001[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书ppt课件

1、明确开展方向，制定实施战略，管控操作流程协助万达开创具有划时代意义的旅游新标杆万达长白山土地运营工程任务建议书华北区域顾问业务中心 北京战略顾问事业部二零一零年六月十五日本报告严厉严密谨呈：长白山国际旅游度假区开发报告内容工程背景与世联对本工程的需求了解世联对本工程运作关键问题的初步研判针对性效力模块的设计下一步任务长白山工程做为万达初次切入的大规模旅游地产工程，将与五方集团合力打造中国最大的旅游投资工程长白山国际旅游度假区的建立规模之大、档次之高、内容之丰富，代表了中国休闲度假旅游工程的最高程度，堪称世界级的旅游工程。工程占地面积约30平方公里，建立用地约10平方公里，总投资200亿元，是全

2、国投资规模最大的单个旅游工程。大连万达中国泛海内蒙古亿利辽宁一方用友长白山工程的开发团队联想可以预见的是，凭仗多元优势，本工程最终将成为世界级的旅游度假目的地价值规范详述全国投资规模最大的单个旅游工程吉林省头号招商引资工程整体方案和各工程均聘请全球顶级巨匠主持设计高档酒店群规划建立10家酒店等级区位和资源未来潜力开发主题位于吉林省白山市抚松县松江河镇，距长白山机场十五公里，距天池风景区二十公里 长白山国际旅游度假区分为南北两区，北区规划为旅游新城，将建立抚松县行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、医院、住宅区等生活设备。南区为国际旅游度假区，由高档度假酒店群、国际会议中心、大型滑雪场、

3、小球运动场、森林别墅、国际狩猎场、漂流等工程组成。长白山国际旅游度假区全面建成后，长白山地域将成为中国首屈一指的旅游胜地 同时，一、二级联动为本工程前期的重要盈利方式，土地运营成为重要回现手段盈利方式一级开发盈利二级开发盈利经过土地转让获取收益 经过旅游产品运营获取稳定收益经过房地产销售获取收益经过土地增值实现经过旅游市场的开发来实现经过城市房地产市场来实现土地性质土地域位游客人均消费游客数量客户来源同类产品单价经过上一轮沟通，世联已聚焦需协助万达胜利运营区域土地了解目的客户区域价值发掘区域价值实现他们是谁？他们在做什么？他们想怎样样他们需求什么？他们注重什么？深化了解客户行为并对他们进展细分

4、以满足他们不同的需求价值定位功能性情感性期望的品牌笼统中心识别根本识别广告表现和媒体组合促销组合区域特性和定位价钱定位土地特点和价值根据区域定位和特点，聚焦打造最具特征和价值的品牌笼统经过各种有效的举措组合，推进实现区域的价值定位其中，北区规划为旅游新城，将成为先期土地运营中的重中之重先期土地运营需求到达的效果首发运营区域必需塑造较高认知，塑造区域热点首发运营区域必需实现有明显效应的人气建立首发运营区域应胜利运作高的土地价值平台北区旅游新城北区规划为旅游新城，将建立抚松县行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、医院、住宅区等生活设备 四大问题成为本次沟通的切入点关于区域属性关于土地划分与

5、土地价值评价土地营销推介大纲论述本工程位于吉林省白山市抚松县松江河镇，属于四线城市的空间属性，如何思索在这样的空间属性下，土地的需求方该怎样选择如何设置合理的地块划分，并确定土地价钱确定可以落地执行的土地推介任务大纲如何利用五方资源、万达和长白山五方集团和万达都是国内优质民企集团，开发实力较强；同时长白山做为中国十大名山具有一定的知名度，应该如何借势，助力区域土地推介报告内容工程背景与世联对本工程的需求了解世联对本工程运作关键问题的初步研判针对性效力模块的设计下一步任务根据对工程的初步研判，世联构成以下观念世联观念1：四线城市属性不是本工程土地运营的根底属性旅游地产开发中的土地运营中心是经过胜

6、利的旅游开发，重新定义区域，扩展目的市场范围，提高区域价值土地价值/物业价值平台观念一案例解析：经过旅游开发改写所属区域的板块价值案例一：云南宜良阳宗海案例二：浙江嘉兴九龙山庄观念一案例一：亚洲第一球场的春城高尔夫和柏联SPA使阳宗海享誉海内，为区域树立高端度假区的占位笼统胜利的旅游开发奠定区域板块价值区域土地价值处于快速增长阶段春城湖畔高尔夫亚洲第一球场开发商：新加坡吉宝集团新加坡第三大上市房地产公司区位：阳宗海东侧规模：500公顷 (7,496亩) ，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅球场设计师：山场Jack Nicklaus(杰克尼克劳斯 )，湖场Robert Trent

7、 Jones Jr(小罗伯特琼斯柏联SPA亚洲首席SPA开发商：柏联集团区位：阳宗海西北侧规模：约2000亩，(1、2期)已开发300亩客房量：酒店客房50套，独栋别墅23套华侨城高富华商春城柏联拟建工程扩建工程佳达利阳宗海区域土地价钱伴随着区域旅游度假区的不断成熟而逐年增长，目前阳宗海曾经定位为国家级旅游度假区：地价涨幅目的：从2003年缺乏10万/亩，到2021年地价曾经到达120万/亩毛地地价观念一案例二：顶级高端配套以及封锁式圈层管理成就工程价值，驱动物业高溢价的实现物业市场高溢价实现区域整体顶级配套组合三大景观主题golf球场跑马场及马术会所佛主题等文化休闲设备游艇俱乐部构建顶尖工程

8、价值“比肩全国顶级上海佘山golf上海紫园20004000九龙山庄5000万别墅总价区间1.3亿九龙山庄，杭州湾北侧，距城区45分钟车程，总规划面积10平方公里区域严厉、尊贵的封锁式管理观念一因此我们以为，长白山的旅游晋级开发将彻底重构工程所属区域板块价值，四线城市属性不成为土地运营的限制方式一：无驱动情况下的四线城市开展时间时间土地价值土地价值土地继续开发价值点腾跃方式二：旅游驱动情况下的四线城市开展观念一世联观念2：做为北区目前的土地运营平台已编制的控制性详细规划，我们以为未能充分发扬北区价值，突破价值平台面临不确定性旅游地产开发中的土地运营区域控制性规划为土地运营的操作平台；土地增值为土

9、地运营的操作中心；胜利出让土地为土地运营的操作终点观念二胜利突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是胜利土地推介的前提市场实现现有的市场情况对区域土地价值评价有显著的影响投入产出区域运营性用地(强盈利性)和旅游用地强投入性以及根底设备等的配比设置能否有效平衡开发进程规划功能的空间规划组合能否有利于建立区域的合理开发分析规划是区域开发的操作平台观念二北区规划诊断1未能充分联动南区，借势缺乏10家高档酒店群六星级的柏悦度假酒店、五星级的凯悦会议酒店、四星级的假日酒店亚洲最大的滑雪场(43条滑雪道，满足举行冬奥会级别国际赛事以及中、初级滑雪喜好者的需求)国际顶级高尔夫团队设计的山地高尔夫和峡谷

10、滨江高尔夫时机点阐释时机点南区优势顶级设备配置客户层分流顶级资源间接占有 南区的接待量在南区的设备配置中，未来将吸引客户层次较为多元的消费群体，高端客户将在南区承载，还有大量的中高端和中端客户需求承载区域顶级设备往往可以驱动顶级物业，同时经过购买物业往往占有了设备的关联权益，但本工程南区的物业较为稀缺，北区可以经过关联权益方式构建互动价值南区的总体接待规模有限，北区可以做一定的消费承载观念二北区规划诊断2生活意向有余，度假旅游意向缺乏，倾向于晋级版的区域生活新城，在此根底上无法扩展客户群北区控制性详细规划北区规划为旅游新城一期总建筑面积500万方北区中心设备北区一期的中心设备示范小区幼儿园2所

11、小学2所行政中心市政广场中学文化中心购物中心二甲医院一期中心设备主要以满足区域城市居民的生活型设备为主，使得工程整体开展方向更倾向于晋级版的区域新城观念二北区规划诊断3未能在定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发扬泛长白山区域的资源联动价值长白山关联的周边景区价值北区可以重点依托的优势丰富的景区资源长白山周边有着丰富的景区资源，目前长白山的旅游收入到达14个亿，因此我们以为北区依托长白山的旅游客群吸引，可以重点发力，承载大长白旅游景区的集散中心作用旅游的低端承载体系所呵斥的缺失 2005-2021年三年的长白山游客的年均增长率为16.06%； 2007年游客90万人次。仍以简单观光游为主，北

12、坡是主导，缺乏高端度假旅游产品，游客平均滞留时间1.5天观念二如以已有规划来运营土地，未来能够面临四大限制1区域市场范围的限制地缘客户来源以松江河镇当地普通居民为主，辅以一定的公务员阶层抚松县行政中心及商业配套完善所带来的客户群地缘客户特征当地任务的年轻人，无房，同父母共同居住，有初次置业需求已任务一定的时间，有房，但无法满足日益增长的居住需求，有改善性需求婚房需求随着当地各产业的开展，以及房地产的升值，带动当地居民少量投资需求观念二如以已有规划来运营土地，未来能够面临四大限制2消化量的限制07年供求走势较平稳，08年商品住宅市场供不应求，除消化当年供应量外，还消化一部分历史存量。09年商品住

13、宅供应大于需求，由于08年刚性需求的迸发，以及09年供应量的大增，使得09年去化速度相对较慢。2021年商品住宅供应量同比上升94%，成交量同比下降38%，09年2-3季度开盘工程供应量较大，使得供应量同比大增，成交量走势根本平稳。观念二如以已有规划来运营土地，未来能够面临四大限制3区域平台价值的限制商品住宅成交均价走势根本平稳，根本呈现逐年稳步上升的趋势；商品住宅07年上升较快，增幅较大。商品住宅走势受成交构造影响较大，在总体供求相对平衡的情况下虽有起伏，但整体走势相对平稳。商品住宅走势受其供求影响，07年增幅加速后随即遭到08、09年供应放量的影响，增幅出现小幅回落。观念二如以已有规划来运

14、营土地，未来能够面临四大限制4消费力的限制本地消费程度偏低，2021年人均GDP到达2977美圆，城镇居民恩格尔系数为 40.0%。收入和消费程度低于吉林省和白山市平均程度。观念二我们以为，北区规划优化可以选择的方向加大北区做为长白山旅游集散中心的功能定位适度减弱区域生活新城意向，丰富北区特征旅游度假工程需求进一步研讨市场以论证，添加区域旅游度假小镇意向充分利用区域自然资源如温泉/水系综合来看，我们以为北区应该以中高端旅游小镇为中心定位，以区域旅游集散中心为中心功能，充分联动南区旅游开发，依托区域奠定的旅游价值突破区域市场四大限制观念二优化后的规划可以迅速转化为区域营销价值东莞松山湖对创新规划

15、平台利用突出规划亮点和区域属性价值松山湖园区距东莞主城区10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107国道，占地72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖 松山湖创新规划：生态科技松山湖规划集科技与山水于一色；融科研、教育、产业、生态、文化为一体，实现人与自然的调和共处，经济社会与资源、环境的协调开展；与同沙湖、现有城区“三位一体构成东莞未来的中心城区；成为一座现代化的生态文化新城 典型案例观念二根据对工程的初步研判，世联构成以下观念世联观念3：地块划分和土地价值评价必需和区域土地增值战略相关联旅游地产开发中的土地运营区域土地地块划分和土地价值评价是土地运营中的根底动作，必需实施一定的科学方法观念

16、三土地运营是多目的的实现，而不单纯是经济利益的实现区域开发目的利益实现规划实现土地收益地域增值运营性资产沉淀税收功能定位区域笼统建立目的客户引进就业开发进程实现XX年开发完成XX土地全部出让观念三土地划分是达成多目的一致的关键整体出让or分块出让土地出让的方式出让地块范围观念三方案一：整体出让整个区域整体出让给一家开发商；方案二：分块出让将整个区域分成X部分，分别出让给X家开发商；分块出让根据区位、土地性质和开发取地才干进展详细确定【整体出让方案】有利于区域整体规划，区域运营商投入较少，且便于后期控制，但开发周期普通会长利弊规划实现有利于区域整体规划；有利于区域整体形象形成；利益实现区域运营商

17、前期投入少；一家取地，必然有议价因素，不利于实现土地价值最大化；招商实现对实力雄厚的品牌开发商吸引力较大，对其企业战略有较大影响；资金门槛过高，对于一般规模开发企业几乎没有机会；开发企业资金压力大、投资风险增加；风险控制便于运营商统一管理；避免同期内推出量太大，而造成开发企业间的恶性竞争。容易形成垄断，开发周期难以控制，运营商难以有效控制开发进度；整块出让开发期（预期610年）将明显长于分块出让（预期35年）。观念三【分块出让方案】有利于实现价值最大化，但不利于区域整体规划的构成，同时添加区域运营商的控制难度利弊规划实现不利于片区整体规划的统一性和实现最优化的区域资源整合；利益实现有利于区域土

18、地价值的最大化实现；启动快，并减轻开发企业的资金压力和投资风险；招商实现资金压力小，招商难度降低； 如分块太小，较难控制进入开发企业的素质，并会导致后期开发企业彼此间争夺市场的恶性竞争；风险控制政府协调、监控规划实施难度大；观念三分块出让中的分块区间需求细致的考量开发商的拿地域间才干 开发商对土地的规模需求土地成交市场规模规律100亩及以下200亩-300亩400亩及以上100亩-200亩目的开发商：本地非主流和实力开发商目的开发商：本地及区域开发商目的开发商：本地实力及区域开发商目的开发商：品牌开发商地块划分的单宗主规模区间典型地块划分研讨方法观念三土地价值评价方法必需根据市场情况进展准确选

19、择市场比较法基准地价法假设开发法对区域周边类似地块的成交案例进展整合，从现成交的案例分析。但是对于三、四城市而言土地买卖案例往往对土地价值评价无自创意义，由于旅游区域的土地运作要显著超越区域土地的价值平台和客户平台，不适宜用市场比较法进展评价。基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，同时具有一定的权威性。在本工程整体定位及规划优化的前提下，根据地块的整体规划和假设开发情况，按照“地价收益本钱原那么，对地块的价值进展测算。观念三市场比较法技术思绪步骤1：选择真实可靠的类似比较实例，与估价对象属于同一供需圈、权益情况和用途一样或相近、买卖时间接近估价期日、区域

20、特征和个别条件相近步骤2：建立各地块比较要素条件阐明表买卖时间、买卖情况、买卖方式、个别要素容积率、面积、外形、规划步骤3：建立各地块要素条件价钱对比指数表步骤4：取各案例平均值，确定各地块土地价值步骤5：根据各地块土地价值，平均测算本地块土地价值观念三基准地价法技术思绪基于工程的整体定位和规划对地块按照网格法进展划分并根据各地块类别、位置，确定各地块的基准地价程度。步骤1根据不同地块的影响要素，建立基准地价修正系数表。步骤2按照替代原那么，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的修正系数。步骤3对照基准地价修正系数表进展相应的修正，最终确立本工程的价值体系。步骤4观念三假设

21、开发法技术思绪观念三 假设开发法结果是结合宗地的实践情况，根据工程所在区域的市场价钱，确定本地块上开发物业的可实现价钱，扣除合理的本钱、费用、利息、利润后的合理地价，相对较好地反响了宗地的市场价钱。 熟地价值 = 开发完成后的房地产价值-房屋建造本钱-管理费用-不可预见费-公用设备公用基金-建筑本钱融资费-建立本钱利息-销售费用建筑本钱利润-买方购买熟地应负担的税费 原理公式关键要点1：根据世联阅历，假设开发法评价土地出让价值不适用于陌生区域首先启动的低密度地块缘由1：战略性实力二级开发商，土地运营战略把控才干高，议价才干强缘由2：陌生区域开发，投资风险大，一级开发主体胜利区域开发的剧烈志愿，

22、以较低土地出让价钱提高利润空间吸引开发商缘由4：思索到开发工程初期的大量增值举措需求宏大投资，开发主体以较低土地价钱出让弥补土地增值的滞后，增大开发商胜利开发自信心缘由3：大的房地产开发工程，一级开发主体整体打包出让给二级开发商进展土地整体营销，会使土地出让价钱偏低观念三关键要点2：无论是招标还是挂牌出让，土地出让底价的设定是实现土地出让目的的根本保证成交价底价底价是政府为出让土地运用权所设定和方案实现的最低出让价钱底线；底价确实定要有科学的和公正的地价确定方式，要充分地表达土地的微观经济价值和宏观的经济效益协调实现的原那么。国有土地运用权招标拍卖和挂牌出让，是政府参与下的市场行为，在设定出让

23、底价时，除了要思索实现国有土地的市场价值，又要在维护土地市场次序，满足社会开展要求方面有所表达。 观念三关键要点3：土地出让要根据土地推介过程中市场的不同反响而采取适当的价钱战略观念三高价入市低价入市在土地推介过程中，有意向的目的开发商较多时，构成卖方市场，运营主体拥有土地出让的主导权，可采取高价入市战略。高价入市有利于营造区域营销气氛，同时有望搏得较高的土地收益。当目的开发商数量较少构成买方市场时，建议采取低价入市战略，这样既给到开发商自信心，同时也能防止土地流拍。低价入市，高价拉动战略对于大规模土地出让，世联建议长白山工程前期不要把价钱抬得过高，外地开发商对区域需求一定认知，不能在营销初期

24、就将开发商吓退；针对三角洲土地推介过程中的营销效应，目的开发商的反响度，使价钱战略成为调控区域营销的手段之一。世联观念4：开发商做为土地出让的主体，这一方式本身在运作层面就是一把双刃剑旅游地产开发中的土地运营土地出让做为前端买卖，开发主体应避其锋芒，留余运作空间；同时万达已获取土地运用权，土地运营已不是以土地出让为中心，中心将是土地转让，转让土地获利这一方式将产生新的问题观念四如何对待谁做“显运营主体，谁做为“隐运营主体政府代表城市土地是国家的，政府代表国家，以政府出让主体更具合法性政府能增添市场自信心政府有很强的权威性和公信力政府有严肃性，表达工程的重要性以当地政府和以长白山旅游开发公司为出让主体的比较差别以政府为出让主体以长白山旅游开发公司为出让主体公司对公司的企业业务有工程转让的觉得缺乏权威性和公信力以当地政府为土地出让的主体较有优势观念四将万达及五方集团的主体运营角色转换为区域开展的大客户品牌开展战略来营销经过政府的官方表达来论述，抑制土地运营的负面影响案例深圳大梅沙，引入万科，增值区域深圳大梅沙到达的效果引入品牌开展商，实现品牌开展战略万科以高于底价1.6亿元的总地价夺得大