论中国城乡保障体制建设

1、杭州精英在线教育科技有限公司论中国城乡保障体制建设同期声资料前言各位下午好，很高兴在这里根大家分享我们的一个很初步的研究成果。那我演讲的题目就是我国城乡住房保障体制建设，我觉得非常荣幸的是跟前面好几位包括梁老师，还有几位非常相像的也是在讨论这个城市和农村的住房的问题。我的汇报分五个部分：一个是意义，一个是现状和反映出来的问题，还有一个就是对问题原因的一个思考，最后是一个初步的设想和结论。城乡保障体制建设的意义（一）城乡统筹发展是社会经济的发展背景最大的这个意义应该是这几个方面，一个是城乡统筹发展是我们国家这几年提出的一个大的社会经济的一个发展背景。面临这个背景，就是住房制度，现在的城市和农村是

2、一个相对分割的住房制度和保障体系。那应该是要积极的应对这个大的体制的变革，这是一个意义。（二）住房保障体系应该有利于城乡共同发展还一个就是城市构造统一的住房保障体系应该有利于城市的住房的发展，也有利于农村的住房的发展。（三）流动人口问题亟待解决最后一个意义就是现在的流动人口问题，已经到了亟待解决的地步了。我们的思路应该是统筹考虑城乡的问题，给出探索一条呢能够解决这样一个的道路。城乡保障体制建设的现状简要的回顾一下现状，这可能在座的各位朋友都比较熟悉了，那我就很快的过一下，我从城市的、农村的、还有主要的问题回顾一下。（一）城市住房保障体制建设现状不容乐观从城市这些年的建设来说，住房的建设量是在大

3、量的增加。但是问题是保障型住房建设，还不容乐观。比如说从投资量上来说，就北京而言，保障型住房只占到10到13，投资量应该占到3到13。从建设量上来说，保障型住房相比经济适用房只占到10到17，所以就是说还是存在着供需矛盾的问题。总的从居住面积来说，从解放以来，特别是改革开放的七八年，三十年以来城乡的住房面积都在增加。城市从当时的不到10平米，现在增加到人均28平米。但是比较严重的问题就是城市低收入群体的住房条件，我在这里边把低收入群体的分层是分成两个部分：一个是本身的城市的居民，我觉得这一块经过政府若干年的努力解决的还是不错。这个方面的调查研究已经非常多了，但是目前还没有特别完整的一个情况，我

4、这里面也只是借鉴。一个是住建部，他们在06年的一个调查，就是外来务工人员大概90%都靠自己用人单位来解决住房。还有一个就是有解决的住房的情况的人里面，住房条件也是很差。比如说有的是在集体宿舍，有的是没有设施。如果我们再看一下相片也许大家印象就更深，这就是民工的集体宿舍。有的人工作确实辛苦，但是在城市的居住条件确实要比城市里面已有的居民要差，所以这块是low income他的这个居住条件。（二）农村住房质量和环境较不理想那么农村来看，人均的住房面积应该是没有太大的问题。但是最重要的就是他的住房的质量和环境问题。这是北京的一城郊，其实非常近，朝阳区。我们大概的把农村的两个住房从这个两个方面来看，这

5、也是依据北京的一个统计资料。一个是住房类型，主要是平房。就北京为例，我们在这个除了北京四城区以外，十四个区县大概有98%都是住的平房。那些是外貌，大家看里面有的家庭就是内部的一个情况。还有一个最严重的就是居住的环境，因为这个农村的基础设施是最差的，这个是更严重的。这个调查数据显示比方说sui测是24.5%，这个是现象或者是直观反映出来的一些问题。那么暴露出来的深层次的问题可以纳为这几个方面。一个就是组外的结构性的供求的一个问题，就一方面是困难，一方面还有空置。第二个是居住，当地的居住人口的数量和竣工或者住房的建设量这两个并不匹配。还有一个就是一种趋势，就是在异地居住和购房的趋势在增加。城乡保障

6、体制建设的现有问题分别来看一下，从刚才提到的住房供求的不匹配上其实应该反映到以下四个方面，包括城乡之间相对的，比如说农村要困难一些城市要富裕一些，这个刚才已经提到了我就不细说了。重点来说一下结构性的空置和结构性住房困难的这个问题。（一）住房供求问题严重第一个，这里面我们同样用北京的数据来看一下。从供给来看，大家可以看到从03年到07年基本都是在1000万平方米空置量。大家对比一下建设量，能够达到建设面积的将近50%。就是同时在新建同时还有大量的在空置，这本身就是一个问题。从需求上来看，用我们北京市的数据人均可支配收入，我们按最高的就是年将近收入的6倍就是国际人均收入最高的一个倍数了。我们来核算

7、就是， 98年和07年的，按这个98年的人均可支配收入，我们每户只能购到30平米的住房。07年的能购到42。所以人均的应该是10和12，就低于现在实际的平均数水平，就是说从购买力还有房价比相对来说就是比较低。所以这就是结构供求的一个问题。（二）住房人口与新建住房比例不协调还有一个就是新的住房的人口和新增加人口和新建住房量比就可以反映的另外一个问题就是当地住房人口和新建住房比，这个我用数据来说。这个我们也做了一个核算，就是98年到07年用常住人口和居住人口的增加量分别和与当年的竣工量来做对比。实际上每年给当地人，就是给北京人盖的房子大概核下来50平米到700平米。就是说如果就北京来说当地给北京市

8、盖的房子是足够用了，不考虑其他因素的话。所以后面揭示了一个什么问题，像北京这样一个城市有大量的外来人口，外来人口在这个市场里面，在分享这个市场，这是城市。其实农村也有这样一个现象，就是农村这里边也有这样一个数据，从97年，因为这个居住面积就到这样一个建设部的这样一个居民点面积呢就到04年，所以我们这个数据就是没有再往后的新数据。就总的这个农村人口实际上是下降的，但是这个人均的居民点的面积却是在增加。所以这也说明可能会反映或者显现一个什么样的问题，就是说人少了，但是面积还多。那么还有一个就是在农村会不会有空置和闲置。所以我也把他强调到我的主题里面，城市和农村应该要统筹考虑，如果我们单考虑城市或者

9、单考虑农村，这个问题应该都不会有一个彻底的或者最终的解决。（三）外来人口异地购房已成一种趋势还有一个就是异地购买住房的这样一个趋势，这也是北京的一个不包括近城区的数据，主要是14个近郊和远郊区。大概这样一个数据就反映出来最低的外地人口已经达到10%，这是在延庆。就是在调查里边外来人口已经占到10%。导致城乡保障体制建设的现有问题的原因以及对他的思考。（一）左右城乡统筹构建的原因那再深入思考一下可能导致这些问题的，或者是左右我们构建城乡统筹的住房制度和保障制度的深层次的原因，可能会有这样几个方面。1、城乡收入差距日益增大第一个方面就是众所周知的城乡收入差距的问题，现在是越来越大。2、城乡住房制度

10、和土地制度有差异还有一个，因为我们是研究住房的土地问题的，我们更关注的是土地制度和住房制度的差异问题。就住房制度来说，城市我们是有保障型住房制度，包括经济适用房和廉租房。但是最大的问题这个保障型住房的使用条件就是你必须在这个城市，像北京是拿到北京户口要3年以上，所以对农民工和很多的外来人口，这个是很难享受到的待遇。但是在农村里边，宅基地是能够保障的。他的程序达到条件就可以向集体申请，然后在有关部门的同意下他就可以获得，自己去建房子。其实程序很简单，相对来说管理也比较宽松，他这个地和房子是无偿的，现在多数省是无偿的还有它难以流动。就说如果我人离开这个地了，离开这个属地，离开农村，他到城市生活和居

11、住了，我这个房子，可不可以去转让或者是出售？没有，现在没有这个规定。所以就是会出现如果农村人口减少或者进城了，但是农村的房子还是闲置或者空置在里面。这也是资源的一种浪费。这是我们显著住房制度的一个障碍。那土地制度这边的问题是更大了，大家都知道现在城乡的土地市场从农业用地到建设用地唯一的途径就是土地的征收。在有些试点的地方有集体土地的流转，但在其他地方没有，所以基本上两个地方市场是分割的是相对独立的。3、在城市扩张的背景下农地转非农地有巨大的利益利差最大的一个问题就是这里边比如说在城市扩张的背景下，农地转非农地有一个巨大的利益利差。很多的集体就有可能不断的把农地转为建设用地，比如说宅基地。然后这

12、个宅基地再以私下的各种方式进入市场，这也是非常严重的一个问题。比如说像现在大家众所周知的小产权房，或者实际上是无产权房大量存在的导致了这样一个问题。（三）对现有原因的思考我们的观点就是与其让他自身的无序的在发展在泛滥，还不如我们有序的有目的的有目标的整合起来或者统筹起来管理。这是我们非常初步的研究的一个设想，就是原则和这个框架还有这个运行的机制。这个图片就是甘肃的兰州，大家可能熟悉。这里面这个房子大家可能看不清楚，高一点的这个楼是城市里开发商给城市居民开发的住房，那个白楼就是给农村的居民。或许这也是一种统筹的模式吧，这个大家就是可以看一看。1、城乡保障体制建设要满足社会经济发展从这个原则上来说

13、，那应该要满足整个社会经济的发展，还有一个就是符合我们国家城镇化和城市化的一个发展目标，这个我就不细说了。因为城市化也有这样一个定义就说我们城市向外扩张城市化，城镇化，农村就地城市化叫城镇化，也有这样一个区分。所以这里边我们也做了一个城市化和城镇化的方向。2、要同时提高改善城市与农村居民的居住条件第二个原则应该是不仅提高城市居民的居住条件，也要改善农村居民的居住条件。这个里面其实有很多问题，我们在其他地方调查的时候也提到，就是说如果要，像那个连老师说的流动人口的40%，如果他们放到城市来会不会有更多的人来到城市，就说怎样控制这么一个。更多的人来到城市，城市居民的资源是不是一种剥夺，他肯定是分享

14、他会不会剥夺城市的资源。比如我们提到的他农村的房子还有，在城市里又享受保障型住房，他双倍的保障型住房，就是他比城市的人还要富有，所以这里边还有很多的问题要研究。所以有一个原则就是说呢要共同提高，就是说共同的应该改善。初步设想及结论这里边我就用了一下乡村的人口流动的模型，像我们中国这样一个城乡巨大的差异，其实这样一个问题的存在是回避不了的是规避不了的。我们只能去面对，只能去解决。那么当然初步一个我们的框架就是说，大概有这么三步，非常初步的研究成果。（一）将部分农民工纳入住房保障一个是，对部分的农民工能不能把他纳入到住房保障，我是同意，不知道是不是40，但是肯定要考虑这部分人。否则这些人在城市里边

15、就是居无定所，或者他就是会造成新的城中村，就是这个问题，新的问题，这个不仅仅是经济问题，社会问题是相当严重的，包括那个农民工的二代。就这个城市的发展是非常严重的，所以必须有序的部分把他纳入住房保障。（二）统一城乡住房管理制度第二个是能不能实现城乡住房，比如说我们宅基地或者建设用地的置换，就是质量统一土地和住房的一些管理的政策和制度。现在是分割的是各是各的，能不能逐渐的就把统一起来。如果农民确实是整个房子已经多少年不用了已经闲置，能不能给他一个后比化，让他价值的体现然后支持他在城里去购房。（三）构建城乡统筹一体化的保障体系最后当然最终的目的了，构建一个城乡统筹的一体化的住房保障体系，具体运行的机制我们也要考虑，一个是政府，是最大的一个。政府呢，当然我们也做了一个成本和效益分析，就是短期的成本和效益他是不吸收，拒绝这个农民工。如果从长远的发展来看，拒绝农民工