房产税、土地增值税、城镇土地使用税培训讲义

1、v房产税v土地使用税v土地增值税v房产税的征税范围l在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城（含卫星城）、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产。 v房产税的纳税义务人l 房产税由产权所有人缴纳。l 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。l 产权出典的，由承典人缴纳。l 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或着产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。l 产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人为纳税义务人。 v房产税的纳税地点l 有营业机构的纳税人，在独立核算的营业机构所在地纳税。l 无营业机构的纳税人，在其房产所在地纳税。l 外省市在本市的营业单位应纳税的房产，不

2、论其独立核算单位的地点是否在本市范围内均应在本市缴纳房产税。v房产税的计税依据l （房产原值）企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税，年税率为1.2%。 年应纳税额=账面房产原值（1-30%）1.2%v房产税的计税依据l （租金收入）其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 应纳税额=租金收入12%。 其他单位-房产税条例第五条和施行细则第五条所列举的免税单位（8类）及房产管理部门。v下列房产免纳房产税l国家机关、人民团体、军队自用的房产；l由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；l宗

3、教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；l个人所有非营业用的房产；v下列房产免纳房产税l经财政部批准免税的其他房产；l经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产；l火葬场、殡仪馆、公墓的房产；l经市人民政府或市税务局批准免税的房产。v房产税的有关问题l全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。l纳税人发生房产增加、减少或使用性质变更、租金调整等情况，在变动后15日内到主管税务所办理变更申报登记。v房产税的有关问题v为简化征管程序，在纳税人自愿的原则下，对房产税年应纳税额在50万元以下、

4、城镇土地使用税年应纳税额在30万元以下的纳税人，经核定，地方税务机关可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。（全年应纳税款分两次缴纳的，其税款所属期分别为财政年度的1-6月和7-12月。）v财税2010（121）号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。v例题 某省一企业2008年自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖通风设备60万元，2栋房屋租给某公司做经营用房，年租金收入50万元。试计算该企业当年应纳的房产税（注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税）。v例题 解：1、自

5、用房产应纳税额=（1000+60）（1-20%）1.2%=10.176（万元）2、租金收入应纳税额=5012%=6（万元）3、全年应纳房产税额=10.176+6=16.176（万元）纳税人 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。1、城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；3、土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。纳税人 城市：包括市区和郊区 县城：县人民政府所在地的城镇 建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，一般为镇人民政府所在地。 单位：包括

6、国家企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人：包括个体工商户以及其他个人。城镇土地使用税的计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。占用的土地面积按建设用地规划许可证或者土地权属文件的土地占用面积确定；城镇土地使用税的计税依据没有建设用地规划许可证或者土地权属文件的，以纳税人据实申报并经地方税务机关核实的土地占用面积确定。年应纳税额=占用的土地面积（平方米）不同等级土地使用税适用税额下列土地免缴土地使用税 国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、

7、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。城镇土地使用税的有关问题全年税额分两次申报缴纳，申报纳税期限为每年4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。纳税人使用土地情况变动的，应当自变动之日起30日内，到税务所办理土地情况变更税务登记手续。土地级次问题： 对于一宗土地坐落在两个或两个以上土地登记范围的，应本着从高原则，按高一级的土地纳税等级（高一级的税额标准）确定。 对于土地等级划分边界路段外侧的土地，

8、按高一级的土地纳税等级（高一级的税额标准）确定。 纳税人土地所在地与税务登记地不一致的，应向独立核算单位的税务登记地的主管地方税务机关申报纳税。纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。单位指各类企、事业单位，国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营。 土地增值税土地增值税计算v税额=（收入-扣除项目金额）税率-扣除项目金额速算扣除系数v税率（四级超率累进税率）土地增值税土地增值税土地增值税增值率（增值额/扣除额）税率速算扣除系数50%以下30%050%100%40%5%100%200%50%15%200%以上60%35%土地增值税

9、土地增值税v扣除项目：v取得土地使用权支付的金额（以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款）土地增值税v扣除项目：v开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）。包括：1、土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出土地增值税v扣除项目：2、前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”3、建筑安装工程费（出包方式支付给承包商的、自营方式发生的）4、基础设施费（道路

10、、供水、供电、排污、供气、排洪、通信、照明、环卫、绿化）5、公共配套设施费土地增值税v扣除项目：6、开发间接费（直接组织管理开发项目发生的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销）v开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 销售费用、管理费用、财务费用土地增值税v扣除项目：1、能分摊利息支出并提供金融机构贷款证明：允许扣除的房地产开发费用：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）5%以内（利息最高不超过商业银行同期贷款利率）2、不能分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用：（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）

11、10%以内土地增值税v扣除项目：利息上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除v转让房地产有关税金：转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建、教育费附加。印花税：房地产开发企业，印花税列入管理费用不单独扣除；非房地产开发企业允许扣除土地增值税v扣除项目：v其他扣除项目：房地产企业按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除v旧房及建筑物评估v减免：2008年11月1日起，居民个人转让住房免征v减免：转让旧房作为廉租房、经济适用房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征。土地增值税v例题：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出500万元（可按转让项目计算分摊并提供金额机构的证明），但土地增值税v例题：其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计555万元，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。土地增值税v解：1、取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元； 2、房地产开发成本为3000万元； 3、房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5%=650万元； 4、允许扣除的