山东临沂光耀荷兰水乡T5栋推广策略

1、光耀 荷兰水乡T5栋推广策略方案2011.8.24从前到后，荷兰水乡由差到好，形成三级跳，T4热销说明荷兰水乡已完全脱胎换骨，下一阶段应该怎样？荷兰水乡三级跳10年12月临危受命前途未料11年3月实力证明着力改变11年4月艺术讲究美好生活？荷兰水乡第四阶段别墅！无论四期别墅是否独立传播，荷兰水乡一定要以百万平米大城生活作为背后支撑不仅是大社区配套，还有与别墅匹配的高端形象，才能水涨船高！T5身负重任由T1T2 “给力”、T3“改变”、T4 “讲究”向更高层级的“豪宅”形象转变，从战略上，为别墅铺垫大社区高端形象。传播要解决两个问题1、树立豪宅地位，实现大项目的整体形象进一步提升；2、一个半月销

2、售周期内，如何更多储客，延续火爆销售势头！产品很明显的优势：豪宅标准（3个入户大堂、会客厅、雪茄房、阅览室、 新风系统）+已成熟而且近便的配套（八大球场+已经呈现的园林会所），先天的豪宅胚子。相 对 的 劣势：没有直面沂河的一线景观，相对于T3T4位置稍差。相对景观没那么好，但形象价位要在T4之上，才能让T5的客群觉得买得应该买得有面子，而且比T4还值高形象低价格。临沂首创豪宅配置3个五星级入户大堂雪茄房 会客厅 阅览室 新风系统 8个球场 交流、品位、尊贵、文化产品再深入T5没有一线河景，但一样拥有荷兰水乡的区位交通、建筑、服务等所有优势卖点，在此之外，更有私享的健康近便的运动、交流、健康艺

3、术的+交流的+时尚的=第三代豪宅产品再深入第三代豪宅，是在第一代卖地段资源、第二代卖建筑之后，集中地段、建筑、生活精神的优势集合体、全家庭型生活体。T5第三代豪宅独特的“豪”在哪？临沂首创豪宅配置3个五星级入户大堂雪茄房 会客厅 阅览室 新风系统 11个球场 适合与朋友和邻居合交流；适合用来接待亲戚朋友，豪华档次倍有面子悦己悦人！产品传播概念都市会馆T5栋会馆，源于同乡、同业的组织。会馆中往来都是头面人物，圈层感、身份感强烈，突出产品本身所具备的交流、尊贵、品位，为T5栋占据一个有高度的豪宅地位。目标人群分析他们是高级公务员、私营业主，他们有着活跃的社交圈子，迎来送往是每日必须的功课，他们看重

4、朋友，更注重保护家庭成员的健康和私密，他们内心有着强烈的认同需求，他们在意朋友对自己的评价，并为此急于炫耀自己的成就，他们以物质的奢华建立内心的优越感，他们希望与朋友适度分享自己的生活并从中收获肯定，他们内心有着急切的炫耀因子，一旦获得突然就会无意识地膨胀，在他们意识里：一种难得的生活享受，应该让朋友早早见识。目标人群分析在他们对朋友热情豪爽的表面之下，掩盖不住炫耀的虚荣，他们享受生活，更享受朋友的肯定，为此，他们不惜一切地急于向朋友展示自己的优越。相见 恨少相见恨少都市会馆T5栋，在临沂前所未有，产品配置稀缺。相见恨少目标人群之于自己的朋友，一方面是重情重义，一方面是因为这里很适合款待朋友，

5、亦能给自己挣足面子，急于炫耀 (值得炫耀的时候，再多的炫耀也不够)。阶段slogan传播策略虚实结合，全面围合。虚：抢占临沂豪宅标杆地位，针对目标人群心理诉求“相见恨少”。实：是解读产品上有一说一，有高度，落到实处。全面：多渠道出击。渠道线上：承担着项目形象提升、产品价值点释放的责任。线下：释放价值，以拓客、实际销售为目的。现场：举行暖场活动，凝聚人气，吸收客户。线上 户外+硬广承担输出项目形象，以目标客群对朋友重情重义为沟通点，与产品价值结合，输出“朋友之间 相见恨少”，表达T5栋可以让你款待朋友、满足虚荣和炫耀的豪宅诉求。非常方便与朋友深入会谈在会客厅你们表示此次会谈加深了了解，你们一致认

6、同交往5年的朋友是一种缘分，你们乐意约定下次会面，要快！为了不辜负上帝赐予的第11根手指，嘬着雪茄，开始会见第11个朋友。上帝赐予人类雪茄，雪茄房创造了你在朋友心里的位置，所以，朋友多多益善。他一再告诫5岁的女朋友：天天学习，好好向上学习是一回事，天天学习是另一回事。线上 软文硬投图文输出，围绕“相见恨少”，输出项目首创豪宅配置在临沂的稀缺性。线下 海报本地：与软文硬投相近，图文输出，输出项目首创豪宅配置在临沂 的稀缺性。异地：（后面详述）。活动活动配合以大型活动、暖场小型活动结合，通过具备豪宅调性的小活动暖场，通过大活动制造社会话题，吸引关注。以“激情、浪漫、醇厚、丰盛”为关键词，贯穿整个9

7、月份。网球赛目 的：通过举办民间网球比赛，聚拢网球爱好者，拉近产品与高 端人群的距离时 间：9月3日邀请对象：网球协会、网球爱好者、临沂高级网球教练、老业主地 点：项目网球场奖 品：李娜、莎拉波娃签名的网球、照片主题：快乐 一网打尽光耀荷兰水乡激情9月临沂首届网球公开赛淘宝价格约￥800.00 淘宝价格约￥1000.00淘宝价格约￥180.00集体婚礼纪念目 的：9、10月是婚庆比较多的月份，婚庆也是与朋友聚会的一个方式，以此让客户、业主的亲戚朋友来现场，成为潜在客户。时 间：9月9日邀请对象：新婚夫妇，婚姻纪念日，订婚人士地 点：会所奖 品：结婚纪念品，如果可能，可赠送样板房的一夜体验。主题

8、：九九天长地久光耀荷兰水乡浪漫9月临沂首届婚庆盛典雪茄品鉴会目 的：临沂前所未有的住家雪茄馆，本身就具有话题性，品尝雪茄香醇，听雪茄师介绍雪茄文化，共享尊贵体验，影响具有影响力的人。时 间：9月17日邀请对象：行业精英、政府官员地 点：会所，如果能在T5栋的雪茄房就更好了。主题：第11根手指光耀荷兰水乡醇厚9月临沂首届雪茄品鉴会露天老歌会目 的：明星互动，在当地市场还是有一定影响力的，从任静& 付笛声受到的追捧可见一斑。邀请非当红明星，成本不高，而且可以收到不错的效果。时 间：9月24日。明星建议：蒋大为、关牧村、那英、范琳琳地 点：钻石广场。主题：唱 想当年光耀荷兰水乡丰盛9月老歌会

9、拓客从T3、T4销售的客群分析中可见，三类人群占有较重比例，在T5的找客策略中重点对待周边县城、政府公务员、老业主介绍。七个字：下乡、上访、老带新。线上：争取县城中心户外，挖掘有意向到临沂购房的客群。线下：制定详细的优惠措施，针对性输出。下乡 周边县城在T3、T4销售中，周边县城客户呈上升趋势，说明荷兰水乡在周边县市影响力在扩大，下乡是针对县城客户实现落地。下乡 周边县城线上：将荷兰水乡从临沂所有楼盘脱颖而出，针对有意向到临沂购房的客群，让他们选择荷兰水乡。媒体选择为县城中心户外。主题：选择临沂 住在荷兰水乡下乡 周边县城线下：针对性海报派发，沟通切入与户外相同，将荷兰水乡树立成临沂楼盘的标杆

10、和首选。特别措施：在县城中心设置看楼专车，每周免费接送看楼客户； 自行到荷兰水乡看法的县城客户，报销来去车费； 购房成功客户，额外赠送江泉城大酒店免费家宴。上访 政府机关一对一挖掘有较强购买能力政府、事业单位，制定“团购”优惠，易于圈内形成话题，开辟后续销售的渠道。做法：上访式，专门拜访政府、事业单位，一对一式沟通，一对一 式制定优惠政策，促成大批量成交。老带新这是不可忽视的长期的稳固客群，针对老业主，制定评级式优惠。做法：按老客户介绍客户成交套数，成功一套为一星级，两套为二 星级，依此类推至五星级。各等级客户制定不同的新、老客户 优惠，五星级客户可制定团购优惠。优惠：江泉城大酒店家庭餐、免半年物业费、社区内付费球场半年 免费使用权、再次购房享受折上折优惠、北京豪华游等。媒体发布建议报纸：与T3、T4保持一