42房地产评估收益法ppt课件

1、第四节 房地产评价的收益法.一、根本思绪及适用范围二、收益法中各参数的估算三、计算公式四、收益法运用举例.一、根本思绪及适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评价，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评价大多不适用。.计算公式：无限期：房地产价钱净收益/资本化率 有限期： a年净收益 r折现率 首先求取净收益总收益-总费用，然后确定资本化率，最后选用适当的公式求得待估房地产的价值。.二、收益法中各参数的估算一净收益二资本化率折现率三房地产收益期限.二、收益法中各参数的估算一净收益 除去各种费用后的收益，必需是客观收益，而非实践收益。因此需经过计算客

2、观总收益和客观总费用来获取。实践净收益：能够有特殊、偶尔要素的影响。客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最正确利用方向上的收益值，思索未来收益和风险。.客观净收益=客观总收益-客观总费用 客观总收益：被估房地产在一年内所得到的一切收益。该房地产处于最正确利用方向和最正确利用程度。 客观总费用：为发明总收益所必需投入的正常支出，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧费 和土地获得费用的摊销。 .净收益的估算：(1)出租型房地产净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费租赁收入详细包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。承租方承当费用能否扣除

3、需求留意。.(2)直接运营型房地产直接运营型房地产通常是指房地产一切者同时又是运营者,房地产租金与房地产运营者利润没有分开。直接运营型房地产的正常收益实践上就是该房地产纯租金。 正常收益=销售收入-销售本钱-销售费用-销售税金及其附加-管理费用-财务费用-运营利润.(3)自用或尚未运用房地产 可以参照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料计算。.二资本化率 资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。 .资本化率确定方法： 1.净收益与售价比率法 ： 搜集市场上近期买卖的与被评价地产一样或相近似的房地产的净收益和价钱等资料，计

4、算各个买卖实例的净收益与售价比率法，视作资本化率。要求：房地产市场发育充分，买卖案例多。.对以上5个可比实例的资本化率进展简单算术平均就可以得到资本化率为:r=(10%+12%+11%+11、5%+10、6%)5=11% 净收益与售价买卖实例可比实例12345净收益(元/年平方米)1000180099029901696价钱(元/平方米)100001500090002600016000资本化率(%)10121111、510、6. 2.平安利率加风险调整值法 资本化率=无风险利率+ 风险报酬率 该方法简便易行，对市场要求不高，但有一定客观性。3.各种投资收益率排序插入法。.资本化率的种类.例：某房

5、地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，那么土地资本化率最能够为？解析：L+Br= Lr1+Br2所以：600+14008.5%= 600r1+140010%，从而有r1=5%.三房地产收益期限的测定(1)单独的土地或建筑物的收益年限,应分别根据土地运用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,假设建筑物经济寿命长于或等于土地运用权年限的情况，应以土地运用权年限为准。 (3)土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限,假设建筑物经济寿命短于土地运用权年限的情况，先根据建筑物经济寿命确定未来可获收益年限，然后再

6、单独计算土地运用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余运用年限。.三、计算公式 以下公式假设土地运用年期为无限年期一评价房地合在一同的房地产价值 房地产价值=房地产净收益/综合资本化率房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 .二单独评价土地的价值 1.由土地收益评价土地价值空地出租土地价值=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金 .2.由房地产收益评价土地价值1方法一建筑物价值扣除法土地价值=房地产价值-建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已运用年数年贬值额=建筑物重置本钱-残值/耐用年限.2方法二

7、建筑物收益扣除法土地价值=房地产净收益-建筑物净收益/土地资本化率建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率.三单独评价建筑物的价值建筑物价值=房地产价值-土地价值建筑物价值=房地产净收益-土地净收益/ 建筑物资本化率. 四、收益法运用举例例1某房地产公司于2005年5月获得一块土地50年运用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混构造的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价钱为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金普通为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费

8、用普通为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评价该写字楼在2021年5月的价钱。.1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000110% 9,855,000元2、估算年营运费用1年管理费9,855,0003.5%344,925元2年维修费4,80012,0001.5%864,000元3年保险费4,80012,0000.2%115,200元4年税金9,855,00012%6%1,773,900元 年营运费用344,925864,000115,2001,77

9、3,900 3,098,025元.3、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、计算房地产价钱房地产的剩余收益期为45年，那么：房地产价钱6,756,9756%11/16%45 104,434,671元房地产单价104,434,67112,000 8,703元5、评价结果 经评价，该写字楼房地产在2021年5月的价钱为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 . 例2:某房地产公司于2004年3月以有偿出让方式获得一块土地50年运用权，并于2006年3月在此地块上建成一座砖混构造的写字楼，当时造价为每平方米2000元，

10、经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价钱为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金普通为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5，维修费为重置价的1.5，土地运用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。土地运用权出让年限届满，土地运用权和建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评价该宗地2021年3月的土地运用权价钱。.1、选定评价方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该

11、为客观收益而不是实践收益。年总收益5012900110486000元3、计算总费用1年管理费4860003.517010元2年维修费25009001.533750元3年税金2090018000元4年保险费25009000.24500元年总费用1+2+3+4 17010+33750+18000+450073260元.4、计算房地产净收益年房地产净收益年总收益年总费用48600073260412740元5、计算房屋净收益1计算年贬值额2计算房屋现值房屋现值房屋重置价年贬值额已运用年数 25009004687542062500元3计算房屋净收益： 假设房屋收益年期为无限年期：房屋年净收益房屋现值房屋资本化率20625008165