博澳前程村项目

1、博澳前程村项目市场拓展报告易居中国 河南2013.3市场回顾Part 1本次汇报沟通的目标项目价值解析Part 2项目核心问题思考Part 3项目定位Part 4项目物业发展建议Part 5项目开发节奏建议Part 6项目住宅物业经济测算Part 7 龙子湖、龙湖住宅板块未来中央别墅区，高端物业集聚区。 经开区郑南住宅板块居住补充区域，定位为经济开发区生活配套区，经济型物业聚集区。 行政新区未来行政服务中心综合生活配套区，城市新区综合住宅物业集聚区。 空港新区产业导向下的居住功能配套区，满足产业人群需求的涵盖高中端产品线的综合物业集聚区。住宅市场板块整合分析基于整体大郑东房地产板块的竞争关系，

2、泛CBD区、经开区、航空港区均定位为各功能板块的房地产物业，本项目所处板块为大郑州未来核心区域，因此项目所处的市场未来将占位为城市主要居住板块。中心城区郑东新区经开区国际航空港区行政新区（白沙、绿博、中牟产业区）中心城区郑东新区经开区国际航空港区行政新区（白沙、绿博、中牟产业区）本案市场格局基于整体大郑东房地产板块的竞争关系，市场竞争将不断加剧。本项目应考虑规避市场同质化风险，着力于产品设置及创新，增加户型舒适度和功能性，在产品上突出亮点，规避红海竞争圈。住宅市场板块格局竞争市场整个大郑东和中牟住宅市场，共计市场存量1223.6万，目前剩余体量648.2万。对项目住宅产品来讲红海竞争局面已经呈

3、现，必须找出本项目核心竞争力，突破包围圈。CBD外环居住板块板块剩余存量:53万新东站板块商住物流园板块科技物流园区剩余存量：70万龙子湖板块剩余存量：80万剩余存量：155万剩余存量：10万CBD延伸区域板块剩余存量：17万经开区剩余存量：110万整体存量：17万整体存量：140万整体存量：152万整体存量：175万整体存量：23万整体存量：235万整体存量:85万大郑东竞争市场白沙镇板块郑开大道板块老城区板块整体存量：10.6万剩余存量：10.6万整体存量：182万剩余存量：75.6万政务新区板块整体存量：204万剩余存量：67万中牟白沙市场住宅市场板块对比新东站板块商住物流园板块科技物流

4、园区经开区住宅板块板块户型单价总价CBD外环居住板块板块一房800050-70两房900065-85三房1000090-130四房11000150-200CBD延伸区域板块一房750050-65两房800060-80三房1000090-140四房11000150-190龙子湖板块别墅10000200-500洋房8000100-200新东站板块一房800030-40两房850060-80三房8500-900070-110四房9500-10000140-160科技物流园区两房10000三房12000经开区住宅公寓700030-40别墅、洋房20000300-500商住物流园区两房800060-80

5、三房1100090-140四房11500150-190房地产板块格局大郑东区域依据市场关系及地缘属性可划分为7个板块，整体房地产发展向本案所在白沙区域推进。对本项目而言，未来郑东整体市场客流导入大势所向。CBD延伸区域板块CBD外环居住板块板块龙子湖板块大郑东住宅板块 市场发展：根据政策性导向，城市框架不断扩大，市场规模迅速扩大，房地产市场进入大发展时期。 市场格局：大郑东区域整体房地产发展向本案所在的白沙区域推进，对于本项目而言，未来郑东整体市场客流导入大势所向。市场阶段：大郑东市场目前正处于成熟市场向高度成熟市场的过渡阶段，产品设计多元化，注重舒适度及功能性，客户居住理念有了质的提升，伴随

6、着市场的发展，大量在建项目集中放量，市场竞争将不断加剧。 竞争市场：项目所在区域尚未成熟，周边配套较差，因此本项目应着力打造内部资源，在产品创新及整体规划上做足文章，拉大与周边竞争项目的差距。 客户市场：从目前市场情况来看，针对各项属性，客户普遍更为关注交通、配套、居住舒适度以及价格，自身配套打造较好及性价比较高的物业更受市场青睐。市场竞争逐步加剧，潜在竞争项目体量巨大，未来红海竞争显著。本案应充分利用区域规划利好性，挖掘项目核心价值，精准定位，转化竞争，门户站位，规划发力，领袖郑东，实现项目价值最大化。住宅市场总结商圈分布郑东商圈以全新的现代化商业模式迅速发展，中牟商圈以原有中牟大厦商圈为县

7、级商业中心，本项目特殊的地理位置将受到两大商圈的辐射。郑东商圈本案中牟商圈郑东商圈：中牟商圈：现已形成中牟县核心商圈，以中牟大厦为核心辐射周边，依托老城区的居住成熟度和县级行政单位的优势，核心地位将更加稳固。商业市场格局中牟商圈中牟商圈规模约34万平米，集中了中牟县最有影响力商业品牌，但整体经营档次较低，主要以商业街、百货和超市为主，已经不能满足消费者多元化需求结构，商圈有待升级优化。中牟商圈商圈总供应量约34万空置率7%左右销售价格租金商场（扣点）：8%-20%步行街（集中）：74-140元/月主要特征中牟县以中牟大厦为中心，解放路、青年路、官渡大街、建设路所构成的核心商圈；中牟商圈大型商业

8、项目以传统百货、综合性商超为主，如中牟大厦、万隆商城、新世纪购物广场等餐饮、娱乐业态的比重明显增加；乐山商圈的商业格局的发展并不平衡，青年路、解放路交汇处是核心商圈，同时也是人流最为密集的区域，官渡大道、建设路发展较为缓慢。客户特征中牟大厦主要为高收入的城区人口及周边乡镇的高收入阶层，消费者年龄28-45岁，主力消费者35岁左右；除中牟大厦外，其他各商业区主要目标客户为中牟县区居民及周边乡镇消费者；商业市场格局商业市场青 年 路官 渡 大 街解 放 路商业街商业街整体环境较差，商业街主题缺乏，大部分租金水平不高，商业品牌不足，商业经意一般，以服饰、零售业态为住。商业街业态面积区间租金范围青年路

9、大型百货商场、通讯、服饰零售等30-7078-165元/月解放路服饰、零售、婚纱摄影20-16034-48元/月官渡大街建材、服饰、零售、婚纱摄影20-10090-123元/月青年路解放路官渡大街30商业街租金水平507090110130150商业市场格局商业市场白沙商贸城目前中牟白沙镇唯一一个集大型购物中心、商业步行街、酒店和商超于一体，融合百货、服装、餐饮、休闲、娱乐多重业态的商业MALL综合体。开发商河南创帝实业地址白沙镇商都路恒通路交汇处北300米规模70000商业综合体业态百货零售、服装、餐饮、休闲、娱乐、超市、酒店。主力面积段100-300（面积区间自由分割组合）经营方式以销售为主

10、，招商为辅。开发商自持6成物业不对外销售。运营模式商业运营团队统一管理销售方式销售：开发商返租模式，至少5年按每年6%收益率，第三年涨幅到8%。招商：免收一年租金。业态分布1F: 服装、百货、超市、商业为主。2-3F：餐饮、服装、百货为主。4F： 娱乐、休闲、餐饮为主。功能规划1-4#：步行街、服装、餐饮、超市5#：星级酒店1#2#5#3#4#目前中牟县城区整体商业业态较为齐全，总体商业面积约34万平方米，其中百货和购物中心面积约14万平方米，商业街面积约20万平方米；未来新增商业面积约8万平方米，主要集中在中牟新区和白沙镇组团；（主要白沙商贸城7）商业处在快速升级阶段，但始终缺乏与城市文化内

11、涵的结合，休闲商业水平较低。本项目商业开发，应充分利用开发商自身品牌与商业资源整合优势，运用超前商业规划、运营理念以及规模优势，前瞻性规划，抢占区域商业核心地位，打造区域百乐生活MALL。服务中央政府生活区。商业市场总结商业总结县级商圈老化亟待升级改造，而新区商业中心未形成，商业街发展落后，本项目无借鉴项目，未来商业创新空间大 。公寓市场详情公寓市场？因公寓市场尚未整合，（郑东、经开、港区、中牟）暂无法给予总结酒店市场？因酒店市场尚未整合，（郑东、经开、港区、中牟）暂无法给予总结酒店市场详情商务市场详情写字楼市场市场上无纯写字楼，多以商住公寓型形式出现以满足办公需求，且项目都占据交通便利位置，

12、售价与普通住宅无区别。本案蓝爵世家东鑫国际中心商住型物业入市公寓写字楼蓝爵世家东鑫国际中心中牟县目前商住型物业主要集中在商都大道、东风路沿线，大多是住宅改用商务办公，整体档次较低，办公环境较差。东鑫国际中心是目前唯一的酒店式公寓写字楼。欠缺点：是否应该加上白沙商贸城、和大郑东新区商业？商务市场总结中牟县商务办公市场处于起步阶段，整体发展水平低，因此市场企业在用的多为住宅改用办公产品；而市场在售商务产品基本都为商住两用公寓产品，无纯写字楼产品；项目周边商业氛围欠缺，集中商业较为缺乏，商业分为不佳，商务基础薄弱，必然将拉长项目的商务成熟时间；中牟县写字楼市场发展动力不足，商业公司办公地点都设在商场

13、内部或在底商办公。因此本项目开发纯写字楼产品风险较大。商务市场中牟存在公寓投资市场、写字楼发展动力不足、酒店消费层次较低的现状，本项目无参考案例，随着城市商业发展及未来白沙区域的逐步成熟，项目应以自我为中心，着力打造新区地标形象和未来区域中心。自此，短短的几个字技能概括出本项目的市场占位郑东门户 领袖大盘大区域角度，面向大郑州乃至河南中部地区的门户形象。竞争区域角度，引领区域发展的领袖大盘。项目价值解析市场回顾Part 2项目核心问题思考Part 3项目定位Part 4项目物业发展建议Part 5 Part1项目开发节奏建议Part 6项目住宅物业经济测算Part 7城市发展“城市空间扩张，多

14、中心发展”成为城市空间扩展的必然选择。郑州市已进入多中心发展时期，随着大郑东及郑汴一体化的进行，东部将是城市发展的核心区域，而本案作为紧邻郑东新区，未来发展潜力较大，项目需要抓住城市发展机遇，实现项目区域中心地位打造。按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积26计算，相当于未来十年将新增3700万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万 ；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积26计算，相当于每年将新增

15、200万的刚性住房需求。集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型城市发展趋势 2011年，第一、二、三次产业结构达2.546.551 2006年至今，郑州市第一产业比重逐年下降，第二产业占主导地位，且比重呈现上升趋势，成为郑州市经济稳定增长的有力保障，第二产业的稳定增长将推动第三产业进入快速发展阶段。郑州市在纺织、机械、建材、耐火材料、能源和原辅材料产业上具有明显优势。有色金属、食品、煤炭、卷烟等为主导产业。 郑州是全国纺织工业基地之一，是全国重要的冶金建材工业基地，氧化铝产量占全国一半左右

16、；机械工业拥有亚洲最大的磨料磨具企业-白鸽集团。 郑州宇通客车股份有限公司是亚洲规模最大、工艺技术最先进的客车生产企业，2002年被世界客车联盟授予最佳客车车制造商称号。三产结构郑州市产业结构升级，规模升级，导致最近几年二产比例逐步攀升，为中牟经济发展及产业园区的产业发展奠定了基础。城市发展趋势产业升级带来人口质量的改变，城市财富阶层扩大现代服务业及商贸传统制造业高技术产业人口数量时间现在未来“哑铃型”结构“蛋糕型”结构中等收入中等收入中高收入中高收入高收入高收入城市人群结构示意城市产业人口演变示意人口收入水平示意图趋势三消费观念升级，随着高铁、高速等交通成熟，都市生活节奏提高，都市化、时尚化

17、、休闲化、品质化的消费需求开始产生，一站式休闲购物成为市场的主流发展趋势。待定。？城市居民收入水平的提升，带动城市商业模式的升级，都市休闲商业成为主流第一代商业第二代商业第三代商业第四代商业代表：风光路商业街特征：面貌陈旧，零散、自发式发展档次：低档、市井代表：乐山商场特征：大型百货， 单体百货档次：大众、实惠，满足日常购物需求代表：爱家百货、大商新玛特特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：年轻化、中高档代表：暂无特征：休闲娱乐功能复合型商业档次：一站式休闲性强，时尚、综合、现代伴随城市水平的提高，居民生活质量随之改善，驻马店的商业档次随着城市发展逐步升级；北区的丹尼斯超市，以及未来北区开发的CB

18、D国贸和鹏宇天下城均以一站式休闲商业为主，综合型的休闲都市购物已经成为驻马店都市发展的主流。展望全面升级发展的大郑东城市版图扩张，多中心发展大郑东白沙镇区域的崛起城市规模升级城市产业升级城市消费升级城市文化升级“全面现代化”和“现代化升级产业高速的发展” 成为城市发展的主旋律推动新区成为城市增长极改变城市人口结构和质量消费观念改变生活需求升级传统文化价值进一步被挖掘现代都市时尚观念注入，改变城市气质大郑东区域规划郑州新区总体规划主要包括：郑东新区、郑州经济技术开发区、中牟产业园区、郑州航空港区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”，规划面积约1840平方公里。随着城市发展规划的强力推进，郑东

19、新区的热度会慢慢退去，航空港区、中牟产业园区的逐步崛起必会带来异常残酷的竞争。航空港区位于郑州东南角，东临国际机场，北接郑东新区和经济技术开发区，西邻新郑龙湖板块，南靠新郑市区；规划总面积138平公里，代管42个行政村和2个自然村，区域规划有物流商贸区、核心区及临空产业区。郑东新区位于郑州市东部规划范围150平方公里，区域规划有CBD中央商务区、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区和国家郑州经济技术开发区6大部分。郑东新区规划设计图航空港新区规划设计图中心城区郑东新区经开区国际航空港区中牟产业园区郑州经济技术开发区位于郑州东南部，规划范围北界龙海铁路、东界京珠高速公路、西界机场高速

20、、南界机场高速和京珠高速交汇点，规划面积86.7平方公里。中牟产业园区位于郑州东部，西起京港澳高速、东至中牟县界、北起连霍高速、南至310国道，规划面积约300平方公里。区域涉及郑开大道沿线中牟县白沙镇、刘集镇、大孟镇、官渡镇4镇，重点建设郑州新区规划的白沙组团、绿博组团及官渡工业园区。中牟产业园区规划设计图经济技术开发区规划设计图规划至2020年郑州新区规划区城镇建设用地在约387平方公里，城市功能区建设用地在约330平方公里；总人口约380万人，城镇化水平达到97%。郑东新区规划郑东新区规划郑东新区规划分为五个功能组团，包含CBD（规划面积约3.45平方公里）、商住物流区（规划面积约23平

21、方公里）、龙湖区（规划面积约40平方公里）、龙子湖高校园区（规划面积约22平方公里）、科技物流园区（规划面积约18平方公里）。龙 湖 地 区 龙子湖高校园区CBD商住物流区科技物流园区CBD鸟瞰图龙湖规划设计图龙子湖规划设计图科技物流园区规划设计图商住物流区规划设计图郑东新区规划龙湖效果图副CBD效果图龙湖片区规划龙湖区域是郑东新区的核心区域之一，其北部为金水科教新城，南侧为CBD,随着2011年的启动开发，预计未来五到十年发展成为河南的高端金融服务中心与高端富人居住区，它的成熟对本区域将形成极大的辐射带动作用。龙湖区域规划金水科教新城CBD规划CBD规划是郑州市的中央商务区，也是郑东新区的核

22、心区，规划面积约3.45平方公里，是由60栋高层建筑组成的环形城市。中央商务区金融、会展、商务、文化中心作用以呈现，成为河南省城市建设的靓点、是郑州市经济发展的形象。CBD规划布局CBD规划由两环60栋高层建筑组成的环形城市，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。环形建筑群中间不知有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。目前区域内公共配套设施基本到位，已有农业银行河南省分行、白象集团、深圳航空、万达期货、等企业400多家单位相继入驻，构建区域性金融中心。龙 湖 地 区 龙子湖高校园区CBD商住物流区科技物流园区商住物

23、流区规划是CBD的功能支撑区，规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。伸入龙湖的半岛，为CBD副中心，面积约48公顷。CBD副中心是由写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐及休闲的胜地。商住物流区，目前已引进项目达100多个，30多家行政事业单位先后入驻，形成了以金水东路为轴线的行政办公区；一大批中高档住宅小区陆续投入使用，基本构成以黄河东路和商鼎路为交叉的人居新社区；红星美凯龙家居广场等多家卖场形成规模。商住物流区规划布局龙 湖 地 区 龙子湖高校园区CBD商住物流区科技物流园区经济技术开

24、发区郑州经济技术开发区规划控制面积86.7平方公里，区内常住和从业人口15万人 ，全区聚集各类企业3000家，其中外商投资企业205家，上市公司直接投资项目31个；引进世界500强企业30家，占全省的41%。功能定位：推进中原城市群产业升级的示范区先进制造业基地引领郑州新区生产性创新的先导区现代服务业中心提升郑州东南部和谐共生的新城区生态宜居新城区经济技术开发区规划区域交通十分便捷，四通八达，京港澳，连霍高速，洛南高速,107,310国道在港区纵横交汇，市区至机场快速路，未来的轻轨六号线，及在建的四港联动大道，将港区和郑州市区连为一体；区域的公共交通不发达，目前仅有机场巴士与郑州市区相连，目前

25、南北向高速对外交通较好，东西向交通和常规对外道路不太方便 。港区管委会港区中心幼儿园蓝翔花园富士康员工生活区港区生活区物流商贸区核心区临空产业区郑州航空港区规划区域分“一核两区”，目前的航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。三个区域的总面积规划约138平方公里，相当于17个现在的郑州新郑国际机场。郑州航空港区规划空港迎宾大道四港联动大道裕鸿世界港 蓝天商务花园中牟产业园区规划布局中牟产业园区规划中牟产业园区重点规划建设九大功能分区，包括现代教育园区、滨河商贸区、行政办公区、总部经济区、创意产业园区、绿博休闲旅游区、高铁商贸区、生态宜居区、电子信息产业基地。核心

26、区是白沙、绿博组团沿郑开大道两侧的重点区域，其中至2020年，白沙组团规划建设用地42平方公里，人口规模54万人；绿博组团（中牟新城）至2020年，规划建设用地24平方公里，人口规模37万人。白沙组团绿博组团白沙组团绿博组团白沙组团的城市功能，定位为现代教育与创新产业基地，兼有生态居住、商业金融、行政办公功能；绿博园（中牟新城）的城市功能，定位为高品质生活居住区与文化创意产业区，兼有商务办公与休闲旅游功能。中心城区郑东新区经开区国际航空港区行政新区（白沙、绿博、中牟产业区） 郑东新区金融中心，教育中心，物流中心，城市财富运营中心。 经开区产业中心，城市财富制造中心。 行政新区生活服务中心，产业

27、服务中心，未来省级行政中心及生活服务中心。 空港新区国际物流服务中心，物流产业集聚区。本项目归属于未来升级行政新区，从整体板块发展方向而言，本项目占据新城市中心的核心居住板块，为本案发展居住及区域生活配套等物业提供利好支撑。板块定位分析大郑东区域各板块以其特有的居住职能支撑区域发展，未来交通以及政策导向型利好，必然会为本项目客群导入和整个板块快速发展带来新的市场导入点。各板块定位分析区域土地区域规划项目共享城市重要组团白沙与中牟的双组团功能配套，同时受郑东组团辐射，随远离中心城区，但占据未来郑州新区组团核心位置，同项目发展方向十分契合，项目作为郑东白沙区域首个综合体项目，将承担白沙新区发展领头

28、羊的角色。白沙组团，规划建设用地42平方千米，人口规模54万人（其中学生8万人）。规划居住用地面积10.6平方千米，占组团建设用地的25.3%；公共设施用地9.5平方千米，占组团建设用地22.6%；规划工业用地面积6.1平方千米，占组团建设用地的14.5%。绿博组团，规划建设用地24平方千米，人口规模37万人。规划居住用地面积8.9平方千米，占组团建设用地的37.0%。区域规划区域人口区域配套区域交通规划大郑东新区未来道路基础设施的建设以及对白沙组团的政策基础导向性，必然对于郑州市内客群、白沙镇区域房地产带来新的机会点；交通的通达性以及居住环境的改善，以郑东新区、经开区辐射区域客群必将以时间换

29、空间，成为未来本项目主要客群范围。“强投资”将作为2013年工作的首要任务，以白沙、龙湖、综合交通枢纽和龙子湖等“四新”区域为重点，加快基础配套完善，全面推进新型城镇化建设。今年安排政府投资项目190个，计划投资220.05亿元。基础设施建设2013年，郑东新区计划建设道路95条，其中，新开工道路61条，续建道路34条，年度计划投资88亿元。重点抓好“五纵四横”9条主干道建设，包括博学路、明理路、杨桥路、前程路、雁鸣路、北三环东延、祭城路、郑开大道两侧辅道、绿博大道等，形成四通八达、高效便捷的交通网络。北三环东延绿博大道博学路明理路杨桥路雁鸣路路前程路铁路中心城区郑开大道郑东新区行政新区（白沙

30、、绿博、中牟产业区）经开区国际航空港区祭城路区域交通区域配套组团开发处于建设起步阶段，是郑州新区核心板块，受发展时序及配套资源的影响，板块内部分为郑开沿线区域、中央大道沿线区域、白沙镇区域三个片区，白沙镇区域发展时序上优于绿博组团。镇政府方特省委党校新联学院中原文化大学郑开大道万三公路村村村村村村村村村村村中央大道村镇政府白沙镇区圃田乡商都路村村村村绿博园村村建设厅圃田专业市场郑开沿线区域中央大道沿线区域白沙镇片区对城市新区而言，成熟速度取决于配套资源的跟进和距离老城区的距离，资本是有距离导向的，人们习惯于在近距离内运营自己的财富。王志纲 大盘之路银行：中国农业银、农村信用社、邮政银行大学：省

31、委党校，新联学院、中原文化大学中学：镇第一中学、镇第二初中、前程学校小学：袁庄小学、人又庄小学、镇中心小学、南寺小学、白坟小学、朱庄小学幼儿园：省实验幼儿园、双语实验幼儿园、伊芙双语艺术幼儿园、智慧树幼儿园备注：白沙镇规划涉及20个行政村，31个自然村。区域配套2.3公里白沙商贸城新建商业综合体商都大道沿线汽修，建材为主社区居民配套商业街区域商业项目周边并未有成熟的商圈形成，整体商业发展较为落后，主要是家居建材、汽修等较为低端的商业构成。周边大社区较多，消费需求旺盛。新建的白沙商贸城整体规模和市场影响力较小。不足以对本案未来的商业发展带来较大影响，同时，随着区域规划的成熟，对本案区域商业发展提供了良好的发展契机，未来将形成区域商业中心。区域商业项目属性界定发展中的产业文化、旅游资源丰富的区域，城市政务新区内拥有大型综合体开发项目。环境属性：城市属性大郑东新区核心新区政务中心随着城市发展，省政务重要部门搬迁，区域成熟度逐渐提升，未来逐渐成为新区政治中心项目属性：文化旅游资源绿博园、方特梦幻王国等生态旅