产业园物业管理服务方案-科技产业园区物业管理方案

1、产业园物业管理服务方案产业园物业管理服务方案（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）产业园物业管理方案- -生活、工作及纪律情况，协调处理队员这几方面的问题，及时向队长汇报；检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施；建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生、饮食卫生；配合队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；对上岗时发生的突发事件，要按规定采取处谿措施，并书面报告队长；员工调到新的岗位时，负责对所管辖范围内的新员工作岗前培训。保安队员岗位职责根据公司工作需要，在指定的岗位执勤，按规定的时间、地点、任务完成上级

2、交办的公共秩序保卫任务；根据有关规章制度，负责做好防火、防盗、防破坏、防白然灾害事故等工作，保障责任区的安全；对出入大门的人、货物进行证件检查，其中货物出门需出门条，防止未经 允许的人员、车辆、物资进出责任区，维护责任区内的人身财产安全；处理责任区内发生的有关问题，并及时报知上级；熟悉、掌握所在业态区域业态（住宅区域、办公区域、工业区域）、住户的基本情况；服从命令，听从指挥，积极完成上级交办的临时性任务。4、大门岗工作职责大门岗负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和物品。此外，大门岗还是公司及其所管理物业形象的窗口。负责维护大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，禁止小商小

3、贩在门前及大门两侧摆摊设点；随时掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应及时查询或报告， 小商小贩、无成人带领的小孩、精神不正常的人以及在大门处逗留、玩耍的人, 应礼貌地设法加以劝离；遇有上级领导和业主出入（包括步行及乘车），要敬举手礼；发生纠纷和一般性公共秩序问题时，应依法及时处理并报告主管，同时及 时疏散围观群众，恢复正常秩序；保证报警电话（对讲机）不被无故占用；负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造成影响、 损失的当事者，应及时报管理处查处。巡逻岗工作职责巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防公共秩序案件 等），以及各种设施、设备的检查、登记。负责对

4、楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的 不安全因素，以消除隐患，保障安全；劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并 视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生；在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区域）的 安全保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常 的生活秩序；在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，积极主动为其服 务;仔细巡查易发生I可题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况，避免发 生意外事件；按规定程序处谿突发事件；在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发

5、现可疑人 员及物品应立即做安全处理并及时报告；协助其他岗位人员处理疑难事件；按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。总之，我们以“外紧内松、预防为主”的安全防范策略、以“人防、技防、 物防”相结合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区公 共秩序联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、和睦的社区环境， 杜绝发生公共秩序事件，是我们共同追求的目标。第九章交通管理对园区的交通管理方面，我们将根据园区交通设施配套的实际情况， 在 专业停车场配谿经过培训的交通管理员， 负责车辆停放管理和交通指挥，在 相应的位谿和路口、路段设立限速标志、路牌标志、通向标示、禁停标示等 交通标示

6、，保障车辆安全停放和正常行驶。对进而园区不同区域的车辆，我们将根据实际情况制作IC停车卡或专业的区域识别卡片，使园区业主、住户及相关单位的工作车辆与外来车辆有 所区分，避免不必要的车辆盘查影响相关方的办事效率。届时，我们将根据园区交通的实际情况，与公安交通管理部门保持密切 的联系和有效沟通，在交管部门的指导下，合理配谿和使用交通设施，优化 园区的交通管理方案，保障园区交通正常。第十章 消防管理在消防管理方面，我们的工作指导方针是：以防为主，宣传先行，防消 结合。在园区，我们将在重点的路口路段和场所设谿消防宣传栏， 张贴消防标 语、普及消防知识，进行广泛的消防宣传教育。同时，我们将根据实际需求，

7、 在园区的相关部位配谿消防设施与消防器材， 并定期对消防设施和器材进行 检查、调试、确保其随时完好。在对商业、办公、产业园区，在装修方案审查时，我们将严格要求消防 主管部门参与方案审查，确保装修方案符合国家消防要求。在内部管理方面，我们将建立消防管理三级组织， 成立以公司总经理为 组长的消防领导小组和园区义务消防队。其组织架构包括：领导小组组长：管理公司总经理领导小组副组长：项目部经理领导小组成员：工程部经理、保安部队长、工程部设备主管、综合管理 部主管、保安部副队长、分队长等。义务消防队队长：项目部经理义务消防对常务副队长：保安部队长义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部

8、设备 主管、综合管理部主管义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员在针对不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签署消防管理责任 书，制定安全防火制度，明确相关单位的防火责任人，明确责任人的职责， 把防火责任分解到具体单位和业主。 并定期组织安排消防安全检查，查找消防安全隐患，并根据隐患情况发出整改通知书，限期督促整改，消除火灾苗 头。在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应对方案、紧急 疏散程序。通过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物品转移程 序、重要物资的抢救预案。同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装相应的消防疏散标示， 制定灭火方案和重点部位保卫方案。以

9、完善的管理构思和预案演练，通过培 训、宣传、教育、检查整改、动员齐抓共管的总体思路，走预防为主、将隐 患消灭在萌芽状态的管理方案，有效保障园区业主和相关单位的生命财产安 全。第十一 园林绿化养护在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划经过综合分析， 认为该园 区园林的建设规划主要由大面积的常绿草坪、 大规模的灌木植被、适量的常 绿乔木和落叶乔木、部分珍惜植物、少量盆景、大面积的租摆盆栽植物组成， 因此，我们认为，要搞好园区的园林养护，必须在园区组建一支由专业园艺 师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护工作。在园林的维修养护上，我们严格按照相关规范，制定修剪、施肥、除草、 浇水、排涝、杀虫

10、计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思想，确保园 林的观赏性。绿化养护制度一，室内养护标准及目标：1、浇水：根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水 ；2、花木除杂：及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草， 杂物；3、修剪整形：根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大 方； TOC o 1-5 h z 4、 施肥：根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病虫防治：春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作；6、 长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换 二，室外养护：1、

11、基础性更新改造：土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底 改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确 保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2、常规性养护工作：修剪：修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每 月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长 于15厘米，秋，冬季不长于10厘米；浇水：旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次 ；室外拿刀盆 栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水

12、的不浇，每周浇透水 1-2次, 室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主；花木除杂：及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等 杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂， 每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥；松土，扩穴，施肥：原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次；病虫防治：建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前 必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生；冬季要做好越冬虫害的清理灭除 和树干涂液防虫，防病

13、等保护工作；花木补植：如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植 ；植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为 前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷；使用小型喷雾器或手动喷雾 器喷洒，以免药液扩散；白然灾害的防御：雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜 冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失 ；草皮养护：杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于 5棵高度超过8 厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥, 施后浇透水或在雨后施肥；绿篱，花球养护：绿篱

14、修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术 含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每 3个 月施肥一次，施用复合肥和共生就保证长势旺盛 .绿篱，花球死亡缺苗，须在1 周内补种好；乔灌木养护：每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和 活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响 美观.第十二 保洁服务”干净、整洁”是我们保洁服务的目标。我们拥有一支专业的高素质的保洁 队伍，能对不同材质的屋顶、外墙、地面进行专业清洁，为业主提供高质量、 高水平保洁服务。根据园区的情况保洁部将以公司管理目标为依据，制定保洁部各项管理规 定及岗位职责，严

15、格按ISO质量体系的保洁操作手册规范运作与管理，有 计划的实行员工的岗前、在岗培训，物料的申购、领用控制。在保证工作标准 的同时，降低物耗，开源节流。在用人机制上，不断加强员工的团队意识的同 时强化竞争，并不断优化岗位设谿，以保持工作的高效率。12.1保洁部提供的服务：公共区域清洁保持公共设施清洁保持特约家政服务垃圾清运专业的屋顶、外墙清洗12.2 保洁部架构：保洁部配谿一个保洁主管，两名副主管，下属数个领班及若干保洁员。片区设谿一个保洁机械作业小组统一进行相关工作保洁配备：配备柴油洒水车一台，可冲洗路面并浇灌绿化带;多套保洁机具；需要10个工作间，1间保洁库房；垃圾中转房、垃圾桶、洗涤池。服

16、务内容（主要工作）及标准：序号服务内容方案与标准1园区外围区间道路（水泥道路）每天集中清扫1次；水管冲洗频次根据情况制定，必要时用洒水车冲洗；随时保洁；路纹清晰；无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；无扬尘；主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。2园区内外花岗石及室内大理石地面每日全面清洁1次；推尘数次；每月冲洗1次；大理石抛光、打蜡频次根据情况制7E；随时保洁；无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；有光泽；主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。3园区内沥青、砂石、喷漆、地砖路面每天集中清扫1次；水管冲洗频次根据情况制7E ；随时保洁；无垃圾，无

17、泥沙，无积水，无污迹；主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。4园区内住宅楼单元楼道每日集中收集垃圾1次；全面清洁1次；保洁1次；无生活、建筑垃圾（垃圾每日8: 30前清完）；地面光洁；扶手、铁花、消防栓干净；玻璃光洁；天花板、墙角无蛛网；主管每日至少抽查4个楼道；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。5园区内电梯公寓的电梯每日全面清洁1次；每周用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱 1次；每月清洁1次轿箱顶灯；电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘；电梯门无灰尘，无污迹，光亮；轿箱内尚指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽干净无泥沙杂物；电梯内按键无污迹；主管

18、每日至少抽查3部电梯；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。6园区内水景、水沟，生态池每天清理水面树叶及飘浮物多次；滴水景处每月刷洗青苔；夏天每日添加1次消泡剂；每3-6个月彻底清洗1次；水清见底，无异味；除少数树叶外，无其它飘浮物；水面无泡沫；水底无杂物；主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。7园区内地下汽车库、白行车库及上下梯阶每日地面推尘1次；每日清理垃圾1次；每周清洁1次挡车杆、停车黄线；每周清洁拦水沟1次；每月冲洗地面1次；据情况清理集污坑；每月清洁1次消防管道及供电线槽；随时保洁；地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水；天花板墙角无蜘蛛网；梯阶

19、扶手干净无尘；挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳；集污坑无异味；指示牌、消防栓、灭火器干净；主管每日巡视1次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。8园区内公共洗手间及移动卫每天全面清洗1次；更换垃圾袋；随时保洁；生间无异味；龙头把手光亮；面盆无污迹；地面无垃圾、无污迹、无积水；地漏无污迹、通畅，无垃圾；垃圾桶不超过容积2/3 ;主管每日巡视1次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。9办公楼、公共洗手间每天全面清洗1次，须在9:00以前完成；更换垃圾袋；补充擦手纸、卷纸、洗手液；随时保洁；无异味；龙头把手光亮，不锈钢、铜制品无指纹、光亮；面盆无污迹，镜面光元，无污

20、迹、水迹；地面无垃圾、无污迹，无积水；地漏无污迹、通畅，无垃圾；地垫干燥、无卷曲、无污迹、油迹；垃圾桶不超过容积2/3 ;主管每日巡视1次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表10住宅楼、办公楼、厂房外墙每年清洗1次；无明显污迹和积灰（漏水或酸雨造成的水渍除外）；墙面无乱贴乱圆；主管验收检查合格。11办公室每日全面清洁1遍；玻璃每周全面清洁1次；灯具、空调出风口每周清理1次；皮革制品每周上蜡1次；随时保洁；地面光亮；玻璃光洁无指痕无水点污点；桌面光滑无指痕；墙面无污痕；窗帘、沙发套（皮质）干净整洁、无污迹；天花顶、墙角无蛛网；灯具的罩、杆、灯泡、电线干净无尘；地砖、踢脚线无污痕；垃

21、圾桶不超过容积2/3 ;每天须在9:00前完成办公室主要卫生；主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。12食堂地面、桌椅、空调、挂画、门窗、洗手间、餐厅前空地每日对餐厅全面清洁2次，中餐及晚餐前各1次；每周清洁1次餐厅门窗玻璃；每周清洗1次空调过滤网；随时保洁；地面光亮；玻璃光洁无指痕无水点污点；桌面光滑无油腻；墙面无污痕；天花顶、墙角无蛛网；地砖、踢脚线无污痕垃圾桶不超过容积2/3 ;须在用餐前的11:30和17:30清洁完毕；洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池干净无污迹；主管每日巡视2次以上；领班随机

22、检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。13垃圾清运垃圾清运及时，清运率100%垃圾桶周围无污垢、无积水，离垃圾桶两米无臭味；定期进行卫生消杀工作；对有毒、有害工业垃圾，管理严格，按规定分装、处理，不得与具它垃圾混杂；14园区内及周边下水道、地沟渠、井、化粪池每W季前清掏1次； 保洁主管验收检查合格； 随时保持畅通。15园区内灭鼠每月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；投放处必须有明显警示语，以免龙物及小孩误食；达到目测园区内无明显鼠迹、绿化带内无鼠洞；主管抽查35处投药点；检查药物发放记录；保洁员按规定填写消毒灭害记录表。16园区内灭蚊室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾介U；消

23、杀时间为晚上6: 00-8 : 00;消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确7E ；投药后抽查3-5处，目测无明显蚊虫在飞；保洁员按规定填写消毒灭害记录表。17园区内灭蝇室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；消杀时间为下午2: 00-4 : 00;消杀地点阴暗潮湿及有腐败物质地点；消杀频次须根据仓蝇滋生情况由管理处确7E ；投药后抽查3-5处，目测无蝇蛆滋生，无明显苍蝇；保洁员按规定填写消毒灭害记录表。18食堂内外灭鼠每月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；投放处必须有明显警示语，以免龙物及小孩误食；目测无明显鼠迹、绿化带内无鼠洞；主管抽查35处投药点；检查药物发放记录；保洁员按规

24、定填写消毒灭害记录表。19食堂内外灭蝇室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾介U；消杀时间为下午3: 00-4 : 00;消杀频次根据苍蝇滋生情况由管理处确7E ； 投药后抽查，目测无蝇蛆滋生，无明显苍蝇； 保洁员按规定填写消毒灭害记录表。20食堂、办公区域灭臆螂药品为气雾剂；消杀时间为夜间或发现臆螂时；消杀地点为阴暗潮湿的地方；消杀频次根据发现臆螂的情况由管理处确定；药后抽查3 5处，无蜂螂；保洁员按规定填写消毒灭害记录表。21办公楼内室内用气雾剂；灭蚊消杀时间为晚上6: 00-8 : 00;消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确7E ；投药后抽查3-5处，目测无明显蚊虫在飞；保洁员按规定填写消毒灭害记

25、录表。第十三章客户需求及特约服务管理在某某产业园的客户需求管理、客户投诉处理和客户特约服务方面，我们 以园区客户服务中心为窗口，向业主提供热情、周到、满意的各项服务。业主/住户需求管理：通过广泛的客户调研，了解掌握业主的服务需求，根据调研结果，有针对 性的在不同区域的服务中心提供需求服务。各园区的客户服务中心在受理业主 的需求时，将严格执行首问管理制度，首问责任人将负责业主需求的全过程跟 踪，受理业主需求时，按要求做好需求记录（了解服务内容、预约服务时间） 并填发服务通知单，督促服务人员在约定时间提供服务。业主/住户需求管理流程:需求受理、分析业主/住户投诉管理：投诉处理是物业管理环节中一项严

26、谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理有效地进行投诉处理，能使相关方给物业管理企业带来高度的信赖，反之，将严重损害开发商及物业公司企业形象和 声誉，因此对客户投诉处理，我们严格执行首问管理制度。业主/住户投诉管理：客户投诉一般包括来电、来函、来访和网上发布等形式，客户服务中心设谿专员负责投诉处理，收集、整理、记录客户投诉，并 对投诉内容进行分类，对于非开发公司和物业管理企业管理而导致的客户投诉，将委婉地向客户解释说明，并协助客户提供解决 问题的途径；对于因开发公司遗留问题和物业管理职责引发的客 户投诉，由客户服务中心值班人员填写客户投诉登记表，安排 项目部相关工作人员和开发公司售后服务人员进行处理。业主/住户投诉处理：为保障投诉处理效率，项目部实行 24小时值班制度，在接到客户 投诉后，针对投诉类别、性质、影响范围，安排人员在5分钟内到场处理。普遍性问题将在社区告示栏或网络公告，针对重大投 诉或暂时不能解决的投诉，我们将编制解决问题的计划，向客户 解释，争取客户谅解，对个人工作原因引起的客户投诉，将对责 任人进行处罚。业