房地产评估(2)学习教案

1、会计学1房地产评估房地产评估(pn ) (2)第一页，共82页。第1页/共82页第二页，共82页。第2页/共82页第三页，共82页。产权可垄断性产权可垄断性土地利用多方向性土地利用多方向性效益级差性效益级差性第3页/共82页第四页，共82页。第4页/共82页第五页，共82页。第5页/共82页第六页，共82页。第6页/共82页第七页，共82页。第7页/共82页第八页，共82页。第8页/共82页第九页，共82页。第9页/共82页第十页，共82页。明确评估的基本(jbn)事项制定工作(gngzu)计划实地勘察与收集资料测算被估房地产价值综合分析确定结果撰写评估报告签订评估合同确定评估基准日了解评估对

2、象明确评估目的归档归档第10页/共82页第十一页，共82页。第11页/共82页第十二页，共82页。 = = 积率积率其中：容积率其中：容积率 = = 建筑总面积建筑总面积 / / 土地总面积土地总面积建筑密度建筑密度( (建筑覆盖率建筑覆盖率) )，指底层，指底层(d cn)(d cn)建筑面积与总用地面积建筑面积与总用地面积的比例。的比例。第12页/共82页第十三页，共82页。第13页/共82页第十四页，共82页。wrn)，视觉环境第14页/共82页第十五页，共82页。置状况；n噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；n景观环境装况；第15页/共82页第十六页，共82页。n土地利用的管制状况等

3、。第16页/共82页第十七页，共82页。n政府行政上的指导与管制，如排污限制。第17页/共82页第十八页，共82页。第18页/共82页第十九页，共82页。第19页/共82页第二十页，共82页。第20页/共82页第二十一页，共82页。第21页/共82页第二十二页，共82页。因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价(gji)的依据。客观总费用：为取得总收益所必须投入的正常支出，如维修费、管理费 、税金等。（客观费用）第22页/共82页第二十三页，共82页。第23页/共82页第二十四页，共82页。第24页/共82页第二十五页，共82页。第25页/共82页第二十六页，共82页

4、。2121rBLBrBLLBLBrLrr第26页/共82页第二十七页，共82页。第27页/共82页第二十八页，共82页。益益(shuy)土地总费用土地总费用土地总费用土地总费用=管理费管理费+维护费维护费+税金税金第28页/共82页第二十九页，共82页。（1）土地价值）土地价值(jizh) = 房地产价值房地产价值(jizh)建筑物现值建筑物现值 建筑物现值建筑物现值 = 建筑物重置价年贬值额已使用年数建筑物重置价年贬值额已使用年数 年贬值额年贬值额 =（建筑物重置价残值）（建筑物重置价残值）/ 耐用年限耐用年限（2）土地价值）土地价值(jizh) =（房地产纯收益建筑物纯收益）（房地产纯收益

5、建筑物纯收益）/ 土地资土地资本本 化率化率 建筑物纯收益建筑物纯收益 = 建筑物现值建筑物资本化率建筑物现值建筑物资本化率 第29页/共82页第三十页，共82页。第30页/共82页第三十一页，共82页。 例5-2：有一宗土地 ，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来(wili)前5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值 。111111miimn miRAPrrrr第31页/共82页第三十二页，共82页。2ABPrrAPrs 例5-3： 有一宗房地产，2003年的纯收益为50万元，资本本化率为

6、5%，若：（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础(jch)上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础(jch)上增长1%。试分别评估两种情况下2003年初的房地产价值。第32页/共82页第三十三页，共82页。第33页/共82页第三十四页，共82页。第34页/共82页第三十五页，共82页。第35页/共82页第三十六页，共82页。期期(rq)修正、修正、 C. 区域因素修正、区域因素修正、D. 个别因个别因素修正、素修正、 E. 容积率因素修正、容积率因素修正、 F. 土地使土地使用年限修正用年限修正第36页/共82页第三十七页，共82页。 100100100100PPEF正常交易情况指

7、数可比实例交易情况指数评估基准日价格指数可比实例交易时价格指数待估对象所处区域因素条件指数可比实例所处区域因素条件指数待估对象个别因素条件指数可比实例个别因素条件指数第37页/共82页第三十八页，共82页。100100)(参照实例交易情况指数正常交易情况指数交易情况修正率 A第38页/共82页第三十九页，共82页。%1 .11110100100交易情况修正率参照实例M%2 .8616100100交易情况修正率参照实例N第39页/共82页第四十页，共82页。 (2)某地区(dq)房地产价格指数或变动率； (3)全国某类房地产价格指数或变动率； (4)某地区(dq)某类房地产价格指数或变动率。举例

8、( )B 评估基准日价格指数交易期日修正率参照实例交易时价格指数第40页/共82页第四十一页，共82页。%3 .103)11%3 . 01 (交易期日修正率参照实例M%7 .102)9%3 . 01 (交易期日修正率参照实例N第41页/共82页第四十二页，共82页。100100100100)(或条件指数参照实例所处区域因素条件指数待估对象所处区域因素区域因素修正率 C第42页/共82页第四十三页，共82页。%4 .106%10094100区域因素修正率参照实例M%7 .91%100109100区域因素修正率参照实例N第43页/共82页第四十四页，共82页。100100100100)(或指数参照

9、实例个别因素条件指数待估对象个别因素条件个别因素修正率 D第44页/共82页第四十五页，共82页。%100%100100100个别因素修正率参照实例M%4 .106%10094100个别因素修正率参照实例N第45页/共82页第四十六页，共82页。数参照实例容积率地价指数待估对象容积率地价指容积率因素修正率)(E第46页/共82页第四十七页，共82页。第47页/共82页第四十八页，共82页。%5 .87%100981. 3482. 3容积率修正率参照实例M%2 .93%100737. 3482. 3容积率修正率参照实例N第48页/共82页第四十九页，共82页。参照实例的使用年限待估对象的使用年限

10、土地的还原利率nmr第49页/共82页第五十页，共82页。%4 .103%811%8113238使用年限修正率参照实例M%2 .99%811%8114038使用年限修正率参照实例N第50页/共82页第五十一页，共82页。3 .3756%4 .103981. 3482. 3100100941001003 .103901003400待估地产待估地产(dchn)(dchn)价价格（格（M M）待估地产待估地产(dchn)(dchn)价格价格（N N）6 .3593%2 .99737. 3482. 3941001091001007 .102116100450095.36742/6 .35933 .37

11、56第51页/共82页第五十二页，共82页。第52页/共82页第五十三页，共82页。第53页/共82页第五十四页，共82页。第54页/共82页第五十五页，共82页。第55页/共82页第五十六页，共82页。第56页/共82页第五十七页，共82页。例题例题(lt)第57页/共82页第五十八页，共82页。第58页/共82页第五十九页，共82页。其周边环境不协调等。 3、主要采用使用年限法和成新折扣法。使用年限法：贬值 年贬值额 已使用年限年贬值额（更新重置成本净残值）耐用年限成新折扣法：重置成本成新率第59页/共82页第六十页，共82页。第60页/共82页第六十一页，共82页。第61页/共82页第六

12、十二页，共82页。第62页/共82页第六十三页，共82页。第63页/共82页第六十四页，共82页。例题例题(lt)5-11第64页/共82页第六十五页，共82页。第65页/共82页第六十六页，共82页。第66页/共82页第六十七页，共82页。格为每平方米建筑面积格为每平方米建筑面积2 000元。试用现金流量折现法测元。试用现金流量折现法测算该宗土地算该宗土地2004年年9月的总价、单价及楼面地价月的总价、单价及楼面地价(折现率折现率为为12)。第67页/共82页第六十八页，共82页。第68页/共82页第六十九页，共82页。第69页/共82页第七十页，共82页。第70页/共82页第七十一页，共8

13、2页。第71页/共82页第七十二页，共82页。第72页/共82页第七十三页，共82页。第73页/共82页第七十四页，共82页。第74页/共82页第七十五页，共82页。第75页/共82页第七十六页，共82页。标准深度宗地深度累计深度百分率第76页/共82页第七十七页，共82页。a1a2a3an-1an临街临街(ln ji)深度深度0地地价价nmA = m a1+ m a2 + m a3+m an-1+m anA = ( a1+ a2 + a3+ an-1+ an)/nnma1单独深度指数单独深度指数 a1/标准深度单位标准深度单位(dnwi)面积面积第77页/共82页第七十八页，共82页。第78页/共82页第七十九页，共82页。