桂林高新万达广场调研报告讲述

1、CATALOG01.01.万达广场的起源与发展02.02.万达广场项目基本状况03.03.万达广场项目区位选址04.04.万达广场交通组织05.05.万达广场内外空间环境与形态分析06.06.万达广场的起源与发展万达广场的起源与发展ONE万达广场的起源与发展1 1、万达的由来、万达的由来l万达广场是由国内著名地产企业万达集团在大连投资兴建的商业大楼，一般包括购物中心，娱乐中心以及城市公寓。 所建之处，往往都成为当地的地标性建筑。l万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，已在全国开业125座万达广场，从2001年至2014年，经历了4代城市综合体的演变发展过程。l与其他万达广场不同

2、，桂林高新万达广场突破了三层的固定楼层数量，商场拥有地面1-5层，影院位于5楼，餐饮集中在4楼，1-3楼都是零售、生活体验业态，-1楼是超市。万达广场的起源与发展2 2、万达广场的演变过程万达广场的演变过程万达广场万达广场产品产品建筑形式建筑形式选址选址定位定位一代一代纯商业单体盒子城市核心圈市中心便捷购物中心二代二代纯商业盒子组合式或盒子+高层城市核心圈老城区多种类零售集中地三代三代商业综合体“盒子+街区+高层”的城市综合体城市副中心或新区中心新区经济带动点，多功能城市综合体四代四代万达成城市片区或“新城”城市副中心或新区中心大型文化旅游商业综合体青岛台东路万达广场青岛台东路万达广场天津金街

3、天津金街万达广场万达广场上海五角场上海五角场万达广场万达广场武汉汉街武汉汉街万达广场万达广场万达广场项目基本状况TWO万达广场项目基本状况1 1、万达广场的规模、万达广场的规模桂林高新万达广场是万达集团在广西布局的第四个万达广场，项目占据七星区核心商圈，投资约50亿元人民币，总建筑面积约33.02万平米，是包含万达SOHO高端公寓、万达华府住宅、风情步行街和旗舰购物中心的城市综合体，其中商业部分面积约9万平方米，广场有停车位1503个。2 2、开工及开业时间、开工及开业时间万达集团2013年底与桂林市政府签订协议，在桂林建设桂林高新高新万达广场和万达文化旅游城。2014年2月份，万达集团以3.

4、375亿元拿下万达广场地块。万达广场2014年3月奠基动工，按照18个月建成开业的速度，在2015年9月份开业。3 3、项目定位项目定位桂林万达广场汇聚旗舰购物中心、城市商业街、城市高端住宅、精品公寓四大形态，是集精品百货、快时尚、国内外时尚潮流服饰、国内外连锁餐饮、生活精品、休闲娱乐、文化健康为一体的大型城市综合体，打造城市标杆商业中心。万达广场项目区位选址THREE万达广场的项目区位选址1 1、万达广场、万达广场区位选址原则l原则上不会在城市的核心区，核心区的成本太高，收益投资率下降，而且租金未见得核心区就比郊区店多出3、4倍。l交通便利，至少有两个主道，这样能方便进出，如果只有一个方向，

5、将来人流一多，车流一多，堵车，进出困难，可能将来的收益和增长就会下来。l考虑居住人口，大多数是不看流动人口，所以只考虑半径5公里的居住人口，万达广场的原则是半径50公里有30万住户可以。相近30公里没有相同业态，旁边有了大型购物中心的，万达广场一般不会选取l桂林高新万达广场位于桂林市南部，七星区穿山东路与环城南路交汇处，是集居住、商业、餐饮、文化为一体的城市综合体。l桂林市目前较为成熟的三大商圈分别是北极广场商圈、十字街商圈、联达广场商圈。l这些商业圈存在的商业形态大多为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺等。随着万达广场的开业，形成了一个新的万达新圈。l万达作为城市综合体，主要是服务城市的常

6、住人口，因此万达北面是碧水云天、太和苑、世纪新城、彰泰春天等居住区，从而为万达提供了足够的客源。辐射商圈十字街十字街联达联达万达万达北极广场北极广场2 2、桂林市万达广场区位、桂林市万达广场区位万达广场的项目区位选址万达广场交通组织万达广场交通组织FOUR万达广场交通组织1 1、周边道路状况、周边道路状况桂林高新万达广场项目用地主要由毛塘西路、骖鸾路、环城南路、穿山东路围合而成，交通便利。2 2、公共交通、公共交通骖鸾路南骖鸾路南穿山东路尾穿山东路尾和平村和平村高新万达广场的公交车主要有骖鸾路南（23、28路）、穿山东路尾（23路）、和平村（20、23、28、36路）三个站点公交车站点过少。万

7、达广场交通组织3 3、静态交通分析、静态交通分析l万达广场有两个出租车专用站点。l机动车停车位主要以地下停车为主，万达广场和万达华府均有两个地下车库出入口，地面尚未布置大型停车场，导致机动车乱停乱放等现象。l非机动车停车位主要分布在穿山东路尾及骖鸾路，极少部分在环城南路出租车停靠站旁。出租车专用站点出租车专用站点PPPPP地下停车场出入口地下停车场出入口非机动车停车位非机动车停车位万达广场内外空间环境与形态分析万达广场内外空间环境与形态分析FIVE万达广场内外空间环境与形态分析万达广场建筑占地面积较大，为了减轻大体量建筑对区域造成空间压力，其通过广场穿越内、外部街道，与道路保持适宜的距离等手段

8、，增进建筑与其边界的可穿越性。1、广场空间在万达广场的主要出入口东侧和南侧都设置了不同尺度的广场空间，尤其是西侧的广场，进深远远大于城市规划规定的退界要求。而且广场的一些细节，丰富了空间，加强其对人们的吸引力，主要表现在：（1）铺地设置多样化，摒弃了传统广场单一的铺装，有一定的导向性。（2）广场充分发挥小型绿地、水景等造景元素的作用，对其灵活的组织，给人们提供停留的支点，提高广场的实际使用率。（3）大量的休息座椅设施，均用蓝白马赛克铺设，（4）紧邻人行道设了绿化隔断，空间领域感强，提升了其使用舒适度。广场空间广场空间一、一、外部空间环境分析外部空间环境分析万达广场内外空间环境与形态分析2、步行

9、街空间万达广场北面和西面是万达华府的高层住宅，底下均有裙房作为商业使用，与其形成“Y”字形的步行街桂林金街，3个不同的出入口。同时，多个面上的不同程度的商业开放，促进人们在街道之间的流动，激发街道的活力。其中金街通往万达广场内部就有5个出入口，能够紧密的联系到内街空间。一、一、外部空间环境分析外部空间环境分析万达广场内外空间环境与形态分析内部商业街呈“U”字形，拐弯处具有一定的私密性，端口分别是1号门和2号门，为人流主要出入口，除了金街的5个出入口，还有2个次要出入口设在了穿山东路。1、中庭空间在内街转弯处设置了1个椭圆形节点形成中庭空间，通过中庭空间来调节空间的节奏，避免了人在不幸中产生的空

10、间疲劳，提供了辨认位置的方向参照空间，也为人们获取了一定的休息空间。同时，中庭空间通过椭圆形的屋顶采光、屋顶垂下来的装饰元素以及在其中举办的活动等，来丰富线形的街道的实际空间感受。二、内二、内部空间环境分析部空间环境分析中庭空间中庭空间万达广场内外空间环境与形态分析2、廊道空间万达广场内地上各层廊道平面设计完全相同，店铺与店铺之间的线性组合，整条街道造成了绝对的交通空间，人们很难在街道上建立自己的空间领域停留。然而曲线的廊道却增强了人们对空间的探索兴趣。垂直方向上，上下层的“庭”与“廊”一一对应，导致逛街的流线和获得的视觉感知缺乏相应的变化。二、内二、内部空间环境分析部空间环境分析万达广场内外

11、空间环境与形态分析要实现商业空间一体化，就要上下部协调运转，形成完整的空间有机体，是一个立体的空间体系。这是解决交通和经济发展之间矛盾的有效手段。桂林高新万达广场利用地下空间，开设了两层的地下停车，同时，利用垂直交通，设置直接与内街联通的电梯，便于人们直接进入商业街中而不需要绕行。且万达广场在地面不同层面布置了服装、精品、餐饮娱乐等内容，在人的使用上有联系，但是在功能上有可能无关。这样一个商业综合体空间处理好了人、建筑和商业之间的关系，提高了商业空间质量，解决了城市问题，节约土地资源三、空间一体化设计三、空间一体化设计万达广场内外空间环境与形态分析四、建筑形态分析四、建筑形态分析1 1、建筑细

12、部、建筑细部2 2、开窗设计、开窗设计万达广场内外空间环境与形态分析3 3、出入口标识出入口标识4 4、其他标识、其他标识5、沿街建筑立面其他商业模式SIX商业模式一、对万达商业模式成功的优势一、对万达商业模式成功的优势优势优势11三大团队三大团队A、万达商业规划研究院 是中国率先从事城市综合体、大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的专业机构，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。B、万达项目管理团队 具备超强的战略意识和卓越的执行能力。C、万达商业管理公司 经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，并创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业记录。这个记录至今无人能破。依托商管

13、公司的专业优势，万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个。 万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。 优势优势22订单商业地产的引领者订单商业地产的引领者 万达集团在全国首创“订单式商业地产”模式，强调“只租不售”。 城市综合体，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、休闲等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。商业模式1、桂林商业尚处于初级阶段、桂林商业尚处于初级阶段 改变升级势在必行改变升级势在必行桂林商业地产现状： 目前

14、桂林的商业地产主要还是以商业广场、社区商铺等形式的开发为主，写字楼也非常少见，能与一二线城市相比的大型商业综合体项目并没有实际呈现。商业地产体量不大、形式单一、规模较小，是当前桂林商业地产现状的主要特点。 此前，桂林的传统商业格局是，市中心逛微笑堂、城北逛沃尔玛、城南逛联达、城东逛南城百货。随着新一批城市综合体的建成，传统商业格局肯定会被打破。 而桂林商业快速升级的捷径，莫过于引进大型商业地产项目。如今，万达与华润置地的进驻，给桂林的商业发展带来全新的升级与方向。 据了解，桂林万达沿袭万达“订单式商业模式”开发，将万达自己经营的主业纳入进来，最终形成以依托大商圈、同时借助品牌的入驻，实现大商圈

15、与金街的客流共享，除了金街是对外销售之外，万达自持的物业达到80%左右。二、二、对桂林商业模式的解析对桂林商业模式的解析商业模式2 2、桂林升级后、桂林升级后“遍地开花遍地开花”的城市综合体的城市综合体经调研，对今后的桂林可能形成的商圈进行了梳理。城北城北，主要是沃尔玛商场。今后，在建的恒大广场可能成为城北又一大商圈。市中心一带市中心一带，集中有微笑堂、百货大楼、梦之岛等传统的商业圈。此外，东西巷改造工程也在如火如荼地进行。城南城南，目前消费圈有联达广场、桂林红街商业广场、瓦窑国际旅游商品批发城。而万福广场一期已开业运营，德天商业广场二期已开盘销售，位于中山南路的百年荟城市广场也预计年内开业。

16、城东城东，南城百货商场有2家，分别位于甲天下广场和五里店；还有最新开业的万达广场；而三里店大圆盘附近的国际商贸城正在招商。城西城西，华润五彩城和桂林海吉星食尚港已启动建设。 此外桂林现有的百货消费主要集中于传统的市中心区域，但由于市中心土地限制、交通拥堵等因素，百货消费布局逐步呈现向外扩张的发展趋势，桂林势必将呈现多中心化的城多中心化的城市格局。市格局。商业模式3 3、传统商场如何应对（举例）、传统商场如何应对（举例）随着万达、万福等商业大鳄加入桂林市场，桂林一些老牌的大型商业企业将如何应对?A、桂林百货大楼 将顺应潮流，创新经营业态。实现由单店经营向综合经营的转变，从单一的百货零售逐步向酒店

17、、超市、餐饮等多种业态的方向迈进。B、桂林南城百货 公司原本的定位是服务大众，面向中高端市场。为应对今后更加激烈的竞争，公司在保持原有市场份额的基础上，将考虑开拓新的商品服务，弥补不足。C、微笑堂一线品牌的加盟，实现桂林国际一线化妆品正柜零的突破，带来众多国内外知名品牌的入驻，打响知名度。4 4、如此多商圈，桂林如何、如此多商圈，桂林如何“消费消费”?”?可以预见，未来两三年里，桂林的东西南北都将会形成一个又一个的商圈。那么，桂林“消费”得了这么多商场吗? 2015年前三季度，全市共实现社会消费品零售总额530.1亿元,同比增长9.32%，增幅较一季度提高0.53个百分点，较二季度提高0.25个百分点，保持了逐步回暖的态势。增幅略高于全区0.08个百分点，但低于全国1.18个百分点，在全区排第5 位。 桂林本来就是中小城市，人口不多，消费水平也不是很高，为此，未来新开业的城市