商业地产培训

1、12021/8/14报告提纲报告提纲何为商业地产？何为商业地产？商圈与社区商业商圈与社区商业商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 1PART 2PART 322021/8/1432021/8/1442021/8/1452021/8/1462021/8/1472021/8/14商业地产的分类不是商业地产的分类不是一成不变一成不变的，而是根据城市、商业的发的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的展和地区属性的不同而变化的82021/8/14商业地产的发展与居民商业地产的发展与居民消费结构和消费水平消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历发展阶段密切相关，经历“必需必需起步起步发展发

2、展享受享受”四个过程四个过程第一阶段第一阶段以满足生活基本需要的必必需型需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段第二阶段较好地解决基本生活后的起步型起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段第三阶段以体现个性特点的发展型发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段第四阶段以追求生活质量的享受型享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段阶段描述阶段描述基本特征基本特征300US$1000US$3000US$5000- US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDP92021/8/14百货大楼大型超市大型超市供销社城市生活休闲中心商业商业模式模式国外国外模式模式发展发

3、展特征特征国内国内模式模式发展发展特征特征第一代商业第一代商业第三代商业第三代商业第二代商业第二代商业街区商铺百货商场摩尔摩尔风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。城市中心区域城市中心区域社区中心社区中心/临近市区临近市区 城市中心城市中心/副中心副中心/交通枢纽交通枢纽 第四代商业第四代商业以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨城

4、市生活休闲中心随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以国内汽车保有量低难以支 撑 真 正 意 义 的 郊 区支 撑 真 正 意 义 的 郊 区mall我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化着眼于满足大众日益增加的精神和文化精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心购物中心城市核心城市核心102021/8/14何为商业地产？何为商业地产？PART 1p商业地产的基本概念商业地产的基本概念p商业地产的分类商

5、业地产的分类112021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产商业地产用于经营用途的房地产形式用于经营用途的房地产形式 商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开开放、封闭放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的主体特征以租赁回报为目的，包，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目狭义

6、商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目122021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产与住宅房地产的区别商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产住宅房地产商业地产商业地产发展商大多数采取发展商大多数采取开发销售开发销售的的模式，其模式，其资资金回收模式相对简单金回收模式相对简单 商业地产项目是商业地产项目是只租不售、或只销售部分只租不售、或只销售部分的面积的面积，大部分靠，大部分靠企业长期持有企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买类产品时，主要是买来来自住或投资自住或投资大多数购买者购买商业地产类产品

7、是作为大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种一种稳定型、投资回报率较高的一种投资稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的工具，买来作为投资用的 发展商只要发展商只要将房子卖出去将房子卖出去，将社区的物业，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将而且还要将后期的经营后期的经营、推广作为第一等、推广作为第一等大事来对待大事来对待132021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产在开发和运营中涉及到三个层面资

8、本运营资本运营商业地产商业地产市场开发市场开发运营管理运营管理142021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念商圈商圈吸引顾客的辐射范围吸引顾客的辐射范围商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围射范围商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解

9、商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。152021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念业态业态面向某类目标顾客的商店营业形态面向某类目标顾客的商店营业形态u 特征：特征：“怎么卖怎么卖 ”u 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服形态、价格政策、销售方式、销售服务务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态u 目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种u 包括百货店、

10、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣折扣店、店、自动售货机、邮购店、无店铺销自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物售形式（电子购物B2C，C2C）等 业态：业态：“店店“商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态162021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念业种业种面向顾客某类用途的商店营业种类面向顾客某类用途的商店营业种类u 特征：特征：“卖什么卖什么”u 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万万）种，国外发达国家的业种细分

11、更多，难以胜数 u 从使用目的上分为消费消费品品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等业种：业种：“货货”依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类172021/8/14何为商业地产？何为商业地产？PART 1p商业地产的基本概念商业地产的基本概念p商业地产的分类商业地产的分类182021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。我们可以

12、根据不同的标准对其进行分类我们可以根据不同的标准对其进行分类192021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类分类标准分类标准类型类型备注备注按照功能类型按照功能类型零售功能百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心等娱乐功能电影城、娱乐城、KTV、游乐园等餐饮型大中型酒店、中小型快餐等健身、休闲服务运动会所、健康中心、美容中心等按购买消费内容物品交易场所为消费者提供购物场所，包含购物中心、家居建材、超市、商业街等服务交易场所为消费者提供某种服务的场所，如餐饮、酒店类体验业态为消费者提供身心体验场所，如娱乐、健身、美容、美发等场所按客户广度大众客户类面向所有社会上

13、的人群，为大众消费者提供服务，如超市、餐饮等小众客户类面向社会的少数人群，如面向年轻人的娱乐迪吧、面向高收入的高级会所等按建筑形式按建筑形式单体商业建筑单一建筑体，独立于其他商业建筑底层商业建筑如住宅底层商铺地下商业建筑地下商业街，多由人防工程改造而成综合商业建筑多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起按照市场覆盖范按照市场覆盖范围围近邻型如小卖部、便利店、食品店、粮食店社区型菜市场、超市等区域型购物中心超大区域型中心商业街按照商店销售产品类型综合商店提供不同类型货品和服务的综合性场所服装和饰品店服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等其他书店、玩具店、箱

14、包店、珠宝店和运动器材店便利店包括超市、食品店和药房202021/8/14PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：百货店百货店超级市场超级市场大型综合市场大型综合市场便利店便利店专业店专业店专卖店专卖店购物中心购物中心仓储商店仓储商店家居中心家居中心212021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍1. 百货店百货店Department store(Dept)特点特点u 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式u 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品

15、为主u 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全u 选址在城市繁华区、交通要道u 商圈范围大商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象u 商店规模大，在5000平方米以上u 商店设施豪华，店堂典雅、明快u 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人概念概念在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态222021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍2.大型综合商场大型综合商场general merchandise store(GMS)概念概念采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势

16、合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态特点特点u 采取自选销售方式和连锁经营方式u 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发u 设有与商店营业面积相适应的停车场u 目标顾客为购物频率高的居民u 商圈范围较大商圈范围较大u 商店营业面积一般在2500平方米以上u 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道232021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍3. 超级市场超级市场 super market(SM)概念概念采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态特点特点u 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行u 商品构成以购

17、买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主u 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地u 选址在居民区、交通要道、商业区u 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象以居民为主要销售对象u 商店营业面积在500平方米以上u 目标顾客以居民为主242021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍4. 便利店便利店convenience store(Cv.S)概念概念满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态特点特点u 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营

18、方式u 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日u 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地u 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物居民徒步购物57min到达的范围内到达的范围内u 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买u 经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格252021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍5.专业店专业店 speciatity store(SS)概念

19、概念经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态特点特点u 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营u 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润高利润u 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内u 商圈范围不定u 营业面积根据主营商品特点而定u 目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求262021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍6.专卖店专卖店 exclusive shop (ES)概念概念专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零

20、售业态特点特点u 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营u 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利u 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务u 选址在繁华商业区繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内u 商圈范围不定u 目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究272021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍7.购物中心购物中心 shopping center(SC)概念概念企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体特点特点u 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等

21、共同活动，实行统一管理实行统一管理u 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成u 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场u 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道u 商圈根据不同经营规模、经营商品而定u 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制， 目标顾客以流动顾客为主282021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍8. 家居中心家居中心 home center(HC)概念概念以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及

22、服务为主的、采取自选方式销售的零售业态特点特点u 选址在城乡结合部、公路边、交通城乡结合部、公路边、交通要道要道或消费者自有房产比率较高的地区u 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等u 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势u 提供一站式购足和一条龙服务u 可采取连锁经营方式u 有一定的停车场292021/8/14PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍9.仓储商店仓储商店 warehouse store(WS)概念概念在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商

23、品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态特点特点u 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000 m以上u 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务u 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品u 商店设施简单化商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营u 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场 30202

24、1/8/14PRRT 1 何为商业地产？业种介绍业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是是“卖什么卖什么”。 通常分为以下四大类：通常分为以下四大类：餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐零售零售生活服务生活服务312021/8/14PRRT 1 何为商业地产？业种介绍业业种种分分类类零售类零售类餐饮类餐饮类服务类服务类休闲娱乐休闲娱乐选购品选购品便利便利品品宴请宴请型型随机随机型型日日常常型型携带携带型型消遣消遣型型大众大众型型私属私属型型商务商务型型日常日常型型生活生活型型大众大

25、众型型小众小众型型业业种种选选择择百货家电数码店家居建材鞋帽服饰店化妆品专卖等精品超市奢侈品专卖收藏品店高尔夫用品服装定制等便利店中型超市蛋糕店花店药房等大中型正餐中西快餐简餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特产专卖等咖啡茶座等邮局银行电信干洗店维修中介等美容美发书店宠物店摄影诊所等会所KTV酒吧等桌球房网吧棋牌室游艺室等健身房美容SPA足道按摩等业种细分：业种细分：322021/8/14报告提纲报告提纲何为商业地产？何为商业地产？商圈与社区商业商圈与社区商业商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 1PART 2PART 3332021/8/14商圈与社区商业商圈与社区商业PART 2p社区商业

26、社区商业社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而小而杂以生活所需为主杂以生活所需为主 p商圈商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主342021/8/14352021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业社区商业消费人口是决定社区商业的第一要素消费人口是决定社区商业的第一要素常住人口（万人）人均面积（平米）消费习惯/频次消费需求交通时间（分钟）居住组团居住组团0.3 0.80.6就近消费+目的消费+即时消费/每天基础配套步行3

27、5居住小区居住小区2 30.6 0.8就近消费+目的消费+即时消费/1-3天基础配套步行5 - 10居住区居住区5 100.8 - 1目的消费+随机消费 /3 5天基础配套+休闲、娱乐步行10 15；车行5特大型特大型居住区居住区10以上1 1.2目的消费+随机消费/周月基础消费+生活购物、休闲娱乐步行不超过20；车行不超过10362021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业社区商业居住组团类社区商业配置：居住组团类社区商业配置：零售与配套零售与配套居住组团居住组团：由于受到人口总量的限制，居住组团的消费需求一般以基础型为主，其涵盖的业态业种相对比较单一，零售类及配套类商业居多。例如： 零售

28、类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等372021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业社区商业居住小区类社区商业配置：居住小区类社区商业配置：零售、配套、发展型零售、配套、发展型居住小区居住小区：居住小区一般由多个居住组团组成，人口数量在后者的基础上有大幅的提高，居民对社区商业的要求也随之提升，出现少量的发展型社区商业。例如：零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大中型超市等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社等382021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业社区商业居住区类社区

29、商业配置：居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型零售、配套、休闲、发展型居住区居住区：由于消费人口的激增，服务半径的扩大，社区商业的业态业种的丰富程度已较为接近区域型商业。例如：零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大型卖场等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等休闲类 按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训等392021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业社区商业特大居住区类社区商业配置：特大居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型零售、配套、休闲、发展型特大型居住区特大型居住区：突破原有区域规

30、划的限制，在消费人口数量和商业建筑体量上以不能用常规标准来衡量。目前此类居住区的数量较少，服务能力和辐射范围有突破区域商业中心的可能。例如：零售类 便利店，书店，建材卖场，专业专卖，大型卖场，购物中心等配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等休闲类 按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训，汽车美容，婚纱，琴行等402021/8/14商圈与社区商业商圈与社区商业PART 2p社区商业社区商业社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主 p商圈商

31、圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主412021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业商圈u 主圈：主圈：65%顾客来自主要商圈顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内u 次圈次圈：25%顾客来自次要商圈顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内u 边圈：边圈： 10%顾客来自边缘商圈顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，

32、顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外商圈的构成及顾客来源商圈的构成及顾客来源主圈主圈次圈次圈边圈边圈422021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业商圈u人口数量及特点人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。u建设状况建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。商圈分析要素商圈分析要素商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。模变化的各种因素进行综合性的研究。u社会因素社会

33、因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。u商业发展潜力商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。432021/8/14PRRT 2 商圈与社区商业商圈影响商圈大小的因素影响商圈大小的因素百货商店的自身的特点百货商店的自身的特点百货商店的经营规模百货商店的经营规模百货商店的经营商品种类百货商店的经营商品种类交通运输情况交

34、通运输情况竞争对手的地理位置竞争对手的地理位置百货商店的促销情况百货商店的促销情况消费者的流动性消费者的流动性442021/8/14休息十分钟，稍后继续休息十分钟，稍后继续452021/8/14报告提纲报告提纲何为商业地产？何为商业地产？商圈与社区商业商圈与社区商业商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 1PART 2PART 3462021/8/14商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点商业建筑空间要点p建筑空间类型建筑空间类型集中式商业（盒式商业）集中式商业（盒式商业）街区式商业街区式商业商业空间创新商业空间创新472021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计

35、建筑空间要点主力店主力店入口入口立面立面中庭中庭动线动线五大要素五大要素482021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点492021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面包装创意是否需要？包装创意是否需要？常见耳机包装常见耳机包装创意耳机包装创意耳机包装502021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面外表重不重要？外表重不重要？512021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引费者最直观的吸引522021/8/14

36、PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面立面风格应当立面风格应当532021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面国外商业案例国外商业案例542021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点552021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口562021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口572021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口582021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口592021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口602021/8/1

37、4PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为：路口路口“金角金角”是最容易吸纳和聚集人气的地方，是最容易吸纳和聚集人气的地方，导入客流作用对商业体的价导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献值贡献大于商铺的价值贡献612021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点622021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线客流车流货流632021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线642021/8/14PRRT 3 商业建

38、筑空间设计建筑空间要点/动线652021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线662021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线672021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点682021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭692021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭休息等候休息等候聚集聚集商业活动商业活动702021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭上海恒隆广场上海南方商城上海-海上海商业广场上海大拇指商业广场712021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑

39、空间要点722021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点732021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点742021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点752021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点762021/8/14772021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点什么是主力店什么是主力店一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店有号召力的店，就是主力店。包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人一个是面积大，大面积能够带来大人流流。主力店一般面积在50002万平方米

40、。另外一种一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌是拥有众多忠诚客群的知名品牌。782021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点 主力店位置确定主力店位置确定第一，将最有价值的商业面积出租给经营散户，而获得更高的租金收入；第二，主力店所处的层级越高，则对经营散户的拉动作用就越大。主力店的经营就会越轻松，风险就越小发展商希望主力店经营发展商希望主力店经营位置离首层越远越好位置离首层越远越好主力商家希望离首层越近越主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层好，最好就定在首层博弈博弈792021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点 主力店位置确定主力店位置确定现实现实折中的结

41、果折中的结果主力店的经营层级大多主力店的经营层级大多数位于二层至顶层之间数位于二层至顶层之间既保证了主力店有一个相对理想的经既保证了主力店有一个相对理想的经营位置营位置又能将首层腾出来让发展商获得基本又能将首层腾出来让发展商获得基本的投资回报的投资回报如果两家主力店，则应该呈如果两家主力店，则应该呈“哑铃形哑铃形”布布局，让两家主力店位于物业两侧，中间是局，让两家主力店位于物业两侧，中间是中小散户构成的长廊中小散户构成的长廊如果多家主力店，至少应该在顶层布置一如果多家主力店，至少应该在顶层布置一家，以达到吸引客流向上走的目的。家，以达到吸引客流向上走的目的。让客流在到达主力店之前尽可让客流在到

42、达主力店之前尽可能经过更多的商铺，尽可能逗能经过更多的商铺，尽可能逗留更长的时间留更长的时间比较合理的原则比较合理的原则802021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点 核心主力店辅助主力店配套辅助店零售设施零售设施百货、综合超市等时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店不同地区商品特色店文化娱乐设文化娱乐设施施动感影院、科技展览等儿童乐园等艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施餐饮设施中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧快餐类、风味小吃类宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等主力店业态选择：突破百货与卖场主力店业态选择：突破百货与卖场对于面积在对于面积在10万平米以上、多

43、种业态组合的购物中心，多个主力店是必要的。万平米以上、多种业态组合的购物中心，多个主力店是必要的。每一种业态都需要自己的每一种业态都需要自己的“龙头龙头”，以实现对客流的吸引和购物中心的整体定位。，以实现对客流的吸引和购物中心的整体定位。812021/8/14商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点商业建筑空间要点p建筑空间类型建筑空间类型盒式商业（集中式商业）盒式商业（集中式商业）街区式商业街区式商业商业空间创新商业空间创新822021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业集中式商业（盒式商业）有两大类：集中式商业（盒式商业）有两大类：1. 独立大型商业独立大

44、型商业：如上海正大广场、广州天河城、北京西单大悦城等：如上海正大广场、广州天河城、北京西单大悦城等2. 大型裙房商业大型裙房商业：如上海港汇广场、上：如上海港汇广场、上海商城、上海恒隆广场等海商城、上海恒隆广场等832021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道842021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道852021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道楔形入口广场楔形入口广场p建筑入口凹入建

45、筑体量，将外部空间或深或浅地引入建筑的区域内。p形成具有个性的入口空间;或者楔入的部分将建筑穿透以达到通畅的特殊目的。p对于外部交通设计有利，可缓解入口区域对外部街道或基地环境的直接压力。862021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道恒隆广场正大广场中庭为半开敞形式中庭为半开敞形式尺度较大、丰富、宏伟、开朗尺度较大、丰富、宏伟、开朗通高空间易形成宏伟感，利用自动通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间层次丰富的空间872021/8/14PRRT 3 商业建筑

46、空间设计盒式商业直线型中庭空间直线型中庭空间突出气势和尺度突出气势和尺度感感优雅从容的优雅从容的弧形中庭弧形中庭外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道882021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道892021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道902021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道恒隆广场正大广场环形环形交通路线交通路线：以公共空间：以公共空间(中庭中庭)为组织的

47、核心，各功能空间围绕核心相连。环形平为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性强强弧形道路弧形道路：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化912021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业外部商业元素外部商业元素入口空间入口空间中庭中庭通道通道除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上以斜以斜向方式引导客流向方式引导客流，布置在

48、建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要重要场所场所直列式直列式并列继续式并列继续式并列连续式并列连续式交叉式交叉式922021/8/14商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点商业建筑空间要点p建筑空间类型建筑空间类型盒式商业（集中式商业）盒式商业（集中式商业）街区式商业街区式商业商业空间创新商业空间创新932021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业942021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业节点一：入口广场节点一：入口广场 牌坊、

49、路障、门楼等作为起点 雕塑、钟塔等强调气氛 招牌、路牌等作为指引 结合雕塑等道具，突出商业区主题，结合雕塑等道具，突出商业区主题，强化场所气氛强化场所气氛952021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业节点二：局部景观广场节点二：局部景观广场 各种宣传活动、路演聚集人气，提升商业气氛 引入阳光和自然生态，作为项目景观亮点 雕塑和景观休闲设施缓冲人流，同时满足停车需求 夜晚或者节假日开放为音乐喷泉，作为儿童、情侣嬉戏夜晚或者节假日开放为音乐喷泉，作为儿童、情侣嬉戏游玩的景点吸引客户停留游玩的景点吸引客户停留 平日平日/白天为硬质平地景观白天为硬质平地景观962021/8/14PRR

50、T 3 商业建筑空间设计街区式商业节点三：开放式中庭节点三：开放式中庭 以座椅、露天休息平台等聚集人气，形成客流驻足休息点 环形流线，利于环顾周边商家，并能开展小型商业活动972021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业夜景灯光夜景灯光982021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业景观小品景观小品992021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业保证保证2-3层区进入的便利性层区进入的便利性垂直交通不宜过多，以避免减少消费垂直交通不宜过多，以避免减少消费者停留的时间者停留的时间选择合适的位置设置垂直交通选择合适的位置设置垂直交通减小对底层商铺的遮挡，保

51、证底层商减小对底层商铺的遮挡，保证底层商铺的昭示性铺的昭示性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性连廊：在空间连接不同建筑体，增加项目的整体性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性自动扶梯：向上疏导客流，保证商铺客流的均好性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性楼梯：通过个性化楼梯塑造或观景楼梯增加楼梯的趣味性店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力店铺采用竖向排列，充分利用叠加空间，通过店铺丰富性营造出底层商铺生机与活力垂直交通组织垂直交通组织1002021/8/14商业建筑空间设计商业建筑空间设计PART 3p商业建筑空间要点商业建

52、筑空间要点p建筑空间类型建筑空间类型盒式商业（集中式商业）盒式商业（集中式商业）街区式商业街区式商业商业空间创新商业空间创新1012021/8/14PRRT 3 商业建筑空间设计商业空间创新商业空间的发展不断推陈出新、不断完善、越来越多元化商业空间的发展不断推陈出新、不断完善、越来越多元化多元化休闲中心：多元化休闲中心：商业空间感觉的打破与重组，集中商业与街区商业的融合。旧城改造时尚新地标：旧城改造时尚新地标：新旧建筑的碰撞、传统与时尚的互溶、诠释海派文化与国际都市上海新天地上海新天地上海上海大宁国际大宁国际1022021/8/14103上海太平桥石窟门里弄改造项目上海太平桥石窟门里弄改造项目

53、_上海上海 新天地新天地典型典型个案研究个案研究1032021/8/14104p上海新天地作为重建项目的启动核心区域首期开发，其具有悠久的上海历史文化风貌，改建后成为创造前沿生活体验的时尚中心，由高级餐厅、酒吧、专卖店及时尚店铺组成；p太平桥人工湖绿地 项目地块中央，占地4.4万平方米的绿化区，市中心罕见大型水系，提升项目整体景观价值；p高尚住宅 重建主要打造内容，凭借新天地以及人工太平湖的区域价值打造成配套设施完备的大型高尚住宅项目，目前已成为上海受屈一指公寓类豪宅。p企业天地 - 包括多幢甲级写字楼及娱乐购物中心，配合淮海路高档写字楼区域坏境打造。高尚住宅区国际学校高尚住宅区翠湖天地已建成

54、规划中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海 新天地六星级酒店企业天地一期企业天地二期白玉兰大厦白玉兰商场百老汇剧院上海太平桥地区重建项目/规划定位购物中心古董街太平桥人工湖核心启动区图示说明：以新天地作为商业启动 沿太平桥人工湖分期开发1042021/8/14文物旧城改造 上海时尚新地标105核心定位核心定位文物旧城改造文物旧城改造 上海时尚新地标上海时尚新地标目标客户目标客户境境内外商务经营人士、游客和年轻时尚一内外商务经营人士、游客和年轻时尚一族族占占地面积地面积30000建筑面积建筑面积57000容积率容积率1.8项目总投资项目总投资12亿元改造成本改造成本2万元/拆迁安置成本拆迁安

55、置成本6.7亿元停车位停车位马当路地下停车库150个；太平桥公园地下停车库220个；企业天地地下停车库226个，共596个车位租金租金35-45元/.天租售率租售率98%建筑设计建筑设计美国WOOD/ZAPATA(Boston)设计事务所新加坡日建国际设计有限公司建筑顾问建筑顾问上海同济大学建筑设计研究院上海新天地/产品核心定位关键字：多元化 时尚 高品味新天地区别于以往惯性思维的传统建筑保护项目，其更注重商业元素的利用，针对其后期商业模式的开发作产品定位：p 上海市中心的高档商业娱乐聚集地；p 保护上海传统建筑（石库门），并赋予其时尚元素；p 引入多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖店及时尚店铺等形

56、成高档一体化消费娱乐场所；1052021/8/14106历史积淀其文化底蕴 重建后形成海派文化上海新天地/文化背景入口广场改建后p 上海新天地其前身是原为旧石库门里弄区域，建于20世建纪2030年代，作为上海近代文明的象征，其采用传统江南民居空间特征单元，按西方联排住宅的方式进行布局，具有中西合璧的色彩；p 而上海新天地紧邻中共一大会址，因此部分为优秀历史建筑，而石库门因年久老化失修，屋基下沉，底层潮湿，木结构不同程度腐朽，街坊原居民约2800户，逾8000人，经过重建，传统里弄与现代建筑融为一体，创造出集历史、文化、旅游、商业、娱乐等为一体等特色街区的改造之路，结合上海的文化氛围形成海派文化

57、。建筑特色红墙保留1062021/8/14107上海新天地/规划设计理念传统与现代结合的设计理念打造 旧城开发核心启动区域南里现代购物中心北里石库门建筑与现代商业结合上海新天地以传统与现代结合为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门旧建筑为主的南里与现代新建建筑为主的北里：p新天地北里由多幢石库门建筑改造而成，并结合部分现代建筑、装潢和设备，化身为多家高级消费场所及酒吧与餐厅，以各国风情为主充分展现新天地的国际元素；p新天地南里以大型购物娱乐休闲中心为标志性现代风格建筑，进驻各类特色的商户，并以高档酒店式公寓结合餐饮设计，为本地和外地的消费者及旅游人士提供了一个多元化、高品味的娱乐

58、地带。新天地北里新天地南里1072021/8/14108上海新天地/建筑设计旧城改造 保护建筑重建 南里新建购物中心北里中心广场保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑图示说明：石库门标志保留改造后石库门石库门阳台石库门建筑雕饰新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例：由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地；按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；1082021/8/14酒吧餐饮为

59、特色招商引擎启动新天地109上海新天地/业态分布业态业态租户数租户数租户租户比例比例典型租户典型租户餐饮餐饮/酒吧酒吧4354%上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅服饰专卖服饰专卖56%五色土服饰/COCOON茶药茶药/甜品甜品68%尧阳茶行/上海宝诗工艺品工艺品/家居用品家居用品1519%藏博堂/琼耳唯品服务服务79%华尔街英语/新天地邮政所娱乐休闲娱乐休闲34%亚历山大会馆/UME新天地国际影城总计总计79100%/酒店式公寓服饰/餐饮/电影院购物中心/服饰餐饮高科技产品/办公中共一大会址p新天地主要以北里餐饮、酒吧作为核心启动区域，租户比例达到50%以上，目标客户为外籍人士以及上海小资白领人群；

60、p南里主要以工艺品文化区域与现代购物中心服饰专卖为主；工艺品文化区域广场酒吧区域1092021/8/14110上海新天地/交通组织内部广场内部街巷南里中央广场北里入口广场景观轴线内部空间肌理p 空间形态上而言，原有狭窄、拥挤的里弄空间得以疏通整合，并加入步行街、广场等公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有至、收放自如、开合得当；p 其利用入口广场作为敞开式空间与内部狭长的街道相结合，形成点与面的穿插，沿景观轴线均匀分布，促使人流穿梭对流，并结合餐饮、酒吧等特色建筑吸引人流。点面结合形成内部空间肌理1102021/8/14111上海新天地/内部空间设计保留原有的街区空间 以院落方式组合建筑单体