定价策略的分类及基本方法同策XXXX154页[通用]

1、定价策略的分类及基本方法项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成2市场比较法3确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法逻辑图4案例：新城白银路公寓产品定价市场比较法5市场比较法6保利海上五月花9200元/清水颐园9300元/右岸嘉园9200元/保利家园8500元/市场比较法7注：以上项目成交价格为目前成交价格权重 比对因素 本项目 评分保利家园（30%） 评分右岸嘉园 （25%） 评分清水颐园三期（25%） 评分保利海上五月

2、（20%） 评分15%交通因素 M11 100M11 95M11、近城区110M11、近城区110近M119510%社区规模 30万 1002465659750203901300009530000010015%产品形态 高层、多层100高层、小高层、联排100小高层95小高、联排95多层、小高层、联排1005%建筑品质 现代、欧式100现代海派涂料95法式涂料95现在风格涂料95英伦风格石材9520%配套 尚不成熟100社区自建8万方MALL100较成熟115较成熟115尚不成熟10015%园林规划 分层绿化,组团绿化带,庭院绿化100集中绿化100两条天然水系、绿色景观大道、沿河的景观100

3、现在风格，沿河主题休闲绿化带 95大型组团，英伦风格10015%产品特点 90两房、三房、150左右四房10080-90两房9580-90两房、150左右三房100105左右两房9550-60一房；90-100两房955%开发商品牌 新城100保利置业100中青旅集团 95新城100保利房地产95100%系数累加 10097.95 103.00 101.50 98.00 项目价格90168500920093009200市场比较法8全市及区域公寓价格走势市场比较法9案例：英郡别院别墅产品定价方法10价格推导方法：1、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2、权重分析按照各项项目指标进行评

4、分，按照权重分析得到本案的均价市场比较法11比较项目权重文翔名苑名仕豪庭山语原墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置市区距离4100410041104.4交通系统7100710071107.7区域环境板块属性4100410041004自然环境7100710071007社会环境4100410041004发展潜力3100310031003生活配套10100101001010010规划规模31103.310031103.3容积率7805.61208.41208.4绿化7906.31107.71107.7内部景观61056.31106.61156.9产品产品风格及核心概念10909

5、1101110010面积设置61056.310061006产品附加值710071107.71107.7其他条件物业服务4100410041004会所41104.410041204.8是否现房4100410041004开发商品牌3100310031103.310098.2104.4106.2市场比较法12(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/本案静态价格应为：10500元/ 主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/，结合比较系数，计算本案的均价为：市场比较法13案例：盐湖新居产品定

6、价方法14项目选取：在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。选取标准：市场比较法15影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计-11

7、6104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500价格定位：乐观预期乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米市场比较法16影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51130.51025周边环境系数2122411211020小区规划系数1111111111010户型面积系数11010991010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.59141015交通

8、系数1.510159141015合计10116104.5100近期3月价格-85487750-本案推导价格-73607400-未来市场竞争市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感；5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力开盘准备开盘前准备较不充分去化时间去化时间为7个月本案合理价格7300价格定位：悲观预期悲观预期下，本案合理价格为7300元/平方米市场比较法17案例：闵行华漕别墅项目18确定可比案例及权重系数（上海西区城市独栋别墅项目，容积率在0.4以下）确定可比参数及权重得到项目静态

9、价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格价格测算价格测算方法19各项指标所占权重及评分基准判定评分标准评分内容权重系数打分万科翡翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑竣工时间3平均水平以100分为基准，随着房龄时间递减系数评分1001009085909090出售速率3平均水平以100分为基准，月均去化1套为满分，低于1套系数递减系数评分135130100120120130100房屋与地下室面积比6平均水平以100分为基准，以0.3-0.4为满分，低于标准值递减系数评分1001201006010070120花园占地面积12平均水平以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减系

10、数评分90809013012090120容积率12平均水平以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减系数评分100120120140160130100地段15平均水平以100分为基准，视具体地段条件而定系数评分100150160906090180规划特色8平均水平以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减系数评分11011010010010080120景观特色8平均水平以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减系数评分1101101001109080110车位数量3平均水平以100分基准，2个车位为满分系数评分100100100100100901

11、00立面表现8平均水平以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定系数评分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增系数评分120110120100100100110装修材质2平均水平以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分系数评分707012070707070会所10平均水平以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判系数评分1009010011080100100物业管理8平均水平以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定系数评分1001001101001101001202021本地块公寓基准价格确

12、定价格测算比较项目权重翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数竣工时间310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋与地下室面积比610061207.21006603.61006704.21207.2花园占地面积129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容积率121001212014.412014.41401

13、6.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027规划特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景观特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8车位数量310031003100310031003902.71003立面表现813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2装修材质2100210021402.810021002100214

14、02.8会所101001090910010110118081001012012物业管理8100810081108.810081108.8100812010合计100104.25111.2112.7107.25104.395.4120.32122别墅产品静态参考价格：72434元/m2项目价格修正本地块公寓基准价格确定价格测算翡冷翠万源城万特园西郊庄园绿城玫瑰园兰乔圣菲西郊明苑均价7000095000100000650006000055000110000权重系数103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3实际参考价格6714685432 88731 606065752

15、6 57652 89943本项目参考价格7243422项目增值 15%项目增值 10%/年 板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变，凸显板块价值； 板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围 整体宏观大市场运行正常，区域市场增长较快。项目增值 12% 板块市场未来竞品项目均已销售完毕，低密度别墅项目稀缺。区域未来规划发展市场价格走势稀缺性下面我们在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目别墅产品线动态销售均价价格测算23本地块0.7年后的别墅（毛坯）整体均价为：综合上述各项资源优势，得到本案0.7年后的销售价格：项目基准价格72434元/m2区域未来规划发展15%25352市场

16、价格自然波动8%/年（下浮2%）稀缺性12%合计97786别墅均价（0.4容积率）：97786元/m2价格测算观点：本案的基准单价较高，需要通过产品面积考量控制总价上限24总价卡位法25项目和产品定位寻找总价空白点特点：适用总价特征明显的物业产品，如独栋别墅等在框定总价的前提下，通过系数法，确定项目的具体的总价范围总价卡位法逻辑图26案例：好世麒麟园定价方案27根据区域内联体别墅和经济型独栋别墅热销总价段框定本案的总价段确定区域内本案参考楼盘确定价格本案和参考楼盘的价格梯度确定本案的均价根据本案产品的面积段，确定主力价格段结合本案的项目定位，最终确定本案的总价段总价卡位法28产品定价总价框定总

17、计段统计2005 2006 2007 2008 200万以下套数326 1081 784 137 面积（平方米）70805 216319 156840 26266 200-400万套数326 453 684 590 面积（平方米）80929 106899 154337 116804 400-600万套数7 28 46 91 面积（平方米）2588 8064 11099 20945 600-800万套数2 33 面积（平方米）575 9973 西南片区04-08年联体别墅各总价段成交情况区域内联体别墅主要集中在200-400万元的总价段总价卡位法29统计2005 2006 2007 2008 2

18、00万以下套数8 20 10 1 面积（平方米）2040 4278 2292 282 200-400万套数227 266 303 13 面积（平方米）65309 70879 81641 4303 400-600万套数98 60 124 21 面积（平方米）36881 22009 38609 6836 600-800万套数37 140 70 10 面积（平方米）15314 50261 25690 2887 西南片区04-08年经济型独栋别墅各总价段成交情况产品定价总价框定08年，区域内经济型独栋别墅主要集中在400-600万元的总价段总价卡位法30根据区域内别墅产品的总价梯度，本案的总价段可初步

19、框定在400-600万元本案总价框定个案：燕南园、贝尚湾、复地爱伦坡等个案：南郊别墅个案：圣得庄园总价卡位法31基本信息：占地面积 190000建筑面积 120000已成交量 93949容积率 0.63绿化率 35产品类型 联排，少量双拼联排面积 200风格 现代产品定价参考楼盘总价卡位法32产品定价参考楼盘万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中万科燕南园供求走势总价卡位法332005年成交均价（元/平方米）2006年成交均价（元/平方米）好世麒麟园13297 13885 万科燕南园11044 11832 价格梯度1.201.17产品定价单价梯度我们选取好世麒麟园和万科燕南园

20、05、06年的成交均价，以此确定这两个项目间的价格梯度：则好世麒麟园与万科燕南园的价格梯度为1.20：1总价卡位法34万科燕南园成交均价走势2.4万元/平方米1.7万元/平方米产品定价参考楼盘单价目前，万科燕南园成交均价已回落到1.7万元/平方米总价卡位法35产品定价单价确定通过两者间的价格梯度，得出好世麒麟园的均价：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米20000元/m2总价卡位法36产品定价主力总价本案小户型的面积为240平方米左右，则总价为240平方米*2.0万元/平方米=480万元本案大户型的面积为300平方米左右，则总价为300平方米*2.0万元/平方米=600万元好世麒

21、麟园的主力总价段为：500-600万元总价卡位法37单价梯度法确定的主力总价段：500-600万元产品定价总结本案项目定位：区域内中高端经济型别墅产品本案总价段初步框定：400-600万元主力总价段：500-600万元，单价：2.0万/平方米总价卡位法38价格系数法39类似属性案例价格系数得到本项目价格系数得到项目静态价格特点：主要适用某项特征明显的物业产品，如公园、高尔夫、海景资源型住宅价格系数法40定价体系建立：选取世纪公园板块和新江湾城板块，用板块内靠近公园项目和远离公园项目进行价格比较，从而找出一定的价格系数，最终得出本项目与板块内其它楼盘的价格系数，同时结合旭辉依云湾进行价格调整，最

22、终调整得出本项目的定价。公寓定价篇价格系数法411、世纪公园板块靠近世纪公园项目价格研究选取原则：正对世纪公园项目时间节点：2005.1-2005.6雍景台 成交均价19165元/平米香梅花园 成交均价19000元/平米 靠近世纪公园项目成交均价为19055元/平米浦东世纪花园 成交均价19000元/平米 雍景台香梅花园浦东世纪花园价格系数法421、世纪公园板块不靠近世纪公园项目价格研究选取原则：距世纪公园有一段距离或不能正对世纪公 园项目，位置相对较差时间节点：2005.1-2005.6不靠近世纪公园项目成交均价为13712元/平米项目名称成交均价（元/平米）水清木华14742仁恒河滨城14

23、607陆家嘴中央公寓14143大唐国际公寓14000大华锦绣华城11067合计13712水清木华仁恒河滨城陆家嘴中央公寓大唐国际花园大华锦绣华城价格系数法431、世纪公园板块价格系数靠近公园项目成交均价：19055元/平米不靠近公园项目成交均价：13712元/平米1.39世纪公园板块价格系数世纪公园板块价格系数：1.39价格系数法442、新江湾城板块板块内项目价格研究选取原则：位于新江湾城板块内时间节点：2008.3-2008.9项目一：橡树湾 成交均价22000元/平米项目一：新城御景 成交均价22000元/平米新江湾城板块内项目成交均价：22000元/平米橡树湾新城御景价格系数法452、新

24、江湾城板块板块边缘项目价格研究选取原则：处于新江湾城板块边缘地带时间节点：2008.3-2008.9项目一： 书香银苑 成交均价16381元/平米项目二：盛世新江湾 成交均价15730元/平米 新江湾城板块边缘项目成交均价：16055元/平米书香银苑 盛世新江湾价格系数法462、新江湾城板块价格系数板块内项目成交价格：22000元/平米边缘板块项目成交价格：16055元/平米1.37新江湾城板块价格系数新江湾城板块价格系数：1.37价格系数法473、本项目价格系数本项目价格系数得出：世纪公园板块加上新江湾城板块价格系数的平均值，即 （1.39+1.37）/2=1.38本项目价格系数为：1.38

25、价格系数法484、本项目价格定位选取原则选取原则：由于顾村板块目前在售楼盘都距公园较远，因而选取整个板块的成交均价作为该板块的价格基数。铂庭绿洲花园新天地荻泾花园世纪长江苑上投佳园宏润韶光花园采菊苑古北菊翔苑文宝苑本案太和公寓公园价格系数法494、本项目价格定位价格基数建立顾村板块价格基数为：8000元/平米价格系数法504、本项目价格定位系数相成法本项目价格定位为：本项目价格系数*顾村板块价格基数，即1.38*8000元/平米=11040元/平米本项目公寓价格定位为11040元/平米价格系数法51示例：莱茵美墅价格定位思路价格定位 独栋别墅定价法：总价卡位 双拼别墅定价法：市场比较法 联体别

26、墅定价法：产品价格经验值系数折算 叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价定价方法独栋别墅定价法：总价卡位独栋定价东部独栋别墅分布内环内：九间堂 传说99 御翠园内中环：百富丽山庄 汤臣湖庭花园汤臣高尔夫 大华锦绣华城中外环：东源丽晶 梵高别墅外郊环：万科深蓝 棕榈泉花园生茂养园 绿洲千岛花园中科大学城 新浦江城院墅棕榈泉花园930-1350万万科深蓝800-1160万东源丽晶820-1050万九间堂2880-5600万大华锦绣华城1500-1700万传说991500-3310万汤臣湖庭花园1650-1900万百富丽山庄1300-2000万御翠园2000-3500万汤臣高尔夫1500-2250万本案

27、中科大学城1000-1300万绿洲千岛花园800-1150万生茂养园800-1000万新浦江城院墅1000-1200万九九别墅400-540万爱法奥朗800-900万东方夏威夷650-800万梵高别墅1000-1500万东部独栋别墅价格梯度分析棕榈泉花园930-1350万万科深蓝800-1160万东源丽晶820-1050万九间堂2880-5600万大华锦绣华城1500-1700万传说991500-3310万汤臣湖庭花园1650-1900万百富丽山庄1300-2000万御翠园2000-3500万汤臣高尔夫1500-2250万本案中科大学城1000-1300万绿洲千岛花园800-1150万生茂养园

28、800-1000万新浦江城院墅1000-1200万九九别墅400-540万爱法奥朗800-900万东方夏威夷650-800万梵高别墅1000-1500万由内向外呈梯度递减单套2000万单套1500-2000万单套1000-1500万单套800-1000万独栋定价独栋别墅总价落点根据东部区域独栋别墅总价梯度卡位项目独栋别墅总价落点 600-800万600-800万独栋定价独栋别墅单价区间独栋户型地上建筑面积地下建筑面积A-13320.35180.07B-13,Ba12285.33161.84C-16,Ca-17313.29184.13D-12,Da-17268.51146.88项目独栋别墅单价区

29、间 23000-25000元/m2产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)产品附加空间独栋9193.3331270-320地下室双拼4284.5318235-240无地下室联体9526.9946205-210地下室叠加11520.8160190-195无地下室独栋定价双拼别墅定价法：市场比较法步骤一参考别墅项目确认步骤二参考别墅项目价格修正项目双拼别墅价格步骤三可比项目之间权重影响系数对比双拼别墅项目定价策略双拼定价区域双拼别墅项目分布沪南公路本案南六公路南瑞别墅花源湾别墅 花源湾别墅 南瑞别墅双拼定价项目名称产品形态主力成交面积段项目报价(元/m2)修正后参考价格(元/m2)花源湾别墅双拼

30、195-261m21400012500南瑞别墅双拼250-300m22000016000修正原则： 花源湾别墅目前报价14000元/m2，08年以来市场成交均价为12000-13000元/m2 南瑞别墅目前报价20000元/m2，包括地下室面积，调整至地上建筑面积价格为16000元/m2区域双拼别墅价格修正双拼定价项目权重对比类别细项标准权重花源湾别墅南瑞别墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值6955.70 955.42 板块形象定位71007.00 1007.00 交通条件6.5956.18 955.87 生活配套51005.00 1005.00 基础设施4.51004.50

31、1004.50 环境资源6.5855.53 1055.80 项目属性地块条件4.5954.28 1054.49 品牌效应51055.25 1055.51 建筑体量41154.60 1155.29 项目配套6905.40 955.13 景观6804.80 1205.76 服务6804.80 803.84 产品属性建筑品质6.5805.20 904.68 立面6804.80 904.32 户型功能9807.20 906.48 附加值71057.35 1158.45 科技运用4.5803.60 953.42 合计10091.18 90.96 双拼定价双拼产品单价区间花源湾别墅南瑞别墅均价125001

32、6000权重系数91.1890.96实际参考价格1371017591本项目参考价格15650项目双拼别墅参考单价均值： 15600元/m2 双拼定价双拼产品总价区间项目双拼别墅参考总价区间： 360- 380万 产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195双拼定价联体别墅定价法：产品价格经验值系数折算根据实践操作经验，一般项目中双拼别墅与联体别墅单价比值为1.1-1.3，在此取中间值1.2，则：双拼别墅参考单价：15650元/m2 单价比值：双拼/联体

33、 = 1.2 项目联体别墅单价区间：13042元/m2项目联体别墅参考单价均值： 13000元/m2 联体别墅单价区间联排定价项目联排别墅参考总价区间： 265- 275万 产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190-195联体别墅总价区间联排定价叠加别墅定价法：跑量产品，控制总价产品线总建筑面积(m2)户数面积段(m2)独栋9193.3331270-320双拼4284.5318235-240联体9526.9946205-210叠加11520.8160190

34、-195 项目叠加产品处于隔河的B7地块，作为稀释容积率产品，占本案总体量的33%，基于所处地块位置的劣势及产品的体量，建议在实际销售中采用总价控制的策略，以保证该产品线迅速跑量。 同时从区域市场客户对价格的接受度研究发现，该类产品的单价以10000元/m2为价格门槛。综合以上分析，建议： 叠加产品单价落点：10000元/m2 叠加产品总价区间：190-200万叠加定价资金回笼预期项目总销约5.27亿双拼均价：24000元/m2独栋建面： 9193.33 m2约2.21亿均价：15600元/m2建面：4284.53m2约0.67亿+叠加均价：10000元/m2建面：11520.81m2+约1.

35、15亿双拼均价：13000元/m2建面：9526.99m2约1.24亿+项目开盘价格制定策略项目静态价格形成方法市场比较法总价卡位法价格系数法入市价格策略入市价格形成73万安金邸价格建议报告谨呈：农工商房产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归上海同策房产咨询股份有限公司所有，未经同策书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：价格建议报告2009/1274目标下的市场研究价格建议项目背景及核心问题75主要经济指标总用地面积68540平方米总建筑面积87456平方米商业建筑面积3683平方米住宅建筑面积68538平方米住宅类别小高层、花园洋房、联体容积

36、率1.00建筑密度29.97%绿化率30.36%总户数578户车位地下171/地上270项目背景朱泾万安街龙头地段，上风上水，高品质低密度社区76联排洋房公寓双拼掘石港东林河东林东街万安街胜利街滨河路项目背景序号形态楼号面积（m2）1小高层3#5831.562多层7#971.7538#2915.25420#1943.5525#1943.56别墅11808.6714808.6815808.6916536.61017808.61118536.61221808.61322808.61423536.61526536.61627808.61728536.618291206.61930536.620341

37、206.62135536.622商A1699.08合计面积27134.24首批可售房源首批可售房源共27000，其中小高层5831，花园洋房7774，别墅1183077价格目标2010年1月30日首次开盘，产品有公寓、花园洋房和联排别墅，开盘完成90%销售率 速度目标2010年年中前房源全部开完，首次开盘后9个月内基本上完成项目的销售4 季度1季度2季度项目工程及营销节点预估：工程进度营销节点首批房源达预售标准2009年1月底首次开盘进场及蓄水价格目标速度目标价格目标价格目标整盘目标首次开盘项目背景项目目标：2010年第二次开盘第三次次开盘第二批房源达预售标准第三批房源达预售标准78本项目入市

38、价格策略？首批房源开盘均价？在首次开盘价格的基础上，各产品线整盘均价？Q1:Q2:基于对目标的理解，我们将回答以下两个核心问题：核心问题79项目背景及核心问题目标下的市场研究价格建议宏观市场研究外围市场研究市场研究框架区域市场研究客户落点梳理80宏观市场研究洞悉未来宏观大势，是本案的立足根本！81宏观市场08年下半年，一场金融风暴席卷全球， 从10月起，中央密集发布了以救市为目的一系列政策82上海市自07年“927新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年

39、1-10月，商品住宅累计成交1485万，与08年同期相比增加98%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万）；受制于供应量影响，10月全市商品住宅成交107万方，成交均价高达17102元/平方米。二套房政策出台，打压楼市政府救市政策出台08年市场调整受政策利好刺激，刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力，09年1-10月，商品住宅累计成交1485万，成交量同比激增98%宏观市场837/7/2022在09年市场的成交量爆发性增长态势下，2010年的市场走势是否依然乐观？宏观市场中国房地产特征：政策导向的市场84楼市政策已发生微妙转向，政府态度由原来的积极支持改为温和调整，甚至部分领域

40、（如二套房、首付比例、贷款利率）已经明显收紧宏观市场85紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台 在实体经济恢复后， GDP增长目标的实现得以保证，政府或将出手打击房地产市场，避免资产泡沫的出现，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台， 近期主要采用较温和的调控手段 今年四季度到明年上半年，国民经济正处于企稳回升的关键时期，外需萎缩的局面及影响还在持续，房地产开发投资和居民购房消费仍是促进宏观经济平稳增长的重要选择。实体经济恢复后，楼市可能成为打压对象，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台房地产政策日前，在中国房地产业协会、中国指数研究院等机构日前主办的 “亚洲国际地产投资交易会”

41、上，与会专家认为，紧缩性房地产调控政策最快将在明年二季度出台。 86加强保障房建设土地登记强调耕地保护 2005 20062008 20072009金融政策税收政策土地政策市场政策国八条新国八条购房实名制国六条70/90严控外资购房自住房销售征税二手房交易征个人所得税贷款企业资质限定外汇结汇金额限定上调住房贷款首付和利率房产商企业所得税重申加大非商品房土地供应严控低密度住宅土地供应加大闲置土地处置力度调高存贷款利率加强房地产信贷管理通知明确自住房首付比例强征二手房交易个人所得税调高存款准备金率提高二套房首付和利率加大保障性住房力度严控经济试用房 标准重申闲置土地清理上调存款准备金率加强保障性安

42、居住房重申二套房信贷政策清理改变性质和提高容积率的房产项目减少不合理需求 加强民生保障清算土地增值税促进合理利用 调整利用结构整体来看，09年以后，全国商品房销售火爆、价格暴涨，相关政策层面的调控将加大后期整体宏观市场走势的不确定性 研究开征物业税国家出台土地增值税清算管理规程上海出台一系列税费减免政策银监会强化贷款流向管理 新增贷款比例下降减少流动性 防止楼市及经济过热增加交易及持有成本 抑制投机需求宏观市场87887/7/2022887/7/20222010年市场预期导致因素世界经济虽然仍未走出金融危机的阴影，但中国整体经济仍在不断好转，并且通胀预期依旧在市场过于火爆，有滋生房地产泡沫风险

43、预期下，国家再次重申严控二套房贷款政策市场有效需求客户减少，后市信心受影响房屋保值增值功能及需求依然存在未来房产市场趋于平缓，需谨慎应对价格暴涨已经超越消费者承受力，金融、宏观政策收紧， 预计2010年房产市场趋于平缓，需谨慎应对宏观总结88外围市场研究选取金山新城板块，该板块交投活跃，市场竞争充分，作为本区域价格水平的参考89公寓市场90金山新城龙泽园宝华海湾城石化区域区域在售公寓项目区域项目名称形态新城区龙泽园小高层金悦华庭联排、多层、小高层金山卫镇御景龙庭小高层、联排石化街道宝华海湾城小高层、叠加华府海景高层金悦华庭华府海景本案公寓市场目前区域内在售公寓项目主要集中在新城区和石化街道金山

44、卫镇御景龙庭91华府海景目前报价为18000元/平方米月成交走势华府海景公寓于09年7月底开盘价格13000元平方米，开盘至今均价13500元/平方米，目前随着金山市场迅速价格上涨该楼盘目前已报价18000元/平方米09年9-11月周成交走势占地面积建筑面积容积率总户数3.6万平方米9万平方米2.5424户总体量已推未推网上存量9万平方米424套0套82套华府海景92龙泽园二期报价9500元/平方米月成交走势龙泽园二期海望龙泽园公寓十月底开盘均价9000元/平方米，开盘至今均价9100元/平方米，未来还有一批房源目前报价9500元/平方米；09年9-11月周成交走势占地面积建筑面积容积率总户数

45、10.5万平方米19.5万平方米1.81102户总体量已推未推网上存量19.5万平方米916套预计186套263套龙泽园二期93宝华海湾城目前报价9500元/平方米月成交走势宝华海湾城公寓自开盘时7300元/平方米的均价一路上涨，整盘均价7500，经过4个月涨幅目前报价近9500元/平方米；09年9-11月周成交走势占地面积建筑面积容积率总户数17万平方米20万平方米1.51400户总体量已推未推网上存量20万平方米1100套预计300套411套宝华海湾城94金悦华庭下月将推出一批新房源，预计售价在7500元/平方米月成交走势金悦华庭公寓于09年7月底开盘价格5700元/平方米，开盘至今均价6

46、500元/平方米，该楼盘下月将推出一批新房源预计售价在7500元/平方米09年9-11月周成交走势占地面积建筑面积容积率总户数11万平方米17万平方米1.2640户总体量已推未推网上存量17万平方米450套200套90套金悦华庭95御景龙庭占地面积建筑面积容积率总户数13万平方米22万平方米1.491592户总体量已推未推网上存量20万平方米282套0套0套月成交走势09年9-11月周成交走势御景龙庭公寓10.29首次开盘均价6000元/平方米，11.27开盘均价7200元/平米，已全部售磬，下批开盘约在明年3月。御景龙庭下批约在明年3月开盘，目前均价7200元/平方米96类型项目名称占地面积

47、总建筑面积容积率客户特征09年至今推案/去化目前报价高端投资项目华府海景3.58万m28.96万m22.5市区投资客，部分本地高端客户424/34218000高端项目龙泽园10.6万m219万m21.8本地高端客户，政府官员106/989500宝华海湾城17万m220万m21.2本地高端客户，周边区域客户1104/6939500中端项目御景龙庭13万22万1.49本地中高端客户282/2827200金悦华庭11.59万m211.91万m21.0本地中高端客户450/907500公寓市场小结目前区域高端公寓项目报价已达9500元/平方米，中端主力均价约为7200-7500元/平方米97别墅市场9

48、8金山新城宝华海湾城石化区域区域在售公寓项目区域项目名称形态金山新城龙湾华庭联排别墅金悦华庭联排别墅金山卫镇御景龙庭联排别墅石化街道宝华海湾城叠加别墅金悦华庭本案项目地图目前区域内在售别墅项目主要集中在新城区和石化街道金山卫镇御景龙庭龙湾华庭99龙湾华庭目前价格为11000元/平方米，明年3月新上市房源报价13000元/平方米月成交走势龙湾华庭联排别墅目前价格为11000元/平方米，下批房源将于明年3月上市预计均价13000元/平凡米；占地面积建筑面积容积率总户数7.6万平方米9.1万平方米1.2240户总体量已推未推网上存量9.1万平方米158套82套17套龙湾华庭09年9-11月周成交走势

49、100宝华海湾城叠加别墅目前报价11000元/平方米月成交走势宝华海湾城叠加别墅与9月开盘，开盘均价与9500元/平方米，开盘至今均价约10000元/平方米，目前报价已至11000元平方米占地面积建筑面积容积率总户数17万平方米20万平方米1.2298户总体量已推未推网上存量20万平方米100套198套45套宝华海湾城09年9-11月周成交走势101占地面积建筑面积容积率总户数13万平方米22万平方米1.49155户总体量已推未推网上存量20万平方米28套0套0套御景龙庭月成交走势09年9-11月周成交走势御景龙庭别墅10.29首次开盘，均价8500元/平方米，11.27开盘均价10000元/

50、平米，已全部售磬，下批开盘约在明年3月。御景龙庭下批约在明年3月开盘，目前均价约10000元/平102月成交走势金悦华庭项目于09年7月上市，开盘价格为8000元/平方米，开盘至今项目均价为8600元/平方米，下批房源预计在明年开盘报价在10000元/平米占地面积建筑面积容积率总户数11万平方米17万平方米1.2150户总体量已推未推网上存量17万平方米98套52套42套09年9-11月周成交走势金悦华庭目前均价为9800元/平方米，预计下批房源上市均价在10000元/平方米金悦华庭103项目名称占地面积总建筑面积容积率客户特征09年至今推案/去化目前价格龙湾华庭7.58m29.1m21.2市

51、区投资客，部分本地高端客户158/14111000宝华海湾城17万m220万m21.2本地高端客户，周边区域客户100/5510000金悦华庭11.59万m211.91万m21.0本地中高端客户150/1089800御景龙庭13万22万1.49本地中高端客户28/2810000别墅市场小结目前区域别墅项目成交均价9800-11000元/平方米104市场总结金山公寓均价经历近期高速上升后，区域中端主力均价在7200-7500元/平方米，以龙泽园、宝华海湾城为代表的品质项目价格已达9500元/平方米金山新城市场作为金山市场价格标杆板块，价格走出了一波快速上涨行情，对朱泾市场形成较好的支撑目前区域别

52、墅项目成交均价9800-11000元/平方米105区域市场研究106107朱泾一手房市场107108一期售罄二期8月开盘三期预计10年5月后开盘一期产品共推出450套房源，其中花园洋房30套，多层420套；现已售罄。二期开盘前绝大多数产品已售罄，目前仅剩余洋房产品中个别一楼单位，二期全盘均价约6900-7000元/平。三期预计于10年6月后开盘。尚城府邸项目成交月走势项目成交周走势作为目前区域唯一在售楼盘，尚成府邸二期基本售罄，二期全盘均价约6900-7000元/平方米108109一手房推量区域住宅市场潜在供应主要集中在2010年下半年-2011年上半年，与本案推案周期基本无重合，项目具有一定

53、价格主动权项目名称未推量预计2010上半年推量预计2010年下半年推量预计2011年上半年推量预计2011年下半年推量尚成府邸公寓2万m22万m2万安世家华园公寓4.2万 m22万 m22.2万 m2别墅1.6万 m21.6万 m2金榜逸家公寓4.1万 m22万 m22.1万 m2南分区E1东地块公寓7.7万 m24万m23.7万m2别墅1.2万 m21.2万 m2总计20万平米左右1.6万 m27.2万 m28.3万 m23.7万m2109110朱泾二手房市场110项目分布红菱苑珠溪苑弘泽阳光苑森海豪庭金玉良苑汇佳新苑紫金名苑项目名称总体量（万平方米）容积率总户数产品形态开盘时间红菱苑101

54、.2712小高层05-01朋鑫苑11.1100多层05-05弘泽阳光园7.61.1638小高层、多层04-06金玉良苑121.3429小高层、多层03-06紫金名苑90.9472独栋、联排、小高层05-10汇佳新苑151604小高层、多层03-11森海豪庭101.2612多层04-12华光紫荆苑13.451.22500小高层、多层04-06珠溪苑0.7671.274多层09-01选取区域5年以内次新二手房项目9个，市场代表性较好。项目分布华光紫荆苑朋鑫苑111红菱苑项目名称：红菱苑绿化率：52项目地址：秀州街718弄占地面积：8.2万方容积率：1.2建筑面积：10万方建筑类别：高层首次开盘：2

55、006年10月14日总户数：710户车位比：1：0.75入住时间：2006年12月31日物业公司：上海大慈物业管理有限公司开发商：上海康发房产经营有限公司物业费： 1.35元/平米3/2/2 135 单价8000元/ 总价108万 3楼/共11楼 普装3/2/2 131.56 单价7612元/ 总价100万 10楼/共11楼 毛坯3/2/2 132 单价8258元/ 总价109万 11楼/共11楼 普装该案目前二手房挂牌价格：剔除装修费用，目前毛坯报价在75007700左右，实际成交价格在7200-7500左右112远策紫金名苑项目名称：紫金名苑绿化率：38.5项目地址：众安街389弄占地面积

56、：10万方容积率：0.895建筑面积：8.95万方建筑类别：多层、小高层、联排别墅、独栋别墅首次开盘：2005-10-29总户数：471户车位比：1：0.75入住时间：2006-12-01物业公司：深圳和平物业公司开发商：上海远策置业发展有限公司物业费：1.6元-2.4元/ 2/2/1 92 单价7609元/ 总价70万 1楼/共11楼 毛坯3/2/2 125 单价7840元/ 总价98万 1楼/共6楼 普装该案目前二手房挂牌价格：剔除装修费用，目前毛坯报价在75007700左右，实际成交价格在7200-7500左右113弘泽阳光园项目名称：弘泽阳光园绿化率：38%项目地址：朱泾镇公园路2号占

57、地面积： 6.4万方容积率：1.25建筑面积：8万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004-08-31总户数：600户车位比：1：0.67入住时间：2005-12-31物业公司：上海殷润物业管理公司开发商：上海标力房地产开发有限公司物业费：小高层：1.15元/平米多层：0.65元/平米该案目前二房挂牌价格2/2/1 87 单价7816元/ 总价68万 1楼/共6楼 普装3/2/2 126 单价8333元/ 总价105万 3楼/共6楼 精装4/2/2 151 单价7483元/ 总价113万 6楼/共11楼 普装剔除装修费用，目前毛坯报价在72007500左右，实际成交价格在6900-7200左

58、右114华光紫荆苑项目名称：华光紫荆苑绿化率：40%项目地址：塘园路521号占地面积：11万方容积率：1.22建筑面积：13.45万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004年6月总户数：500户车位比：1：0.66入住时间：2005年12月物业公司：上海华榭物业公司开发商：上海华邸房地产公司物业费：高层：1.20元/平米多层：0.8元/平米2/2/1 86.96 单价7475元/ 总价65万 3楼/共6楼 毛坯 3/2/2 121 单价7603元/ 总价92万 1楼/共11楼 普装3/2/2 126 单价7143元/ 总价90万 6楼/共6楼 毛坯该案目前二手房挂牌价格：剔除装修费用，目前毛

59、坯报价在71007400左右，实际成交价格在6800-7200左右115金玉良苑项目名称：金玉良苑绿化率：46%项目地址：罗星南路303弄占地面积：8万方容积率：1.27建筑面积：12万方建筑类别：小高层、多层首次开盘：2004-9-30总户数：1000户车位比：1：0.3入住时间：2005-12-31物业公司：深圳职茂物业管理有限公司开发商：上海金韵房地产发展有限公司物业费：高层：1.30元/平米多层：0.8元/平米2/2/1 97 单价7629元/ 总价74万 4楼/共6楼 精装3/2/2 129 单价6434元/ 总价83万 1楼/共11楼 毛坯3/2/2 138 单价7101元/ 总价

60、98万 6楼/共6楼 毛坯该案目前二手房挂牌价格：剔除装修费用，目前毛坯报价在64007100左右，实际成交价格在6200-6800左右116汇佳新苑项目名称：汇佳欣苑绿化率： 40%项目地址： 罗星南路258弄占地面积：9.33万方容积率：1.20建筑面积：11.5万方建筑类别：多层、小高层首次开盘：2005-04-28总户数：920车位比：1：0.56入住时间：2005-12-31物业公司：上海兴虹物业管理有限公司开发商：上海建佳房地产开发有限公司物业费： 0.8元1元/ 2/2/1 98.5 单价7513元/ 总价74万 6楼/共6楼 普装3/2/2 129 单价7907元/ 总价102