西餐厅、酒吧、美体健身房、跆拳道等。4、产品：大户型为主，楼中楼赠送空中花园，部分挑高5.8米，销售不计入面积，少量楼中楼跨三层设计。售楼部实景项目效果图项目效果图 兴佳清华坊 地址：柳州市河东桂中大道68号 规模：230亩 户数：1200户 总建筑面积： 20万 容积率：1.58 物业形态：31栋7层、2栋13层和2栋18层组成；以山体公园景观为中心，建筑呈连排建筑并列分布，多层带电梯。产品：【多层】一楼下跃楼中楼

24、（约220280平方米），三房（105130平方米），四房（131156平方米） 【小高层】三房、四房（133155平方米）； 【高 层】一至三房（39118平方米），楼中楼（135平方米）；价格：目前在售小高层均价4700元，多层均价5100元。销售率：项目分宜园、广园和品园三期销售，目前二期正在热销中，高层33栋、34栋10月正式预约中。主题概念：中国望族的文化宅院 与众不同之处： 1、区域价值：所在区位属城市高新区，区域价值攀升显著，居住价值升值空间大；2、建筑风格：中式现代建筑，扎根中国本土的江南水乡建筑风格；3、自然资源：项目靠山近水，紧靠蜡烛山脚下，环境优美； 4、包装环境：项目现

25、场包装到位，中国文化韵味体现十足；社区氛围营造、宣传物料精美、集全，让人感觉十 足的贵气；5、产品创新：多层一梯两户带电梯，首创一层下跃式带花园楼中楼。总平图售楼部建筑立面社区园林小结：1、河东区作为柳州重点的发展区域，大量市政配套及行政、事业单位的迁入，区域价值有增无减；2、该片区楼盘具备一定的规模或品质感，配合市政规划进行开发和建设，属于新区开发，有别于其他片区，所以具备新鲜感和吸引力；3、该片区楼盘地价较高，都是具有相当实力的企业进入，如阳光100、柳州兆安地产等；4、楼盘品质高，规划建设有特色，具备规模性和新的亮点，销售相对速度较快。 第四章 项目综述及判定一、项目地理环境分析：距市中心2公里处，地理位置得天独厚；依江近水，自然江景无可复制；规模平地，易于规划建设；但老企业、厂房集中区，环境条件尚待改善，区域发展的不明显导致未来前景没有新的看点；二、区域目标群分析：项目所在区域以居住型为主，目标消费者基本为自住型，年龄在2840岁之间，月收入25004000元之间的周边企业急需改善居住条件的职工或子女、周边县份或者生意人为主要目标客户，但目前也一定量的二次置业和投资客，但所占比例极小，因此，项目开发建设应立足片区改善型特征的市场环境为主；三、项目特性分析：A、按地块售价计算，光楼面地价已超过1300多元/平方米，意味着销售单价必