土地估价的基本方法PPT教案

1、土地估价的基本方法土地估价的基本方法第1页/共96页第2页/共96页第3页/共96页/ lD待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数lE待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数PD=PBABDE 第4页/共96页”4内容，“容积率修正 年期修正”为特殊修正内容。第5页/共96页第6页/共96页l（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。第7页/共96页第8页/共96页 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。第9页/共96页第10页/共96页2m第11页/共96页第12页/共96页第13页/共96页第14页/共96页第15页/共96页lln比较

2、实例的使用权年期)1/(11/)1/(11 nmrrK第16页/共96页第17页/共96页第18页/共96页第19页/共96页项目用项目用地地宗地成交宗地成交价格价格/（元（元/）交易时间交易时间土地使用土地使用年期年期容积率容积率区域因素区域因素修正系数修正系数（%）个别因素个别因素修正系数修正系数（%）A12502000年年12月月1日日704.0+3-10B15652001年年8月月1日日705.0-2-3C16202002年年12月月1日日503.0+4+1D14502003年年5月月1日日403.0-4-2待估宗待估宗地地2003年年10月月1日日702.5第20页/共96页容积率容

3、积率1.02.02.53.04.05.0修正系数修正系数1.01.82.22.62.83.1表表4-1-4 容积率修正系数容积率修正系数第21页/共96页日期日期2000年年12月月1日日2001年年8月月1日日2002年年6月月1日日2002年年12月月1日日2003年年5月月1日日2003年年10月月1日日地价指数地价指数100108118124126.5129表表4-1-5 某市住宅地价逐年指数某市住宅地价逐年指数第22页/共96页32.98%)81/(11/%)81/(11 100705084.95%)81/(11/%)81/(111007040第23页/共96页项目项目区域因素条件指

4、数区域因素条件指数个别因素条件指数个别因素条件指数比较实例比较实例A10390比较实例比较实例B9897比较实例比较实例C104101比较实例比较实例D9698待估宗地待估宗地100100表表4-1-6 条件指数条件指数第24页/共96页74.1366901001031008 . 22 . 21001001001291250元元/A.B.c.D.第25页/共96页第26页/共96页第27页/共96页修正后的交易案例地价为（）元/ 。lA. 500B. 1500 C. 1667 D. 2000 第28页/共96页lA. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格第29页/共96页第

5、30页/共96页第31页/共96页第32页/共96页nipf)1 ( f资金的复利终值资金的复利终值第33页/共96页nifp)1(1第34页/共96页)1).(1)(1)(1 (.)1)(1)(1 ()1)(1 ()1 (321321321211nnrrrrarrrarrarapP土地价格土地价格a土地年纯收益土地年纯收益r土地还原率土地还原率第35页/共96页rap )1(11nrrap第36页/共96页 对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地。第37页/共96页第38页/共96页偶然的因素后得到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作为评估的依据。第39页/

6、共96页l如给水及修缮道路等费用。第40页/共96页第41页/共96页 房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不同而变化，一般各城市均有规定标准。房屋出租的总费用房屋出租的总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金+房屋折旧费房屋折旧费第42页/共96页l产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、厂商利润等。第43页/共96页l房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用l房屋纯收益=房屋现值 建筑物还原率 房屋现值 =房屋重置价 房屋成新度l经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方法：略。第44页/共96页第45页/共96页第46页/共96页第47页/共96页l据

7、调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每 35元，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每 20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为为重置价的2 。第48页/共96页=8505000第49页/共96页第50页/共96页%)51(11%54915350)1(1146nrrap元86.87886784第51页/共96页l的纯收益以适当的还原利率还原再加和从而得到其价格。 A法定使用年期内B已使用年期内 C剩余使用年期内D未来某几年内第52页/共96页61000元，土地还原利率为10，则该地块50年使用权价格为( )元。A9910

8、B10000 C10100 D19403第53页/共96页第54页/共96页房地产价格房地产价格=房地产开发建设成本房地产开发建设成本+税金税金+利润利润土地价格土地价格=房地产价格房地产价格-除土地价格外的房地产开发建设成本除土地价格外的房地产开发建设成本-税金税金-利润利润第55页/共96页CBAV第56页/共96页第57页/共96页l2、是否正确掌握了地产市场行情，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价。l3、是否正确确定了土地开发费用和正常利润。第58页/共96页第59页/共96页第60页/共96页5、测算土地价格、测算土地价格1、调查待估宗地的基本情况、调查待估宗地的基本情况2

9、、确定土地的最佳开发利用方式、确定土地的最佳开发利用方式3、估计开发完成后的不动产总价、估计开发完成后的不动产总价4、估计建筑费、专业费、利息、税费、估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用、开发商应得利润等租售费用、开发商应得利润等第61页/共96页l第62页/共96页第63页/共96页第64页/共96页 单位建筑面积月租金或年租金 不动产出租费用水平 不动产还原利率 可出租的净面积第65页/共96页万元）(7140%81%85400012%)301(200第66页/共96页3、估算不可预见费l为保证估价结果的安全；l一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。第67页/共96页第68页/共96

10、页 1i)(1n1)12ni（专业费）（建筑费利息第69页/共96页第70页/共96页第71页/共96页l北京：投资汇报率按投资年期不同而不同：1年为20%，2年为30%，3年为40%。第72页/共96页第73页/共96页第74页/共96页25%。第75页/共96页l不动产总价=19746401%)81 (11 %8162000048第76页/共96页5）不动产出租税费在确定不动产总价时已经予以考虑。第77页/共96页第78页/共96页第79页/共96页得费和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所产生的相应利润和利息，组

11、成土地价格的基础部分；并根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。第80页/共96页= =土地取得费土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +税费税费+ +利息利息+ +利润利润+ +土地增值收益土地增值收益土地价格土地价格第81页/共96页；l（2）这里的成本指购买土地的原购买价格和土地再转让期间投入的土地资本现值，而增值地租无法估算。新开发土地新开发土地第82页/共96页第83页/共96页l第二、取得城镇国有土地拆迁安置费即为土地取得费。 拆迁安置费：拆除房屋及其构筑物的补偿费、拆迁安置补助费。 从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。第84页/共96页第85页/共96页第86页/共96页利息利息=（土地取得费（土地取得费+相关税费）相关税费） 开发周期开发周期利息率利息率 +土地开发费土地开发费开发周期开发周期/2 利息率利息率第87页/共96页土地开发投资的基数投资回报率投资回报率税费）土地开发费土地取得费(第88页/共96页土地增值收益率利润）利息税费土地开发