百仁板块投资分析报告ppt课件

1、 成都城西区域投资分析报告金沙百仁公园板块土地一级开发中权益主体与权属关系政府一级开发主体二级开发单位土地一切权土地一级开发权受限土地运用权土地运用权熟地出让生地出让协助效力收回权益主体权属.目 录政策规划环境分析板块根底条件分析住宅市场研讨分析区 域 市 场 总 结区域投资开发建议.第一部分 政策规划环境分析.政策规划环境分析一、政策层面二、规划层面.一、政策层面.成都城市土地开发的规划体系是实施土地开发的根据成都城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划建筑性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度方案成都城市经济和社会开展规划宏观层面：对城市未来开展起着控制和引导作用微观层面：决议着

2、土地开发的区域、规划、规模、质量和开发内容.成都市城市规划在城市建立中起到引导和调控的作用城市总体规划控制性详细规划建筑性详细规划土地利用总体规划土地利用性质及强度等控制要求；道路交通设备；工程管线；管理规定。用于指点各项建筑和工程设备的设计和施工，包括区域空间规划和景观规划设计，布置总平面图；道路交通、绿地系统、工程管线、竖向等规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价协调年度土地供应方案城市性质、开展目的与战略；规模；空间规划与城乡协调开展；新城开展；中心城调整优化；各专项规划；近期开展与建立；规划实施年度土地贮藏开发方案先由区县政府、部门或单位提出恳求，上报国土局. 成都市土地贮藏机构和政府土

3、地行政主管部门授权委托的土地一级开发公司，共同开展土地一级开发，将土地开发为熟地后，以公开方式向社会供应2002年1月以后。方式一：土地贮藏机构成立之初，贮藏机构不仅作为开发主体，而且要担任筹资和详细实施。方式二：贮藏机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主开展一级开发。除了政府贮藏机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其他土地一级开发的主体必需经过招标方式获取土地一级开发工程的开发权。无论土地一级开发主体是谁，都要按照政府主导、一致规划、市场化运作的方式，开展一级开发任务，完成一级开发后的土地交由政府进入市场公开买卖。.城中村改造 城中村改造涉及政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代

4、表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的本质是调理三者之间的相互关系以到达利益平衡。详细到改造工程来说，政府不再是笼统、笼统的，而是详细为市政府、区政府、街道办当然也包括相应的各级业务主管部门，相互之间有各自的利益；详细到城中村来说，业主包括城中村集体经济组织和村民个体，而且集体经济组织还是个体村民的群体利益代表，这一点与普通居住区分散的小业主大不一样；改造单位是指获得改造权的权益主体，普通情况下应为房地产开发商，在特殊情况下政府和业主也可以充任改造单位。. 成都市建委针对成都市中心城区城中村改造总体实施方案已编制完成，市政府已审批经过，包括：龙潭寺、青龙场、赖家店、黄田坝、百仁、

5、琉璃场、天回、洞子口、机投、金花、簇桥等12个城中村的改造任务。这些城中村将按城市规划进展建立，全面融入城市。12个城中村改造是一村一策，针对不同情况有不同方案。 改造工程将按规划对城中村的土地进展拆迁、整理等。而整理出来的土地，如属于市政公共用地的，按规划建立，如属于开发地块，那么将进入土地拍卖市场进展买卖，由开发商开发建立。.二、规划层面. 根据我们对青羊区总体规划的了解，目前政府曾经明确百仁公园区域被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积范围，主要用于建筑安顿房屋以安顿市中心区拆迁居民和适当建立定量的商品房开发以满足新的购房需求。198百仁区域总体规划图. 政府希望是用8至10年时间，

6、使得百仁工程成为青羊区苏坡组团的龙头工程，即以生态质量住宅为中心开展目的，来支撑房地产业和商贸效力业的兴隆兴隆，建立都市型生态型经济圈，在坚持工程综合环境优美、配套设备齐全的根底上融入进成都市金沙片区融为一体的现代化、生态化、花园式宜居综合性社区。.板块根底条件分析一、区域概略二、功能分区三、交通条件分析四、配套条件分析五、景观条件分析.一、区域概略. 百仁公园工程位于三环路西侧、摸底河北侧，总面积约2700亩，我市本轮城市总体规划修编中定位为中心城区西北方向清水河生态维护区的城市公园。市政府于2007年10月将该公园确定为我市12个“城中村改造工程之一。 我区拟在年内启动百仁片区“城中村改造

7、工程工程的拆迁建立，按方案将于2021年完成公园生态绿地、根底设备和公共设备建立。该公园建成后，我市城西片区的生态环境、城市笼统将得到明显提升，城市功能将得到优化和完善。. 百仁公园工程包含公园在内，位于成都市青羊区苏坡街道办事处，西三环外侧，间隔金沙遗址仅400米远，摸底河以北，金牛青羊相交以东、以南，总面积2732.4亩。板块间隔金沙遗址公园片区直线间隔仅仅400米左右，与三环路隔路相望。.二、功能分区. 根据目前的资料显示，潜在板块工程的功能分区经成都市规划委员会同意的如下距资料： 公园面积1882.4亩； 二类居住用地 701.85亩； 公共设备商业用地100亩； 规划局原那么赞同改地

8、块居住目的用地配置于整体公园内，以构成高质量、高尚居住气氛，这种未来的合理规划方式我们称为棋盘式空间规划，将提高土地运用的附加价值。 规划定位也就非常清楚，未来的土地工程开发面对的市场为中高收入家庭住房需求，当然我们也将思索未来组团新增就业人口的居住、当地拆迁安顿的消费需求。.三、交通条件分析. 路网兴隆，又处于地铁沿线辐射圈。地块周围构成“四路格局，即羊西线、成灌路、沙西线与IT大道共同构成了该区域地面交通格局。 东西走向的地铁二号线将穿越城市CBD区域，是成都地铁线网的骨干线，将经过成都的四大客运枢纽新成都站、天府广场地铁枢纽、成都中医药大学地铁站以及成灌客运站。地铁2号线对进出市中心提供

9、了极大的便利。.四、景观及其配套分析. 生态长廊托起新居住价值：摸底河从郫县蜿蜒而来，由大量绿地、公园托起的“外羊西板块，正在改动和引导着人们对环境、对区域的认知；银行、医院、餐饮、休闲、运动配套极其成熟；教育资源丰富；商业网点成熟:. 城市向西开展战略的加快，使新城西生活圈气候成熟。本区域即将进入新的城市改造和新区建立的时期，给工程开发带来顺势启动的再一个时机点。大规模居住区建立必将促进政府市政配套、公共交通系统等公共设备的跟进； 成都商品房整体销售态势处于回暖阶段，并时逢宏观政策鼓励中小户型的开发建立，对本工程的开发有良好的促进作用。 成都其他同类型板块土地市场曾经进入价钱上升通道，经过一

10、系列拉动内需的再次启动以及保值增值的利益驱动，刺激持币张望者、投资型买家自信心正在加强，地产开发投资额在未来2年内会得到比较大的释放。小结.土地市场研讨分析一、土地市场研讨. 目前羊西线板块内可开发的土地已殆尽，在方圆约2公里区域内可开发的剩余土地已几乎没有，经过拆迁或置换腾出的土地寥寥可数，土地资源非常稀缺。但是，将羊西线片区的楼盘供应现状和购房需求对比，可以看出，一环至二环之间几乎没有新楼盘在售，因此，购房者对羊西线二环到三环附近的房屋需求曾经到了很迫切的程度。.周边一级土地市场挂牌获得的市场价钱为(2006年2021年期间)开发公司总价款亩数及具体区位万科765万118亩爱美高415万1

11、10亩迎宾大道中国水电地产625万78亩迎宾大道蓝光765万32亩羊西线蜀跃路蓝光665万35亩金沙西单商场旁置信1150万20亩高家庄东立430万49亩龙湖280万130亩中铁八局290万50亩厦门建发1500万30亩.中小地产企业面临着更严峻情势土地价钱估计已出现深度调整地根紧缩，开展商赖以生存的空间面临考验 目前的所挂牌的土地在百仁板块区域范围内都有一个明显的特点：土地规模不大，容积率大、建筑密度大建筑产品未来规划均为中级住宅产品为主，这与目前我们所关注的百仁板块有明显的差别性。百仁工程土地规划拥有明显优势！土地市场寻商机.区域土地本钱涨跌幅度较大，地价处于非正常程度，出让价钱还未归理性

12、同时区域推出地块体量不断坚持较低值因此上述两要素共同制约反而提高了开发企业的进驻门槛和资金投入添加了开发风险。 城西显贵气 土地价钱开展走向.区域市场总结一、板块现状结论二、板块楼市分析.一、板块现状结论.楼盘名称占地规模（亩）建筑面积（万）总户数（户）容积率绿化率（%）白鸽岛尚6418.414753.7830.5%西城天下361810726.525%青房尚瑞天韵1101期2017883.8930%金地嘉年华城220403400430%西江月10528.819383.630%西城首峻126.566036.6131.3%金域西岭118412620525%华侨城1期193.515.112001.1

13、744%派克公馆37560/1.8835%中海国际社区1986100/3.535%.工程中心竞争片区10个楼盘，总开发量为347.86万平米，容积率以3-5为主；绿化率以25%-35%为主。整个板块构造中未来对百仁工程冲击最大的是华侨城工程。不过，百仁工程本身也有比较强的优势特征。百仁工程比起目前的工程来说还是有一定的前瞻优势：包括涉及到的与政府的土地整理协作，土地本身的区位优势以及整体容积率低，能构成较为称心的搞质量工程的终极规划根底。.二、板块楼市分析.该板块二级市场目前的销售特征表如今：楼盘名称开盘时间销售率均价（元/）白鸽岛尚2008.11期售完；2期：40%5000西城天下2007.

14、1220%5600青房尚瑞天韵当批次2008.81.1期售完；1.2期约30%5300金地嘉年华城2007.6A/B区共40%5000西江月2007.121期约55%4700西城首峻2008.740%4900金域西岭2007.12约40%6700(清水后)；调价后6200华侨城多层2008.8.16多层售完，高层未售多层10100，高层预计5400派克公馆2006.101、2期售完；3期约65%4800中海国际社区当批次2008.9.13橙郡2期：60%橙郡2期： 4900.成都六城区的政府公务员、企业白领、专业人士及私营企业主成都周边县区及省内盼望改善居住环境而选择在羊西线定居的客户中心客户

15、60-80%重要客户20-30%游离客户10-20%看好区域未来开展前景的本地、异地投资客客户定位界定：区内现有工程的主流购买客户群；来源：主要来自成都六城区，部分来自外地；职业：中高层管理者、私企业主、白领、公务员等；年龄：2545岁；收入：家庭年收入在10万左右。置业特征：注重居住环境的高性价比产品为主。初次或二次置业来源：其他省内人群及省外人群；职业：私企业主、公务员等；年龄： 3555岁；收入：家庭年收入在15万以上。置业特征：注重居住环境的高质量产品。多次置业客户来源.追求低密度产品温馨度的中高收入消费群体 将是本地块以后开发的重点满足该区域主流土地开发需求为二级实力开发企业量身打造

16、.区域投资开发建议一、支持要素二、需处理要素三、投资浅析.一、支持要素. 成都市城市城西开展战略以羊犀立交为界“向西开展，适度向南，全面向西开展，构成多功能组团的块状开展方式；目前城中村工程一系列旧城改造工程的实施,对成都具有“脱胎换骨的深化意义。更多资本涌入成都,城市范围以更快的速度向郊区延伸,新的“城中村在二环路周边及外围出现了。 成都决议启动新一轮“城中村改造任务,方案用5年时间完成。毫无疑问,在12个“城中村旧貌换新颜之后,迎来的将是成都居住文明的进一步提升。 高档住宅抗跌性强，中低档住宅价钱微挫。高档住宅将是2021年的另一个亮点，特别是独栋别墅，由于其稀缺性，以及2021年市场不景

17、气导致开工量减少，独栋别墅市场新增供应量处于平稳形状或者略有下降，照旧是销售较好的产品，价钱回调压力较小。 百仁公园工程具备了极好的土地资源价值，未来中高级住宅产品的中心打造区。.二、需处理要素. 本工程由于规模大，我们估计在三到四年左右的时间整理终了，为了实现利润最大化，但是为了整个资本金的快速回笼，需求集中一切财力集中整理其中的一块，并且力争在第一年末内进展出让，在第二年初实现土地挂牌销售，这一系列任务需求细致而严密的思索与分析，并且巧妙运用金融杠杆资源才干发扬更大的经济效益。 整个市场需求面正在回归理性，主要表现为房地产开发投资增速减缓，需求同比锐减，新房及二手房价钱增幅回落，部分工程深

18、度调整，房租价钱回落，土地市场依然冷清，开发商土地购置热情明显下降。这些也需求我们更加注重现金流，节约本钱，提高土地前期整理的性价比，我们也处于利用市场调整的大好时机面前，经过百仁工程扩展我们的市场份额。.三、投资浅析.经过本钱法对未来几年成都市土地价钱进展评价，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合本钱，进展经济收益测算。前提条件是估算未来几年的房价、未来几年的土地价钱、土地整理的面积、土地整理本钱等。从所获得资料我们初步可以判别，工程净本钱在200220万/亩左右目前该区域地块最低平均价为280万/亩,于2006年龙湖所拿地块，工程平均容积率为3，楼面单价为1000元/m2左右，按照如今市场的土地走向及目前周边区域在售楼盘的价钱走势来说，百仁的土地本钱还是相对较低的，投资报答率相对较高。.土地一级开发盈利方式盈利方式从一级开发本身获利分享土地增值收益持有部分公共建筑为二级拿地铺垫1234经过严厉控制各阶段本钱费用获利经过控制本钱和开发创新获利经过持有优质物业、提供公共效力而获利经过二级房产开发而获利.土地一级开发的风险与躲避土地一级开发要面对三大类客户：政府、原运用者、二级开发商土地一级开发涉及到征地、拆迁、转居、安顿、市政根底设备建立等任务，非市场要素很多资金需求量大各环节间的接口多资金短缺风险本钱失控风险进度失控风