土地增值税培训课件

1、土地增值税政策分析与风险管理土地增值税政策分析与风险管理 土地增值税相关知识土地增值税相关知识1土地增值税政策分析土地增值税政策分析2土地增值税管理风险与应对土地增值税管理风险与应对3土地增值税土地增值税清算评估案例分析清算评估案例分析4主要内容 房地产基本知识房地产基本知识1房地产业相关名词房地产业相关名词2房地产业相关税收房地产业相关税收3第一部分第一部分 土地增值税相关知识土地增值税相关知识 房地产概念房地产概念房地产主要特性房地产主要特性房地产类型房地产类型房地产价格及影响价格因素房地产价格及影响价格因素一、房地产基本知识 一、房地产概念一、房地产概念 房地产房地产指土地、建筑物及固着

2、于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。 实体、权益、区位实体、权益、区位三者的结合体。一、房地产基本知识 房地产概念的内涵实物内涵实物内涵自然属性自然属性权益内涵权益内涵法律属性法律属性区位内涵区位内涵经济属性经济属性一、房地产基本知识 二、房地产基本特性二、房地产基本特性 1 1、不可移动；、不可移动； 2 2、独一无二；、独一无二； 3 3、寿命长久；、寿命长久； 4 4、数量有限；、数量有限； 5 5、用途多样；、用途多样； 6 6、相互影响；、相互影响； 7 7、易受限制；、易受限制； 8 8、价值巨大；、价值巨大； 9 9、难以变现；、难以变现；1010、保值增值。

3、、保值增值。一、房地产基本知识 三、房地产类型三、房地产类型1、按用途来划分；2、按开发程度来划分；3、按是否产生收益划分；4、按经营使用方式来划分。一、房地产基本知识 四、四、A A 房地产价格分类房地产价格分类1、市场价格、理论价格、评估价格2、土地价格（生地、熟地、毛地）、建筑物价格、房地价格3、总价格、单位价格、楼面地价4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格6、拍卖价格、招标价格、协议价格7、基准地价、标定地价、房屋重置价格一、房地产基本知识 1、区位因素、区位因素 2、实物因素、实物因素3、权益因素、权益因素 4、制度因素、制度因

4、素5、经济因素、经济因素 6、人口因素、人口因素7、社会因素、社会因素 8、心理因素、心理因素9、国际因素、国际因素 10、其它因素、其它因素 四、四、B B 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素二、房地产业相关名词 1 1、建设项目、单项项目、分部项目、分项工程、建设项目、单项项目、分部项目、分项工程 建设项目建设项目指按照一个总体设计或初步设计建设的全部工程。 单项工程单项工程指具有独立的设计文件、竣工后可独立发挥功能和效益的建设工程。 分部工程分部工程是单位工程的组成要素。 分项工程分项工程是基本结构要素。二、房地产业相关名词 2 2、项目总投资及包含项目、项目总投资及包含项目 项目

5、总投资项目总投资指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，又称投资总额。在项目可行性报告中使用 房地产项目总投资房地产项目总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配置费、建筑安装工程费、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费、建设期贷款利息等项目。二、房地产业相关名词 3 3、建设开发产品面积、建设开发产品面积 总建筑面积总建筑面积可从审核项目的立项批文和建筑规划许可证反映，并需与最终的实测报告核对。 可售面积与不可售面积可售面积与不可售面积通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书反映。 已售面积和未售面积已售面积和未售面积通过房产销售明细表反映。二、房地产业相关名词 4 4、容积

6、率、建筑系数、容积率、建筑系数 容积率容积率指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 容积率容积率=总建筑面积总用地面积。 建筑系数建筑系数也叫建筑密度，指项目用地范围内各种建、构筑物占地面积和总用地面积的比例。二、房地产业相关名词 5 5、土地使用权的出让、转让和划拨、土地使用权的出让、转让和划拨 土地使用权出让土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。分协议、招标、拍卖。 土地使用权转让土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转让的行为。包括出售、交换和赠与。 土地使用权划拨土地使用权划拨是指土地

7、使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。二、房地产业相关名词 6 6、房地产开发简要流程及相关、房地产开发简要流程及相关“五证五证” 取得土地取得土地国有土地使用证（国土资源部门） 立项立项确定建设规模、总投资（发改委） 建设用地审批建设用地审批建设用地规划许可证（规划局） 建筑工程规划审批建筑工程规划审批建筑工程规划许可证（规划局） 建筑工程施工报批建筑工程施工报批建筑工程施工许可证（建委） 商品房预售报批商品房预售报批商品房预售许可证（建委） 竣工验收竣工验收项目竣工验收备案（建委）三、房地产业相关税收 2007-20102007-2010年浙江省房地产业税收情况年浙江省房地产业税收情况

8、分别入库分别入库 286.64286.64亿元、亿元、279.13279.13亿元、亿元、332.12332.12亿元，亿元，564.34564.34亿元。亿元。同比增长同比增长 39.89%39.89%、 -2.62%-2.62%、 18.98%18.98%、 69.92%69.92%20072008201020072009三、房地产业相关税收 近年来我省房地产业税收发展态势近年来我省房地产业税收发展态势一、增长波动明显。一、增长波动明显。二、增收贡献突出。二、增收贡献突出。税收对房地产业的依赖度进一步加大。税收对房地产业的依赖度进一步加大。三、税种趋势不一。三、税种趋势不一。营业税、企业所

9、得税、土地增值税土地增值税(2006-2010(2006-2010年全省收入情况年全省收入情况) ) 年份年份2006200620072007200820082009200920102010土地增值税土地增值税20254320254334081334081340264440264448936848936810669481066948增幅增幅68.27%68.27%18.14%18.14%21.54%21.54%118.03%118.03%三、房地产业相关税收 序号序号环节环节权利许可证及其他有效证明权利许可证及其他有效证明涉及主要税费涉及主要税费1 1土地使用土地使用土地使用权证土地使用权证1

10、 1、耕地占用税，、耕地占用税，2 2、契税，、契税，3 3、城镇土地使用、城镇土地使用税，税，4 4、个人所得税、个人所得税2 2建设环节建设环节1 1、项目立项备案，、项目立项备案，2 2、建设、建设许可证，许可证，3 3、施工许可证，、施工许可证，4 4、规划许可证，、规划许可证，5 5、招投标、招投标书书1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业税所得，、企业税所得，5 5、个人所得税，、个人所得税，6 6、城镇土地、城镇土地使用税使用税3 3销售环节销售环节1 1、销售面积明细表，、销售面积明细表，2 2、销、销售许可证，售

11、许可证，3 3、国有土地使、国有土地使用权变更登记转让证明书，用权变更登记转让证明书，4 4、房屋所有权证、房屋所有权证1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业税所得，、企业税所得，5 5、个人所得税，、个人所得税，6、城镇土地使用税，7 7、土地增值税、土地增值税，8 8、契税、契税4 4装饰装潢装饰装潢装饰装潢工程招标装饰装潢工程招标1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业税所得，、企业税所得，5 5、个人所得税，、个人所得税，5 5自用或出自用或出租租房产土地信息房

12、产土地信息1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、印花税，、印花税，4 4、企业税所得，、企业税所得，5 5、个人所得税，、个人所得税，6 6、房产税，、房产税，7 7、城镇土地使用税、城镇土地使用税6 6物业管理物业管理1 1、营业税，、营业税，2 2、城建、两教附，、城建、两教附，3 3、企业税所、企业税所得，得，4 4、个人所得税，、个人所得税，5、房产税，6、城镇土地使用税房地产行业各环节涉税表房地产行业各环节涉税表土地增值税现行政策概况土地增值税现行政策概况1影响土增税税负的政策分析影响土增税税负的政策分析2下阶段土地增值税政策与管理下阶段土地增值税政

13、策与管理3第二部分第二部分 土地增值税政策分析土地增值税政策分析 一、土地增值税现行政策概况 土地增值税主要法规政策土地增值税主要法规政策 1 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则 2 2、国税函发、国税函发9511095110号号 土地增值税宣传提纲土地增值税宣传提纲 3 3、9595财税字财税字4848号号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知关于土地增值税一些具体问题规定的通知 4 4、财税、财税200620062121号号 关于土地增值税若干问题的通知关于土地增值税若干问题的通知 5 5、国税发、国税发20062006187187号

14、号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知关问题的通知 6 6、国税发、国税发20072007132132号号 土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税清算鉴证业务准则 7 7、中税协发、中税协发20082008016016号号 土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税清算鉴证业务准则指南指南 8 8、国税发、国税发200920099191号号 关于印发关于印发土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的通知的通知 9 9、浙地税函浙地税函20092009222222号号 关于房地产开发企业土地增值税清算若干关于房地产开发企业土地增值税清算若干 问

15、题的通知问题的通知 1010、国税函、国税函20102010220220号号 关于土地增值税清算有关问题的通知关于土地增值税清算有关问题的通知1111、国税发、国税发201053201053号号 关于加强土地增值税征管工作的通知关于加强土地增值税征管工作的通知一、土地增值税现行政策概况 以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。依照规定税率征收的税种。 1994年1月1日起开征。 1 1、纳税义务人：单位和个人、纳税义务人：单位和

16、个人 2 2、征收范围：、征收范围：转让国有土地使用权、地上的建筑物转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入及其附着物并取得收入 3 3、计税依据：、计税依据：增值额，即纳税人转让增值额，即纳税人转让房地产所取得房地产所取得的收入的收入减除减除规定扣除项目规定扣除项目金额后的余额。金额后的余额。 土地增值税定义：土地增值税定义：一、土地增值税现行政策概况 土地增值税征税范围有三层含义：土地增值税征税范围有三层含义：（1 1）土地增值税仅对转让）土地增值税仅对转让国有土地使用权国有土地使用权征收，征收，对非法转让集体土地使用权不征税。对非法转让集体土地使用权不征税。（2 2）土地增值

17、税只对）土地增值税只对转让转让房地产征收，不转让房地产征收，不转让的不征税。的不征税。（3 3）土地增值税只对转让房地产并）土地增值税只对转让房地产并取得收入取得收入的的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。 一、土地增值税现行政策概况 4、土地增值税：收入、土地增值税：收入（1 1）收入形式收入形式 ：转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。涵盖向对方收取的全部价款和各种经济收益；（2 2）收入金额的规定收入金额的规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方

18、签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 ；（3 3）非直接销售和自用房地产收入的规定非直接销售和自用房地产收入的规定 ：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（4 4）企业自用或用于出租：企业自用或用于出租：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税

19、款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 一、土地增值税现行政策概况 5、土地增值税：扣除项目、土地增值税：扣除项目（1 1）取得土地使用权所支付的金额；）取得土地使用权所支付的金额；（2 2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本房地产开发成本） ；（3 3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发房地产开发费用费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财），是指与房地产开发项目有关

20、的销售费用、管理费用、财务费用。务费用。 （4 4）旧房及建筑物的评估价格；）旧房及建筑物的评估价格； （5 5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等；税、城市维护建设税、印花税、教育费附加等； （6 6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（按（1 1）、（）、（2 2）项规定计算的金额之和，加计）项规定计算的金额之和，加计20%20%的扣除的扣除。 一、土地增值税现行政策概况 6、土地增值税：税率、土地增值税：

21、税率土地增值税实行四级超率累进税率土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30 增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40 增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50 增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60一、土地增值税现行政策概况 7、土地增值税：纳税义务发生时间、土地增值税：纳税义务发生时间1、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；2、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款

22、的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；天或合同约定本期应收价款日期的当天；3、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。 一、土地增值税现行政策概况 8、土地增值税：纳税期限、纳税地点、土地增值税：纳税期限、纳税地点纳税期限：纳税期限：1、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评

23、估报告及其他与转让房地产有关的书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。 纳税地点：纳税地点：房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个

24、或两个以上地区房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。的，应按房地产所在地分别申报纳税。 一、土地增值税现行政策概况 9、土地增值税：减免税、土地增值税：减免税（一）（一） 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除 项目金额项目金额20%的；的；（二）（二） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产；因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（三）（三） 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳 税人自行转让原房地产的；税人自行转让原房地产的；（四）（四）

25、 自自2008年年11月月1日起，对个人出售住房暂免征收日起，对个人出售住房暂免征收 土地增值税。土地增值税。 一、土地增值税现行政策概况 土地增值税土地增值税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以转让方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的1、转让国有土地使用权2、取得国有土地使用权进行房屋开发、建造，并出售的3、出售存量房地产的2以房地产进行投资、联营的（2006年财税21号文规定自2006年3月2日起执行）1、对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的2、或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的3、或者投资联营企业将上述房地产再转让

26、的 3房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 4合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后转让的一、土地增值税现行政策概况 土地增值税土地增值税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以继承、赠与方式无偿转让房地产的1、房地产的继承2、房地产的赠与（两种情况）2房地产出租房地产开发企业自用或用于出租1、房地产出租，产

27、权不变更2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的3房地产的抵押抵押期间不征税4房地产的交换对个人之间互换自用居住用房地产的，经税务机关核定不征税5房地产的代建行为有收入取得，但没有发生房地产权属的转移的6房地产的重新评估未发生房地产权属的转移，房产产权、国有土地使用权人未取得收入的一、土地增值税现行政策概况 土地增值税土地增值税范围表：范围表：序号行为类型征税范围1以房地产进行投资、联营的（2006年财税21号文规定自2006年3月2日起执行）非从事房地产开发的单位以房地产进行投资、联营的，即投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资，或作

28、为联营条件将房地产转让到所投资、联营的企业的，暂免征税土地增值税2合作建房一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分配自用的，暂免征税土地增值税3国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的，免征土地增值税4企业兼并转让房地产的对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收5建造普通标准住宅出售纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的（含20%），免征土地增值税6个人出售住房对个人销售住房暂免征收土地增值税 （2008年11月1日起）一、土地增值税现行政策概况 10、土地增值税：预

29、征管理、土地增值税：预征管理1、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况可以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结算后，多退少

30、补。结算后，多退少补。2、预征率、预征率（1）1994年年2004年年8月底，按预收金额月底，按预收金额 1%-3%内预征土地增值税，内预征土地增值税， 我省于我省于1998年开始对土地增值税实施预征管理；年开始对土地增值税实施预征管理；（2）2004年年9月月2010年年6月底，可在月底，可在 1%-3%预征率幅度内向下浮动预征率幅度内向下浮动 50%预征土地增值税，即最低预征率可下浮至预征土地增值税，即最低预征率可下浮至 0.5%；（3）2010年年7月月1日起，除保障性住房外，日起，除保障性住房外，东部地区省份东部地区省份土地增值税预征率，土地增值税预征率，一律不得低于一律不得低于 2%

31、。并需。并需根据不同类型房地产确定适当的预征率。根据不同类型房地产确定适当的预征率。 一、土地增值税现行政策概况 11、土地增值税：核定征收、土地增值税：核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税

32、资料的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺 不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税 务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 核定征收率：核定征收率： （1 1）1994

33、1994年年20102010年年6 6月底，不低于预征率；月底，不低于预征率； （3 3）20102010年年7 7月月1 1日起，要求从严从高确定核定征收率，日起，要求从严从高确定核定征收率，核定征收核定征收率率原则上不得低于原则上不得低于 5%5%。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。一、土地增值税现行政策概况 12、土地增值税：清算管理、土地增值税：清算管理土地增值税清算土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产依照税收法律、法规及土地增值税

34、有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算土地增值税清算申报表申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 1 1、实施细则第、实施细则第1616条：先预征条：先预征结算后清算结算后清算2 2、财税、财税200620062121号文第三条：强调了预征和清算要求号文第三条：强调了预征和清算要求3 3、国税发、国税发20062006187187号文：明细规定（号文：明细规

35、定（20072007年年2 2月月1 1日起）日起） 一、土地增值税现行政策概况 房开企业土地增值税清算程序房开企业土地增值税清算程序一、清算前准备一、清算前准备二、项目收入总额计算二、项目收入总额计算三、扣除项目的确认和计算三、扣除项目的确认和计算四、应纳税额的计算四、应纳税额的计算五、审计鉴证（中介）五、审计鉴证（中介）六、申请清算六、申请清算七、清算受理（地税机关）七、清算受理（地税机关）八、清算审核八、清算审核（地税机关）（地税机关）九、办理补、退税九、办理补、退税清算程序二、影响土增税税负的政策分析 1 1、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响、开发费用列支的不同选择对企业税负的影

36、响 2 2、加计扣除的基数调整对企业税负的影响、加计扣除的基数调整对企业税负的影响3 3、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响 4 4、精装修开发产品对企业税负的影响、精装修开发产品对企业税负的影响 5 5、选择销售和选择自用或出租对企业税负的影响、选择销售和选择自用或出租对企业税负的影响 二、影响土增税税负的政策分析 1 1、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响、开发费用列支的不同选择对企业税负的影响 如果实际利息支出数额大于成本（1、2项合计）的5%， 选择“据实扣除法”； 如果实际利息支出数额小于成本（1、2项合计）的5%， 选择按10%“比例

37、扣除法”。 纳税人只要能提供金融机构的利息证明，在开发费用的扣除上就能自主选择，保证开发费用扣除额大于等于成本的10%二、影响土增税税负的政策分析 2 2、加计扣除的基数调整对企业税负的影响、加计扣除的基数调整对企业税负的影响根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。 由此可见，部分费用是列支开发间接费用开发间接费用还是管理管理费用费用对土地增值税的清算结果影响是很大的。 企业如加大开发成本就等于加大了加计扣除项目金额，实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等无法与总公司截然分开或难以严格界定。 二、影响土增税税负的

38、政策分析 3 3、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响、四级超额累进税率的设置对企业税负的影响 条例第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和的，应就其全部增值额按规定计税。 据测算，依据此条规定，增值率在据测算，依据此条规定，增值率在20%20%以上至以上至28%28%的普通标准住的普通标准住宅其完税后的净增值额还不到宅其完税后的净增值额还不到20%20%。 :相同地段,相同规模的标准住宅开发项目，如果A公司取得销售收入10000万元，增值率为19%，B公司取得销售收入也

39、是10000万元，增值率为21%，则根据规定，A公司可以免征土地增值税；B公司则应缴纳土地增值税1000021%30%630万元，清算后的净增值率为14.7%反而低于A公司。房地产公司定价技巧：免税临界点定价系数（普通住宅1.67）二、影响土增税税负的政策分析 4 4、精装修开发产品对企业税负的影响、精装修开发产品对企业税负的影响 政策依据：国税发（2006）187号文：（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。：某高档住宅项目销售收入4.8亿元，扣除项目合计为3亿元，则增值率为 (48000-30000) 30000=60%，应纳增值税为 30000 50% 3

40、0%+(18000-15000) 40%=5700万元若企业在此基础上投入精装修1亿元，并在房屋销售时加价20%，从而增加收入1.2亿元，利润增加2000万元。而增值率为 (48000+12000)-(30000+10000 120%) 42000=42.86%应纳增值税 18000 30%=5400元，比销售毛坯房节税300万元。结论：利润绝对值增加，税负率反而下降。二、影响土增税税负的政策分析 5 5、选择销售和选择自用或出租对企业税负的影响、选择销售和选择自用或出租对企业税负的影响 根据国税发（根据国税发（20062006）第）第187187号文的精神，自用房或出号文的精神，自用房或出租

41、房不征土地增值税。租房不征土地增值税。 根据根据“国税发国税发199771199771号号”文件精神，企业分立时，文件精神，企业分立时，不涉及土地增值税的缴纳。不涉及土地增值税的缴纳。 三、下阶段土地增值税政策与管理 一、信息化管理一、信息化管理二、项目化管理二、项目化管理三、预警式管理三、预警式管理四、常态化管理四、常态化管理三、下阶段土地增值税政策与管理 一、信息数据采集一、信息数据采集分项目采集纳税人行业信息表。1、纳税人的基本信息纳税人的基本信息纳税人的机构组成、开发项目、资本构成与建筑商或销售商的关系及交易。2、开发项目的基本信息开发项目的基本信息( (采集周期采集周期) )开发项目

42、名称、总投资，资金来源；开发商品类型；开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。3、相关批件及合同等信息相关批件及合同等信息（1）建设用地许可证、建设工程规划许可证；（2）建设规划部门颁发的施工许可证；（3）建设规划部门招投标文件、发改委立项文件及附件、企业与施工企业的施工合同（预算、决算书），了解开发项目的概况及企业的建安工程支出；（4）建设规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书和建设规划部门颁发的建设工程竣工验收备案表，确定开发成本的终止日，便于划分开发成本与期间费用的

43、界限；（5）房地产管理局颁发的房屋建筑面积测绘成果报告书，确定实测建筑面积数据；（6）商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据。（7）房屋土地管理部门保管的购房合同备案资料，及这些合同所对应的契税资料。（8）当地透明售房网销售信息。三、下阶段土地增值税政策与管理 指标：指标：1 1、按照开发企业、按照开发企业“现金流量表现金流量表”的现金流量分析当期营业收入的现金流量分析当期营业收入 预售收入流入量经营性资金流入量销售收入资金流入量收到的税费返还 说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入预警值：预售收入流

44、入量与申报的预售收入比较小于02 2、主营业务利润率：是企业利润总额与主营业务净收入的比率、主营业务利润率：是企业利润总额与主营业务净收入的比率、分析方法：本期的主营业务利润率-历史同期主营业务利润率或同行业平均利润率。预警值：本期的主营业务利润率与历史同期主营业务利润率或同行业平均利润率比较预警值小于5%。 3 3、营业税申报计税总值差异分析、营业税申报计税总值差异分析公式：营业税申报计税总值差异评估期申报的营业税计税总值（评估期主营业务收入+评估期期末预收账款上期期末预收账款+评估期未通过预收账款核算的价外费用）预警值：营业税申报计税总值差异0以下。4 4、发票缴销金额与申报金额比对、发票

45、缴销金额与申报金额比对公式：发票缴销金额与申报金额差异=发票缴销金额申报营业税计税依据预警值：发票缴销金额与申报金额差异0以上。公式：所得税贡献率=应纳所得税额主营业务收入100%预警值：所得税贡献率3%以下。5 5、主营业务利润变动率、主营业务利润变动率公式：主营业务利润变动率=（评估期主营业务利润基期主营业务利润）基期主营业务利润100%预警值：主营业务利润变动率-5%以下。6 6、主营业务成本变动率、主营业务成本变动率公式：主营业务成本变动率=（评估期主营业务成本基期主营业务成本）基期主营业务成本100预警值：主营业务成本变动率10以上。三、下阶段土地增值税政策与管理 1.1.项目管理系

46、统的组成。首先将纳税人开发的每一个项目建项目管理系统的组成。首先将纳税人开发的每一个项目建立一个数据处理单位。其次，对房地产业项目的销售情况，建立立一个数据处理单位。其次，对房地产业项目的销售情况，建立一个一个“蜂窝蜂窝”式的数据贮存模式，将纳税人的每一个项目的每一式的数据贮存模式，将纳税人的每一个项目的每一个可销售面积建立对应关系，细化到每个具体房地产项目每一套个可销售面积建立对应关系，细化到每个具体房地产项目每一套（幢）的已售及未售情况。（幢）的已售及未售情况。 2.2.项目管理系统的主要内容。项目管理系统的主要内容。 一是国土局的土地价格数据。税务机关如能取得国土局一是国土局的土地价格数

47、据。税务机关如能取得国土局每个项目的土地成交价，纳税人申报时再提供每个项目的土地成交价，纳税人申报时再提供成交确认书成交确认书、国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同及交易费用发票，这样系统就有可及交易费用发票，这样系统就有可能对土地成本建立比对功能。能对土地成本建立比对功能。 二是规划建设部门的房地产相关数据。二是规划建设部门的房地产相关数据。 三是建立一个大市范围内联网的房地产业土地增值税清三是建立一个大市范围内联网的房地产业土地增值税清算的测算模型。根据计算土地增值税必要项目，对开发成本的明算的测算模型。根据计算土地增值税必要项目，对开发成本的明细项目分别测算，并可引入细项目分别测

48、算，并可引入“行业平均值行业平均值”、“地区平均值地区平均值”进进行比对测算，可以直接发现异常值所在项目，增强了税务机关对行比对测算，可以直接发现异常值所在项目，增强了税务机关对土地增值税清算的针对性。土地增值税清算的针对性。 三、下阶段土地增值税政策与管理 国家税务总局关于土地增值税国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告若干具体问题的公告（征求意见稿征求意见稿）项目前期和预售环节风险管理项目前期和预售环节风险管理1土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理2清算后继续销售风险管理清算后继续销售风险管理3第三部分第三部分 土地增值税管理风险与应对土地增值税管理风险与应对 清算前

49、清算前管理管理拿地立拿地立项项项项目情目情况况规划规划施工施工开发进开发进度度预预售售销销售售销销售售状况状况预预征申征申报报前期申前期申报报一、项目前期和预售环节风险管理一、项目前期和预售环节风险管理 一、项目前期和预售环节风险管理项目前期和预售环节风险管理 1 1、房地产项目立项登记、房地产项目立项登记 （取得项目立项批文之日起次月15日内，网上办理）2 2、预、预售信息登记售信息登记（取得预售证次月起网上办理登记，取得预售收入后次月起按要求申报预缴）3 3、销售信息登记、销售信息登记 （应自房屋交付开具正式销售发票后次月起，按要求申报缴纳）4 4、前期申报、预征管理、前期申报、预征管理

50、5 5、项目开发、销售等进度情况的掌握、项目开发、销售等进度情况的掌握 项目前期及预销售环节的税务管理项目前期及预销售环节的税务管理一、项目前期和预售环节风险管理项目前期和预售环节风险管理 1 1、立项登记审核：、立项登记审核：未进行项目登记、登记信息有出入 （审核要件：项目立项批文、土地出让合同、国有土地使用证）2 2、预、预售面积审核：售面积审核：申报错误、主动隐瞒 （审核要件：不动产销售开票明细、预销售收入清单、房屋销售网上备案合同）3 3、预售收入审核：、预售收入审核：申报错误、故意隐瞒少申报 （审核要件：不动产销售开票明细、预销售收入清单、企业预收账款、应缴税款等科目）4 4、销售申

51、报情况审核、销售申报情况审核 ：申报错误、故意少结转 （审核要件：不动产销售开票明细、房屋销售清单、房屋销售网上备案合同）项目前期及预销售环节的风险及应对项目前期及预销售环节的风险及应对项目清算项目清算风险点风险点成本方面成本方面收入方面收入方面其他方面其他方面二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 1、清算条件的确定2、对项目清算单位的确定3、项目销售收入的确认4、房地产开发成本的确认5、房地产开发费用的确认6、与企业所得税政策的衔接 。二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 （一）土地增值税清算条件的确认（一）土地增值税清算条件的确认 根据土地增值税清算

52、管理规程的规定,现行土地增值税清算分为“自行清算”和“要求清算”两种： 规程第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 （一）土地增值税清算条件的确认（一）土地增值税清算条件的确认第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或

53、自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 （一）土地增值税清算条件的确认（一）土地增值税清算条件的确认 对于自行清算自行清算的，纳税人必须按照规定在满足条件之日起9090日日内向税务部门办理清算手续； 对于要求清算要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的9090日内日内办理清算手续，但是根据规程的规定，符合第九条规定的企业几乎

54、很但是根据规程的规定，符合第九条规定的企业几乎很难找到，或者说开发商轻而易举能够做到不符合第九难找到，或者说开发商轻而易举能够做到不符合第九条的规定，几乎可以理解为条的规定，几乎可以理解为“税务部门不通知则不清税务部门不通知则不清算算”这种选择性清算方式的存在，使得企业往往有机这种选择性清算方式的存在，使得企业往往有机会选择后一种相对能拖延清算时间的清算方式。会选择后一种相对能拖延清算时间的清算方式。二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 （一）土地增值税清算条件的确认（一）土地增值税清算条件的确认风险应对：风险应对：（一）审阅资料（一）审阅资料： 房地产项目竣工验收备案表、

55、房地产测绘报告、预销售 许可证、房屋销售清单（二）应对要点：（二）应对要点： 1、审核是否竣工 2、审核申报的可销售面积是否准确 3、查验销售许可证时间 4、审核是否符合可清算条件二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 （二）土地增值税清算资料完整性审核（二）土地增值税清算资料完整性审核清算规程第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发项目清算说明房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情

56、况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴

57、证报告。二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 （三）对项目清算单位的确定（三）对项目清算单位的确定如对开发项目确定的有关政策规定：财税95048号文规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定 财税200621号文规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。，应分别核算土地增值额。 国税发2006187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房

58、地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。二、土地增值税清算环节风险管理土地增值税清算环节风险管理 甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积

59、甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积9000平平方米，普通标准住宅面积为方米，普通标准住宅面积为20000平方米，合计平方米，合计29000平方米。该混合楼项目土平方米。该混合楼项目土地成本为地成本为3000万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本6500万元，与转让房地产有关的税金等万元，与转让房地产有关的税金等1120万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为10000万元，普通标准住宅万元，普通标准住宅收入为收入为10000万元，合计万元，合计20000万元。万元。 （1）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：）将普通住

60、宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：普通标准住宅扣除项目为（普通标准住宅扣除项目为（3000+6500）2000029000（3000+6500）2000029000）30%5609077（万元）。（万元）。增值额增值额100009077923（万元）。增值率增值额（万元）。增值率增值额扣除项目扣除项目100%92310000100%9.23%。普通标准住宅增值额低于。普通标准住宅增值额低于20%，免征土地增值税。，免征土地增值税。 商业扣除项目（商业扣除项目（3000+6500）900029000（3000+6500）900029000）30%5604393（万元）；增值额（万元）；