安徽项目规划建议书（行业知识）

1、市场环境分析项目态势分析项目定位总体开发思路项目规划建议项目规划建议书目 录1基础教育a淮南市房地产宏观市场分析淮南市在售楼盘个案分析第一部分：市场环境分析项目规划建议书2基础教育a淮南市宏观经济分析淮南房地产市场发展分析项目规划建议书淮南市房地产宏观市场分析3基础教育a项目规划建议书淮南市宏观经济分析（一）国民经济持续增长 截止2009年底，全市实现GDP508.8亿元，同比增长13.7%，高于全省平均水平0.8个百分点，增速居全省第4位，位次比2007年前进11位，比2008年前进1位。（二）经济运行质量显著提升 近两年来，淮南市财政收入快速增长，综合实力明显增强，2009年完成75.02

2、亿元，同比增长24.7%，增幅居全省第6位，在全省位次比2007年前进11位，比2008年前进5位。2009年财政总收入占GDP的比重为14.7%，分别比2007年、2008年提高0.6个、1.4个百分点，在全省位居第5位，比2008年前进2位。（三）工业化进程快速推进 近年，淮南市工业强市战略取得积极成效，工业化率明显提高，2009年为55.8%，居全省第4位，高于全省平均水平15.4个百分点，比2007年提高8.9个百分点，比2008年提高1.3个百分点。规模以上工业企业数和总量迅速增长，2009年全市规模以上工业企业数为350户,比2008年净增102户,比2007年净增158户，规模以

3、上工业增加值由2007年的163.2亿元发展到2009年的280.15亿元，按可比价计算，2009年比2008年增长20.7%，比2007年增长59.7%4基础教育a项目规划建议书淮南市宏观经济分析(四)城市化步伐明显加快 淮南市实施城市化战略以来，城镇化率逐年提高，2009年城镇化率64.1%，居全省第4位，高于全省平均水平22个百分点，比2008年提高1.3个百分点，比2007年提高2.9个百分点。2009年是淮南市城市建设大发展之年，以提升城市形象和品位的一批重点建设项目相继开工建设。全年大建设累计完成投资153亿元，占全市投资比重为53.5%，拉动淮南市固定资产投资增长35.1个百分点

4、，对投资增长的贡献率为123.9%。山南新区建设实现了跨越式发展，全年累计完成投资35.1亿元，比去年同期增长了2.4倍。市政道路建设全面展开，全年在建市政道路项目累计完成投资24.6亿元，同比增长1.4倍。道路交通建设投资实现快速增长，累计完成投资10.2亿元，同比增长5.8倍。房地产市场升温带动了投资增长，全年房地产开发累计完成投资54.7亿元，同比增长47.9%，增幅列全省第3位，高出全省平均水平25.4个百分点，拉动全市投资增长4.2个百分点。（五）经济结构不断优化 淮南市三产投资大幅增加,2008年、2009年全市计划投资50万元以上项目中，第三产业完成投资分别为38.6亿元、99.

5、05亿元，同比分别增长62.2%、156.6%。2009年第三产业增加值比2008年增长11.6%，位居全省第3位，比2008年前进13位。制造业投资实现大发展，2007年淮南市制造业投资仅8.6亿元，2009年完成投资32.17亿元，增长2.7倍,其所占工业投资的比重由2007年底的4.5%提高到25.9%。两年来，制造业已发展成为淮南市工业经济的新生力量，2009年，制造业完成工业增加值34.28亿元，占规模以上工业增加值比重为12.2%，对工业增长的贡献率达5.1%。其中，2009年全市装备制造业工业增加值达10.84亿元，比2007年增长85.5%，比2008年增长9.9%。5基础教育

6、a项目规划建议书淮南市宏观经济分析（六）固定资产投资快速增长 淮南市固定资产投资在煤电重大项目相继完工，投资下滑的情况下，紧紧抓住国家扩大内需和促进经济平稳较快发展政策机遇，适时启动全市的大建设，固定资产投资呈现逐步走出低谷、持续稳步增长、增幅屡创新高的良好态势。全年累计完成投资286.03亿元，总量创历史新高，比2008年增长28.3%，比2007年增长40.4%。全市在建项目942个，同比增长44.9%，其中新开工项目735个，同比增长65.5%，亿元以上新开工项目27个。（七）居民消费层次显著提高 淮南市消费市场繁荣活跃。2009年，全市社会消费品零售总额达159.1亿元，比上年增长18

7、.8%，比2007年增长45.9%。居民的消费能力提升、消费观念更新，2007年末，淮南市个人消费贷款余额为10.49亿元，2009年末扩大为33.28亿元。居民消费档次提高,高档消费走入寻常百姓家庭，2009年淮南市汽车类消费同比增长32.6%。外出就餐成为时尚，2009年住宿餐饮业实现零售额25.52亿元，增长21.7%，快于社会消费品零售额增长速度2.9个百分点。（八）人口基数不断加大 据公安户籍统计，2009年末全市总人口为240.9万人。其中非农业人口113万人，农业人口127.9万人。全年出生人口29576人，出生率为12.32，人口自然增长率为7.44。在总人口中，18岁以下为4

8、6.6万人，18-35岁为70.8万人，35-60岁为91.1万人，60岁以上为32.3万人。6基础教育a项目规划建议书淮南市宏观经济分析小结： 淮南市近年正处于高速发展阶段，各项经济指标均持续增高，固定资产投资活跃，其中房产市场处于持续升温阶段，发展态势良好，房产开发呈现较有利的局面。项目所处的山南新区地块，因为城市化进程的持续加快和政府高度重视，更是呈现出一种飞跃式的发展态势，对于项目的开发和整体形象塑造较为有利。7基础教育a项目规划建议书淮南房地产市场发展分析淮南市历年房地产投资额与增长情况 2009年，淮南房地产投资总额达51亿，同比增长高达38%，09年淮南延续了新城建设和旧城改造的

9、大步伐，继续推进“东进南扩”的战略布局，而房地产投资作为提升城市品位，城市大建设的重要棋子，呈现了出强劲的发展势头。（数据来源：淮南统计信息网）房地产投资额逐年递增，发展态势良好8基础教育a项目规划建议书淮南房地产市场发展分析淮南市历年土地市场交易情况2009年，淮南市土地市场共有四幅商品房地块成交，都是位于山南新区的地块，值得注意的是淮南康博置业有限公司拍下的第四宗土地，每亩已达138万元，折合楼面价1036元/平方米，这表明了淮南的投资环境和山南新区土地的升值潜力已经被越来越多的开发商所认可。2009年全年土地交易面积达1308.31亩，成交金额9.16亿元。相比之下，2008年的9宗94

10、6亩，总成交金额约为5.5亿元。（数据来源：淮南统计信息网）土地市场成交面积和金额显著提高9基础教育a项目规划建议书淮南房地产市场发展分析淮南市历年人均可支配收入及增长情况2009年，淮南市年人均收入超过14000元，同比增长8%。（数据来源：淮南统计信息网）淮南市人均可支配收入不断升高10基础教育a项目规划建议书淮南房地产市场发展分析商品房市场交易情况 淮南2009年1月份12月份住宅类商品房总供应量达160.01万方，商品房销量累计面积为155.52万方，供需比为1.03:1，供需基本保持平衡，销售同比增长44%，超过2008年108万平方米的全年销售面积，全年销售金额累计已达46.68亿

11、元。整体来看，淮南市房产交易市场呈现出供销两旺的局面。最新的官方报告指出，2010年全年新开工商品房面积达410万平方米以上，竣工面积200万平方米以上，开工面积和竣工面积都将在09年的基础上有大幅增长，以此推断，到2011年，全市商品房供应将出现井喷式的增长。（数据来源：淮南市房管局）商品房市场供销两旺11基础教育a项目规划建议书淮南房地产市场发展分析销量价格走势图2009年到2010年，淮南商品房成交均价稳中有升，全市12月份均价3238元/平方米，较09年1月份增长15.8%，截止2010年10月，全市均价3753元/平方米，同比上涨18%，较09年1月份增长34%。作为淮南商品房供应量

12、、成交量均占绝对领导地位的行政区，田家庵区09年12月份成交均价3588元/平方米，较1月份增长16.0%，截止2010年10月，田家庵区均价3810元/平方米，同比上涨16%，较09年1月份增长23.2%。其成交均价高于全市均价10%左右。（数据来源：淮南市房管局）交易价格持续走高12基础教育a项目规划建议书淮南市房地产宏观市场分析三、宏观市场小结 淮南市房地产起步较晚，但整体开发水平提升较快。 淮南市固定资产投资相对稳定，山南新区开发，城市化进程加速。 淮南当前市场供需基本平衡，总体供销形势两旺，对本项目销售较有利； 未来几年淮南房地产市场将因产业经济发展及城市化发展而保持相对高速发展。

13、从2010年开始，淮南市房地产开发总量、销售总量进入井喷状态，销售价格增幅加大。 山南新区因其远超老城区的规划建设和自然资源，土地升值潜力得到越来越多的客户和开发商的认可，在新一轮的房产供销热潮中，将会占据绝对主力。13基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例金地滟澜山 所在区域： 山南新区 物业类别：别墅（联排、独栋、叠加），多层洋房，多层 建筑类别：框架 占地面积：400亩 绿化率：50 %容积率：1.0总建筑面积：24万M2主要景观：社区景观、北面山体景观建筑朝向：南北向规划布局：整个项目南高北低，充分优化了北边的山体景观资源。同时充分利用区域内两条南北向的水景资源贯穿别墅区与洋房

14、区，其中靠近主入口的东面景观最优，项目西面景观最弱。交通设计：项目主入口位于东面，由一条东西向的交通主轴将整个项目分为南、北两个区域，其中阳光较好的南区统一规划为多层洋房区，景观较好的北区统一规划为别墅区，两个区域由一条南北向的交通副轴相连。人车分流交通系统，大型地下停车场，别墅设计有单独车库和车位。功能分布：交通主轴两侧设有沿街商铺，整体规划为风情商业街，东面主大门南侧设有大型会所，满足项目商业、休闲需要。产品设计：南区由退台洋房和带有大露台、入室花园的多层洋房组成，以两房两厅为主力户型，并且可以两房改三房，功能性大大增强。北区由双拼、联排和少量独栋别墅组成，提升项目整体品质。14基础教育a

15、项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例规划布局：项目整体由多层洋房、小高层组成，其中洋房在内，小高层主要位于项目东西两侧与景观带南侧，有效缓解外部噪音、灰尘等干扰的同时，尽量合理布局，不影响南侧阳光，确保每幢建筑都拥有充足光照。缺点：南区的小高层遮挡了洋房对于中心景观带的视觉效果。交通设计：项目由一条东西向的中心景观带分隔为南北两个区域，由一条南北向的交通主轴相连。半人车分流交通系统，地上停车位和大型地下停车场相结合。功能布局：区域南部最外侧洋多层洋房一楼设计为商铺，内部设置文化娱乐约2.4万M2，商业1.56万M2，净菜市场800 M2，幼儿园420 M2，会所800 M2。产品设计：多层洋房

16、设计大露台，小高层设计转角飘窗，提升产品品质，户型以三房两厅为绝对主力，主要面积段控制在120-140。山南印象 所在区域： 山南新区 物业类别：5+1洋房、11+1小高层 建筑类别：框架 占地面积：280亩 绿化率：50.2 %容积率：1.49总建筑面积：23万M2主要景观：社区景观建筑朝向：南北向15基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例规划布局：项目以一个大型景观公园为中心，多层、洋房在内，高层在外围合而成，整体布局方正。其中高层位于项目西、北面和中心景观带的四周，确保对项目其他位置的光照不造成影响，缺点：中心的高层遮挡了其他位置多层与洋房对于中心景观区的视觉效果。交通设计：四边

17、各设有一个入口，各由一条交通动线连接至中心景观公园，南门为主入口。整体采用半人车分流，大型地下停车库，地面设计有停车位。功能布局：住宅建筑总面积39.97万平方米，大型商业面积3.67万平米，幼儿园2200平方米。产品设计：项目由12栋退台情景洋房、37幢多层和19栋高层组成。绿化率高达50%，是新古典主义建筑风格的大型居住社区。其中两房两厅为绝对主力，面积控制在80-100平，房型设计客厅超大阳台，主卧凸窗、大飘窗，保证充足阳光和绝佳的视觉效果。西湖春天 所在区域：山南新区 物业类别：多层、花园洋房、小高层、高层、SOHO公寓 建筑类别：框架 占地面积：331亩 绿化率：51%容积率：2.0

18、总建筑面积：49.5万M2主要景观：社区中央公园建筑朝向：南北向16基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例规划布局：项目由一个景观湖为中心，纯高层合围而成，建筑造型整体对称，地块方正，规划布局合理；中心水景与组团景观结合，中心景观东部高层建筑（除南北两排外）进行底层架空处理，既有利于个小区的通风（夏季东南风可以流通，冬季西北风被有效阻挡）。缺点：由于高层建筑的遮挡，外围建筑无法对中心景观区形成良好视觉效果。交通设计：由一条南北向的交通动线分为东西两个区域，主入口位于项目西侧。功能布局：商业面积约3.7万，公建约5万，主入口内侧设有沿街商铺，项目东南侧为学校。产品设计：项目为17层纯高层

19、建筑，商业为辅及适当公寓式住宅为一体的高档文化居住社区，自身配建幼儿园、小学，社区采用欧式城堡风情的建筑风格，围绕中心景观湖坐落而成，规划分4期开发销售。广弘城 所在区域：山南新区 物业类别：高层 建筑类别：框架 占地面积：336.9亩绿化率：55%容积率：1.8 总建筑面积：43.8万M2主要景观：社区中心水景建筑朝向：南北向17基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘规划案例规划布局：项目由中心景观湖围合而成，其中南侧为高层，北侧为多层、洋房、别墅区，主入口在东侧。整体布局南高北低，充分优化位于项目南部的湖景视线，同时利用合理的道路设计，确保确保每栋建筑的充足光照。缺点：由于高层的遮挡，南区

20、建筑无法形成对北面山体的良好视觉效果。交通设计：由一条东西向的交通动线分为两个区域。人车分流交通系统，大型地下停车场，别墅设单独车库。功能布局：项目规划建设步行商业街、酒店、双语幼儿园、俱乐部、健身馆、休闲会馆、会所等配套设施。产品设计：被誉为安徽首席生态大盘-联华泉山湖项目，占地面积 2567亩，总建筑面积176.8万平方米。项目规划建造多层、洋房、小高层、生态别墅、TOWNHOUSE等综合性建筑群完美结合的现代住宅房地产产品。联华泉山湖 所在区域：山南新区物业类别：多层/小高层/别墅/商业 建筑类别：框架 占地面积：2567亩绿化率：57%容积率：1 总建筑面积：176.8万M2主要景观：

21、社区南面山景，内部湖景建筑朝向：南北向18基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘规划总结竞争楼盘案例总结对项目的思考规划方面：1. 产品朝向为南北向2. 建筑排布以排列式为主3. 小区主干道多数呈十字形将社区分隔，布局方正1.尊重淮南地区朝向以南北向为主的居住习惯2.突破排列式建筑结构，在空间上进行丰富化建筑方面：1.风格多数以欧式为主2.建筑形态以多层、洋房、小高层为主3.建筑立面色彩较丰富1.目前淮南市场建筑多以欧式风格为主，建议项目在建筑风格上以现代简约式为主，在市场上形成差异化，提升竞争力2.产品结构上遵从淮南市场客户喜好，同时进行创新，丰富产品内容园林方面：1.园林景观主题较混杂，较

22、粗糙2.中心景观轴多数呈南北向延伸，景观视野较差3.注重水体景观资源的利用与开发4.受建筑排布限制，园林景观空间缺少变化1.充分利用项目内优势水系资源，除了中心景观外，在各组团应做不同主题景观，以丰富项目整体景观2.聘请国内优秀景观公司进行整体规划，注重细节，打造淮南高品质园林景观19基础教育a项目地块分析优势与劣势机会与威胁小结第二部分：项目态势分析（SWOT分析）项目规划建议书20基础教育a项目规划建议书地块分析交通规划中道路 道路修建尚未完成，车流量很小，道路两边相对落后。206国道 道路宽敞，等级高，车流量大，是连接淮南与其他城市的主要道路。淮河大道 等级高，车流量大，是连接山南新区与

23、老城区的重要干道，因与合淮高速连接，成为目前淮南主要交通道路。 目前项目周边整体交通情况较弱，西边206国道在合淮高速建成后功能已经被弱化；淮河大道与地块没有直接联系，需通过南纬一路、二路等与项目连接；规划中的南纬路、南经路目前尚处于建设前期，未形成规模车流量。21基础教育a项目规划建议书地块分析周边环境及配套规划中，缺乏景观支持缺乏景观支持淮南二中主题公园所在，并有山体资源优势，景观较好变电所在建的二中新校址项目周边22基础教育a项目规划建议书地块分析周边污染情况变电所淮南二中项目地块周边污染情况： 道路噪声污染（一般） 学校噪声污染（一般） 变电所的区域心理影响（轻微） 规划不确定因素的心

24、理影响（轻微）小结：周边污染主要来自西边206国道道路噪音和东边淮南二中学校噪音，不会对居民产生太大影响。23基础教育a项目规划建议书优势与劣势项目优势S一、淮南市山南新区为政府重点建设区域，未来城市核心区，升值潜力较大。二、项目规模宏大，易于规划建设完备的配套设施，发展成为城中城综合体，提升项目形象。三、项目地块位于舜耕山山麓，景色优美，为城市天然氧吧，具备其他项目不可比拟的自然景观优势。四、项目为招商引资项目，淮南市1号工程，山南新区发展的龙头项目，省市领导较重视，给予政策支持。五、项目定位为城市综合体，规模较大，配套较全，可规避山南新区配套缺乏问题；主题公园项目设计独特，理念先进，高档社

25、区与主题公园复合运作，可实现1+12。六、大型居住社区，在片区具有规模优势；主题公园品牌为依托，项目明显高于周边项目一等；与主题公园共同规划，在片区具有独一无二的优势。24基础教育a项目规划建议书优势与劣势项目劣势一、山南新区处于开发建设阶段，目前配套不完善，生活不便利，短期内难以形成成熟居住区域，整体缺少居住氛围，影响客户的置业信心 。二、项目整体地块内市政规划道路较多，增加项目整体规划难度。三、项目地块面积大，开发周期长，资金回笼慢，对开发企业资金实力要求较高。四、开发企业初次登陆淮南，无在淮成功开发大型住宅区的业绩，品牌知名度不足，影响客户购买信心。五、山南新区目前与淮南老城区无公交线路

26、，主要交通动线目前仅为淮河大道一条主干道，交通环境较差。W25基础教育a项目规划建议书机会与威胁机会一、项目位于安徽省淮南市，作为以煤矿为主的重要能源基地，拥有一批强有力的消费群体。 二、项目周边房地产开发处于初级阶段，为本案开发留有较大的市场空间。三、著名的安徽省重点中学淮南二中与本案仅一路之隔，优势的学区资源为项目开发带来机遇。四、淮南市按照政府东进南扩的发展布局，城市发展及房地产开发进入郊区化阶段，老城区房地产开发空间已经不大，而本案所处板块山南新区为新城区，相对老城区在环境、建设、规划等方面优势明显；新城区作为城市发展的核心区域，各类高端单位入驻山南新区，提供了丰富的高端客户 ，对新区

27、的认可度高，且具有极强的政策导向。O26基础教育a项目规划建议书机会与威胁威胁T一、现阶段国家对房地产行业的宏观调控政策，为地产项目带来威胁。二、项目地周边房地产项目启动，起点高，建设快，抢先入世，形成同质化竞争，造成目标客群的分流，为地产项目带来威胁。三、项目东北端变电所的存在，对客户区域心理影响较差，为项目开发造成威胁。27基础教育a项目规划建议书小结 本项目虽然拥有较为良好的预期片区形象、配套条件、政府规划利好，但也存在着生活配套资源贫乏、地块分割较零散、片区认知、人气不足等突出的劣势，优势劣势因素均较为突出。 淮南市目前在售楼盘多，产品竞争相对激烈，而项目所在山南新区楼盘较少，对项目较

28、有利。 淮南市区项目总体产品品质正不断增高，项目必须以高品质、差异化产品吸引客户。 本项目由于所处区域的特殊性，具备吸引周边市区客户能力。综合评价28基础教育a项目规划建议书小结 SWOT1、区位发展潜力优势2、政策倾斜与优惠政策优势3、地块规模与规划优势4、先进的开发模式5、自然景观资源优势1、城市区位通达性不足2、山南新区认可度低3、项目开发周期长4、项目周边交通不便5、企业知名度不足1、城市发展提速，市场空间大2、资源型城市消费水平提高3、合淮同城化机遇4、山南新区规划良好，与老城区相比具有较大优势S1+W4+O1+O4强调区域价值，创造生活蓝图S2+S3+O3+O4顺应政策机会，加快开

29、发进度W1+W2+W5+O3+O4打造城市品牌，提高知名度W3+O2+O3+O4差异化产品，品牌策略1、国家房地产政策调控变化频繁2、产品竞争威胁3、团队稳定性与经验不足S1+S3+T2+T3借势政府力量，提高影响力S3+S4+T2+T3先进开发模式，引领市场W1+W3+T2+T3扩大宣传，使用灵活的营销推广手法，W2+T1+T2+T3建立精英团队，化解操作风险29基础教育a项目规划建议书目标市场定位功能定位形象定位住宅产品定位风格定位第三部分：项目定位30基础教育a项目规划建议书目标市场定位 本项目开发面积为目前淮南市最大，开发周期较长，结合项目实际开发情况，将目标市场区域定位为两级，总体思

30、路为由近及远，前期开发以田家庵区、大通区、谢家集区为主的淮南市主城区，中后期以淮南市其他区域为主。 首层客源： 以田家庵区、大通区、谢家集区三个淮南市主城区为主的地缘性客源 第二层客源： 八公山区、潘集区、凤台县等其他市场谢家集区田家庵区大通区潘集区八公山区凤台县合肥六安阜阳31基础教育a项目规划建议书目标市场定位客群分类：高端置业市场高端客户，极其看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为高端改善及身份象征等中高端改善居住置业目的多为改善换房，目前市场多表现为中高端群体，对于产品及社区品质的关注力度较大中端刚性需求市场主流客户，目前多由支付能力中低端的群体构成，置业目的多为婚房或拆迁等刚性需

31、求32基础教育a项目规划建议书目标市场定位高端客户现状需求产品高品质大户型产品/别墅类产品（180以上）置业次数多次置业总价承受能力100万元以上客户构成矿区高层/政府及事业单位高层/私企业主客户量级市场高端项目中表现集中，但比例较少客户置业目的资源或产品形式占有/资产处置，长期保值客户关注因素产品形式/地段价值/环境资源/居住圈层33基础教育a项目规划建议书目标市场定位中高端改善客户现状需求产品洋房、多层中等户型（120140三室居多）置业次数二次置业或以上总价承受能力4050万元客户构成矿区中低层管理人员、个体工商户、高级公务员客户量级市场中高端项目中大量存在，且重复购买比例高客户置业目的

32、改善居住/带有长线投资性质的自住客户关注因素产品设计/项目形象及园林景观/地段价值认可34基础教育a项目规划建议书目标市场定位中端刚性需求现状需求产品中小户型为主（90两房，110三房等）置业次数多为首次置业总价承受能力30万元左右客户构成矿区普通员工、普通市政工作人员、淮南市其他高收入人群客户量级市场项目中均普遍存在，只是在代表项目中表现集中客户置业目的婚房/拆迁/刚性改善等客户关注因素总价限制/周边配套/公交体系35基础教育a项目规划建议书目标市场定位中端客户中高端客户高端客户私企业主、矿区高层管理人员、政府高级公务员矿区中低层管理人员、个体工商户、高级公务员矿区普通员工、普通市政工作人员

33、、淮南市其他高收入人群目标客群定位：结合本项目实际情况，我们认为，市场中端和中高端客户为本项目的核心客户群，市场高端客户为本项目的重要客户群。36基础教育a项目规划建议书功能定位定位方向结合项目开发特点，应从以下几点对项目功能进行定位：一、项目提供的主要功能是居住，而本项目除了普通多层住宅的一般居住功能外，还有包括别墅、退台洋房和情景高层等各类产品，因而具备较为高级的居住享受；二、小区以科技住宅为主体，从产品、设备设施、建筑细节等不同方面体现科技住宅的舒适性和优越性。二、项目的自然环境和小区生活环境优越；三、小区自身有会所，商业，娱乐，餐饮，室外休闲设施等多种配套，满足业主各方面的生活需要；四

34、、针对项目目前周边配套设施并不完善的情况，项目还利用小区巴士等配套设施对项目的配套功能进行延展；五、项目最大亮点在于和发明王国主题公园仅一路之隔，共享主题公园的完善配套和欢乐、休闲氛围。37基础教育a项目规划建议书功能定位定位内容：中央欢乐区 集居住、休闲、度假、商业、文化、教育、科技、健康等于一体的综合性“城市中央欢乐区（CJD）central joy district”。以多种城市功能形态为载体，以高档居住品质为核心，集中大量娱乐、旅游、商业、餐饮等文化集群，拥有大型主题公园、星级酒店、大型商业中心等周边配套设施，具备完善的市政交通及良好的居住环境，提供优质生活及文化娱乐的城市核心区域，加

35、上淮南首席的超大规模，将其打造成淮南市最适宜居住的代表性社区。功能意义： 规模性：提供优质生活和创新欢乐的体验平台 多样性：多产品形态，满足不同群体的娱乐及生活需求 卓越性：卓越的产品品质，世界一流的欢乐居住体验 参与性：开放式的公共娱乐平台，主动地享受，而不是被动的接受 价值性：一个地区区域资源的最集中优化体现，具有不可替代的核心价值 辐射性：突破行政区划的影响力，成为一个跨区域的欢乐消费经济主体38基础教育a项目规划建议书住宅产品定位房型与结构由于本产品体量巨大， 产品线势必要丰富且具有特色：一、独立别墅：VILLA，二至三层，普通式或跃式，独门独户，下沉式庭院，量身定做，个性化设计。二、

36、联排与双拼别墅：TOWMHOUSE，二至三层，普通式或跃式，下沉式庭院，突出地下室功能性。三、洋房：四层退台洋房，一幢四户或六户，每户皆有阳光房设计，一楼住户有花园，顶楼住户有屋顶花园，二、三层住户另辟后门有后花园或地下室。四、多层洋房：六层，平层约占3/5，错式与顶楼复式各占约1/5，入户花园设计。五、小高层：八十一层，复式约占1/4，平层约占1/2，错层约占1/4，大飘窗、转角凸窗、空中花园。六、高层：十八二十四层，复式约占1/10，平层约占4/5，错层约占1/10，大飘窗、转角凸窗、入室花园。项目产品体量分配：别墅10%，多层30%，洋房、小高层50%，高层10%。39基础教育a同区域其

37、他楼盘建筑风格回顾项目规划建议书风格定位项目建筑风格风格特征金地滟澜山欧式风格以地中海风情为主，以托斯卡纳为蓝本，异域风情，洋房上又体现出南加州风格。以外墙涂料和文化石装饰，总体来说，以乡村、田园风格为代表，体现生活的舒缓与惬意。联华泉山湖简欧风格用简约的线条代替复杂的花纹，追求深沉里显露尊贵、典雅中浸透豪华的设计表现既保留了古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适庄重大气中不失简洁明快。西湖春天新古典主义风格吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛 广弘城

38、欧式（法式）风格追求色彩和内在的联系，在细节琢磨上十分用心，对称造型的建筑，屋顶上精致的老虎窗，处处体现浪漫气息，既高贵、典雅又现代、独特。山南印象简欧风格在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛。40基础教育a风格选取思考项目规划建议书风格定位与市场现有产品形成差异化对比现代主义简约型建筑风格从项目自身发展角度思考与山南新区高速发展的现代化气质相吻合易于规划，体现项目品质感从市场销售角度思考有利于产品的推广及销售41基础教育a现代简约型建筑风格 现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构明确美观，强调外观的

39、明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。这一点，与一个新兴的城市区域的特质想符合，因此，作为一个城市的新区大盘，应以适当的产品配比，直观的建筑形态分层，具有一定的差异化特色来布局整片用地。同时利用这种形态，再融合高科技的生活品质和绿色环保的生活理念，三点结合将是对于一个新区楼盘吸引人气的关键要素。项目规划建议书风格定位42基础教育a项目规划建议书风格定位现代智能化优雅型社区 在建筑等各项配套上秉持绿色环保才能真正称之为绿色住区。全方位打造智能绿色住宅，领航健康居住低碳时代。在建筑上，项目建议设计、用材、构造等方面体现低碳环保的理念，贯彻高舒适度的节能优化技术，节省

40、能源，降低消耗，有效阻隔室外的冷热，同时具备保温、隔音等性能。加强自然通风，提升建筑的日照和采光效果，带来更舒适的生活感受。为进一步提升居住者的生活质量，同时社区内打造会所、网球场、篮球场、羽毛球场、游泳池等齐全配套，这样才能体现出作为山南新区首席大盘的一种对品质的要求，跟周边项目呈现差异化，并迎合淮南人急切想要一种全新的人居环境的心理期望。43基础教育a44基础教育a 项目规划建议书开发策略主题概念案名第四部分：总体开发思路45基础教育a1.建设山南，做市场的引导者。以2000亩超级大盘的气势，引领市场无可取代的优势地位2 差异化竞争策略、产品超高的附加值，高科技的住宅定位，成为本项目突破市

41、场最为核心手段；3 统一规划，分期滚动式开发。4 大量市场调查资料显示：我项目处于一个非常有利的市场环境中，周边现状是一个极其有待开发的区域，整体需求利好。项目占据建设中的山南新区的核心区域，依托主题公园强大的对外辐射能力，在产品形象塑造上具有较大优势。本土及周边城镇人群购买力强，尤其是众多矿业中高层级人员以及高级公务员，对于淮南极具渴望的都市概念以及对居住环境和商业娱乐氛围的营造提供了强大助力，这几点无论对于消化我项目住宅还是消化商业，都是极其有利的。5 项目配套开发商业势在必行，充分利用新区中央娱乐区优势发展项目价值，提升项目品质，强化项目综合竞争力！项目规划建议书开发策略46基础教育a类

42、型高科技居住体验智能化提高居住品质节能环保降低居住成本特点新风系统太阳能的利用和遮挡智能指纹门禁系统智能化社区项目规划建议书主题概念47基础教育a主题概念以“绿色健康休闲成长”为内涵的“度假休闲”概念主题概念的确定根据本项目及其所处的区域的特点，我们确定将“绿色健康休闲成长”作为本案主题概念的基本内涵，并将其具体锁定为“简约现代主题科技社区”。 绿色社区概念：即生态概念。社区主题园林、生态门、生态墙，以及本案别具匠心的“科技绿色生态住宅”（绿色建材、低碳环保，太阳能节能，生态型规划设计），是这一概念的主要支撑点。 健康社区概念：强化运动、康体、保健、养生功能，倡导高尚社区所应有的一种乐观向上、

43、文明健康的生活方式与亲善相随、其乐融融的健康邻里关系。 休闲娱乐社区概念：依托主题公园，强化休闲、度假、娱乐功能，使之成为安徽最富盛名的度假休闲型社区，成为向往休闲人生的人们的垂涎之地。 成长社区概念：通过调查，淮南人对子女的教育相当重视。我们可以结合淮南二中的优势教育资源、社区内建立双语教育学校，突出“国际化精英素质教育”的卖点，通过双语幼儿园、小学、中学，强化社区高尚（贵族）教育概念，把社区包装成推行贵族式精英教育的“成长型社区”。48基础教育a项目规划建议书案名主推 案名一 志高未来城为理想而来为未来喝彩49基础教育a项目规划建议书案名案名释义：愿我来世，得菩提时，身如琉璃，内外明彻，净

44、无瑕秽；光明广大，功德巍巍，身善安住，焰网庄严，过于日月。 药师琉璃光本愿功德经 正如佛经上的记载，未来是一种理想，是对现在的一种期待，它寓意着美好，新生，想象，充满无限可能，是一种蓬勃向上的，超越的力量。 与未来有关联的词： 变化 科技 先进 健康 美好 无限 志高未来城，以城市运营及规划发展为前提，以多种城市功能形态为载体，以主题公园和创新产业为核心，集中大量娱乐、旅游、商业、餐饮等文化集群，拥有高科技的先进居住社区，酒店等配套设施，具备完善的市政交通及良好的居住环境，提供优质生活及文化娱乐的城市核心区域，代表着淮城人居的一种期望，一种态度。 定位语 未来城为理想而来为未来喝彩50基础教育

45、a项目规划建议书案名主推 案名二 志高中华城中华城 最大国中最大城51基础教育a项目规划建议书案名案名释义：见中华好，与舜日同钦 ，垂衣理，菊花浓 敦煌曲子词献忠心中华旧解：古代华夏民族起源于黄河流域一带，因此称其曰中华。 中者，居四方之中也；华者，具有文化之民族，服装华 美者也。其后，疆域日广，凡其所属，皆称中华 。中华新解：“中华”是“中国”与“华夏”的合称， 当今“中华” 指代整个中国的疆域；民族方面也不只是指代汉族， 而是生活在中国疆域内的所有民族，还包括生活在海外 的华人、华裔。 中华戏解：中即中央，华即繁华，中华就是中央繁华之地。定位语 中华城中央繁华之城52基础教育a项目规划建议

46、书案名主推 案名三 志高理想主邑53基础教育a项目规划建议书案名案名释义：理想：对未来事物的美好想像和希望。 中华汉语大辞典 “理想”就是对未来的想象和希望，是对美好未来的设想，也是人们前进的动力的源泉。我们都有自己的理想，有了理想，我们的生活才有方向，奋斗才有目标。人类有了理想，才使世界不断向前发展。理想是罗盘，给船舶导引方向；理想是船舶，载着你出海远行。理想使不幸者绝处逢生，平凡的人因有理想而伟大。与理想有关联的词： 梦想 完美 美好 未来 邑者，国也。 说文解字 古代称诸侯国为邑。邑，是对一个国家的称谓。因此，周武王之弟叔度所建立的下蔡是邑，战国七雄之一的楚也是邑，而这两个三千年前的邑国

47、，正是淮南文化与文明的发祥地。理想主邑，正是在现代人居中引入“邑”的概念，集娱乐、商业、休闲、文化、居住等多种元素为一身，以造城造国的态度，打造淮南从未有过的现代化城市综合体，这是历史与文化的一脉相承，象征的是一个时代，一个区域的繁荣与昌盛。54基础教育a项目规划建议书案名其它案名建议志高明城1、明，日月之恒，永久之意。有安居乐业含义，符合当地社会主流意识。2、人与自然协调，居住佳境之意3、明城，未来之城，未来居住品质的提前实现。寓意本项目高端品质。55基础教育a项目规划建议书案名其它案名建议志高鸿海（湾）1.鸿，象征我们的项目前景更加广阔，具有展翅高飞的意愿。2.海，代表整座楼盘的气度，20

48、00亩的住宅地块。以海纳百川的姿态融合多元的项目形态。3.志高鸿海（湾），拥有高尚的住宅，极致的娱乐，和五星奢享的休闲度假区域。是一个真正意义上的城中之城。代表了一个新区域的盛世繁华。56基础教育a项目规划建议书案名其它案名建议志高珊瑚岛（城）志高城中央 志高山海城志高名扬天下志高南山下志高银海华庭志高凯旋帝景57基础教育a 第五部分：项目规划建议项目规划建议书规划指导思想规划原则与依据总体布局规划住宅产品规划公共建筑规划58基础教育a项目规划建议书规划指导思想该项目规划设计坚持高起点、高标准的战略思想，树立住宅产品性能品质和文化内涵精品设计意识。充分利用项目周边自然景观价值，和主题公园这一人

49、造景观的优势条件，挖掘旅游地产的价值所在，充分挖掘科技住宅的潜在价值，坚持“以人为本”的设计理念，打造高品质的产品和社区自然、休闲、健康、科技的居住环境。充分利用江淮平原优势的气候条件，结合江南园林特色，以园林艺术手法营造社区园林生态景观。扬长避短，充分考虑社区生活配套，提高住宅的适用性能，培育人际交流的社区文化生活，以体现社区的社会地位和影响力。规划应本着创造差质化社区，建造差质化住宅产品的战略思想，适度超前，保证社区建筑与景观环境优势在区域内具有标志性和常效性价值。59基础教育a项目规划建议书规划原则与依据有效整合项目内外资源，挖掘区域价值和地块价值，使项目规划整体效益最大化。合理布局，减

50、少土方量，极尽提高土地利用率。尊重地方南北向为主导的家居习惯。依据地方性的规划、建筑技术指标要求以及政府相关要求与规定。分期、分组团开发过程中，保持分期组团个性化、社区整体协调统一。60基础教育a项目规划建议书总体布局规划布局建议道路、交通设计定型与定量61基础教育a项目规划建议书布局建议布局原则 项目规模经济效益； 对山景、主题公园、绿化带、项目内部水系、规划路的充分利用； 地块的地形特点（平整、规正）； 不同物业类型之间的关系协调（各类住宅、会所、幼儿园及商业街区等配套对位置、环境等要求）； 相对节约建造成本及减少土方量； 施工与施工组织相对容易，并与住户人流动线不形成冲突； 淮南城市对住

51、宅朝向（南北）上的喜好； 利于营造卖点； 利于分期分区开发； 利于提升地块价值。62基础教育a项目规划建议书布局建议分区规划 项目用地水系63基础教育a项目规划建议书布局建议分区规划 别墅 洋房 多层 高层、小高层 商业 幼儿园、学校64基础教育a项目规划建议书布局建议（1）整体布局以区域内河流为动线设置景观，呈环形布置。（2）别墅区位于项目整体中心偏北，在规划河流的内部，是整个项目景观最好，视野最开阔的区域，南边营造湖面，通过人造水景和高档会所提升地块的品质。（3）别墅区外围沿规划河部分设计多层、洋房区，此区域因地块品质处于项目整体区域中、高端，目标客户群最为庞大。（4）项目北侧靠近主题公园

52、区及东侧靠近学校区商业氛围最优，建议设计沿街商业带，提升项目整体商业氛围。布局建议65基础教育a项目规划建议书布局建议（5）项目南侧、F区、E区缺乏景观资源，建议设计高层、小高层，以高差优势形成对北面山景的视觉效果，通过高度的改变制造景观。（6）幼儿园、中小学布置在景观最差，自然环境最差的E区，同时通过对学区的塑造提高E区与F区的地段价值。（7）主入口布置在A区与D区之间，通过人流带动整体项目南部商业。同时在其他方向设置副入口，形成封闭式社区。（8）项目东南角设计底层为商业，高层为公寓的超高层，营造成为项目标志性建筑。（9）人车分流按组团划分，每个组团内实现人车分流。(10)整体项目内市政道路

53、太多太杂，不利于项目整体规划，建议与市政府协商，取消部分道路。布局建议66基础教育a项目规划建议书道路、交通设计建议区内规划路两边增加景观营造，别墅区中间建设景观湖和景观塔，每个组团依组团内水道动线设计水景景观。组团内道路完全无障碍设计（专门盲道、残障特殊人士通道）；道路要充分结合地形地势特点，减少土方量；引进公共巴士进入规划路，方便对外交通。巴士站点设在每个组团交通节点处，社区内另设社区巴士，后期营运时取消；各组团入口设置于各地块交通节点，利于实现人车分流。建议将项目地块内属于次动线的各条支路取消，仅保留南纬二路、南经八路两条主动线，以利于项目整体规划开发。主动线 次动线67基础教育a组团内

54、实行人车完全分流；每个组团设计大型地下停车场；部分洋房一层架空为车库，通过连廊进入二层组团景观区部分多层、高层设计地下非机动车停车库项目规划建议书道路、交通设计车库设计：68基础教育a项目规划建议书道路、交通设计车库设计案例淮河新城地面停车位69基础教育a项目规划建议书道路、交通设计车库设计案例淮河新城退台洋房一层，将后部与前面一层住宅分开，为机动车停车库，高度约为2M。70基础教育a项目规划建议书道路、交通设计车库设计案例淮河新城多层地下非机动车停车库 以组团为单位，每三到五幢建筑设计一个地下停车库。71基础教育a项目规划建议书道路、交通设计车库设计案例淮河新城地下停车库内部72基础教育a项

55、目规划建议书定型与定量淮南市其他楼盘体量分配项目名称物业类型占比联华泉山湖多层30%洋房25%高层、小高层35%别墅10%金地滟澜山多层洋房80%别墅20% 民生淮河新城多层40%洋房20%高层、小高层35%别墅5%小结：淮南市目前主流产品为多层和小高层，在各类型产品占比中高达6070%，在项目规划中要着重考虑客户在产品形态和户型上的喜好。73基础教育a项目规划建议书定型与定量主要经济指标总体量 项目总占地面积2000亩。容积率： 1.8总建筑面积估算： 20006661.8约为240万 商住比1：9商业面积估算： 240万0.1 约为24万。住宅面积估算： 216万住宅总户数估算：单位住宅面

56、积按120计算，得出住宅总户数约为：18000户绿化率 ： 35%,40%汽车位估算：商业50车位/万平方米，即：2450，不少于1000个。住宅 1:0.6。约为：10800个。物业用房估算：总建筑面积的3，约为：7000社区用房估算：每百户不低于20，约为：360074基础教育a项目规划建议书总体布局规划定型与定量公建： 会所 不小于5000 双语幼儿园 不小于15000 初中 不小于20000 公厕 按每个50计算，不超过3个，150 垃圾中转站 约2000左右 住宅类型 ： 多层、洋房、小高层、高层、联排别墅、独立别墅体量分配 ： 别墅10%，多层30%，洋房、小高层50%，高层10%

57、。75基础教育a项目规划建议书总体布局规划定型与定量公共建筑 泛会所 设于B区 主要面对别墅区及其他区域住户服务幼儿园 设于E区 主要面向住户子女教育配套初中 设于E区 主要面向住户子女教育配套组团公共景观与建筑 视各组团规划不同而分别设计 主要面向住户运动、休闲生活配套大门 以组团为单位设计 其他 邮局/储蓄所/垃圾站/设备房76基础教育a项目规划建议书住宅产品规划住宅设计原则住宅规划布局淮南在售大盘产品分析多层住宅设计洋房设计小高层、高层住宅设计公共部分别墅设计77基础教育a项目规划建议书住宅产品规划住宅设计原则1、以人为本，以景观为中心2、充分考虑采光、通风3、建筑外形、建筑功能的定位适

58、度超前4、户型设计上创新5、社区环境、街区环境设计创新6、车位设计创新 78基础教育a项目规划建议书住宅产品规划住宅规划布局1、在保证容积率的情况下，充分考虑从观景的角度出发，以方便社区居民的生活为原则，挖掘每个组团地块最大的价值，对组团进行合理的建筑和道路的布局。2、住宅建筑单体主要有多层（6+1），小高层（111），高层（24+1），洋房（4+1）独立和联排别墅组成，尽可能做到南北朝向和组团分布上遵从观景的原则。3、以东北面为前排，前排布置低楼层，后排逐渐升高，同时保持足够楼间距。以前低后高为布局基本原则，保证整体项目景观最优化和阳光最优化。4、住宅单体的排列，突破简单的排列式布局，依据地

59、势的高低起伏而进行不同层次的排列，以营造更具空间感的建筑形态。各个组团布局除考虑内部景观外，重点将以北部山景和中心人造湖景为中心，以区域内规划河流为重点，通过相邻空间层次上的逐步上升，使观景的户数增加，视野更加开阔。5、一期的楼间距在满足容积率的前提下，尽量做大，形成大面积、大空间、高绿化率。79基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘产品分析山南新区金地滟澜山产品配比： 洋房首期推出3种套型，其中2房2厅套型为主力户型，占一期总量66%，面积段控制在90-115 。3房、4房面积控制在130-150 之间，综合占比34%。多层洋房：80基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘产品分析山南新区联华

60、泉山湖产品配比：普通多层：洋房：首期推出3种套型，其中2房2厅套型为主力户型，占一期总量59%，面积段控制在80-110 。3房面积控制在120左右，占比38%。1房2厅，占比3%，面积为69平方米。首期推出2种套型，其中4房2厅套型为主力户型，占一期总量62%，面积段控制在163-206 。3房面积控制在150左右，占比38%。81基础教育a项目规划建议书淮南市在售楼盘产品分析山南新区民生淮河新城产品配比： 三期以小户型为主，推出3种套型，其中3房2厅套型为主力户型，占一期总量56%，面积段控制在90-139。2房2厅面积控制在83，综合占比38%,另有少量4房，面积143，占比6%。高层、