房地产估价题库

1、     房地产估价习题集         湖南城市学院城市管理学院房地产教研室编    二OO八年三月      房地产估价习题集（一）一、单项选择题（共15小题，每小题1分。每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1、楼面地价=土地单价/（     ）。A、建筑层数；B、建筑

2、覆盖率；C、绿地率；D、建筑容积率。2、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（     ）供求状况。A、本地区房地产的；B、全国房地产的；C、本地区本类房地产的；D、本类房地产的。3、完好房的成新度一般为（     ）。A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。4、其他条件相同，期房价格一般（    ）现房价格。A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。5、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、（

3、60;  ）、个别因素修正。A、环境因素；B、质量因素；C、区域因素；D、新旧程度。6、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用（    ）。A、一般物价指数；B、建筑材料价格指数；C、房地产价格指数；D、定额调整系数。7、用成本法估价时，房屋现值等于（     ）。A、房屋重置价格折旧年限×尚可使用年限；B、房屋重置价格折旧年限×耐用年限；C、房屋重置价格×成新度；D、房屋重置价格年折旧额。8、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得

4、土地费用+（   ）+正常利税。A、拆迁费用；B、建造建筑物费用；C、公共设施建设费用；D、市政设施建设费用。9、土地价格=房地纯收益-（    ）/土地还原利率A、土地纯收益；B、建筑物价格×建筑物还原利率；C、建筑物总收益；D、房地费用。10、从理论上讲，获取纯收益的可靠性越低，选用的还原利率应（    ）。A、越高；B、越低；C、不变；D、越可靠。11、某房地产正常年纯收益为6000元，当前银行年利率为10%，购买年为8，估价应为（   &

5、#160;）元。A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。12、收益法公式成立的条件是（    ）。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零；B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零；C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零；D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零。13、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元。根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（    ）万元。A、50；B、70；C、30；D、40。14、某房地产1992年1月1

6、日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为（    ）元/平方米。A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。15、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（    ）。A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有

7、两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得0.5分）1、估价上真实、客观、合理的价格是指（     ）。A、交易双方均接受的价格；B、对交易双方来说经济上合理的价格；C、正常交易情况下形成的价格；D、政府规定或希望的价格。2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求（    ）。A、与估价对象具有类似性；B、交易日期与估价时点接近；C、交易双方有经济关系；D、成交价格是单价。3、房屋估价时，确定其面积的依据有（ 

8、0;  ）。A、房屋所有权证所载面积；B、房屋现有实际面积（当实际面积大于房屋所有权证所载面积时）；C、建筑竣工图所载面积（当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时）；D、房屋买卖合同所载面积。4、运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（    ）。A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性；B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性；C、房屋结构类型确认的正确与否；D、房屋重置价格的准确性。5、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（    ）A、总收益的准确

9、性；B、费用及扣除项目的准确性；C、基准地价的准确性；D、还原利率的准确性。6、根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋（    ）的完好、损坏程度来划分的。A、结构；B、设备；C、设计；D、装修。7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，（     ）。A、这三个价格应是相等的；B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值；C、可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格；D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格。8、受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事

10、项有：（    ）。A、估价时点；B、估价目的；C、估价对象；D、估价原则。9、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：（     ）。A、路角地；B、一面临街的长方形地；C、梯形地；D、一面临街的三角型地。10、以下说法是错误的：（    ）A、只有经房地产所有权人要求，才能对房地产进行估价；B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价；C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价；D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估

11、价。三、判断题（共10小题。每小题1分。在相应的括号内填入判断结果。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。（    ）2、同一宗房地产，其房地价格=土地价格+建筑物价格。（    ）3、同一宗房地产的价格与租金之间存在转换关系。（    ）4、遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（     ）5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或未来。（&#

12、160;   ）6、用市场比较法估价时，对比较实例为拍卖、招标的价格，需进行交易情况修正。（      ）7、成本估价法又称重置成本法。（     ）8、综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。（    ）9、购买年不是预期可获得收益的年限。（    ）10、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊所占土地上。（    ）四、填空题（

13、共10空，每空1分，请在空白处填上最恰当的内容）1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（      ），供求原则；替代原则，（        ），公平原则。2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（       ）。3、市场比较法所依据的是（       ）原理。4、成本法计算建筑物重新

14、建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（      ），立方法。5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（      ）。6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（     ）。7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（     ），它通常随着估价时点的不同而（    &

15、#160;）。8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（     ）×宗地面积。五、问答题（共1题，10分）试述成本法与收益法的区别。六、计算题（共3小题，第1小题8分，第2小题12分，第3小题15分。）1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时造价同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。

16、试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当时同档次宾馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原利率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%

17、的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的价格平均每平方米2500元。试利用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为10%）。 房地产估价习题集（二）一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内）1、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（     ）。A、 上升；B、下降；C、不变；D、升降

18、难定2、残余法是依据（      ）价格。A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D、房地收益单独求取土地或建筑物3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（    ）成本作为评估依据。A、该宗房地产的实际；B、类似房地产的客观；C、类似房地产的最高；D、类似房地产的最低。4、对同一宗房地产而言，（     ）。A、房地价格=土地价格+建筑物价格建筑物的折旧；B、建筑物价格=房地价格土地价格；C、土地价格=房

19、地价格建筑物价格建筑物的折旧；D、房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧5、有甲乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（    ）。A、50万元；B、55万元；C、60万元；D、60万元以上6、理论上“八项因素”构成的房租通常称为（    ）。A、市场租金；B、商品租金；C、理论租金；D、成本租金。7、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开

20、发土地费用+（   ）+政常利税A、拆迁安置补偿费；B、基础设施建设费；C、公共配套设施费；D、开发土地所需费用8、（    ）限制了估价报告书的用途。A、估价方法；B、估价目的；C、估价原则；D、估价日期。9、在路线价法中，（    ）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。A、一面临街矩形地；B、一面临街三角形地；C、一面临街梯形地；D、一面临街不规则形地10、在评估期房价格时，（     ）。A、估价对象状况及房地产

21、市场情况均为估价时点（现在）的状态；B、估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状况；C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状况；D、估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态11、一般损坏房的成新度为（     ）。A、4-6成；B、5-7成；C、4-5成；D、5-6成12、一宗房地产交易能够达成的充分条件是（    ）。A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格；B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格；C、买

22、方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格；D、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格。13、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（      ）元/平方米。14、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值为（     ）万元。15、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ 

23、60;    ）%。A、100；B、70；C、60；D、4016、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（      ）万元。A、323；B、275；C、273；D、258。17、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（     ）万元。18

24、、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为（     ）%。A、10.6；B、11.4；C、11.2；D、10.8。19、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（    ）万元。A、83333；B、830.45；C、828.25；D、827.64。20、某前后临街总深度30米的矩形地，前街路线价20000元/平方米，后街路线价1

25、000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（      ）米。A、10；B、15；C、20；D、30二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选项得0.5分）1、估价报告书的内在质量包括（       ）。A、估价结论的准确性；B、文字表述水平；C、估价方法选择的正确性；D、参数确定的合理性。2、房地产交易中的特殊交易情形包括（ 

26、;      ）。A、交易双方曾经有过业务联系；B、购买相邻房地产； C、交易税费由买方承担；D、卖方不了解市场行情。3、求取建筑物重新建造成本的方法有（     ）。A、指数调整法；B、实际观察法；C、工料测量法；D、分部分项法。4、建筑物的物质折旧包括（     ）。A、有形损耗；B、正常使用的磨损；C、功能折旧；D、意外的破坏损毁。5、下列说法正确的是（     ）。A、

27、可比实例肯定是交易实例；B、交易实例肯定是可比实例；C、可比实例不一定是交易实例；D、交易实例不一定是可比实例。6、各类房屋的残值率一般为（      ）。A、钢筋混凝土结构3%；B、砖木结构一等6%；C、砖混结构一等0%；D、简易结构0%。7、下列说法正确的是（     ）。A、购买年是利息率的倒数；B、购买年法是地租资本化的另一种表现；C、购买年法实质是一种收益法；D、购买年法实际是预计的可获收益的年限。8、地价区段是根据（     

28、;）的原则来划分的。A、形状相似；B、用途相似；C、地价相近；D、地段相连。9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（      ）。A、  评估价格公平合理，成交价格不公平合理；B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理；C、评估价格和成交价格都公平合理；D、评估价格和成交价格都不公平合理。10、估价时计算地租量须把握（     ）A、土地是在最佳用途下使用的；B、土地是由最有能耐的人使用的；C、土地是在最粗放利用下使用的

29、；D、土地是在最佳集约利用下使用的。三、判断题（共10题，每题1分。请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“V”表示正确，作“X”表示错误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。）1、假设开发法可用于拆迁补偿估价。（    ）2、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（     ）3、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。（    ）4、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来的。（   &#

30、160;）5、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（    ）6、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。（    ）7、长期趋势法即可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（     ）8、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。（    ）9、人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相

31、对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。（    ）10、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（     ）四、填空题（共10个空格，每个空格1分。请在各题的空格处填入最恰当的内容）1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（    ）的价格形成过程将房地产价格显现出来。2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（  

32、0; ）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（    ）、面积含义。4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（       ）。5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（    ）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。6、资本化率=（    

33、;  ）+风险调整值。7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（    ）。8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（    ）元/平方米。9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（ 

34、0;   ）。10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（     ）%。五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的出

35、时总价和单价。2、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元。试按房地产价值分摊方法确定第二层的土地占有份额。3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。类似房地产价格（万元）纯收益（万元/年）ABCD252294238166303528204、需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调

36、查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A可比实例B可比实例C成交价格成交日期交易情况区域因素个别因素5000人民币元/平方米1995年8月1日-1%+2%0%560美元/平方米1996年1月1日0%+3+1530美元/平方米1996年5月1日+2%0%-2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民

37、币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。 房地产估价习题集（三）一、单项选择题（共25分，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1某开发商在开发某别墅时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为（     ）：A、市场不景气；B、该别墅区的环境条件变差；

38、C、该别墅区的单位开发成本降低；D、开发商获得满意的利润即可2购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%。若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为（      ）%。A、15；B、15.7C、12.6D、11.63选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（   ）A、同一地区；B、同一城市；C、同一供求范围内的类似地区；D、A或C。4某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的

39、关系为（     ）A、N=t+n；    B、N<t+n；    C、N>t+n；  D、A、B、C都有可能5、房地产价格实质上是房地产（      ）的价格。A、 开发成本；B、权益；C、物质实体；D、B或C。6、甲土地的单价2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（  

40、60; ）A、甲的等于乙的；B、甲的高于乙的；C、甲的低于乙的；D、难以判断7、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的（      ）。A、 收回；B、摊销；C、减损；D、补偿8、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（     ）元/平方米。A、  500；B、2500；C、1000；D、1250。9、房地产开发成本的增加（  

41、   ）房地产的价格。A、必定提高；B、必定降低；C、不一定提高；D、不一定降低10、路线价法估价的第二个步骤应为（     ）A、设定标准深度；B、求取路线价；C、编制深度百分率表；D、划分路线价区段11、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为（    ）。12、新建建筑物价格=（    ）+建造建筑物费用+正常利税A、 征地费；B、拆迁安置补偿费；C、地价款；D、零1

42、3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（      ）元/平方米。14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（     ）%。A、76；B、80；C、81；D、8415、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/平方米，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价

43、格（    ）乙房地产的价格。A、高于；B、低于；C、等于；D、B或C16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为（     ）万元。A、850；B、845；C、869；D、85717、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（      ）求取。A、市场比较法；B、收益法；C、成本法；D、长期趋势法18、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的

44、估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（    ）万元。A、800；B、1000；C、900；D、180019、采用（     ）求取的年折旧额每年递减。A、 成新折扣法；B、偿债基金折旧法；C、年数总和法；D、直线折旧法20按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为(    )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为

45、2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；21、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（     ）。A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面积10000平方

46、米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。22、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（      ）万元。A、1300；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/平

47、方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（     ）万元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（    ）元/平方米。A、248775；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路线价法特别适应于（      ）需要对大量土地进行估价

48、的场合。A、土地经济评价；B、土地课税；C、土地收益测算；D、土地定级。二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选，但选择正确的每个选项得0.5分。）1、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（    ）。A、买卖；B、抵押贷款；C、拆迁补偿；D、保险。2、下列各种价格中肯定是事实的有（        ）。A、不能作为可比

49、实例的交易实例价格；B、可比实例价格；C、非公平市价；D、评估价格。3、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（      ）。A、计息方法；B、资本化率；C、计算周期；D、计息期。4、明确估价的基本事项包括（      ）。A、明确估价对象；B、明确估价目的；C、明确估价日期；D、明确估价方法。5、房地产估价可在下列活动中发挥作用（      ）。A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵

50、押。6、对确定资本化率有参考依据的有（     ）。A、折旧率；B、物价指数；C、银行贴现率；D、投资回报率7、估价报告书的内在质量取决于（    ）。A、估价方法选择的正确性；B、估价报告书的文字表述水平；C、估价结论的准确性；D、估价报告书的格式。8、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（      ）求取。A、市场比较法；B、基准地价修正法；C、假设开发法；D、成本法。9、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，

51、其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为（     ）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（      ）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比较。三、判

52、断题（共15分，每题1分。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1、房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价人员给房地产定价，而应是模拟市场的形成过程，将房地产价格显示出来。2、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。3、估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。4、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%，则可比实例的个别因素修正系数为100/102。5、某宗房地产1994年1月初

53、的价格为1000元/平方米，1998年1月初的价格1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。（     ）6、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。（     ）7、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。（    ）8、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其

54、价值的高低主要取决于其权益的大小。（     ）9、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。（   ）10、某宗房地产的土地总面积1000平方米，建筑总面积5000平方米，房地单价1800元/平方米，土地单价1500元/平方米，建筑物的重置价格2000元/平方米。九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。（    ）11、某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元/平

55、方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元/平方米。（    ）12、城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。（    ）13、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。（    ）14、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。（   ）15、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。（    ）四、计算题（共40分，4题。作答时，

56、每题要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数）1、  估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A可比实例B可比实例C成交价格成交日期4800人民币元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民币元/平方米1996年12月31日另调查获知，当地该类写字楼1994年至1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），1995年12

57、月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/平方米）。（5分）2、某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米），会议室2间（建筑面积200平方米），自用办公室3间（建筑面积200平方米）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的

58、租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。（8分）3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积

59、的正常月租金分别为200、120元/平方米。出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估算该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。（12分）4、某在建工程开工于1997年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400平方米，其中商场建筑面积2400平方米，办公楼建筑面积10000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至1998年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀

60、投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/平方米，建筑面积与可出租面积之比1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。（15分） 房地产估价 习题集（四）一、单项选择题（共25分，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1直线趋势法公式y=a+

61、bx中，x表示（     ）：A、价格；          B、常数；C、价格变动率；    D、时间。2在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（      ）。A、交易情况；      B、交易日期；C、区域因素；      D

62、、个别因素。3有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金比有（   ）A、甲高于乙；      B、甲低于乙；C、甲等于乙；      D、不可比。4甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等方面两者相当，该两宗房地产的价值比有（ 

63、60;   ）A、甲大于乙；      B、甲等于乙；C、甲小于乙；      D、不可比。5、有一宗前后临街的矩型地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（      ）米。A、  9 ；       B、13

64、.5；    C、15；     D、18。6、有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用（    ）A、  类似写字楼的客观收益；  B、市场比较法；C、该写字楼的实际收益；    D、无法估算。7、某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（      ）。

65、A、  取三者的平均值；        B、取三者的中间值；C、任选其中之一；          D、在三者的基础上综合分析决定。8、路线价估价法的第三个步骤为（     ）。A、设定标准深度；          B、求取路线价；C、编制深度百分率表

66、；      D、划分路线价区段。9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（     ）。A、越高；         B、越低； C、不变；         D、符合客观实际。10、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为

67、8%，则该写字楼目前的收益价格为（     ）万元。A、4858；     B、5200；   C、2700；   D、6264。11、某估价事务所在1988年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（    ）。 A、1998年6月30日； &#

68、160;   B、现在； C、重新估价的作业日期；   D、要求重新估价的委托方指定的日期。12、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（    ）人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A、  7935；  B、8260；   C、8290；&#

69、160;   D、7964。13、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（      ）万元。A、100；    B、42；   C、63；    D、77。14、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别

70、因素得97分，则个别因素修正系数为（     ）。A、1.05；   B、0.95；     C、0.98；   D、1.03。15、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%。其一次支付的实际成交价格为（    ）元/平方米。A、3000；   B、2700；   

71、; C、2914；   D、250016、土地资本化率RL ,建筑物资本化率RB，综合资本化率RO三者之间的大小关系为（     ）。A、RL<RB<RO；    B、RB<RL<RO；  C、RL<RO<RB；   D、RO<RL<RB17、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（      

72、;）。A、均衡原理；    B、预期原理；  C、竞争原理；   D、替代原理。18、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为下沉成交价格的6%和3%。某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（    ）元/平方米。A、2660；   B、2294；    C、2425；    D、242

73、7。19、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（     ）元/平方米。区域因素123区域因素123权重0.50.30.2可比实例90100125估价对象100100100    A、  2000；    B、1900；    C、2100；    D、1905。20建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,

74、该两者的长短关系有(    )A、自然寿命长于或等于经济寿命；    B、自然寿命小于或等于经济寿命；C、自然寿命等于经济寿命；          D、无关21、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（     ）。A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工

75、业区；B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。22、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的纯收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（      ）万元。A、1300；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/平方米