第一章不动产投资概论

1、2022-6-26主讲人：李军峰1不动产投资分析不动产投资分析主讲人：李军峰主讲人：李军峰E-mail:Lijf86126.COMQQ:8420978732022-6-26主讲人：李军峰2热点问题：迪拜房地产市场2022-6-26主讲人：李军峰3v棕榈岛2022-6-26主讲人：李军峰4v海景别墅2022-6-26主讲人：李军峰52022-6-26主讲人：李军峰6七星级酒店，淡季最便宜，普通套房也要七星级酒店，淡季最便宜，普通套房也要1000美金左右一晚。最贵的时候，美金左右一晚。最贵的时候，都在三四千美金以上；高级套房、总统套房，都在三四千美金以上；高级套房、总统套房，25层的皇家套房则需层

2、的皇家套房则需18000美元一晚。美元一晚。 v帆船酒店 2022-6-26主讲人：李军峰7v迪拜塔：迪拜塔：v哈利法塔哈利法塔高度达828米，楼层数量超过160层 2022-6-26主讲人：李军峰82022-6-26主讲人：李军峰9v迪拜建世界最高喷泉迪拜建世界最高喷泉 2022-6-26主讲人：李军峰10亚特兰蒂斯酒店2022-6-26主讲人：李军峰112022-6-26主讲人：李军峰12海南房价海南房价v海南国际旅游岛建设行动计划海南国际旅游岛建设行动计划2009.12.25v旅游业全面与国际接轨，把海南建设成为世旅游业全面与国际接轨，把海南建设成为世界一流的热带海岛度假休闲胜地。实现界

3、一流的热带海岛度假休闲胜地。实现“服服务零距离、管理零距离、景区零距离、产品务零距离、管理零距离、景区零距离、产品零距离零距离”，把海南建设成为，把海南建设成为“旅游开放之岛、旅游开放之岛、欢乐阳光之岛、休闲度假之岛、生态和谐之欢乐阳光之岛、休闲度假之岛、生态和谐之岛、服务文明之岛岛、服务文明之岛”。 2022-6-26主讲人：李军峰13v2010年1月29日 . 半个月来，海南主要城市房价涨幅超过30%。 v1月14日，郑州的李先生先后到三亚天泽湖、山屿湖、瑞景、力和、凤凰城等多个楼盘购房。但是不是遭遇清盘、无房可售就是刚看好的房子被别人“抢”走。李先生感叹：“揣了几百万元到三亚竟然买不到房

4、!”近段时期，三亚岛外购房者云集，忙坏了售楼小姐。 2022-6-26主讲人：李军峰14房地美和房利美房地美和房利美贝尔斯登、雷曼兄弟、美林证券、贝尔斯登、雷曼兄弟、美林证券、大通摩根、高盛公司大通摩根、高盛公司美国国际集团（美国国际集团（AIG-American International Group）是世界保险和金融服务的领导者，也是全球首屈一指是世界保险和金融服务的领导者，也是全球首屈一指的国际性保险服务机构，业务遍及全球一百三十多个的国际性保险服务机构，业务遍及全球一百三十多个国家及地区。美国国际集团成员公司是美国最大的工国家及地区。美国国际集团成员公司是美国最大的工商保险机构，旗下的

5、商保险机构，旗下的AIG American General更是全美更是全美最顶尖的人寿保险机构。最顶尖的人寿保险机构。 2022-6-26主讲人：李军峰15v次贷危机次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机、次级又称次级房贷危机、次级房贷风暴、次级按揭风暴、二房风暴、二房危机房贷风暴、次级按揭风暴、二房风暴、二房危机。v它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。v美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。

6、次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。 2022-6-26主讲人：李军峰162022-6-26主讲人：李军峰172022-6-26主讲人：李军峰182011年全国房价调控成绩单年全国房价调控成绩单2022-6-26主讲人：李军峰192022-6-26主讲人：李军峰202022-6-26主讲人：李军峰21v不动产投资分析的特征：v政策性强v技术性强v实践性强v操作程序要求高2022-6-26主讲人：李军峰22学习方法v坚持实事求是的科学精神坚持实事求是的科学精神v理论联系实际理论联系实际v解放思想，勇于创新解放思想，勇于创新v广泛阅读广泛阅读2022-6-26主讲人：李军峰23参考文献：v（

7、1 1）【美】查尔斯）【美】查尔斯HH温茨巴奇，迈克温茨巴奇，迈克EE迈尔斯，苏珊迈尔斯，苏珊娜娜埃思里奇埃思里奇坎农坎农. .现代不动产现代不动产. .任淮秀，庞兴华，冯烜译任淮秀，庞兴华，冯烜译. .北北京：中国人民大学出版社，京：中国人民大学出版社，2001.122001.12v（2 2）【美】迈克尔）【美】迈克尔GG哈吉米柯拉齐斯，卡马哈吉米柯拉齐斯，卡马GG哈吉米柯哈吉米柯拉齐斯拉齐斯. .现代货币、银行与金融市场现代货币、银行与金融市场. .聂丹译聂丹译. .上海：上海人民出上海：上海人民出版社，版社，2003.52003.5v（3 3）【美】威廉姆）【美】威廉姆BB布鲁格曼，杰夫

8、瑞布鲁格曼，杰夫瑞DD费雪费雪. .房地产融房地产融资与投资资与投资. .逯艳若，张令东，任国军译逯艳若，张令东，任国军译. .北京：机械工业出版社，北京：机械工业出版社，2003.72003.7v（4 4）柴强）柴强. .房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法. .北京：中国建筑工业出版社，北京：中国建筑工业出版社，20072007v（5 5）林左裕）林左裕. .不动产投资管理不动产投资管理. .北京：中国人民大学出版社，北京：中国人民大学出版社，2005.10 2005.10 v期刊期刊v报纸报纸2022-6-26主讲人：李军峰24第一章 不动产投资概论 v1.1 1.1 不动产与不动产

9、业不动产与不动产业 v1.2 1.2 不动产投资与投资方式不动产投资与投资方式 v1.3 1.3 不动产投资分析的研究内容和框架不动产投资分析的研究内容和框架 2022-6-26主讲人：李军峰251.1 不动产与不动产业不动产与不动产业v1.1.1 不动产的概念与特征不动产的概念与特征v1. 不动产的概念不动产的概念 v是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。 v从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、

10、建筑物及其他附着物。包括土地、建筑物及其他附着物。 2022-6-26主讲人：李军峰26v土地土地是包含地面、地上空间和地下空间的三维立体是包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间。空间。v建筑物建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。物，包括房屋和构筑物两大类。v其他附着物是建筑物以外的土地定着物。其他附着物是建筑物以外的土地定着物。2022-6-26主讲人：李军峰27v经济属性的角度经济属性的角度:v不动产是一种重要的资产，它总

11、是在一定的不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。社会关系中存在，作为生产力的组成部分。v不动产不仅仅表现为一种物，更表现为一种不动产不仅仅表现为一种物，更表现为一种权益。权益是不动产中无形的、不可触摸的权益。权益是不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。部分，包括权利、利益和收益。 2022-6-26主讲人：李军峰282. 不动产的特征 v（1）地理位置的固定性地理位置的固定性 v建筑物和土地是不动产，具有不可移动性。在房地产交易中，建筑物和土地是不动产，具有不可移动性。在房地产交易中，流动的不是土地和房屋实体，而是其相关的权益（或权利）。流

12、动的不是土地和房屋实体，而是其相关的权益（或权利）。 v（2）商品本身的惟一性商品本身的惟一性v由于不动产地理位置的不可移动以及地形、地势、周边环境由于不动产地理位置的不可移动以及地形、地势、周边环境的差异性，因此，每一件不动产商品都是一项唯一的、独特的差异性，因此，每一件不动产商品都是一项唯一的、独特的、异质的产品。异质性意味着能使资源得到有效配置的完的、异质的产品。异质性意味着能使资源得到有效配置的完全竞争市场不可能存在。全竞争市场不可能存在。 2022-6-26主讲人：李军峰29v（3）使用寿命的长期性使用寿命的长期性 v土地是一种不可毁灭的自然资源，在适当的条件下，通过开土地是一种不可

13、毁灭的自然资源，在适当的条件下，通过开发和再开发，具有生产能力的永续性；而房屋、建筑物的耐发和再开发，具有生产能力的永续性；而房屋、建筑物的耐用年限往往也是几十年甚至上百年。用年限往往也是几十年甚至上百年。 v（4）使用功能的多样性使用功能的多样性v房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的普遍房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的普遍性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。 2022-6-26主讲人：李军峰30v（5） 投资消费的双重性投资消费的双重性 v房地产既可用于居住、生活等消费活动，又可成为投资的工房地产既可

14、用于居住、生活等消费活动，又可成为投资的工具。具。 v（6）房地产价值的相关性房地产价值的相关性 v房地产的价格除与本身条件有直接关系外，还往往受周围环房地产的价格除与本身条件有直接关系外，还往往受周围环境的影响，其价格呈现出很大的相关性。境的影响，其价格呈现出很大的相关性。 2022-6-26主讲人：李军峰31v（7）房地产投资的大量性房地产投资的大量性 v开发建设周期少则数月，多则数年，投资数额很大，产品价开发建设周期少则数月，多则数年，投资数额很大，产品价值很高。值很高。 v（8）房地产的合并及可分性房地产的合并及可分性 v土地及房屋可在一定的条件下进行合并或分割，实现功能的土地及房屋可

15、在一定的条件下进行合并或分割，实现功能的扩大或改变，因而在价格上呈现较大的变化。扩大或改变，因而在价格上呈现较大的变化。 2022-6-26主讲人：李军峰321.1.2 不动产业及其特点 v1.不动产业不动产业的涵义的涵义 v不动产业是以不动产商品作为经营对象，从不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。事不动产开发、经营、管理和服务的产业。 v不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。切。 2022-6-26主讲人：李军峰332. 不动产业的特点

16、 v（1）房产、地产交易的不可分割性）房产、地产交易的不可分割性 v房产商品具有价值，可以自由买卖；地产虽然也具有使用价值，但如果房产商品具有价值，可以自由买卖；地产虽然也具有使用价值，但如果不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值，没有价值不考虑土地资本，天然土地或未经人工开发的土地没有价值，没有价值的土地却能够在市场流通中实现较高的价格的土地却能够在市场流通中实现较高的价格。v（2）不动产投资的高度关联性）不动产投资的高度关联性 v它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、它涉及建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺等轻纺等50多个国民经济的产业部门。

17、根据美国、日本等发达多个国民经济的产业部门。根据美国、日本等发达国家的有关数据显示，房地产业每增加国家的有关数据显示，房地产业每增加1个单位投资，可带个单位投资，可带动其他部门的产值增长动其他部门的产值增长1.5到到2单位。单位。 2022-6-26主讲人：李军峰34v（3）投资数额大，回收期长，风险高 v（4）易受政策法规的限制和影响）易受政策法规的限制和影响 v在不动产经营中，无论是土地的出让、转让、抵押，还是房产的买卖、在不动产经营中，无论是土地的出让、转让、抵押，还是房产的买卖、租赁、继承和抵押等，都不是像一般商品那样依靠物质实体在当事人之租赁、继承和抵押等，都不是像一般商品那样依靠物

18、质实体在当事人之间交付完成，而主要依靠法律、法规和契约来完成。间交付完成，而主要依靠法律、法规和契约来完成。 v（5）开发经营业务的复杂性 v在不动产开发中，除了进行土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设在不动产开发中，除了进行土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施，经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、施和公共配套设施，经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。销售到售后服务全过程。 2022-6-26主讲人：李军峰351.2 不动产投资与投资方式不动产投资与投资方式 v1.2.1 不动产投资的概念不动产投资的概念 v1. 投资的一般含义投资

19、的一般含义 v投资是一定经济主体为了获取预期不确定的投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定财富转化为资本。效益而将现期的一定财富转化为资本。 v投资必须具备五个基本要素：投资主体、投投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。资目的、投资资金、投资客体、投资方式。 2022-6-26主讲人：李军峰36v（1）投资主体）投资主体 v投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。的法人和自然人。 v（

20、2）投资目的）投资目的 v投资目的也就是投资的动机。投资目的也就是投资的动机。 v一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。尽相同。 2022-6-26主讲人：李军峰37v（3）投资资金）投资资金 v投资资金有两种来源：一是投资者自己的资产；二投资资金有两种来源：一是投资者自己的资产；二是通过各种途径来借钱。是通过各种途径来借钱。 v（4）投资客体）投资客体 v投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本

21、和流动资本，也可以是购买有价证券及其他定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。对象。 2022-6-26主讲人：李军峰38v（5）投资方式）投资方式 v投资方式指资金运用的形式与方法。投资可投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。投资、产业投资与证券投资等。 2022-6-26主讲人：李军峰392. 不动产投资及其特征 v不动产投资具有其自身的特点：不动产投资具有其自身的特点：v（1）不动产投资的巨额性）不动产投资的巨额性 v（2）不动产投资建设与回收的长期性）不动产投资建设与回收的

22、长期性 v（3）不动产投资的高度风险性）不动产投资的高度风险性 v不动产投资的风险可归纳为流动性风险、购买力风险、经营性风险、政不动产投资的风险可归纳为流动性风险、购买力风险、经营性风险、政策性风险、自然灾害风险等。策性风险、自然灾害风险等。 v（4）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性 2022-6-26主讲人：李军峰40v（5）不动产投资具有较强的金融依赖性 v不动产投资巨额性的特点，使得不动产投资者在很大程度上不动产投资巨额性的特点，使得不动产投资者在很大程度上要依赖金融部门的支持。要依赖金融部门的支持。 v（6）不动产投资具有较强专业性v 20

23、22-6-26主讲人：李军峰412 2月份，全国月份，全国7070个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%10.7%，涨幅比涨幅比1 1月份扩大月份扩大1.21.2个百分点；环比上涨个百分点；环比上涨0.9% 0.9% 2022-6-26主讲人：李军峰421.2.2 不动产投资方式 v按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；人投资；v按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；v按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地

24、产投资、工业房地产投资等。资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 2022-6-26主讲人：李军峰431直接投资 v不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投开发投资资和物业建成后的和物业建成后的置业投资置业投资两种方式。两种方式。 v（1）不动产）不动产开发投资开发投资v不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后目策划、规

25、划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。2022-6-26主讲人：李军峰44v按照投资对象按照投资对象v按照投资对象，不动产开发投资可分为按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发地产开发投资投资和和房产开发投资房产开发投资。v地产开发投资地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产进行土地开发后出售或出租经营来获

26、取投资收益的不动产开发与经营活动开发与经营活动。 v房产开发投资房产开发投资又包括又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资工业房地产投资等。等。 v商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点回报较高，通常是不动产投资的热点。 2022-6-26主讲人：李军峰45v按照投资收益实现方式按照投资收益实现方式v按照投资收益方式，不动产开发投资可分为按照投资收益方式，不动

27、产开发投资可分为不动产出售、不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。等形式。v出售出售不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；的目的；v出租出租不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达租的方

28、式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；到盈利的目的；v自营自营以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；v混合型经营混合型经营以预售、预租或开发完成后出售、出租、以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。收益，以达到盈利的目的。 2022-6-26主讲人：李军峰46v（2）不动产置业投资）不动产置业投资v房地产置业投资房地产置业投资投资者

29、购买开发商新建成的增投资者购买开发商新建成的增量房地产或者在市场上购买存量房地产，量房地产或者在市场上购买存量房地产，以满足自以满足自身生产经营的需要身生产经营的需要，或者，或者转售给其他置业投资者以转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的的行为。行为。2022-6-26主讲人：李军峰47v2. 间接投资间接投资v不动产间接投资不动产间接投资将资金投入与不动产相关的金将资金投入与不动产相关的金融市场的行为。融市场的行为。v不动产的间接投资者不需直接参与有关不动产投资不动产的间接投资者不需直接参与有关不动产投资的管理活动。的管理

30、活动。v具体投资方式包括发放不动产抵押贷款，购买不动具体投资方式包括发放不动产抵押贷款，购买不动产开发投资企业的债券、股票，购买不动产投资信产开发投资企业的债券、股票，购买不动产投资信托基金和不动产抵押贷款证券等。托基金和不动产抵押贷款证券等。 2022-6-26主讲人：李军峰48不动产开发不动产开发企业企业间接投间接投资者资者金融市场金融市场不动产直接不动产直接投资投资证证 券券 证证 券券 资金资金 资金资金 资金资金 利润利润 股息、红利、债息股息、红利、债息 图图1-1 不动产间接投资向直接投资的转化过程不动产间接投资向直接投资的转化过程 2022-6-26主讲人：李军峰491.3 不

31、动产投资分析的研究内容和框架不动产投资分析的研究内容和框架 v1.3.1 不动产投资的运动过程不动产投资的运动过程 v不动产投资运动过程不动产投资运动过程投资者将筹措的资金从货投资者将筹措的资金从货币状态转化为不同类型的不动产，形成资本，又回币状态转化为不同类型的不动产，形成资本，又回到货币状态的不断循环的过程。到货币状态的不断循环的过程。v无论是直接投资，还是间接投资；无论是不动产开无论是直接投资，还是间接投资；无论是不动产开发投资，还是置业投资，都是一个周而复始的运动发投资，还是置业投资，都是一个周而复始的运动过程。过程。 2022-6-26主讲人：李军峰50v1. 资金筹集：资金筹集是整

32、个不动产投资运动的起点资金筹集是整个不动产投资运动的起点 v2. 投资分配 v投资分配就是不动产投资方式和投资方向的选择，它构成了资金筹集与投资分配就是不动产投资方式和投资方向的选择，它构成了资金筹集与投资实施之间的中间环节。投资实施之间的中间环节。 v3. 投资实施 v其主要任务是根据投资决策的要求，将投资方案付诸实施，将货币资金其主要任务是根据投资决策的要求，将投资方案付诸实施，将货币资金转化为投资者所需的不动产。转化为投资者所需的不动产。 v4. 投资回收与增殖 v这一时期是投资回流与价值增殖的阶段，投资者运用上一阶这一时期是投资回流与价值增殖的阶段，投资者运用上一阶段开发的不动产，通过

33、销售、出租或自营，实现其价值回流。段开发的不动产，通过销售、出租或自营，实现其价值回流。 2022-6-26主讲人：李军峰51进行自我积累进行自我积累投资收益投资收益货币资金货币资金在建在建不动产不动产货币资金货币资金获得目标不动产获得目标不动产金融资产金融资产投资者投资者债权人债权人补偿生产消耗补偿生产消耗不动不动产开产开发发投资投资置业投资置业投资间接投资间接投资投入投入退出退出投资回收与增值投资回收与增值投资分配投资分配投资实施投资实施资金筹集资金筹集自营、出租、自营、出租、转售转售出售、出出售、出租租建成建成不动产不动产图图1-2 不动产投资运动过程不动产投资运动过程 2022-6-2

34、6主讲人：李军峰521.3.2 不动产投资开发程序 v不动产投资开发可分为三个阶段：计划阶段、开发不动产投资开发可分为三个阶段：计划阶段、开发阶段、销售与自营阶段。阶段、销售与自营阶段。 v1. 计划阶段计划阶段 v计划阶段计划阶段从投资意向到项目投资决策经历的时从投资意向到项目投资决策经历的时间。间。v中心任务是对拟建项目进行科学论证。中心任务是对拟建项目进行科学论证。v计划阶段的主要工作是进行计划阶段的主要工作是进行市场分析市场分析、法规可行性法规可行性分析分析及及财务分析财务分析等活动。等活动。 2022-6-26主讲人：李军峰53v（1）市场分析v市场分析的重点在于全面了解不动产市场的

35、总体情况及市场的发展趋势，市场分析的重点在于全面了解不动产市场的总体情况及市场的发展趋势，对投资计划中拟开发不动产商品所处市场进行供需分析、区位条件分析对投资计划中拟开发不动产商品所处市场进行供需分析、区位条件分析及竞争环境的分析。及竞争环境的分析。 v（2）法规可行性分析v在进行不动产投资时，不仅要解决投资方向的确定，不动产投资商品类在进行不动产投资时，不仅要解决投资方向的确定，不动产投资商品类型的选择，还要进行相关的不动产法规限制的研究，以了解投资计划在型的选择，还要进行相关的不动产法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。v（3）财务分析）财务分析v财务分析是指按照现行市场价格和财税制度，从投资者的角财务分析是指按照现行市场价格和财税制度，从投资者的角度分析和测算拟建不动产投资项目的未来现金流量，计算项度分析和测算拟建不动产投资项目的未来现金流量，计算项目在财务上的盈利能力，以判断项目在财务上的可行性。目在财务上的盈利能力，以判断项目在财务上的可行性。 2022-6-26主讲人：李军峰54v2