中国房地产市场现状和未来展望

1、中国房地产市场现状和未来展望中原集团研究中心 刘渊2013年5月目录目录目录目录n 关于中原关于中原n 中国房地产市场是否存在泡沫？中国房地产市场是否存在泡沫？n 20122012房地产市场简要回顾房地产市场简要回顾n “国五条国五条”新政分析新政分析n 20132013市场预测市场预测2一、一、 关于关于中原中原ABOUT CENTALINE中原网络中原网络4SingaporeABOUT CENTALINE知名客户知名客户 5二二、中国房地产市场是否存在泡沫？、中国房地产市场是否存在泡沫？CHARACTERISTICS OF CHINAS PROPERTY MARKET住宅租金回报率住宅租金

2、回报率7n 毛租金回报率 （不计空置率、税费、维修保养）n 内地主要城市租金回报率低于香港主要城市租金回报率主要城市租金回报率 (2013.03)2.22%2.18%2.72%2.64%2.48%3.14%3.5%2.0%2.2%2.4%2.6%2.8%3.0%3.2%3.4%3.6%BeijingShanghaiGuangzhouShenzhenTianjingChenduHong KongCHARACTERISTICS OF CHINAS PROPERTY MARKET银行贷款比例银行贷款比例8全国住宅销售金额中，现金、银行贷款、公积金比例全国住宅销售金额中，现金、银行贷款、公积金比例全国

3、住宅销售额（包括一二手）其中贷款、公积金、现金金额比例全国住宅销售额（包括一二手）其中贷款、公积金、现金金额比例（2005-2011）15%24%24%10%27%24%15%79%64%65%77%62%65%72%0%20%40%60%80%100%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 公积金银行贷款现金CHARACTERISTICS OF CHINAS PROPERTY MARKET房价收入比房价收入比9全国个税申报人口（年收入全国个税申报人口（年收入1212万以上）总收入与住宅销售总金额（包括一二手）对比万以上）总收入与住宅销售总金额（包括一二手）对比2

4、006 2007 2008 2009 个税申报人数 (百万人)1.632.132.402.69人均缴纳个税 (千元/人 )50515352人均税后净收入 (千元/人)280 313 299 295 总净收入(亿元人民币 )4570 66607190 7940一二手住宅总销售额 (亿元人民币)21600 31580 26080 52070 总房价：高收入人群均总净收入4.7 4.7 3.6 6.6 012345670100002000030000400005000060000700002006 2007 2008 2009 房屋销售总额（亿元）高收入者税后总收入（亿元）高收入者房价收入比三三、2

5、012房地产房地产市场简要回顾市场简要回顾2012 房地产市场简要回顾全国市场全国市场成交量成交量112010年增幅年增幅2011年增幅年增幅2012年增幅年增幅住宅销售面积（万平方米）933778%965283%984592%住宅销售金额（亿元）4412115%481989%5345211%商品房销售面积（万平方米）10476511%1093675%1113041.8%商品房销售金额（亿元）5272119%5858911%6445610%全国住宅销售面积、销售金额及增长率（全国住宅销售面积、销售金额及增长率（1998-20121998-2012）-20%-10%0%10%20%30%40%5

6、0%-20,00040,00060,00080,000100,000120,00019982000200220042006200820102012Residential Property Sales Volume (10,000 sqm)Annual Growth Rate(%)-40%-20%0%20%40%60%80%100%-10,00020,00030,00040,00050,00060,00019982000200220042006200820102012Residential Sales Value (100 M Rmb)Annual Growth Rate(%)2012 房地产市

7、场简要回顾全国市场价格全国市场价格122010年增幅年增幅2011年增幅年增幅2012年增幅年增幅历史平均年增长率历史平均年增长率住宅销售均价（元/平方米）47256%49936%54299%8%商品房销售均价（元/平方米）50327%53576%57918%8%全国住宅销售均价及增长率（全国住宅销售均价及增长率（1998-20121998-2012）0%5%10%15%20%25%01,0002,0003,0004,0005,0006,00019982000200220042006200820102012Annual Growth Rate(%)Average Price of Reside

8、ntial Property (Rmb/sqm)2012 房地产市场简要回顾主要城市新房市场主要城市新房市场13(万平方米)20092010年增幅2011年增幅2012年增幅一线城市62833798-40%3072-19%387926%30主要城市24781 18389 -26%14784-20%1982534%全国86185 93377 8%96528 3%984592%30 城市占比29%20%15%20%0500100015002000250030001902年6月19日 1902年7月19日1902年8月19日1902年9月19日 1902年10月11902年11月1 1902年12月

9、11903年1月19日1903年2月19日1903年3月19日1903年4月19日三线城市二线城市一线城市10,000 sqm30个主要城市新建住宅月度销售面积个主要城市新建住宅月度销售面积 (2009.01-2012.12)2012 房地产市场简要回顾全国建设施工市场全国建设施工市场14全国房屋新开工面积、施工面积累计同比增幅全国房屋新开工面积、施工面积累计同比增幅 (2009.01-2013.02)-30-20-10010203040506070802008/022008/042008/062008/082008/102008/122009/022009/042009/062009/082

10、009/102009/122010/022010/042010/062010/082010/102010/122011/022011/042011/062011/082011/102011/122012/022012/042012/062012/082012/102012/122013/02累计施工面积同比增幅房屋新开工面积:累计同比全国房屋新开工面积、施工面积月绝对值全国房屋新开工面积、施工面积月绝对值 (2009.01-2013.02)0100,000200,000300,000400,000500,000600,00005,00010,00015,00020,00025,0002008/

11、022008/042008/062008/082008/102008/122009/022009/042009/062009/082009/102009/122010/022010/042010/062010/082010/102010/122011/022011/042011/062011/082011/102011/122012/022012/042012/062012/082012/102012/122013/02月度新开工面积房屋施工面积:累计值2012 房地产市场简要回顾主要城市二手房主要城市二手房市场市场1520122012年成交量年成交量（万平方米）（万平方米）同比增长率同比增长

12、率平均涨幅平均涨幅北京北京新房130938.5%一线城市二手成交量平均涨幅 13.9%二手房100910.4%10.4%上海上海新房143810.1%二手房154743.3%43.3%广州广州新房76636.8%二手房494-16.0%-16.0%深圳深圳新房36638.7%二手房481-7.2%-7.2%天津天津新房8820.5%天津、成都二手成交量平均涨幅 54.9%二手房44423.3%23.3%成都成都新房89735.8%二手房50999.6%99.6%2012 房地产市场简要回顾二手指数二手指数16城市城市20122012年年2 2月月20132013年年2 2月月同比涨幅同比涨幅比

13、前一次高位涨幅比前一次高位涨幅北京281 344 22.4%9.6%上海255 299 17.2%9.6%广州344 411 19.4%16.0%深圳300 345 15.0%1.5%天津375 404 7.9%2.4%成都233 247 6.1%1.4%城市城市20122012年年2 2月月20132013年年2 2月月涨幅涨幅北京145 149 2.9%上海143 159 10.9%广州133 145 9.7%深圳123 127 3.3%天津135 140 4.0%成都152 158 4.3%二手住宅价格指数二手住宅价格指数二手住宅租金指数二手住宅租金指数四四、“国五条国五条”新政分析新政

14、分析“国五条”新政分析“新国五条新国五条”主要内容主要内容18除重申原有政策除重申原有政策外外，以下三以下三方面进一步升级：方面进一步升级：n 对已实施限购城市，限购区域范围扩大、执行力度从紧；n 二手房严格按转让所得计征20%的所得税；n 对房价上涨过快城市，进一步提高二套房的首付比例和贷款利率。新政新政对各细分市场的影响也有所不同对各细分市场的影响也有所不同：n 对二手房市场的影响大于新房市场，但新房市场也会受到波及；n 对一二线城市的影响大于三四线城市，房企拿地布局策略或将重新调整；n 对全国新房市场整体影响小，2013年量、价仍可保持小幅增长。“国五条”新政分析20%20%个税影响分析

15、个税影响分析19应税二手房占二手市场总成交量比重？应税二手房占二手市场总成交量比重？n“满五且唯一”按现有规定可免税n应税房比重估算2011年，全国缴纳个税的二手房总成交金额约为10000亿元，相当于全国二手房成交的70%70%结论：市场上大多数二手房交易，将受结论：市场上大多数二手房交易，将受20%20%个税影响个税影响201220112010个人所得税 （亿元）582060544837工薪所得税35773902个体工商户生产经营所得税595利息股息红利所得税302劳务报酬所得税财产转让所得税454253其中：限售股转让 房屋转让所得税约200全国个人所得税总额及构成全国个人所得税总额及构成

16、“国五条”新政分析20%20%个税影响分析个税影响分析20“不满五年不满五年”与与“非唯一非唯一”哪个影响大？哪个影响大？n“不满五年”约占全市场43%n“满五非唯一”约占全市场35%上海全市二手住宅成交结构上海全市二手住宅成交结构时间成交套数#未满5年未满5年所占比重120316008664542%120414266636845%120515688658042%120618911794542%120917322753343%121016782687241%121120441878643%1212251931109044%合计1446116181943%“国五条”新政分析新政下市场表现新政下市场表现2130个主要城市新建住宅成交面积走势图个主要城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2013.04)不同类型城市新建住宅成交面积走势图不同类型城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2013.04)三三、后市预测、后市预测短期短期预测：预测：n全国新房市场：总体稳定，量