别墅基础知识培训PPT课件

1、 别墅基本知识培训教程别墅基本知识培训教程（个人资料）（个人资料）.1培训纲要培训纲要一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点五、北方别墅和南方别墅的差异化分析五、北方别墅和南方别墅的差异化分析六、山西省别墅市场概况六、山西省别墅市场概况七、名墅赏析七、名墅赏析.2一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念 “在风景区或在郊区建造的供休养的住所在风景区或在郊区建造的供休养的住所” -汉语词典汉语词典 中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。中国最早的别墅是叫别业，所谓

2、别的意思就是第二。古时，古时， 别墅是供游玩休养的山水美宅别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场这与当今市场 上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所，为生活起居的第一居所， 从以前的单纯的住所拓展到从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。居住、办公功能兼有。.3一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念 现在常说的现在常说的“别

3、墅别墅”实际上涵盖了两种物业类型：实际上涵盖了两种物业类型：一种是一种是HOUSE，第一居所的房子叫做，第一居所的房子叫做HOUSE ， HOUSE应该是应该是“房子、住宅房子、住宅” ； 一种是一种是VILLA，第二居所叫，第二居所叫VILLA ，而，而VILLA才应才应当是当是“别墅别墅”。 VillaVilla最早出现在中国时，最早出现在中国时， 经常翻译成三种，别墅、经常翻译成三种，别墅、 庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是

4、现在别墅区的原形。别墅与普通住宅了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。.4 “位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。和优美的自然景观的两层以上独立住宅。” -美国大辞典美国大辞典 国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水是用于

5、休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念.5国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detached house）和双拼别墅（）和双拼别墅（Semi-det

6、ached house），其它这），其它这些产品只可以称作些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝与独立别墅的概念绝然不同。然不同。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念.6首先别墅是一种终极住宅。首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。其次，它是住户身份品位和个性的标志。其次，它是住户身份品位和个性的标志。是是“富人阶层富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源墅这类物

7、业拥有稀缺自然资源 。第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其现其“理想理想人生人生”。一、别墅的基本概念一、别墅的基本概念.7二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分 别墅的类型从以下四个方面划分：别墅的类型从以下四个方面划分：从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑类型划分从别墅的建筑风格划分从别墅的建筑风格划分从别墅的使用功能划分从别墅的使用功能划分从

8、别墅的景观特征划分从别墅的景观特征划分.8 目前国内市场目前国内市场从别墅的从别墅的建筑类型建筑类型划分划分类型主要类型主要有类：有类： 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分） 独栋别墅独栋别墅 联排别墅联排别墅 双拼别墅双拼别墅 叠拼别墅叠拼别墅 空中别墅空中别墅 .9 别墅终极形式别墅终极形式独栋别墅独栋别墅 定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、

9、院落。这独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种。一类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，私密性强，价格较高，多为高档别墅。多为高档别墅。 .10 独栋的变身独栋的变身联排别墅联排别墅 定义：又称定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅，通俗的解释是联排住宅，有天有地，每户独门独院，设有至个车位，还有有天有地，每户独门独院，设有至个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一

10、的平面设计和独立的门户。用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 1919世纪世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分四五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普及。普及。 .11 Twofamilyhouse 双拼别墅双拼别墅 定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅，直译为两个家庭的别墅,由两由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：低密度，采光面增加，通

11、风性强，室外空间比特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）.12 Townhouse的延伸的延伸叠拼别墅叠拼别墅 定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开间与联排别墅相比，独立

12、面造型可丰富一些，同时一定间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理，不存在窄进深的缺点。不存在窄进深的缺点。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）.13 城市中心的别墅城市中心的别墅空中别墅空中别墅 定义：源于美国，称为定义：源于美国，称为“Penthouse”即即“空中阁楼空中阁楼”

13、，发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。发源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）（从别墅的建筑类型划分）.14从别墅的从别墅的建筑风格建筑风格划分：划分： 欧式别墅欧式别墅 美式别墅美式别墅 西班牙式别墅西班牙式别墅 中式别墅中式别墅二、别墅的类型划

14、分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）.15欧式别墅欧式别墅-欧陆传统的贵族风格。欧陆传统的贵族风格。主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然，强调与周围环境的和谐与统一。然，强调与周围环境的和谐与统一。巴洛克风格、洛克克风格、巴洛克风格、洛克克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等，都可定义为欧式风格。欧式风格文艺复兴风格、罗曼风格等，

15、都可定义为欧式风格。欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的时也不乏清新明快的感觉，对房子的 空间感比较注重。空间感比较注重。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）.16美式别墅美式别墅-混合风格北美风情混合风格北美风情特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰

16、木架和长排窗户都是典型的外部特征。美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复古典时期的风格，文艺复兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格兴时期的古典风格，

17、中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混。北美风格实际上是一种混合风格合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，接受了许多种成熟的建筑风格， 相互之间又有融合和影响。相互之间又有融合和影响。具具 有注重建筑细节、有古典情怀、有注重建筑细节、有古典情怀、 外观简洁大方，融合多种风情外观简洁大方，融合多种风情 于一体的特点。于一体的特点。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）.17西班牙风情别墅西班牙风情别墅西班牙风格是殖民风格，传教风格

18、、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，西班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格。西班牙风格的也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格。西班牙风格的基本特征主要有：基本特征主要有：1.外表有亮丽的色彩；外表有亮丽的色彩；2.采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；采用低坡屋顶，屋顶多为红瓷瓦铺设；3.门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感；门廊和窗多显拱形，给建筑物外部增添了立体感和个性感；4.屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。 西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙文叫西班牙建筑中最突出的就是它的庭院建筑，西班牙

19、文叫Patio（帕提欧）。（帕提欧）。“帕提欧帕提欧”是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。它来是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。它来历久远，西元纪年前，罗马人进入历久远，西元纪年前，罗马人进入 西班牙，为西班牙带来了罗马文西班牙，为西班牙带来了罗马文 明，据说，帕提欧的前身就是罗明，据说，帕提欧的前身就是罗 马建筑的前庭。后来西班牙又被马建筑的前庭。后来西班牙又被 摩尔人所征服，受摩尔文化全面摩尔人所征服，受摩尔文化全面 熏陶数百年，使西班牙的帕提欧熏陶数百年，使西班牙的帕提欧 形成了自己的风格特质。形成了自己的风格特质。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从

20、别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）.18 中式别墅中式别墅-北京的四合院与苏州园林融合北京的四合院与苏州园林融合中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化中式别墅的特征表现为：北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中化的两大融合表征。的两大融合表征。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑功又有效的融合了现代建筑元素与现代设计

21、因素，改变了传统建筑功能使用，给予重新定位。能使用，给予重新定位。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。中式传统建筑与现代住宅的功能要求和现代人的生活方式的结合。最近几年，诞生了一批非常最近几年，诞生了一批非常 有影响的新中式建筑，新北有影响的新中式建筑，新北 京四合院京四合院“易郡易郡”、通州、通州 “运运 河岸上的院子河岸上的院子”、“观唐观唐”这这 几个非常有特色的项目起到几个非常有特色的项目起到 了非常好的效果。了非常好的效果。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）（从别墅的建筑风格划分）.19 从别墅的从别墅的使用功能使用功能分析分析,别墅分

22、为别墅分为5大功能定义大功能定义:二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）（从别墅的使用功能划分）城市型别墅、城市型别墅、度假型别墅、度假型别墅、出租型别墅、出租型别墅、经营型别墅、经营型别墅、商住型别墅。商住型别墅。 .20二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）（从别墅的使用功能划分）居住型别墅：居住型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中、总价在积适中、总价在300万元以下、交通便利，适合少量政府级官万元以下、交通便利，适合少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证员

23、和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士。券、保险业的高收入人士。度假型的别墅：度假型的别墅：将别墅作为第二居所。购买这类别墅的人基本将别墅作为第二居所。购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。这有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人。这这类别墅往往位处风景胜地，自然环境优美。这类别墅往往位处风景胜地，自

24、然环境优美。 .21出租型别墅：出租型别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受水平优于经济别墅，离市区和机场的距离不算远，很受“空中飞人空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。人员。 经营型别墅：经营型别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部性质的别墅，一般来说

25、，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。分，还有如酒店、娱乐设施等相关营业性配套共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。 商住型别墅：商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。 二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的使用功能划分）（从别墅的使用功能划分）.22在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有在别墅价值体系中，环境、景观是最为基础的条件。现有

26、的别墅项目在景观环境方面，基本分为的别墅项目在景观环境方面，基本分为山景别墅、水景别山景别墅、水景别墅、高尔夫别墅墅、高尔夫别墅等类型。等类型。这些景观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类型这些景观环境或天然具有，或是后天打造，尽管景观类型不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的不同，但都是在强调一个共性的宗旨，即通过构建良好的自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。自然、生态景观环境，让居住者享受到身心的舒适与愉悦。二、别墅的类型划分二、别墅的类型划分（从别墅的自然景观划分）（从别墅的自然景观划分）.23山景别墅山景别墅世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一

27、世界著名建筑大师黑川纪章曾说过，理想住宅的第一个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件个条件是房子要建在高处，有土有植物；第二个条件是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山是人住在里面应该能感知春夏秋冬四季的变化。春山宜登、宜登、 夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，山景别墅山景别墅成成为人们心目中最理想的住处。为人们心目中最理想的住处。 .24香江别墅香江别墅 纯独栋山景院落别墅，位居北京西部生态休闲居纯独栋山景院落别墅，位居北京西部生态休闲居住带中心、海淀与昌平的接壤位置住带中心、海淀与昌平的接壤位置上西山东麓，上西山东麓，总占地总占地1500亩，分为南

28、园、北园；上风上水、绝佳亩，分为南园、北园；上风上水、绝佳境界，周边绿化率超过境界，周边绿化率超过65%，是北京少有的，是北京少有的山景别墅山景别墅。 .25水景别墅水景别墅在开发思路上运用自然、人造水景或在开发思路上运用自然、人造水景或二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建二者结合的方式，通过水的灵气来反映别墅建筑本身的生动。筑本身的生动。“城有水则秀、居有水则灵。城有水则秀、居有水则灵。” -水不仅表现为一种韵律水不仅表现为一种韵律的美，而且表现为一种灵性的美。的美，而且表现为一种灵性的美。水景别墅水景别墅.26 就别墅建筑和水的关系而言，就别墅建筑和水的关系而言，水景别墅可以分为六种类

29、水景别墅可以分为六种类型：型： 骑水型骑水型这种别墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比这种别墅指的是跨越溪流的住宅或水上住宅，国内目前比较少见。因为这类型别墅建筑技术处理难度比较大，且投较少见。因为这类型别墅建筑技术处理难度比较大，且投入成本高，在商品别墅批量生产的特性中难以实现集约化。入成本高，在商品别墅批量生产的特性中难以实现集约化。 引水型引水型这种别墅建筑的最初原形是云南丽江的纳西族民居，在他这种别墅建筑的最初原形是云南丽江的纳西族民居，在他们的大研镇中，户户宅院里都有溪流穿过，正所谓们的大研镇中，户户宅院里都有溪流穿过，正所谓 引引水入宅水入宅 。这类型别墅在国内别墅建筑中有

30、逐渐增多的。这类型别墅在国内别墅建筑中有逐渐增多的趋势。趋势。.27听水型听水型指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中指在自己的庭院中放置流水，形成小型瀑布，使自己的居家中充满潺潺的流水声，更突出了居家的幽静感。这类型别墅注重充满潺潺的流水声，更突出了居家的幽静感。这类型别墅注重的是线形水景的实现，目前国内并不多见。的是线形水景的实现，目前国内并不多见。 拥水型拥水型所谓拥水是指拥有私家游泳池，拥有一片私人的水域，相对而所谓拥水是指拥有私家游泳池，拥有一片私人的水域，相对而言只是观水实惠很多。这类型别墅在国内并不少见，但在私家言只是观水实惠很多。这类型别墅在国内并不少见，但在私

31、家游泳池处理上通常以室内的为主，同时在尺寸的把握和处理上游泳池处理上通常以室内的为主，同时在尺寸的把握和处理上以戏水功能为主，大多没有按标准尺寸进行设置。以戏水功能为主，大多没有按标准尺寸进行设置。 .28临水型临水型这类别墅与水是这类别墅与水是 “ 零距离零距离 ” ，即拥有自己的私家岸线，这，即拥有自己的私家岸线，这种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。在国外的别墅种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。在国外的别墅设计中往往会借助于码头、栈桥等建筑要素，使这种岸线的拥设计中往往会借助于码头、栈桥等建筑要素，使这种岸线的拥有感加以强化。有感加以强化。 观水型观水型主要指对天然水域的欣

32、赏度，这在建筑处理上注重的是观水的主要指对天然水域的欣赏度，这在建筑处理上注重的是观水的角度和方位。在别墅建造中努力实现对天然水域的视觉满足。角度和方位。在别墅建造中努力实现对天然水域的视觉满足。.29就水景别墅的水景性质而言，水景别墅就水景别墅的水景性质而言，水景别墅划分为：划分为： 海景别墅、江景别墅和湖景别墅等。海景别墅、江景别墅和湖景别墅等。.30 海景别墅海景别墅海南大公馆海南大公馆 “生活生意生活生意”的公馆生活的公馆生活海南大公馆海南大公馆位于海口市海甸岛一线海景，海南最北端，位于海口市海甸岛一线海景，海南最北端，是海南绝版大面积，大花园豪华别墅，户均占地近三亩，是海南绝版大面积

33、，大花园豪华别墅，户均占地近三亩，仅栋。户型面积为平方米的独立别墅，五星仅栋。户型面积为平方米的独立别墅，五星级商务会所，高雅华贵的内外环境，宽敞舒适的设计更级商务会所，高雅华贵的内外环境，宽敞舒适的设计更能体现公馆生活的气能体现公馆生活的气 派，温泉海景叠加别派，温泉海景叠加别 墅，拥有私家温泉池墅，拥有私家温泉池 、独立花园、一线海、独立花园、一线海 景和大公馆的纯别墅景和大公馆的纯别墅 社区。社区。.31 江景别墅江景别墅-水印长堤水印长堤水印长堤水印长堤，地处万江东江南支流，与，地处万江东江南支流，与1.8公里的东江零距公里的东江零距离相依，是东莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅区。离相依，

34、是东莞唯一的沿江（活水）水岸豪宅区。水岸独栋庭院，永无遮挡的一线无敌江景水岸独栋庭院，永无遮挡的一线无敌江景,零距离拥有自零距离拥有自己的私家岸线己的私家岸线;依江畔天然形态师法自然，以雕塑手法融依江畔天然形态师法自然，以雕塑手法融入东江水脉。入东江水脉。.32 湖景别墅湖景别墅顺德碧桂园全新水景独立别墅组团顺德碧桂园全新水景独立别墅组团翠江湾翠江湾，融汇精致人工湖水，融汇精致人工湖水景，维多利亚式风情的独立别墅建筑，将尊贵水岸生活演绎得景，维多利亚式风情的独立别墅建筑，将尊贵水岸生活演绎得淋漓尽致。淋漓尽致。依水而居，是现代人梦想中的自然生活。依水而居，是现代人梦想中的自然生活。翠江湾翠江湾

35、临水而筑，坐临水而筑，坐享得天独厚的滨水生活，让尊贵别墅与优雅生活一脉连成。临享得天独厚的滨水生活，让尊贵别墅与优雅生活一脉连成。临近碧江的天然条件，使翠江湾一揽千米清波潋滟；社区内两个近碧江的天然条件，使翠江湾一揽千米清波潋滟；社区内两个精致幽雅的人工湖，则更在江景之外，为翠江湾增添了婉约旖精致幽雅的人工湖，则更在江景之外，为翠江湾增添了婉约旖旎的清湖胜景，闲来湖滨漫步，生活惬意无边。旎的清湖胜景，闲来湖滨漫步，生活惬意无边。.33顾名思义，顾名思义，高尔夫别墅高尔夫别墅是高尔夫球场与别墅的组合体，是高尔夫球场与别墅的组合体，推崇以健康、绿色的高尔夫球场为背景，致力营造推崇以健康、绿色的高尔

36、夫球场为背景，致力营造“高高尚、运动、健康尚、运动、健康”的氛围。的氛围。无论是在高尔夫发源地苏格兰，还是在高尔夫盛行的美无论是在高尔夫发源地苏格兰，还是在高尔夫盛行的美国，抑或在高尔夫刚刚兴起的中国，对于居住者来说，国，抑或在高尔夫刚刚兴起的中国，对于居住者来说，高尔夫别墅都是品位的象征。高尔夫别墅都是品位的象征。 被誉为绿色、健康、环保的高尔夫住宅，已越来越走进被誉为绿色、健康、环保的高尔夫住宅，已越来越走进人们的生活。花钱购置一栋高尔夫别墅，不仅可以享受人们的生活。花钱购置一栋高尔夫别墅，不仅可以享受乡村宁静、悠闲的生活，还可作为一部分乡村宁静、悠闲的生活，还可作为一部分 投资理财的投资

37、理财的方式，让资产获得增值。正因为有此一举二得，休闲与方式，让资产获得增值。正因为有此一举二得，休闲与投资兼具的功能，高尔夫别墅才成了人们关注的热点。投资兼具的功能，高尔夫别墅才成了人们关注的热点。高尔夫别墅高尔夫别墅.34深圳观澜湖高尔夫别墅深圳观澜湖高尔夫别墅 作为世界最大球会的高尚别墅项目，作为世界最大球会的高尚别墅项目，观澜湖高尔夫大宅观澜湖高尔夫大宅坐落在坐落在中国最著名的的观澜湖世界杯球场中央，以其无可比拟的经济中国最著名的的观澜湖世界杯球场中央，以其无可比拟的经济价值、生活价值和社会价值，成为国际、国内财富人士的首选价值、生活价值和社会价值，成为国际、国内财富人士的首选府邸。荣膺

38、健力士世界第一大球会的观澜湖高尔夫球会，拥有府邸。荣膺健力士世界第一大球会的观澜湖高尔夫球会，拥有1010个国际锦标级球场，世界级品牌的尊崇地位和品牌内涵，奠个国际锦标级球场，世界级品牌的尊崇地位和品牌内涵，奠定了观澜湖高尔夫大宅的内蕴及其经济价值。以高尔夫为纽带，定了观澜湖高尔夫大宅的内蕴及其经济价值。以高尔夫为纽带，为观澜湖创造出巨星闪为观澜湖创造出巨星闪 耀、精英汇聚的国际化耀、精英汇聚的国际化 氛围，中国首席高尔夫氛围，中国首席高尔夫 国际高尚社区的至尊品国际高尚社区的至尊品 牌，由此铸就。牌，由此铸就。.35三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件购买购买别墅的群体，都期望享

39、受到一个超高品质的居住生别墅的群体，都期望享受到一个超高品质的居住生活空间。既能享受到别墅的自然、生态、健康、文化，活空间。既能享受到别墅的自然、生态、健康、文化，又能同时享受城市的繁华与便利。现代别墅开发要想赢又能同时享受城市的繁华与便利。现代别墅开发要想赢得消费者的得消费者的“芳心芳心”，必须具备以下三大要素：，必须具备以下三大要素：要素一：山水与环境资源要素一：山水与环境资源要素二：密度与景观质量要素二：密度与景观质量要素三：设计与配套功能要素三：设计与配套功能.36要素一：山水与环境资源要素一：山水与环境资源 未来别墅设计的发展方向，其中一个值得关注的是生态化，由于别墅大未来别墅设计的

40、发展方向，其中一个值得关注的是生态化，由于别墅大多是建立在郊区或空旷之处，如何节约能源、改善地域气候、最大限度多是建立在郊区或空旷之处，如何节约能源、改善地域气候、最大限度表现和利用自然环境是今后别墅保持可持续性发展所要解决的关键问题。表现和利用自然环境是今后别墅保持可持续性发展所要解决的关键问题。 因此，我们在评判一座别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：因此，我们在评判一座别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：项目大周边环境、社区内部环境、别墅自身院落和内部空间的室内环境，项目大周边环境、社区内部环境、别墅自身院落和内部空间的室内环境，其中，最重要的是看别墅所处的地理环境是否具

41、备山水与环境资源，因其中，最重要的是看别墅所处的地理环境是否具备山水与环境资源，因为买别墅的人并为买别墅的人并 不是因为缺房子住，买不是因为缺房子住，买 别墅的主要目的是为了别墅的主要目的是为了 提高自己的生活质量特提高自己的生活质量特 别是追求更好的室外居别是追求更好的室外居 住环境。住环境。三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件.37要素二：密度与景观质量要素二：密度与景观质量 对于一个别墅社区内部环境质量的评判，主要看建筑密度、对于一个别墅社区内部环境质量的评判，主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。私密性和规划形态三个方面。 首先，从建筑密度来看，好的别墅必须是低密度的，

42、这样才首先，从建筑密度来看，好的别墅必须是低密度的，这样才能保证有足够好的景观和足够大的居住空间。其次是私密性，能保证有足够好的景观和足够大的居住空间。其次是私密性，别墅业主相对来说生活富裕、事业成功，渴望在个人家庭生别墅业主相对来说生活富裕、事业成功，渴望在个人家庭生活方面有一定私密性，所以对建筑之间的间距，对建筑密度活方面有一定私密性，所以对建筑之间的间距，对建筑密度的要求，特别是保护住户私密性方面的要求非常高。的要求，特别是保护住户私密性方面的要求非常高。三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件第三方面是别墅社区的规第三方面是别墅社区的规划形态。一个别墅社区，划形态。一个别墅社区

43、，价值最高，销售最好的是价值最高，销售最好的是那些道路尽端的别墅，独那些道路尽端的别墅，独立占据小岛的别墅，或者立占据小岛的别墅，或者几户共享一座小岛或半岛几户共享一座小岛或半岛的别墅，以及四到五户围的别墅，以及四到五户围合成小组团的别墅。合成小组团的别墅。.38要素三：设计与配套功能要素三：设计与配套功能 别墅户型的创新求变，需要在功能的细化、空间尺度的精确把握别墅户型的创新求变，需要在功能的细化、空间尺度的精确把握及空间气氛的营造上多做文章。及空间气氛的营造上多做文章。 别墅所追求的是新的功能和更加舒适的生活，所以在别墅的设计别墅所追求的是新的功能和更加舒适的生活，所以在别墅的设计中，应把

44、注意力放在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受中，应把注意力放在如何开发新的功能空间，创造新的空间感受方式方面，而不是一味地追求面积的节省，而别墅的豪与奢则应方式方面，而不是一味地追求面积的节省，而别墅的豪与奢则应体现在建筑空间设计的巧妙和新的功能空间开发方面。别墅，只体现在建筑空间设计的巧妙和新的功能空间开发方面。别墅，只有在空间流动性乃至不同性质空间的形状、位置、大小等方面精有在空间流动性乃至不同性质空间的形状、位置、大小等方面精雕细琢才能取得空间质量的提升，并且其室内空间和室外空间、雕细琢才能取得空间质量的提升，并且其室内空间和室外空间、建筑造型之间达到一种和谐共生的平衡时，建筑的魅力

45、才会体现。建筑造型之间达到一种和谐共生的平衡时，建筑的魅力才会体现。 作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅空间的艺术性，空间的表现作为建筑艺术品中的上乘作品，别墅空间的艺术性，空间的表现力，更应该是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。力，更应该是建筑师和别墅豪宅开发商的新追求。三、高品质别墅具备的条件三、高品质别墅具备的条件.39 交通便捷交通便捷 方便快捷的交通网络奠定了高档居住型别墅板块的核心竞争力。方便快捷的交通网络奠定了高档居住型别墅板块的核心竞争力。城市居住型别墅虽然远离尘嚣，但一定具有快捷的交通网络，城市居住型别墅虽然远离尘嚣，但一定具有快捷的交通网络，拥有便利丰厚的城市资源。拥有便利丰厚

46、的城市资源。四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点“居住型居住型”别墅所在板块的生活配套的成熟度直接影响板块档次，别墅所在板块的生活配套的成熟度直接影响板块档次，成熟的板块发展大大提升别墅的品质。成熟的板块发展大大提升别墅的品质。 板块成熟板块成熟.40私密性强私密性强 别墅之所以被称为最高居住方式，它强调居住空间对生活方式别墅之所以被称为最高居住方式，它强调居住空间对生活方式的满足感。清雅的格调、柔和的色彩错落地掩映于园林之中，和的满足感。清雅的格调、柔和的色彩错落地掩映于园林之中，和流动的景观空间一起营造随意轻松的居住氛围。蜿蜒曲折，步移流动的景观空间一起营造随意轻松的居住氛围。

47、蜿蜒曲折，步移景异，体现轻松的风格品味，衍生出栖居于此的无尽遐想。景异，体现轻松的风格品味，衍生出栖居于此的无尽遐想。 四、城市居住型别墅的特点四、城市居住型别墅的特点物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关物业管理对于业主将来的正常使用及物业将来的升值潜力都至关重要。如门卫管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、重要。如门卫管理、巡逻管理、交通管制、智能化防盗设备管理、紧急呼叫系统管理等，做到管家式服务及隐形管理。紧急呼叫系统管理等，做到管家式服务及隐形管理。 管家式物业管理管家式物业管理.41五、北方别墅和南方别墅的差异化分析五、北方别墅和南方别墅的差异化分析首先，首

48、先，北方的别墅强调的是阳光，而南方别墅强调更多的是北方的别墅强调的是阳光，而南方别墅强调更多的是通风通风。虽然这两个字眼看似宽泛，但它却影响了建筑的体型。虽然这两个字眼看似宽泛，但它却影响了建筑的体型设计、门窗设计和院落设计。北方强调阳光，正因为阳光是设计、门窗设计和院落设计。北方强调阳光，正因为阳光是它的优势所在。对比南方，以两个地方为例，一个是长江中它的优势所在。对比南方，以两个地方为例，一个是长江中下游地区，每年都有梅雨季节，非常潮湿；另一个是广东，下游地区，每年都有梅雨季节，非常潮湿；另一个是广东，阳光又过于强烈。所以说，阳光又过于强烈。所以说，北方的阳光，从生活的角度来讲，北方的阳光

49、，从生活的角度来讲，能提供更高的舒适度，能提供更高的舒适度，同时，又能塑造出一个建筑的阴影、同时，又能塑造出一个建筑的阴影、轮廓，也即建筑学上常轮廓，也即建筑学上常 说的说的“阳光是真正刻画阳光是真正刻画 建筑特色的把式建筑特色的把式”；南；南 方强调通风，主要通过方强调通风，主要通过 大量的半室外空间解决。大量的半室外空间解决。 .42五、北方别墅和南方别墅的差异化分析五、北方别墅和南方别墅的差异化分析北方建筑的造型与立面设计，强调厚重、朴实北方建筑的造型与立面设计，强调厚重、朴实，包括用，包括用材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料；材上，尽量选择一些以砖、石为主的材料；南方强调的是清新通透

50、南方强调的是清新通透，所以，立面多为浅色，材料的，所以，立面多为浅色，材料的选择上用的多是涂料、木结构、仿木结构、钢结构等。选择上用的多是涂料、木结构、仿木结构、钢结构等。 .43别墅项目的开发处起步阶段别墅项目的开发处起步阶段 目前山西省的别墅项目还处于起步阶段，开发量少，市目前山西省的别墅项目还处于起步阶段，开发量少，市场消费需求比较大，一些纯别墅项目的出现弥补了山西场消费需求比较大，一些纯别墅项目的出现弥补了山西高品质楼盘缺失的空白，满足一部分高端购房者的要求。高品质楼盘缺失的空白，满足一部分高端购房者的要求。花公寓的钱住别墅花公寓的钱住别墅 目前上市的别墅项目在价格上对购房者有很强的诱

51、惑力，目前上市的别墅项目在价格上对购房者有很强的诱惑力，价格紧贴同期高档楼盘，与之形成竞争，将吸引一批原价格紧贴同期高档楼盘，与之形成竞争，将吸引一批原本准备购买高档多层或高层住宅的消费群体。本准备购买高档多层或高层住宅的消费群体。六、山西省别墅市场六、山西省别墅市场.44由于别墅产品自身品质的提高，因此价格会有小幅上由于别墅产品自身品质的提高，因此价格会有小幅上涨，均价可能会达到涨，均价可能会达到6000元元/平方米左右。平方米左右。建筑风格一直以欧式为主，建筑风格一直以欧式为主，20062006年太原市准备上市的年太原市准备上市的别墅产品将大胆尝试中式风格，或是将山西民居风格别墅产品将大胆

52、尝试中式风格，或是将山西民居风格与西洋建筑融合。与西洋建筑融合。 中式产品已经定位到中式产品已经定位到“中而新中而新”的程度，即创新的中的程度，即创新的中式产品，而不是复古的东西。中式豪宅的开发商都在式产品，而不是复古的东西。中式豪宅的开发商都在强调住中式别墅的舒适性，舒适主义引领着设计的走强调住中式别墅的舒适性，舒适主义引领着设计的走向。目前省城还有一些知名房产商也准备在向。目前省城还有一些知名房产商也准备在2006年将年将中式豪宅进行到底。中式豪宅进行到底。 六、山西省别墅市场六、山西省别墅市场.45以往太原楼盘只有少数配套别墅产品，比如佳地花园以往太原楼盘只有少数配套别墅产品，比如佳地花

53、园等项目。自去年以来，不断有楼盘配套数量较多的别等项目。自去年以来，不断有楼盘配套数量较多的别墅产品，比如大唐世家炫特区、华宇绿洲等项目。进墅产品，比如大唐世家炫特区、华宇绿洲等项目。进入入20062006年，别墅项目更显活跃，飞云大院、五龙湾阳年，别墅项目更显活跃，飞云大院、五龙湾阳光海岸、龙观天下三个项目更是以纯别墅的概念进入光海岸、龙观天下三个项目更是以纯别墅的概念进入市场，以其低密度、生态高档等概念吸引了一批购房市场，以其低密度、生态高档等概念吸引了一批购房者的关注，在太原刮起一股别墅风。者的关注，在太原刮起一股别墅风。 .46项目名称：项目名称：太原太原飞云大院飞云大院开开 发发 商

54、：山西飞云房地产开发有限公司商：山西飞云房地产开发有限公司项目介绍：项目介绍： 汾河畔，惊羡深宅大院，敛聚盛事弘景之贵气。汾河畔，惊羡深宅大院，敛聚盛事弘景之贵气。 汇通，方能得天下。入世的省思，出世的洒脱，得益于汾河畔荣汇通，方能得天下。入世的省思，出世的洒脱，得益于汾河畔荣耀领地的飞云大院，疏朗大气的超然境界，动静相依的宅院生活，耀领地的飞云大院，疏朗大气的超然境界，动静相依的宅院生活，为家平添无与伦比的尊崇地位。为家平添无与伦比的尊崇地位。万科首席设计倾力打造，太原首席纯品万科首席设计倾力打造，太原首席纯品TOWNHOUSETOWNHOUSE高尚社区。高尚社区。山西省别墅市场山西省别墅市

55、场.47楼盘名称：楼盘名称： 龙观天下龙观天下“龙观天下龙观天下”，太原市顶级纯别墅区，坐落于五龙口东街之上，太原市顶级纯别墅区，坐落于五龙口东街之上，比市中心高比市中心高145米，高居太原之巅，俯瞰整个龙城盛景，远离城米，高居太原之巅，俯瞰整个龙城盛景，远离城市的污染和喧哗，包揽山川秀色，蓝天白云、鸟语花香；清晨感市的污染和喧哗，包揽山川秀色，蓝天白云、鸟语花香；清晨感受第一缕阳光的温暖，夜晚欣赏明净的繁星，时时体验世外桃源受第一缕阳光的温暖，夜晚欣赏明净的繁星，时时体验世外桃源般的心旷神怡。般的心旷神怡。“龙观天下龙观天下”别墅区总占地别墅区总占地100亩，坐拥龙脉，近揽千亩果园，亩，坐拥

56、龙脉，近揽千亩果园，精心打造的太原市首席上流社区、名门望族顶级生活领地。精心打造的太原市首席上流社区、名门望族顶级生活领地。.48美国富翁豪宅美国富翁豪宅七、名墅赏析七、名墅赏析.49美国富翁豪宅美国富翁豪宅.50美国富翁豪宅美国富翁豪宅.51美国富翁豪宅美国富翁豪宅.52美国富翁豪宅美国富翁豪宅.53美国富翁豪宅美国富翁豪宅.54美国富翁豪宅美国富翁豪宅.55美国富翁豪宅美国富翁豪宅.56美国富翁豪宅美国富翁豪宅.57国内顶级别墅国内顶级别墅中国大陆顶级豪宅中国大陆顶级豪宅上海檀香别墅上海檀香别墅檀宫的设计源自海派建筑的精神家园，欧洲，十八栋建筑风格涉檀宫的设计源自海派建筑的精神家园，欧洲，十八栋建筑风格涉及到英伦、意大利、