XXX成都中铁瑞城西郡英华项目定位之市场研究报告

1、XXX成都中铁瑞城西郡英华项目定位之市场研究报告市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析Thursday, July 7, 20223Thursday, July 7, 20223宏观经济研究中国经济主要还是依托外贸与投资拉动发展，2010年GDP增长10.6%;CPI与PPI分别上涨4.4%与5.5%1经济走势中国经济表现为GDP增速放缓、投资增速下降；消费平稳增长，短期内难有大的突破；外贸波动大，CPI和PPI连续上行，通胀压力明显等特

2、点；面对日益突显的通胀，减少市场的流动性将成为下一阶段货币政策的主要方向。注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心7/7/20223442地产投资房地产开发贷款占中长期贷款比重05年以来房地产投资占固定资产比重保持在17%以上的水平；同时房地产开发贷款占银行中长期贷款比重保持在13%以上；房地产仍是国民经济支柱产业。宏观经济研究历年来房地产一直处于固定资产投资大比重地位,2010年房地产投资占固定资产投资的20.3%,占银行贷款的19.7%,支柱产业地位明显注：以上数据来自星彦地产研究中心7/7/20224553政策调控阶 段2005年2

3、006年至2007年上半年2007下半年至2008年二季度2008年三季度至2009年4季度2009年4季度至今调控目标加强对房地产市场的调控抑制“三过”：固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大“双防”：防止经济增长由偏快转为过热和防明显的通货膨胀次货危机之下，从“一保一控”到全力保增长抑制部分城市高房价和抑制投机投资性需求出台主要的新政3.5：政府工作报告：明确提出抑制高房价；3.16：住房首付由两成提高到三成；5.9：打击投机：期房限转、新购商品房“两年内转手全额征收营业税”两会：严控土地和信贷；国六条：90/70新政出台；以及提高银行准备金率、发行央行票据等手段07.9：二

4、套房政策；08.1-08.6连续5次提高银行准备金率。08.10：购房新政：降息、免税08.12：二套房政策放松09.12：国四条10.1：严格执行房贷政策10.4：新国十条10.4：二套房提高首付和利率、三套以上停贷10月：14个一线城市的限购令10月：提高商业银行和公积金贷款利率楼市调控05年下半年，房价涨幅得到有效控制，信贷开始适度放开政策的执行力度不够，除国六条外，未有新的政策出台。针对投资性需求，提高二套房的首付和利率，打击市场的投机和炒作行为市场交易量至09年3月开始见底回升楼市经过4-7月的僵持，价格出现松动，但未达中央调控目标，仍存在出台新的调控政策可能，市场仍不明朗金融手段为

5、主的抑制地产投资次贷危机保增长，出台新政以刺激地产投资回归民生的调整，政策短期呈收紧趋势稳定经济泡沫与结构性增长过热，打压地产投资性增长过快地产政策性调控经历打压投资-稳定经济结构性泡沫-次贷危机保增长-回归民生四阶段；未来进入持续性的回归民生性的调控政策影响宏观经济研究7/7/202253政策调控Thursday, July 7, 20226Thursday, July 7, 20226日期政策名称主要内容8月中央两次强调落实房地产调控并未改变现有政策主基调 李克强副总理先后两次强调要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，并巩固调控的初步成果。现阶段

6、仍以落实“新国十条”及后续措施为主要目标，“稳定”仍是现有的政策主基调。 9.13温家宝：加快建立促进房地产健康发展长效机制要进一步规范市场秩序完善土地、财税、金融政策。加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足洋房次的住房需求。 9.27两部委：企业闲地达1年不得再买地企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买土地资格。 9.29二次调控三套房停贷 二套房首付五成 9.30-10.8限购令沪深厦等15城市齐推“限购令” ：限制户籍居民家庭购房数量10月房贷利率提高

7、商业银行和公积金贷款利率提高历史数据显示，当房屋销售价格指数超过107时（同比涨幅超过7%）时，楼市调控政策将出现，也就是说房屋销售价格指数低107是政府能容忍的。目前房屋的销售价格指数约109，因而预计政府调控政策不会松动，楼市调整仍将持续。预计在限贷、限购令的影响下，楼市交易量将呈下降趋势，交易价格可能会短期下挫，房价指数预计在2011年二季度下降到107。05年3月“国八条”08年10月信贷放开09年12月“国四条”10年4月“新国十条”07年9月“二套房政策”05年下半年信贷放开10年10月二次调控与一线城市限购令在“保增长-重民生”大调控背景下目前楼市进入市场调控的109%指数调控范

8、围之内;供应增加、限贷、限购等政策频繁出现宏观经济研究注：以上数据来自星彦地产研究中心7/7/20226宏观经济与政策现状我国经济进入快速发展阶段,房地产仍是支柱产业;未来经济面临产业转型、通胀、银根紧缩限购-限贷等打压投资的”保政策重民生”政策影响是持续的。宏观经济启示做好风险控制，打造低市场风险的产品为先；未来面临政策调控具备持久性、波动性、多频率特征。宏观经济与政策总结市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析西部大开发是国家经

9、济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。1成都现状成都伴随西部大开发，已经初步形成了西部桥头堡城市地位与中国经济第四极的“1+3”全国战略地位成都城市发展研究成都与重庆同为西部大开发引擎地位，分别以成都的高新现代服务业与重庆的现代工业产业升级形成中国经济第四极地位，形成1+3全国战略地位；地理经济辐射云、贵等地区，促进西部快速、跨越式发展形成。2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知（发改经体20071248号），明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。7/7/202292009年GDP达到

10、了2000年的3.8倍，增长迅速；2009年GDP达到4380亿；07年以来成都GDP增长速度已经超过国内一线城市，并且09年在全国副省级城市中排名第一；成都GDP总量也远远领先西部其他副省级城市。2009年城市化达到65.9%。进入快速发展与都市郊区化阶段。成都经济增长迅速，发展前景良好。主要城市经济增长速度对比西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。2发展现状成都城市经济快速发展，2009年GDP为4380亿；位于全国副省级城市排名第一位；近几年来城市化速度快速发展，2009年城市化为65.9%，未来处于都市郊区化快速发展阶段成都城市发展研究注：成都统计局数据整理7/7

11、/202210第一步为近期目标，用58年时间建设成为“新三最”城市。第二步为中期目标，用20年左右的时间初步建成“世界现代田园城市”，争取进入世界三级城市行列。第三步为长期目标，用3050年时间基本建成世界城市，争取进入世界二级城市行列。在城市等级上，先努力建设成为国内“一线”城市，继而进入世界三级城市，逐步进入世界二级城市行列。成都经济增长迅速，发展前景良好。西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。3未来规划成都未来城市定位为世界现代化田园城市以打破与统筹城乡结构；形成两生态旅游带+优先、提生、扩充发展区的形式进行格局控制；郫县板块处于优先产业省级发展区成都城市发展研究两

12、带生态及旅游发展区产业：旅游产业范围：彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江和金堂山区优化型发展区产业：以现代农业为基础，现代服务业与先进制造业协调发展的区域。范围：市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江等以平原为主的地区格局：城在田中提升型发展区产业：以现代服务业为主导范围：中心城区格局：园在城中扩展型发展区产业：以先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展范围：市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区格局：城田相融7/7/202211产业区定位天府新城高新技术产业区 以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业，及以动

13、漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业和城市商务中心区（CBD） 金融总部商务区 以金融业为主的金融总部商务区 东部新城文化创意产业综合功能区 以文化创意产业为主的现代服务业和城市商业副中心 北部新城现代商贸综合功能区 以国际商贸为主的现代服务业和城市商业副中心 西部新城现代服务业综合功能区 以现代服务业为主的产业功能和城市商业副中心 “198”生态及现代服务业综合功能区 生态和旅游休闲功能，重点发展以文化创意、文博旅游、总部经济为主的高端现代服务业 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区 国际山地度假旅游产业 、休闲旅游产业 汽车产业综合功能区 以整车研发和生产、关键零部件制造为主，与资阳开展区域合作

14、，建设以汽车配套为主的区域产业合作区 新能源产业功能区 以太阳能、核能、风能为主的新能源产业 新材料产业功能区 以硅材料、高性能纤维、稀土材料为主的新材料产业，功能区向南与眉山开展区域合作，建设以新材料和石化下游产业为主的区域产业合作区 石化产业功能区 以炼化一体为主的石化产业 国际航空枢纽综合功能区 以航空枢纽为主的综合功能区、以航空制造为主的产业功能区 国际铁路物流枢纽功能区 以铁路集装箱物流中心、铁路散货物流中心和大宗物资中转中心为主的国际铁路枢纽功能区、以公铁物流联运为主的功能区 成都经济增长迅速，发展前景良好。西部大开发是国家经济战略的核心，而成都则是西部大开发的引擎。4产业规划未来

15、产业规划主要以高新急速产业、新能源、新材料、现代服务产业为主导非生产性产业发展升级；郫县位于产业与城市商业副中心发展区域成都城市发展研究7/7/202212成都城市发展特点归纳成都已经确立起西部桥头堡与中国1+3全国战略经济高地地位；目前城市发展处于全国副省级城市前列；成都进入都市郊区化城市化快速发展阶段；未来定位世界现代化田园城市，高新、现代服务业、新材料产业升级在即。成都发展启示产业崛起、升级与都市郊区化将加速项目区域融入主城区速度；城市地位的快速拉升，提高地产开发投资价值。成都城市发展分析总结市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展

16、SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析西部新城城市发展研究板块构成区域由高新西区与郫县两个城区构成四大板快郫县老城区板块：城镇生活配套区郫县新城区板块：郫县新行政新城与高新产业衍生配套服务区高新西区板块：主要为高新产业与总部办公为主郫县红光犀普板块：城镇配套服务中心与现代工业港区域TOD新城以西区大道、IT大道与地铁等构成连接成都主城区的TOD新城区发展模式西区大道IT大道地铁2号线、成青快铁、老成灌路郫县老城区板块郫县新城区板块郫县红光-犀普板块高新区板快卫星城区产业新都区机电装备产业区家具产业区西部公路物流枢纽（北区）郫

17、县电子电气设备产业区川菜产业基地教育培训基地国家级乡村旅游示范区温江区国际医疗服务中心通信及视听设备产业区国家级体育产业基地国家级乡村旅游示范区双流县国际体育赛事产业区临空经济综合功能区以动漫为主的文化创意产业区龙泉驿区西部农产品（果蔬）物流中心西部公路物流枢纽（东区）本案1区域构成郫县与高新西区四大板块构成交通枢纽型产业新城；产业以电子电器设备、通信、体育、医疗器械制造等为主；郫县主要完善西区产业配套城市功能7/7/202215郫县城市发展研究郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美；市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。全县幅员面积437.5平方公里，辖1

18、4个镇（街道），总人口50万人。西部新城城市发展研究2郫县城市郫县距离成都10KM，市政实施完善，常驻人口为50.17万；区域代表为郫县豆豆瓣与望从祠文化生态旅游区面积（平方公里）437所辖镇数/街道办（个）14人口量(万人)50.17人口密度（万人/平方公里）0.117/7/20221653.4547.941.0434.93三产业产值109.2789.8169.354.05二产业产值18.416.112.5411.18一产业产值16995150511360012314人均支配收入37421306622492220681人均GDP188.74153.82123.29100.12GDP(亿)20

19、09年2008年2007年2006年时间成熟70%快速发展30-70%起步30%发展阶段城镇化率图：2008年各区县农业人口与非农业人口构成土地集约式发展：08年新引进20个项目平均投资强度达到300 万元/亩,税收强度达到15万元/亩以上，建筑密度达到40%以上，容积率达到0.9以上先后引进上海九川、厦门德科等总部经济楼宇企业预计全面建成后可以形成入住100150 个总部型企业的承载能力08年引进投资1亿元以上项目20个如辽宁盼盼集团、重庆三峡电器南北片区精密机电制造业安德园区川菜原辅料加工、食品饮料项目提高项目准入条件“无地”、“微地”楼宇企业重大产业化项目选商主导产业表：郫县现代工业港四

20、大选商准则备注：数据来源成都市统计局2郫县城市郫县处于城市化快速发展阶段在二产业发展带动下将快速升级；现代工业港为郫县产业经济支柱与核心产业聚集区郫县城市发展研究西部新城城市发展研究7/7/202217起步区北片区西片区出口加工区西南片区起步区南片区模具工业园电子科大3西区城市高新西区产业结构主要以电子、医药、仪器制造、食品等制造类总部办公为主，产业已经成熟；目前进入产业衍商务配套与居住需求配套发展完善阶段西部新城发展研究面积定位重点产业南区47平方公里城市副中心房地产业科技科技园区微电子软件区、生物制药研发机构、公司总部、会展中心西区35.5平方公里产业园区集成电路（IT）、生物制药、精密机

21、械制造、建材、食品乳业、模具工业园功能分区规模分布区域功能进驻代表企业出口加工区2.2平方公里如图“境内关外”模式实行全封闭运行，通关方便Intel、中芯国际保税物流中心53公顷南区北区及东区按国家保税物流中心标准建设，口岸物流、保税仓储、增值加工/模具工业园15.3公顷如图模具厂房区、机械加工厂房区及IT产业厂房区新加坡赫比、美国安费诺技术创新组团13.3公顷起步园区总部、研发、技术创新等企业入驻攀钢技术中心、摩托罗拉研发中心电子科大约160公顷如图学校/光电显示园200公顷西南片区光电显示及其配套入驻长虹OLED林氏国际工业园80公顷起步区北区未知/占地面积： 35.5平方公里三大支柱产业

22、： 生物制药、IT、精密机械制造进驻企业数： 约223家，约60%职工就业人数： 约10万人（2008年预计）备注：数据来源调研数据本案7/7/202218西部新城发展特点归纳郫县与高新西区共同形成典型的交通枢纽型产业新城；高新西区以二产业为主；郫县以二产业为主，人口发展进入快速城市化初级阶段；未来产业主要高新西区为主，进入衍生配套服务完善阶段，郫县主要承担西部新城商务配套、居住、商业配套西部新城发展启示产业发展处于的衍生性配套服务完善阶段，给区域开发提供了大量的居住、商务、购物发展空间；带动了区域快速实现与成都对接，提高了区域地产投资价值。西部新城城市分析总结宏观经济分析启示未来面临政策调控

23、具备持久性、波动性、多频率特征；做好风险控制，打造低市场风险的产品为先。成都发展分析启示产业崛起、升级与都市郊区化将加速项目区域融入主城区速度；城市地位的快速拉升，提高地产开发投资价值。西部新城分析启示产业发展处于的衍生性配套服务完善阶段，给区域开发提供了大量的居住、商务、购物发展空间；带动了区域快速实现与成都对接，提高了区域地产投资价值。宏观环境研究观点归纳市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析1住宅供销22222010年1-1

24、0月成都主城区住宅销售均价约7488元/平方米左右，同比上涨约26.1%。虽然成都楼市受到调控政策影响，但销售价格却呈进一步上涨之势，未来这一趋势将得以持续在2009年供销井喷之后，2010年主城区住宅销售量下滑，2010年1-10月成交810万；价格在2009年5939基础上涨了26.1%，主城区均价达到7488注：以上数据来自星彦地产研究中心受调控政策影响，2010年1-10月成都主城区商品房供销面积分别为940万平方米，同比供应增加5.4%；今年1-10月成都主城区商交易810万平方米，同比下降19.9%。注：以上数据来自星彦地产研究中心成都住宅市场研究7/7/20222223232住宅

25、存量受调控政策影响，主城区存量房呈增长势头，住宅物业存量较大；成都土地供应住宅仍是主流；剩余存量与潜在合计1000万6月以来，成都主城区商品房存量房呈持续增加态势；到10月末约1151万平方米，其中住宅约540万平方米，商业约386万平方米，办公约225万平方米。根据2010年1-10月主城区土地成交情况，潜在供应量达903万平方米；其中住宅约460万平方米，商业和办公物业约443万平方米；注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心成都住宅市场研究7/7/202223成都住宅市场研究3区域分布板块独栋双拼、联排洋房与多层高层销售套数供应套数剩余未售销售套数供应套数剩余未售

26、销售套数供应套数剩余未售销售套数供应套数剩余未售郫县581511068347137165368421211644152848079温江30464850639846234663701290111658121855627主城区2411195278361334524333700779808809042094都江堰9293176362454698674555124929412284134龙泉驿56777416311717245822281172914184153635671双流460308313820907892361618242015340273091520438新都3393751266312433

27、2225292805151872137613581金堂1063614398306318827461923130126172340新津1201051092340118517729931209523321332合计86174795224062389320432497271232514516848818844699296销售占比0.42%1.18%15.91%82.49%供应占比0.34%1.09%12.40%86.16%剩余占比0.74%2.49%19.55%77.21%2010年成都各种物业形态供销结构平稳,供销比保持在0.5-0.6之间;独栋与联排双拼市场容量占比甚小7/7/2022244成都

28、2010年独栋市场整体供销平稳主要集中与城南双流与牧马山板块；，2010年至今总计销售套数861套（371021.2平米）、供应套数747套（327931.1平米）、库存套数952套（413784.8平米）；其中以双流和新津板块较为突出成都住宅市场研究独栋板块销售供应存量套数（单位：套）面积（单位：平米）套数（单位：套）面积（单位：平米）套数（单位：套）面积（单位：平米）郫县5824219.52157165.4511043660.52温江3013649.574616470.784821690.07主城区21032.3442192.07115443.54都江堰9227975.889331517.

29、5317659986.21龙泉驿5619703.337725112.927427506.69双流460208898.88308128989.96313133035.63新都3314959.259343936.607533889.14金堂103833.6162095.293612092.82新津12056748.8310570450.5310976480.15合计861371021.2747327931.1952413784.82010年1-11月各板块独栋供销情况注：数据来源成都星彦市场研究中心锐理数据独栋市场7/7/202225板块项目销售时间面积区间主力单价供应套数销售套数库存套数月均去化

30、量郫县今日田园07.7.27300-40012000283195885成都后花园10.1.19300-40013000221391温江彩叠园09.4.27300-40010000260260悦水蓝山10.5.12300-400120005050银诚归墅10.1.8250-50011000191632国色天乡06.8.4500以上180007262101主城区华侨城09.6.1400-500以上220001028不足1都江堰上善栖09.9.29200-25040000321不足1海航香颂湖10.6.2170-25021000436371龙泉驿东山国际新城09.10.16500以上12000927

31、不足1中粮御岭湾03.10.16250-50015000212150622双流南郡7英里07.6.6400-500180002020蔚蓝卡地亚08.9.28400-500以上32000147107404麓山国际社区04.11.12300-500以上17000112610646215新都拉斐庄园10.8.13400-500以上2000092306210金堂蓝光观岭08.11.19300-500150003614221新津龙湖长桥郡08.10.15300-500以上140005104189217在政策调控大背景下，独栋单价集中12000以上，总价300-500是主力；仅有大规模的符合型城市别墅楼盘

32、与强势休闲资源与知名度的楼盘独栋别墅销售速度较好成都住宅市场研究独栋代表项目供销情况7/7/2022265联排双拼别墅市场成都住宅市场研究双拼联排板块销售供应存量套数（单位：套）面积（单位：平米）套数（单位：套）面积（单位：平米）套数（单位：套）面积（单位：平米）郫县6816863.46347153.607117952.22温江506136279.9539899785.53462128371.64主城区19570233.50278102098.89361130061.24都江堰36251434.534546739385龙泉驿16348156.3511734166.70

33、17249366.87双流820232898.98907260708.07892272363.19新都12638829.736323708.7412441088.70金堂14332988.889830691.1030677805.75新津236192.164011884.0811835025.65合计2406633877.52389637589.93204866753.12010年至今各板块类别墅供销情况注：数据来源成都星彦市场研究中心锐理数据成都联排、双拼分布主要集中在双流、温江城市生态第一居所区域内与都江堰休闲度假区域，供销情况良好7/7/202227板块项目销售时间主力面积区间主力单价供

34、应套数销售套数库存套数月均去化量郫县今日田园07.8.23300-40010000230205255成都后花园05.6.30250-40011000403391126西郡英华09.12.16170-2508151305上锦颐园07.7.10250-400680022814不足1温江月映长滩09.11.20300-40085001421231910彩叠园09.4.27200-250750014853953美泉纪08.2.29250-30080009468262清溪玫瑰园09.4.20200-3001350013443372悦水蓝山10.1.14150-400800013249832银诚归墅09.

35、9.25250-50010000737035国色天乡07.12.29170-5009500312292208蓝光紫檀山09.4.22300-40085007019511主城区华侨城08.4.28300-500以上17000260197637都江堰上善栖07.8.8200-25018000101001海航香颂湖10.6.190-1501400010125765龙泉驿东山国际新城09.10.16200-4008000142361063中粮御岭湾03.6.17150-40010000120108121双流南郡7英里07.6.6300-40013000264222425蔚蓝卡地亚07.12.5250-

36、40020000256245117麓山国际社区04.11.12250-40010000186146402新都万科双水岸06.5.18200-3001200016516413金堂蓝光观岭08.11.19150-5001100062634128514联排双拼代表项目供销200-300平是供销主力；供销最好集中在大型符合旅游地产项目内，如观岭、国色天香；其次销售较好为高配套标准城市别墅项目内，如华侨城与蔚蓝卡地亚；郫县联排与双拼别墅销售速度一般，主要受资源缺乏与配套限制成都住宅市场研究7/7/202228成都住宅市场研究叠拼洋房板块销售供应存量套数（单位：套）面积（单位：平米）套数（单位：套）面积（

37、单位：平米）套数（单位：套）面积（单位：平米）郫县3716418207.415368570909.614212483135.10温江3466442682.463701444042.022901479344.10主城区3345371734.712433323081.783700410489.44都江堰6745658259.345512535776.974929529140.97龙泉驿4582393492.122281261549.781729193917.11双流3616511188.931824249838.662015302652.69新都3322368733.102529296005.14

38、2805368271.10金堂3188344816.792746286253.421923208196.81新津51750244.7872974976.52931105195.84合计3249735593602712330424342514530803432010年至今各板块洋房供销情况注：数据来源成都星彦市场研究中心锐理数据成都洋房市场主要供应为郫县、温江、都江堰、龙泉、主城区等城市近郊区域与休闲度假区；供销两旺6洋房市场7/7/202229板块项目销售时间主力面积区间主力单价供应套数销售套数库存套数月均去化量郫县今日田园08.8.27150-2007000322571成都后花园08.7.1

39、70-250100006272313968龙湖弗莱明戈08.10.13110-3007500（09年）72056715323华润橡树湾10.4.13130-2507800144401044中信未来城10.6.24130-25070007026445西郡英华10.2.418718793949上锦颐园07.7.10110-4005600380350309温江月映长滩10.1.8110-200600014671757彩叠园09.4.2790-20060004754274822泰基花溪谷07.11.28150-250740016015464美泉纪08.2.29110-250500013062682银诚

40、归墅10.1.870-13075002141615315国色天乡05.9.1690-40072006786235510蓝光紫檀山07.6.21170-300700055344710611主城区新界07.6.170-200110001959182513443金沙西墅10.6.25150-400170007839398华侨城08.8.19130-400110004684452316都江堰紫荆城09.10.1670-17044001261112413786上善栖07.8.870-2501400066242623611海航香颂湖09.4.990-1508000480480龙泉驿皇冠国际社区08.12.

41、570-20082006946761828东山国际新城06.7.1970-2506200257424759947中粮御岭湾03.6.1770-250/12697291双流蔚蓝卡地亚07.12.5200-40013000326246807麓山国际社区04.11.1270-500以上7000201520011428新都双河鹭岛07.7.570-40090006665679914万科双水岸06.4.1470-250650017741770432洋房代表项目供销洋房销售较好项目位于主城区或城市近郊生态环境良好区域的面积主要集中在200平以下；月销售速度在20-45套以内不等成都住宅市场研究7/7/20

42、2230宏观经济分析启示未来面临政策调控具备持久性、波动性、多频率特征；做好风险控制，打造低市场风险的产品为先。成都发展分析启示产业崛起、升级与都市郊区化将加速项目区域融入主城区速度；城市地位的快速拉升，提高地产开发投资价值。西部新城分析启示产业发展处于的衍生性配套服务完善阶段，给区域开发提供了大量的居住、商务、购物发展空间；带动了区域快速实现与成都对接，提高了区域地产投资价值。成都住宅研究观点归纳市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条

43、件分析1郫县住宅郫县住宅研究33受调控政策影响，二圈层郊县商品房交易量在08年和2010年均呈下降态势；二圈层郊县中，双流一枝独秀，其次是温江，郫县近年发展势头迅猛，有望挤进前三；近年双流和温江房价涨幅较大，但郫县等区县房价涨幅乏力。注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心成都郊县住宅市场2010年伴随主城区交易量下滑也呈现出价格上涨、成交量下滑态势；郫县住宅市场供销平稳，价格在2009年3700基础上上涨到45007/7/2022333422010年情况8月以来郫县房地产交易量大幅增加；高层已成为区域主流产品，别墅以成都后花园和西郡英华

44、为主，走势较慢。新政后价格有所回落，8月以来价格小幅反弹。注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心郫县2010年住宅市场供销结构平稳；电梯是供销主力产品；多层产品供销比最高，达到0.7；1-9月郫县商品房销售均价约4682元/平方米郫县住宅研究7/7/2022343市场存量郫县郫筒、犀埔和红光三大组团09年以来成交土地约2300亩，平均楼面地价在1200-1500之间；预计可建面积约600万平方米2010年1-11月郫县郫筒、犀埔和红光三大组团土地成交13宗，面积约994亩，成交数量持平，但交易面积下降316亩。郫县三大组团今年1-11月

45、地价约340万元/亩，同比略有上涨。郫县三大组团09年以来成交地块的可建面积约600万平方米。注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心注：以上数据来自星彦地产研究中心郫县住宅研究7/7/202235郫县住宅市场特点郫县住宅市场伴随成都2010年量跌价涨，目前市场均价打造4500；电梯产品是市场供销主力产品，供销两旺；洋房产品供应量小，供销比在1：0.7；别墅产品供应小，供销比在1：0.4左右；未来潜在供应量在2300亩，预计见面约600万平方米。住宅市场特点启示未来区域市场电梯是绝对主力，供销两旺因产品同质化竞争而竞争加剧；未来价格仍有较大幅度上涨空间；洋房属于区域市场

46、畅销-稀缺产品。郫县住宅市场分析总结市场研究报告提纲项目市场研究区域市场研究住宅市场商业市场酒店研究区域商业成都发展研究西部新城发展SWOT分析竞争项目分析郫县住宅市场成都住宅市场竞争板块情况宏观环境研究宏观经济政策客户需求分析地块条件分析区域开发分为郫县老城区板块、红光-犀浦板块、高新西区板块、蜀都新城板块；资源禀赋差异不大区域竞争市场研究1竞争格局郫筒板块蜀都新城板块红光-犀浦板块高新西区板块板块属性：为成都市区直接辐射圈。三横六纵一圈”的城市交通网络体系已经形成，与主城区已实现“无缝对接”。根据区域的规划，必将成为一个完善配套与高品质居住真正融为一体的宜居新城。蜀都新城板块产品特点：开发

47、中档产品，以高层为主，其他形态产品为主，均价集中在4000-5000元之间，面积多为75-130平米，客户以成都刚性及改善型客群为主板块属性：快铁的开通使得板块竞争力进一步提升，加之品牌房企的陆续入驻和配套的不断完善，成为未来最具潜力的居住板块之一。以为高知、高智、高质的城市财智主流地，高新西区板块产品特点：开发中高档产品，以高层为主，其他形态产品为辅，均价集中在6000-10000之间，面积为80-150平米，客户以改善型客户为主，多为成都+二线城市客群红光-犀浦板块产品特点：开发中端产品，以高层为主，多层、小高为辅。均价集中在4500-5500元/平米，面积多在70-130平米为主，客户以

48、成都刚性及改善型客群为主板块属性：板块定位于中高档住宅区，依托现已建成的现代工业港片区以及西华大学片区，形成“成都辐射+校园经济+工业园区”的模式，区域物业形态丰富，价格差异较大产品特点：开发中高端产品，以多层为主，均价集中在5000元/平米，面积多为75-150平米，客户以成都改善型客群及二线城市的投资性客户为主。板块属性：是郫县的政治、经济、文化中心。目前土地供应量增加，购房需求大。以望丛祠为核心，将会以商贸游憩、文化、生态居住和旅游为主体，低密低层规划将会形成板块主流产品。郫筒板块7/7/202238类别评定因子红光-犀浦板块郫筒板块蜀都新城板块高新西区版块城市角色板块现状工业产业聚集区

49、老城区生活区新行政新城区高新产业-配套区产业发展趋势产业衍生环节初期配套完善期行政-配套完善期快速接壤城西期档次习惯认知中档中高档中档中高档市场历史接受度接受度不高基本接受基本接受接受配套设施商业配套较好完善缺乏一般教育配套较好较好缺乏一般娱乐休闲配套小镇初级较好缺乏缺乏医疗配套缺乏大型医院，仅有街道规模诊所，配套较缺乏有一定数量市级医院，配套相对较好有一定数量市级医院，配套相对较好一般交通条件公共交通便利性基础市政公交配套设备良好的市政公交配套设备良好的市政公交配套设备较好私家车交通便利性非未来城区主干道便捷主干道连接成都交通便捷，接壤成都环境景观资源自然资源仅有市政配套公园拥有一定数量景观

50、资源新城区缺乏人文资源自然、人文等资源欠缺自然、人文资源较好有一定的自然资源，人文资源缺乏产业高端配套衍生服务区竞争程度评估区域目前处于工业产业衍生发展阶段，市政、生活、产业配套处于完善、升级阶段；未来本案主要面临高新西区板快项目竞争2板块特征区域竞争市场研究7/7/202239板块物业类别资源特点代表项目产品特点红光-犀浦板块高层（为主）多层+小高层（为辅）校园经济现代工业港置信逸都花园 中铁伊萨贝拉 上锦颐园 龙城国际 西郡兰庭 中端产品定位灰空间赠送经济型产品设计园林景观郫筒板块多层（为主)类别墅+高层（为辅）望丛文化 居住中高端住区华侨凤凰国际城 蜀源国都 和院 舒适型产品设计高品质园

51、林景观蜀都新城板块高层（为主）多层+小高层（为辅）商贸新城中高端居住海骏达蜀都1号 绿地国际花都 中铁瑞景茗城 龙湖费莱明戈 西源时代花城 中信未来城 四季豪廷 景尚景 中端产品定位高品质园林景观高新西区版块高层（为主）类别墅+多层+小高层（为辅）商务购物休闲娱乐商贸新城晶宝盛世桃源 芙华金色海伦 润扬西区地标 华润橡树湾 中铁塔米亚 公园榕郡 万景峰 中高端定位刚需与改善性产品灰空间设计园林景观建筑品质区域主要以高层电梯为主，类别墅产品是提升形象与提高利润的产品手段；灰空间产品设计是主流，园林、品质、配套是提高竞争力关键高层电梯产品为主类别墅类产品出利润定位相同灰空间是主流园林、品质与配套提

52、提高竞争力关键3产品特征区域竞争市场研究7/7/202240板块项目名称首批次开盘时间推出套数销售套数均价（单位：元/）总价（单位：万）红光-犀浦今日田园07.7.27545425独栋：12000联排：10000洋房：7000独栋：300-600联排：300-400洋房：105-140置信逸都花园10.6.13858400460032-69中铁伊萨贝拉2008.9.1617281152550038-75上锦颐园07.6.2664354954联排：6800洋房：5800高层：4600联排：170-270洋房：70-230高层：25-70龙城国际10.9.10630367430030-65西郡兰庭

53、2009.5.1421231808480035-75郫筒华侨凤凰国际城2010.5.141168730470056-65蜀源国都2008.5.9348189405034-65和院2010.6.17465213400027-494供销特征123区域竞争市场研究7/7/202241板块项目名称首批次开盘时间推出套数销售套数均价（单位：元/）总价（单位：万）蜀都新城海骏达蜀都1号10.4.29944497460032-51绿地国际花都10.9.1386690470033-61中铁瑞景茗城2007.11.2117941437490035-56龙湖费莱明戈08.10.1319021044烟缸：7500高

54、层：5300烟缸：85-220高层：40-80西源时代花城2007.10.1118491459450027-60中信未来城09.12.1117021427洋房：7000高层：5000洋房：90-170高层：30-75四季豪廷2010.5.14671240450027-69景尚景2007.11.929472300360025-38高新西区晶宝盛世桃源2009.5.221503992480026-62芙华金色海伦2009.5.41837854530053-69润扬西区地标2009.9.1811921142580030-60华润橡树湾10.4.131134631洋房：7800高层：4700洋房：10

55、0-195高层：25-42中铁塔米亚2010.11.1221454550043-63公园榕郡2009.4.1510951059460035-69成都后花园05.6.301052635独栋：13000联排：11000洋房：10000独栋：390-520联排：275-440洋房：70-250万景峰09.3.1630302469640045-58区域竞争市场研究7/7/202242区域板块特点分为红光-犀浦、郫筒、蜀都新城、高新西区四大板块红光-犀浦处于快速发展期，休闲配套与人文资源处于待完善与激活阶段板块供销特点各板块供应产品面积丰富销售主力产品集中在70-150之间主力单价集中在5000元/之间

56、; 主力总价在？万之间产品设计特点注重建筑品质、园林的打造灰空间与建筑品质是区域产品设计主流核心竞争项目选择本案核心竞争板块为高新西区与红光犀普板块，重点竞争板块为蜀都新城与郫县老城区板块独栋项目：今日田园、成都后花园双拼+联排项目：今日田园、上景颐园、成都后花园叠拼+洋房项目：今日田园、弗莱明戈、华润橡树湾、中信未来城、上景颐园、成都后花园电梯项目：弗莱明戈、华润橡树湾、中信未来城、龙城国际、万景峰、橡树湾、绿地国际花都、上景颐园、 置信逸都、海骏达1号等项目5核心竞品选取原则区域竞争市场研究7/7/202243产品品质与品牌是项目的核心竞争力；商业与配套是提高项目居家舒适度关键；灰空间是高

57、附加值、高性价比的主流手段板块划分重点项目名称容积率有利资源条件项目配套规划产品设计创新红光犀浦今日田园0.62园林、产品商业/上锦颐园3园林商业街/置信逸都花园4.3品牌、产品商业灰空间海骏达蜀都1号4产品、配套蜀都新城配套、特色商业街灰空间龙城国际3.5产品、园林特色商业街、酒店灰空间蜀都新城龙湖弗莱明戈1.55品牌、产品蜀都新城配套独门入户、5米台地中信未来城4.2品牌蜀都新城配套灰空间绿地国际花都4品牌、配套商业等灰空间高新西区成都后花园1.3园林商业等/华润橡树湾4品牌高端会所、商业中心5.2米台地万景峰3.47园林、产品、品牌会所、商业灰空间6竞争力评估区域竞争市场研究灰空间是主要

58、提高附加值与性价比的重要手段产品品质与品牌是核心竞争力，商业、配套提升居家氛围与生活便捷度7/7/2022447洋房别墅对手供销区域竞争市场研究产品类型项目名称推售时间主力面积（平米）主力单价（元/平米）主力总价（万/套）推售量（套）销售量（套）月均去化速度（套）独栋今日田园07.7.27250-50012000300-6002831955成都后花园10.1.19300-40013000390-52022131联排+双拼今日田园07.8.23300-40010000300-4002302055上景颐园07.7.10250-4006800170-272228不足1 成都后花园05.6.30300

59、-40011000330-4404033916叠拼+洋房今日田园08.8.27150-1707000105-11932251上景颐园07.7.10110-400560062-2243803509龙湖弗莱明戈08.10.13130-170750098-12872056723中信未来城10.6.24130-150700091-10570265华润橡树湾10.4.13130-1707800101-133144405成都后花园08.7.1250-40010000250-4006272318缺总结7/7/2022451238电梯对手供应情况区域竞争市场研究产品类型板块划分项目名称开盘时间面积区间总套数主

60、力单价主力总价90以下90-110110-130130-150150-170170-200200以上高层红光犀浦上景颐园07.6.26473910041022880006133460023-69置信逸都10.6.13195256180227000858460032-69海骏达1号10.4.297521402923000944460023-51龙城国际10.9.10384192042048630430030-47蜀都新城龙湖弗莱明戈10.1.29754415760001182530037-80中信未来城09.12.1186270432640001632500025-75绿地国际花都10.9.13