泉州安溪房地产商业市场分析报告

1、安溪商业市场提报安溪商业市场提报政策资讯政策分析土地市场分析商业解析本案分析客群分析目目 录录解读安溪135246解读安溪解读安溪土地市场分析政策分析商业解析客群分析本案分析结论安溪县，隶属泉州市，地域占泉州市总面积安溪县，隶属泉州市，地域占泉州市总面积1/31/3，是厦门市是厦门市2 2倍；总人口倍；总人口108108万，占泉州市总人口万，占泉州市总人口1/61/6；现有旅外侨、台胞；现有旅外侨、台胞400400多万人，是著名的侨多万人，是著名的侨乡和台胞祖籍地。乡和台胞祖籍地。安溪是中国乌龙茶（名茶）之乡，是全国最大的安溪是中国乌龙茶（名茶）之乡，是全国最大的乌龙茶主产区乌龙茶主产区, ,

2、名茶铁观音、黄金桂的发源地。名茶铁观音、黄金桂的发源地。拥有全国最大的乌龙茶加工精制厂（安溪茶厂）拥有全国最大的乌龙茶加工精制厂（安溪茶厂）和全国最大的茶叶批发市场。和全国最大的茶叶批发市场。【中国茶都中国茶都安溪安溪】中国茶都中国茶都. .安溪安溪安溪隶属福建省泉州市，位于泉州市西北部，与厦门同安区，漳州长泰、华安，龙岩漳平，南安，永春等地交界。面积3057平方公里，占泉州市总面积1/3，是厦门市两倍。安溪县总人口108万，占泉州市总人口1/6，是福建省设区县的第一人口大县。县下辖24个乡镇，目前安溪城镇化水平32%。安溪是全国著名的侨乡和重要的台胞祖籍地。现有旅外侨、现有旅外侨、台胞台胞4

3、00多万人多万人，分布在世界30多个国家和地区，其中在台安溪乡亲200多万人，约占台湾人口的十分之一。安溪产业结构正由“单一”向“多元”转变，培育了工艺、建材、冶炼、食品加工、服装鞋帽、印刷包装、机械化工等支柱产业，其中，钢铁业，钢材年产量50万吨，粗钢、生铁产量均突破100万吨，是福建省第二大钢铁生产基地是福建省第二大钢铁生产基地；水泥业，年产量150多万吨；工艺业，安溪是中国藤铁工艺之安溪是中国藤铁工艺之乡乡，拥有企业400多家、加工点3000多个，年产值30亿元以上。【安溪交通安溪交通】安溪县的交通便捷，开车安溪县的交通便捷，开车5050分钟和分钟和2 2个小时，分别个小时，分别可到达泉

4、州和厦门；可到达泉州和厦门；安溪的区位优势因泉三高速、厦安快速路获得空安溪的区位优势因泉三高速、厦安快速路获得空前提升。伴随交通体系的完善，安溪房地产也面前提升。伴随交通体系的完善，安溪房地产也面临高速发展的契机。临高速发展的契机。安溪厦门泉州206省道308省道便捷的交通 206省道，308省道；距离厦门80公里，距离泉州50公里 开车50分钟到泉州；开车2小时到厦门厦安快速路通车后，厦门到安溪开车仅需40分钟。泉三高速通车后，泉州三明的三小时经济圈、厦门三明的三小时经济圈、闽南南昌的六小时经济圈直接覆盖安溪，安溪处于沿海县市往三明、江西梯度转移第一站。厦安快速【安溪经济安溪经济】安溪经济是

5、全国县域经济基本竞争力百强县，近期经济发展速度位居福建省前列，安溪经济是全国县域经济基本竞争力百强县，近期经济发展速度位居福建省前列，经济实力位居经济实力位居福建省前十强，同时也是福建县级地方财政收入十强。近五年，安溪生产总值保持约福建省前十强，同时也是福建县级地方财政收入十强。近五年，安溪生产总值保持约14%14%的增长速的增长速度。度。【收入与消费收入与消费】城镇居民人均可支配收入保持良好增长态势；但是存在其消费倾向不足现象，有城镇居民人均可支配收入保持良好增长态势；但是存在其消费倾向不足现象，有待进一步挖掘。待进一步挖掘。GDP增幅与房地产发展 解读安溪土地市场分析政策分析政策分析商业解

6、析客群分析本案分析结论【海西安溪海西安溪】安溪县位于福建南部，在地理上处于海西经济圈中间结合部，伴随海西经济区国家战安溪县位于福建南部，在地理上处于海西经济圈中间结合部，伴随海西经济区国家战略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。略地位的提升，海西发展面临巨大的历史契机，海西地产也再次成为焦点。政策分析政策分析安溪安溪政府工作报告中提出建设海峡西岸经济区战略构想。“十一五”规划把“支持海峡西岸”写进了“两岸关系”部分。 福建省政府也出台了海西经济区建设纲要 国务院通过了关于加快建设海峡西岸经济区的若干意见。2003200420052006200720082009201

7、02010年春节四天，胡锦涛来漳州、龙岩、厦门海西经济圈考察。n 海峡西岸经济区，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，泉州、安溪是海西经济圈中重要节点城市。海 西 经 济 圈9【楼市政策楼市政策】20112011年厦门、福州等限购令将继续，而本项目地处泉州地界，不受一二线城市政策影年厦门、福州等限购令将继续，而本项目地处泉州地界，不受一二线城市政策影响，响， 拥有较为宽松的政策环境。拥有较为宽松的政策环境。认真落实、支持公共租赁住房建设的税收优惠政策，鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定公共租赁租房建设的中长期贷款政策加快推进房产税改革试点工

8、作，并逐步扩大到全国1、对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款2、对满足贷款条件且第一次贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上3、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍4、各商业银行对于购买第三套及以上居民家庭暂停发放住房贷款信贷政策土地政策房产税改革自2010年4月中旬国务院出台“国十条”政策以来，多家部委相继从土地、金融、税收、保障房等方面颁发具体的措施。9月29日，再一轮房地产调控拉开大幕，截至2011年11月15日，已经有16个城市出台了限购政策，福州、厦门、漳州均在内。限购政策政策分析政

9、策分析北京北京暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。上海上海暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。深圳深圳户籍居民限购两套、非户籍（1年纳税或社保证明）限购一套、停购第三套。杭州杭州暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。南京南京保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。广州广州同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。厦门厦门同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。宁波宁波本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民

10、的家庭)在本市只能新购1套住房;能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。福州福州暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。三亚三亚对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。天津天津天津市

11、及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。温州温州暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。海口海口海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。大连大连暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明

12、的非本地居民暂停发放购房贷款苏州苏州居民家庭在市区只能新购一套住房，违反规定者将不予办理房产登记。此外，通知还规定，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在 1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。该意见将于发布之日起施行漳州漳州本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房。 根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。 这两种版本目前产生的调控效果已开

13、始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。政策分析政策分析【楼市政策楼市政策】 16 16个大中城市住宅个大中城市住宅“限购令限购令”新政出台后，泉州没有受到明显的影响，依然保持“量价齐升”的态势；同时，也加速了泉州楼市的推盘，尽管如此，政策高压依然促成了市场观望气氛，安溪自然也不例外。但本案为商业项目，不会受到限购的影响，此时入市或是个最佳时机。 【新政影响新政影响】虽然新政频出，但泉州市场并没有受到明显的影响，反而加速了资金回流泉州，从另一方面也体现虽然新政频出，但泉州市场并没有受到明显的影响，反而加速了资金回流泉州，从

14、另一方面也体现出商业项目在泉州市场存在更大的机会。出商业项目在泉州市场存在更大的机会。政策分析政策分析 2011年11月30日晚间，央行宣布，从2011年12月5日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行第一次下调存款准备金率，也是2008年12月25日后央行首次下调存款准备金率。下调后，大中型金融机构的存款准备金率降至21%，仍处历史高位。据分析，这次存款准备金率下调可以释放4000亿元左右的资金，缓解目前市场流动性偏紧的状况。这次下调存准率或许并非意味着稳健的货币政策发生转向。分析人士指出，这是央行“预调微调”的举措，更加体现政策的前瞻性、灵活性和有效性。而从

15、银行市场资金面以及外汇占款情况看，明年存款准备金率仍有下调空间。 政策分析政策分析存准率下调，存准率下调，利于金融利于金融机构贷款扩张机构贷款扩张，缓解市，缓解市场流动性偏紧状况场流动性偏紧状况【最新政策最新政策】存款准备金率3年来首下调，释放4000亿元左右资金。解读安溪土地市场分析土地市场分析政策分析商业解析客群分析本案分析结论截至2011-12-2，安溪县城2011年公示成交的商业类地块共12块,总计出让面积为47.4万。预计在未预计在未来的来的1-1.5年内将为商业市场新增年内将为商业市场新增118.8万的放量万的放量。（商业土地出让具体成交情况请参见图表2011年泉州市区土地出让情况

16、（截止2011-12-2）2011年土地市场成交情况（截至年土地市场成交情况（截至2011-12-2）项目项目名称名称出让出让数量数量出让面积出让面积（万）（万）总建面积总建面积（万）（万）出让面积出让面积占比占比住宅类住宅类1130.5587.3930.9%商业类商业类1247.41118.8147.9%工业类工业类620.9446.1521.2%总计总计2998.8252.35100%【20112011年土地市场年土地市场】 截至截至2011-12-22011-12-2安溪县安溪县20112011年共成交地块年共成交地块2929幅，出让面积近幅，出让面积近9999万，总建万，总建规模约规模

17、约252252万。万。土地市场分析土地市场分析2011年安溪县商业土地出让情况（截至年安溪县商业土地出让情况（截至2011-12-2）公示时间公示时间地块编地块编号号地块空间范围地块空间范围出让面积出让面积（）（）土地用土地用途途出让出让年年限限容积率容积率（最大（最大值）值）成交金成交金额（万额（万元元)总建面总建面积（）积（）楼面价楼面价（元（元/）2011-1-212010-25德苑片区G08地块23253文体娱乐用地400.893018602.4499.942011-1-182010-17中国国际信息技术（福建）产业园E地块178899商务金融用地402.87451500917.214

18、8.752010-18中国国际信息技术（福建）产业园F地块57294商务金融用地402.82394160423.2149.232011-3-292011-11 过溪片区F-01-11地块 42378批发零售用地401.9801080518.2994.812011-6-082011-14金融服务行政中心A地块13481其他商服用地402.5175033702.5222.542011-15金融服务行政中心C地块64575商务金融用地403.38580213097.5402.63图表：图表：2011年土地出让情况（截至年土地出让情况（截至2011-12-2）土地市场分析土地市场分析2011年安溪县商

19、业土地出让情况（截至年安溪县商业土地出让情况（截至2011-12-2）公示时间公示时间地块编地块编号号地块空间范围地块空间范围出让面积出让面积（）（）土地用途土地用途出让出让年年限限容积率容积率（最大（最大值）值）成交成交金金额（额（万万元元)总建面总建面积（）积（）楼面价楼面价（元（元/）2011-8-042011-02中国国际信息技术（福建）产业园B地块 59313商务金融用地 402.02010118626169.442011-8-052011-19海峡茶博园潭片区B-1地块4147商服用地401.22604976.4522.472011-10-082011-21长坑乡供销车站片区改造工

20、程A地块 9929批发零售用地401.560514893.5406.222011-12-022011-24大坪乡A-1地块 2691批发零售用地402.01655382306.582011-25祥华乡客运片区A-1地块 8886批发零售用地402.553522212.5240.862011-26尚卿乡翰卿村A-1地块 9210批发零售用地401.655514736376.63合计合计474056332451188087279.82备注：总建面积以最大容积率计算备注：总建面积以最大容积率计算续上表续上表土地市场分析土地市场分析【2009-20102009-2010年商住类土地市场年商住类土地市场

21、】 2009-2010年安溪县共成交商住类地块安溪县共成交商住类地块3737幅，商业类出让面幅，商业类出让面积约积约2121万，预计将为未来两年商业类市场新增万，预计将为未来两年商业类市场新增4040万左右放量。万左右放量。2009-2010年土地市场成交情况年土地市场成交情况项目项目名称名称出让出让数量数量出让面积出让面积（万）（万）总建面积总建面积（万）（万）出让面积出让面积占比占比商业类商业类520.95约约37.6224.3%商住类商住类2463.92201.275.7%总计总计2984.87约约238.82/纵观安溪纵观安溪2009-2010土地市场，商住类土地成交共土地市场，商住类

22、土地成交共37幅幅（其中，商住类成交24幅，商业类仅成交5幅）预计未来两年将为商业类市场增加约预计未来两年将为商业类市场增加约40万平米的放量，市场增加量十分有限万平米的放量，市场增加量十分有限。商业类商业类成交5幅，20.95万平米，占比24.3%；商住类商住类成交24幅，面积为63.92万平米，占75.7%。备注：由于2009年的统计数据中有一幅商业类地块数据缺失，故取估计值土地市场分析土地市场分析安溪县安溪县2009-2011年（截止年（截止12月月2日）期间商业出让地块约日）期间商业出让地块约74多万，商业体量预计未来多万，商业体量预计未来1-2年内年内推出推出205万方左右，市场推盘

23、量持续增长。万方左右，市场推盘量持续增长。本案主要商业地块竞争信息本案主要商业地块竞争信息出让出让时间时间 项目项目/地块名称地块名称占地面积占地面积（万）（万）总建面积总建面积（万）（万）楼面地价楼面地价已已出出让让土土地地2010年建安片区1-4地块0.743.53326建安片区A地块和D地块（宝龙项目）8.6932320格口片区20-1、20-2地块，17-3、19-1、22-1地块（永隆国际）11.5236.86251茶博园A1,A2地块（七匹狼圆潭项目）11.1322.265312011年（截止12月2日）金融服务行政中心A地块1.353.37223金融服务行政中心C地块6.4621

24、.31403海峡茶博园潭片区B-1地块0.410.50522过溪片区F-01-11地块4.248.05995中国国际信息技术（福建）产业园E地块17.8950.09148.75中国国际信息技术（福建）产业园F地块5.7316.04149.23中国国际信息技术（福建）产业园B地块5.9311.86169.44合计合计74.09205.87楼面地价适中；距离本案较远；项目多为商住一体且已动工，与本案市场竞争较小；楼面地价较高、体量大；紧临本案，部分已入市，对本案造成直接竞争；楼面地价低；远离本案，规模大，由于政府扶持原因，对本案有一定影响，但十分有限；(备注：总建面积以最大容积率计算备注：总建面积

25、以最大容积率计算)土地市场分析土地市场分析解读安溪土地市场分析政策分析商业解析商业解析客群分析本案分析结论凤城商业中心茶业市场法美商业板块龙凤都城吾都商业板块茶都龙湖商业板块安溪商业主要分布在凤城商业中心、龙湖商业板块、茶业市场、茶都四大片区和沿溪两边的商业带。法美商业板块、吾都商业板块、龙凤都城片区商业氛围相对冷清。个案位置：个案位置：1、中国家居工艺城2、茶都3、金融行政中心4、茶博汇5、明珠茶业城商业分析商业分析商业分布商业分布城区核心商圈呈现“两区一带”布局：u 新安路和八三一路形成统一商业区；u 中山路、大同路与新景商业中心形成统一商业区;u 解放路进行两片区的连接以及商业补充。新安

26、西路36米大街八三一街商业区解放路商业街中山路商业街大同路商业街县政府核 心 商 圈新景商业中心【城区核心商圈城区核心商圈】 县城核心商圈呈现县城核心商圈呈现“两区一带两区一带”布局。布局。商业分析商业分析常规商业常规商业商业街沿街底商月租商业氛围备注新安西八三一路100-200元/u 商业氛围浓郁；u 消费人群以年轻人为主u形成了片区商业规模，小商品街为主；u周边居住人口多，且有安溪一中、凤城中学，消费力强；u与解放路连接的地段，连摩托车都很难找到停放位置。解放路商业街200-300元/u 商业氛围最为浓郁u连接三大商业街（中山路、 八三一路、36米大街）；u 两大购物广场位于两端，百货商店

27、集中于此；u 品种相对安溪最为高档、丰富、齐全，且停车场车位充足。中山路大同路150-250元/u中山路商业氛围浓郁，大同路一带氛围较差u拥有“历史老街”背景，比邻县政府，优越的地理位置；u老商业街基本保持了原有的商业特征，近年的动迁严重影响了其发展，新景商业城已投入使用，新华都、国美将首次入驻安溪，但目前商业氛围依然较差。【城区核心商圈城区核心商圈】县城核心商圈底商月租金在县城核心商圈底商月租金在200200元元/ /左右，商业氛围较浓，业态上以服饰、鞋左右，商业氛围较浓，业态上以服饰、鞋包、茶叶店为主，主要针对年轻消费人群。高档休闲娱乐、高档餐饮等商业比较缺乏。包、茶叶店为主，主要针对年轻

28、消费人群。高档休闲娱乐、高档餐饮等商业比较缺乏。商业分析商业分析常规商业常规商业p 随着城市化进程的加快，居民生活水平的提高，安溪出现一系列如“中闵百货”、“艾美百货”、“国美电器”、“新华都”等大型商家入驻，成为安溪商业的主导业态。 p 新景商业广场：综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局，作为安溪县政府的招商重点工程，又有新华都、国美电器大型商家强势入驻，商业店面虽都已售出，但仍有近一半店面未营业。【城市核心商圈城市核心商圈 近期发展近期发展】伴随着伴随着“中闽百货中闽百货”、“艾美百货艾美百货”、“新华都新华都” ” 等大型商家入驻，等大型商家入

29、驻，安溪商业有较快的发展。但核心商圈周边新型商业经营效果仍有待加强。安溪商业有较快的发展。但核心商圈周边新型商业经营效果仍有待加强。商业分析商业分析常规商业常规商业路段底商租金经营业态商业氛围河滨北路（西段）20-30元/月汽车修理、餐饮、茶叶、电器、电脑等商业氛围极差河滨北路（中段）30-50元/月茶行、餐饮、休闲会所、网吧、策划、广告设计公司、便利店等商业氛围较差河滨南路（东段）30元/月左右茶叶店、五金杂货店、美发、餐饮等商业氛围较差河滨南路（西段）30-60元/餐饮、便利店、建才五金店、药店、书店等商业氛围尚可【沿溪商业带沿溪商业带】沿溪商业带月租金在沿溪商业带月租金在30 30 元元

30、/ /左右，商业氛围较差，更有不少底层商铺作车库使左右，商业氛围较差，更有不少底层商铺作车库使用。用。商业分析商业分析常规商业常规商业【在售商业在售商业 市场运行市场运行】安溪正常年份商业店面年销售安溪正常年份商业店面年销售2 2万左右，万左右，20092009年达到历史最高点，成交年达到历史最高点，成交3.313.31万。万。商业分析商业分析常规商业常规商业2009年主要单个在售项目销售情况在售项目销售面积销售套数在售项目销售面积销售套数龙凤都城378263滨江花园 138627阳光城148845世纪豪庭386673建材城161842茶都三期404698新景商业广场340558一品茶都384

31、2532010年各月商铺成交情况【在售商业分析在售商业分析】20102010年全县商业店面成交均价在年全县商业店面成交均价在6500-70006500-7000元元/ /，单个项目年成交，单个项目年成交50-6050-60间。间。商业分析商业分析常规商业常规商业在售项目建筑形态供给套数主力面积层高阳光城底商，一层共有300多套，只100套对外销售。7-70，主力产品面积为30-50挑高4.2米，填土垫高，实际使用高度5.1米。金龙现代广场 底商，三层规划40多间，对外只推出20间。30-350，主力面积为60-100一层4.2米，二、三层每层4米滨江花园 底商，二层84间40-100，以60为

32、主。一层挑高4.8米，二层3.4米。世纪豪庭底商，二层共推出114套以50-60为绝对主力。一层挑高4.8米，二层3.2米。龙凤都城底商-30-50为主。内街挑高5.2米，外街挑高6-8米君悦华庭底商共推出99套50为主。挑高5.2米在售项目租售方式销售均价销售情况购买客群备注阳光城只售不租沿街2.5万/内街0.8万/09年5月推出100间剩余40间左右服装生意、美容、茶商、精品店等用来自用为主，投资较少。金龙现代广场 租售结合沿街最高3万/内街1.7万/09.10内部销售推出20间，剩余3间做休闲娱乐行业、茶商金融机构等要引进大型商场，二层、三层大型休闲娱乐。滨江花园 只售不租一二层捆绑销售

33、，均价1万/08年6月开盘，推出84间，剩余12间靠近茶都，主要由茶商购买茶商一层做店面展示，二层做办公或仓库。世纪豪庭只售不租一层均价1.3万/二层均价0.5万/07年年初推出114套，还剩余32套一层主要来做餐饮、茶商购买，二层由印刷、包装公司购买用来办公底商做餐饮，4.8米隔成两层，做小包间。且停车位充足，生意火爆。龙凤都城只售不租均价0.7万/基本售完 来自乡镇的茶商无足够人流，经营状况一般君悦华庭只售不租均价0.8-1.9万/剩下2套来自乡镇的茶商居多，自用靠永安路外街，人气较旺供给情况销售情况【在售商业分析在售商业分析】在售商业以底商为主，多数规划为两层，底层做挑高，以在售商业以底

34、商为主，多数规划为两层，底层做挑高，以30-5030-50为供给主力为供给主力产品。底层挑高户型销售较好，二层商业售价不到底层一半，且去化缓慢，较多客户购买二层用产品。底层挑高户型销售较好，二层商业售价不到底层一半，且去化缓慢，较多客户购买二层用来办公。来办公。商业分析商业分析常规商业常规商业安溪常规商业市场特征小结n商圈：靠近县政府核心商圈经营尚可，其它片区商业氛围较差，部分沿街底商用作车库。专业市场（茶都） 经营较好。n在售商业：以底商为主，多数规划为两层，但二层售价不到 一层售价1/2，去化缓慢； 捆绑销售，去化速度较快；商铺都 能较好去化，但经营一般；商铺总体均价接近住宅售价的2倍。商

35、业分析商业分析常规商业常规商业【中国家居工艺城中国家居工艺城】 均价均价55005500元元/ /。藤铁产业和家居工艺品产业平台，部分为茶业。藤铁产业和家居工艺品产业平台，部分为茶业。目前仍在招商中，目前仍在招商中，政府回购政府回购70007000，有一定的优惠政策。，有一定的优惠政策。商业分析商业分析专业市场专业市场4#茶叶茶具一条街茶叶茶具一条街项目地址泉州市安溪县经济开发区德苑工贸园城区（城西）开发商福建新新集团代理商厦门豪斯占地面积118亩总建筑面积25万项目概况10栋面向国际和国内的藤铁工艺专业市场，1栋22000藤铁工艺大型商场格局建筑，1栋28层星级酒店型建筑，1栋29层现代商务

36、SOHO大厦建筑，3栋29层高尚亲水住宅大楼，2栋30层高尚亲水住宅大楼。近10000凯旋广场，近800个大型地面停车泊位系统，300米香榭丽舍大道、300米凯旋大道，近10000中央景观园林。业态类型多样，以家居工艺为主。 正在制定入驻商家的税收、工商、融资等方面的优惠政策。 已在筹备每年2次以上“中国家居工艺品博览会”，和筹建“中国家居工艺品商贸网”。 目前政府已回购7000作为政府工艺办、主力展厅、行业领导办公室、公会、外贸公司、研发中心等。 数十家龙头商家踊跃进驻 投资特点：1、不限购，不限贷2、每年数十亿产业基础3、政府鼎力支持，投资有保障4、毗邻安溪新汽车总站，日客流量上万，区域潜

37、力大5、多家龙头商家抢先进驻6、安溪政府联合新新集团，专业团队打造“国字号”商贸城7、小投入，低风险，高增值8、具备投资三大法则：抗通胀、高回报、高增值投 资 特 点商业分析商业分析专业市场专业市场【中国家居工艺城中国家居工艺城】AD区FK区LS区茶都广场AD区：交易大厅、集团办公室、茶虎、茶叶专卖；FK区：茶叶专卖、客运站、餐饮、茶叶农机专卖；LS区：茶文化研究中心、茶叶质量检测中心、电子 商务网站、茶科技咨询服务中心、酒店等；p 2000年，依靠一张效果图、一座模型，把全部店铺售出40%。在整个建设过程中，政府只花了三万元，用于添置售楼部的办公用具。p 优惠的办法，规范管理吸引了众多投资者

38、，除了本地茶商外，厦门、武夷山、台湾、广东等地投资者纷纷来预购店铺，到首期工程封顶时，全部店铺已经售出85。p 采取三层捆绑销售，一层店面，二、三层做仓库和住宿，单层面积约40 ，三层总价约总价35万。销售（2000年）p 经过10年的发展，已成为一个规模大、功能全、品位高的大型专业茶批发市场。p 2009年茶叶年交易超过万吨，年交易额超15亿元，在全国茶叶专业市场中，交易量、成交额、影响力均名列靠前位置。p 目前店面租金达 100-200元/月/ ， 出租率100%。p 目前售价有较大幅度增长，沿广场三层总价在150-200万左右，背街位置三层总价也达到100万左右。经营（2010年）【茶都

39、茶都】月租金月租金100-200100-200元元/ /，靠近金融行政中心的商铺租金较高，出售均价，靠近金融行政中心的商铺租金较高，出售均价3000030000元元/ /。安溪最早的茶专业。安溪最早的茶专业市场，市场，有一定的品牌认知度，但属较低端经营模式。有一定的品牌认知度，但属较低端经营模式。商业分析商业分析专业市场专业市场项目地址福建省安溪县环城二路及大同路交汇开发商安溪县政府代理商无占地面积250亩总建筑面积18万项目概况总投资5亿元。1800个商铺，两个交易厅3000个摊位，规模大，基本配套齐全，但属于低端传统商业经营模式。因是安溪市场的第一个专业茶市场，是各地“淘茶商人“认为最物美

40、价廉、货真价实的购茶首选之地，有一定的品牌认知度及价格优势。是国家农业部定点市场，国家重点茶市。【金融行政中心金融行政中心】未开盘，紧邻安溪茶都，安溪县人民政府创建的大型重点项目，是未来安溪首席一体化集未开盘，紧邻安溪茶都，安溪县人民政府创建的大型重点项目，是未来安溪首席一体化集成商务综合体。成商务综合体。商业分析商业分析专业市场专业市场项目地址安溪县城环二路中国茶都旁（城东）开发商安溪县小城镇建设投资有限公司代理商无占地面积80602总建筑面积30万 项目概况总投资12亿元。项目将打造安溪首席商务综合体，是一个可容纳金融保险证券、行政、企业总部、中介、商业服务、四星级酒店、休闲娱乐等多功能高

41、端智能现代化生态小区。1680个停车位，地上355个，地下1325个，沿街5000店面，中心广场规划5000黄金旺铺。享有政府相关优惠政策。【金融行政中心金融行政中心】更具创新力的自由空间更具创新力的自由空间室内超大柱距、宽敞明亮、格局方正无使用死角、内部隔墙均可敲除，空间自由分割组合，可自助企业独有的个性化空间。6#A栋栋5-12层层5#A栋栋5-12层层4#B栋栋5-18层层1#5-12层层商业分析商业分析专业市场专业市场【茶博汇茶博汇】二期出售均价二期出售均价一层10000元元/，二层4800元元/，三、四层3500元/。安溪规模较大的茶专业市场，集“全国茶业交易市场、会展中心、检测中心

42、、仓储物流、研发培育、旅游休闲、科技文化、办公居住”等综合功能于一体。同时还享有政府的招商扶持政策。商业分析商业分析专业市场专业市场项目地址福建省安溪参洋开发区（海西茶业（总部）基地）开发商福建隆恩股份有限公司全资子公司茶博汇投资有限公司代理商智再品牌策划推广；钧城地产全案代理占地面积1600亩总建筑面积210万项目概况总投资50亿元，是全国农产品加工创业基地、福建省重点建设项目。项目包含商务区、茶配套交易中心、茶叶商家展示区、品牌形象店加盟区、品牌旗舰店展示区、茶叶批零区、毛茶交易中心。茶配套交易中心：1层为品牌茶包装、茶具，2层为茶包装厂商、茶具厂商，3层“茶配套仓储式超市”（茶包装、茶具

43、、茶机械、茶食品、茶文化），4层茶家具展示馆。该项目享有政府的扶持政策，如免租、装修补贴、减免税收、就读名校等。【茶博汇茶博汇】 全国最全配套全国最全配套“毛茶交易中心毛茶交易中心”招商对象：茶农茶批发商家招商对象：茶农茶批发商家 全国最大规模全国最大规模“茶叶采购中心茶叶采购中心”招商对象：国内外茶企业商家招商对象：国内外茶企业商家 全国最全配套全国最全配套“毛茶交易中心毛茶交易中心”招商对象：茶农茶批发商家招商对象：茶农茶批发商家4F：茶家具展：茶家具展示馆示馆3F：茶配套仓：茶配套仓储式超市储式超市2F：茶包装厂：茶包装厂商、茶具厂商商、茶具厂商1F：品牌茶包：品牌茶包装、茶具装、茶具商

44、业分析商业分析专业市场专业市场【茶博汇茶博汇】A户型：动静分离，高实用可变户型，使用功能灵活；或产品展示、或企业办公、或舒适居家，商业办公居家一体化；赠送车位、大花园、露台等，别墅品质，墅居生活。B户型：宽6.6米，进深10米，动静分离，黄金结构比例，企业总部基地；赠送车位、大花园、露台等，有天有地有花园，静享别墅生活；学校、酒店、卖家等，周边配套齐全，宜商宜居宜投资。商业分析商业分析专业市场专业市场【茶博汇茶博汇】中国茶博汇劲惠礼遇中国茶博汇劲惠礼遇l国外品牌，送30万元，前五名； l著名商标，送10万元，前60名； l税收最低减免5%。l驰名商标，送20万元，前30名； l凡进驻茶博汇经营

45、的商户，可迁户口，就读安溪一中； 6大优势大优势 全球龙腾招商全球龙腾招商免租36个月+0租金+0合同押金+10万元驰名商标装修补贴+2000万元经营基金3大服务中心+5大专业平台+6大统一模式+10大旺场政策=“中国茶博汇经营新服务模式”会展+专业市场+网上商城=“1+1+13”共营、共赢经营模式指定“海峡两岸茶机具博览会”主会场+税收优惠减免+读书同城化形象店+生产包装+办公+居住=首家“四层联排公寓式商铺”专业市场一站式（国际）采购中心，尽享“永不落幕茶业博览会”213456商业分析商业分析专业市场专业市场【明珠茶叶城明珠茶叶城】售价售价4500-200004500-20000元元/ /

46、。安溪唯一一个集茶业办公酒店、茶企办公中心、店铺、茶具茶叶包装中心商城、高档公寓的住宅项目。目前正在招商中，周边商业氛围还未形成目前正在招商中，周边商业氛围还未形成，未来有望带动一部分配套产业形成。未来有望带动一部分配套产业形成。商业分析商业分析专业市场专业市场项目地址安溪铭选大桥东侧大转盘旁（中国茶都往泉州方向500米）开发商安溪明珠发展有限公司；福建闽星集团投资代理商厦门青于蓝占地面积34亩总建筑面积项目概况“五星级的茶业城”由8栋高层建筑及1栋酒店式公寓组成。目前1#已经售罄，7#、8#仅剩几间店面在售。店面一楼20000元/，二楼、三楼4500元/。2#、3#、4#为二期，预计年底推出

47、， 【明珠茶叶城明珠茶叶城】三大主题广场三大主题广场 讲述铁观音传奇精品法式园林精品法式园林 尊贵，优雅，浪漫商业分析商业分析专业市场专业市场【明珠茶叶城明珠茶叶城】商业分析商业分析专业市场专业市场项目名称开发商占地面积建筑面积租售状态价格备注中国家居工艺城福建新新集团118亩25万招商中出售均价5500元/主要为家居工艺，小部分为茶业市场中国茶都安溪县政府250亩18万租售多为二手月租金100-200元/，出售均价30000元/传统茶业市场茶都金融行政中心安溪县小城镇建设投资有限公司 120亩 30万租售，未开盘未定安溪未来的CBD茶博汇茶博汇投资有限公司1600亩210万二期仅出售一层10

48、000元/，二层4800元/，三、四层3500元/结合休闲旅游的大规模茶业市场明珠茶业城安溪明珠发展有限公司；福建闽星集团投资34亩租售，一期基本售完，二期年底推出出售均价一楼20000元/，二三楼5000元/；月租金18元/起融合茶业市场的住宅项目小结安溪专业茶市场多集中在城东茶都附近，商业氛围较浓，竞争激烈，靠近茶都中心区及金融行政中心的店面价格最高，租金约7000-8000元/间，售价达到30000元/。中国家居工艺城属城西板块较大的茶业市场，但茶业仅为经营项目中的一小部分。商业分析商业分析专业市场专业市场安溪专业市场特征小结解读安溪土地市场分析政策分析商业解析客群分析本案分析本案分析结

49、论本案分析本案分析项目地址安溪铭选大桥东侧大转盘旁（明珠茶业城后方）占地面积63.67亩总建筑面积97251.56建筑密度38%容积率1.90绿地率25.5%停车位550（地上166个，半地下100个，地下295个）项目概况项目包括一个交易市场，一栋酒店式公寓，三栋产品研发中心，三栋企业商务办公楼，一栋检测中心，一栋网上交易中心，两栋信息发布中心项项目目各各部部分分面面积积建筑面积（建筑面积（）建筑占地（建筑占地（）交易市场51501.2610873.63酒店式公寓16194.12830.70产品研发中心1#1732.41695.39产品研发中心2#2416.78718.03产品研发中心3#1

50、296.45520.88企业商务办公楼1#444.30189.30企业商务办公楼2#444.30189.30企业商务办公楼3#444.30189.30检测中心1810.12537.82网上交易中心1296.45520.88信息发布中心1#1241.73357.61信息发布中心2#1241.73357.61变配电室304.56附建于产2#半地下不计密度垃圾转运站122.40122.40本案分析本案分析商业业态的规划是 ：一楼部分德化陶瓷、部分红木茶盘等；二楼包装城；三楼是品牌茶折扣店；四楼是综合配套；五楼是办公本案分析本案分析【项目交通项目交通】项目交通便捷，开车项目交通便捷，开车5050分钟和

51、分钟和2 2个小时，分别可到达泉州和厦门；个小时，分别可到达泉州和厦门； 开车开车3-53-5分钟可到达中心城区；本项目的规划路可增加项目人气分钟可到达中心城区；本项目的规划路可增加项目人气安溪厦门泉州206省道308省道对外交通 206省道，308省道 距离厦门80公里，距离泉州50公里 开车50分钟到泉州；开车2小时到厦门对内交通 兴安路，二环路，河滨南路 距离城区3公里，开车5分钟到城区 本项目的“规划路”可以缩短进出城时间，将增加人流量城区本案兴安路二环路河滨南路规划路【SWOTSWOT分析分析】本案区位优势使其可以共享市区资源，交通便捷，有一定的 景观资源和大盘优势，但周边配套相对匮

52、乏，因此有必要加强配套建设的投入优势（优势（S）机会（机会（O）劣势（劣势（W）威胁（威胁（T） 城市西扩，本项目正处于该区域 安溪近几年经济的快速发展 政策调控创造出的相对优越的环境 本案周边规划尚不明朗 政策高压带来的不确定性 来自市场竞盘的挑战本项目本项目 地段价值具备未来城市前景 交通通达性优越，昭示性强 项目体量大，有大盘优势 城市制高点，有一定景观资源 自住型生活配套不齐全 预期较高，面临市场考验本案分析本案分析解读安溪土地市场分析政策分析商业解析客群分析客群分析本案分析结论客群分析客群分析一部分安溪人因常年经商而具有宽广的视野和积极的理财观念。股市、股权投资：受陈发树、柯希平等影

53、响，偏爱“原始股”、“股权投资”；楼市：据不完全统计，2008-2009年厦门销售的商品房中，有10%左右被安溪人购买。安溪人的消费理财观念：2006年，安溪房价不断攀升，持续高位运行。07年初，伴随着省公安厅“猎狐行动”严打实施，居民购买力和购买热情急剧回落。不管哪种理财观念，购买地产都是他们财富保值增值首选。另一部分安溪人，主要为富裕起来的茶农，理财观念较为保守，受农民局限性和对土地偏爱，他们更愿意把钱存入银行或购买住房。2011年，限购政策效果逐渐显现，全国楼市进入严冬期。许多投资者的目光转向商业地产，升值空间可观。客群分析客群分析安溪有相当大一部分的茶农、茶商需要销售平台无论理财观念积极或是保守，购买地产都是财富保值增值首选城东板块有大规模的茶交易专业市场，却没有成规模的茶机具交易市场、包装市场安溪有足够的购买力和市场容量去化本项目。客群分析客