大连小黑石国际海洋生态城项目定位及总体规划报告

1、大连小黑石国际海洋生态城项目定位及总体规划报告海洋科技运动 国际会议展览 温泉滑雪胜地 小黑石国际海洋生态城中国北方唯一海洋主题生态旅游度假新城主旨：打造小黑石国家5A级海洋生态产业景区小黑石国际海洋生态城大连北首集团把小黑石打造成东方的生态产业海湾，东方的爱琴海项目的总精神大连国际海洋城，海洋之城！大连国际海洋城，宜居之城！大连国际海洋城，旅游之城！大连国际海洋城，科技之城！大连国际海洋城不仅是在建一座新城，而是要形成一个城市品牌！项目总精神项目主题 通过经营海洋资源、形成城市资源，拉大城市框架，体现出山水特色，突出环境改善，增强城市的核心竞争力和辐射带动作用。 在改造过程中，要凸显海洋元素

2、建设四季生态旅游元素开发国际合作元素以此来全面提升城市品味和区域价值。项目主题把小黑石建设成为国内唯一海洋主题城市适宜观光休闲旅游的山水城市适宜人居的绿色生态科技城市大连冬季温泉滑雪旅游城市使小黑石成为旅顺观光休闲的承载区旅游消费的聚集区小黑石国家5A级海洋生态产业景区国际视野 立足中国 落地大连推进大连全域城市化建设进程打造 大连国际海洋生态旅游度假新城大连北首集团本项目研究策划专家组成员杨慎 原建设部副部长 中房协会会长王静霞 国务院参事 中国城市规划委员会主任李兵第 建设部村镇司长崔丽娟 林业部湿地研究中心所长 农业部农发中心主任孙君社 北京市政协副秘书长 农业部农发中心主任楼云 国家体

3、育总局群体中心 楼云文体中心主任愈和月 商务部海外处 建筑师 总顾问周燕敏 中国老年研究会研究员朱文俊 中房协产业化协作会长 百年建筑研究院 贺凤娟 中国百年建筑城乡规划主任 全国高效农业建设实施委员会总规划师柳中权 大连理工大学管理学院教授、博士生导师。中国城市发展研究会特邀理事、中国社 会学学会第一届理事 、中共大连市委市政府咨询委员会委员、大连市社会学学会名 誉理事长 参与大连市城市发展及商业布局的重大决策咨询。李湘雄 原广东奥园复合地产管理总裁、广东省房地产协会常务理事、佛山房地产 商会副会长、中山大学房地产MBA班客座教授，中国著名的房地产策划和营销专家。 赵红红 华南理工大学建筑学

4、院常务副院长、建筑学系主任。中国城市规划学会第三届理 事会理事、广州市城市规划协会常务理事、副理事长 。享受国务院政府特殊津贴专 家，国家一级注册建筑师、国家注册城市规划师，城市规划与环境设计研究所所长。本项目研究策划专家组成员郑晓炜 泛亚星美商业管理（大连）董事总经理 /教授.中国资深房地产理论实战专家。搜狐城市论坛首席顾问,成功主持多形态的大型项目营销策划及规划设计。 李文艺 太平洋（香港）国际商业集团副总裁/大连公司董事长 .中国资深商业地产实战专家.首任百年城创办期运营总经理，将台湾太平洋百货引入东北.大连及沈阳首个服装小商品城市场的“温州城”商业地产开发模式的创建人.领衔策划运作大连

5、金州30万平米新城-碧海尚城复合地产项目.目录项目总体定位与系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910定位前提和因素大连市经济发展进程和城市化发展进程的需要提升小黑石所在区域发展水平和竞争力的需要小黑石居民生活的需要最大限度发挥规模、地域优势，扩大投资回报的需要树立小黑石区域的品牌形象，实现项目社会价值回报的需要定位前提和因素本项目地块性质是大连市郊的滨海村落商业地段定位，也就是对地段性质进行研判。

6、商业定位首先要诠释项目的地段，是一个什么价值，什么性质的地段，只有在很好诠释地段海洋上，才能正确定位项目。本项目位于大连旅顺北路三涧堡镇，渤海南岸，地势平坦，生态景观较好，以水产业为主要经济产业，居民980人。项目地段性质研判项目产业功能提炼大连小黑石旅顺海洋生态国际国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园、天然不冻旅顺港东北经济、商贸、金融、物流中心东北亚国际航运中心东北最大的港口城市著名的避暑胜地和旅游热点城市海滨村落自然条件较好生态城国际城海洋城小黑石项目的三维定位大连国际海洋生态城大连国际海洋生态城发展模式定位打造渤海区域国际化的生态城市打造拥有地域景观和特色文化的海洋城市海

7、洋城概念提炼 城市主题文化是实现特色城市建设和世界名牌城市的最快路径 何为城市主题文化？根据文化、城市文化与城市主题文化辨析的解读，它是一个城市具有的强势文化，它能够突出反映一个城市的文化特质，能够贯通其他经济、社会、人文、建筑等资源形成城市发展的张力，它是一个城市的文化符号、文化名片。 城市主题文化会使一个城市卓尔不群、魅力独特。 根据区域特征，我们可以用“海洋”来概括小黑石村地域、物产、生态、民俗、精神与追求等多方面，因此我们打造的城市主题应该是海洋文化。 以海洋文化来塑造城市的差异化概念和差异化形象，来提升项目与众不同的影响力。国际城概念提炼按照经济的专门化功能，21世纪的国际城市至少可

8、以分为四类：一是国际型生产城市；二是国际型通路城市；三是国际型交易事务城市；四是国际旅游城市；国际旅游城市是指经济社会发达，旅游资源丰富，资源品位高，具有超国界吸引力，城市综合环境优美，旅游设施完善配套，旅游产业发达并成为城市主要支柱产业，国际国内游客数量众多，在国际上具有较高知名度的国际性城市。要快速提升小黑石的影响力，就要用旅游和海洋产业的专门化来打造国际城市的概念。我们就是要把小黑石打造成国际海洋科技产业基地+国际旅游城市！目录项目总体定位与系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业

9、规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910项目功能与产业定位大连北首集团项目功能与产业定位三大功能功能定位宜居功能项目功能与产业定位三大产业 经济功能功能与产业关系休闲功能产业总体定位产业定位细分基本功能+ 海洋城环境的自适应宜居功能功能定位辅助功能+生态城环境的升级打造休闲功能核心功能+国际城环境的开发提升经济功能项目的三重功能项目主题 通过经营海洋资源、城市资源，拉大了城市框架，体现出山水特色，突出环境改善，增强城市的核心竞争力和辐射带动作用把小黑石建设成为国内唯一海洋主题城市适宜观光休闲旅游的山水城市适宜人居的绿色生态城市大连冬季温泉滑雪

10、旅游城市使小黑石成为旅顺观光休闲的承载区旅游消费的聚集区。 在改造过程中，要凸显海洋元素，建设绿色生态元素，开发国际合作元素，以此来全面提升城市品味。旅游度假功能 目前的各地旅游业一直面临着区外游客停留时间短、只是简单观光游等现状。 如果小黑石村打造宜居功能的话，实际也不脱离这个范畴，因此必须对环境进行改造升级，重新审视和包装现有旅游资源，推出系列功能区，通过以“中心辐射、轴线拓展、优化组合、特色互补”为原则的发展计划，把休闲旅游区“串联成链”。 重点开发海洋主题度假、科技文化度假、温泉滑雪度假、时尚海洋运动度假、民俗体验度假、康体养生度假、及商务会展度假7个度假旅游产品体系。 生态宜居功能

11、宜居城市建设是城市发展到后工业化阶段的产物。他是指宜居性比较强的城市，是具有良好的居住和空间环境、人文社会环境、生态与自然环境和清洁高效的生产环境的居住地。 1996年联合国第二次人居大会提出了城市应当是适宜居住的人类居住地的概念。此概念一经提出就在国际社会形成了广泛共识，成为21世纪新的城市观。 2005年，在国务院批复总体规划中首次出现“宜居城市”概念。 中央提出要建设和谐社会，而各个城市也纷纷提出要建设宜居城市。大连更是在调查公司的十大宜居城市排行榜上名列第二。 小黑石位于大连的后花园旅顺，其自然条件良好，甚至不需要对环境进行升级改造，就能满足宜居的初级目标。产业经济功能 城市经济功能是

12、城市功能的重要组成部分，也是城市其他一切功能的前提和海洋。 所谓城市经济功能，是指个城市在一定地域经济中所承担的任务和所起的经济中心作用，以及由这种作用发挥而产生的效能。当今世界的城市，经历了从单一功能到多元功能，从简单功能到复杂功能，从低级功能到高级功能的演化以后，一般都具有多种经济中心功能。所不同的只是能级的强弱而已。然而，不管城市经济功能如何变化，其主要经济功能和辅助经济功能的基本划分是始终存在的。 从前面的分析我们知道，本地的经济产业薄弱，没有实质的产业支撑，因此，要快速提升城市的经济地位，除了旅游所带来的经济效益外，还有必要选择一种有号召力的、能快速成型的、不受城市资源影响的经济产业

13、创智产业 因此，整个小黑石的经济功能规划主要由三方面的产业构成：海洋产业、服务产业和创智产业。功能产业定位思考三项功能定位宜居功能创智产业服务产业旅游功能海洋产业经济功能三大主导产业海洋产业:按比例，海洋产业作为本地原有主要社会经济，海洋面积占到陆域总面积的6倍；按产业值划分，只占到30%。服务产业:按比例，服务产业面积分区要占到总面积的30%，按产业值划分，将占到50%。创智产业：创智产业区按比例，创智产业作为区域核心产业，面积分区要占到总面积的10%，按产业值划分，将占到20%。各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，使区域功能单一化。功能产业定位功能产业定位细分

14、：海洋产业=海洋经济+渔副业经济服务产业=生活商业+休闲核心+体育观光+宜居养老创智产业=创智产业+文化产业在海洋产业里增添服务产业，适当与旅游观光相结合，让创智产业不但对海洋产业形成支撑，而且创智产业区本身也是旅游观光的景点。尽可能拓展不同产业区域的细分功能，使一些功能变得越来越叠合在一起。功能产业定位产业区组合与规划产业区组合就是：小黑石村根据自身的定位，确定产业的种类，和每一种产业在小黑石中的地位，分布，及分配比例的过程。对不同的产业如何进行有效的划分与组合，不仅关系到小黑石村定位的实现、客流的共享，更关系到产业经营收益的最大化。产业功能定位概述战略定位和功能优先的原则产值和产业发展前景

15、规划原则空间资源的约束前提产业区规划的基本原则功能分区小黑石村经济布局将形成六大功能区：生活区；休闲核心区；海洋创智区；高端别墅区；运动休闲区；海洋经济区。按区域形式的功能分区定位产业区细分建议大连国际海洋城海洋产业服务产业创智产业海洋经济区海洋创智区生活区休闲核心区运动休闲区国家运动基地区攀岩训练基地区水上休闲区（渤海湾水上运动区）海洋文化体验区（教育功能区）渤海湾水上运动区（运动休闲区）海洋文化休闲度假区城市市民都市休闲文化体验区住宅商业教育功能区（海洋文化体验区）科技、信息功能区创意产品展示交易区创意行业总部区创意行业商住区近海养殖区功能分区近海养殖区遗址公园区住宅区商业区海洋文化体验区

16、（教育功能区）渤海湾水上运动区（运动休闲区）海洋文化休闲度假区城市市民都市休闲文化体验区国家水上运动基地区攀岩训练基地区科技信息功能区创意产品展示交易区创意行业总部区创意行业商住区按区域形式的功能细分，部分功能区域叠加主要细分功能区布局项目面积（平方米）近海养殖区2000000遗址公园区182760住宅区100748商业区30095海洋文化体验区（教育功能区）9018渤海湾水上运动区（水上休闲区）40000海洋文化休闲度假区68439城市市民都市休闲文化体验区170113国家水上运动基地区8000攀岩训练基地区1000科技信息功能区4785创意产品展示交易区20000创意行业总部区80000创

17、意行业商住区71361目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910规划的主题与空间规划原则大连北首集团上述大连国际海洋生态城项目的经营目标，是项目开发经营的一般模式，我们要研究的是怎样创造大连国际海洋城项目开发经营的最佳模式。大连北首集团一、项目主题二、整体规划宗旨规划调整主题：打造小黑石国家5A级海洋生态产业景区项目主题1、项目项目实际情况是：从项目现状看，千百年的荒芜，不会在很短的时间内建

18、成；从需求看，人少地多，需求严重不足；从产业看，企业数量和规模有限，影响力也有限；从政策看，没有列入重点，纳入重点发展的意思日程主题：打造小黑石国家5A级海洋生态产业景区项目主题2、做主题项目要重点对项目进行包装，要包装就要有主题。主题也就是项目的特色打出主题，就是打出特色。它是项目提升、提速的关键。只有把大连国际海洋城项目做出特色，做出，做成品牌，才能产生强大吸纳效应，才能拉动投资，才能拉来政策，才能促使项目整体快速进入上升期，运作速度加快，拉动土地价值向上抬升，实现更大的价值。打造主题的途径，是通过打造专业化的旅游地产来真正实现：打造小黑石国家5A级生态景区项目群把小黑石打造成东方的生态产

19、业海湾，东方的爱琴海我们可以浓缩出这样项目的总精神大连国际海洋城，海洋之城！大连国际海洋城，宜居之城！大连国际海洋城，旅游之城！大连国际海洋城不仅是在建一座城市，而是要形成一个品牌！项目主题主题的延伸：实现更大的价值主题的延伸1、要做那些主题项目我们打造辽河湾国家5A级生态景区项目群，不仅仅 是口号，更是要通过打造专业化的旅游地产来真正得以实现：六大主题公园小黑石渔人主题海公园北首森林公园珍珠海滨公园温泉戏水园虎平水下公园虎平岛鲁滨逊主题公园主题的延伸三大高端主题休闲运动场所：游艇运动码头水下运动场所滑雪场六大接待场所：一个五星级游艇俱乐部一个四星级酒店一个温泉度假村一个国际会议中心一个国际海

20、洋科技交流中心一个国际青年儿童文化交流中心从上面我们可以看到，实现这一目标，已有了大部分的海洋，只要加以重新规划和招商、自建，配合一系列推广活动，就一定能实现这个主题，实现这一特色。主题的延伸2、把小黑石打造成东方的爱琴海打造小黑石国家5A级生态景区项目群，这种规划具备最高端场所有的基本要求，是一个高端消费的所在，这种主题定位和项目操作，不仅仅拉动土地价值的增值，必然牵动我们提升其价值的信心。国际上，高端居所是按照5S标准打造的，以此衡量，国内多数高端居所都只能称之为大房子而已。按照5S标准对产品进行的设计，就是设计思想贯穿于景观（Scenery）、阳光（Sun）的体现、运动（Sport）、溪

21、流（Stream）、逸事（Story）之中。一、项目主题二、整体规划宗旨规划调整规划目标：10大产业打造国际海洋城规划思想：基本思想：“一半岛、二海滨、三板块、四空间”就是依海滨广场形成城市中心，中央大道贯穿东西。一城三组团：新城市生活、核心生活、财富生活一轴连内外：中轴线贯穿城区各个项目，南北向沟通城外一轴分东西：中轴线把城区分为东部山地旅游区和西部城市旅游区城市空间立体结构：从水下、水面，到陆地、丘陵功能要求：景景相串、环环相连、功能相辅、长短宜居整体规划宗旨 大连国际海洋城概念设计方案1、必须要有城市的中心应该以中央大道为城市主轴；在它与中心相交之处，展开建设大连国际海洋生态城的城市中心

22、。未来这里是城市的交通中心，是人流交汇的中心，那么，它理应就是城市的中心。作为城市的中心，这里应该摆放什么？我们要建个2万人的城市，加上其他项目，应该是个小城镇的建设规模。那么，大连国际海洋城的城市开发，如果没有与产业协同发展，可能形成吗？定位建设城市服务产业中心，城市的就业中心！中心规划原则整体规划宗旨2、以生态园为中心，定位建设城市高端景观生活副中心这里集中了小黑石国家5A级生态景区项目群，主题公园、高端主题休闲 运动场所、高端休闲接待场所（酒店、中心与俱乐部） ， 环绕建设的别墅群、度假村等等。定位建设城市高端景观生活副中心，以高端景观住宅群为主。这个副中心，我们也可以称之为： 财富之城

23、献给荣耀这座城市的人！整体规划宗旨3、以大连国际海洋城为中心，定位建设城市普通居住生活副中心虽然我们改造自农村，但是已经实现了城市化。我们可以称之为新城生活中心。定位建设城市普通居住生活副中心，以普通住宅群和社区商业为主。宜居之城养生休闲，宜居易生大连国际海洋城 大连国际海洋城位于旅顺小黑石区域，向北与大黑石科技创新城相连，东起平山余脉、西向渤海营城子湾、南与阳光海岸旅游度假区相连。总面积4.11平方公里，其中核心区域3.59平方公里。 整体规划引进国际流行的新都市概念，由现代商业广场、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊、海滨别墅、游艇码头、温泉疗养、渔业产业、花卉养殖、海滨公园、森林公园

24、板块组成. 项目将具备水上运动、温泉疗养、休闲娱乐、商务办公、购物、休闲、美食、度假、居住等多级服务功能及配套，是开发区最具影响力的大连国际海洋生态城大连旅顺开发、旅游观光的开篇之作城市发展目标与功能定位1、城市发展目标 人口规模：远景1.7万人城市空间拓展方向：依托旅顺北路,城镇向南拓展,同时适当的向北扩展城市发展目标与功能定位 2、城市功能定位在大连都市圈中的地位与作用:大连卫星城地理优势 : 城区距甘井子核心区25公里 城区距旅顺口核心区18公里 城区距大连市核心区30公里位于大连旅顺北通道重要节点上大连全域城市化发展重要组团海洋环境得天独厚 ,发展生态旅游休闲产业,建设海洋城市城市发展

25、目标与功能定位 1、城市空间拓展因素分析 城市空间结构是城市社会、经济、文化的综合表征城市的发展始终处于不断的变化之中 ，空间结构也同样经历阶段性的变化 城市空间拓展与重构原则 影响因素： 历史发展海洋和发展过程 自然地理环境 城市的性质 城市规模 交通可达性 政策与规划控制 社会、文化因素 2、城市空间发展理念可持续生长的城市 适宜人居的城市 区域性原则 3、 用地空间拓展策略 ：组团与主轴思想观念转变：要走出边缘，加强区域合作 双中心结构：旧城中心+新区中心结构分析 4、城市内部空间结构居住空间 产业空间对外交通空间公共空间城市空间拓展与重构原则 城市空间形象目录项目总体定位与系统定位项目

26、功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局生态农业地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910板块规划布局与数据大连北首集团地块性质规划财富板块0.79KM2新城市板块2.78KM2核心板块0.54KM2规划定位立足于大连国际海洋生态城经济开发区内中外商企业配套的中高档生活居住场所并向大连国际海洋生态城市区及周边城市辐射，也是城市发展的赋予生态理念和高新技术的全新区域，不仅具有城市的一切功能，同时兼具大连国际海洋生态城经济开发区行政中心功能和商务、文化、休闲、娱乐

27、、生态、旅游、度假、观光等功能。板块规划新城市生活海洋渔业与水产养殖区高端山地别墅区山地旅游与观光弹性发展区预留地新城市板块山地旅游观光、滑雪海洋产业、水产渔业、捞业码头、水产加工区全域化建设的新城市、商品住宅开发、社区商业开发森林公园开发建设，利用坡地种植品牌水果黑石公园开发建设，利用遗址和渔人码头打造主题公园地块用途地块面积计算项目面积宜居住宅区746434海滨别墅区203651水产品加工区88687滑雪场半山别墅区339932半山别墅区442869黑石公园120764预留区117403北首公园509774运动中心52282合计2621796板块规划布局及数据新城市板块板块规划布局及数据核

28、心板块 财富板块 城市空间及环境形象珍珠海滨公园双星海滨广场海伦广场海伦商业中心总部经济区总部行馆创智产业区创智大厦核心区板块文化产业区画家村珍珠滨海公园：打造海洋文化交流区、散步休闲区海伦广场和商业区：中心地带商业流通汇聚区总部经济区：打造具有商务、休闲、会客功能私人行馆创智大厦：创智产业办公区画家村：书画家利用自然资源生活创作区地块用途核心区板块地块面积计算项目面积珍珠海滨公园40000双星海滨广场20000画家村16403高档住宅区35311半山别墅区160682海滨商业区10927国际海洋馆31400总部行馆区9544创智大厦13392合计337659核心区板块游艇俱乐部与码头海上运动

29、中心影视基地艺人疗养基地别墅区私家海滨高端温泉住宅区配属私家海滨财富板块温泉疗养院配属私家海滨海上运动中心：旅游客户及商务客户海上运动区影视基地：艺人圈子私密独享居住养生区别墅区：国际国内高端客户海域别墅区高端温泉住宅区：国际国内高端私人专享养生区温泉疗养区：提供旅游客户和区域住客的休闲养生区地块用途地块面积计算项目面积水上运动中心8000游艇码头40000游艇俱乐部18997温泉会议中心9124影视基地16728温泉疗养基地16403温泉疗养院42811合计152063区域交通分析旅顺北路 大连都市圈高速公路框架重要海洋设施协调对接距离火车站、客运站35公里；距离大连港、码头40公里；距离大

30、连周水子国际机场25公里；距离沈大高速公路入口40公里供水、供电、电信等寻求区域海洋设施一体化的解决方案 因地制宜设置多样滨水活动空间 城市空间与环境形象 滨水绿化建设 滨水绿化建设形象目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910海洋经济发展规划布局大连北首集团养殖基地近海养殖场开辟近海养殖场，通过浅水养殖、深水养殖、交叉养殖及生态养殖循环等提升养殖业。目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的

31、主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910旅游度假产业规划布局大连北首集团旅游观光项目山地项目人文项目水下项目水上项目水上项目珍珠海滨公园沿海岸线填海造出三个海湾公园，赋予每个公园不同主题，整体如珍珠项链一般串起整个海湾。水上项目虎平岛在岛上打造国际海洋科研实验基地、海洋大学水产增殖实验基地、蚊蛤养殖及海参养殖、鲁滨逊主题公园。其中，国际海洋科研及海洋大学水产增殖的总部则位于海洋创意产业园内。水下项目虎平水下公园水下公园可以利用水

32、下植物、动物、地形、人工景观等元素打造独具特色的水底景观，成为立体游览空间的重要组成部分，为游人提供全新的水下游览活动场所。山地项目北首森林公园利用东北部的丘陵林地，打造一个北首森林公园，为企业留名，也为当地塑造一处山地景观。北首森林公园滑雪场黑石公园小黑石坨子遗址位于一个三面环水的台地上，其东侧与陆地相连，当地人称之为坨里。遗址分为下中上三层。渔人码头渔人码头渔人码头就是将渔民出海捕鱼的港口，在失去了码头功效后，经过商业包装，形成了有独具特色的休闲、文化地段。渔人码头将作为黑石公园中的一个项目存在，两者相结合。渔人码头 海伦广场海伦广场在创智产业区的核心，打造一个海伦广场，利用建筑、景观和人

33、文的有机组合，形成别有影响力的项目，一如星海广场。运动休闲项目开发条件分析1.小黑石村拥有6公里海岸线，海滩水深较浅，水深在0-10米左右，水质优良，污染较少。2.小黑石村沿海属于侵蚀基岩海岸。由于海浪的侵蚀作用，使该地区海岸线曲折，海蚀崖普遍，海滩上孤石突起。沿着海岸线遍布的沙砾滩和悬崖，可改造成天然攀岩、垂钓项目场所及其它景观。3.夏季风力缓和，可适宜帆板等水上运动。国际度假会议接待培训项目会展项目国际交流项目国际交流中心中国国际少儿文化交流中心由中国文化部投资，打造国际文化交流中心，并进行相关文化交流活动及教育培训。中国科技交流中心中国科技交流中心由中国科技部投资，打造中国科技交流中心，

34、举办科技交流大会，及各种学科的学术研讨等活动。中国海洋科学文化交流中心中国海洋科学文化交流中心由海洋局投资，打造中国海洋科学文化交流中心，并进行相关学术交流活动及教育培训。国际会议中心国际会议中心在海伦广场打造以海洋创智产业交流为主功能，以达沃斯会议及其它会议为辅功能的国际会议中心。中外合作国际青年培训基地中外合作国际青年培训基地在海伦广场的科教培训区，以国际青年培训为主要功能，由全国青联投资项目。海洋主题商业以海洋为主题的特色商业区域内的商业以海洋为主题，以社区商业、购物及旅游纪念品为主。目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假

35、产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910生态养生产业规划布局大连北首集团宜居与新城镇生态地产中国滨海画家村宜居与新城镇生态地产温泉小镇：特色温泉住宅（出售）特色旅游住宅（出售）宜居与新城镇生态地产养生产业项目养生公寓疗养项目温泉项目海滨疗养基地海滨疗养基地结合海涛、礁石、森林，将自然资源作为区域发展疗养院的优势，形成海滨风景带疗养基地。温泉会议中心利用海底温泉，打造一流集疗养、休闲、旅游、度假、开会、餐饮为一体的疗养圣地和温泉度假村。 温泉项目温泉会议中心温泉会议中心利用海底温泉，打造一流集

36、疗养、休闲、旅游、度假、开会、餐饮为一体的疗养圣地和温泉度假村。 养生公寓养生公寓利用海底温泉，打造集疗养、休闲、旅游、度假、餐饮为一体的疗养圣地和温泉公寓。 区域发展实施要节 生态 区域规划及建筑标准区域规划及建筑要求标准：要求达到国际化的生态环保标准(BEDDINGTON ZER DEVVELOPMENT）伯丁敦零能源发展社区目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910运动产业规划布局大连

37、北首集团水上运动休闲区总体设想：根据小黑石本地资源及我国体育事业发展规划，设置具体的中国水上运动休闲城；以“专业基地、业余培训、运动休闲”为主旨，开发体育休闲功能，打造中国水上运动休闲城。综合项目整体规划，为国家队打造专业训练设施，同时在平时进行业余职业培训及运动休闲为一体的体育休闲项目。依托村域靠海西北角的填海部分，设置大型主题运动休闲项目，整个园区游客均可参观通过体验、参与、观赏，在充满创意与遐想的情境中，获取知识，享受快乐。同时，通过游客传递信息，购买体育商品。水上运动休闲区总体设想专业训练业余培训运动休闲文化体验海洋功能和品牌号召对体育设施的价值提升和扩展为居民和游客提供不同的休闲体验

38、赋予文化主题，成为城市和历史沉淀，水上运动休闲区产业链特征水上运动休闲区产业链互动水上运动休闲区版块： 体育竞技场是国家符号充分展示的场所，成为国家利益、民族精神展开竞技角逐的场所。对于大众体育而言，其象征意义则使得人们的个性得到释放、达到自我价值的实现。同时，大众体育具有符号消费的象征意义，即不同阶层的人们通过选择不同的体育运动方式，作为消费符号来显示其阶层的特征。 运动休闲大行其道，也与目前人们消费观念倾向时尚化有关，同时也是健康意识深入人心的一大体现。 从经济系统角度来看，休闲体育产业集群融合了休闲体育产业和产业集群的理念和机制，以合理的利益分配机制为海洋，以核心休闲体育产业为支撑，形成

39、多层次、多结构的休闲经济活动地域系统和体育企业战略同盟，具有鲜明的产业集聚优势和带动辐射效应。 本案结合小黑石的地域特征，可以为国家水上运动中心提供训练基地，同时为大连业余体育组织提供职业培训，为居民和游客提供体育休闲活动场所。区域定位诠释 中国水上运动休闲城Text中国最大的水上运动休闲城水上运动休闲区定位中国水上运动中心训练基地中国国家水上运动中心训练基地为中国国家水上运动中心打造一个国家队的训练基地，平时也可以作为职业培训，为国家锻炼和选拔水上项目的优秀人才。我们不是从单一的主题进行规划，而是将所有可利用的资源进行优化和极致的利用，从一个不可或缺的系统资源的角度进行思考，“嫁接一个产业链

40、，造就一个新经济链”，是本案的成败起着至关重要的作用，也是本案核心竞争力之一。水上运动游艇港游艇会所游艇常年展示交易中心漂浮在黄金水道上的财富在挪威、新西兰等国家每8人拥有一艘游艇；在美国每14人拥有一艘游艇；瑞士每69人拥有一艘游艇。中国海岸线总长32000公里，大陆海岸线18000公里，岛屿海岸线14000公里，具备良好的发展“游艇经济”的自然条件。随着生活水平的提高及观念的转变，将会有越来越多的新贵接受游艇生活如果一个家庭的人均收入超过2万元，就有能力租用游艇；年收入超过100万元的家庭，就有能力购买私人游艇，这个数字在现在的中国十分庞大。游艇生活游艇会所攀岩运动中心攀岩运动中心利用海边

41、的悬崖和北首森林公园的山地，打造攀岩运动中心。天然浴场天然浴场在3个海湾公园里开辟天然浴场，让游人直接享受海水的滋润。浴场开辟沙滩，开展沙滩运动。温泉健身中心温泉健身中心为高效农业建设和群众健身开辟场所，打造包括体育馆、训练馆、健身会馆、游泳中心、羽毛球和网球中心等的健身广场目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910文化与创智产业规划布局大连北首集团中国滨海画家村中国滨海画家村引入以画院、油

42、画销售企业、收藏馆等为主的依托文化艺术的产业链，形成中国独有的滨海画家村。影视基地以滨海特色，打造拥有海洋文化特色的影视基地，汇聚相关产业，并为旅游等产业提供支撑。影视基地创智产业项目海洋创智园区创意产业总体设想：根据大连“创意”行业现状及政府发展规划，设置具体的创意产业项目；把整个创意园区打造成为目前世界上独一无二的“海洋创意主题公园”；创意产业园是一座以“海洋创意”为核心的特大型主题公园，集创意产业、休闲商业、时尚居住、旅游功能于一体的融合型项目；创意园中心广场及沿海风光带，集中设置大型主题旅游休闲项目（旅游观光区），整个园区游客均可参观通过体验、参与、观赏，在充满创意与遐想的情境中，获取

43、知识，享受快乐。同时，通过游客传递信息，购买创意商品。创智区总体设想创意创意产业园区辅助环境功能复合型休闲研发设计孵化制作商务区生产区人文自然配套资源功能区观光区产业旅游休闲智能芯动力区域产业链互动 东北亚首席融合型海洋创意产业园区 国际智能芯动力版块Text国际复合型休闲版块创智区定位东北亚首席融合型海洋创意产业园区海洋产业功能核心驱动复合融合 辐射及影响区域国际化的核心；推动城市区域化的核心驱动引擎。东北亚国际东北区域窗口前沿城市城市的功能化产业系统国际化科技信息、教育、文化；商贸流通；休闲旅游及休闲居住的集中复合；以智能、休闲、开放及生活为特征，呈现海洋创意产业的融合。国际化区域海洋城市

44、区域定位2 Belts:两大产业版块:Software Manufacturing Belt; 国际智能芯动力版块Coastal Tourist & Leisure Belt.国际复合型休闲版块功能布局商业中心区总部行馆区创智大厦区国际智能芯动力版块功能布局中国海洋经济发展研究中心由国家海洋局投资，对中国海洋及海域经济发展进行研究，并开展相关课题项目。中国海洋经济发展研究中心中国高校农业发展研究中心由国家农业部投资，将相关大学与高效生态农业对口进行深入研究，并开展课题培训。中国高校农业发展研究中心创意行业总部区：Trade Headquarters Areas创意行业总部写字间创意行业功能配套

45、国际智能芯动力版块功能布局创意之门：Original Main Entrance城市标志性雕塑园区的象征交通组织及分流中轴的起点，解决规划风水上的问题；国际复合型休闲版块功能布局互换式海岸假日区海岸度假别墅区国际复合型休闲版块功能布局公园区：Area For Park创意园区环境配套生活社区环境配套休闲、度假功能国际复合型休闲版块功能布局 Others 共享版块功能布局酒店区：Area For Hotels创意园区商务配套休闲、度假功能配套共享版块功能布局国际会议中心：Area For International Conferences共享版块功能布局购物区、商务休闲区：Retail and

46、Recreational Area创意园区功能配套区域生活配套共享版块功能布局动漫星光大道：Cartoon Star Road创意园区的创意之路区域的观光之路共享版块功能布局观光型主题科技场馆区：Museums航海博物馆海洋生物馆共享版块功能布局 AIM 区域创意产业园发展目标四大发展目标 终极目标： 东北亚最大的创意产业园区产业目标：大连以“创意”为主题特色旅游的重要节点区域文化休闲的中心功能目标： 大连智能产业区域的CBD辅助目标： 大连高档海湾度假居住区区域发展目标产业目标功能目标辅助目标终极目标区域发展实施要节商务流通科技、教育配套共享复合休闲休闲居住海洋创意产业园区总比10%总比10%总比25%总比25%总比30%区域发展产业比重目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910 大连国际海洋城项目的原始资产是4.11平方公里的土地。 就是在这片土地上，我们开始规划一个新城，通过一定的模式经营，来实现我们期望的价值。大连国际海洋城价值实现与经营模式大连北首集团基本指标 大连国际海洋城项目总规划用地面积为4.11平方公里 411万平方米，总规划为三