房地产住宅项目前期提报

1、HOPSCA（豪布斯卡）（豪布斯卡）高度集约化的街区，未来城市精神引领高度集约化的街区，未来城市精神引领山东临沂河东区凤凰大街项目定位报告山东临沂河东区凤凰大街项目定位报告2010年年9月月整体报告逻辑框架客户目标解读客户目标解读项目地块分析宏观经济分析城市发展方向项目整体定位项目分项定位项目产品建议开发周期建议营销初步建议开发商的最终目标是确保项目成功开发的同时，达到快速回笼资金，利润率接近最大化。客户的目标1、项目成功开发，奠定开发商进军山东临沂房地产的品牌发展战略。2、保障项目营销推广的顺利实施，促进项目在当地房地产开发的品牌塑造。3、以销售为目的，少量自留物业为辅助，快速回笼资金，实现

2、利润率的最大化目标。前提的条件 160160亩梯形狭长型地块，以何种产品规划搭配，更亩梯形狭长型地块，以何种产品规划搭配，更能让市场接受，实现成功开发及火爆销售？能让市场接受，实现成功开发及火爆销售？客户目标解读客户目标解读开发商目标界定开发商目标界定客户目标解读项目地块分析宏观经济分析城市发展方向城市发展方向项目整体定位项目分项定位项目产品建议开发周期建议营销初步建议城市发展方向城市发展方向山东临沂区位山东临沂区位山东临沂地理位置：山东临沂地理位置：临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。境内以临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。境内以

3、4 4条过境国道条过境国道 和和1414条省道条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340340公里。公里。临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。地跨东经117度24秒119度11秒，北纬34度22秒36度

4、22秒，南北最大长距 228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。 城市发展方向城市发展方向临沂河东区位临沂河东区位临沂河东区概况：临沂河东区概况：政区位置：政区位置： 临沂市河东区位于山东省东南部，介于东经 11822 11840 、北纬3435 3520 之间，西依沂河与临沂市区相接，是临沂市三个城区之一。 政区划分：政区划分： 1995年初，临沂撤县设市，河东被划为新区，也是目前临沂城市建设“北上东进、一河五片”的重要组成部分。全区辖9个乡镇、街道和1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区，306个行政村，45个城市社区、11个农村社区。 人口面积：人

5、口面积： 河东区总辖区面积730平方公里，人口63万人。 经济概况：经济概况： 河东区工业体系齐全，经济发展迅速，个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量，对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，围绕外贸培植八大龙头企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出口商品基地。 10年前有句老话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房！”浦东浦西5年前，浦东大开发，历史伴随发展机遇，陆家嘴金融贸易区傲然而立!上海上海今天今天浦东取代成为上海新的政治、经济、文化中心浦东取代成为上海新的政治、经济、文化中心城市发展方向城市发展方向

6、河东河东 VS 河西河西如今如今山东临沂城市发展已经经历的若干个阶段：u 第一阶段 老城区的发展建设（兰山区、罗庄区） 发展已经完成u 第二阶段 北部新区的发展建设（南坊行政服务区） 发展基本完成u 第三阶段 东部新区的发展建设（河东滨水新城） 发展刚刚起步跨河东进，迎来发展机遇：跨河东进，迎来发展机遇：以河为轴，两岸发展、以河为轴，两岸发展、向东向东拓展、北上拓展、北上东进东进！城市发展方向城市发展方向河东河东 VS 河西河西沂河两岸未来规划城市发展方向城市发展方向河东发展规划河东发展规划 市委、市政府主要领导人：市委、市政府主要领导人：河东作为临沂半个主城区，而且是新城区，在临沂城和全市经

7、济发展中具有独特地位。城市东进、产业转移，河东发展语录：河东发展语录： 河东区委书记刘占仁：河东区委书记刘占仁： 河东要抓住这个，朝着临沂市城市发展蓝图中规划的目标加速前进，千方百计加快城市建设步伐，实现赶超发展，东城区的建设要，建设东城区，造福河东人”。 关键词：关键词： 城市发展方向城市发展方向河东发展规划河东发展规划河东区整体发展规划：河东区整体发展规划：两片：两片：是指河东分为两大住宅片区，如图规划所示，居住片区一、居住片区二。一园：一园：是指城市东进，产业转移的河东工业园区。目前临沂市主要财政收入，都由该工业园区所贡献。两星：两星：是指两个中心片区，其一河东主中心，其二南片次中心，未

8、来商圈将以这两个片区进行重点规划发展。总体规划：总体规划：城市发展方向城市发展方向河东发展现状河东发展现状两条主干大道两条主干大道居民商业配套不完善居民商业配套不完善发展明显滞后河西发展明显滞后河西缺乏休闲娱乐配套缺乏休闲娱乐配套五金钢材整体往东迁移五金钢材整体往东迁移城市发展方向城市发展方向河东规划综述河东规划综述客户目标解读项目地块分析宏观经济分析宏观经济分析城市发展方向项目整体定位项目分项定位项目产品建议开发周期建议营销初步建议宏观经济分析宏观经济分析经济因素分析经济因素分析 临沂人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业发展提供了大量的有效需求。 从近几年临沂GDP

9、增长情况来看，临沂市经济发展相对稳定，GDP年均增长率为15%左右，稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。 国民生产总值与人均国民生产总值与人均GDPGDP的持续增长增加了人均可支的持续增长增加了人均可支配收入，收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业配收入，收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业消费的有效需求。消费的有效需求。宏观经济分析宏观经济分析房产开发因素房产开发因素 临沂近几年固定资产投资持续稳步增长，这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。 临沂市近5年来房地产开发投资额逐年提高，2009年房地产开发投资额达146.4亿元，表明临沂房地产市场逐年升温。在固定资

10、产投资不断增长下，虽然历经在固定资产投资不断增长下，虽然历经0808年金融危机，但年金融危机，但0909年以来，房地产开发速度越来加快。年以来，房地产开发速度越来加快。宏观经济分析宏观经济分析商业规划因素商业规划因素 临沂 “沿河发展、北上东进”的空间布局结构及把河东区打造为“半壁江山”的发展规划为河东商业地产发展奠定了良好的城市基础。 临沂市城市商业网点发展规划中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。罗庄区罗庄区河东区河东区兰山区兰山区经经济济开开发发区区南坊片区南坊片区高高新新区区v近期目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑近期目标为：改

11、造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，河为主线的商业带，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。宏观经济分析宏观经济分析城市化特征分析城市化特征分析前期中后期临沂城市化率45%p城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段。p临沂目前城市化已逐步进入高速发展阶段。城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资 向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率 主要向城市郊区和周边农村发展 临沂城市化进入高速发展阶段，城市化率每提高临沂城市化进入

12、高速发展阶段，城市化率每提高1 1，河东区将增加，河东区将增加6.36.3万的城镇人口，增加万的城镇人口，增加6.36.3万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强。万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强。 临沂正以集中型与扩散型同时进行发展，必将带动河东区房地产高速发展。宏观经济分析宏观经济分析宏观经济小结宏观经济小结客户目标解读项目地块分析项目地块分析宏观经济分析城市发展方向项目整体定位项目分项定位项目产品建议开发周期建议营销初步建议项目地块分析项目地块分析项目红线指标项目红线指标初步经济指标初步经济指标地块位置：地块位置：北临凤凰大街西临东兴路东临正阳路规划道路地块面积：地块面积：占

13、地160亩地块容积率：地块容积率：2.53商住配比：商住配比：5：5左右层高限制：层高限制：无任何限制 中间偏西规划道路将地中间偏西规划道路将地块分为两大板块。块分为两大板块。项目地块分析项目地块分析地块区位情况地块区位情况 项目地块处于：项目地块处于：临沂市河东区南部片区，是整个河东区的次中心位置。 河东区整体规划为：河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。 项目规划商圈：项目规划商圈：河东区未来商业副中心位置，同时是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。 项目位于山东临沂市河东区规划中的南片次中心，是该区域未来商业金融规划发展最发达的位项目位于山东临沂市河东区规划中的南片次中

14、心，是该区域未来商业金融规划发展最发达的位置，升值商业战略地位要高于河东中部主中心，发展潜力不容小视。置，升值商业战略地位要高于河东中部主中心，发展潜力不容小视。项目地块分析项目地块分析地块四周现状地块四周现状凤凤 凰凰 大大 街街东东 兴兴 路路正正 阳阳 路路 本本 案案项目地块分析项目地块分析地块周边情况地块周边情况代表事业单位代表事业单位 河东建设局，九曲法庭、河东区法院、国土资源局河东分局等等。代表金融配套代表金融配套 农业银行、工商银行、邮政储蓄、临沂商业银行等等。代表商业配套代表商业配套 乡村酒馆、美洁电脑洗车广场、红房子美发美容、爱书人音响、瑞华金都购物中心、好怡嘉超市、临沂饭

15、店等等。银桥街银桥街滨滨河河东东路路九曲沂河大桥九曲沂河大桥凤凰大街凤凰大街东东兴兴路路连接南坊市政府新区连接河东工业园区连接临沂经济开发区直通临沂市中心顺顺和和路路项目地块项目地块住宅住宅片区片区在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅在建住宅小区在建住宅小区 项目交通可视性方面，东兴路为最佳，无论车流量还是人流量都较其他面优。河东区政府机关企事业单位项目交通可视性方面，东兴路为最佳，无论车流量还是人流量都较其他面优。河东区政府机关企事业单位都集中于凤凰大街，商业消费潜力极大。就目前看来，项目周边商业配套相对较少，而居民住宅较多，购物消费都集中于凤凰大街，商业消费潜力极大。就目前看来，项目周边商业配

16、套相对较少，而居民住宅较多，购物消费都要到河西，非常不便。都要到河西，非常不便。项目地块分析项目地块分析项目地块综述项目地块综述地块界定地块界定山东临沂河东区南片未来商业中心位置，河东主轴与次轴交汇处，未来中高档居住片区聚集地，发展潜力不容忽视。地块呈现狭长梯形，分为东西两大分区，临主干道东兴路适宜以商业地产为主，凤凰大街更适宜作为中高档住宅进行开发。从项目底线周边现状看来，将来将是住宅高度建设密集区域，但项目周边商业配套明显缺失，作为未来商业中心，潜力巨大。客户目标解读项目地块分析宏观经济分析城市发展方向项目整体定位项目整体定位项目分项定位项目产品建议开发周期建议营销初步建议项目整体定位项目

17、整体定位项目项目SWOT分析分析东兴路为河东区交通主干道，车 流人流量大，是项目成功的关键所在。河东区项目所在地是规划中的城市副中心，商业发展潜力巨大，未来人口引进较为集中。事业单位，政府重要机关所在地，市政金融配套完善。现有工业规模较小，民营企业，无龙头大公司，产业集聚效应减弱，消费群体流失。与兰山区、南仿区有一河之隔，很难将现有商圈进行规模融合，集聚效应不强。现有人口不多，购买力低，极大了阻碍了商业配套发展。目前河东区没有上规模以及品牌发展商的开发，且经验不足，资源整合能力较差。河东主城区未来规划人口将达到30万人，按目前进度来看，潜力巨大河东区未来20年将迎来高速发展时期，潜力发掘越早，

18、未来将拔得头筹。河东区提出“半壁江山”为指导中心的城市发展战略，政策上的支持，将加速河东区的发展进程。区域作为五金产业基地重心将发生偏移，五金市场的外迁至河东外环，将导致区域流动消费人群的流失。河东区商业发展受到兰山区的强烈制约，可能无法形成全市性的规模效应。项目整体定位项目整体定位项目价值结构项目价值结构借助原有商业氛围，打造新的商业业态；确立项目在区域市场的领导地位。 u立足区域市场，结合新商业发展需求，引领市场；u突出区域未来的发展。l传承原有商业氛围，通过借势推广，提升项目核心竞争力；l充分挖掘地块独有的资源，塑造项目独特性。p产品创新，以商业运营理念开发项目，差异化竞争；p以区域扩大

19、客户层面，以产品细分市场客户。通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。做区域商业领导者项目整体定位项目整体定位项目定位思考项目定位思考2010年重点发展方向明确：年重点发展方向明确：河东区居民购物需要过桥：河东区居民购物需要过桥：河东区没有引以自豪的开发项目：河东区没有引以自豪的开发项目：项目整体定位项目整体定位项目核心竞争项目核心竞争项目占地160亩，容积率3.0，总建筑面积达30万，按照政府相关规划要求，商业将顶半边天，达15万，无疑是区域商业巨无霸

20、，与打造河东商业中心定位相吻合。规模优势规模优势区位优势区位优势配套优势配套优势重要竞争力，要具有区域领袖关键竞争力，价值洼地显露无疑核心竞争力，功能配套一站式项目整体定位项目整体定位项目价值总结项目价值总结产品产品规模规模区位区位配套配套品牌品牌河东新区发展河东新区发展综合性城市复合体综合性城市复合体交通便利交通便利市政完善市政完善产业导入产业导入休闲休闲酒店酒店学习学习商务商务酒店酒店学习学习购物购物居住居住商务商务河东新区,未来核心商业中心。160亩，30万超大规模酒店、公寓、商务办公、休闲购物酒店、商业、人工园林、河滨大盘文化、整合力、传播及感染力项目整体定位项目整体定位项目总体定位项

21、目总体定位项目总体定位：项目总体定位： HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。HOPSCA为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT构成。HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空

22、间价值。 项目整体定位项目整体定位项目案名推荐项目案名推荐项目案名推荐：项目案名推荐：集酒店、办公、高尚公寓、购物休闲为一体的复合式城市街区集酒店、办公、高尚公寓、购物休闲为一体的复合式城市街区集酒店、办公、高尚公寓、购物休闲为一体的复合式城市街区集酒店、办公、高尚公寓、购物休闲为一体的复合式城市街区壹贰因此，本案是河东区最大、最顶级的HOPSCA城市综合体，是开拓者，更是引导者！ 河东泰宏豪布斯卡，集合一切优秀的力量，汇聚高端购物中心、豪华娱乐设施、中西式餐饮、商务写字楼、商务酒店、高尚住宅等在内的丰富业态，成为临沂河东都市化进程的划界之作。河东河东泰宏豪布斯卡泰宏豪布斯卡 成就河东大精彩成

23、就河东大精彩项目整体定位项目整体定位项目规模定位项目规模定位 项目整体定位已清晰，那何种体量的商业规模最适合于项目整体定位已清晰，那何种体量的商业规模最适合于本案，值得深思。本案，值得深思。项目商业规模定位：项目商业规模定位：项目规模定位项目规模定位河东主中心商圈河东主中心商圈河东主中心主要项目：河东主中心主要项目：项目名称：项目名称：豪森华府豪森华府项目体量：项目体量：30万万项目商业面积：项目商业面积：3.5万万目前仅销售一期，二期待定，一期沿街商铺叫价目前仅销售一期，二期待定，一期沿街商铺叫价7500元元/实际周边销售价格在实际周边销售价格在35005000元元/。主要特征：主要特征：

24、区政府商圈目前商业氛围较差，规划中该商圈将被建设成为河东区商业主中心；目前该商圈商业以沿街商业为主，并分布着两家中档酒店：临沂饭店（河东店）、新世纪 大酒店，酒店经营状况良好；该商圈未来商业供应体量较大，仅“豪森华府”项目规划商业体量达35000平米。 项目规模定位项目规模定位河东次中心商圈河东次中心商圈主要项目商业总供应量 现有总体量约46750平米（含11640平米服装市场）空置率26%销售价格40006500元/平方米租金0.33元/主要特征解放东路商圈商业氛围和商业体量都优于区政府商圈，但该商圈商业整体经营状况较差该商圈围绕两家主力店和五金、服装、土杂等及个专业市场形成，目前主力店主要

25、有： 瑞华金都、好怡嘉，专业市场主要有：临沂五金城、服装市场、土杂市场、机电市场；解放东路商圈沿街商业经营业态以服装类和餐饮类为主，目前该商圈云集了耐克、李宁 、安踏、国人等知名服装品牌；餐饮方面，新开业的紫金楼鲍翅皇是河东最高档的餐饮 场所。客户特征解放东路商圈消费群体以河东区当地中低端消费者为主，涵盖了当地居民、专业市场流 动人群，部分高端人群在次消费主要为简单的日常消费品；随着九州家电购物中心、好怡嘉等购物场所的逐渐发展，该商圈整体档次逐渐提高。九州家电购物（原瑞华金都） 好怡嘉浙江宾馆河东次中心主要项目：河东次中心主要项目：项目规模定位项目规模定位河东商业规模河东商业规模主要街道主要街

26、道规模（）规模（）主力面积（）主力面积（）经营业态经营业态主要品牌主要品牌东兴街 6600365000沿街商业：通讯类、服饰类、 餐饮类、银行金融等， 高伟炒鸡、晋妈妈手擀面、移动通讯 凤凰大街15502270银行、法律服务类、车辆维修、装饰、餐饮等 农业银行安居小区路8052442300餐饮、服饰、广告装饰、医疗、美容美发九州超市、来一杯、陈三更老鸭坊解放东路2696026010000宾馆酒店、超市、服饰类 浙江宾馆、鲍翅皇、瑞华金都、 好怡嘉、李宁、国人、耐克河东商业规模分析：河东商业规模分析：项目规模定位项目规模定位本案辐射范围本案辐射范围 第一商圈：以项目所在区域为中心，第一商圈：以项

27、目所在区域为中心，辐射范围在辐射范围在3 3公里左右半径范围内；公里左右半径范围内； 第二商圈：约为第二商圈：约为6-76-7公里左右半径范公里左右半径范围；围； 第三商圈：辐射整个河东地区（包第三商圈：辐射整个河东地区（包括经济开发区）。括经济开发区）。商业主中心商业主中心3Km3Km6-7Km6-7Km商业副中心本案辐射范围分析：本案辐射范围分析：v项目所在区域辐射3公里内居委及村委，l郁九曲郁九曲l赵庄赵庄l楮庄楮庄l九曲店九曲店l刘村刘村l杨庄杨庄l李庄李庄l张庄张庄l北王庄北王庄l钟庄钟庄l胡庄胡庄项目规模定位项目规模定位第一商圈人口第一商圈人口本案辐射第一商圈人口分析：本案辐射第一

28、商圈人口分析：独树头社区人口：4.26万孙于埠社区人口：3.75万桃园社区人口：3.82万孟于埠社区人口：4.68万季三官社区人口：4.25万褚庄社区人口：2.58万三官庙社区人口：3.34万杨庄社区人口：3.44万 至2020年，河东主城区规划人口30万人； 目前九曲街道办事处人口有7万左右； 未来河东区的城市化发展进程将大大加快； 项目位于滨河区域，为河东区的高档居住区，区域消费力较强v项目所在区域辐射67公里内居委及村委，项目规模定位项目规模定位人口密度统计人口密度统计项目周边人口密度分析：项目周边人口密度分析：项目规模定位项目规模定位商圈饱和度商圈饱和度IRSIRS（商圈饱和度）：（商

29、圈饱和度）： C C（潜在客户）（潜在客户）RERE（年平均购物额）（年平均购物额）/RF/RF（同类商业面积）（同类商业面积）RFRF（可支撑商业面积）（可支撑商业面积）C CRE / IRSRE / IRS11119627/5500 = 209627/5500 = 20万万根据推算，本商圈可支撑的商业面积约为根据推算，本商圈可支撑的商业面积约为2020万平米！万平米！IRSIRS（商圈饱和度）：河东区一般商业设施商铺售价为4000-7000元/，取中值C C（潜在客户）：（按照未来河东区城镇有效人口计算）RERE（年平均购物额）：12034元/年人0.8=（按照河东区平 均社会消费品零售总

30、额的80%计算）项目规模定位项目规模定位本案商业体量本案商业体量 综合以上两种测算，未来五年本商圈可支撑的商业体量为（综合以上两种测算，未来五年本商圈可支撑的商业体量为（20+1120+11）/2=15.5/2=15.5万平米万平米 根据推算，本商圈已有商业面积为根据推算，本商圈已有商业面积为5 5万平米，本商圈可建商业面积最多为万平米，本商圈可建商业面积最多为10.510.5万，项目市场占有率为万，项目市场占有率为80%80%的情况下，的情况下，人口数人均商业面积数可建商业面积11111 11111万平方米万平方米（市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面

31、积0.3平方米。资料来源临沂市市区商业网点发展规划）规模定位考虑规模定位考虑因素：因素： 人民广场商圈的辐射力； 河东区消费的外流； 投资者对河东的关注度； 开发商对商业地产运作经验较少。本案辐射第一商圈人口分析：本案辐射第一商圈人口分析：项目规模定位项目规模定位本案商业体量本案商业体量本案商业建筑面积建议：本案商业建筑面积建议：综上所述：结合河东区主城区人口导入规划及商圈饱和理论，建议本案商业部分体量：1010万商业体量万商业体量（不包含写字楼及酒店）（不包含写字楼及酒店）项目整体定位项目整体定位本案配比建议本案配比建议本案产品配比建议：本案产品配比建议：根据建筑红线图，及政府相关文件对经济

32、指标的要求，建议本案做如下指标分解：u商业约100000购物中心36000风情步行街64000u写字楼约15000每层约13001500u酒店约40000酒店客房及设施30000酒店公寓10000u高档住宅 约130000高层110000花园洋房20000u高档会所 约10000每层约30005000项目整体定位项目整体定位本案配比建议本案配比建议规划道路本案产品配比建议：本案产品配比建议：客户目标解读项目地块分析宏观经济分析城市发展方向项目整体定位项目分项定位项目分项定位项目产品建议项目产品建议开发周期建议营销初步建议项目分项定位项目分项定位项目商业定位项目商业定位全力打造：p 河东区核心商

33、业中心河东区核心商业中心p 河东区休闲娱乐大本营河东区休闲娱乐大本营 主题性大型商业街主题性大型商业街 特色购物中心特色购物中心 休闲娱乐为重心休闲娱乐为重心主题诠释：特色购物中心特色购物中心风情商业步行街风情商业步行街规划道路项目商业定位：项目商业定位：特色购物中心特色购物中心商业功能定位商业功能定位l根据本机构定量模型预测建议，本项目商业总体量约为100,000平方米，其中购物35000(35%),餐饮30000(30%),休闲娱乐35000(35%)；l借鉴成熟商业中购物中心和商业街的业态配比情况，我行建议本项目业态配比基本情况如下：业态类型业态类型总体业总体业态配比态配比需求模型需求模

34、型体量预测体量预测其中购物中心其中购物中心业态配比建议业态配比建议购物中购物中心心其中商业街业其中商业街业态配比建议态配比建议商业街商业街体量建议体量建议购物35%350003500055%55%1800031%31%200003500035000餐饮30%300003000018%18%600028%28%180003000030000休闲娱乐35%350003500027%27%1200041%41%260003500035000合计100%100,000100,000100%36000100%64,000120,000120,000 本项目特色：购物中心以购物和休闲娱乐为特色，在商业街中

35、适当提升休闲娱乐配比比重，吸引一些主力店入住，购物中心商业功能定位：购物中心商业功能定位：总体纯商业风情商业步行街特色购物中心特色购物中心商业客群定位商业客群定位本区域中高收入本区域中高收入居民消费居民消费河东区中高收河东区中高收入人群入人群机关公务员机关公务员时尚人士时尚人士政府机关单位：本项目周边政府机关单位，将吸引很大一部分公务政府机关单位：本项目周边政府机关单位，将吸引很大一部分公务员消费人群，这些人群具有一定的消费能力，将成为项目客群的重员消费人群，这些人群具有一定的消费能力，将成为项目客群的重要支撑。要支撑。本区域中高收入居民消费者本区域中高收入居民消费者：是区域的重要支撑客群，也

36、是稳定的客源，其主要来源于周边住宅区。河东区中高收入人群：是本项目目的性休闲商业的重要目标客群，河东区中高收入人群：是本项目目的性休闲商业的重要目标客群，注重生活品质心态。注重生活品质心态。时尚人士时尚人士：本项目主要争取客群，本项目各商业类型设置。机关公务员+本区域居民消费者=主力客群河东区中高收入人群+时尚人士=拓展客群本项目一级辐射圈位于河东区规划城市副中心内，将是购物中心的主力客群，我策划机构对一级辐射圈的主力消费人口按类型进一步细分，可划分为公务员和本地中高收入居民消费者两类，同时结合二三级辐射商圈消费者情况，得出本项目购物中心客群的具体定位。购物中心客群定位：购物中心客群定位：特色

37、购物中心特色购物中心业态布局定位业态布局定位购物中心业态布局定位：购物中心业态布局定位： 本项目建筑层高建议5米左右，顶层配置特殊休闲娱乐业态，建议层高局部10米。 购物类业态布置在较低楼层，餐饮等对租金承受能力相对较低的业态布置于较高楼层。p 主题特色主题特色 购物中心将不受特定主题限制，内容跟随潮流不断更新，可以引进最新、最贴近市场的娱乐餐饮业态，吸引品味潮流商店。p 特色建筑特色建筑 可以大量使用玻璃幕墙，引入光线，营造通透感及不夜城的气势，成为整个河东新城商业的亮点。 设置富有特色的中庭，丰富空间层次，提升消费场所的空间质量和档次，亦可作为演艺场所和商品展示活动的空间。特色购物中心特色

38、购物中心产品设计建议产品设计建议购物中心产品设计建议：购物中心产品设计建议：特色购物中心特色购物中心产品运营模式产品运营模式p建议本项目购物中心先保持90%以上自主产权，便于统一经营管理和招商，也有利于吸引主力店入住，聚集人气。等待时机成熟进行整体打包出售。p提供“无干扰式服务”，尽量为顾客创造一个轻松、舒适的购物环境。特色经营特色经营购物中心租赁模式购物中心租赁模式购物中心产品运营模式：购物中心产品运营模式：p建议本项目购物中心入口局部内街进行分割销售，由于占据有利位置，将商铺利润达到最大化。购物中心销售模式购物中心销售模式总体纯商业特色购物中心风情步行街风情步行街商业客群定位商业客群定位本

39、区域中等收入居民消费者本区域中等收入居民消费者：来源于周边住宅区的消费者是本商业街主要支撑客源，同时建议项目配备的部分生活配套设施。河东区年轻家庭：河东区年轻家庭：本项目设置一些适合家庭娱乐的目的性商业，能够辐射较大范围内的家庭亲子型消费。年轻人士年轻人士：商业街特色商店等一些业态符合年轻一代人士的偏好，能够吸引此类人士过来消费。本区域中等收入本区域中等收入居民消费居民消费河东区年轻河东区年轻家庭家庭年轻人士年轻人士本区域居民消费者=主力客群全市年轻家庭+年轻人士=拓展客群 根据本项目商业街的档次定位，以及本项目商业一级辐射圈消费人口组成，细分商业街客群定位如下：风情步行街客群定位：风情步行街

40、客群定位：风情步行街风情步行街产品设计建议产品设计建议p儿童休验中心产品建议儿童休验中心产品建议 世界上最早的儿童社会体验主题公园于1999年诞生于墨西哥。国内首家少儿体验馆DoDo都城都城已在杭州开业，建筑面积达1万平米 。 临沂有很好的教育传统存在，目前少儿教育已经在临沂得到越来越大的重视。 城内所有建筑、设施都是迷你版，拥有100多种虚拟职业，供412岁儿童游戏。 最大的特色在于让孩子们在一个安全互动的环境里尝试各种工作，体验真实的社会活动 ，很受小很受小孩子欢迎孩子欢迎。风情步行街产品设计建议：风情步行街产品设计建议：p 特色建筑特色建筑 整条商业街建议采取统一的建筑风格，同时与购物中

41、心的建筑风格相呼应，建议可采取时尚风格的建筑。 东兴路可考虑在购物中心与酒店中间作为主入口之一，人气氛围强于其他入口p 商业街长度、开间、进深商业街长度、开间、进深 东兴路入口至规划道路长度为350米左右，凤凰大街入口至南部规划道路长度为250米左右。 根据经营者的需求，开间和进深要有合适的比例，一般在1：31：2之间，层高不低于4.5米，本项目预计层数在2、3层。风情商业街内部可根据需要设置商业街广场。凤凰大街入口处可按需设置标志性建筑或直接放置儿童乐园。风情步行街产品设计建议：风情步行街产品设计建议：风情步行街风情步行街产品设计建议产品设计建议风情步行街风情步行街产品运营模式产品运营模式p

42、 特色经营特色经营 可考虑聘请专业的，为入驻商户提供富有专业经验的物业管理，以”促进商家经营，实现零售潜能“的管理宗旨，与商家联手打造令人流连的消费环境。p 租售建议租售建议 建议本项目商业街30-40产权自我保留，可考虑分割部分物业出售，适当引进合适的主力专卖店，其中由于商铺需要35年的培育期，可在前期进行适当的包租政策。风情步行街产品运营模式：风情步行街产品运营模式：项目分项定位项目分项定位项目会所定位项目会所定位规划道路 项目会所主题定位项目会所主题定位整个河东新城具有稳定收入人群拥有健康生活观念人士具有定期健身、康体、美容习惯的人士企业商务消费 会所目标客群会所目标客群项目会所定位分析

43、：项目会所定位分析：项目城市会所项目城市会所会所业态建议会所业态建议项目城市会所业态建议：项目城市会所业态建议：建议业态组合建议业态组合：类型类型具体项目具体项目健身类健身类游泳馆、器械健身、体操类、瑜伽球类运动球类运动模拟高尔夫、室外网球、室内篮球、羽毛球、乒乓球、壁球康体康体足浴、桑拿美容美容护肤、SPA、瘦身中心配套配套咖啡吧、茶吧游泳池游泳池室内篮球场室内篮球场器械区器械区室外小型高室外小型高尔夫推杆场尔夫推杆场室外休息区室外休息区项目城市会所项目城市会所会所产品建议会所产品建议项目城市会所产品建议：项目城市会所产品建议：p 主题特色主题特色 临沂城市名片，休闲放松的天堂。p 特色经营

44、特色经营 聘请专业经营管理公司管理，采取会员制，吸引会员。 设立VIP专区，提升会所档次。p 特色建筑特色建筑 建立地标性的建筑，风格鲜明，打造区域知名度。 靠近社区大门附近建议设置亲水区。室内篮球室内篮球场场p 租售建议租售建议 介于城市会所的定位和在整个项目规划中的地位，发展潜力巨大，建议先对其进行保留，再销售 健身类产业多对租金承受力较低，可考虑低租金引进，同时参与会所利润分成。项目分项定位项目分项定位项目酒店定位项目酒店定位项目酒店定位：项目酒店定位：规划道路 项目位于河东新区的商务商业核心区域，未来有望打造成河东CBD，其良好的区位为整个项目的定位奠定了基础。 尊贵显示出本项目在自身

45、档次定位上的高标准性，同时也是目标客户的高层次性 本项目位于河东工业园区附近，且周边未来将将成为商业中心，商务氛围逐步浓厚，商务客将是本项目的主要客源河东河东CBD准准5星级商务酒店星级商务酒店123项目酒店客房面积建议：项目酒店客房面积建议：项目酒店定位项目酒店定位酒店客房面积酒店客房面积参考案例情况参考案例情况本项目建议本项目建议标准间标准间行政套房行政套房豪华套房豪华套房40406060100100p标准间的面积应以40为宜，行政套房及豪华套房的面积适当增加。酒店名称标准间*行政套房豪华套房世茂花园大酒店324262浙江南湖国际俱乐部4060-80120博雅酒店308080-100单位：

46、平方米单位：平方米项目酒店整体布局建议：项目酒店整体布局建议：项目酒店定位项目酒店定位酒店布局建议酒店布局建议2-3F 大堂挑空500平米露天游泳池及餐饮塔楼单层1600平米裙楼单层3200平米楼层楼层功能功能层高层高（米）（米）使用面积使用面积（平方米）（平方米）建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建面比例建面比例16-21F酒店公寓3.35,7609,60025%5-16F客房3.311,52019,20049%4F休闲健身69601,600 4%3F会议61,620 2,700 7%2F餐饮61,620 2,700 7%1F大堂/酒吧/零售/酒店办公61,9203,200 8%地上总计-

47、80.123,40039,000100%B1F停车/配套5-6,000 - 酒店以裙楼+塔楼的模式为主，裙楼部分以酒店配套为主，塔楼部分则为客房。 空调客房 步入式衣橱 浴室内电话 热带雨林式花洒 对讲电话 DVD 播放机 数字电视 语音信箱 保险箱 可提供连通客房 卫星频道 婴儿床 羽绒枕 羽绒被罩 高速上网 传真机/复印机/打印机 项目酒店设施建议：项目酒店设施建议：项目酒店定位项目酒店定位酒店设施建议酒店设施建议项目酒店设施建议：项目酒店设施建议：项目酒店定位项目酒店定位酒店设施建议酒店设施建议餐厅设施餐厅设施中餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡吧会议设施会议设施宴会厅、中小会议厅、会客厅、多功能

48、厅休闲设施休闲设施健身中心、SPA、理疗室、桑拿房、室内外泳池、网球场、桌球房项目酒店定位项目酒店定位产品运营模式产品运营模式自营自营所有权拥有所有权拥有全权委托全权委托特许经营特许经营出让土地出让土地经营权拥有经营权拥有资金充裕度资金充裕度管理水平管理水平经营风险经营风险本项目本项目匹配度匹配度大大/ /多多/ /强强小小/ /少少/ /弱弱根据对于酒店管理模式与本项目匹配度的研究，建议本项目知名的国际酒店管理集团进行管理。客房产品运营：客房产品运营：项目酒店定位项目酒店定位产品运营模式产品运营模式项目酒店公寓运营模式：项目酒店公寓运营模式：租售建议租售建议建议房间全部分割产权出售；产权期限

49、产权期限商业地产性质，产权40年装修标准装修标准建议做部分硬装修（厨卫、地板、墙面等），其余家具家电等软装考虑以菜单形式提供售价建议售价建议由于户型和区域规划发展关系，建议售价比周边住宅价格略高，将精装修成本计入房价主打精装修，拎包入驻；享受酒店式管理服务主打精装修，拎包入驻；享受酒店式管理服务项目分项定位项目分项定位项目办公定位项目办公定位规划道路项目办公定位：项目办公定位：内容内容商务办公区域商务办公区域产品定位中档传统写字楼客户定位河东区工业园区中小企业客户特征对办公楼的品质要求不高，对租金承受力也较低。本项目地块写字楼总体定位建议如下：本项目地块写字楼总体定位建议如下：写字楼无独立裙房

50、，在购物中心上建造写字楼无独立裙房，在购物中心上建造项目办公定位项目办公定位办公产品建议办公产品建议项目办公产品建议项目办公产品建议1：正门购物中心购物中心写字楼电梯入口1F2F3F4F5-14层供应 临沂中档写字楼平均单栋写字楼体量（万 ） 3.43 1.51.5标准层面积 （） 1700 15001500n 建议在购物中心非主干道入口设置通往写字楼塔楼的裙楼大堂（小面积）,可通过大堂直接进入购物中心。n 由于在临沂，写字楼基本都集中在兰山区，但入驻率及销售均不佳，投资理念还未跟上，故不建议体量太大，仅作为河东区对外的一面窗口。18层本案建议标准层高标准层高3.5m3.5mn大堂层设置门厅和

51、物业办公区，n另外也可以设置小型的产品展示区n 建议顶层设有屋顶花园，对于在高层办公的人来说，在紧张的工作期间，可以有个放松身心的去处。项目办公定位项目办公定位办公产品建议办公产品建议项目办公产品建议项目办公产品建议2：项目办公定位项目办公定位办公分割建议办公分割建议项目办公单层平面分割建议：项目办公单层平面分割建议： 建议办公单层平面分割大小为100300，大小不等满足企业入驻的各个需求。单层面积分割建议：单层面积分割建议： 建议采取框架结构，内部平面可实现自由分割，组合，来满足中大型企业入驻的需求。自由组合分割建议：自由组合分割建议：5A5A智能化智能化OAOA办公智能化BABA楼宇自动化

52、FAFA消防智能化SASA安保智能化CACA通信自动化子系统子系统中高档写字楼配置现状中高档写字楼配置现状 物业管理系统 智能卡管理系统 公共信息服务系统 暖通自控系统 给排水自控系统 供配电及照明监视系统 电梯监视系统空调系统 自动报警和消防联动系统 广播音响系统 闭路监视系统 巡更系统 红外报警系统 停车场管理系统 综合布线系统 电话通信系统 很少使用，人工操作代替 驻户自行安装门禁智能卡系统 通常大堂入口安装查询机或显示屏 监视主机，终端监控 监控水泵、水箱 监视高配电参数、照明开关控制 监视电梯运营，调节运行程序 自动消防报警，启动喷淋系统 紧急状态下启动广播 监视主要公共区域 人工楼

53、宇巡更 外围区域及地库至核心筒红外报警 图象对比（采用较少）、收费系统 每10平方米1对，电话，接入标准 层配电箱BABAFAFASASA项目办公定位项目办公定位办公智能化建议办公智能化建议项目办公智能化建议：项目办公智能化建议：项目办公定位项目办公定位产品运营模式产品运营模式租售结合：租售结合：建议写字楼先期以租赁为主，自己持有，待临沂写字楼需求上升时，在根据租售比，出售。物业管理：物业管理：聘用国际知名管理公司作为物业管理顾问，提供人性化的服务和管理，提高项目的知名度。开发策略：开发策略：为降低风险，写字楼晚于商业启动，招租可先期先进，可通过优惠措施吸引知名企业入驻。上市时间：上市时间：建

54、议写字楼部分最后上市，画上完美句话项目办公产品运营模式：项目办公产品运营模式：项目分项定位项目分项定位项目公寓定位项目公寓定位规划道路项目公寓定位：项目公寓定位：主力卖点：u河东区未来城市副中心u河东区居住片区最集中的地区u河东区未来生活配套最完善的区域u河东区目前人气最旺的地方打造河东区顶级高档公寓，河东生活品质的象征项目公寓定位项目公寓定位项目客群定位项目客群定位项目公寓客群定位：项目公寓客群定位：园区办公及工作客户河东区首次置业者市内外二次置业者和投资者n河东本地中高收入人群n河东工业园区企业管理层n河东区企事业单位公务员n市中心首次置业人群n市中心二次置业投资人群主要针对客群项目公寓定

55、位项目公寓定位竞争项目分析竞争项目分析项目公寓河东竞争项目分析：项目公寓河东竞争项目分析：开发商开发商 ：临沂三立置业有限公司临沂三立置业有限公司占地面积：占地面积：40亩亩容积率容积率 ：2.98总建面积：总建面积：6.5万万项目地址：项目地址：河滨东路九曲大桥北河滨东路九曲大桥北50米米建筑形态：建筑形态：小高层小高层销售均价：销售均价：3300元元/；起价；起价2800元起元起户型面积：户型面积：107196（涵盖二室二厅（涵盖二室二厅四室二厅）四室二厅）客群分布：客群分布：河东区置业客户为主、乡县及市中心客户为辅河东区置业客户为主、乡县及市中心客户为辅销售情况：销售情况：销售率达销售率

56、达90%以上以上推广理念：推广理念：全封闭，纯居住楼盘，健康惬意水岸生活全封闭，纯居住楼盘，健康惬意水岸生活开发商开发商 ：临沂新宏基房地产发展有限公司临沂新宏基房地产发展有限公司占地面积：占地面积：200亩亩容积率容积率 ：1.61总建面积：总建面积：20万万项目地址：项目地址：金雀山东路与兰亭路交汇处北金雀山东路与兰亭路交汇处北60米米 建筑形态：建筑形态：多层多层销售均价：销售均价：2800元元/；起价；起价2100元起元起户型面积：户型面积：89170（涵盖二室二厅（涵盖二室二厅三室二厅）三室二厅）客群分布：客群分布：河东区置业客户为主、乡县及市中心客户为辅河东区置业客户为主、乡县及市

57、中心客户为辅销售情况：销售情况：销售率达销售率达80%项目公寓定位项目公寓定位竞争项目分析竞争项目分析项目公寓河东竞争项目分析：项目公寓河东竞争项目分析：推广理念：推广理念：多层精品，把升值空间让给消费者，低价格高品质多层精品，把升值空间让给消费者，低价格高品质项目公寓定位项目公寓定位竞争项目分析竞争项目分析项目公寓河东竞争项目分析：项目公寓河东竞争项目分析：开发商开发商 ：临沂田润置业发展有限公司临沂田润置业发展有限公司占地面积：占地面积：7.54公顷公顷容积率容积率 ：3.32总建面积：总建面积：25万万项目地址：项目地址：滨河东路东侧，府前街北侧，北邻一号街滨河东路东侧，府前街北侧，北邻

58、一号街 建筑形态：建筑形态：高层高层销售均价：销售均价：3300元元/户型面积：户型面积：69156（涵盖一室二厅（涵盖一室二厅四室二厅）四室二厅）客群分布：客群分布：河东区首次置业人群、公务员，市中心客户河东区首次置业人群、公务员，市中心客户销售情况：销售情况：一期销售售罄，二期火爆销售一期销售售罄，二期火爆销售推广理念：推广理念：尊享东岸宁静，傲视西岸繁华。尊享东岸宁静，傲视西岸繁华。 项目公寓定位项目公寓定位竞争项目分析竞争项目分析项目公寓河东竞争项目分析：项目公寓河东竞争项目分析：开发商开发商 ：临沂豪尔森置业有限公司临沂豪尔森置业有限公司占地面积：占地面积：277亩亩容积率容积率 ：

59、1.45总建面积：总建面积：27万万项目地址：项目地址：河东区人民大街河东区人民大街 建筑形态：建筑形态：多层、小高层多层、小高层销售均价：销售均价：3500元元/户型面积：户型面积：89128（涵盖二室二厅（涵盖二室二厅三室二厅）三室二厅）客群分布：客群分布：河东区置业客户为主、公务员河东区置业客户为主、公务员销售情况：销售情况：一期售罄，二层多层正在热销一期售罄，二层多层正在热销推广理念：推广理念：临沂领袖阶层、庄园居住梦想临沂领袖阶层、庄园居住梦想项目公寓定位项目公寓定位项目产品布局项目产品布局项目公寓产品布局：项目公寓产品布局：住宅产品布局：住宅产品布局：花园洋房花园洋房高层公寓高层公

60、寓小区主入口小区主入口物物业业类类型型用地用地面积面积( (万万m2)m2)建筑建筑面积面积( (万万m2)m2)容容积积率率建建筑筑覆覆盖盖率率具体建议具体建议主要户型主要户型花园洋房1.82.71.548%5f洋房6幢，每幢约4000m290m2的2室，120m2以上的三室和四室高层4.510.82.436%18f高层13幢，每幢约7800m2主力户型90m2的2室和108小三室户型，120大三室合计6.313.52.1住宅建筑类型建议：住宅建筑类型建议：地面生态停车位地面生态停车位配套类型配套类型车位车位会所会所商业商业配套建议配套建议车位约800个-备注备注根据地块客户，住户与车位配比