2006年成都万达项目城市综合体项目地位及营销案3

1、 3、整体规划：第一，国内商业地产开发现状：第二、如何立足整体观念规划开发商业地产。第三、因地制宜，因“市制宜第四、只有搞好整体的商业规划，才能躲避商业地产开发风险。兼容性规划： 兼容性包括工程内部各种业态的兼容以及工程整体与城市及商圈兼容二个方面： 商业地产是一种经营各种业态的商业营运，其根本根底在于各业态的生命力，因而进入营运过程后，商业地产的风险维系在各个业态的经营上。因为各业态的生命力的不均衡性，购物中心的商户汰弱留强是一个根本原那么，所以，租户及厂商流动性较大，但不同的租户或厂商对建筑量体、机电设备要求不是同一标准的，而购物中心一旦建成就成为不动产，很难作出调整。 因而，在规划之初，

2、就要注重建筑量体、机电设备的兼容性，最大限度躲避后期经营上大的调整，带来资金、本钱上的损失。5、规划建议：开设中央式中庭，垂直动线根本集中在中庭，确保垂直动线简便、有效；整体建筑规划在一个盒子中利用廊桥互连，促进内部动线灵动有效，同时富有逛街的情趣；利用接紫荆山路街对面的地下通道，开设人群相对集中的业种，形成“双首层的建筑格局，使工程的前期销售及后期经营利益最大化；建筑外观：时尚高档，概念超前，便于物业管理；夜间效果：照度充分，温馨新颖；空间规划：楼层高度6米左右；双回路供电；双路供水；管道煤气管线到位；中央空调或VRV空调；设置入口广场；第五篇：交通规划篇1、交通动线规划理念；2、交通动线规

3、划建议； 一个商业特别是大型百货及购物中心业态，为了实现消费者容易接近且在其内进行消费的目标，其交通动线的设计是非常重要的，商业中心的动线设计规划主要包括以下五个局部：1商业外部动线规划设计、2入口及大堂动线设计、3中庭动线设计、4楼层水平动线设计、5楼层垂直动线设计。 外部动线的规划设计 商业中心的动线设计必须考虑与外部环境的对接，这样才能到达聚集人流的目的。联系外部动线主要包括：联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统和货车动线系统 1、联系外部道路： 裕鸿国际的户外道路是可循环的，城市内部易达性较好。因此，对于商业中心的外联道路是动线系统中很重要的一项，在规划外联道路系统的时候，应考虑

4、到该工程周边的道路交通情况，主大门及广场可面向的主道主道是指应有大量的人流、车流通过，本工程主大门是城市快速道，车流非常大，带来一定的问题，如何把工程变成这一条路上的目的地，而不仅仅是一个路标，是交通规划的重要课题。 所以本工程要设计侧门引导各种采用不同交通工具到达工程现场的人群。这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其它的外联道路，外联道路应做到可以很方便迅速接上地区性主要干道或快速路，以充分发挥其集聚的功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最少，联络道路与完善的交通运输网联结，能扩大裕鸿国际的辐射范围，扩大其商圈，能最大限度地方便购物者到达及货物运输。2、停车场的交通动线裕鸿国

5、际的车位多数在地下二三层，需要满足办公及公寓居住人口的固定需要，又要满足商业人流的变化的需要，这样就需要一个连贯停车管理的体系，停车场进出口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的交通车流。所以裕鸿国际规划停车场进出口时，要注重以下几个事项：1出入口应设置于交通流量较少的非主要道路上。假设一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出入口处向后退缩假设干距离以便车辆进出2应配合道路的车行方向以双进双出，以方便不同方向的顾客进入本工程；3采用效率较高的收费系统以节省车辆根底时间，收费点尽量不要设在斜坡上，以防止司机进出麻烦，不

6、同的车行尽量予以分开4结合考量到学校、医院或消防通道出入口20米范围内，车道的十字路口、穿越斑马线、过街天桥、地下通道口起8米以内，公共汽车站、铁路平交道口起10米内不宜设置停车出入口。3、行人动线系统1设置方便的垂直交通，往来于地下停车场到各楼楼层；2通过中庭这一人流集散枢纽，合理调配人流；3对接工程周边已形成的主要人流方向，设置相适应的入口；4对接工程规划的主要人流方向，设置相适应入口；5垂直交通动线集中在中庭，方便简单直观；6设置直通工程街对面的地下通道，从本工程的B1层直接联通街对面地下通道，这种人流动线引导，解决了以下几个问题：一是紫荆山路车多速度快，行人不容易通过，立交式地下通道可

7、以很好地防止这一问题；二是这一地下通道的相当于把本工程的触觉伸向街对面的易初莲花以及二七商圈，与这些商业量体互补共赢，共享客流。三是通过设置地下通道二侧的商铺，延长了负一层的步行街的长度，使之更接近七百米左右的标准步行街，让逛街的目标顾客觉得有得逛，有得买，有情趣。4、货车动线系统 购物中心大宗商品进出需要货车，对于货车形式的路线应尽量于一般消费者的汽车及行人的通道分开，防止相互干扰，并设置足够的离街货场供货车卸货使用。货车动线的设计要注意利用建筑物比较偏僻的地方或行人较少到达的地方，尽量减少对顾客的干扰，同时，大宗物流的配送要利用非营业时间进行，这样能在动线上进行时间上的分隔。同时还要关注货

8、场地面的载荷和商场货梯的配套等。因此，本工程大货车动线宜安排在工程北面，并通过货梯设置到达工程各个楼层，根据工程营业时间的顶峰期，合理安排大货车上货时间；小型货车送货装卸点宜安排在B1层，通过货梯设置，货物到达工程各个楼层。二、入口及大堂的动线规划： 1、形象指示：入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，再次要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统VI，对外在环境而言，购物中心的人口应大而显著。 2、类骑楼设计：同时在购物中心的入口外部设置类似骑楼性质的遮篷有很多的好处，最重要的一点就是它能

9、够将人行步道拉近，使行人停留，在炎炎夏日可以遮阳，在下雨天可以躲雨，同时也是一个广告以说明入口所在，人流在此聚集在进入购物中心就变得比较自然了，动线设计中要考虑这点。 3、空间动线指示：明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中心各入口大堂处便是最有效的动线指导与商业广告。像广州百货大楼、天河城百货、韩国乐天百货就在入口大堂处设有明显的指引，国际国内一些著名的购物中心大堂除设有指引及印有商店名称的简单平面图外，还在大堂设有效劳台，进一步参加了人性元素，提升了效劳档次。三、中庭动线规划： 在盒子式的购物中心内，中庭是购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的动线交汇

10、点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。象中山大信新都汇的中庭就很好地表现了这一特点，在此即使是商品展示的舞台有事公共活动及休息的场所，中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的表达了动线交汇点的特征。 四、楼层水平动线规划1、楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各个店铺在空间上得到充分的展示；2、根据购物者的人数的定位，空间应

11、勿过窄以至于感觉太过拥挤，人行主通道根据其重要性，设置48米宽比较适宜，3、为了使消费者轻松到达，主要平面各层次最好不要超过三层，而且各层次的联系通道动线要宽，要大于同层次的通道，水平各层次的通道动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十型，也可以设计成“Y或“T形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和上铺分隔也是不成功的。要做好这一点也是不容易的，需要经营者不断努力并根据需要在时间中持续改进。4、可以用景点的营造拉动人流水平动线，消除人流的盲区。五、楼层垂直动线规划： 在垂直动线设计中，手扶梯和电梯及其它设备搭配要合理，

12、分布要均匀，在购物中心大门附近及中庭可配置观光垂直电梯，使顾客浏览购物中心内外的美景，激发购物和消费的热情，许多旧购物中心的改造这是主要增加的内容；在中庭两边配置循环连续上楼的电动手扶梯，有利于消费者的上下，又并增强立体感；在配置循环连续攀爬手扶梯时要注意创造出消费者在每层的停留路线和时间，在手扶梯或主道旁要设置的商铺位置和通道的平面图展示。 整体垂直动线规划要方便目标消费者容易到达工程的每一个商业点，要通过动线规划及商业点的区域规划，消除动线上的盲点.同时也要方便无消费目标的漫游者移步移景，新鲜不断。无商业上的任何断点或不紧凑性。第六篇：招商规划篇1、业种及品牌定位建议；2、主力店及次主力店

13、招商步骤；3、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项4、人员组合及招商工作方案业种及品牌定位建议：主力店：地区性中心型百货建议自营、韩国品牌折扣街、流行前线、大食代、大馔食、食尚美食城。名店：屈臣氏、星巴克、哈根达斯、必胜客、麦当劳、自然美SPA生活馆、佰草集、巴黎春天婚纱、思妍丽、三星影光娱乐、俏江南、东来顺、汤姆熊、金山城、数码影院、索尼生活广场。化装品：兰蔻、香奈尔、迪奥、资生堂、CD、雅顿、雅斯兰黛、贝佳斯、倩碧、露华浓、雅芳、欧莱雅、圣罗兰、美宝莲、玉兰油等；自营地区性中心百货品牌：服饰：HUGO BOSS、杰尼亚、PULL&SHARK、纪梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、

14、ESCADA、ST DUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMARO、保时捷、宝姿、菲杰、珂罗蒂亚、蒙迪爱尔、NEWYORK、卡尔丹顿、赫门、斯卡图、奥德臣、都本、LEO、施瓦洛世奇、巴黎凡尔赛、WHY、喜丽、沙驰、巴黎世家真美诗、美丽宝、林宝坚尼、都彭、ESPRIT、ONLY、百图、艾格、KOOKAI、佛罗伦、诗Moiselle、MISSK 、艾碧素/杰西卡慕、哥弟、摩根(Morgan) 、odbo、伊芙心悦、阿桑娜、JORYA、色

15、彩十八、EV、淑女屋、爱乐芬、纳帕佳、东方名剪、欧莱雅、季诺咖啡、Shes、依蕙达、暇步士、马克华菲、汤尼威尔、TrUk & Travel、顺美、庄吉、万宝路、诺帝卡、金狐狸、布莱恩、朗维高、皮尔卡丹、花花公子、法国、ucla、G2000、LIVS、第五街牛仔自营地区性中心百货品牌：钟表珠宝：英皇表行、东方表行、欧米加、雷达、帝鸵、劳力士、万宝龙、浪琴、天梭、时间廊、周大福、谢瑞麟、六福、琉璃工房、世界名品眼镜店、柯达数码店、烟斗雪茄店、派克、皮具箱包：新秀丽、爱步、其乐、圣伽步、GOEX、暇步士、百丽、哈森、接吻猫、莱尔斯丹等。自营地区性中心百货品牌：运动服装：NIKE、阿迪达斯、锐步、茵宝

16、、李宁、美津农、安踏、奥索卡、日高、探路者、乐斯菲斯、安博哥、青鸟、浩沙、英派斯。二、主力店及次主力店的招商步骤：第一阶段：根底工作 工作目标：通过专题市场调研，确定主力店及次主力店的目标品牌，制作相关招商资料，对参与招商的人员进行专题培训，为招商谈判各项工作的全面展开，做好主力店及次主力店招商的一切准备工作。 第二阶段：信息发布 工作目标：通过各种方式如通信、通讯、面谈等与目标品牌主力店及次主力店取得联系，传递本工程的相关招商信息、资料，使其了解购物中心的根本情况。 第三阶段：初步接触 工作目标：通过 、面谈等方式与品牌主力店及次主力店取得初步接触，争取主力店及次主力店厂家能作现场考察。 第

17、四阶段：意向谈判 工作目标：通过此阶段的谈判，确定初步意向。 第五阶段：主攻品牌意向谈判 工作目标：对意向性较强的主力店及次主力店进行重点跟踪、深入谈判。明确双方合 作意向、合作条件、根本需求。 第六阶段：签定意向 工作目标：签定合作意向书或合作意向框架协议。 第七阶段：签约谈判 工作目标：在合作意向书的根底上，与目标品牌洽谈具体的合作条件及合作方式，达成一致意见。 第八阶段：签订合约 工作目标：通过签约仪式的隆重举行，进一步提高购物中心的知名度、美誉度、影响力和号召力，基于以上招商流程，招商工作应按一定周期来衡量其成果，是集中式签约，而不是陆续签约。 第九阶段：开业筹备阶段 工作目标：主力店

18、及次主力店开展筹备工作，开发商做好物业设施的安装及其它配合工作。 第十阶段：主力店及次主力店开业 招商条件：在主力店及次主力店招商过程中起决定因素，我们应运用开展的思路，合理把握效益与开展的关系，在尊重市场因素的根底上，与品牌主力店及次主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来的前提下，尽可能的扩大购物中心的有效收益。 谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中的主动局面。合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向： 第一：固定租金、联营 第二：根本租金+超额销售提成第三：根本租金+递增租金 第四：低根本租金+高递增租金 主力店招商对商业地产的成功开发及经营的重要性：

19、如果说购物中心是一个剧本，由太平洋来规划、设计，主力店就是男女主角，次主力店就是配角，另外还有内部工程管理的整合，接下去是布景的设计和搭建，包括室内的设计。在整个的主力店规划过程里，需要哑铃式布局法，就是需要用两间以上的主力店，在重要的局部来吸引的客户，用主力店来吸引更大范围商机的客户，来带动中间的这些小商店冲动型的购置行为，才能使得整个工程有一个生气。如本工程列入主力店的有自营百货及韩国折扣街。对于百货商场内部的布局，他们是不只一个哑铃形状的，这里有很多的局部，其实比较简单的说，就像包饺子一样，饺子皮不是我们吃的重点，但是主力店能把所需要吸引的散户包在中间，这样才能成为一个饺子。另外在中心点

20、都会有一些美食广场，给消费者有一个休息的地方，这些都是大的规划，都是以两层为主的建筑。招商条件与规划设计、施工及管理相关事项 招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工本钱，必须适 度反响至租金或管理费上。1、是否需要特殊用电？独立电表？2、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑) 3、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?) 4、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题) 5、是否需要专用播音系统？6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置

21、费用高、空间及动线均需检讨) 7、是否需要专用独立广告招牌？(假设为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题) 8、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施本钱非常高) 9、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店) 10、是否需专用仓库进卸货空间？ 11、是否会制造大量废弃物？12、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店) 13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆) 14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？15、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊

22、结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业) 16、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、 进出动线等) 以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此建立有效、经济的管理系统，是本工程顺利运营的前提。四、人员组合及招商工作方案 购物中心的主力店及次主力店招商工作不同于一般品牌的招商，主力店及次主力店的招商周期长，招商过程复杂，招商环节多，所面临的困难大，主力店及次主力店的招商引进绝不是一蹴而就的，需要成立专门的招商队伍负责此项工作：

23、 1、由太平洋与开发商成立专业管理的招商机构牵头，成立主力店及次主力店招商工作小组。 2、招商工作小组可分为招商领导小组及执行小组，领导小组由开发商、专业管理机构的主要领导组成，执行小组由富有专业招商经验、招商能力强、责任心强的成员组成。 3、招商工作小组必须在开展主力店及次主力店招商工作之前，制定详细的、切实可行的主力店及次主力店招商工作方案及考核目标，将责任落实到每个招商人员，使招商人员根据方案开展主力店及次主力店的招商，防止工作杂乱无序，打乱仗。主力店及次主力店招商的日常工作、根底性工作由专业管理机构招商人员负责，开发公司招商人员作相应的配合工作。第七篇：经营管理篇一商场化管理内容：管理组织与权责划分各部门管理制度员工手册经营管理目标二市场化管理内容：1、市场化管理工作分类市场化管理计费工程商铺管理租约管理销售管理费用收取投诉与奖励8、培训与效劳促销系统会员系统一、组织管理与权责划分一组织原那么二组织架构：三人员编制四岗位职责二、部门管理制度一行政管理部制度1、行政人事作业程序2、考勤及作息管理制度3、薪 资 管 理 制 度4、前台效劳管理5、办公费用的管理 6、通讯费管理7、复印机管理8、办公文具用品管理制度9、办公消耗品管理规定10、长途 管理方法11、财产管理方法12、仓库管理制度13、报刊及邮发管理方法14、员工宿舍管理规定15、总