XXXX1103_众森国际花园商业项目整体定位ppt课件

1、众森国际花园商业工程整体定位与开发方式研讨谨呈：江西众森实业集团基于9月7日沟通，双方在报告思绪、整体开展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场时机论证及经济分析上一、酒店部分：1、对南昌商务会议的研讨：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店规范要求？2、南昌商务会议会有多少在黄家湖举行，2万酒店体量能否能支撑？二、公寓部分：1、南昌现有公寓何时推出，何时销售完，获得热销的缘由是什么？2、南昌酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少，客户关注点是什么？3、未来酒店式公寓供应情况？4、作为郊区酒店式公寓，投资客和置业客户分别是哪些？5、10万酒店式公寓体量能否适宜？三、商业部分：1

2、、南昌商业业态分析，比如酒吧、餐馆等每天多少人消费，平均消费多少？2、南昌人最喜欢的消费方式是什么？3、餐饮文娱作为工程先期业态有没有更深化根据？众森集团意见汇总：2基于9月7日沟通，双方在报告思绪、整体开展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场时机论证及经济分析上四、写字楼部分：1、各板块写字楼详细有哪些，卖的怎样，客户都是哪些？2、南昌这个阶段开展什么样的写字楼有什么根据？五、典型工程：江西紫金城六、财务分析：1、开发时序上，先期投入酒店，本钱及后期运营风险如何平衡？2、多个方案的比较确定最正确容积率及本钱收益分析？基于以上问题，世联给予相关补充内容，本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分析上3

3、报告思绪PART1. 工程背景研讨及中心问题解析PART2. 区域价值定位PART3. 各物业市场时机及案例研讨 PART5. 开发方式PART4. 开展战略与整体定位PART6. 财务分析工程商业时机研讨工程开展方向研判盈利目的实现建议4城市规划：南昌在政府主导下拉大城市开展框架，提出“西进、东拓、北控和南延原那么和“一江两岸、一核五片、多组团推进规划格局，本工程正处在城市未来开展方向上西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已开展较具规模。政府最初想将城市重点向东开展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将开展的重点改为西进。中心区城市规划开展方向昌东片区莲

4、塘片区望城片区湾里片区乐化片区本工程地处城市西进的主力方向上，是未来城市开展的腹地。南昌空间规划是以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进展规划，构成“一江两岸城市新格局。南延北控东拓西进南昌工程属性界定5区域位置：工程在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便利，可承接与吸引三地消费人群，结合带动三地开展工程在黄家湖片区，在行政上归属于新建县；工程地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，可强力承接三地的中高层人群，结合带动三地开展；整体城市道路格局以“三环十一射为骨架，工程属于一环北侧；南昌市中

5、心1231：经开区2：新建县3：红谷滩7km2km红角洲市中心朝阳区板块凤凰洲经开区新建县红谷滩CBD从直线间隔上分析，工程到南昌老城区中心八一广场7公里，间隔红谷滩中心2公里，间隔新建县政府2公里，到经开区管委会4.5公里，是经开区和新建县居民进入红谷滩的城市第一站2km4.5km工程工程属性界定6区域交通:工程经过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通衔接优势明显，是东进红谷滩新区第一站规划中进入地块的途径有两条：一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的两条道路通达性很好，路程间隔很近，可直通红谷滩。地块内规划道路：黄家湖东路从地块中间穿过，黄家湖东

6、路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块，直通隧道与红湾公路目前进入地块的途径有两条：一是从建立路进入地块；二是从黄家湖路进入地块；两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程间隔远；黄家湖路建立路新建县红谷滩黄家湖东路红湾公路昌九大道会展路文化大道隧道工程属性界定已有道路在建&规划道路7区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断，从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，属于郊区范畴区域有规划打通红湾公路，直连文化路与会展路，但目前没有明确的时间进程表，政府对此仍有部分争议黄家湖旁有昌九高速公路，北至九江

7、市，南通广州市。虽然工程处于南昌市规划的一环范围内，但由于昌九高速公路的隔断，使得居民对黄家湖片区整体陌生感很强在对南昌市区内各阶层人士进展访谈和调研的过程中可明显感知到南昌市居民对工程所在的黄家湖区域认知淡薄，属于郊区范畴望城新建县区域昌九高速工程属性界定8工程本体：本阶段研讨范围商业占地90亩，容积率尚未确定，工程紧靠的住宅一期已正式开工，90亩水域已进入填土阶段经济目的：总占地规模：447.15亩 商业用地：90亩总容积率要求：1.06 商业容积率未确定总建筑面积：316970万平米 商业建筑面积未确定用地性质：商住、旅游用地；商业用地年限：40年；地价：20万/亩，2003年经过拍卖获

8、得土地；水面总面积约占200亩； 商业用地均为水域地块高差约4米，地块内有一定的植被；住宅部分整体定位中高端，现已启动少量联排及多层物业水 域水域商业用地90亩居住用地工程属性界定工程利好：整个工程拿地价钱在20万/亩，低本钱投入为本工程商业提供较大的利润空间住宅启动区：联排+多层9北南东西西侧:还建房西侧:华东交大南侧地界东面:昌九高速东侧:乌沙河和排污渠交汇处北面:黄家湖地块现状：工程内以水体资源为主，植被覆盖率较高，周边较杂乱，整体笼统普通，商业气氛不浓重，商业配套欠缺南靠规划中的红湾公路，中有排污渠及排洪堤；北侧与黄家湖相连；西边是还迁房和华东交大的学生宿舍；东边紧靠昌九高速和治理中的

9、乌沙河工程属性界定10工程属性界定二线城市、城市开展方向上，远郊陌生区、中等规模综合体开发工程属性：区域属性：关键词：经济较强大的城市 近郊区域 大盘优势:区位优势明显，位于红谷滩新区、新建县和经开区几何中心位置依托南昌市“一江两岸的规划格局和“西进的开展原那么，工程正处在城市未来开展方向上规划中的两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通便利，是红谷滩新区第一门户优势:工程周边较为杂乱周边配套不完备道路还未开通，进入性较差在南昌人心中该区域间隔略微有一点偏，且觉得非常杂乱区域杂乱，心思间隔远依托新建县配套，区域内交通、医疗、教育等配套不完善区域内配套不完善在新建县黄家湖片区，与红谷滩仅一线之隔中部

10、省会城市近郊关键词：经济较强大的城市 近郊区域 大盘目前没有道路直通工程，红湾公路和隧道仍在推进过程中进入性不明朗紧邻规划中的城市绿核，地块内水系兴隆，植被覆盖率高自然环境条件好总占地约90亩中等规模工程属性界定11企业背景 本工程应突破片区陌生限制，抓住城市西进的战略规划方向，立足三地红谷滩、新建县、经开区，产品走中高端笼统，以提升新建的城市笼统和生活质量，树立企业品牌笼统，并带动整体工程的价值提升和胜利开发开发思绪：综合思索并打造各种适宜的物业类型，实现酒店式公寓、酒店、商业各类物业的最大化销售，思索持有酒店和部分商业。利润要求：风险控制下最大化销售，实现综合利润最大化。工程期望：承当住宅

11、中高端的商业配套功能，提升整个工程的中心价值，同时保证整个工程后期的胜利运营。目的解析公司曾经在新建县开发了二个工程，在新建县具有一定的知名度，但在市区品牌认知度较低希望可以承当一定的社会责任感，同时工程也要代表区域笼统在可接受的销售周期内，要务虚现利润最大化开发商目的: 经过90亩综合体打造，实现整个工程447亩的快速销售及利润最大化工程目的解析12中心问题提炼远郊陌生区商业综合体 VS 销售利润最大化目的综合思索并打造各种适宜的物业类型，实现酒店式公寓、酒店、商业各类物业的最大化销售，思索持有酒店和部分商业。 风险控制下的利润最大化；承当住宅部分中高端的商业配套功能，提升整个工程的中心价值

12、，同时保证整个工程后期的胜利运营。二线城市、城市开展方向上、远郊陌生区、中等规模综合体开发工程目的工程界定+13Question 2 : 选择怎样的物业类型组合以实现最大化销售，能吸引何种客户群体？市场时机研讨&案例自创Question 1 ：在区域价值模糊背景下，工程如何突破片区的负面认知以及区域陌生感 工程开展方向初判Question3: 怎样的开发战略使得住宅与商业良性互动，降低风险的同时快速销售？ 开发方式研讨Question4 : 整个综合体产品容积率、体量、销售持有比例确实定，以实现利润最大化？ 财务分析13报告思绪PART1. 工程背景研讨及中心问题解析PART2. 区域价值定位

13、PART3. 各物业市场时机及案例研讨 PART5. 开发方式PART4. 开展战略与整体定位PART6. 财务分析工程商业时机研讨工程开展方向研判盈利目的实现建议14城市价值背景总结从长期角度看，工程的开展具备良好的城市价值背景支撑，城市价值处于良性上升通道城市资源 产业构造城市经济居民消费资源复合，价值潜力宏大规模较小，但生长迅速二产驱动，三产开展迅速程度提升，构造优化15区域价值定位黄家湖片区地处三大板块的结合带，必需自动站位，依托水资源，承接高势差区域的经济资源外溢，辐射低势差区域需求，实现整合开展南昌亲水MRD都市休闲示范区长期居住、短期暂居、大型商业、酒店、公寓功能复合Mixed

14、Resort District 产业基地，开放新城规划新城都市新中心黄家湖片区红谷滩经开区新建县关键词：中心优势 区位 水资源 生态环境规模 金三角：16工程开展方向本工程可整合区域优势，结合产品创新、高性价比及较大规模配套实现自我中心化，突破区域陌生战略发展模式运作机理优缺点适用条件与本项目的契合度新生活模式引导结合项目的资源，通过生活模式的创新吸引能够产生共鸣的客户重塑区域价值，突破陌生感需要大量的营销费用投入溢价水平较高竞争激烈的市场背景资源条件具备较强的稀缺性大规模配套自我中心化模式以开发的规划理念，通过种类丰富、层级多样的配套设施主动融入都市，并承担一定城市功能，主动中心化大量的成本

15、投入，回现速度慢项目价值提升稳固区域配套设施空白项目规模体量较大超高性价比模式充分把握城市扩张和郊区低地价优势，提供高性价比产品，吸引城市外溢客户销售速度较快拉低利润率，难以建立品牌缺乏突出的资源地价成本具有较强竞争力创新产品模式已高规划起点打造在区域内具有一定领先性的产品，突破区域价值平台前期成本投入较大溢缔造品牌缺乏突出的资源市场产品存在可突破空间超级震撼点模式结合项目资源通过一个核心的价值点（园林、超级配套）提升区域价值，破除区域康星成本投入规模较大，风险较集中具有一定的资源企业资金回现压力较小17报告思绪PART1. 工程背景研讨及中心问题解析PART2. 区域价值定位PART3. 各

16、物业市场时机及案例研讨 PART5. 开发方式PART4. 开展战略与整体定位PART6. 财务分析工程商业时机研讨工程开展方向研判盈利目的实现建议18南昌房地产市场将进一步晋级，工程周边区域成为未来南昌的开发和建立重点区域，本工程迎合市场需求，抢占市场先机，为实现工程片区价值提升发明条件城市经济：南昌经济稳步增长，人均产值不断提升，为房地产市场的开展打下根底房地产市场：工程所在的城西片区是房地产开展得重点区域，未来人口将大规模增长，从而成为工程开展的重要支撑区域市场：工程所在区域，房地产价钱处于城市前列，且商业综合用地较少，工程是区域市场的重要补充南昌房地产处在稳步开展阶段，工程处在开展热点

17、区域，有潜在市场时机宏观房地产市场总结19本工程商业物业能够开展方向酒店方向1方向2方向3方向4办公楼综合商业商务寓所商业地产20南昌商务写字楼市场分析21从南昌写字楼的分布区域看，主要集中在市中心板块、高新京东板块、朝阳洲板块和红谷滩板块四大板块市中心片区朝阳洲片区红谷滩片区高新京东片区目前南昌办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：以八一广场为中心的 市中心板块以洪城路沿线周边的 朝阳洲板块随着城市的扩张，在传统商圈外正在构成新的写字楼集中区域，主要包括：以新迁市政府为中心的 红谷滩板块以高新科技开发区为产业基地的 高新园区板块写字楼供应板块22以成熟商务气氛为驱动片区，板块以八一广场

18、为中心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的中心商务区，多以普通写字楼为主成熟度较高市政及商务配套齐全中心驱动力未来开展趋势租金：5065元/m2/月售价：6000-8000元/m2租金/售价外围交通组织不畅，物业笼统及内在质量已不能满足越来越挑剔的客户，停车位缺乏的情况突出，中高端客户外迁的趋势明显。片区缺陷未来5年内将继续坚持领先位置；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售情况受产权影响，大部分物业以租赁为主；高质量的物业招租良好，出租率在85以上；市中心板块写字楼供应板块23以市场贸易为中心驱动要素，该片区以洪城商圈为中心，辐射周边区域片区内有南昌大桥衔接红谷滩CBD商务

19、区市政配套设备较为完善 中心驱动力未来开展趋势租金：3050元/m2/月售价：4500-7000元/m2租金/售价片区无明显产业聚集优势，开展潜力有限。片区缺陷未来5年内开展潜力不大租售情况出租率80%以上写字楼供应板块朝阳洲板块24以产业为中心驱动要素，片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业物业价钱相对较低产业构造稳定中心驱动力未来开展趋势租金：2035元/m2/月售价：4000-5000元/m2租金/售价由于片区的开发以政府规划为主导，办公物业的市场化程度并不高，入住企业构造单一，并以租赁为主，自成一体，对南昌写字楼市场整体格局影响不大。

20、片区缺陷开展潜力不大租售情况出租率在70左右写字楼供应板块高新区板块25以高端商务开展潜力为中心驱动，红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD中心商务区，同时也将成为南昌房地产最具开展潜力的区域，估计成熟期在35年内随着开发的逐渐深化，商务配套日益完善，片区内物业价值的提升将呈明显的上升势头 中心驱动力未来开展趋势租金：5060元/m2/月售价：6000-8000元/m2租金/售价尚处于开展阶段，相关配套不是很完善，人口不多片区缺陷红谷滩片区在城市规划、政策支撑、市政资源支配以及开发商投入力度等方面具有不可比较的优势。优势资源的整合将极大提升片区价值，对片区内物业的价值也会构成支撑，未来的红谷滩将

21、是南昌市写字楼市场的焦点。 租售情况由于工程较新，入伙企业不多，刚处于开发阶段写字楼供应板块红谷滩板块26南昌写字楼高端化、白热化的竞争态势曾经开场显现，同时工程区域内无产业根底支撑，且商务气氛缺乏，所以，开展写字楼面临极大的风险和市场竞争环境，需谨慎思索工程位置：工程不处于成形写字楼板块中，虽紧邻中心商务区，但工程本身商务气氛缺乏客户认知：写字楼投资客和承租客多看中工程周边的环境和工程未来的升值和开展潜力市场竞争：红谷滩未来几年有较大体量的中高端写字楼入市，工程将面临猛烈的市场竞争工程所在区域不具有商务气氛，区域外写字楼未来几年将集中放量，因此，开展写字楼缺乏以支撑最大化销售和利润目的写字楼

22、开展方向总结27南昌酒店市场分析28本工程酒店能够的开展方向：星级酒店与经济型酒店，从工程本体条件出发，本工程不适宜开展经济型酒店酒店开展方向工程酒店开展方向星级酒店经济型酒店接近外来商务人士的中转站火车站、机场、目的地商务写字楼区、展馆区或零售市场区或休闲地步行街、旅游景点等，间隔商务中心车程在10分钟以内； 交通便利，步行3分钟内可达公交车站，步行5分钟内可达地铁站； 临街或次临街，询路指示方便，建筑外观可见度高； 间隔机场、火车站、长途客货运站车程不超越20分钟； 有较齐全的餐饮、停车、购物、银行、文娱等社会配套； 治安环境较好，治安事件案发率低； 周边酒店供求关系平衡，酒店均价超越20

23、0元，有三星级以上酒店，三星级酒店均价超越260元。 二、三线城市经济型酒店物业选址规范资料来源：中国经济型酒店网？29南昌市场四、五星高档酒店集中于中心商圈中心区域，目前市场以二星、三星等中低档次酒店为主，高星级、主题型供应较少，开展潜力较大南昌市目前已有三星级以上酒店约35家，其中五星级酒店2家，四星级酒店10家，三星级酒店23家；南昌市三星级以上的酒店主要分布在东湖区和西湖区的繁华地段，其中高星级酒店四星级、五星级酒店的分布相对更为集中凯莱大酒店江西宾馆泰耐克大酒店星级酒店市场供应30区域酒店供应情况：工程周边星级酒店供应主要集中在红谷滩，区域目前以三星级酒店为主，未来有几家五星级酒店面

24、市，但四星级较为稀缺新建县城南昌经济技术开发区红谷滩南昌泰耐克大酒店赣江新天地怡和假日酒店南昌白金汇海航酒店南昌保利高尔夫度假村南昌第一街区酒店南昌鑫峰假日酒店南昌亿泰速8酒店喜来登大酒店筹建中中航国际广场格兰云天酒店在建12345678目前区域酒店主要集中在红谷滩区域红谷大道沿线，大多没有挂牌，但多以3星、4星建立装修规范为主；未来上市的酒店以五星级酒店较多，包括喜来登大酒店和中航国际广场的格兰云天酒店等；9酒店规范价钱499288298328258308188待定待定区域酒店市场1-供应31中心客户重要客户偶得客户经开区大中型企业经开区、新建县、红谷滩各级政府部门红谷滩CBD大中型企业，各

25、落户南昌的企业总部，各大金融机构经开区20所高校南昌市区各大中型企业南昌市各级政府部门南昌各行业组织协会经开区各中小型企业商务会议客户主要面向经开区、红谷滩CBD大中型企业，经开区、新建县和红谷滩三地各级政府部门以及经开区20余所高校江西省内其它周边城市大中型企业浙江、江苏等外省市商务度假型客户南昌市中小企业消费习惯日消费额较高，不太关注于价钱和本钱大部分时间呆在酒店，需求完善的商务配套和休闲文娱设备将任务、休憩和文娱融为一体3233类型细分特征产生条件典型代表商务型商务会议型选址：中心区或城市边缘、旅游区盈利：客房+餐饮+会议客户：商务政务团体客户为主配套：会议中心功能齐全总部经济发达深圳明

26、华国际会议中心、北京怡生园国际会议中心酒店商务休闲型选址：交通便利、商务对外性比较强盈利：客房娱乐+餐饮客户：商务人士及散客配套：各式餐厅、演艺厅、夜总会等商贸往来频繁东莞太子酒店、东莞尼罗河国际大酒店、北京国际俱乐部饭店 商务旅游型选址：旅游区客户：高级商务客、高端旅游客为主商贸、旅游均发达区域深圳威尼斯酒店、东莞索菲特御景湾峰景酒店 度假型旅游观光型选址：旅游区客户：旅游观光团体客为主旅游市场发达昆明国际机场观光酒店旅游度假型选址：有温泉、海滩、高尔夫等资源的旅游区客户：度假客为主，停留时间长强势资源海南天域度假酒店、碧桂园假日半岛酒店、北京九华山庄本工程地处产业区和商务区边缘，且周边没有

27、强势的旅游资源，适宜开展的方向为商务休闲型酒店工程酒店开展时机33商务休闲型酒店的单房建筑面积在180240的比较集中，结合区域内的四星级规范酒店客房，综合判别，本工程酒店建筑面积应在1万2万平米左右商务型商务会议型商务休闲型商务度假型单房建筑面积=酒店总建筑面积/客房数 是衡量酒店配套化程度的重要目的，该值越高，阐明酒店配套化程度越高；该值越低，阐明酒店配套化层度越低酒店类型的不一样在很大程度上决议了其单房建筑面积的大小， 酒店的配套化程度的排序是：商务会议型 商务休闲型 商务度假型 商务型南昌酒店市场上单房建筑面积普遍性要高一些商务休闲单房建筑面积242.48175.32202.50154

28、.26187.79227.92161.70244.36255.86223.09120.00148.81142.290.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00汇景酒店方中假日酒店丽城假日酒店深圳威尼斯酒店太子酒店帝京国际酒店南北花园酒店恒丰海悦国际酒店帝豪花园酒店深圳彭年酒店长安酒店中汇文华酒店新都会怡景酒店单房建筑面积红谷滩现有四星级规范酒店客房数大多控制在100间左右：南昌白金汇海酒店，四星级规范，客房数112，入住率70%以上南昌第一街区酒店，四星级规范，客房数94间，入市不久，入住率60%以上工程酒店开展时机34从市场时机和客户需求两方面出发，本工程可

29、发掘本身环境和资源，开展四星级商务休闲酒店，弥补周边区域的市场空缺工程条件市场缺失客户需求工程紧邻中央商务区，且本身环境较好、水资源丰富新建县和经开区对星级酒店需求明显；四星级酒店在南昌市场上接受度较高，且区域内非常缺失；主题型酒店在南昌市场上较少酒店是本工程的高笼统价值物业，市场有哪些案例可以自创。方案一35本工程地处产业区和商务区边缘，可打造主题精品特征酒店，经过走差别化道路，为客户发明创新体验，从而突破区域陌生方案二本工程可可打造主题精品特征酒店，经过走差别化道路，为客户发明创新体验，从而突破区域陌生客房数仍坚持100个左右，建筑体量约10000，降低运营风险主题10000主要为客房，酒

30、店配套与商业部分结合，以商业部分作为酒店配套主题精品特征酒店主题酒店特点：从设计、建立、装修到管理运营、效力都注重酒店独特的主题内涵，突出酒店的文化档次，构成酒店的个性，从而在市场上构成独特鲜明的主题笼统。由于所需景观特殊，用地面积大，新近建立等特点，普通会建在地价较为廉价的城市近郊主题酒店打造方向：可以与艺术、城市或自然景观充分结合，打造亲水主题的特征酒店36酒店开展方向凭仗工程资源，打造特征主题型商务酒店，并将商务、休闲、文娱配套功能放大，满足商务、对新颖事物及景象感兴趣人群，提升整个工程和片区笼统主题酒店1234功能齐全、设备先进的高档会议室奢华高档的宴会厅和特征餐饮内设商务设备的个性化

31、套房主题化的康体、文娱设备市场特征：目前南昌市场四星级酒店比较受欢迎，且区域有一定的酒店市场空缺；工程要求：规划要求工程需建立酒店，思索整体工程的档次和目的；消费需求：经济开发区招商接待星级酒店需求旺盛，企业业务款待、商务会议等酒店需求较多；新建县私营企业主对特征会所型酒店有需求；本工程酒店的出现将有力地促进工程商业、住宅互动开展，改善片区陌生感，同时，酒店建成后，将成为黄家湖片区景观建筑37南昌公寓市场分析38南昌市的公寓市场经过七年开展，曾经逐渐成熟，随着老城区用地量的减少，公寓产品逐渐往新城及城郊开展。其整体分布呈现出“遍地开花、沿中心向外分散的特征随着公寓产品的日渐成熟，多数购房者也将

32、目光瞄向了新生的热点板块。公寓产品顺利的完成了由老城区往城郊、新城区开展、壮大的转移。这种趋势对于本工程来说是利好的。市中心1、整体市场规划39在本工程所在区域内，公寓产品大多处于销售尾期，而市场上又缺乏新增供应，区域公寓市场将有较大的供应空缺经开区及新建县公寓供应量不断很小红谷滩酒店式公寓集中在20072021年推出，目前大多处于销售尾期；根据整个红谷滩的开展周期，目前处于开展的中期，居住物业的继续大规模放量根本终了1235764经开区公寓市场供应量小新建县公寓市场供应量小红谷滩公寓目前大多处于销售尾期未来周边供应将有较大市场空缺1、整体市场供应40市场上对于公寓产品的需求比较旺盛，整体去化

33、率较高，到达70%以上左右。现实上，公寓产品自推出以来，便凭仗小面积、低总价的优势遭到市场追捧，屡屡创下热销记录项目套数去化价格万达华府10055%8500第一街区30090%6800西雅图国际会馆30485%5800世纪中央城47890%5500海航白金汇298100%8300梵顿公馆200030%4600洪客隆国际金融中心790100%5000红谷经典4570%48002006年 2007年 2021年 胜利广场、时代广场短期内全部售罄10月，江信国际金领域创下单日热销300套小户型的销售记录 莱茵金座开盘当日就创下了350余套 2021年 华远帝景天下的酒店式公寓在一个月内曾经热销了40

34、6套8月22日，地中海阳光1、5号楼浩大开盘，房源根本100%小户型公寓在南昌热销已有三、四年之久，据统计，多数小户型公寓楼盘的销售率超越85%，有的甚至到达100%。由于产品热销，个别开发商甚至出现捂盘景象；整体去化率较高1、整体市场需求41在租赁市场上同样表现不俗：凭仗良好的产品、地段，公寓整体出租率较高，不仅满足了中高层白领的中短期居住需求，也吸引了一部分中小创业型企业如今40、50的酒店式公寓的租金大约在8001500元/月；它的承租者大致可分为两类。一类是小公司、创业团队等，它们普通就三四人，租用一套，既做办公又做居住。由于人也不多，中间客厅就做成办公室。还有一类是收入比较高的白领，

35、在企业里有一定的级别。 中航国际广场销售经理 刘先生市中心位置酒店式公寓租金30元/m2月左右，与一样区域的写字楼租金3040元/m2月相比有明显的竞争优势，不仅满足了中高层白领的中短期居住需求，也吸引了一部分中小创业型企业项目名称板块入市时间户型区间(m2)产品优势出租率租金/售价恒茂国际华城（一期）朝阳洲2004年3977占据城市核心地段，配套完善，自身硬件设施齐全90%4o元/m2月二手房价8000东方巴黎市中心2003年4197老城中心，交通便利85%28元/m2月地王广场市中心2005年3889处于核心商圈85%27元/m2月爵士馆高新区2003年5771板块稀缺产品，中小企业需求大

36、95%22元/m2月博泰江滨红谷滩2005年3892一线江景65%24元/m2月江信国际嘉园市中心2006年38133商务氛围好75%20元/m2月1、整体市场需求42整体市场小结：目前南昌公寓市场呈现出供需两旺的形状，公寓产品市场接受度高；随着产品的外移，加上工程周边的市场空缺，公寓产品可以作为本工程的开展对象思索从供应层面，南昌市场的公寓产品供应并没有呈现出过剩态势，反而在工程周边存在一定的供应空缺。随着公寓产品的日渐成熟，多数购房者也将目光瞄向了新生的热点板块。公寓产品顺利的完成了由老城区往城郊、新城区开展、壮大的转移。从需求层面，南昌市场的公寓产品需求比较旺盛，整体去化率较高，同时出租

37、率也较高开展趋势利好存在市场时机市场接受度较高公寓产品可以作为开展思索对象详细到客户需求，本工程有没有开展时机？1、整体市场小结43尤其红谷滩酒店式公寓拥有市中心无法媲美的优势和条件，在楼盘质量、地段升值潜力、公共配套和公寓总价四方面满足了宽广客户的购房需求和选址要素地段潜质公共配套公寓价钱楼盘质量商业配套交通便利 公寓投资价值与升值潜力分析红谷滩是近年来市政府大力开发的政务新区，是南昌市未来规划的主轴和重点，与接近饱和的市中心相比，未来的地段升值潜质更大红谷滩楼盘的总建筑面积普通都在6万方以上，新楼盘很多都是集商业、住宿、办公、酒店、休闲文娱于一身的复合地产工程，拥有五星级酒店和一流写字楼的

38、楼盘质量和楼盘笼统红谷滩很多公寓底商是百货和整体商铺，并与一体的五星级酒店和写字楼拥有共同的公共配套和效力，这是市中心的很多公寓无法媲美的与市中心价钱相比较，红谷滩新区酒店式公寓的价钱更加优惠，公寓的总价相对比较低2、需求44产品分析小结：复合型小户型公寓是市场主流产品的开展方向，本工程应充分发扬综合体优势，进展功能共享；主流产品形状曾经得到了市场验证，但创新缺乏，本工程产品形状可以主流化，在此根底上进展产品创新主流产品形状曾经得到了市场验证。对于本工程来说，公寓产品是实现回款的重要方式，因此建议按照参考市场主流产品，减小回款风险。走3070平米小面积、2540万元低总价的道路；建筑方式与主流

39、产品类似；建筑体量建议在810万未来公寓市场，复合型、高端精品小户型公寓将成为市场主流产品开展方向。而这正是本工程来说作为综合体性质的一大优势。现阶段产品创新缺乏，本工程需求经过产品超越竞争、突破区域陌生应充分发扬综合体优势产品规模主流化走创新道路充分发扬综合体优势，走创新小户型道路，经过产品超越竞争、突破区域陌生3、产品开展方向45目前市场上主要公寓类产品建筑面积集中在48万，个别到达10万以上。随着公寓产品市场接受度逐渐增大，工程体量也有增大趋势3、产品开展方向南昌市主要酒店式公寓总建筑面积集中在4-8万平方米，还有一些公寓总建筑面积到达了10万以上。南昌市主要酒店式公寓总建筑面积分布图随

40、着公寓产品市场接受度逐渐增大，单个体量也有增大趋势200520062007202146根据市场主流产品情况确定中间值，结合市场供应、需求情况及回款才干方面思索，建议本工程公寓体量做足，到达市场极大值。建议体量810万，预留足够面积后期开发从现有情况及未来土地供应上看，在本工程所在区域内，公寓产品大多处于销售尾期，而市场上又缺乏新增供应，区域公寓市场将有较大的供应空缺供应情况公寓产品的需求比较旺盛，整体去化率较高，且去化速度较高需求情况体量做足810万公寓可以直接销售，销售速度较商业更快，回款才干强，是综合体工程中重要的现金流产品回款才干3、产品开展方向中间值：6万平方米放大体量带来的销售风险公

41、寓产品的需求比较旺盛，整体去化率较高在本工程所在区域内，公寓产品大多处于销售尾期，而市场上又缺乏新增供应，区域公寓市场将有较大的供应空缺到达市场极大值本工程目前虽然不够成熟，但建议根据市场情况，预留足够面积后期开发单位地价本钱低，现金流可承当开发更多的建筑产品。建筑体量越大，收益越大。本钱优势47充分发扬综合体优势，进展功能共享，开展小户型创新产品，经过产品超越竞争、突破区域陌生。建议810万平米，面积以3070为主，充分思索高附加值及挑高的创新方式市场特征：目前南昌公寓市场呈现出供需两旺的形状，公寓产品市场接受度高；随着产品的外移，加上工程周边的市场空缺，公寓产品具有开展时机客户需求：红谷滩

42、外溢客户关注紧邻新城的区位优势与良好居住环境及相对市中心较低的价钱；经开区客户关注综合物业完善的配套优势与超越昌北的居住环境及物业；新建县客户关注紧邻红谷滩的新区生活，同时接近新建县的地理区位从市场、客户及竞争情况来看，本工程建议充分发扬综合体优势，走创新小户型道路，经过产品创新超越竞争、突破区域陌生竞争要求：市场上小户型创新程度不高，本工程应充分发扬综合体优势，进展功能共享，开展小户型创新产品，经过产品超越竞争、突破区域陌生市场有哪些案例可以自创：陌生区酒店式公寓如何胜利开发？产品创新关键举措？公寓市场总结48万科蚂蚁工坊优秀的产品力的打造，满足了年轻人对生活空间和精神空间的双重追求，突破了

43、区域限制。这也是本工程可自创的公寓产品是实现回现的主力。在区域尚未成熟的前提下，从产品发力，以优势的产品力营造工程的价值点，在市场上寻求差别化突破，才干较好地控制风险，保证销售，并获得溢价启示案例总结49酒店式公寓开展方向以创新小户型产品为灵魂，经过高附加值、自在空间及低本钱控制，寻求差别化道路，以最终突破陌生区域，引领并占据市场吸引客户高附加值低总价产品创新自在空间少有内墙隔断的高挑开敞空间，空间运用灵敏一层当两层运用，上下双层的复式构造小户型，总价低，但空间功能紧凑合理实现快速回现，控制风险，保证销售；突破区域陌生感，扩展客户群体，提升工程知名度高附加值产品，大面积开敞空间，满足总价低，功

44、能全的客户需求50南昌商业市场分析51南昌市商圈目前主要是以八一广场为中心的购物休闲文娱商业中心和以洪城大市场为中心的专业零售市场商圈洪客隆超市群众购物中心八一广场新洪客隆百货财富广场万达购物广场洪城大市场丽华百货中山路北京华联百意百货太平洋百货洪城大厦商城现代广场泰耐克奥特莱斯天虹商城洪城商厦胜利路南昌市商业主要集中在八一广场周边，沿中山路和胜利道路性延伸；八一广场周边：以大型商场为主中山路：以大型百货商厦及品牌服饰店为主胜利路：步行街，以珠宝、钟表及服饰为主而以洪城大市场为中心的洪城板块，那么依托其便利的交通构成了辐射全省的专业零售市场商圈；五华大市场联信大市场省家电市场华东商贸城江西省建

45、材市场南昌市建材市场1-整体商业市场52市中心板块集中式商业以传统的百货+超市的业态居多，仍是南昌乃至全省的购物天堂，但同质性强，竞争猛烈商业项目建筑面积(万m2)租金（1F）业态辐射范围经营状况南昌百货大楼2.61100 元/m2百货市区太平洋百货4.2450 元/m2购物中心市区新洪客隆百货1.5800 元/m2百货+超市市区天虹商场1.3150 元/m2百货+超市市区万达购物中心5200 元/m2购物中心市区财富广场3250 元/m2百货市区洪城大厦商场2.2200 元/m2百货+超市市区1-整体商业市场1-市中心商圈板块53同时市中心围绕八一广场的一些特征商业街反映了城市消费习惯的多元

46、化转变，从而成为城市的商业标签，但受环境影响，分布零散，复合性缺乏、休闲性也较为欠缺展览路中山路福州路孺子路八一广场广场北路中山路是一条自然构成的商业街，多为中高档品牌专卖店；中山路上各项配套完善，有八一公园、八一同义留念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、文娱、观赏等为一体，因此其人流量位居南昌市之首；中山路中高档品牌消费福州路是南昌市较具影响的运动、文娱、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，构成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档文娱场所 福州路运动、文娱孺子路是誉满南昌及全省的饮食、文娱一条街，整条街聚集了新千家乐、家常饭、月兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店；

47、孺子路餐饮 广场北路又名展览路，是南昌市早期构成规模的商业街，南北衔接八一广场与福州路，专营品牌女装在八一广场商业开展的带动下，商业气氛有所上升展览路服装 1-整体商业市场1-市中心商圈板块54借助对外的交通优势，洪城板块逐渐构成以各类大型零售市场主的商圈，在南昌及全省都有一定的影响力，专业度、集中度高洪城大市场联信大市场洪城商圈2021年买卖额突破300亿元，共有运营户2万多户，各类运营人员约8万人；洪城商圈与武汉汉正街、沈阳五爱市场、义乌小商品城、长沙高桥市场齐名，并称全国五大集贸市场。洪城商圈中心驱动洪城商圈新洪城大市场洪城大市场豪威大市场江西省建材市场南昌市建材市场江西省家电市场五华大

48、市场华东商贸城联信大市场交通条件好集中化、专业化开展政府的大力扶持1-整体商业市场2-洪城大市场商圈板块55南昌市规划1个市级商业中心+4个区域商业中心，使城市商业格局向“一个中心商圈多个区域商圈的方式转变，且旅游、购物、休闲一体化商业是规划的开展方向2002-2021年南昌市商业开展的总体目的是：逐渐建成现代化和国际化商业，并将其功能定位在：中国中部地域旅游、购物、休闲中心之一；中国中部地域物流集散中心之一。 八一广场市级商业中心红谷滩区域商业中心城东区域商业中心城南区域商业中心朝阳洲区域商业中心市级商业中心以八一广场上的“财富广场和“万达购物广场作为南昌市市级商业中心，并以中山路为商业主干

49、道辐射周边；构成胜利路、孺子路、站前西路、福州路的呢个10条专业特征街；区域商业中心区域性商业中心将改动旧商业格局,构成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，顺应新的消费需求。城东片区商业中心城南片区商业中心朝阳片区商业中心红谷滩新区商业中心1-整体商业市场商业规划56红谷滩作为新区CBD，商圈定位于区域商业中心，虽短目前商业气氛尚未构成，但未来竞争压力较大，同时特征型、主题型商业工程较少1234567红谷滩主要商业供应统计编号项目名称商业建筑面积（万m2）1南昌世贸中心72国际金融中心33南昌大厦24西奇酒店广场1.075洪客隆56博泰江滨37万达星城10

50、8赣江新天地10合计41.078资料来源：红谷滩新区统计月报2021年底，红谷滩总入住人口为118147人，其中非农业人口57224，农业人口16201，在校学生39960，暂住人口4762；红谷滩规划商业人均商业面积1.5m2/人。大于市区的1m2/人，未来会有一定的竞争2-市场竞争分析1-红谷滩57代表工程赣江新天地以其休闲、文娱的功能驱动，定位高端，并以及特征的主题型餐饮，成为南昌高档消费的代表日本料理新天地怡和假日酒店海鲜楼阿一鲍鱼CCU会所阳光康领会所港隆会拉芳舍地理位置：赣江新天位置于南昌市红谷滩新区赣江南 大道，相邻南昌大桥和世界第一高的摩天轮。工程规划赣江新天地占地142314

51、平米，总建筑面积99553平米，34栋纯欧式商业楼宇主力餐饮面积：36897平米，文娱休闲面积：11061平米，酒吧街面积：6576平米，特征美食街面积：7536平米。招商情况工程于2006年建立落成，于2007年底根本完成招商，2021年2月3日，赣江新天地东南亚风情主题酒店新天地怡和假日酒店携手芭蕉泰国餐厅、阳光康领会所、维纳斯、拉芳舍、品爱吧开幕。主要业态远东东海海鲜楼、T8创意餐厅、阿一鲍鱼、阿一会馆、中味馆、锦绣福楼、元祥隆川菜馆；以及运营文娱休闲工程的魅力赣江俱乐部、大华府邸、港隆会、朋湾伊甸园、CCU会所、KK酒吧等。运营情况目前工程的租金为1525元/月/平米。由商家运营情况较

52、好，开发商已思索建立2期；2-市场竞争分析1-红谷滩58新建县作为离市中心最近的县，商业开展较早，业态比较完善，主要集中在解放路两侧，但根本以中低端为主，无法满足众多私营业主和公务员的多元化消费需求新建县为省直管县，级别还是很高的，商业相对开展得比较成熟，也根天性满足日常生活需求，但是就觉得不上档次，请朋友吃个饭、打个牌什么的大多还是去市里，本人开车也挺方便的新建县 房地产管理局 张局长中高端商业工程少休闲文娱商业少我是新建县人，也在新建县上班，但是我在红谷滩买来房子；虽说我在新建县的时间多，但是根本没在这里怎样消费，没有气氛；我根本每年都扔几万元在市中心新建县 规划设计院 唐院长缺乏消费气氛

53、123新建县商业三大缺失解放路2-市场竞争分析2-新建县59南昌国家级经济开发区以工业和高校为主，中高档商业根本为空白，短期内无法补缺，区域内大量的消费外溢到市区南昌经济开发区为国家级开发区，同时又是南昌市的高校集中区，园区内有800家大中小企业和20所高校构成庞大的消费人群江西财经大学华东交通大学江西农业大学南昌商学院江西科技师范学院南昌理工学院教师12509632455042124职工767 64242329680学生20721169334121839127218经济开发区内内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入(万/年)高层管理者总裁、总经理2100020-60中层管理者总监、部

54、门经理8400010-15基层管理者1050004-5一般员工80400002-3经过经开区规划局访谈得知，围绕管委会正在规划建立商业集中区，但是在土地置换和规划推进中还有很多难度2-市场竞争分析3-经开区60针对周边区域的特点，并结合工程本体，存在为众森国际花园工程提供配套商业，并为经济开发区提供商务配套功能以及为新建县提供特征餐饮休闲文娱功能时机经开区大量的产业人口、高校人口；新建县的消费人口，红谷滩的外溢消费人口；工程2公里范围内有众森国际花园、南天阳光、金嘉铭筑等住宅工程，有35万的居住人口；工程紧邻昌九大道和即将建筑的红湾公路，昭示性好，进入性较强；人流方向经开区红谷滩新建县工程开展

55、商业的根底123红谷滩区域商业中心2-市场竞争分析竞争总结61问卷显示，区域内消费者对于目前现有的商业配套不称心，一些日常的休闲消费需求无法得到满足，对特征商业工程感兴趣资料来源：工程组市场调查询卷业余时间经常参与的休闲文娱活动假设在红谷滩附近的特征商业街，消费者及其家庭会不回去光临一定会16581.7%可能会3215.8%不知道21.0%可能不会31.5%一定不会0就目前红谷滩商业现有的商业气氛认可度调查数据显示：红谷滩区域内消费者主要的消费倾向为：聚餐、健身、打牌、看电影和KTV，对区域附近的特征商业非常感兴趣3-消费需求分析62南昌居民消费习惯多种多样，注重饮食，本帮菜深受居民的喜欢，偏

56、爱打牌、KTV等文娱休闲活动，高收入人群对新颖事物具有浓郁的猎奇心思南昌居民很注重饮食，比较偏爱本地菜，中式餐馆生意很火爆，西餐厅在南昌相对少一些饮食文娱旅游新颖事物南昌居民的休闲文娱活动普通都是打牌，南昌市街区有很多棋牌室，生意也比较好。周末会去逛街和shopping据多次市场调研显示，南昌市高收入人群对没有尝试过的新颖事物有很强的猎奇心思，大多数人情愿破费时间和金钱去消费周末和十一黄金周的时候，南昌周边旅游资源丰富，吸引了大批当地居民和外来的游客，旅游深受居民的喜欢消费习惯剧烈的都市化愿望，生活悠闲、爱新颖、人来疯、容易受引导是南昌消费者的共性3-消费需求分析63区域内餐饮消费频次高，且多

57、为任务餐与私人活动，建议多设中高档特征餐饮；休闲文娱及购物活动频次较高，建议开展但控制体量；中高端人均有泡吧需求，建议做12家酒吧业态业态细分人均消费（元）频率常去场所备注餐饮工作餐8-15工作日外卖、食堂、简餐-部门聚餐30-501周1次中等消费的中餐厅要有特色，比如川菜馆，有独立包间商务宴请100每周2-3次中高级餐厅、咖啡馆安静、优雅休闲娱乐KTV30-50每月1次KTV价格适中，设备好朋友聚会30-50半月1次中餐馆、特色餐饮、自助等口味好，有特色足疗70元每月3-5次正规足疗店环境好，能放松电影院20-40每月1-2次电影院环境好酒吧50元左右极少一般不去-棋牌室30左右半月1次多为

58、咖啡馆、茶室能打牌的咖啡馆、茶室，比如猫空健身健身房一年1000-2000频次较低健身房健身设施齐全，离家或公司近购物便利店10-30不等频次很高连锁便利店最好有早餐等提供超市 100以内每周1次，且多在周末社区超市、大型超市离居住地点较近商场50以上大概每月1次市中心、八一广场等交通方便，商业气氛浓厚餐饮消费频次高，需求旺盛休闲文娱频次较高，有需求大型超市需求较高，但区域规划建立23家，工程不适宜思索3-消费需求分析需求总结64区域商业中心社区配套商业商务配套商业特征商业结合工程市场趋势、市场竞争、以及客户需求三方面的综合思索，建议本工程的商业部分定位于社区配套、商务配套以及餐饮文娱为主的特

59、征商业功能，并作为红谷滩区域商业中心的功能补充客户需求商业开展时机总结市场趋势市场竞争65鉴于对工程周边的竞争分析和功能补缺定义，商业形状有所差别化，以及工程本身条件，不建议出现大体量的集中式商业形状，而以特征型、目的地型的商业街区方式出现商业业态确定工程不适宜做大规模的集中式商业1大型卖场周边经开区、新建县均曾经预备建立超市卖场，且与欧尚、沃尔玛等商家曾经达成进驻意向；普通大型卖场周边7km范围内不适宜再建立类似工程；2专业市场专业市场对集聚度和交通条件要求较高，本工程区位较为陌生，特别是交通能级无法到达；3购物中心红谷滩目前曾经建立有较多的购物中心，本工程开展购物中心竞争猛烈，同时也无法突

60、破区域破生的瓶颈；可以做主题特征型的商业街区4商业街区工程本身的客户群体定位、档次定位与所处区位条件可以使得本工程经过与赣江新天地、奥特莱斯的错位定位，避开直接竞争。经过特定主题的商业概念，还可依托红谷滩商业中心所带来的人气聚集分流部分客户；主题特征商业街区有较强的人气带动性，可突破区域陌生的限制66商业市场总结集餐饮、休闲、文娱、购物为一体的，中等规模的主题特征型商业街区经过自我中心化，打造规模在23万m2的，集餐饮、休闲、文娱、购物于一体的，主题型、特征型的，特征水岸商业街区商业开展趋势：不具备开展区域商业中心的条件，但是旅游、购物、休闲一体化的商业是工程的开展方向市场竞争：工程存在为众森