商业银行住房抵押贷款的分析

1、ABSTRACT商业银行住房抵押贷款的分析摘 要美国次贷危机引发的金融风暴给美国乃至全球的金融市场都带来了巨大的影响。此次次贷危机的爆发的主要原因是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等。近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，同时，给我国的住房抵押贷款市场也带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一

2、个迫切而又十分重要的新课题。本文首先分析我国商业银行住房抵押贷款的发展现状，然后说明加强住房抵押贷款风险管理的必要性，最后从住房抵押贷款所面临的各个风险入手进行风险管理分析。关键词：商业银行，住房抵押贷款，风险分析，防范对策ABSTRACTThe United States sub-loan crisis triggered by the financial turmoil to the United States and the global financial market has brought a huge impact. The main reason for the outbrea

3、k of the subprime mortgage crisis by the United States of America, is rising interest rates substantially over the innovation of financial products and the United States of America too cheap credit system. In recent years, China's real estate industry is developing rapidly, people purchase deman

4、d is increasing, and now housing prices continue to rise, resulting in lending by commercial banks increased, at the same time, China's housing mortgage loan market risk significant also bring. Therefore, commercial banks should strengthen the risk management of personal housing mortgage loans,

5、to ensure the healthy development of the housing mortgage loan market in China, in order to maintain the development of the Chinese Commercial Bank of good, the status of housing mortgage loans in China's commercial banks to the risk analysis and to find effective measures to prevent the occurre

6、nce of adverse events, for while China is an urgent and important issue. This paper first analyses the status quo of the development of housing mortgage loans in China's commercial banks, and explain the necessity of strengthening the housing mortgage loan risk management, the risk finally facin

7、g from the housing mortgage loan risk management analysis.KEY WORDS：Commercial banks, Housing mortgage loan, Risk analysis, CountermeasuresIII目录目 录1前言11.1研究背景及意义21.2研究内容与方法21.2.1研究内容21.2.2研究方法31.3论文框架42相关理论与文献综述52.1商业银行住房抵押贷款理论52.1.1商业银行住房抵押贷款的概念52.1.2商业银行住房抵押贷款的流程52.1.3商业银行住房抵押贷款的用途62.1.4商业银行住房抵押贷款

8、的对象62.1.5商业银行住房抵押贷款的条件62.1.6商业银行住房抵押贷款的额度62.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度72.2文献回顾82.2.1国外研究状况82.2.2国内研究状况83商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析93.1商业银行住房抵押贷款的现状分析93.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析123.2.1信用风险123.2.2利率风险133.2.3抵押风险13 3.2.4法律风险143.2.5流动性风险14 3.2.6市场政策风险14 3.2.7操作风险143.2.8管理风险154发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议17 4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型17 4.2完

9、善银行内部信贷管理机制17 4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统17 4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理18 4.5发展个人住房抵押贷款风险转移机制18 4.6完善个人住房抵押贷款的法律制度环境19结 论21致 谢23参考文献25V前言1前言2007年3月爆发的美国次贷危机，目前已经在全球范围内造成了巨大的影响。次贷危机是由于一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款而引起的，又通过大量金融衍生产品把其他金融机构卷入了这次危机，又通过各种途径影响到整个世界。中国应当在次贷危机中吸取经验和教训，避免类似的风险。房贷有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随

10、着市场不断变化的。当市场前景好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，会诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。但房地产的价格也不可能无休止地涨下去，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。当市场发生逆转时，房价走低银行处置抵押物难即使拍卖抵押物其所得收益也不足以偿还贷款。而现代金融活动中资本的杠杆率高、信用链长，因此房贷的风险常常会波及到诸多信贷交易主体。这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵御市场风险的能力。我国商业银行个人住房抵押贷款是住房金融的重要组成部分，它是随着我国

11、住房制度改革的深化而产生、发展起来的。随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化，自2000年以来，中国城镇居民的购房热情不断升温，住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里，个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐，在银行贷款中所占的比重日渐提高，已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类，给商业银行带来了巨大的经济效益。住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大

12、了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。然而，我们应当看到，在个人住房抵押贷款迅速发展的同时，也面临着诸多风险，如信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险。这些风险给银行带来的影响是巨大的，有风险就要有相应的防范措施。如何有效的防范、控制这些风险，从而保证银行个人住房信贷资金的安全、稳健运行，充分发挥个人住房抵押贷款所具有的积极作用，是目前人们最关心的问题。本文先介绍了商业银行住房抵押贷款的研究背景以及研究内容，然后从商业银行住房抵押贷款面临的八大风险入手分析，来研究各个风险的内涵以及这些风险所带来的不同影响，结合商业银行住房抵押

13、贷款的现状，从而解决这些风险。1.1研究背景及意义1前言在美国，贷款是非常普遍的现象。美国当地的人很少全款买房，大部分都是长时间贷款。可是在这里，失业和再就业是很常见的现象，这些收入不稳定或者完全没有收入的人，他们购买房屋因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，使美国的次级抵押贷款市场迅速发展。但是，随着美国住房市场的降温，尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也在大幅上升，购房者的还贷负担大大加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房，或者通过抵押住房来获得融资变得困难。这样的局面导致

14、了大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。美国次级抵押贷款市场风暴的发生， 虽然从表面上看，是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，然而我国商业银行房地产贷款过程中这些问题并不是特别明显，但是美国次贷危机的诱因却与我国商业银行业存在的问题基本相同：房价高，房地产泡沫的不断膨大，利率的不断上升。由于房地产贷款在我国银行信贷资产中比重较大，严峻的形势要求我们必须正视此次美国次贷危机带给我们的警示，以保证我国银行业能够实现和谐发展。近年来，我国房地产行业迅速发展，人们购房的需求也日益增加，而且现在房价不断的上涨，导致商业银行的贷款量增大，

15、给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患。因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展，为能有效维护我国商业银行业良好的发展，对我国商业银行住房抵押贷款的现状进行风险分析并寻找有效地措施来防止不利事件的发生，对于中国是一个迫切而又十分重要的新课题。本文的研究目的是在我国商业银行的相关政策下，正视我国商业银行住房抵押贷款的现状，对存在的风险进行分析，并有针对性的研究相关的对策。从信用风险、利率风险、抵押风险、流动性风险、法律风险、市场政策风险、操作风险和管理风险这八个方面分析我国商业银行住房抵押贷款存在的隐患，并针对这八个风险进行了详细的研究提出了相应的

16、防范措施。1.2研究内容与方法1.2.1研究内容1）了解我国住房抵押贷款的内容及现状。2）结合了解的内容分析我国住房抵押贷款存在的风险。3）针对分析出的我国住房抵押贷款存在的风险，我国应对风险采取的措施。5）了解美国次贷危机及其对我国住房抵押贷款市场发展的启示。6）说说自己对我国住房抵押贷款发展的建议。1.2.2研究方法III前言本文通过规范分析与实证研究相结合、 国际比较的方法对我国个人住房抵押贷款业务发展及存在的问题进行综合性研究：1）搜集数据，根据数据做出表格，并且根据表格进行分析，发现个人住房抵押贷款业务发展的现状与趋势。 2）根据收集的相关资料，归纳、分析个人住房抵押贷款业务存在问题

17、的种类及原因，并且研究解决措施。3）利用个案分析法，举例法等，说明特殊性。4）归纳总结，说明共性。1.3论文框架商业银行住房贷款理论商业银行住房抵押贷款的研究状况国外研究状况国内研究状况商业银行住房抵押贷款的现状商业银行住房抵押贷款面临的问题信用风险利率风险抵押风险法律风险流动性风险市场政策风险操作风险管理风险发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议3相关理论与文献综述2相关理论与文献综述2.1商业银行住房抵押贷款理论2.1.1商业银行住房抵押贷款的概念住房抵押贷款又称住房按揭贷款，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。住房抵押贷款主

18、要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要为住房公积金贷款，第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其中的典型形式。第三，个人住房组合贷款，即政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式。住房抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。2.1.2商业银行住房抵押贷款的流程1）借款人贷前填写居

19、民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明；借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件；借款人具有法律效力的身份证明；符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明；抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据；购建住房的合同、协议或其他证明文件；贷款银行要求提供的其他文件或材料。2）银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。3）借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。4）借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。5）贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或

20、建房单位。6）贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。2.1.3商业银行住房抵押贷款的用途5相关理论与文献综述用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，其主要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称"个人住

21、房抵押贷款"。2.1.4商业银行住房抵押贷款的对象具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。2.1.5商业银行住房抵押贷款的条件借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；（3）有合法有效的购房合同；（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，

22、且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；（6）能够提供贷款行认可的有效担保；（7）贷款行规定的其他条件。2.1.6商业银行住房抵押贷款的额度最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%；贷款期限一般最长不超过30年。2.1.7商业银行住房抵押贷款的登记制度从中国的民事立法来看，我国的房产抵押贷款登记制度还存在着很多的不完善，显然这还没有做到一定的重视程度，那么，如何才能完善房产抵押贷款登记制度呢，两个方面：（1）房产抵押贷款登记机关不统一房产抵押贷款的登记需要按照两个原则：登记机关的司法性质和登记机关的统一性。调研过很多国家，得出结论是：房产权属登记基本上是由房

23、地产登记机关统一办理登记，房产权属登记机关都是司法机关，那么，登记行为属于司法行为，具有很强的法律效力，我国担保法第42条对各种不同抵押物的相应登记部门作了规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，登记机关为县级以上地方人民政府规定的部门。授权县级以上地方人民政府是为了VII相关理论与文献综述与城市房地产管理法第61条的规定保持一致，目的是维护法律的统一性。而城市房地产管理法之所以没有明确规定城市房地产抵押的登记部门，是因为全国各地实行的房地产管理体制不完全相同，实行房产地产分管体制，房产地产合一的管理体制等等，各不一致。这种状况就使各登记机关无章可循，各行其是，为各类虚假登

24、记开了方便之门，极大地影响了抵押登记的权威性，此后必然涉及到土地政策的贯彻，甚至阻碍中国房产的发展，政府的形象和威信。（2）房产抵押贷款登记审查内容不统一房产抵押贷款登记的意义在于房产物权变动的公示和公信，其目的是使社会公众相信该登记权利而为交易行为，维护交易安全，而不是对抵押合同的效力进行确认。因此，房地产抵押登记机关在受理抵押当事人的登记申请后，只能在自己的职责范围内就申请的形式进行审查，而不能超越登记权限对合同的实质性内容进行审查，更不可以利用职权强制收费或指令当事人到其指定的评估机构进行 资产评估，搞垄断经营，损害抵押当事人的利益。当前的房地产抵押登记过程中，存在着种种不合理的现象，其

25、中房地产抵押登记机关不适当地行使公权力，造成对私权利的侵犯就是主要表现。总之，房地产抵押制度是担保物权制度的重点，而由于我国尚无完善的民事基本法，现行法律法规对房地产登记的规定往往有语焉不详之感，不合理之处颇多。因此，要完善我国现行房地产抵押登记制度，必须从立法的高度来考虑，以实现统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序的要求，以期提高我国登记的公信力、进一步保护债权、保障交易安全、减少房地产纠纷。在新物权法出台的情况下，我们更急切期待我国有关房地产抵押登记相关单行法律的早日出台，并期待中国民法典的早日公布与实施。2.2文献回顾2.2.1国外研究状况个人住房抵押贷款最初起源于19

26、世纪的英国，到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长，目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右，因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。建立完善的住房抵押贷款担保体系，可以有效防范住房贷款中存在的金融风险，同时其信用提高功能可以有效促进我国中低收入家庭购房，有利于改善我国中低收入家庭的住房条件。目前我国的房贷担保机构的体制上不完善，这篇文章在介绍和分析了国外发达国家的担保体系运作模式的基础上，对我国住房抵押贷款担保体系发展模式提出了若干

27、建议。国际上主要国家的商业银行贷款损失准备金制度的最新发展，并在此基7西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析础上提出了对完善我国银行贷款损失准备金制度的一些启示。2.2.2国内研究状况个人住房抵押贷款是发达国家居民买房时常用的融资方式，房改以来在我国逐步发展起来。我国发展个人住房抵押贷款具有重要的意义：有利于刺激居民的住房消费，从而对扩大内需，促进国民经济增长做出贡献；有利于金融机构贷款整体质量的提高和资产结构的优化；有利于提高居民的居住水平，早日实现 “居者有其屋” 。个人住房抵押贷款业务是个人消费贷款业务重要的一种，发展个人住房抵押贷款业务有着广阔的

28、前景和空间，但存在的问题及竞争形势也不容乐观和忽视。要持续快速发展，须理顺、解决一系列的制约因素。个人资信审查是个人住房抵押贷款业务中必不可少的重要环节，是确认借款人资格、核定具体贷款数额、贷款期限的重要依据。完善个人资信审查制度，对于解决个人住房抵押贷款存在的问题，提高个人住房抵押贷款资产质量起着至关重要的作用。个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。在住房抵押贷款市场上，金融机构要面临重大的问题。科学分析、有效防范问题，完善住房抵押市场管理机制，是金融业务顺利开展的需要，也是抵押贷款市场高效运作、充分发挥其功能的前提。3商业

29、银行住房抵押贷款的现状及问题分析3.1商业银行住房抵押贷款的现状分析住房抵押贷款是房地产抵押贷款市场中针对个人购买住宅的一种房产抵押贷款，第二次世界大战后首先在美国发展起来的一种房产金融业务。指由房地产金融机构以住宅为抵押所发放的一种贷款，按期付息，住房产权仍由产权所有人自行管理，债权人只能按期收息，而没有对房屋的使用管理权力，产权所有者到期还清借款，同时收回房契，抵押即告终止。住房抵押贷款是以抵押合同为依据的一种对借贷双方都有利的抵押贷款形式。抵押合同具有法律的约束力，它明确规定了借贷条件以及借贷双方各自的利益、权利、责任和义务。在国际上，住宅抵押贷款是一种最普遍，最基本的住宅信贷形势，也是

30、一种成熟的住宅信贷形式。美国新经济的连续强劲增长创造了经济学史上的奇迹，实际上它是一种双轮驱动的经济：一方面源于以网络经济为代表的知识经济的迅猛发展，另一方面，则源于以国内消费为主的产业，特别是房地产业的迅速稳定发展。据统计，1999年美国国内住宅抵押贷款占银行信贷额的48%，人均住房消费占美国人可支配收IX西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）入的70%左右，而加州的房地产在20多年中增长了38倍。值得一提的是，1990年代初美国的国际贸易收支为赤字，国际经济在很大程度上依赖国内消费，而政府采取彻底化的国内消费策略是美国1990年代经济走强的重要原因。纵观市场经济发达国家的经验，住房金融

31、在一国金融中占有重要地位，尤其是住宅抵押贷款，其占商业银行贷款总额的比重一般在20%-30%之间。近年来，全球金融一体化和金融深化发展拓展了住房金融的功能，尤其是住宅抵押贷款这一金融工具的不断创新，房地产业和住房消费通过抵押证券化和各种形式的抵押贷款，使大量资金涌向房地产业尤其是住宅建设，由此推进了房地产业的巨大发展关联。 世界各国的政府和金融机构均给予居民以适当的住房贷款援助，并通过延长贷款偿还期和提高贷款比率等办法来提高居民的经济承受能力。例如，英国设立了建筑社团、住房金融公司、住房公司等金融机构，吸收以贷款为目的的住房储蓄为私人购房筹集资金；而日本则建立了住房金融公库，一方面向不动产商和

32、其他组织提供低息贷款，以此来调节住房市场的价格，另一方面向买房者提供长期低息贷款，以鼓励私有住房的发展；美国则是一个典型的以私人住房投资为主的商业经营型的住房市场，住房抵押信贷成为住房流动机制和私人住宅投资的中心，完善和发达的住房抵押信贷系统，有力地支持了美国60%以上的家庭拥有自己的住房。二战以后，正式由于住房金融机构为居民提供长期住房抵押贷款，使得西方各国住房自由率普遍得到提高，大部分国家达到了60%以上，少数国家超过了70%。从我国住房抵押贷款的实践中也可以看到，住房抵押贷款是金融机构各项贷款中违约风险最小、发展前景最为广阔的一个贷款品种，因此在整个房地产金融市场中具有举足轻重的地位。其

33、重要性表现为：1）为房地产的开发与经营提供资金的支持由于房地产开发具有投资量大、建设周期长的特点，在各个环节上都需要投入大量的资金才能运行，仅仅依靠开发商自有资金是难以维持的。资金投入集中而来源分散、资金投入量大而来源小这对矛盾时刻威胁着房地产企业的生存。国外不少国家的房地产贷款占到了各种贷款总量的30%左右。据1999年资料显示，我国房地产企业开发资金中有70%来自贷款。2）支持住房消费不论是从国外还是从国内住房商品化发展的实践来看，购买住房都不是一件很容易的事。以日本为例，在大阪、神户买一套70-80平方米的住房，至少需要2000万日元。而在上海，内环线以内的商品住房平均价格为每平方米70

34、00元以上，购买一套70-80平方米的住房需要50-60万元。对于绝大多数居民而言，拿出这么多钱来购买住房是及其困难的。而住房抵押贷款为购房者提供了有利的帮助，使得遥远的住房梦成为现实。9商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析3）有利于银行开拓新业务，减少信贷风险房地产业是国民经济的支柱产业之一。通过住房制度改革，住房作为消费商品进入了千家万户，其市场和发展潜力都大。银行及时提供楼宇按揭贷款，将有利于拓宽房地产债务资金供应市场。另外，近年我国专业银行多被信贷风险所困扰，推行抵押贷款成为减少信贷风险的主要手段。开展楼宇按揭贷款业务，有房产作抵押，就可使信贷风险降到最低程度。而且，银行可借此争取更多

35、的存款客户，壮大自己的资金实力。4）有利于促进整个房地产体系的发育我国房地产市场虽然经过了10多年发展，有的年份还曾是国民经济发展中的"亮点"，但是整个房地产市场仍然很落后，市场体系仍不健全。尽管全国房地产公司开发出了大量的商品房，但有效需求不足，导致了大量空臵房屋的产生。根据国家统计局测算的"全国房地产开发景气指数"结果表明，截止到2000年9月份，商品房空臵面积累计为8,323万平方米，其中商品住宅空臵面积为5,715万平方米。作为房地产业发展的基本生产要素之一的资金的严重不足，以及金融业务种类和金融管理手段在一定程度上的落后，直接制约着土地的开发和

36、房屋的建设与消费。住房抵押贷款的发展可以促进住房金融市场的繁荣，从而促进房地产业的发展，健全房地产市场体系。在许多西方国家，住房的一、二级市场同样相当活跃，购房者能够比较容易地买到所需要的住房，房屋的出售者也能够比较容易的将住房卖出，一般居民一生中都有几次购房、卖房的经验。 5）有利于政府的宏观调控住房抵押贷款在促进房地产市场体系发育的同时，也是政府借以进行宏观调控的有效工具。政府一般可以通过调整信贷利率、信贷额度、贴现率和抵押期限等金融工具手段，来调节住房金融市场中的资金余缺，以实现国家的产业政策目标。作为房地产业主要资金来源的金融资本的投入量的大小决定着房地产业的发展规模，金融投入的结构、

37、方向、服务方式是房地产业发展的导向，也可利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能来拉平经济周期波动和促进住房建筑业的发展。在发达国家，居民住房消费多是通过抵押贷款方式进行的，从性质上看，就是一种因借钱买房而产生的负储蓄与强制储蓄。由于这种先消费后储蓄是通过信贷的替代储蓄功能来实现的，所以当国民经济处于因需求膨胀而引起过热时，通过抵押贷款的替代储蓄功能，可将居民手中的货币吸引到住房消费方面，降低总消费需求，避免经济发展中因需求变化而导致过大经济波动的发生。因此仅就利用抵押贷款这一金融工具对国民经济发展进行调节这一角度来看，加快培育住房金融体系对完善我国金融市场和促进经济发展具有深远的现实意义。促进金融业

38、对房地产业的渗透，还可以为我国利率的浮动化、市场化找到突破口。6）有利于改善居民住房条件XII西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）住房抵押贷款可以使居民住房条件得意改善，居住水平得意提高。如美国，不仅从数量上已经可以满足其居民的住房需求，在居住质量上也达到了较高的水平。1999年底，美国抵押贷款二级市场总规模达到79,000多亿美元，如果没有如此庞大的住房金融的支持，其人均居住面积55平方米的居住条件是难以实现的。同样，许多国家过去很多居民无房可住或住房十分拥挤，现已发展到几乎全部居民都有房可住，而且相当多的居民住房较为宽敞，正进一步追求住宅环境的优雅、和谐。这虽然与居民收入水平的提高密

39、切相关，也与住房金融、特别是住房抵押贷款的发展密不可分。实践证明，不仅高收入水平的国家能够通过住房抵押贷款改善居住条件、提高居住水平，低收入国家如新加坡、巴西等也已通过这一途径取得了相当的成绩。在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，20002005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74以上，2004年、2005年则到达80左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是

40、2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。表3-1 2000-2005年全国个人住房抵押贷款（单位：亿）200020012002200320042005全国消费信贷余额4235699010669157362006322150个人住房抵押贷款余额337755988258117821585318400个人住房抵押贷款比重79.74%80.09%77.40%74.87%79.02%83.37%个人住房抵押贷款增长比例80.75%338.57%65.77%47.52%42.67%

41、16.07%我国市场经济处于发展阶段，法律制度还不是很完善，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，这些因素导致个人住房抵押贷款存在很大风险，实际贷款违约率高。然而，房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或动荡现象，贷款违约等风险就会显现。在我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验的考验以前，加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款良性发展所必备的条件。11商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析3.2商业银行住房抵押贷款面临的问题分析近几年，商业银行住房抵押贷款的发展迅猛，人们经济水平的提高，使人们对购房的需求越来越

42、大，但房价的上涨也让人们不得不通过抵押贷款来获得购房款，但这就给银行带来了一定的问题和风险。就我国目前的经济体制环境而言，个人住房抵押贷款风险面临的问题是由个人住房抵押贷款自身的特点以及市场环境等内部、外部的因素所决定的。具体来说，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面的问题：3.2.1信用风险信用风险，也称为违约风险。是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。有下面几种形式：一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因其实际支付能力下降，或者突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息的行为。我国市场竞争非常激烈，借款人面临着许多困难和挑战，就业

43、形势严峻，教育、医疗事业等各方面支出的急剧增加，都会导致借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无法继续偿还贷款本息。二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人在主观条件下认为放弃还款能为其带来更大的收益而产生的行为。当房价持续下跌或利率持续上升，借款人认为继续还款的成本大放弃还款的收益，就会理性违约。理性最有可能发生在贷款合同签订后的前年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息。三是提前还款。提前还款是借款人的主动行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷款的行为就有可能发生，提前

44、还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是借款人将套取的个人住房抵押贷款资金实际用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知，房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。3.2.2利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有两种：一是“不匹配风险

45、”，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不XIV商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。3.2.3抵押风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。二是抵押物价格风险。抵押物价格风险

46、包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。3.2.4法律风险法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了统一消费信贷法典、消费信贷保护法，1974年又颁布了新的统一消费信贷法典。我国还没有针

47、对消费信贷的专项法律、法规，商业银行法、贷款通则、担保法、票据法、合同法等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。3.2.5流动性风险流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信

48、贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。3.2.6市场政策风险 市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“坏账”失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机

49、制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。15商业银行住房抵押贷款的现状及问题分析3.2.7操作风险违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住

50、房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。3.2.8管理风险管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个

51、人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议4发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）4.1开发和建立内部评级体系和内部评级模型我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合

52、为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。4.2完善银行内部信贷管理机制商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。第一，根据个人住

53、房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管

54、理专业水平。第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。4.3建立个人住房抵押贷款风险预警系统房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；

55、二是17发展商业银行住房抵押贷款的对策及建议开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。4.4加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限

56、的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。第四，大力发展个人住房