华北商贸城营销策划报告课件

1、华北商贸城营销策划报告一、全国宏观市场分析全国商业发展概况流通蓝皮书：中国商业发展报告（20112012）显示，随着经融危机逐渐远去，其对我国商贸流通业的负面影响日益减弱。不过，2012年我国经济增速会继续回落，全年增速可能在8.5%9%，居民消费价格涨幅不超4%。报告依据20102011年零售商业并购的现状和特点及其发展阶段，认为零售业将迎来并购的“黄金期”，而批发业也将朝着品牌化、大规模集中化发展。由上可知，虽然我国商业经济增速会有所回落，但整体仍旧保持较快发展。批发业与零售业的专业、集中发展势在必行。全国商业业态解析全国商业业态分类：业态名称业态定义购物中心多业态、多业种、多店铺的全客层

2、消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统的有计划开发、管理、运营。百货商场按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形式。综合超市以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综合形态经营。仓储超市一种集商业销售与商品储存于一个空间的零售形式。专业市场以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。精品广场以经营国际一线、二线箱包、服装、皮具、饰品、鞋帽、手表重视产品质量和品牌，又称“质贩”卖场。名品折扣店又称奥特莱斯（out

3、lets），专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，故称直销购物中心。批发市场产业用户-从事生产和服务提供的盈利性组织。事业用户不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。再销售者二次及其以下的批发商和零售商。旅游商业旅游风景区或者与旅游景点配套的满足旅游者“吃、住、行、游、购、娱”的商业业态。商业街为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。全国商业业态解析全国业态分析我国商业业态的三次革命:第一次，19世纪中叶，以百货公司的诞生为标志；第二次，20世纪30年代，以超级市场的诞生为标志；第三次，20世纪中期，以连锁

4、商店的迅猛发展为标志。 如今已经迈入21世纪，随着我国的成功入世，以及改革开放的深化，经济得到长足发展。人们的物质文化需求也在不断增长，商品与文化相结合便诞生了品牌。现在，中国人对品牌认识在不断提高，其需求也在不断增大。 由此可以预计，今后以品牌、质量为主打的专业市场、精品广场、名品折扣店等业态，将会飞速崛起成为一支强有力的商业力量。全国商业地产概况全国整体商业地产现状随着国家调控政策的出台，2012年房地产整体处于低迷状态。虽然商业地产由于其客群的特殊性，受影响较之其他类地产较小，但也受到了一定的冲击，进入了相对艰难期。除国家政策调控影响外，还有以下因素对当下商业地产有较大制约大量激增的商业

5、地产项目得不到客群来支撑商业项目同质化现象严重，没有特色融资模式单一，金融风险过大总体来说，商业地产商的多重渠道融资、客群的挖掘，以及项目特色的开发，将对应对国家政策调控、降低风险起到很大作用。全国商业地产概况专业批发市场地产现状目前全国有9万多家各种类型的专业批发市场，每年总交易额近5万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达4000多个（其中超10亿元以上的500多个，超100亿元以上的有40多个），其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%，批发市场的交易额约占总交易额的70%以上，交易年增长率20%以上，是全国GDP增速的的两倍多。由于大型专业批发市场对拉动城市经

6、济发展、调整城市经济结构，以及促进就业、吸引人才有着极大作用，越来越引起政府部门的重视。政策的鼓励与支持，使得地产商也将目光投向了这里。未来中国商业地产领域中，专业市场将成为一个主要大力拓展扩张的部分，甚至成为许多地区性的核心经济。商业地产发展趋势随着本次银行的降息调整，整个地产行业呈现止跌回暖的趋势。而今后的商业房地产大致会呈现出以下五种情况：房地产投资开发方向与目光逐步转移到商业地产。 大量海外资本瞄准国内商业地产大蛋糕寻求切分。 商业地产开发和城市运营规划紧密结合相互联动。4. 专业运营商作为独立的角色出现在商业地产领域。 5. 商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队。 二、唐山宏观

7、市场分析唐山市城市概况 唐山是中国北部的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，同时也是重要的国际航运中心； 唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国北部未来发展前景最好的城市之一。面积13,472平斱千米人口735万, 市区人口307.53万(2010年)辖区6个市辖区、6个县，代管2个县级市路北区、路南区、古冶区、开平区、丰润区、丰南区遵化市、迁安市滦县、滦南县、乐享县、迁西县、玉田县、唐海县唐山市宏观经济研究区域经济状况唐山市宏观经济研究区域经济状况由上表可以看出：唐山市整体经济保持平稳增长趋势，2

8、006年及2007年增速保持在15%左右；2008年及2009年，受全球经济形式的影响，增速有所放缓，2010年，唐山GDP达到了4469亿元；唐山市人均GDP自2008年增速放缓，整体增长速度低于GDP增长水平，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快；城市扩张速度领先于城市经济发展，这将为商业的发展带来广阔市场，尤其是零售业。唐山市宏观经济研究产业结构发展从产业构成的角度，2010年唐山三产在经济中的比重分别达到了9：59：32, 第二产业卙经济总量近60%，是唐山主要经济收入来源； 作为唐山经济的主导产业，工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等10

9、大支柱产业；以工业为主的单一产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差；唐山市宏观经济研究港口经济优势唐山地处渤海门户，交通资源便利，海路资源优势明显，依托港口经济发展临港城市，港口经济已成为唐山支柱产业之一；2010年唐山港完成货物吞吏量2.5062亿吨，增长42.1%，成为国内第10个吞吏量突破2亿吨的大港这为货物的大型商贸活动，提供了交通方面的有利支持。唐山市发展规划研究随着我国经济重心的逐渐北移，继“珠三角”、“长三角”之后，环渤海地区加速崛起，国家京津冀地区区域规划已经出台，河北沿海地区发展规划纳入国家发展战略，中央及河北省对唐山发展提出了更高要求，对唐山地区加快将区位、资源和产

10、业优势转化为竞争优势提供了更大动力和广阔平台。以工业为主的单一产业结构，导致唐山经济抗风险能力不足，应对危机能力差。中共唐山市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中明确指出，当前唐山市经济结构性矛盾仍然突出，工业结构偏重，服务业发展滞后；经济增长方式粗放，资源依赖性较强，抵抗市场风险能力低，经济结构面临重大调整。为此，唐山市确定了“十二五”期间，包括现代物流产业在内的发展目标。推动经济发展由内陆资源型向沿海开放型转变，打造市主城区增长级商贸流通业。唐山市发展规划研究规划期限：20102020年唐山规划划分：以城市中部为发展核心的山前发展带，以及以南部沿海为发展核心的沿海发展带。其

11、范围包括：市区、曹妃甸工业区、唐海县、乐享县、遵化市的一个镇、迁西县的三个镇，以及滦南县的两个镇，总面积为6918平方公里;山前发展带：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心;沿海发展带：京津冀沿海地区重要的产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心;山前发展带沿海发展带 核心三、唐山商业市场研究唐山市商业业态市场分析唐山市业态概况业态名称项目代表购物中心三利国际购物中心、凤凰购物广场、八方购物广场等百货商场唐山百货大楼等综合超市家乐福、华盛超市等专业市场妈咪爱宝贝等名品折扣店奥特莱斯购物中心（筹备中预计2012年年底开业）等批

12、发市场小山批发市场、鸦虹桥批发市场等商业街新街、尚座等唐山市商业业态市场分析唐山市业态发展随着唐山经济的飞速发展，消费需求出现新转折，商业业态也有很大的发展变化。在目前，百货店占据唐山的市场份额仍是最大，它是连锁超市的一倍，百货店的地位仍旧不可替代。因此，发展连锁百货，已成为未来的一个趋势。但连锁讲究的是一系列标准化服务，而百货店强调的是个性化服务，两者如何有机结合，仍是一个亟待解决的问题。唐山市场中发展最快的商业业态是大型综合超市，目前，像家乐福这样的外资商业巨头也将其当作在唐山的投资重点。由于商业市场的专业化、品牌化发展，以服务专业、品质精良为特色的专业市场发展迅猛，如以母婴商品为主营的妈

13、咪爱宝贝。唐山市商业业态市场分析唐山市业态发展当下唐山的批发市场，仍以专业批发市场为主，例如小山服装批发市场、鸦虹桥小商品市场等。虽然这些专业批发市场正在朝着规模化、专业化发展，但整体发展速度较慢，交易手段、设施相比其他地区先进批发市场，依旧十分落后。而且，这些批发市场能只供应唐山地区的需求，对其他周边地区的辐射力与影响力较小，尚不足以带动唐山整体商贸业的发展。所以，就业态来看，大型综合批发市场在唐山的发展前景十分广阔。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状1.商业经济总量不断增加，规模不断扩大以2004年为例，全市社会消费品零售总额359.70亿元，同比增长17%，增长率高出全国3.7个百分点

14、和全省1.2个百分点，人均达到了5066元，高于全国和全省平均水平。全市共有商业网点68660个；县城以上商业网点40610个，其中批零贸易网点28200个，餐饮业网点6700个；商业服务及其它类网点5710个；总营业面积176万平方米，人均0.79。商业就业人口总数为35.96万人，占全市就业总人口的9.3%。全市共有各类商品市场545个，2004年交易总额368.5亿元，较上年增长16.5%，年销售额超亿元的商品交易市场27个。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状2、商业网点布局日趋合理，功能日益完善全市已初步形成了中心城区商业、其它城区及县（市）城区商业、乡镇商业三级分布的格局。在中心城

15、区，分别以远洋城、百货大楼、尚座为中心，形成了远洋城商圈、北新道商圈、新华道商圈。围绕着凤凰新城形成的新商圈，也在日趋完善。190多个居民社区中近百个较大社区都已有了一定数量的商业网点分布。商业网点的设施不断完善，综合服务环境日益改进，基本满足了广大居民不同档次的消费需求。其它城区及县（市）城区也基本形成了各自的商业中心区；乡镇商业规模也在不断发展。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状3、新型商业业态快速发展“十五”以来，以购物中心、超市、专卖店、专业店等为代表的新型商业业态和以连锁经营为代表的新型组织形式从无到有发展迅速；一些旧有的百货商场在改制后也在探索向新业态过渡，如建立百货与超市的组合

16、、百货与专卖店的组合等。到2010年县城以上采用新型业态的商业网点数量达到3300个，占商业网点总数的8.05%；连锁店铺1620家，连锁商业年销售额 90多亿元，占当年社会消费品零售总额的25%。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状4、各种渠道的商业投资不断增加 近几年来唐山市商业有加速发展的趋势，商业设施建设呈现出与以往不同的显著特点：一是规模大，档次高；二是投资主体多元化，各种渠道商业投资呈连年上升趋势。仅中心城区新建、在建的大型商业设施就有远洋城、新天地购物乐园、惠丰大厦、新天地购物广场、时尚文化购物广场、南北家园、华岩路商业街、唐人商业街等10多项，全部建成后总营业面积可增加约40多

17、万平方米。唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状5.商贸流通业相对落后，与唐山市在全国和河北省所占的经济地位不相适应进入21世纪以来，唐山市地区生产总值一直占全国的1%以上，占河北省的18%左右，但是社会消费品零售总额却只占全国的0.67%左右和全省的14%左右，社会消费品零售总额占GDP的比重比全国低17.42个百分点，比全省低6.45个百分点。地区项目全国河北省石家庄唐山市邯郸市烟台市大连市厦门市GDP（亿元）1365158836.916331626936.516391961.8883.21社会消费品零售额（亿元）539502522.9533.1359.7272.78440.42645.22

18、60.31比重（%）39.5228.5532.6522.129.1326.8732.8929.472004年全国、全省及部分城市社会消费品零售总额占GDP的比重唐山市商业发展概况唐山市商业发展现状6、现有商贸流通企业的规模小、组织化程度低、整体竞争力不强，各类商品市场的辐射范围比较狭窄，交易设施和手段落后唐山市现有商业企业多数规模较小，年销售额超亿元的只有18家，其中规模最大的零售企业-唐山百货大楼集团2004年销售额14亿，只相当于全国最大的流通企业上海百联集团的2%多一点。企业规模小，组织化程度低，必然导致整体的竞争力差。另一方面，现有的商品交易市场多数交易设施和手段落后，对外辐射范围也比

19、较狭窄，最大的玉田鸦鸿桥小商品批发市场2004年的交易额为32.74亿元，不及浙江义乌国际商贸城的1%。有些商品交易市场在经营上还出现了萎缩的态势，急需进一步找准定位，改善设施，加强管理，创新求存。 唐山未来商业发展环境唐山作为一个重工业城市，其产业经济基础雄厚，构成唐山市商业经济发展的强大依托。随着唐山市居民生活水平日益提高，可支配收入的增加和消费需求的增长将对商业发展产生强大的拉动力。加之这里独特的区位优势、发达的交通条件为商贸流通的发展提供了良好的延展空间。唐山的城市化进程较快，县域经济发达，小城镇建设突出，为全市商业经济的发展提供了足够的纵深腹地。随着京津冀经济圈概念和环渤海开发战略的

20、提出，以及曹妃甸港区的开发，唐山再次迎来历史上一个难得的发展机遇。在不久的将来，各行各业都将获得长足发展，而商贸流通业更是此次唐山产业结构调整的重点，其发展环境可谓十分良好。不过从地理位置来看，毗邻京津两大商业中心，对唐山地区商贸流通业向西南发展制约很大，今后唐山批发业的市场发展空间依旧在东北方向。四、项目区域市场研究区域概述地理概况开平区位于河北省东部，距市政府9.5千米，西南距天津市区118千米，西北距北京市区164千米。面积253平方千米。人口33万（2006年）。全区辖5个街道、2个镇、4个乡：马家沟街道、开平街道、税务庄街道、陡电街道、荆各庄矿区街道、开平镇、栗园镇、越河乡、双桥乡、

21、郑庄子乡、洼里乡。开平自古为商贾重镇，素有填不满的开平城之说，被誉为京东四大名镇之首。区域概述交通状况唐山市地处交通要塞，是华北地区通往东北地区的咽喉地带。而开平区作为唐山市中心城区，有着良好的区位优势。铁路、公路、高速公路、相互交织，保证了交通通畅与货物进出的便利。京沈铁路、205国道横贯东西，津唐、京哈、唐港三条高速公路在此交汇，中国新兴港口-京唐港仅距100公里，区级公路自成体系，于1998年实现了村村通油（水泥）路，并与国家和省市高等级公路并网。曹妃甸深水港的建立，更为海路货运，提供便利。区域概述经济概况开平矿产资源丰富，工业基础雄厚。境内煤炭、石灰石、陶土储量丰富。围绕着矿产资源开发

22、，形成了以冶金、陶瓷、水泥、煤炭、耐火为主导行业的第二产业结构。而以商贸流通、服务行业为主的第三产业，目前初具规模但尚不成熟。第三产业的发展，将成为今后开平区产业调整的重点。区域发展规划目前，开平区正在全力进行产业结构调整，打破以往由资源消耗型工业主导经济的局面。加快构建现代产业体系，发挥自身优势，突出特色，着力构建以四大先进制造业、三大现代服务业和三大现代农业为主导的现代产业体系，实现三次产业间的融合发展，提高经济发展质量和效益。注：三大现代服务业指的是现代物流业、社区服务业与旅游会展业。区域发展规划开平在空间开发上实施“两点一线、两区一园”的开发战略，根据发展现状、区位条件和资源环境承载力

23、，致力于拉开城市建设框架和优化产业空间布局，形成产业园区。开马老城区。总占地10平方公里，结合现有的基础设施和公共服务设施，打破村庄格局，加快推进城中村改造，建成唐山东部的城市副中心。唐山东部现代商住区。总占地10平方公里，高标准搞好规划建设，打造集公共服务中心、物流中心以及配套居住区为一体的宜居新城。唐山市中心环线开平段沿线。发挥区位优势，加快产业发展、加大建设力度，打造以汽车贸易、钢铁加工配送为主的现代物流产业带和两侧城乡一体化隆起带。中心环线开马老城区现代商住区五、项目自身研究自身价值分析项目区位本案位于开越路与南新东道交叉口，新规划唐山现代商住区以东。东部现代商住区东部现代商住区本案本

24、案自身价值分析项目规划指标自身价值分析交通环境分析华北国贸城位于开越路与新华东道交叉口，货物沿新华东道可以在短时间内供应市区，顺开越路则可进入唐港高速将货物向外区输出。而且，开平区正在打造唐山市中心环线开平段沿线现代物流产业带，不久将来，这里的运输交通将更加方便、便捷。项目SWOT分析S优势分析大体量优势，利于形成商圈，吸引大品牌入住随着市场经济的不断发展，消费需求在逐渐发生变化，批发业越来越朝着品牌化发展。大体量作为体现高端形象的一部分，对实力品牌的吸引力很大。而实力品牌的入住，对于商业市场树立形象、提高知名度、增加客流量，作用很大。九大贸易中心联动，涵盖商品种类齐全河北省十二五项目，拥有政

25、策支持紧邻唐山东部现代商住区，未来发展空间大项目SWOT分析W劣势分析距离市区较远，地理位置偏僻项目位于开平区南部的南新道与开越路交叉口，虽然交通比较便捷，但地理位置比较偏僻，形成商圈比较困难。所处区域无相关经营历史唐山地区的专业批发市场，大多是由传统的集贸市场发展而来，顾客形成了固定的消费习惯。批发商则因其名气大，而乐于进驻。本案所处区域没有批发的经营历史，对于扩大知知名度十分不利。项目SWOT分析O机会分析政策导向支持，未来唐山将集中发展商贸流通业随着唐山十二五的开局，调整产业结构，大力发展商贸流通业成为唐山市与开平区今后的工作重点。与其相关的现代物流业将得到长足发展，而交通运输的便利，为

26、批发业的发展提供了有力支持。唐山地区同业态尚属空白到目前为止，唐山地区尚未建立大型综合类批发市场，同业态竞品基本为无，这为本案提供了良好的发展空间。项目SWOT分析T威胁分析专业批发市场加快专业化、规模化发展目前，唐山地区的专业批发市场正朝着专业化、规模化发展，并且发展速度正在加快，而且部分专业批发市场正在向综合市场演变。在不久之后，批发市场招商竞争将愈演愈烈。地产商纷纷瞄准商业地产随着政府一系列房价调控政策的出台，住宅型地产项目陷入低迷。商业地产因其客群的特殊性，受到的影响相对较小，越来越多的地产商将目光投向商业地产。六、项目市场定位竞品分析同业态竞品分析竞品分析专业市场竞品小山服装批发市场

27、唐山小山市场位于唐山市路南区小山，是传统繁商区。市场分为两部分：一是服装批发市场。占地万平方米，建筑面积2.5万平方米，设固定摊位1600个，经营中、高档服装批发兼零售。二是胜利路棚台综合市场、解放路毛线专业市场、小百棚台专业市场、鞋、布大厅专业市场，总占地面积约5500平方米，建筑面积约3200平方米，拥有固定摊位768个。主要经营服装、布匹、鞋帽、毛线、针纺、日用百货等十几大类上万个品种的商品。市场日客流量5万人次左右，年市场商品成交额达到26亿元，被国家经贸委、国家统计局评为全国百强市场，占第82位。 竞品分析专业市场竞品唐山市鸦鸿桥小商品批发市场唐山市玉田县鸦鸿桥市场是华北地区规模较大

28、的小商品批发市场。该市场的税收是玉田县的经济支柱，玉田县委、县政府给予该市场的大力支持。现市场占地面积890亩，建立高标准市场两个，建筑面积60000平方米，门店40000平方米。棚台面积20000平方米，市场摊位达到3万个，集日客流量高峰期达到6万人，外地进镇经商1.2万人。经营商品门类上万种，日杂、针织、鞋类、五金、电料、农机、陶瓷、食品、铁业等9大专业市场自成体系，相互衔接。2001年市场成交额突破32亿元，跨入全省五大集贸市场行列。2003年市场成交额40亿元，列入全国小商品批发市场十强。竞品分析专业市场竞品冀东建材大世界冀东建材大世界为河北省十大生产资料市场之一，建筑装饰材料专业批发

29、市场，建筑面积达到了16万平方米，拥有经营摊位1100个，经营范围覆盖八大类数千个品种，年交易额达30亿元，是华北地区享有盛誉的建材批发市场。唐山丰润区冀东建材大世界是华北地区最大的专业建材批发经销市场，是在已有20年历史的原丰润板市的基础上重新建设的一站式家居建材交易中心，占地面积50万平方米，集产品交易，物流仓储，商务办公，商业培训，住宅配套，休闲消费等多功能于一体，主营商品：建材、装饰材料竞品分析专业市场竞品分析通过以上三个具有代表性的专业批发市场的分析，可得出以下结论：唐山地区批发市场，多具有传统经营历史，客户已经形成固定贸易习惯（鸦鸿桥明朝咸化年间设立集市至今、小山为唐山传统繁商区、冀东建材前身为丰润板市）大部分批发市场虽体量较大，但仍处于棚台、摊