上海三盛房地产(集团)有限责任公司工作任务书(修改版上报).

1、机密工作任务书 WORK DEBRIEFING 2012上海三盛房地产（集团）有限责任公司二0一一年九月二十七日 上海三盛房地产（集团）有限责任公司二0一二年度工作任务书一、指导思想 努力塑造颐景园品牌的美誉度；培养与建立一支具有战斗力的员工队伍，紧紧围绕集团2012年工作任务书，扎扎实实地完成2012年的各项经济指标和工作任务。二、工作目标（一）主要经济指标（见下表）：经济指标（单位）泗泾项目宁波项目九亭项目宝山项目泰晤士项目嘉定项目双单路项目总计计划开工面积（万m2）0待设计完成后确定计划竣工面积（万m2）待设计完成后确定可销面积（万m2）待设计完成后确定00计划销售面积（万m2）待设计完

2、成后确定00产值（万元）522757035227销售收入（万元 ）372422826405154843268120110573房款回收（万元）3647945782139154843256350101526（二）开发项目工作进度目标1、泗泾项目三标A西26栋独栋：1、泗泾项目三标A西26栋独栋：（1）在2011年8月31日之前，完成开工；（2）在2012年1月8日之前，完成结构封顶；（3）在2012年3月30日之前，达到销售节点；（4）在2012年7月30日之前，完成全部落架；销售节点；（4）在2012年5月20日之前，完成第一批落架；（5）在2012年7月30日之前，完成第二批落架；（6）在2

3、012年12月30日之前，完成单体竣工验收；2、宁波沐云谷项目：（1）在2012年3月15日之前，完成土地开发期限延期批复；（2）在2012年6月5日之前，完成方案设计；（3）在2012年7月5日之前，完成扩初设计；（4）在2012年8月30日之前，取得工程规划许可证；（5）在2012年9月15日之前，取得施工许可证；（6）在2012年9月15日之前，完成开工。（三）管理工作目标1、工程管理。以成本管理为核心，以项目目标成本管理为中心，加强限额设计、招投标、合同审批管理，签证管理、后评估管理工作。以提升工程基础管理工作水准为抓手，落实在建各项目工程质量管理，重点抓已完工程的善后维修、品质提升、

4、已完成项目决算、项目后评估工作。2、成本管理。根据集团核定的2012年度动态成本指标进行控制。根据2012年度结算计划，完成结算上报，清理完成以往各项目的全部结算工程，并跟踪已上报结算的结算进度，协调争议问题。3、企划销售管理。以完成全年销售指标为核心，重点是完成泗泾项目一标A段10套及三标A段西区26套别墅房源开盘促销、九亭/宝山/嘉定项目遗留物业清盘收尾等工作。同时，在销售团队打造上，强化业绩标准和业务员服务意识，打造集团最优秀的精英销售团队。4、发展工作。通过对整体市场和土地市场的实时跟踪和判断，积极寻求发展项目，及时完成项目的决策研究报告，引进优质土地，并在2012年实现一个新拓展项目

5、的签约、开发和销售。5、财务管理。切实提高融资能力，开拓融资渠道，统筹调度管理各项目公司资金；加强税收筹划，合理有效降低企业税负。6、团队建设管理。以团队建设为核心，进一步优化人力资源结构，精简高效，坚持内部培养为主与外部引进为辅的人事工作原则。要加大员工培训力度，努力打造专业化、高素质的员工队伍，继续深化人力资源管理各项基础工作，提升人力资源管理水平。7、客户服务管理。切实加强客户服务工作的有效开展，确保客户投诉得到有效及时的处理，提升客户满意度；严格执行集团客服部下达的各类制度，并积极推进ERP的软件使用。2012年力争投诉处理办结率大于90，及时率大于95%。三、目标要素（一）工程管理：

6、工程进度、质量、安全管理工作、招投标管理工作、合同管理工作、工程资料档案管理工作。（由工程管理部负责）（二）成本管理：目标成本管理工作、工程预结算工作、合同审查工作、签证管理工作、后评估管理工作。（由成本中心负责）（三）企划销售管理：品牌提升、销售管理工作、企划管理工作、广告管理工作。（由销售企划部负责）（四）发展工作：项目调研与决策分析工作、项目进展情况。（由企划部负责）（五）财务管理：考核体系、资金管理、投资管理、预算管理、资产管理、财务档案管理、会计核算工作。（由计划财务部负责）（六）人力资源管理：人才引进、培训开发、思想政治、人事组织、干部队伍建设、劳资管理工作、培训工作。（由办公室负

7、责）（七）办公行政管理：档案、文秘工作、督查工作、信息工作、文书工作、行政后勤工作、费用控制管理。（由办公室负责）（八）客户服务管理：投诉管理、信息管理、整改管理、档案管理。（由客服部负责）四、分项工作任务及保证措施（一）工程管理（责任部门或责任人：工程管理部）年度工作目标：狠抓工程进度、质量、安全文明标化管理，确保泗泾三标A西块及宁波沐云谷项目按时达到各工程节点；确保工程质量位列集团前茅，工程无渗漏；现场文明施工，无重大伤亡事故；同时进一步提升工程招标、合同管理、签证管理以及工程档案管理水平。1、工程进度管理工作。以进度管理为核心，通过考核奖惩、动态跟踪等措施切实加快工程进度，确保完成进度节

8、点。1、泗泾项目三标A西26栋独栋：在2011年8月31日之前，完成开工；在2012年1月8日之前，完成结构封顶；在2012年3月30日之前，达到销售节点；在2012年7月30日之前，完成全部落架。2、宁波沐云谷项目：在2012年3月15日之前，完成土地开发期限延期批复；在2012年6月5日之前，完成方案设计；在2012年7月5日之前，完成扩初设计；在2012年8月30日之前，取得工程规划许可证；在2012年9月15日之前，取得施工许可证；在2012年9月15日之前，完成开工。（1）、工程管理以进度管理为核心和重点，分解工作任务，严格工程进度考核，通过责任到人、考核激励，调动工程人员和施工单位

9、工作积极性。首先明确标段负责人，严格进度考核，对进度滞后的标段负责人追究责任，切实处罚；对进度提前的负责人加大奖励力度。其次严格施工合同中进度违约的约定并严格执行，对提前完工予以奖励，对工期延迟予以处罚。（2）、根据集团确定的三标A西标段关键节点进度计划，由施工单位编制详细的施工计划须由项目承包人签字，并落实到班组，报监理、甲方审核，施工单位认真按照进度计划落实相关的材料、劳动力，做好施工组织及施工流水节拍控制；针对上海地区的天气情况及近年来劳动力短缺等特殊情况，预先编制相应的专项措施，并认真落实到各项目管理人员及班组。此项工作在2012年6月完成。（3）、针对各关键节点，对影响工期的各个不利

10、因素进行综合考虑，做好提前各节点的计划安排，以防发生不利因素时影响关键节点的完成。同时预先制定赶工激励方案，对受拆迁影响最后开挖别墅实行进度激励，通过对施工单位进行一定的经济补偿，争取达到统一的施工进度。此项工作在2012年6月完成。（4）、合理运用进度管理软件，对进度进行动态管理，定期对照实际施工进度与目标计划，以周报、月报的形式上报并召开专题会议，对于延期的参建各方共同分析原因、提出整改措施限期落实到位，切实落实编制的各进度计划节点。此项工作贯彻全年。2、工程质量、安全管理工作。进一步提升品牌知名度，创建优质工程，打造高品质产品。（1）、泗泾二期三标A西单体地下室、厨、卫间楼地面、外墙面、

11、屋面无渗漏，达到门窗开启灵活、无渗漏、变形，混凝土面光内实无空鼓、蜂窝、麻面、和露筋、夹渣等质量通病防治目标和铝合金门窗、单元门、进户门一次验收破损率低于3%，污染率低于5%，交付前合格率100%等成品保护防治目标。严格控制渗漏、裂缝等质量通病。项目的单位工程一次性合格率为100%，客户对工程质量投诉率低于3%。此项工作贯穿全年。（2）泗泾三标A西项目实施停止点检查以来，先后分批启动172#、193#、185#、181#、178#、180#、186#、177#、196#、179#、173#、187#、192#、188# 14栋单体地下防水工程（底板APP卷材防水、车库入口橡胶止水带设置、外墙J

12、S防水施工）、底板基础混凝土工程（验线、首次钢筋绑扎）、混凝土主体结构（首层结构、楼面、墙体模板支设、钢筋绑扎）及砌体工程（样板墙、套内分割样板墙）停止点检查，检查工作卓有成效，2012年将继续把停止点检查纳入质量控制重点。通过甲方、监理、施工方人员严格依据操作流程，共同对停止点检查清单中的工作内容逐项检查，有效确保了关键施工工序的施工质量，同时对后序工序施工质量控制打好了基础。（3）、针对三标A西地块场地条件复杂，别墅开工覆盖面广、迎水面大等特点严格管理流程，广泛吸取已交房标段工程管理的成功经验，确保质量上一个新台阶。（4）、积极总结泗泾颐景园二期一标、二标、四标工程管理过程中各种情况和问题

13、，广泛吸取成功经验，首先落实在各项招标合同中，然后运用到后续现场管理中。此项工作贯彻全年。（5）、强化在建项目工程质量管理，健全各项目的质量保证体系，明确管理职责，加强工程质量检查工作，严格贯彻执行集团有关工程巡查、质量管理等方面制度，及时发现问题、解决问题。充分利用监理、总包专业人员等人力资源，在施工质量控制过程中重点加强验收程序、完善验收手段，及时做好事先和事中控制。此项工作贯彻全年。（6）、严格执行样板先行制度，对每一种关键材料，每一道关键施工工艺实行严格样板先行制度，必须样板通过后再进行大面积施工。具体实施计划如下：2012年2月10日前，完成户内墙面、户内顶棚、铝合金门窗、石材、。2

14、012年2月15日前，完成平屋面、坡屋面、空调/排气洞口/穿楼板空洞/烟道洞口、保温施工样板并确认封样。2012年3月1日前，完成户内地面样板并确认封样。2012年4月1 日前，完成涂料施工样板并确认封样。2012年5月30日前，完成卫生间防水地面、开关面板、窗防护栏杆/落地窗防护栏杆施工样板并确认封样。2012年7月30日前，完成进户门、车库门、阳台栏杆施工样板并确认封样。（7）、对易产生质量通病的施工难点采取“全面质量小组”攻关制度，针对本工程特点，组成“创无渗漏工程”和“墙、地面无裂缝”为主题的质量攻关小组。对材料的选择、施工工艺的确定，关键部位的验收控制等形成全面攻关措施，使质量通病得

15、到有效的控制。此项工作贯彻全年。（8）、加大对施工单位、监理单位的管理力度，用经济手段约束监理单位，加强监督工作，提高监理质量，在过程中把好质量关。此项工作贯彻全年。（9）、每个季度组织工程管理人员和施工单位到标杆企业参观学习，取长补短。（10）、安全、标化管理目标：对泗泾二期三标A西标段施工过程中的安全、文明、标化方面管理按照集团的规定进行检查，重点检查安全措施、各管理人员是否到位，定期进行检查，对落实不到位的进行限期整改落实到位，对拒不整改落实的予以通报批评，情节严重的予以罚款，对落实到位的予以表彰、奖励。此项工作贯彻全年。（11）、充分调动总包、监理公司管理人员的积极性，对各标段存在的问

16、题进行检查、通知到位、落实到位。确保工程无重大伤亡事故发生。此项工作贯彻全年。3、招投标管理工作。（1）、做好各项招标工作，严格根据集团的招投标管理各项规定，向符合要求的投标单位发放招标文件、认真做好入围单位招标文件上报、组织投标单位踏勘工程现场和招标文件答疑、公开开标、询标、评标、确定中标单位、发中标通知书工作，通过招投标控制好项目的造价。此项工作贯穿全年。（2）、加强材料定价管理工作，对主要材料的考察和选择，选择质优价廉的材料并通过询价、招标的方式确定价格。此项工作贯穿全年。4、合同管理工作。通过合同管理，规范工程管理、提高管理效率、提升工程质量、严格成本控制，保证工程建设活动顺利进行。（

17、1）、严格、规范合同的审批工作。根据集团合同审批权限与程序，对合同文本提出承办意见，采用集团公司的标准样本合同进行签定，使每一份合同的签订都符合公司的有关规定和要求，做到合同内容规范、合法，以利于合同的履行。要求工程人员熟悉集团标准文本的制定和运用，组织学习相关的合同法知识。此项工作贯彻全年。（2）、加强合同的履行管理工作。全面加强合同的履行过程管理，避免合同履行过程中出现合同纠纷。（3）、完善合同资料归档工作。完善整理、保管合同签定、履行过程中形成的全部相关资料。及时将相关资料复印件留存，特别注意合同审批过程中的所有有效文件、材料作为合同附件，全部归档。此项工作贯彻全年。建立完整有效的合同台

18、帐，每月必须在20日前对合同进行一次检查。此项工作贯彻全年。5、前期配套管理。协调维护政府各单位、以及各垄断部门的公共关系，提前准备三标A西块竣工验收手续的办理，完成宁波沐云谷的各项前期证照的办理。（1）、外配套支持工作。根据三标A西施工进度，完成外配套施工前的沟通及合同签订工作。a.按照项目建设各阶段的进度控制点制订并落实供电、给排水、燃气、通讯等配套工作计划。市政工程的合同签订，充分利用各专业公司的资源，使配套方案达到资金最小化，方案最优化，力争有效地降低配套成本。（2）、竣工验收工作。依据三标A西块施工进度，着手落实竣工验收工作，保证项目如期交付使用。跟进三标A西施工进度，提前准备竣工验

19、收的各项资料，及时完成政府部门预沟通工作。（3）、宁波沐云谷项目报批报建工作。根据排定的进度计划，完成用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等前期证照及合同备案等各项手续的办理。及时完成报批报建资料的准备，并制定有预见性、针对性的报批计划，同时保持与内部公司及外部关系的顺畅沟通。此项工作在2012年9月15日前完成。6、设计管理工作。根据公司经营计划目标，提供与规划设计相关的信息，及完成精装修设计过程中的各项工作。（1）、精装修设计工作。力争将上海三盛的精装修做到精细化管理。及时了解精装修市场发展动态，组织学习先进装修理念，全面跟踪方案设计过程，与设计师充分沟通，保证实施效果。此项工作贯彻

20、全年。（2）、协助上海片区发展工作。依据集团在上海片区的发展计划，全力配合公司在上海片区的拿地工作。针对新发展项目的规划需要，严格依据土地招拍挂文件及设计规划技术要求做好规划建模等前期工作。此项工作贯彻全年。（3）宁波沐云谷项目的方案设计、扩初设计及施工图设计工作。通过对宁波市场全面、深入的调研，确定满足市场需求的产品定位，确保项目的强劲竞争优势。深入了解宁波市相关设计条例，挖掘沐云谷项目资源优势，及时确定方案设计、扩初设计及施工图设计方案，并严格把关设计质量。（二）成本管理（责任部门或责任人：成本部）年度工作目标：根据集团核定的2012年度动态成本指标进行控制。根据2012年度结算计划，完成

21、结算上报，清理完成以往各项目的全部结算工程，并跟踪已上报结算的结算进度，协调争议问题。1、签证管理工作。根据项目实施过程中的签证发生情况，确保签证的必要性，审价合理性，此项工作贯穿全年。（1）、对涉及费用的各种变更和工程（技术、经济）联系单的审核，严格执行工程变更和工程（技术、经济）联系单的审批程序、权限，对于签证的真实性、合理性、及时性把控，并进行动态分析，及时纠正偏差。（2）、跟踪监督工程部材料询价比价过程，审核询价结果的合理性；（3）、认真审查变更、签证产生的原因，明确变更、签证责任方，审查变更、签证的必要性、合理性，签证计价依据的充分性，把好签证审核关。（4）、负责施工过程中增加的零星

22、工程价格的预算及与施工单位对账确认工作。（5）、负责客服维修预算的审核工作，确认维修价格。2、后评估工作。确保按照集团的要求及规定时间，完成后评估工作，此项工作按照集团的发文时间完成。（1）、根据集团的要求，对已完工工程宝山美兰湖项目组织财务、销售、工程等部门开展后评估工作。（2）、按照集团后评估制度完成成本测算表、合同、非合同台帐等，核对所有成本的真实性、准确性；（3）、对整个项目成本控制的进行分析，总结得与失，提出后续成本管理的改进措施。（4）、汇总各个部门的数据及分析报告，形成完整后评估报告上报集团审核。3、成本档案管理体系完善工作。完善相关档案系统，便于成本的核实工作，此项工作贯穿全年

23、。（1）、建立成本部门的档案管理体系，收集整理与成本相关的各类资料，如工程变更联系单、招投标资料（招标文件、清单、图纸、中标报价组价资料等）、工程合同、结算资料等，建立本部门结算、付款、签证台帐，确保付款、签证、结算等造价的控制有据可查；（2）、收集本单位及外部周边项目成本及价格信息，建立成本数据库和材料价格数据库，每月进行维护更新。4、目标成本、动态成本管理工作。根据集团核定的2012年度动态成本指标进行控制。（1）、与10个工作日内完成集团下发的新建项目的目标成本的细化与分解工作，建立项目成本责任体系，落实责任部门和责任人。（2）、督促项目公司根据目标成本编制各设计阶段控制文件与设计任务书

24、，明确各设计阶段的控制要点与限额设计。（3）、施工图完成三个月内，根据项目实际情况做目标成本执行情况评估，对超目标成本的项目进行分析，并组织专题会议，讨论解决办法并内部优化。（4）评估优化后组织编制分析资料并申报目标成本调整请示。（5）、及时录入各类成本，密切跟踪成本动态变化，做好月度经营成本分析，及时向集团汇报，针对异常成本分析原因、提出补救措施，通过设计优化、招标比价严格控制超目标成本项目，此项工作在贯穿全年。（6）、针对目标成本阶段、招标阶段、结算阶段，做好各阶段成本与目标成本及参考成本的比较分析工作，提出处理意见。（7）配合销企部做好土地竞拍阶段成本测算，为竞拍提供准确的数据，此项工作

25、在贯穿全年。（8）、目标成本三级成本科目责任落实到个人及相关领导，按照集团的奖罚逐级落实，加大每个人的成本管理意识，调动工程全体人员工作积极性，此项工作在贯穿全年。5、工程结算工作。根据2012年度结算计划，全年需完成结算上报共计45份，清理完成以往各项目的全部结算工程，并跟踪已上报结算的结算进度，协调争议问题。（1）、积极主动地梳理、上报各项目遗留的结算，本着实事求是的原则，妥善解决结算争议问题，此项工作在贯穿全年。（2）、编制已完项目年度结算审核计划，建立合同结算台帐，根据计划安排督促工程部按合同约定上报，并认真地审核结算资料，重点是审核结算资料是否真实、齐全，工程量及造价减少部分的签证及

26、索赔是否如实上报；审核造价在10万元以内的零星结算，此项工作在贯穿全年。（3）、按各月结算计划上报初审合格的结算资料，此项工作在贯穿全年。（4）、积极配合造价公司按结算计划完成结算审核工作，及时跟进、及时复核、及时反馈，确保结算审核工作的顺利进行，此项工作在贯穿全年。（5）、完成房产公司对结算的复审工作，编制相关分析资料，确认造价公司审核结果，参加结算审核会议，汇报结算审核情况及施工过程中成本控制措施及成效，此项工作在贯穿全年。（6）、收集整理10万元以下工程结算资料，做好归档工作，此项工作在贯穿全年。6、招标的审核及控制工作。根据工程部上报的招标计划时间节点，配合监督完成相关招标工作，此项工

27、作在贯穿全年。（1）、负责自编或委托造价公司编制工程量单、标底，审核清单的准确性；（2）参加开标、询标及定标工作，分析报价合理性， 进行中标价合理性分析。（3）、认真梳理合同中涉及成本、违约方面的条款，在合同履约过程中及时控制，防止、杜绝成本浪费以及发包方违约事件的发生，此项工作在贯穿全年。（三）企划销售管理（责任部门或责任人：销售企划部）年度工作目标：以完成全年销售指标为核心，重点是做好泗泾项目存量房源的去化，遗留项目商铺、车位的销售工作。同时，在销售团队打造上，强化业绩标准和业务员服务意识，打造集团最优秀的精英销售团队。（三）企划销售管理（责任部门或责任人：销售企划部）年度工作目标：以完成

28、全年销售指标为核心，重点是完成泗泾项目一标A段10套及三标A段西区26套别墅房源开盘促销、九亭/宝山/嘉定项目遗留物业清盘收尾等工作。同时，在销售团队打造上，强化业绩标准和业务员服务意识，打造集团最优秀的精英销售团队。1、销售管理工作。根据集团下达指标，完成销售任务。预计2012年销售指标如下：项目销售额回款泗泾3724236479九亭28264578宝山4052139泰晤士15481548嘉定432432双单路6812056350合计110573101526（1）、遵循集团年度营销指导方针，统一思想，完成指标。在宣传营销方面，方式多种多样，采取多元化营销策略，根据当前市场变化，及时调整销售策

29、略及节奏。科学、合理的制定年度、季度、月度销售计划。（2）、进一步加强并完善日常销售管理工作，争取在半年度、年度销售综合管理考核中取得更好的成绩。a.进一步加强销售软件、销售报表、销售数据等“上传下达”的领导决策信息的编制管理工作。b.进一步优化销售流程管理规范，特别是加强案场形象管理、销售队伍管理和应收账款管理工作。c.在已规范的档案管理工作的基础上，继续做好销售合同、请示、联系单等各类档案管理工作。（3）、强化销售团队业绩标准和业务员服务意识，打造集团最优秀的精英销售团队。a.开展销售业务培训，增强服务意识、服务态度及服务技巧。培养销售成员高度的责任感及执行力意识。b.开展销售管理培训，熟

30、悉案场管理并树立严谨的销售管理理念，为集团培养并输送销售管理人才。c.培养销售团队协作精神，按计划完成销售团队的客户满意度调查，提高销售团队的客户服务意识，创建颐景园良好的市场口碑。（4）、严格控制风险，树立良好的团队作风。a.账款风险：要确保应收账款及时收回，控制超期账款，杜绝坏帐；b.业务流失风险：减少因销售人员维护不到位、服务出现问题等原因而造成的客户流失，杜绝销售人员将客户转移出去的风险；c.人员流失风险：鼓励积极、可预见的流动，减少超出掌控范围的意外销售人员流失。2、办证工作。根据销售节点，保证相关证件的正常取得。2、办证工作。根据销售节点，保证相关证件的正常取得。（1）、泗泾项目a

31、.2012年6月30日前，做好泗泾项目物业用房大产证调整工作，并根据公司需要做好泗泾商铺入网销售工作。b.根据工作进度，做好泗泾会所大产证的办理工作。c.根据工程节点，2012年3月18日前做好泗泾三标A西块预售证办理。（2）、九亭项目根据公司情况，协助财务做好九亭项目资产清算时需要加急办理的各类证件的办理。3、公共关系工作。维护相关事业单位的正常关系，确保相关工作的顺利开展。（1）、加强与交易中心、房地局、测绘所等相关政府部门的联系，在原有基础上进一步提升公关力度，为办证工作提供更好的政府环境。此项工作贯穿全年。（2）、巩固银企关系，加快贷款资料在银行的流转速度，确保销售资金及时回笼。此项工

32、作贯穿全年。4、企划工作。实时把握市场动向，及时调整营销策略，并以精准的推广通道、有效的营销活动、经济的广告成本，切实促进各项目按既定节点“高价快销”的销售实现，并积极提升颐景园产品品牌和企业品牌。其中，2012年将重点推进泗泾颐景园二期一标A段10套别墅、三标A西26套别墅、九亭/宝山/嘉定遗留物业的清盘销售以及新拓展项目的前期定位、市场包装和首期房源的造势、开盘、强销。（1）、控制广告预算。泗泾颐景园项目广告预算250万元。（2）、实时跟进市场行情，及时制定营销策略，并以精准的推广通道、有效的营销活动、经济的广告成本，切实促进各项目按节点“优价优速”的市场销售， 2012年将重点推进泗泾颐

33、景园二期一标A段10套别墅、三标A西26套别墅的拓展销售，并借此积极提升颐景园产品品牌和企业品牌。a.积极研究市场，制定有效的营销方案，完成剩余房源的开盘。此项工作在2月前完成。b.新拓展项目的前期定位、市场包装和首期房源的造势、开盘、强销。此项工作在拿到土地后3个月内完成。c.通过对整体市场的跟踪把握，积极寻求发展项目，引进优质土地，并在2012年实现一个新拓展项目的签约。此项工作在12月前完成。（3）、行业市场跟踪及分析。收集市场数据，根据市场变化情况积极调整销售策略与方案。a.实时跟进整体行业市场行情走势，借助专业房地产市场决策分析系统，并及时完成每周、每月区域市场报告和不定期的专项市场

34、报告，供销售部参考及公司高层决策分析。此项工作贯穿全年。b.积极参与沪上举行的相关专业论坛，在获得更广泛更专业市场资讯的同时，拓宽本部门全员的市场观察视野，提升本部门全员对房地产宏观、中观、微观的市场预判能力，促进本部门全员的专业成长。此项工作贯穿全年。（4）、营销策略制定及实施。根据各项目实际销售进程，结合营销预算指标，及时执行并逐步执行有效可行的阶段性广告计划（含每月广告计划及各关键节点广告计划等）。a.针对泗泾颐景园项目的营销需要，根据市场情况的变化及时制定并逐步执行三标A西及宝三、九亭、嘉定的遗留物业的推广方案。此项工作根据各项目的销售节点进行落实。c.针对新发展项目的营销需要，及时制

35、定并逐步执行新项目形象包装、前期造势、品牌落地、首批开盘推广之营销方案。此项工作根据新项目开工、开盘节点进行落实。d.根据各项目的市场推广需要及所制定的营销方案，按计划有效有序地落实各类媒体的采购、广告平面的设计以及发包工作，并积极跟踪销售现场反馈情况，形成广告效果后评估分析。此项工作贯穿全年。e.根据各项目的市场推广需要及所制定的营销方案，按计划有效有序地组织落实各项品牌活动、公关活动及SP活动的全程推进，并积极跟踪活动现场反馈情况，形成活动效果后评估分析。此项工作贯穿全年。（5）、企划流程控制及管理。严格控制集团总部核定的企划费用预算，并积极通过有效的媒体采购考察和通道效果评估、有的放矢、

36、精确传播，以实现企划费用开支的“低成本，高收效”。a.严格执行公司既定的企划操作流程，及时完成各项企划合同、广告样稿、营销方案等的上报、审批，并坚持过程监控，确保所有业务不延时、不漏缺。此项工作贯穿全年。b.严格执行日常企划档案管理，完成企划合同、工作请示、营销方案、广告样稿、审批文件等所有企划资料分门别类按时按序的归档，形成标准化文档。此项工作贯穿全年。（6）、新合作关系建立、沟通及维护。在2012年新项目的确立时，寻找合适的广告代理以及设计公司等业务单位，并建立新的合作关系。a.与企划代理公司、平面设计公司及第三方合作机构保持良好的专业沟通，准确传达营销信息，确保实现有好有效的合作，减少工

37、作过程的反复和推诿，切实提高企划水准和工作效率。此项工作在6月份前完成。b.通过业务合作或日常联络的多种形式，与沪上各大主流媒体建立并保持良好的沟通关系，在保证业务合作低成本的同时，积极规避项目、品牌或企业负面新闻的传播。此项工作贯穿全年c.加强与行业内的一流的设计院、研究机构、开发企业的联络与接触，提升行业视野，以及对行业的理解能力，积累行业资源。此项工作贯穿全年。（四）发展工作（责任部门或责任人：销售企划部）年度工作目标：通过对整体市场和土地市场的实时跟踪和判断，积极寻求发展项目，及时完成项目的决策研究报告，引进优质土地，根据国家政策形势，我们秉着积极的态度，并在集团资金允许的情况下，力争

38、在2012年实现一个以上新拓展项目的签约、开发和销售。1、土地市场跟踪。跟踪项目所在地的土地市场，并对土地市场的运行情况进行分析。（1）时刻关注宏观市场形势以及上海区域的房地产市场走势，在每月市场分析报告中专门形成土地市场分析内容，一并提交公司决策层参考。此项工作贯穿全年。（2） 积极关注上海区域的土地招投标信息，不定期根据重点关注土地形成专题简报供公司高层及集团投资发展部参阅。此项工作贯穿全年。2、发展项目寻求。根据公告土地情况，锁定意向土地，并进行跟踪参与其招拍活动，并最终取得一个发展项目。（1）、对公司指定的重点拓展项目，进行日常的信息跟踪，并及时完成相关的土地考察市场报告，项目拓展可行

39、性研究报告等等。此项工作贯穿全年。（2）、重点对本年度内松江、嘉定、奉贤区域推出的中型规模住宅用地（土地面积200亩左右，土地总价10亿左右）进行跟踪，并根据实际市场情况、土地规划要求对这一类型地块进行可行性研究分析，报总部投资发展部，申请参加招拍挂。此项工作贯穿全年。（3）、重点对本年度内上海市中心（非核心区域）诸如杨浦、普陀、宝山以及闵行等地推出的中小型规模住宅用地（土地面积100亩左右，土地总价15亿左右）进行跟踪，并根据实际市场情况、土地规划要求对这一类型地块进行可行性研究分析，报总部投资发展部，申请参加招拍挂。此项工作贯穿全年。（4）、利用各类资源，结合公司实际情况，可寻找有合作意向

40、的项目，并提供给公司，用于参考。此项工作贯穿全年。（五）财务管理（责任部门或责任人：财务部）年度工作目标：切实提高融资能力，开拓融资渠道，统筹调度管理各项目公司资金；加强税收筹划，合理有效降低企业税负。1、资金管理工作。编制各月资金计划，合理调配资金，保证资金收支平衡，适时启动发展项目的融资工作，确保新老项目资金运转。（1）、加强现金流量管理。根据公司实际需求，做好每月、季编制现金流量计划工作，做好每月资金计划分析工作，做好各项目之间资金调剂，合理统筹安排资金，使年度资金得以有效平衡。此项工作在各月28日前完成。（2）、加强往来款催收管理。认真做好各项往来款的管理工作，加强房款回收工作，及时跟

41、踪与督促销售资金回笼，以防房款逾期；加强个人借款以及代垫费用的催收清理，以免坏帐、呆帐的出现；及时准确地与施工单位核对清理往来款。此项工作贯穿于财务日常工作完成。（3）、拓展融资渠道管理。积极拓展、培育新的融资渠道，争取与更多的金融机构成为合作伙伴，得到资金上的大力支持。宁波项目：计划融资额度2亿，待取得项目施工许可证后一个月内完成项目贷款审批手续。绿地源泰项目融资由绿地集团资金部负责主导办理，计划融资额度2.8亿（整个项目原融资计划4.2亿，2011年12月底住宅部分已领取预售证1.6万方，不能再进行抵押融资;根据近期即将领取的1.7万方住宅预售许可证，绿地集团资金部估算剩下商业可融资额度为

42、1亿）,考虑到住宅部分四证已齐全，商业部分工程规划、工程施工许可证正在办理之中，故项目计划于7月底前实现融资计划1亿。2、费用、成本计划控制管理工作。严格按照集团制定下达的年度、月度费用计划、目标成本结合动态成本和合同执行情况等，严控费用、成本。（1）、严控期间费用工作。完善各项费用申请、审批制度，对管理费用、销售费用实行预算控制，明确责任人，切实有效地监控各项费用的支出；对月度超计划支出，及时分析原因上报公司领导，及时进行控制。此项工作贯穿2012年全年。（2）、严格进行成本控制工作。配合成本管理部进行成本控制，分析动态与目标成本的差异原因，配合工程部建立和完善现有项目目标成本数据库，实时监

43、控项目成本，做到事前预算、事中控制、事后分析成本管理三步骤。此项工作贯穿2012年全年。3、资产管理工作。积极落实集团的资产使用、管理制度，使企业的资产实现保值、增值。（1）、根据会计制度及公司管理大纲有关规定，配合资产管理部门做好资产全面清查核实工作。此项工作计划在10月份进行一次。（2）、对失去使用价值、毁损的资产及时向税务进行备案或申报，完成税前扣除的目的。此项工作与年度所得税汇算清缴前完成。4、会计核算管理工作。根据企业会计准则及集团的财务制度，做好各项预决算及各项财务核算工作。（1）、根据国家财政部颁发企业会计准则的会计核算要求，认真实施新的会计核算制度，规范核算操作程序，准确进行处

44、理会计账务，及时编报会计报表和分析资料，真实反映企业的会计信息。此项工作贯穿2012年全年。（2）、根据集团要求，认真做好2012年度财务预决算工作；并根据集团审核后的预算情况，认真落实实施，严控各项经济指标，层层分解落实，对各项经济指标实行月度、季度、年度考核管理，建立以效益为中心的项目考核机制。此项工作贯穿2012年全年。5、税收管理工作。对松江泰晤士、宝山铭瑞、九亭颐景园项目进行土地增值税测算与筹划，完成三项目土地增值税清算工作。（1）、积极与各区所属税务机关联系沟通，加强学习，了解掌握最新的财税政策，把有利与我司的税收政策运用到实践中，达到降低税负的目的。该工作贯穿于2012年工作中。

45、（2）、进行松江泰晤士、宝山铭瑞、九亭颐景园项目土地增值税测算与筹划后，聘请税务中介出具审计报告，完成三项目土地增值税清算缴纳，并完成清算税款在2012年度所得税清算中税前列支。该工作于2012年12月完成。（六）人力资源管理 （责任部门或责任人：办公室）年度工作目标：在加大企业外部竞争力的同时，加大考核激励力度，真正体现优胜劣汰的良性竞争的局面；同时加强团队素质建设，加强团队的凝聚力建设，全面提升团队综合素养，优化人员结构、加强基础管理、加大培训力度、推进企业文化建设，打造一支职业素养高、执行力强的高效率团队。1、加大考核激励机制建设。严格贯彻集团的考核激励制度，高度重视考核文化的建设，制定

46、适应公司实际的考核机制，把各项可考核工作落实到实处，真正体现出良性竞争的优势。（1）、组织全体员工认真学习董事长每月在月度会议上的重要讲话的有关精神，加大在全体员工中对考核文化的宣传。此项工作贯彻全年。（2）、要充分运用绩效考核工作，落实把绩效考核结果作为员工晋升、培训等根据，通过奖优罚劣，全面调动员工积极性。结合绩效考核，辅以其他团队建设手段。通过绩效考核的运用，让员工清楚的认识到自己的工作职责、业绩指标，从而能不断提高员工的工作效率，改进工作绩效，提高员工在工作执行中的主动性和有效性，最终实现企业与员工“双赢”的目的。（3）、结合绩效考核，将考核与员工职业生涯挂钩。绩效考核最终要与员工的职

47、业发展结合，必须建立科学考核与激励机制，以最大限度地激发人员潜能，在2012年的考核中，将绩效考核与员工发展培训发展、职业生涯规划过程中（选拔、轮岗、晋升、薪酬调整等）密切联系起来，准确评估员工的职业发展趋势，从而有效地提高团队的整体素质，提高团队战斗力。（4）、不断完善考核指标，积极开展绩效考核结果反馈工作。加强绩效考核面谈保证了绩效考核的公开公正性，促使管理者认真对待绩效考核工作，而不是仅凭个人好恶来进行考核。对于绩效面谈的频率要求每期一次，因各种原因不能及时进行的要采用其它有效的形式沟通，如 、邮件、QQ、MSN等。2、基础管理工作。进一步完善规范各项基础工作，做好日常各项手续的办理。（

48、1）、加快人才引进，加强人员结构优化。本年度计划招聘人数8名，且力争关键岗位到岗率达到95%以上，人才流失率控制在5%以内。在人员招聘到岗的同时，人员结构（学历、年龄任职资格等）的调整有所提升，并进行员工到岗率考核，尤其是关键岗位人员到岗情况考核，真正做到人岗匹配。（2）、完善人事基础档案管理，全面达到集团对人事档案管理工作的要求，并持续加强人力资源基础管理工作力度。对于2011年度人事档案检查情况，进行有效整改。（3）、规范员工的进司、离司手续，做好双聘、劳动合同、保密协议的签订及续签工作，续签一般都是3年时间。及时跟进试用期员工、合同期满的员工办理转正、续签手续。（4）、做好员工各类社会保

49、险的及时申报、缴纳。按时发放薪资福利费，并严格执行公司员工工资保密制度。此项工作每月清理一次。同时，做好四金代扣代缴人员的账目，做到帐平无差错。 （5）、坚持集团对大学生培养的“导师机制”，做好传、帮、带工作。持续跟进导师对2011届大学生的培养情况，做好2011届大学生见习期转正考核工作。如有分配到2012届大学生，则继续做好2012届大学生试用期满转正考核工作，加强思想、工作状态的沟通工作，同时对于在工作中表现突出的往届大学生要大胆任用、积极提拔给予适应的锻炼机会。此项工作贯穿2012年。（6）加强员工整体素质的提升，根据集团任职资格要求，本年度计划员工任职资格达标率提升5%，不断督促员工

50、完成学历提升及考证工作，同时做好干部的接续工作。3、干部队伍建设。充分挖掘员工潜力，有效培养后备干部、骨干员工，做好梯队建设。建立完善干部档案、认真落实干部谈心与后备干部选拔制度、强化对干部的考核与管理、建立和完善能上能下的干部使用机制，建立一支年龄结构合理、业务精湛、技术过硬的干部队伍。（1）、根据集团确定的人力资源管理方针，充分发掘员工的个人潜力，做好公司干部的梯队建设。（2）、按照中层干部学习会的要求，继续开展中层干部学习活动，每周一次学习讨论集团新下发的各类文件制度和国家新出台的政策法规，每月组织一次员工学习。（3）、进一步推进和落实后备干部选拔制度，为骨干员工建立有效的职业生涯规划，

51、给后备干部以发展的适当空间和适度压力，为公司发展储备管理人才。2012年初，完成后备干部的选拔工作。（4）、加强对骨干员工、后备干部、见习干部等的培养、考察和考核，定期进行沟通和交流，建立良好的沟通交流平台。（每半年一次）（5）、坚持集团对大学生培养的“导师机制”，做好传、帮、带工作。持续跟进导师对2011届大学生的培养情况。对于在工作中表现突出的往届大学生要大胆任用、积极提拔给予适应的锻炼机会。此项工作贯穿2012年。4、培训开发工作。培训工作是以企业发展战略为导向，以提高企业绩效为目的的一项系统性工程，需要持续、不断地完善。2012年我们将根据实际需求，明确培训目标，认真围绕培训计划的各个

52、节点，分层次的开展培训工作。针对公司各职能部门的不同需求，扩大培训内容，涵盖管理、技术、技能、营销和企业文化等方方面面。（1）、根据公司实际情况，制定全年公司培训学习计划，此项工作2012年2月份完成。（2）、加强对集团公司企业文化、新下发文件制度培训学习，并督办各部门学习各专业口子文件，提高团队的凝聚力与文件制度的执行力。此项工作贯穿全年。（3）、大力认真开展员工职业化、执行力培训，除职业化的通则学习外，掌握行业内新的规范，增强专业知识和专业技能，更好地开展实际工作。全年组织2-3次。（4）、加强新员工的培训工作。对于新进员工应集中组织应知应会培训学习，使其尽快融入工作环境。此项工作贯穿全年

53、。（5）、加强在岗培训，根据岗位要求（职位说明书）对员工的工作能力与素质进行梳理，不符合岗位要求的员工加强培训。此项工作贯彻全年。（6）、除了完成常规培训之外，我们要研究对于公司高层管理者重点着眼于学习企业的经营战略和方式、财务管理和投资战略、企业竞争等方面的培训；对于技能型人员队伍，则着重进行学习能力、实践能力和创新能力的培养，提高企业基层人员的业务能力的培训。（7）、加强人力资源计划管理工作，不断规范团队建设的基础工作，做好员工培训、谈话记录。5、思想政治工作。完善党工组织建设，充分发挥党、工组织作用，组织开展各类活动。根据文件规定，结合公司实际情况，完善党、工组织建设的各项工作，活跃公司

54、气氛。（1）、认真做好员工的思想政治工作，建立公司领导谈心制，要求各部门领导原则上每季度必须与本部门员工沟通一次，了解和掌握员工的思想动态，解决员工思想上的问题，增强员工对公司的向心力，提高员工对公司的认同感和忠诚度。（2）、鼓励和动员全体员工积极投入到合理化建议活动中，进一步提高员工的参与意识，使员工享受到当家作主的权利；关心员工的生活，帮助解决员工的实际困难，免除其后顾之忧，感受企业的温暖。（3）、结合公司实际情况，组织开展各类文体类工会活动，给员工有一个充分交流、沟通的平台，并做好关心人、教育人、培养人的相关工作，以人为本，做好团队建设工作，努力建设和谐企业。此项工作2012年1月份启动

55、。2012年至少组织二次工会活动（上下半年各一次），丰富员工业余文化生活，加强员工团队、企业凝聚力建设。（七）、办公行政管理（第一责任人：沈美红。责任部门：办公室）年度工作目标：围绕制度抓执行，围绕管理费控制抓增收节支，围绕工作抓效率，开创行政工作新局面。同时，以档案管理为核心，进一步加强各类档案管理工作；加强总办会议和各类专题会议督察、督办力度；加强固定资产管理，提升后勤服务水平。基础管理工作水平有较大提高，力争2012年年度考评达到良好以上。1、文秘工作。严格贯彻集团会议制度，定期开展周例会、月度会议及各类专题会议，认真进行会议记录，根据实际需要，周、月及各专题会议在1个工作日内形成会议纪

56、要。（1）、完善总办会议制度，充分发扬民主，有效提高决策能力。实时征集议题，召开总经理办公会议，重大事务必须在总办会议讨论，原则上每月召开一次。（2）、加强各类报批件审批效率统计表的审核与上报，审批效率处罚额度认定进行监督检查，落实到位，从而真正达到提高工作效率的目标。（3）、严格执行督办制度，改进督办方法，加大处罚力度，提升督办水平，完善督查台帐，切实提高督查办结质量，增强督查工作地严肃性，及时跟进，与考核挂钩。使领导下达的各项工作真正落到实处。2、文书档案工作。做好2012年各类文件资料的整理、工程合同档案、图片档案刻盘等归档工作。编制2011年档案全宗卷目录，此项工作在5月30日完成；严

57、格执行档案管理制度，建立健全登记、借阅台帐，健全规范操作程序。（1）、按5S管理的要求，建立档案室。充分发挥档案资料的作用，此项工作贯穿全年。（2）、督促协助工程部门，做好工程技术档案资料的整理、归档工作。制定相应的管理制度，确保工程资料及时、准确、完整地归档。（3）、进一步加强数据库建设的规范化、标准化，以数据库为工具牵头做好各类信息文档统一存放管理，督促各部门数据库管理员对库内数据进行及时更新。（4）、即使完成本单位OA与明源ERP系统各项系统和流程设置工作，牵头明源系统的深入推进工作，督促各业务部门完成本条线业务系统的应用完成工作。3、督查、督办工作。切实贯彻集团公司的各项指示、决定、领

58、导讲话，保证政令畅通，做到领导命令件件有落实。对集团董事长每季度批示汇编组织学习。（1）、对各类会议精神的贯彻、执行情况及时进行督查，并将督查情况及时报告领导及通报相关部门。（2）、建立督办工作制度，对任务、目标工作的完成情况进行追踪。（3）、按照公司督查督办工作实施办法对集团文件要求、公司决定及总经理的重要指示下发督办通知单进行重点督办，并跟踪执行情况。（4）、实现各类督办工作办结率与绩效考核相联动。4、信息工作。建立并完善公司内部的信息网络系统，及时掌握公司各部门的工作情况和员工的思想动态。（1）、每周重要工作必须在下周星期一之前上报集团办公室。（2）、进一步提高信息纵横的办刊质量，加强本

59、公司内部各项工作动态的及时发布，确保信息纵横的编写质量。在每月25日前，做好信息纵横刊物的编发。（3）、根据集团要求认真做好三盛宏业报稿件的采编工作，对公司发生的重要事件，或举办的各种大型活动等，均在三个工作日内完成稿件的撰写、审核，5个工作日上报至集团相关部门。每月投稿24篇，争取刊登不少于2篇。（4）、督促公司各条线对标杆企业的学习，并制定向标杆企业学习全年计划，此项工作贯彻全年，并对各部门学习的动态进行跟踪和检查。5、行政后勤工作。严格控制各项日常管理费用，切实做好车辆、固定资产采购、办公用品采购等各项基础工作，切实加强5s管理和公司礼仪规范提升。（1）、根据12年计划任务书核定的各项管

60、理费用数额，做好日常水电费、邮电费、汽车费、办公费、人员福利等各类费用的登记、管理工作，并在每月、每季对所发生的总额进行分析，以做到预控目的，力争在年底不超指标。此项工作，每月一次通报。（2）、按照集团业务招待规定，做好日常的接待工作及公关活动的安排，做到事先申请，登记详实，及时预控费用，此项工作2012年1月份开始。（3）、加强固定资产、办公用品采购配置管理工作，确保固定资产及办公用品的有效配置与利用，并做好登记造册工作。（4）、加强车辆的使用、保养和维修管理，严格执行车辆管理暂行办法，做好车辆调配工作，要求驾驶员严格做好维修保险、行程及加油汽油费等基础台帐工作，确保一车一台帐，以便对车辆进