2004年房地产估价理论与方法

1、2004 年房地产估价师理论与方法一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的。）1房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A土地总量有限B规划限制C房地产不可移动D价值量大2某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元m2。A1667B1765C1875D20003某宗土地面积 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30。在建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。A建筑物地面一层建

2、筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2 B建筑物地面一层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2 C建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2 D建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m24房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。A相应配套的基础设施B土地的形状 C 组合完成的功能D空间5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。人寻找他人出资，合作加盖A宅所B空间利用权C地役权D建筑物相邻关系6某宗面积为 3000m2 的工业用地，容

3、积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。理论上应补地价（ ）万元。A78B882C1210D12727某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元m2，现房出租的年末净收益为 500 元m2。若按折现率 10和风险补偿值 100 元/m2 计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。A 4400B4409C4445D44558一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，年利率为 5.31，则该套

4、住宅的（ ）。实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元9同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10时，需求量变化百分比分别为 30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性B完全弹性、单一弹性、完全无弹性D富有弹性、单一弹性、完全无弹性10现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。存量+新开发

5、量十其他种类房地产转换为该种房地产量该种房地产转换为其他种类房地产量拆毁量存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量拆毁量D存量+新增竣工量拆毁量11城市房屋拆迁补偿估价中，实行权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。 A估价时点为未来，估价对象为未来状况 C估价时点为现在，估价对象为未来状况状况B估价时点与房地产状况均为现在D估价时点为现在，估价对象为过去12某建筑物的建筑面积为 2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130 元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场

6、上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（ ）。A 44B 50C 67D9413按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7 B可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低 7 C可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.93314现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m2，成交日期为

7、2004 年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价格递增 1，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月平均每月比上月价格上涨 20 元/m2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为（ ）元/m2。A2648B 2688C 2708D273415为评估某住宅 2004 年 10 月 1 目的正常市场价格，在其附近收集机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/m2，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价正常价格低 2，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年 5 月 1 目到 10 月 1日该类住宅价

8、格平均每月比上月上涨 1，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A3790B4238C4658D466316某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5缴纳有关税费，买方按正常价格的 3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A2427B2500C2575D263217在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20

9、 万元的利息和行政事业性。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4计，用住房的最高基准价格为（ ）元/m2。率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适A1067B1070C1087D114118某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价年，该建筑物经济为 50 年，残值率为 2，用直为 46现场观察该建筑物剩余经济计算文具建筑物的成新率为（ ）。A80B82C83D9219某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济为 35 年，则计算该建筑物折旧的经济应为（ ）年。A35B45C48D5020某房地产的土地取

10、得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，用为 200万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。A10.0B11.1C11.9D12.521某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/m2，建筑物经济A10.2为 40 年，残值率为 2，则运用直计算该建筑物的现值为（ ）万元。B11.0C11.3D11.522某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元/m2。假设净收益率为 75，率为 10，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。A 14140B42421C56561D600002

11、3某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000/m2，对应的率为 7。现假定报酬率为 9，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A3275B3287C3402D437524某出租的房地产的年收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80。己知土地资本化率为 6，建筑物资本化率 8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A43B112.5C123.3D15025用收益法计算房地产价格，若净收益 每年不变，年限为 n，净收益增长率与率 Y 相等，则房地产价格 V=（ ）。A0B/ （1+Yn

12、）CnD26资本化率是（ ）的倒数。A毛乘数B潜在毛乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数27某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为安全利率的 40，该房地产的收益价格为（ ）万元。A368B552C561D 92028某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000m2，总预算为 400 万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50，设备安装工程尚未进行。另据得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的分别是 15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程

13、度是（ ）。A30 B 45C65D7529某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/m2、712 元/m2、744 元/m2、781 元/m2 和 815 元/m2，采用平均增减量法（ ）元/m2。该地区商品住宅 2006 年的价格为A849B865C882D91530城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，评估的各地价区段在某一时点的（ ）。A 31当以街宽度。格B平均价格C出让地价D标定地价宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价（ ）临A单独深度价格修正率D混合深度价格修正率B累汁深度价格修正率C平均深度价格修正率32

14、某临街深度 30.48m（即 100ft）、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92 万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m（即 50ft），临街宽度 25m 的矩形土地的总价为（）万元。A53.34B85.34C106.68D213.3633某宗房地产的总价值为5000 万元，其总地价为2000 万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A1B1.5C2D 2.534防范估价风险的最后一道防线是（ ）。A撰写估价B审核估价C出具估价D估价资料归档35

15、下列表述中不正确的是（ ）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。）1建筑物区分所包括（ ）等。A按份共有所持份权E长期使用和租赁B专有部分所C共同关系成员权D共同部分2有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价对该土地的最高竞买价进行评估，所

16、得出的评估价值是（）。A交换价值E标定地价B公开市场价值C投资价值D理论价格3甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元/m2，容积率为 1.5，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元/m2，容积率为 24，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地则下列表述中正确的有（ ）。乙地块比甲地块贵甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等D甲地块比乙地块贵E乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元/m2 4估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。率为 8，A最佳用途

17、B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度5选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同6评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。E地势A环境景观B离市中心距离 C朝向D城市规划限制条件7下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升

18、）。8建筑物重置价格的求取方法有（）等。C指数调整法A比较法B工料测量法D分部分E成新折扣法9从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（）等。A房地产改扩建费用B抵押还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费10下列表述中，正确的有（ ）。开发经营期可分为开发期和经营期开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D经营期可具体化为销售期和出租期E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 11长期趋势法包括（ ）等方法。A数学曲线拟合法E指数修匀法B平均增减量法C平均发展速度法

19、D年限法12在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似D地块相连B在同一条街道上只有一个路线价区段E可及性相当C面积接近13下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。A规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值E在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金14确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等的要求。A一街B两街C土地形状为矩形D土地形状为正方形

20、E容积率为所在区段具有代表性的容积率 15获取房地产估价业务的措施有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低E最大限度压缩估价作业期三、判断题（共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 1 分，本题总分最多扣至。）1本着平等互利的原则，经建设部、人事部、和事务办公室同意，2003 年 11 月 4 日中港测量师资格互认地产估价师学会与测量师学会签署了内地房地产估价师与香。 （）2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般

21、率。 （）3现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （）4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）6运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.52 范围内。 （）7被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（）8某（）年折旧率为 1.6，有效经过年数为 12 年，按直折旧该应属完好房。9用收益法估算某大型商场

22、的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、用、财务费用后的余额。 （）10预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3 万元，则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。 （）11运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （12路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （）13估价目的是由委托人，估价时点是根据估价目的确定的。 （14估价）应用有效期是从估价出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（15估价资料

23、的保管期限是从估价）出具之日起到估价得到使用之曰止。（四、计算题（共 2 题，20 分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20，未来3 年每平方米使用面积的（含物业服务费用）分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为（不含物业服务费用）的 25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，率为 9。请利用“未来数据资本化公式法”

24、求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8 分）2某宗土地面积为 1.2 公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地 50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第 1 年末办理完土地使用权出让手续，缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n 年1土地取得2工程建设1）住宅楼建设2）写字楼建设3经营1）住宅楼销售1）写字楼出租根据市场，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的售价格的 6%；同类写字楼可出租建

25、筑面积的月为 5000 元/m2，销售税费为销为 120 元/m2 （可出租面积占建筑面积的 70%），并按时年租收入的 30%缴纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营用按收入的 30%计，存款年利率为 3%，率为 10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800 元/m2，写字楼 2800 元/m2，用为开发成本的 5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末目前，此类项目折现率为 10%。为得到该宗土地，还需要按取得地价开发商所能支付的最高土地价格。（12 分）全部售出。的 3%缴纳有关税费。试

26、计算该房地产一、单选题1C2D3C4C.5B 6D7C8C9D10A11C21C31B12C13C14C15D16D17C18D19B20C2B23C24C25B26D27B28B29C30B32C33B34B35D二、多选题1BCD2AC3DE4ACEABCABCE12DE 13ABDE三、判断题123455BCDE6ABC7ABDE8ABCD9ABD14ACE15BC67891011 12 13四、计算题1解：1415计算未来 3 年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)120)125)3000=-58.32 万元2)未来第二年的净收益(40036)(120)(125)3000=-

27、65.52 万元3)未来第三年的净收益(33036)(120)(125)3000=52.92 万元用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。（3）计算收益价格。或2解：第一种：（1）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积 15000m2，写字楼总建筑面积 15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=7500 万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：7500/(1+10)3=5634.86 万元2）写字楼价值。写字楼年收入=1201500070(120)12=1209.6 万元写字楼

28、押金：1209.630=362.88 万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89 万元有关税费和经营用：1209.630=362.88 万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61 万元写字楼价值：写字楼折现到第 1 年末折现值=8478.86/(1+10)3=6370.29 万元3）项目总价值折现值：5634.86.29=12005.15 万元（3）项目开发成本、用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5）=2835 万元写字楼部分：2800（15000（1+5）=4410 万元2）住宅楼开发成本及折现值：28350.5/(1+10)0.5+0.5/(1+10)