房地产经营与管理部分ppt课件

1、房地产运营管理 第十二章 房地产运营风险和风险分散技术学习内容房地产运营风险资产风险的度量和风险分散风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析内容提示 任何一种投资都包含有两个最根本的元素：风险与报答。现实中投资者追求的是高收益而尽量防止风险。本章用简单的图形和统计知识解释风险和风险分散技术。第一节讨论资产风险的度量和风险分散；第二节讨论风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析；第一节 资产风险的度量 和风险分散 一、资产风险的概念 风险是由于未来的不确定性而产生投入本金和预期收益损失或减少的能够性。 从投资的动机上来讲，投入一笔资金，预期确实能得到假设干收益。从时间上来看，投入本金是在当前

2、，其数额是确定的，获得收益是在未来，相隔一段时间。在这段时间内变动性很大，而促成变动性的要素又很多，每种要素都能够使本金损失，预期收入减少，或它们的数额无法预先确定。大多数资产的收益率都是不确定的，这种收益率的不确定性为投资者带来了风险。一个投资者在面对每一个资产时，也同时面对了无法估计的能够收益率。收益与风险是投资中的中心问题，其他各种问题都围绕这个中心展开。 第一节 资产风险的度量 和风险分散 二、资产风险的度量 在确定性的情况下，收益率是进展投资决策的最好根据；在不确定性情况下，仅仅靠预期收益率一个目的来判别资产的优劣，并进展投资决策是不够的，投资者还必需思索不能实现预期收益的风险。对于

3、现实投资来说，预期收益并不等于实践收益，实践收益率能够高于、低于或等于预期收益率，实践收益率高于或低于预期收益率的景象被称为围绕预期收益率的动摇，这种动摇的程度越大，实践收益率和预期收益率的差距就越大，投资者不能实现预期收益率的能够性也越大，投资的风险也就越大。这样，这种动摇程度实践上成为判别一项资产优劣的目的，即风险目的。因此，风险又通常定义为预期收益与实践收益出现偏向的概率。 第一节 资产风险的度量 和风险分散预期收益率的计算 假设一个随机变数X有几个能够性，那么其预期收益率： 上式中，EX是指X的预期收益率期望值，Xi 是X的第个能够值Pi那么是X i 发生的概率，所以预期收益率是各能够

4、X值的加权平均，其权数那么是各X值发生的概率。 例：假设市场上存在着资产和资产，在不同的市场条件下，各有三种不同的收益率。市场条件资产资产收益率 （%）收益率（%）概率（P）看好6181/3一般10101/2较差1261/6那么资产与资产的预期收益率分别为：第一节 资产风险的度量 和风险分散二均方差和规范差的计算用 、 表示资产收益的均方差和规范差。 E 对于例的资产和资产，用公式3-2计算资产和资产的均方差。资产和资产收益率的规范差是 三、风险分散 房地产投资是一个充溢风险的投资领域，每个投资者必需具备风险认识，必需懂得风险防备的意义和身手。投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里。

5、意思是说，防备风险最有效的战略是分散风险，而风险分散最有效的方法那么是资产组合投资，就是实行资本投向的多元化，也就是说投资者不仅可以思索把全部资本集中投向某一种风险较小、预期收益较高的资产，还可以思索把资本按一定的比例分别投向多项资产，进展组合投资。第二节 风险资产的相关系数 和风险与收益的相关性分析 一、资产组合预期收益协方差资产组合预期收益率的计算当投资者同时购买许多资产时，投资者所关怀的问题就不是每一个资产单独的预期收益率和风险，而是整个资产组合的预期收益率和风险。为了方便阐明，现假设投资者投资于两种资产和，其收益率分别为RA和RB，并假设XA和XB表示投向资产和资产的资金比例占总投资的

6、比例，那么这个资产组合的总收益率为而其预期收益率: 资产组合的预期收益率等于资产和资产预期收益率的加权平均，其中每一资产的权重等于该资产在整个组合中所占的投资比重。二资产组合风险的计算 与单个资产一样，资产组合的风险也是用预期收益率的均方差或规范差来测度的 式是资产组合的均方差，式是资产组合的规范差，衡量整个组合的风险。其中AB项代表资产和资产之间的互动，称为协方差。 协方差AB是两个资产收益离差乘积的期望值，从这个意义上讲，协方差和均方差很类似。不同之处在于，均方差是单个资产收益离差本身平方的平均值，而协方差那么是两个资产各自离差之积的平均值。均方差表现为正数，而协方差却可正可负。 当两个资

7、产同时呈现出好的收益率，即各自的离差分别大于零时或当两个资产同时呈现差的收益率，即各自的离差分别小于零时，两离差之积都取正值，从而。 当两个资产同时呈现出相反的收益率，即一个资产好的收益率同时伴随着另一资产差的收益率时，两离差之积那么取负值，从而。 当两个资产收益率的产生条件之间无关系时，即一个资产收益率的发生与另一个资产的收益率之间无任何关联，那么其协方差=。下面我们进一步举例阐明资产组合风险的运算，沿用例。例：假设在例中，某投资者把一笔资金投入到资产和资产，资产和资产在总资产中各占和，试求资产组合的预期收益率和均方差。 资产组合的预期收益率： 资产组合的均方差为：其中 假设投资者选了个资产来组成资产组合，那么资产组合预期收益率和均方差为： 其中式指出资产组合收益率是一切资产收益率的加权平均，其中每一资产的权数X 等于该资产在整个组合中所占的投资比重。式指出组合收益率的均方差即总风险包括了两个 二、风险资产的相关系数 为了计算方便，普通情