房地产开发质量管理

1、第三节 房地产项目 质量控制 房地产项目质量控制目录一、一、背景背景二、二、重大工程事故回顾重大工程事故回顾三、三、房地产公司质量管理现状及问题分析房地产公司质量管理现状及问题分析 1、规划、设计阶段优化深度不够 2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、四、房地产质量控制概述房地产质量控制概述五、五、房地产项目前期工作的质量控制房地产项目前期工作的质量控制 六、六、房地产项目设计质量（功能质量）控制房地产项目设计质量（功能质量）控制 1、规划设计阶段质量管理 2、施工图设计阶段质量管理七、七、房地产项目施工质量（工程质量）控制房地产项目施工质量（工程质量）控制 1、施工阶段的质量控制。 2、现场有

2、效质量管理关键环节。 3、现场管理需要重点关注的工序 4、重视成品保护八、八、房地产项目售后质量控制房地产项目售后质量控制一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报： 中国建筑只有30年寿命 30楼龄房银行基本不批贷 原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评： 中国建筑寿命短的三大原因 原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道： 我国建筑平均寿命仅为30年 年产垃圾数以亿计 新浪网： 我国建筑平均寿命仅30年 不及英国1/4，不及美国1/2 盲目拆迁、规划短视是主因 每年产生数亿吨建筑垃圾 深圳律师网时事法评： 整治“短命建筑”得先除“腐败基因”质量（施工质量（施工+ +监理）监理）

3、规划设计规划设计政绩政绩从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首： 1 1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因） 2 2、失控的施工监管（建筑行业内原因）、失控的施工监管（建筑行业内原因） 3 3、短视的政绩观（社会因素）、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：短寿建筑行业内原因，矛头直指： 盘点最牛豆腐渣工程盘点最牛豆腐渣工程v NO.1 NO.1 楼歪歪楼歪歪v 20092009年年7 7月月1616日、日、1717日日, ,成都下了两

4、天大雨成都下了两天大雨, ,校园春天小区校园春天小区六七两栋楼产生倾斜六七两栋楼产生倾斜, ,两幢楼靠在一起成两幢楼靠在一起成2020度夹角。度夹角。 NO.2 NO.2 楼垮垮楼垮垮烟台一座投资烟台一座投资40004000万元、历史两年多建成的汽车万元、历史两年多建成的汽车站大楼，在投入使用站大楼，在投入使用5 5年内年内“速朽速朽”，成为随时可，成为随时可能垮塌的能垮塌的“危楼危楼”。v NO.4 NO.4 楼薄薄楼薄薄v 浙江省桐乡市太阳湖小区浙江省桐乡市太阳湖小区隔着楼板能听见楼上楼下邻居说隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。话。市建设局质检站测定楼板厚度仅为市建设局质检站测定楼板厚度仅为

5、7.97.9厘米厘米, ,而设计标而设计标准为准为1212厘米。厘米。uNO.5 NO.5 楼脆脆楼脆脆u20092009年年6 6月月2727日凌晨日凌晨5 5时时3535分，上海闵行区莲花南路西侧、淀分，上海闵行区莲花南路西侧、淀浦河南岸在建的莲花河畔景苑商品房小区工地内，一幢浦河南岸在建的莲花河畔景苑商品房小区工地内，一幢1313层层楼房向南整体倾倒。楼房向南整体倾倒。二、房地产项目二、房地产项目质量质量问题问题（1 1）工程质量缺陷）工程质量缺陷1 1、存在的主要问题（、存在的主要问题（P152P152）（2 2）工程质量通病）工程质量通病 铝合金门窗渗漏问题铝合金门窗渗漏问题 外墙渗

6、漏问题外墙渗漏问题 屋面渗漏问题屋面渗漏问题 卫生间渗漏问题卫生间渗漏问题3.3.工程工程质量事故质量事故 2009 2009年年, ,北京美景东方二号楼开始出现房屋卧北京美景东方二号楼开始出现房屋卧室顶板裂缝。经鉴定室顶板裂缝。经鉴定, ,发现此楼存在严重工程问发现此楼存在严重工程问题题, ,多处地板、顶板、承重墙体出现裂缝多处地板、顶板、承重墙体出现裂缝; ;过梁中过梁中间断裂、弯曲间断裂、弯曲; ;地基不均匀沉降地基不均匀沉降; ;墙体倾斜墙体倾斜; ;室内室内漏水。漏水。NO.1：上海：上海“楼脆脆楼脆脆” 事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层

7、楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右 ），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒 。NO.2：南京：南京“楼脆脆楼脆脆” 事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆：重庆“楼脆脆楼脆脆” 事件概况：20009年10月23日

8、，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。 原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉：武汉“楼脆脆楼脆脆” 事件概况 ：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.5：

9、成都：成都“楼歪歪楼歪歪” 事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.6：广东：广东“楼歪歪楼歪歪” 事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼 ，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。原因调查：据规划所工作人员介绍，这 栋斜楼是违章建筑。经过城建部门 现场勘查，由相关专业人士监测后 得出结论，整栋房子向北倾斜大约

10、 70厘米，倾斜原因是桩没打好。NO.7：合肥：合肥“楼断断楼断断” 事件概况：事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。原因调查：原因调查：砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。NO.8：烟台“楼垮垮” 事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。原因调查：对于该车 站的建筑质量为 何

11、如此之差的问 题，车站工作人 员表示，原因很 复杂；施工方称 工程至今未竣工 验收；目前事件 还在调查之中。NO.9：桐乡：桐乡“楼薄薄楼薄薄” 事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为79厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.10：南京：南京“楼沉沉楼沉沉” 事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质

12、量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。三、工程质量事故处理（154)PDCA循环原理nPDCA循环又叫戴明环，是管理学中的一个通用模型，最早由休哈特（Walter A. Shewhart）于1930年构想，后来被美国质量管理专家戴明（Edwards Deming）博士在1950年再度挖掘出来，并加以广泛宣传和运用于持续改善产品质量的过程中。它是全面质量管理所应遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过程，就是质量计划的制订和组织实现的过程，这个过程就是按照PDCA循环，不停顿地周而复始地运转的。 n P（Plan）计划。包括方针和目标的确

13、定以及活动计划的制定； n D（DO）执行。执行就是具体运作，实现计划中的内容； n C（Check）检查。就是要总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题； nA（Act）行动（或处理）。对总结检查的结果进行处理，成功的经验加以肯定，并予以标准化，或制定作业指导书，便于以后工作时遵循；对于失败的教训也要总结，以免重现。对于没有解决的问题，应提给下一个PDCA循环中去解决。 26四、 房地产项目质量控制1.房地产项目质量的含义（146）房地产开发项目质量是由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量构成的，包括：n设计质量n建筑工程质量n安装工程质量n材料质量n生产设备本身

14、的质量这些单项质量构这些单项质量构成了项目质量系统成了项目质量系统建设工程合同是进行质量控制的主要依据建设工程合同是进行质量控制的主要依据27四、房地产项目质量控制2.质量控制的特点影响因素多影响因素多质量的波动大质量的波动大质量变异大质量变异大质量隐蔽性质量隐蔽性终检局限大终检局限大所以对工程质量所以对工程质量更应重视事前控制，更应重视事前控制，事中严格监督，防患于事中严格监督，防患于未然，将质量事故消灭未然，将质量事故消灭于萌芽中于萌芽中28前期策划阶段设计阶段实施阶段竣工验收阶段销售及后期服务材料和设备的质量控制工艺质量控制施工工序质量控制工程过程监督隐蔽工程验收等 设计质量控制和实施方

15、案的质量控制主要任务是确定质量目标工程验收及工程验收交付的质量控制建立质量档案和对运行质量的监督管理四、 房地产项目质量控制3.房地产项目质量控制的主要内容对产品质量的影响约占40%对产品质量的影响约占30%29四、 房地产项目质量控制4.设计阶段的质量控制一个房地产项目的工程设计质量不仅直接决定了项目最终所能达到的质量标准，而且也决定了项目实施的程序和费用1.设计质量要求的确定p业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求p各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能和质量的要求p影响设计质量标准的重要因素之一是投资的限额及其分配对于房地产项目而言，质量标准的制定通

16、常是在决策阶段进行提出，在设计阶段逐步具体化的30四、 房地产项目质量控制4.设计阶段的质量控制2.设计单位的选择设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性和新颖性等常常不能完全从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来，所以设计质量很难控制这就要求业主和项目管理者对设计单位的选择予以特别的重视，要根据设计单位的资质等级、设计能力、设计经验和市场信誉等进行项目设计单位的选择。31四、 房地产项目质量控制5.设计阶段的质量控制3.设计工作中的质量控制p分阶段进行审查：对阶段性的设计成果应审批签章，再进行更深入的设计，否则无效p委托专家审查p多方案对比选择采用设计招标 采取奖励措施 请科研单位专门

17、对方案进行论证或研究，进行全面技术经济分析，最后选择优化方案32四、 房地产项目质量控制5.设计阶段的质量控制3.设计工作中的质量控制p对设计工作质量进行检查检查设计工作以及设计文件是否完备，确定设计文件是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解设计是否符合规范的要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保和抗震的标准，以及某些质量标准、卫生标准户型设计户型设计人性化设计人性化设计 外投内取式信箱外投内取式信箱人性化设计人性化设计地下车库都有尊贵的感觉左图是顶面采光人性化设计人性化设计令人感动的建筑细节人性化设计人性化设计壁柜可推入墙内不占用空间洗衣机预留位上下水都已做好人性化设计人性化设计这个

18、设计是专为老年人放手杖的挂钩带婴儿上厕所，可以先把孩子放在这里，安全又舒适 O(_)O人性化设计人性化设计马桶的位置不固定，可拉伸到房间的任何位置浴缸内还有扶手设计门和窗户互相门和窗户互相“打架打架” 未设置空调安装位置或安装位置尺寸不足未设置空调安装位置或安装位置尺寸不足 51四、 房地产项目质量控制施工阶段的质量控制1.施工阶段质量控制的主要内容（1）施工准备阶段的质量控制n对施工队伍及人员质量的控制n对项目工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等资源的质量控制n对施工方案、方法和工艺的控制n对施工机械、设备的质量控制n对施工环境与条件的质量控制n对测量基准点和参考标高的确认及工

19、程侧量放线的质量控制52四、 房地产项目质量控制 施工阶段的质量控制1.施工阶段质量控制的主要内容（2）施工过程中的质量控制n对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督n对施工过程进行质量跟踪监测，加强工序间的交接检查，建立施工跟踪档案。n会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸修改n对重要的承重结构和主要部位的隐蔽工程等进行检查验收，确认合格后办理隐蔽工程验收手续。53四、 房地产项目质量控制 施工阶段的质量控制1.施工阶段质量控制的主要内容（2）施工过程中的质量控制n进行给排水、电器安装的测试，符合设计要求，方可予以签证n进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收

20、集整理工作。n真做好施工日记。n对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应的记录。n监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工。 54四、 房地产项目质量控制施工阶段的质量控制1.施工阶段质量控制的主要内容（3）竣工验收阶段的质量控制p房地产项目竣工验收是承包商向开发商移交工程的一项主要内容，是项目开发建设的一个重要阶段，也是工程建设的最后一道程序p其目的是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量标准，检查项目的试运转状况，核算项目投资效果p房地产开发项目一般由工程建设主管部门工程质量监督站组织验收55四、 房地产项目质量控制施工阶段的质量控制1.施工阶

21、段质量控制的主要内容（3）竣工验收阶段的质量控制一般分为以下几个阶段一方面对项一方面对项目的工程质目的工程质量进行检查量进行检查，看是否达，看是否达到了设计和到了设计和规范的要求规范的要求另一方面是另一方面是对项目的完对项目的完整性进行检整性进行检查，看项目查，看项目内容是否有内容是否有疏漏疏漏对项目的组成部对项目的组成部分进行功能方面分进行功能方面的检查的检查竣工图纸和文件竣工图纸和文件的移交是一项十的移交是一项十分重要的工作分重要的工作56四、 房地产项目质量控制 施工阶段的质量控制2.施工过程中质量控制的主要途径和方法主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验途径和相应的方法来

22、实现的（1）审核有关技术文件、报告或报表审查施工现场分包单位的资质证明文件，检查其工作质量。审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。 审批施工单位提交的施工组织设计方案，控制工程施工质量的技术措施保障审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件质量证明文件，确保工程质量有可靠的物质基础57四、 房地产项目质量控制 施工阶段的质量控制2.施工过程中质量控制的主要途径和方法审核施工单位提交的反映施工工序的记录、动态统计资料或管理图表审核施工单位提交的阶段产品质量证明文件，以保证和控制施过程的质量审批有关设计的变更和设计图纸的修改等，保证设计及施工图纸的质量审核有关应用新

23、技术、新工艺、新材料和新结构等的技术鉴定书，审批其应用审批报告，保证新技术应用的质量审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，保证质量缺陷或事故处理的质量审核与签署现场有关质量技术报告、文件等58四、 房地产项目质量控制施工阶段的质量控制2.施工过程中质量控制的主要途径和方法（2）现场质量监督检查开工前的检查 工序施工中的质量跟踪控制。工程质量有重大影响的工序，还应在现场监督与控制施工过程，保证使用材料及工序过程的质量。工序产品、交接检查及隐蔽工程检查。复工前的检查。分项分部工程检查个别检查：针对施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象59四、 房地产项目质量控制 施工阶段的质量控制2

24、.施工过程中质量控制的主要途径和方法（3）现场质量质量检验602.施工过程中质量控制的主要途径和方法施工过程中质量控制的主要途径和方法主要主要手段手段按规定质量监控工作程序按规定质量监控工作程序利用支付控制手段利用支付控制手段指令文件指令文件测量测量“旁站旁站”监督监督试验试验对于隐蔽工程的施对于隐蔽工程的施工显得尤为重要工显得尤为重要指运用甲方指令控制权的具体形式，是表达开发商对施工单位作指运用甲方指令控制权的具体形式，是表达开发商对施工单位作出指示和要求的书面文件，用以向施工单位支出施工中存在的问出指示和要求的书面文件，用以向施工单位支出施工中存在的问题，提请施工单位注意，以及向施工单位提

25、出要求题，提请施工单位注意，以及向施工单位提出要求指对施工承包单位支付任何指对施工承包单位支付任何工程款，均需开发商的批准工程款，均需开发商的批准四、 房地产项目质量控制七、房地产开发施工质量（工程质量）管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理 n施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。n工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。n工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸

26、、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。 1、施工阶段的质量控制。、施工阶段的质量控制。 2、现场有效质量管理关键环节。、现场有效质量管理关键环节。 3、现场管理需要重点关注的工序。、现场管理需要重点关注的工序。 4、重视成品保护。、重视成品保护。1、施工阶段的质量控制、施工阶段的质量控制n制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加

27、预防成本，大力降低事故成本。 强调施工现场的技术质量管强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！强调执行力！2、现场有效质量管理关键环节、现场有效质量管理关键环节n工程样板先行工程样板先行 样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。 （关键项目工程质量控制作业指导书） 2、现场有效质量管理关

28、键环节、现场有效质量管理关键环节n技术方案先行技术方案先行 技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。（专项技术方案评审作业指导书） 2、现场有效质量管理关键环节、现场有效质量管理关键环节n施工关键工序控制施工关键工序控制 甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。（详见3节）3、现场管理需要重点关注的工序、现场管理需要重点关注的工序n验线验线水准及坐标控制点移交；基础与桩基验线砌筑验线3、现场管理需要重