XX年台州市宏业壹号公馆项目定位提报

1、XX年台州市宏业壹号公馆项目定位提报1、区位特点分析 台州是一座美丽的滨海城市，位于浙江沿海中部，上海经济区的南翼，是中国黄金海岸线上一个新兴的组合式港口城市。南邻温州，西与金华、丽水接壤，北通宁波、绍兴，总面积9411平方公里。台州市现辖黄岩、椒江、路桥三个区及临海、温岭、天台、三门、仙居、玉环六个县（市）。人口569万，其中市区人口144万。自古以“海上名山”著称的台州，兼得山海之利，物产丰富，人文荟萃。是中国股份合作制经济的摇篮，中国重要工业生产出口基地，中国著名的渔区、水果之乡，华东重要能源基地，中国重点风景名胜区，武术、围棋之乡，中国重要的商品集散地。 台州依山傍海，陆海空交通便捷。

2、境内公路交通以甬台温高速公路、上三线高速公路、104国道、14条省道和101条县道构成主要公路网。台州对外公路交通4大口子，除金华方向的台金高速公路基本建成外、其余至杭州、宁波、温州均已由高速公路贯通，台州至省城杭州已进入3小时公路交通圈。2005年10月，甬台温铁路正式动工，甬台温铁路是国家“四纵四横”中宁波-福州-深圳快速客运网的重要组成部分，也是一条以客运为主，兼顾货运，连接长三角、珠三角，串联我国沿海经济发达城市的沿海铁路快速通道。该铁路建成后，除了大大方便浙江乘客的出行外，还将在浙江境内与沪杭线、宣杭线、浙赣线南段、温福线形成“一环四射”的总体格局，并与杭甬、温福、福厦、厦深等铁路组

3、成沿海铁路，形成贯穿我国东南沿海的便捷大通道。预计于2009年建成通车。城市未来概况一、 前景预测 台州市域城镇体系空间发展结构为“一个发展核、三条发展带”。 一个发展核指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区； 三条发展带城镇群空间的联系轴 “北部城镇发展带”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的东西向北部城镇发展带； “西部城镇发展带”：通过322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市； “东部沿海城镇发展带”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部

4、沿海产业带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。2、区域楼市前景预测 （1）开发区 都市的繁华、便利、城市文化品位无一不在这里得到体现。台州市政府、市民广场、台州大剧院、台州书画院、市文化艺术中心、耀达国际酒店、新台州大厦等诸多大型政务、文化、休闲场所共同支撑起了物业价格的主体框架，符合地段理论的基础。2008年2010年住房建设总量为930525平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为190725平方米。 （2）绿心区块 绿心位于台州市区中心，椒江，黄岩，路桥三区的结合部，总面积

5、约63.4平方公里。绿心交通便捷，距三区中心约为5公里，州大城市柜架的核心生态景观区，文化休闲区，旅游渡假区，高档住宅区。绿心的投资开发前景十分广阔，绿心首期项目东方太阳城主题公园总投资逾20个亿，已建成的欢乐岛、水世界等游乐项目产生了较好的社会效益和经济效益。2008年2010年住房建设总量为624075平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为92287平方米。 （3）椒江区 作为政治、经济、文化、教育、金融、科研中心的椒江，是台州城市发展的核心区域，而市政机构和重要职能部门坐镇的椒江新城区，更是重中之重。在以市民广场为中心的辐射区域内，形成了相当完善的生活配套设施，周边楼盘形势也一路看

6、好，在寸土寸金的黄金地段，鲜有新明半岛这样的大手笔项目，兼具地段、规模与品质的绝对优势。2008年2010年住房建设总量为1155544平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为121200平方米。 （4）黄岩区 台州市重要的工业基地和陆路对外交通枢纽，包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥等街道。近年来，黄岩城市化进程不断加快，城市建设日新月异，城区框架日益拉大，金顶大厦、汇丰大厦、交通大厦、电力大楼等一批城市标志性高层建筑拔地而起，城区亮化、美化、绿化、净化不断得以完善。百合小区、大环家园、蓝色多瑙河、委羽山新区等一批住宅小区的建成，使城乡居民生活条件进一步改善。2008年2

7、010年住房建设总量为1120000平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为276800平方米。 （5）路桥区 城市形象日益彰显。刚泰艺鼎广场、玉宏现代城、商城石化大楼等十多幢高楼形象凸现，建成水天一色、香樟湖畔等一批高档次的住宅小区，中国民营经济发展论坛、世纪大厦等建设项目进展顺利。旧城二期改造规划编制完成，石浜、龙头王、辽洋等“城中村”改造稳步推进。“多城同创”和“数字城管”取得良好成效。2008年2010年住房建设总量为1142200平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为201000平方米。来投资建设。五、结语 回望近几年，房地产市场风云迭起，房地产政策空前猛烈，频出的变动，激

8、烈的竞争，为房地产市场进行了一场场的洗礼。然而，历次宏观调控，台州楼市均表现出了较强的抗跌性。台州前几年房价微幅上升，基本在5%以下，和全国其他城市一般的10%以上（甚至20%-30%的上升幅度），台州的房价上升相对非常迟缓和低下。比如开发区的“城市之光”，04年均价4200元左右，到今天大约在万元左右，四年时间也就增长120%，每年的增长率25%。从台州房价的情况来看，总体来说没有像上海这些地方泡沫这么大，加上台州良好的经济基础，房价自然不会下降。 即将建成的甬台温铁路，对于台州今后的发展有着重要的战略意义：一是完善立体交通网络，加快物资、人员、信息的流通；二是扩大集聚辐射效应，加快城区发展

9、战略的进程；三是改善投资环境，提高城市品位，为加大对外开放步伐增设一条通道。与全国铁路联网，增强包括大麦屿港区在内的台州港向浙西南和皖、赣、湘、鄂、川等地的辐射能力，也必将吸引更多的人到台州提案流线从设问开始。 首先确立我们需要解答的问题。走进市场深层。 这个市场在昭示着什么。剖析自我，建构定位。 缔造具有超越意义的价值模型。从0-1的突破。 目光长远扎根当下方能叫好又叫座。营运关注。 值得我们慎思慎行一些事务 。观局，识局，而后破局。解决问题的办法有很多，重要的是把问题找出来。从设问开始越是大型项目，越是复杂形势，我们越需要理清思路，而不是一开始就进入操作层面。我们需要让这些模糊的区域清晰起

10、来市场环境模糊区城市角色模糊区建筑规划模糊区当前的国际形势、调控政策和需求压抑对项目的影响究竟如何？当下昭示未来吗？我们的身边环绕着怎样的资源？我们在这个城市的未来居于何种地位？我们树立的是怎样的生活标准？如何在规划与建筑层面加以完全体现？园区风貌模糊区创新概念模糊区基地优势资源何以深入融合？园区景观的价值何以颠覆性放大？在后概念时代的公共认知渠道上，如何缔造新的价值观？平和而磅礴的魅力何以创设？核心价值模糊区主导购买诱因单纯的基于性价比吗？在硬件的构筑上，DNA何在？长效传播模糊区项目一期特质是什么？任何急功近利都不可取，我们如何传导？属性理解指导决策方向。走进市场深层城市，政策，行业，人群

11、，绝非流于表面的数据罗列，也不驻足当前市场的表层。何以确立我们行走的方向。剖析自我，建构定位认识自己当从骨子里，乐观存于谨慎中，藉此确立的定位原则方能成为全局发展方针。片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析宏业.壹号公馆市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础主线补充片区置业客户欧式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析 本次市场调研被访者最喜爱排屋这种物业形态。对别墅及高层住的选择也有较大比例，从中不难看出，椒江市民对新的物业形态还是很容易接受的。 别墅属于高档物业，其消费者无论从经济实力、购房目的、面积需求等各方面，都与普通物业有所不同。下面我们就别墅、普通物业（高层、多层、排屋）

12、分别展开分析。 购房迫切性 我们把消费者希望在1年之内购房定义为“近期潜在消费力”。相应地把1-2年之间定义为“中期潜在消费力”，把2年之后定义为“远期消费力”。则各期的消费力比重如下图： 远期潜在需求旺盛，近期则比重最少，中期又有所上升。椒江别墅消费者把购房要么以一件急事对待，要么认为尚是一项长远之事。这种购房的迫切性情况是我们开发过程中决定分期推市与销售周期及入市时机的重要依据之一。若将近期的21.5%再进一步拆细看，我们将进一步了解迫切性的强烈程度“尽可能快”占了21.5%中的半数：购房目的 70.6%的消费者购房目的是改善居住环境。 面积需求： 最受欢迎的排屋、别墅总面积为250-27

13、0m2，250 m2以下的排屋别墅也有广泛的接受程度： 家庭居住人数一定程度上也影响消费者对面积的需求，下表为别墅消费者购房后计划居住人数：计划居住人数2人3人4人5人6人6个以上比例9.8%40.2%30.4%12.7%4.9%2% 别墅消费者希望的别墅层数层数2层2.5层3层4层其它比例13.5%42.3%40.3%2.9%1% 别墅消费者理想中的花园面积 别墅消费者对功能房的需求（多选题） 别墅消费者对书房（工作间）的设置是最为看重的，有80.4%的选择率，其次为客房69.6%，健身房60.8%，洗衣房和音像视听房也受到部分别墅消费者的喜爱，分别有46.1%和41.2%，佣人房、棋牌室选

14、择人数分别占22.5%和25.5%。面积需求 多层、高层最受欢迎的住宅总面积为110-140，而排屋最有市场的总面积为200-250。100以下100-110110-120120-140140-160160以上高层11.6%5.8%20.9%38.4%15.1%8.1%多层17.5%20.3%22%27.1%6.8%6.2%200以下200-220220-240240-260260-280280以上排屋7.5%15.6%19.8%22.5%22.5%12%各物业形态对总面积需求的变化是我们对房型设计的重要依据之一。对房子室内结构的选择： 错层跃层平层高层20.9%41.9%37.2%多层14.

15、7%33.3%52%排屋17.3%53.9%28.8%对于房子的室内功能空间配比意见，各普通物业消费情况基本相同，总体如下表：主卧室面积15 （20.9%） 20（58.6%） 25（18.5%）厨房面积7（11%） 7-9（48%） 9以上(41%)客厅面积20以下(9.7%) 20-25(34.4%) 25以上(55.8%)朝向南(69.8%) 东(10.1%) 北(5.3%) 无所谓(14.8%) 被访者认为主卧室够用就可，适中的面积是最好。而客厅显然是大的好，小面积的客厅基本没有市场。过小面积的厨房同样不被看好。 当然，各功能空间的面积都应是在室内总面积框定情况下才能定量的。这里给出的

16、消费信息是给了我们一种消费取向上的认识，并要求我们去迎合甚至引导这一种消费取向。居住氛围 对基地所在区域未来的繁荣信心，只有极少数人持负面认识。 楼市价格信心大多数被访者认为椒江区总体的房价将持平。 房产信息来源（多选题）被访者接触到房地产信息最多的途径是报纸。 喜爱的报纸（多选题）在台州当地各报中，最受欢迎的是台州日报和台州晚报。喜爱的版面/节目 价支付意愿 在消费者心中一套符合自己的经济能力且又是理想中的别墅，他们希望用多少钱来得到它呢？调查显示，选择150万以下占到60.8%。我们就有选择率的七类人群进行进一步的分析。 第一类人群（总价支付意愿150万以下） 该类人群希望买到多少面积的排

17、屋、别墅呢？花150万以下的钱，有30.6%的人希望买到250 m2以下的别墅，22.6%的人希望能住上250-270 m2的排屋、别墅，希望住上310-330 m2和410-450 m2的人分别占了9.7%，希望花150 m2万以下购买到270-290 m2和330-350 m2的别墅的人分别占了8.1%，还有6.5%、3.2%、1.6%选择290-310 m2、350-370 m2和370-390 m2别墅。他们最希望别墅在哪个区域呢？希望在市中心居住的占38.2%，在市府大楼附近的占27.5%，在江滨的占17.6%，开发区的占16.7%。 第二类人群（总价支付意愿在150-170万元）

18、该类人群希望买到多少面积的别墅呢？有56%的人希望用150-170万元购买到面积为250-270 m2的别墅，有24%的人希望能用该笔钱买到270-290 m2的别墅，有12%的要求得到250 m2以下面积的别墅，还有选择310-330 m2、370-390的分别占4%。 该类人群希望别墅在哪个区域呢？希望在市中心居住的占34.9%，在市府大楼附近的占23.3%，在江滨和开发区的选择率分别占20.9%。 第三类人群（总价支付意愿在170-190万元） 该类人群希望买到多少面积的别墅呢？有30%的人希望花170-190万元购买到面积为310-330 m2的别墅，希望购买250-270 m2、27

19、0-290 m2的别墅分别占20%，还有选择购买250 m2以下、290-310 m2、410-450 m2别墅的分别占10%。该类人群希望别墅在哪个区域呢？希望住在市中心和开发区的分别占30.8%，江滨的占23.1%，市府大楼附近占15.4%。 第四类人群（总价支付意愿在190-210万元） 该类人群希望买到多少面积的别墅呢？花190-210万元，希望住290-310和310-330分别占50%，其余选择率为0%。该类人群希望别墅在哪个区域呢？希望住在市府大楼附近和开发区的分别占50%。 第五类人群（总价支付意愿在210-230万元）该类人群希望买到多少面积的别墅呢？花210-230万元都希

20、望买到410-450的别墅。该类人群希望别墅在哪个区域呢？希望别墅在市中心的占100%。 第六类人群（总价支付意愿在250-300万元）该类人群希望买到多少面积的别墅呢？希望得到350-370别墅的选择率为100%。该类人群希望别墅在哪个区域呢？希望别墅在市中心的占100%。 第七类人群（总价支付意愿在300万元以上）该类人群希望买到多少面积的别墅呢？希望得到270-290的占100%。该类人群希望别墅在哪个区域呢？希望别墅在市中心的占100%。综合上述七类人群，我们进一步进行对比分析。其中以别墅单价承受度分析以大于12000元/为指标。人群单价大于12000元/的实际承受率区域向往首选对基地

21、所在区域向往度第一类人群30.6%市中心（38.2%）27.5%第二类人群68%市中心（34.9%）23.3%第三类人群60%市中心、开发区（30.8%）15.4%首选的30.8%=46.2%第四类人群100%市府大楼附近、开发区（50%）50%第五类人群0%市中心（100%）0%第六类人群100%市中心（100%）0%第七类人群100%市中心（100%）0% 单价大于12000元/的实际承受率基本随总价支付意愿的增加而增大，说明越高收入的人群有更高的高单价承受度。 在区域向往中，市中心明显得到各类型人群的喜爱，基地所在区域在最高收入人群中得不到认同，但在其它人群中有良好的认同度。而基地所在区

22、域有价格、房型均适应的别墅，所有别墅被访者有53.9%的人会考虑购买，39.2%的人选择不一定，不考虑购买的只占6.9%。 综合上述，假如本项目期望将均价定于12000元/的，则总价支付意愿在170210万的人群（即第三、四类人群）是我们这一项目重点关注的人群。 地段价值评价 地段价值有多方面因素组成，现我们就单价这一最直观的指标来加以考证。大部分人认为市府大楼区域的别墅单价为11000元/ 左右 以我们已往的经验，项目实际售价与被访者对项目的价值认同价格可有20%的上浮。 职业分布 别墅消费者以公务员/事业单位居多。职业公务员/事业单位一般职员或工人个体户其他部门经理比例24.5%21.6%

23、17.6%15.7%4.9%职业私营业主厂长/总经理离退休/待业农民军人/警察比例3.9%3.9%3.9%2%2% 银行按揭是别墅消费者付款方式的首选，而公积金贷款因面向特定职业者所以选择比例不高。选择银行按揭和公积金的人群对还贷年限和首付款的选择情况是：还贷年限10年以内20年以内30年以内比例48.3%33.3%18.3%首付10%20%30%40%比例35%28.3%33.3%3.3%即所谓“大配套”的概念。基地的大配套既少又远，具体详情请参阅7.3 部分。别墅被访者对各大配套网点的选择数据如下（多选题）： 绝大多数被访者希望居住江南水乡特色的住宅。 在各项备选答案中（多选题），别墅被访

24、者认为小区内部的“电子保安”是最为必要的。对房产投资的理解我们的优势地块现状优势：本项目地块较为方正，地势平坦，地块现状基本平整，利于项目快速开发启动，地块东部、中部、北部有天然水系穿过，利于项目水系景观营造； 交通配套优势：无论是项目区域内的交通道路规划，还是连接泰州市区或高港开发区等外围交通道路都非常便利，有利于项目开发； 人文环境优势：项目南侧中国医药城总部大厦及部分研发基地以入住，国内外知名医药研发机构的成功引进，必会拉动项目周边高素质人群的人气聚集，同时为项目后期销售积蓄购买力；品牌、规模优势：开发商为江苏省知名开发企业国信置业，拥有一定的品牌知名度，其次，项目总体量较大，拥有规模优

25、势。我们的劣势周边配套缺乏：项目周边目前尚处于政府的规划建设阶段，经过近几年的规划与开发，除了工业经济发展较快以外，区域内其他如市政建设、相关配套设施等建设均不完善，公交、商场、学校、医院等日常生活配套基本空白，会为项目后期销售带来较大阻力。环境心理影响：由于区域内多为医药研发和生产基地，虽然实际环境污染影响较小，但对购房者心理影响超过实际，进而影响到项目销售。消费需求有限：区块目前的人口状况不乐观，一方面区域内人口数量比较薄弱，另一方面区域距离市中心较远不利于吸引外部人员入住，对于本项目而言更是缺少有效客群的支撑，可能会造成项目开发进度滞缓，在一定程度上影响到房地产资金链；市场机会在区域开发

26、带动下，本项目区域将会有很大城市风貌及内涵的改变，开发潜力很大； 区域房地产市场处于起步阶段，发展空间巨大，而且本区作为政府重点打造的新城区，难免会有政策上的倾斜，这对新市场的培育十分有利； 区域未来将引入大量人口，按照规划可容纳十多万的新兴人口加入，高品质住宅、底层商业等物业类型将拥有一定的市场契机；项目处于城市南扩规划区域，随着城市化进程加快，更多的购房者会选择到城南买房，加上城市居民消费能力的不断增强，以及周边乡镇客户购买力的增强都为本案的开发提供了较大的支持；市场威胁区域认可度威胁：通过调研得知，目前市民对所处区域接受度低，甚至有明显抗性，因此很难将城市里的购买力吸引到本区域，而项目周

27、边又较为缺乏人气，客群但只瞄准新城在岗职工，客群单一，因此本案很可能缺乏足够的市场需求；市场容量威胁：根据对台州房地产市场调研情况来看，台州房地产市场开发量和持有量处于较高水平，以目前台州人口数量判断，市场吸纳量将严重不足；商务区竞争威胁：商务区开发上市量形成规模，加上配套相对完善，距离市中心更近，对本区域客群分流作用明显，影响项目开发销售。 总结 通过对本案SWOT的分析，不难看出机遇与挑战并存，有市场就会有压力，如何化压力为动力，就需要制定出周密、正确的营销思路。目前淮安房地产市场竞争激烈，几乎达到了肉搏相间的惨烈局面，市场配套的不完善，政策导向不明朗，加剧了市场客户怀疑、观望心理。为了更

28、好的促项目的销售，对产品规划及工程建设提出几点建议： 1、加快样板景观的施工建设，提升样板景观带的设计施工水平，争取尽早完成景观带，配合一期开盘销售； 2、会所尽快交付竣工，使得现场接待的形象有所提升，促进客户的信心；（并建议市区建立临时接待点作为“第二售楼处”加强客户拦截） 3、加快样板房的施工建设，增加后期形象卖点；第三部分 市场研究房地产市场宏观研究房地产市场宏观研究台州房地产市场处于快速发展阶段,房地产发展形势趋于综合化发展 国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段,以此为参照,2009年台州人均GDP约31543元人民币,目前台州房地产市场

29、发展大致处于快速发展阶段.人均GDP与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元房地产市场宏观研究台州房地产开发投资稳定，房地产市场投资偏热，市场处于正常状态。 异常基本正常正常运行基本正常异常2008年房地产开发投资额增幅25%15.00%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP20%

30、12.48%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资37%30.41%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%近几年,台州房地产开发投资快速增长，增幅较大；从2009年房地产开发投资额的参照指标来看,目前台州房地产市场处于过热的状态,房地产行业发展较快，投资环境偏热。产品建议 项目论证论证方法项目论证论证方法构建问题：我们采用S-C-Q结构化分析方法我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（ Questio

31、n ）(分析存在的问题)需要完成某项任务存在某个问题存在某个问题采取了某项行动发生了防碍我们完成任务的事情知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型论证方法S=情境C=R1,R2 Q=如何从R1到R2Q？R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果界定问题第四部分 项目论证论证方法项目论证项目论证本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析SR1R2品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小与同类楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中陷入区域主流楼盘的价格壁垒大盘涌现，缺乏竞争优势非期望结果准确

32、锁定目标客户，定制产品，降低竞争风险客户打破原有价格体系价格差异化竞争，寻找市场相对空白点和机会点竞争塑造品牌，通过项目品牌带动公司品牌品牌期望结果项目位于城市的成熟区域；未来本地市场供求关系趋向平衡；项目周边目前配套设施完备；项目在产品定位、营销推广上存在一定的问题；宿州房地产市场，有投资过热，风险加剧的倾向。2010年宏观政策影响下，市场风险将加大。项目核心问题提出如何解决从R1到R2的矛盾项目论证从R1到R2需解决的核心问题：项目如何重新定位？如何促进房源的销售？项目做什么样的产品?项目的营销推广策略？如何树立项目的品牌,树立企业的品牌?博日的思路：我们不急于求解，我们要站的更高，作更深

33、刻的思考寻找精益求精的答案稀缺城市生活精致创新社区项目定位稀缺城市生活：稀缺：城市东区成熟生活成熟地段胜利路座拥城市稀缺资源城市生活：360 度城市成熟配套生活精致创新社区：精致：户型景观产品细节，精致呈现创新社区：差异化创新化的全新社区产品建议产品类型建议：容积率1.8的限制下推出多样的产品组合容积率1.8四幢高层二层商业叠加 排屋 别墅 返还地块：销售地块：产品建议高层步入式阳台和步入式景观飘窗利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台产品建议太阳能和建

34、筑一体化：阳台挂壁式太阳能热水系统太阳能与建筑一体化 使用阳台挂壁式太阳能热水系统，该热水器可光电切换，热水管道通过阳台到地平楼板之间再到厨房和卫生间。热水器储水箱安装在阳台顶部较隐蔽，较一般的太阳能热水器美观。其工作原理是：根据分体式太阳能热水器的独特运行原理，将集热和储热装置进行分离。把储热部分由室外置入室内，只把集热部分留在室外或嵌入屋顶与建筑艺术地融为一体，或与阳台等其他向阳位置完美结合，使建筑不仅具有实用和节能的优点，而且更富有品位和艺术性。 产品建议半地下室阳光生态车库，真正实现人车分流总结 4、针对目前周边配套设施不完善，加快本案内部商业街区的建设，及早引进生活配套等，成为市场亮

35、点，为购买客户提供一个生活保证的信心。 5、建议设计制作泰州首套智能样板间。该样板间为全智能化设计，包括室内恒温控制，温控窗帘，智能配餐等功能，仅做展示不对外销售。以其高科技含量的特性，吸引市场极大的关注度。 6、提升物业管理的服务品质，增加物业服务的附加值，提供一系列特色服务，诸如代客泊车，或通过招商的形式与汽车服务公司合作在社区停车场内提供汽车美容，洗车等服务。 7、前期与一些医疗机构达成合作，设置长期医疗咨询中心，定期安排一些名医或主任医师为业主提供医疗咨询服务。方便后期业主生活的同时提升项目的服务品质。人特征自己自在台州人以历史为荣不认同鱼米之乡的发展方向略带小农意识有点压抑对实惠的极

36、度追求乐于炫耀略带自卑有一点点含糊常态生活不太讲究大处豁达有崇尚大城市情节有阿Q精神他们到底是谁 他们有钱而且很能赚 他们年纪跨度比较大，少数人经历过58年饥荒，大部分人有文革记忆，也有少许新贵来自80左右 他们感觉很好 他们是城市重器 他们财富积累过程不一定很厚道，所以他们在面对利益问题的处理方式有时候也难缠 他们乐意接受羡慕的目光，有时也假谦逊 他们学历不一定非常高，但是可能会有EMBA历史他们大部分人已经很有物质品位，但是文化品位有时候在装，不过期望获得认同 他们主要是男人 他们需要有些度身订造型产品去灌装自己的身体和身份 他们常态很理性而且不惑 他们乐意你去包装他拥有的产品，其实他们知

37、道羊毛出在羊身上 他们不乐意大伙去探听隐私，因为他们可能有很多不足为外人道的地带 他们家的女人大多数很执政 他们很希望孩子未来比他强，所以对子女教育蛮用心 他们不喜欢在家附近的夜店做朋友或商务活动 他们可能经常很晚才回家，有时回别人的家 他们并没有很纯情感的兄弟或朋友，不是不想，是圈子问题，他们需要合适的圈子 他们都将很乐意成为我们的朋友 第五代城市建设探路者。 生态文明城市建设实现者。 太平洋世纪栖居梦想缔造者。 城市桃花源追寻者。 人文生活大成者。 创新可传承东方建筑追随者。 新能源环保生活先行者。为城市、为未来。在寻求利润最大化的同时，我们应该有更多企图。而这些，将给我们实现利润带来莫大

38、的帮助。有些事，总得有人先做。理念贡献城市的价值理念核心深意“不同”才是我们的纲 “不同”不是做特例独行，做绝对的差异化概念，而是寻找市场的契机，以一个完整的概念支撑东方小镇项目整体的运营，不简单雷同与目前普遍的尊贵的空谈或是风情的泛滥。 在项目运营的过程中，求“新”不是在大盘云集的泰州做特例独行，做绝对的差异化概念，而是寻找市场的契机，以一个完整的概念支撑大盘整体的运营，不简单雷同与目前的规模的气度或是风情的泛滥。 对于开发理念而言,如何不同于既往的经典? 对于产品价值而言,如何凌驾于别人的内涵? 对于生活方式而言,如何超越于梦想的纵深? 对于营运模式而言,如何无视于一般的竞争?追求！谁追谁

39、？一种精神定义一种生活一种生活汇聚一类人群一种新的城市精神一种新精英生活形态在这里，这是一处地标级的建筑群落在台州，这是一个宣扬新自由主义、新独立精神的地方。这种精神，将是走在最城市最前沿的一种意识形态这种精神，最终将影响一代人的思维方式和生活方式要做的，就是这种精神的建筑载体精神定位缘起12万创美人居COSY新城 精神定位语言“12万”概括项目规模，表明项目为“大规模、高品质”住宅。“淳”通“纯、醇”，有香甜醇美生活之寓意，且与案名呼应；“翠”意为翠绿，体现绿色生态。另“淳翠”通“纯粹”。“人居”体现出项目拥有人性安谧的生活空间。“cosy”译为：温暖舒适的，谐音“阔易” 、“宽筑” 。表现

40、出项目为“舒适型住宅产品”的特性。概括为“属于你自己的魅力东方阳光住宅”。“区域” 重点突出是规划中的新区域。（1）C：“Colorful”：多姿多彩的。项目基地资源自然风光优美旖旎，即将为客层打造多彩斑斓高尚生活，喻示入住项目即甄鉴品质人生。体现目标客群的尊享感。（2）O：“Oriental”：东方的。本项目案名为“壹号公馆”和案名相呼应。（3）S：“Successful”：成功的，一帆风顺的。暗寓本项目的的客层均是成功人士，并会在日后的生活各方面一帆风顺，彩头较好。（4）Y：“Yourself”：你自己的。属于你自己的入户花园、观景阳台的具有创新设计的可享受生态的人居。精神定位延展“COS

41、Y” 价值链建构方向造城城，所以盛民也。市，买卖之所也。城市，是人类文明延续的载体，文化繁衍的舞台，可持续发展、科学发展、和谐发展等理念已经渗入到每个城市的各个角落。城市又是一个复杂的开放系统，一种动态前进过程，在发展和变化中存在着许多不定因素。价值链建构之路创新城市生态文明 公园。文化山水人文公园生活生态假日公园创新科技示范公园栖居公园商业风情商业公园建筑经典建筑公园栖居?“?”项目开发过程中深含着的颠覆性生活意义。六大公园有机融合，创新“生态文明”栖居创新城市主意公园筑生活定位皈依：1、完全贴合生态文明建设导向；2、完全迎合5000年栖居梦想；3、完全吻合环保时代发展准章；4、竭力皈依基地

42、生态资源；5、深度挖掘城市历史人文；6、领衔打造国际化新生活方式；7、重树社区建筑的审美标准；8、用心取舍少数人匹配的构建模块。当前的建筑形式甄选是符合项目期望和城市特质的。“建筑是会说话的” 。每座经典的建筑都是活的，它不仅能反映文化的差异，还能反映历史的间隔，最重要的是它能反映出建筑缔造者的性格和思绪，甚至能改变存容物（譬如人）的习性方式。其实每个建筑在建成的时候都是活的，建筑的魅力绝非仅仅是结构的魅力，它讲述的是历史和未来的故事，是人生活的魅力彰显！让建筑踏上T型台创美中国 时装建筑绝非仅仅一亩湖生态假日公园丽景人生高度换空间，内外兼修首席风景。做景观有一个捷径，就是种树，甚至叫“拼命”

43、种树。境界上来之后，一切都可以炫出来，只有种树实实在在，还有若干跟生态与健康关联的优势。参与性景观较之文化性景观更易于实现，建议导先销售实施景观。请关注镇园之宝的价值科技示范公园智慧和谐能源紧缺、粮食危机、气候恶化、物种灭绝、自然灾害日趋频繁、人类健康水平持续下降、无良商家坑蒙拐骗、莫名其妙的怪病时有发生或许人类已经到了自救的境地。和谐发展、科学发展、生态文明、环保思考、新能源开发等诸多人类社会可持续发展概念应运而生。城域网，我们有机会成为掌舵的人昼夜无忧公园服务从入住后开始，永随一生。倡导并实施真正无死角、无昼夜、无忧虑惬意服务模式。物业管理的好坏直接影响着物业品质提升及物业升值，这里提议戴

44、德良行、第一太平戴维斯。在基本的物业服务上可提供增值服务，比如提供送餐、整理房间、送洗衣服等力求专属贴身的服务，增加业主的尊崇归属感。思想已经成巨人，行动呢？从0-1的突破思考之后是对执行力的推进，开门红取决于第一步的完美设计与妥善执行。景观设计迎宾会所案场卖场上台社区示范建筑研磨样板景观与样板房项目亮点推广企划方向建立品牌初树一次感动心灵的首善生活盛宴不容忽视的时空启动点。0-1，四大突破景观、户型突破配套突破服务突破形象突破强化产品力植入引擎力提升销售力导入品牌力我们发现：项目周边无强势景观，无法借势提升。完全依靠对于主景观带、楼间组团景观及主。入口景观等环节的塑造，完成项目景观述求。景观

45、突破强化产品力景观设计四大要点：入口广场身份客厅中轴长廊美妙之旅三重院落中央景观/组团景观/入户大堂景观风情导示规范化/体系化景观建议入口广场让入口成为这里身份的象征中轴长廊让回家成为一种美妙的艺术之旅中央景观让水与艺术相辅相成中央景观水岸处理组团景观让野趣与拙朴充盈每一个角落大堂景观让小高层大堂也能成为一道风景风情导示配套突破植入引擎力。三大配套教育配套物管配套会所配套优质幼儿教育计划充分利用本案的幼儿园教育配套，引入相对高端幼儿园，借助其放大本案价值、引进国际级双语幼儿园如世纪昂立幼儿园，台湾三加三幼儿园；、引入台州本土知名幼儿园，配套突破教育配套邀请国际级管家顾问服务，专业呵护尊崇生活其

46、他物业顾问公司建议酒店式物业公司的前期导入全国知名酒店品牌，进行酒店式顾问服务，务必会对市场产生绝对性冲击，提出如“360度酒店式管家服务”理念，包括社区文化、安全、和谐关系、健康生活、特色服务等全方位运营体系。配套突破物管配套。精质格调会馆（精质格调会馆底层架空泛会馆）配套突破会所配套。底层架空泛会馆配套突破会所配套。量身打造的贵宾化、专业化销售服务口碑化传播贵宾化体验专有化享受三线贯穿售后售中售前5A制服务体系构筑全程服务链贵宾级贴心呵护服务突破提升销售力量身打造的贵宾化、专业化销售服务售前：“5A制贵宾销售服务”-口碑化传播该服务体系是针对所有上门客户而提出的销售服务标准。ANYONE（

47、任何人）ANYTIME（任何时间）ANYWAY（任何方式）ANYTHING（任何事情）ANYWHERE（任何地方）均可享受来自本案随时随地的服务机制，这样将摆脱售房部的限制，走出去，从单向信息灌输演化到主动性双向沟通机制，体现出独有的特色化服务。服务突破提升销售力。量身打造的贵宾化、专业化销售服务售中：“VIP服务”-贵宾化体验专享空间服务：凡贵宾级别客户，均可直接享受营销中心VIP贵宾包房，体现非同一般的感受；专人接待服务：凡贵宾级客户，均由专案、经理级别人员亲自接待，并陪同参观介绍（特殊情况除外）备注：豪宅销售均由经理级别人员带至样板参观。定期回访服务：所有有意向或成交的客户，均应进行定期

48、 回访、邮寄资料、传递项目信息，并在特殊情况下上门拜访推介。服务突破提升销售力。量身打造的贵宾化、专业化销售服务售后：“成交客户后期特色化服务”-专有化享受对于真正的销售服务来说，全方位服务不仅仅体现在销售前和销售中，还应服务理念体现在销售后的服务之中，因此，我们提出后期特色化服务：比如：交房阶段的专业室内装饰顾问等等概念。服务突破提升销售力。形象突破导入品牌力景元方远。绿城东泰。 在业界，案名的重要性与出炉方式一直饱受争议。我们对案名的研发路径主要基于企业品牌 、基地资源、城市文化与民众企图等方面。宏业壹号公馆新民半岛京域语言。创新城市生态文明栖居公园。语 言低调的奢华，冷静的妖娆。肆意的优

49、雅，平和的尊崇。从容的领略，宁静的驰骋。梦想，到不再梦想。想象，到无法想象。英雄原乡，风云之后皆不同.人生观止，此番不同尽显赫.我们对主题广告语的理解基于项目核心缔造者对项目的期冀。更多更精彩的主题广告语必然在传播推广的过程中始能得到大量涌现。样板系统概念延伸一个优雅诗意拙朴自然的体验空间阿卡拉林荫道（Alcala a boulevard）阿卡拉林荫道是西班牙首都马德里被当地人视为“艺术金三角中心”普拉多大道中央的一条宽广且绿意盎然的林荫大道，道路两旁人行道、水池、喷泉、雕像、高大树木、平整草坪、座椅等。兰布拉大街（the Rambla）巴塞罗那市中心的“兰布拉大街”，被誉为世界上最美丽的大街

50、。整条大街充满了明快的生活乐趣。穿着随意，不拘小节的巴塞罗那人就在这样的街道上悠闲游荡，看看活人雕塑，看看卖花姑娘。湿润的地中海暖风，让巴塞罗那的夜晚没有寒冷，而只多了一份华灯初上的温馨。这份生活的闲适只怕神仙也要羡慕。奎尔中央公园（高迪作品）奎尔公园的建造给了高迪更广阔的创作空间，他终于可以将自己自然主义的建筑理念发挥得淋漓尽致了。什么叫“天造地设”，那就是奎尔公园的一切，包括那里的抛物拱廊、倾斜柱、包厢长椅当然，奎尔公园里最著名的还是百柱厅和用不规则的马赛克瓷砖拼帖如画的长椅，两者其实是同一个建筑物的上下层。帕缇奥庭院西班牙最著名的庭院称呼，每年一度的帕缇奥节命名系统。选址理由：1、配合精神堡垒，主入口彰显名盘的气度；2、可持续性与成长性；既有利一期销售，也可延伸到2期；同时样板段也可向中央景观延伸。营销中心样板房样板段后院园林草坪人流车流动线步行体验动线电瓶车看房动线虚