CPT四、建筑物评估,成本法和收益法(改)ppt课件

1、CPT四、建筑物评价，本钱法和收益法.4.1 房地产评价概述二、房地产市场的特性三、房地产价钱的影响要素四、房地产估价的原那么五、房地产估价的程序、房地产评价的根本概念.房地产评价的根本概念包括三个层面的含义：房地产一形状下的不动产价值评价土地及地上建筑物是不可分割的一个整体不包含土地的纯粹地上建筑物部分价值的评价除土地之外的地上建筑物及其附属物的价值单纯的土地价值评价.房地产市场的特性1、完善市场的特征 1有许多买房和卖方2买卖各方都具有充分的信息 3一切各方都有买卖或不买卖的自在4商品可以被运送到更好的市场上 ，一切的商品都类似5商品小而不贵，并且买卖频繁 ，政府的价钱影响很小2、房地产市

2、场的特征市场信息有限 市场买卖不频繁房地产位置的固定性 价钱受政策影响大.房地产价钱的影响要素 区域要素 普通要素 影响产地产价钱的普通、普遍、共同的要素。通常会对整个房地产产生影响，所以是影响房地产价钱的根本因 素房地产所在地域的自然、社会、经济等要素相结合的主的地域特性，对房地产价钱程度的影响要素个别要素房地产的个别特性对房地产个别价钱的影响要素.普通要素1社会要素社会要素包括人口数量、人口质量、政治安定情况、社会治安情况、城市化情况及公共设备的建立状等。2经济要素经济开展情况、储蓄及投资程度，财政收支及金融情况、物价、工资及就业程度、利率等。3政策要素影响要素房地产价钱的制度、政策、法规

3、、行政措施等方面的要素。主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价钱政策和税收政策。.二区域要素 1、住宅类房地产离市中心的间隔及交通设备情况商业街及商业网点配置情况学校、公园、医院的配置情况噪声、空气污染等的程度景观环境情况当地居民的职业、教育程度、社会阶层等居住环境的情况等接到的宽度、构造等情况变电所、污水处置场等危险设备或污染源的情况.2、商业类房地产的区域要素腹地的大小及商业群落情况顾客的来源及其购买才干情况顾客的交通手段及交通情况营业类别及竞争情况等3、工业产地产的区域要素道路、港口、铁路等运输施的便利程度及建立情况动力供应和供水排水情况与关联产业的位置关系与消费严密

4、相关的气候、地质、水文条件等区域要素 .个别要素 1、影响土地价钱的个别要素位置、面积、地势、地质外形、宽度、深度临街情况交通情况2、影响建筑物价钱的个别要素主要有面积、构造、资料等设计、设备等施工质量4楼层、朝向 .四、房地产估价的原那么一合法原那么房地产评价必需以房地产的合法运用、合法处分为前提。以城市规划为主，在房地产用途、累计率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等方面参法、产权。二最高最正确运用原那么是指法律上允许、技术上能够、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象产生最高价值的运用。假设估价对象曾经估某种运用，估价时应根据最高最正确使用原那么对估价前提做出以下之一的判别和选择1、坚持

5、现状前提2、转换用途前提3、装修正造前提4、重新利用前提5、上述情形的某种组合.三替代原那么估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价钱的购买者购买房地产的破费，不会高于获得类似房地产的本钱。四估价时点原那么四、房地产估价的原那么.五、房地产估价的程序1、明确估价根身手项明确估价根本目的 明确估价对象明确估价时点，准确到日 评价事项与委托方进展商议2、拟定估价作业方案拟采用的估价技术道路和估价方法 拟调查搜集的资料及其来源渠道估计所需的时间、人力、经费拟定作业步骤和作业进度.3、搜集估价所需资料对房地产价钱有普通影响的资料对估价对象所在地域的房地产价钱有影响的资料相关房地产买卖、本钱、

6、收益实例资料反响估价对象情况的资料4、实地勘查估价对象5、选定估价方法计算选定估价应遵照的原那么：有条件选用市场法估价的，优先选择市场法收益性房地产的估价，应选用收益法 五、房地产估价的程序.具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法不能采用上述方法时，选用本钱法6、确定估价结果根据评价目的的对每种方法的适宜程度进展检查对数据的充分性和可靠性以及所用假设的有效性进展思索对每个结果的合理性和重要性进展思索7、撰写估价报告记述评价成果的文件8、估价资料归档五、房地产估价的程序.1按构造价材质分类钢构造：主要承重构件用钢材制成，焊接、铆接。钢筋混泥土构造：预制、现烧梁、柱、地板、屋顶、楼

7、梯用钢筋混泥土。混合构造：砖木构造：墙柱为砖砌，楼层、房架用木材制成。1、定义：建筑物它包括房屋和购住屋两大类房屋：供人居住、消费、任务、学习和进展其他社会活动等的工程建筑，由根底、门、窗、柱和屋顶等组成。构建物：房屋以外的工程建筑。一、建筑物及其分类二、房屋建筑物的分类 42 建筑物分类及其评价特点.其他构造：2按经济功能分类1商业用房特点：具有收益性，运营内容多，装修复杂且方式各异。影响要素：地段繁华程度、交通条件、临街情况、内部格局、装修、存储空间、面积、净高。2居住用房影响要素：政治、经济政策、装修、设备与设备、建筑质量、朝向、楼层、地段、环境。3工业用房影响要素：交通条件、根底设备、

8、聚集规模等。4其他用途用房。公用事业用房或政府机关用房 42 建筑物分类及其评价特点.二、建筑物评价需求思索的要素1、产权情况：建筑物的一切权，运用权情况以及运用年限，建筑物的产权能否遭到限制、抵押、担保、出租。2、根底设备情况：七通一平：通水上、下、通电、通气、通热、通讯、通路、平整土地。3、位置与环境：人文环境与自然环境、临街情况、距市中心间隔、距交通设备及公用、公益设备的间隔。.二、建筑物评价需求思索的要素4、交通便利情况：道路的类型、宽度、公交道路多少、离公交站及其他交通设备的远近等。5、建筑物用途：商用、住宅用、工业用、多种用途为一体、高层、商、住两用。6、建筑物本身情况：外观、朝向

9、、建筑面积、建筑层数、层高、跨度决议评价价钱的根本要素决议建筑物的重置本钱、成新率、建筑构造、装修质量和程度、建筑物设备情况。7、其他要素：建筑物质量、运用性、建筑风格等。.三、建筑物评价的特点1、单独评价地上建筑物可以采用重置本钱法，对于房地产价钱，地域是最重要的影响要素，本钱法不反响地域要素对房地产价钱的影响。地上建筑物是劳动产品。地上建筑物不能脱离土地而单独存在。2、建筑物的运用年限受土地权运用年限的制约土地运用权到期，土地及地上建筑物由国家无偿获得，在建筑物评价时，必需留意，建筑物的耐用年限与土地运用权的 合，当建筑物的剩余运用寿命来评价建筑物的价钱。3、建筑物评价应在适法的前提下进展

10、：国家法律、法规、政策，规定建筑物的用途，容积率，覆盖率。.4.3本钱法根本概念1、含义：是站在建筑物的再造费用或投资的角度来思索的，经过估算出建筑物在全新形状下的重置本钱，扣减各科贬值要素后，得到建筑物的评价值。2、重置本钱要点重置本钱是目前本钱，不是账面本钱或历史本钱。重置本钱是按开发房地产的社会平均耗费程度估算的，而不是实践的建筑本钱。重置本钱经济本钱，不仅包括建立费用，还包括正常利润。3、重置本钱的实际根据 买者的本钱不高于本人开发建造的本钱包括合理利润和税金。.4、适用范围对全新的建筑物价值进展估算。政府用或公共事业建筑物评价。市场上无买卖实例，没有独立运营获利的建筑物的评价。对其他

11、评价方法进展验证。缺陷：1有些本钱要素难以确定和估算2对累计折旧的计算比较困难，带有客观性3对于已运用年限比较长的建筑物进展评价时，尽量防止适用本钱法 4.3本钱法.二、建筑物重置本钱及测算一、建筑物重置本钱构成1建筑安装本钱：建筑安装工程预算定额计算的工程造价。2前期工程费：正式建造之前，规划设计，工程可行性研讨，水文地质勘探，预算编制，场地暂时用水、用电、平整土地。3工程附加支出：招招标费，工程预算审查费，质量监视费，开工图费。4建立单位管理费5建立期利息6税费：各项税收和费用：营业税，城市维护建立税，教育费附加，人防工程费，白蚁防治费，固定资产投资方向调理税。7开发利润.二、建筑物建筑安

12、装重置本钱的计算1、单位本钱法：最广泛运用的方法，也是最切合是极大方法1首先在市场上调查类似建筑物的单位造价资料2对建筑时间、规格方面的差别进展修正3得到评价对象的重置本钱例题P97、P812、分部分项法适宜于对工业建筑本钱的估算1分别计算建筑物每个部分的本钱，地基、墙壁、地面、屋顶、天花板、供暖、装修等部分，按各部分的单位造价和相应的数量，分别估算本钱，然后再将各部分本钱加和，得到建筑物的重置本钱。2例题P82二、建筑物重置本钱及测算.3、指数法以待估建筑物原工程造价为根底，对资料、人工费用分别按不同的价钱指数进展调整，得到建筑物的重置本钱。1分别调整法P82 建筑物重置价钱=建筑物原工程造

13、价资料价钱指数资料本钱构成比人工费用价钱指数人工费构成百分比费用价钱指数费用构成百分比2综合价钱指数调整法 重置价钱=工程造价综合价钱变动指数二、建筑物重置本钱及测算.4、工料丈量法是建筑本钱估算方法中最详细和最精细的方法(三)、前期工程费用的测算(四)、工程附加支出的计算(以建筑安装本钱为根底乘以相应的计提规范的比例)(五)、建筑单位管理费的计算(以建筑安装本钱为根底，按一定比例计取)(六)、建筑期利息=前二到五项之和2利率建筑期(七)、税费的计算：按政府的有关规定进展(八)、开发利润计算：(二到七项之和)行业平均利润率二、建筑物重置本钱及测算.4例：某企业一栋厂房，账面价值1 729 00

14、0元，建筑面积6916，经调整得知：1994年12月开工，2004年进展评价，资料价钱平均每年上涨10%，人工费上涨8%，费用上涨5%，其他占工程造价的比例分析分别为70%、25%和5%，那么该厂房的评价价钱为？17290001+1010%70%+108%25%+105%5%=17290001.925=3 328 325元二、建筑物重置本钱及测算.三、建筑物成新率的测定(一)、会计和评价中的折旧的不同点1、会计中的折旧是一种实际损失(不思索建筑物的价值能否真的发生了变化)，评价中的折旧是一种准确估计。2、会计中的折旧以账面价值为计价根底，评价中的折旧以重置本钱为计价根底。(二)、实体性折旧的测

15、算1、运用年限法是指利用建筑物的实践已运用年限占其耐用年限的比率作为建筑物的实体性贬值率。建筑物的实体性损耗率=100%=100%.留意问题：1、估价采用的耐用年限是指建筑物的经济耐用年限。2、建筑物的运用年限遭到土地运用权年限的制约。3、由于未修、改造等方面的差别，耐用年限应适当延伸 2、打分法把建筑物分为构造、装修、设备三个部分，对每个部分分别进展打分，然后再进展修正汇总。成新率=构造部分合计得分G+装修部合计得分S+设备部分合计得分B例P84三、建筑物成新率的测定.四、功能性贬值和经济性贬值的判别1、功能性贬值是指由于建筑物的用途，运用强度，设计，构造，装修，设备配备不合理呵斥的功能缺乏

16、或浪费所构成的价值损失。1商业建筑设计、规划不合理，有效利用面积低，运转本钱高。2居住建筑由于设计、构造落后，不能完全顺应现代化生活居住的需求。3工业建筑由于设计构造不合理， 跨度，层高、采光、规划等存在缺陷。选择参照物进展对照，确定功能性贬值2、经济性贬值是由于建筑物外界条件的变化，使建筑物的运用率下降，导致其价值的贬值：环境污染、灰尘、高速公路或机场噪声。1表现： 率添加，出租面积减少(商用)，个房闲置(工业用)，原有某种环境效益的丧失(住宅用)2) 经济性贬值率=1-100%3) 经济性贬值额=建筑物年收益净损失额(P/A,r，n).例：评价对象为某事业单位办公楼，占地面积200，建筑总

17、面积500，砖混构造，4层，建于1990年5月，勘察设计费按工程造价的2%计取，其他前期工程费按1.5%计取，工程附加支出按工程造价的2.44%计取，建筑单位管理费按工程造价的2%计取，固定资产投资方向调理税按前面几项费用的5%计取，建筑期1年，银行贷款利率9%，开放利润为15%。经勘查，评价对象构造部分、装修部分、设备部分级分分别为95、93、94，G、S、B分别取0.75、0.12和0.13，假设建筑物不存在功能性和经济性贬值要素。1重置本钱=353750(1+2%+1.5%+2.44%+2%)(1+5%)(1+9%2%)(1+15%)=480830元2成新率=950.75+930.12+

18、940.13=94.63%3评价价值=48083094.63%=455009元四、功能性贬值和经济性贬值的判别.4.4.收益法(剩余评价法) text text text text收益法的含义，评价思绪与适用范围复原利率的计算方法收益法的计算步骤收益法的计算.收益法的含义，评价思绪与适用范围适用范围1房地合为一体，具有收益性的房地产的评价。2评价对象较新，并且处于最有效适用形状，同时获得正常收益。 收益法运理 建筑物与其基地合并计算收益，而以收益复原法以为的方法求得土地价钱，从总收益中减去基地带来的收益，再用收益现值法求得建筑物的收益价钱。.收益法的计算1、净收益的计算，总收入扣除总费用之后的净值。1潜在毛收入-假设房地产在充分利用，无空置形状下可获得的收入。-2有效毛收入-实践收入：由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他实践结果缘由呵斥的收入损失后得到的收入。-客观收入：排除了各种特殊要素，偶尔要素，并处于最正确利用形状时，获得的正常收入。.收益法的计算3运营费用(客观费用)-维持房地产正常消费、运营或运用必需支出的费用及归属于其他资本或运营的收益。如维修，管理费，保险费，税金等。折旧不能作为运营费用被